La tribune libre de Dominique Thiébaut, Economiste
Depuis le coup de tonnerre de la faillite de Lehman Bros., on sait désormais que la crise du logement est désormais loin d’être finie. Cette fois, après avoir fermé les robinets d’eau froide du crédit, on va fermer ceux d’eau chaude… On savait que sur le marché immobilier, une fois le cycle baissier commencé, le reflux des prix est programmé pour plusieurs années. Des études faites par des économistes annoncent que le point bas du cycle se situerait en 2011, avec un repli des prix de 15%… Mais les vieux routiers de l’immobilier n’y croyaient pas. Au nom de la méthode couette, ils disaient : « c’est un mauvais moment à passer ; cette fois, les arbres peuvent grimper jusqu’au ciel, tant qu’il y aura de la demande »… En fait, paradoxalement, ce sont les économistes qui ne sont pas rompus à l’analyse immobilière qui vont avoir raison ; mais tout de suite, pas dans deux ans. Car la crise, la vraie, ne vient tout juste que de commencer.
Première raison : la corrélation qui semblait ne pas fonctionner entre une forte baisse du volume des transactions, qui atteint 20% à Paris (mars à mai 2008 comparé à mars à mai 2007) et la baisse des prix va s’enclencher. C’est normal, dit la théorie économique, car les vendeurs s’entêtaient jusque-là à maintenir leurs prix au niveau où ils les lisent dans les derniers dossiers immobiliers publiés par la presse en cette rentrée 2008, avec les prix de cet hiver… Donc ils vendaient moins, s’ils ne voulaient pas consentir de rabais. Attention, ce comportement sur l’offre – c’est à dire des vendeurs – était déjà un facteur d’allongement de la crise immobilière. Mais c’est terminé. D’ailleurs, les prix ont déjà commencé de baisser, mais on ne le saura que dans les prochains dossiers immobiliers à paraître cet hiver, avec les prix d’été !
Deuxième raison : la demande qui semblait résister va se liquéfier, à cause du coup de frein au crédit. Cela fait maintenant plusieurs trimestres que les enquêtes de conjoncture signalent l’affaiblissement de la demande des candidats à l’achat consécutif à la détérioration des moyens de financement consécutive à cette redoutable crise des « subprimes ». Il est vrai que la demande résistait parce qu’elle est toujours insatisfaite et entraînée par un dynamisme démographique « social », comme le dit l’économiste Elie Cohen, car le nombre des ménages s’accroît aussi avec les divorces. Elle avait tendance évidemment à empêcher les prix de s’effondrer en France comme ils le font aux Etats Unis ou en Espagne. Mais ceci ne va pas durer et les micro-marchés qui résistent – comme à Paris- vont imploser. Comme pour les soldes, il va y avoir des remises de 20%, puis de 40% , etc. pour s’ajuster sur les possibilités d’emprunt des acheteurs à crédit.
Troisième raison : la situation particulière de Paris, marché à dimension internationale, va s’estomper. Il n’y aura pas de contournement de l’ouragan comme pour Tchernobyl… Du coup, si les prix de vente à plus de 20 000 euros le mètre carré vont être plus rares, il y aura moins d’effet d’entraînement de la tranche en dessous. Et encore plus dans la ceinture du « 21ème arrondissement » que constituent les bons quartiers des bonnes villes au delà du périph’. Même si une purge ne peut finalement que faire du bien, les Pouvoirs publics vont avoir à être créatifs pour trouver de quoi relancer les Robien et autres Borloo…
Tags : Baisse des prix ; Crise
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