L'immobilier vu par MeilleursAgents.com

Par Maître Jean-Marie Moyse

Avocat à la Cour de Paris, Maître Moyse est spécialiste en droit immobilier et en droit fiscal. Il est chargé de cours en 3ème cycle, DESS immobilier d’entreprise à l’Université de Paris I et professeur à l’Ecole supérieure des professions immobilières. Maître Moyse est l’auteur de l’ouvrage de référence « Agent Immobilier » (14ème édition, Editions Delmas) qui traite des pratiques et obligations juridiques des agents immobiliers en matière de vente, achat et location.

Lors de l’acquisition d’un bien immobilier, l’acquéreur recourt le plus souvent à un prêt afin de financer son acquisition, lequel peut représenter tout ou partie du prix d’achat.

Lorsque le bien acquis est un bien à usage d’habitation, les articles L.312-1 et suivants du Code de la Consommation règlementent minutieusement tant les conditions d’obtention et d’acceptation de ce prêt que son incidence en ce qui concerne la réalisation du projet immobilier.

A ce titre, l’article L.312-15 du code dispose que tous les contrats de vente d’un bien immobilier à usage d’habitation sont réputes conclus sous la condition suspensive de l’obtention par l’acquéreur du prêt nécessaire au paiement du prix.

Il en est ainsi lorsqu’une condition suspensive d’obtention de prêt est prévue dans l’engagement des parties, mais également lorsque aucune mention d’obtention de prêt n’a été mentionnée dans cet engagement.

Ainsi, en l’absence de précision, la vente consentie ou l’avant contrat est toujours réputé conclu sous la condition suspensive de l’obtention du prêt que pourrait solliciter l’acquéreur.

De ce fait, il existe pour tout avant contrat une incertitude tenant à l’obtention du prêt nécessaire à la réalisation de la vente.

Lorsqu’une vente est conclue et que l’acquéreur a les fonds nécessaires pour un paiement comptant ou a la certitude qu’il obtiendra les prêts nécessaires au paiement du prix, il est possible qu’il renonce au bénéfice de la protection de l’article L.312-15 du Code de la Consommation.

Pour ce faire, il doit porter de sa main dans l’engagement des parties la mention qu’il renonce à recourir à un prêt pour son acquisition et reconnaît avoir été informé que s’il recourait néanmoins à un prêt, il ne pourrait se prévaloir des dispositions protectrices de l’article L.312-17 du Code de la Consommation.

Il convient de noter que lorsqu’une condition suspensive d’obtention de prêt a été stipulée dans l’engagement des parties, l’acquéreur doit respecter intégralement les obligations qu’il a souscrites en déposant immédiatement sa demande de prêt pour un montant, un taux d’intérêt et une durée conformes aux prévisions des parties.

A défaut de respecter ses obligations, l’acquéreur verra engager sa responsabilité à l’égard du vendeur, lequel pourra considérer que si la condition d’obtention de prêt n’a pas été réalisée, la cause en réside dans le non-respect par l’acquéreur de ses obligations.

La jurisprudence fait application dans cette hypothèse des dispositions de l’article 1178 du Code Civil, lequel répute la condition accomplie lorsque sa défaillance résulte du défaut de diligence de l’acquéreur pour obtenir son financement.

Si tel est le cas, l’acquéreur se trouvera dans la même situation que s’il avait obtenu son prêt et sera tenu en conséquence à toutes les obligations prévues par le compromis de vente, notamment l’indemnisation du vendeur en cas de non réalisation de la vente sous la forme de dommages et intérêts ou du versement de l’indemnité d’immobilisation sanctionnant le refus d’acquisition de l’acquéreur.

Au vu de cette réglementation, il appartient au vendeur et à l’acquéreur de bien préciser dans leur avant contrat la nécessité ou non d’obtenir un prêt de même que les caractéristiques de ce prêt.

Si aucun prêt n’est nécessaire pour l’acquisition, il convient que l’acquéreur porte de sa main la mention suivant laquelle il renonce à la protection de l’article L.315-17 du Code de la Consommation et reconnaît avoir été informé que s’il recourt à un prêt, il ne sera plus protégé, ce prêt ne conditionnant plus la réalisation de la promesse de vente.

Par Maître Jean-Marie Moyse

Avocat à la Cour de Paris, Maître Moyse est spécialiste en droit immobilier et en droit fiscal. Il est chargé de cours en 3ème cycle, DESS immobilier d’entreprise à l’Université de Paris I et professeur à l’Ecole supérieure des professions immobilières. Maître Moyse est l’auteur de l’ouvrage de référence « Agent Immobilier » (14ème édition, Editions Delmas) qui traite des pratiques et obligations juridiques des agents immobiliers en matière de vente, achat et location.

Les articles L 271-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation prévoient une double protection pour l’acquéreur non professionnel d’un bien immobilier.

Ces dispositions prévoient soit un délai de réflexion, soit une possibilité de rétractation après la signature d’un avant-contrat.

Le délai de réflexion oblige le notaire, avant la signature d’un acte authentique de vente non précédé d’un avant-contrat tel une promesse unilatérale de vente ou une promesse synallagmatique de vendre et d’acheter, de notifier le projet d’acte authentique de vente à l’acquéreur du bien immobilier.

La notification de ce projet d’acte de vente va faire courir un délai de sept jours pendant lequel le consentement de l’acquéreur se trouve suspendu, de manière à lui permettre de prendre un recul suffisant par rapport aux engagements qu’il va contracter.

Ce délai commence à courir à compter de la notification du projet d’acte, qui va être faite par le notaire soit par lettre recommandée avec accusé de réception, soit par remise de l’acte en main propre, contre émargement.

Le délai de réflexion court le lendemain de la présentation pour expirer sept jours plus tard.

Le plus souvent, un acte authentique constatant une vente est précédé d’un avant-contrat, qui prend la forme soit d’une promesse unilatérale de vente avec indemnité d’immobilisation, soit d’une promesse synallagmatique de vendre et d’acheter.

Cet avant-contrat est établi le plus souvent, soit par un agent immobilier, soit par un notaire.

Dans cette éventualité, le candidat acquéreur bénéficie d’un délai de sept jours pour se rétracter des engagements qu’il a pu souscrire aux termes de cet avant-contrat.

En ce qui concerne la forme de la rétractation, il s’agira de l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception, aux termes de laquelle l’acquéreur déclarera renoncer à son projet d’acquisition.

En ce qui concerne le délai de rétractation, la notification de rétractation devra intervenir dans un délai de sept jours, commençant à courir à compter de la première présentation de la lettre recommandée de notification de l’avant-contrat qui lui sera faite par les services de la poste.

En cas de remise de l’avant-contrat en main propre contre émargement, le délai de sept jours commencera à courir le lendemain de la remise de cet avant-contrat.

En cas d’exercice du droit de rétractation, l’avant-contrat sera mis à néant et les sommes versées par le candidat acquéreur devront lui être restituées dans un délai de 21 jours, commençant à courir à compter de la date de la rétractation.

La faculté de rétractation et celle de réflexion ne sont pas cumulables.

Si un avant-contrat a été établi et notifié sans rétractation du candidat acquéreur, il n’y a pas lieu de lui notifier l’acte authentique de vente.

Cette réglementation a pour but de permettre à l’acquéreur de réfléchir sur les conséquences de ses engagements et, éventuellement, de pouvoir se désister de ses engagements dans un délai de sept jours commençant à courir le lendemain de la notification de l’avant-contrat qu’il aura reçu.

C’est un comble ! Voilà que notre président de la République veut la baisse des prix de l’immobilier. Baisse par rapport à quoi ? Par rapport au pic de 2007… Ce n’est pas en fait si idiot que cela, car la grande majorité des Français possesseurs de logements disposent d’une plus value potentielle importante par rapport à leur prix d’achat – ou d’héritage…- immobilier.

Pour l’heure, la baisse des prix semble réelle, y compris celle enregistrée par les thermomètres ou les baromètres conçus pour cela. A tout seigneur… celui de notre site paraît le mieux en phase avec ce qui se passe vraiment en ce moment (et non pas il y a trois ou six mois…) : il dit que globalement les prix moyens ont reculé de 1,8% entre septembre et octobre, c’est après une baisse de 1,5% entre août et septembre. Il faut certainement se garder d’ajouter l’une à l’autre ou de les cumuler… mais voici deux mois consécutifs en négatif ; ce qui constitue une « récession technique » des prix, non ? Il est probable que le prochain qui qualifiera la tranche suivant d’octobre à novembre, mordant un peu sur décembre, sera encore dans le rouge.

Donc les prix baissent… Mais de combien et jusqu’où ? D’abord, il convient de croire que la baisse est, comme nous l’avions supposé ici à la rentrée, plus forte et plus rapide que celle que nous lisent les indicateurs. On sait que dans certains micromarchés, elle est déjà de 5% à 10% promis pour la fin de cette année. Toujours en moyenne, car dans certains cas, on constate de véritables effondrements de 15% à 30% ; dans le neuf, en rez de chaussée sur parking, etc.  mais aussi dans l’ancien pas-aux-normes pour dire invendable…

Ensuite, les rares modèles d’analyse prévisionnelle ( je préfère ne pas dire prévisions) qui existent nous disent que cette baisse peut atteindre justement ces 15% à 30% que l’on constate déjà par ci ou par là. What next, alors ?  C’est comme dans un marché des changes où l’on a horreur des prévisions et on a tendance à aller tout de suite sur ce que les experts disent pour demain ou après demain !

Enfin, il y a des « experts » qui pensent qu’une fois cette « purge » finie », les affaires vont repartir quand les vendeurs reviendront avec des prix. Un peu comme sur les marchés, boursiers ceux-là, où l’on rachète quand on pense qu’on est arrivé en bas… Le problème étant de savoir où est ce fameux point bas du marché ? Moi, je pense qu’il correspond exactement au moment où les acheteurs vont pouvoir financer leur achat, compte tenu de la hauteur des taux d’intérêt et de leur pouvoir d’achat. C’est à dire non pas quand les poules auront des dents mais quand la reprise économique générale sera là, pas avant 2010… si DSK a raison. Notez bien que s’il revenait avant, la reprise serait peut-être plus vite là ? Souvenez vous bien que c’est à cause de sa décision d’abaisser les droits de mutations que le cycle de hausse actuelle des prix immobiliers a commencé.  Mais nous ne faisons pas de politique.

Alors revenons à Sarko. Il dit «  En 2007, les prix de l’immobilier ont atteint en France le plus haut niveau par rapport aux revenus des ménages depuis quarante ans » ; a-t-il eu raison de dire cela ? Oui, surtout à Paris. C’est vrai que l’inflation est un mal aussi nécessaire pour l’immobilier que suffisant pour payer les traites plus tard ; même Mme Boutin me l’a dit en privé, par référence à l’époque où elle payait son crédit. Or cette inflation était jugulée par l’Insee, même après le passage à l’euro ; elle s’est donc réfugiée là où elle a pu : dans les prix des actifs, dont ceux de l’immobilier. Et voici pourquoi cette crise est muette !

Post Scriptum : L’avez vous vu comme cela ? Le plan Sarkozy/Boutin de relance de l’économie est à 80% un plan de relance du Batiment (et des travaux publics). Qui ne sera d’ailleurs qu’une accélération du calendrier déjà annoncé. Mais, si l’adage « quand le bâtiment va, tout va » peut encore marcher une fois, il aurait fallu aussi mettre un peu d’huile sur le présent ; or, par exemple, la baisse des droits de mutations qui aurait pu faire un coup, et pas seulement psychologique, est une fois encore reportée aux calendes grecques (ou tchéques, qui vont prendre la présidence européenne en 2009 ?)

Joyeux Noël !

Par Maître Jean-Marie Moyse

Avocat à la Cour de Paris, Maître Moyse est spécialiste en droit immobilier et en droit fiscal. Il est chargé de cours en 3ème cycle, DESS immobilier d’entreprise à l’Université de Paris I et professeur à l’Ecole supérieure des professions immobilières. Maître Moyse est l’auteur de l’ouvrage de référence « Agent Immobilier » (14ème édition, Editions Delmas) qui traite des pratiques et obligations juridiques des agents immobiliers en matière de vente, achat et location.

Depuis le 1er janvier 2004, un nouveau régime de plus-values a été instauré, lequel se caractérise par un taux de taxation uniforme de 27 % représenté par un taux fixe de 16 % auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux, soit 11 %.

Il convient de noter que la revente d’une résidence principale par un particulier ou une société civile est par principe exonérée d’imposition sur les plus-values.

La condition posée consiste dans le fait que l’immeuble vendu doit être occupé par le propriétaire au jour de la vente ou vendu dans un délai raisonnable après son départ.

En revanche, les résidences secondaires ou tout autre immeuble qui ne constitue pas la résidence principale du contribuable sont soumises au régime des plus-values immobilières.

Le calcul de la plus-value s’effectue en deux étapes :

La première étape consiste à soustraire du prix de vente le prix d’acquisition et les frais d’acquisition ainsi que certains travaux. Cette plus-value brute sera ensuite corrigée de deux abattements. D’une part un abattement annuel de 10 % applicable sur le montant de la plus-value à compter de la cinquième année jusqu’à la date de la vente ; et, d’autre part, un abattement de 1.000 €. Ce système consiste par conséquent à exonérer de plus-value les reventes d’immeubles lorsqu’ils sont détenus depuis plus de 15 ans par le contribuable. Il convient de noter que les immeubles dont le prix est inférieur à 15.000 € sont exonérés de taxation.

Nous examinerons l’exemple suivant pour comprendre la méthode d’imposition.

Un bien est acquis en 1999 pour le prix de 50.000 € et est revendu en 2008 pour le prix de 100.000 €.

Le montant de cette plus-value sera prélevé par le notaire sur le prix de vente payé par l’acquéreur, et sera versé directement au trésor.

Il n’existe donc plus de déclaration à déposer en ce qui concerne les plus-values immobilières, toutes les déclarations étant effectuées par le notaire rédacteur de l’acte, de même que le paiement des sommes dues.

La crise est-elle – déjà – terminée ? Peut-être, mais de laquelle parlons-nous ? Certains experts, et non des moindres, avaient déjà annoncé en février dernier la fin de la crise financière issue de celle des subprimes. Aujourd’hui, certains – pas les mêmes – pensent que le pire, en la matière, est quand même passé… D’autres encore – dont je suis –, pensent que la crise économique que l’on nous promet pour demain peut encore être évitée. Mais quid de la crise immobilière, qu’il ne faut pas confondre d’ailleurs avec celle, rampante, du Logement ?

Dans un an, le crédit sera moins cher, annoncent des spécialistes. C’est un peu paradoxal, mais réaliste. Grâce à la recapitalisation improbable mais réelle des banques et institutions financières, les prêts seront donc plus accessibles ; malgré la montée du chômage. Et, de plus, grâce à un assouplissement de la position des vendeurs – surtout ceux pris à la gorge par un crédit relais, par exemple – les prix de l’ancien seront plus bas ; après une purge finalement salutaire pour remettre les pendules à l’heure, etc.

Reprenons : il est vrai que le déblocage par le gouvernement du marché du crédit paraît de nature à rassurer les Français qui veulent devenir propriétaires. Mais est-ce bien nécessaire ? Le dernier baromètre Empruntis révélait… que les banques sont unanimes à dire qu’elles n’ont pas pratiqué de restriction ! Les vannes du crédit seraient donc restées ouvertes ; seules étaient alors refermées les portes des écluses ? On nous dit même que certaines banques prêtent même plus qu’avant ; mais en imposant un « taux d’effort » proche de 40% des revenus, contre 33% auparavant. Et avec une durée moyenne des crédits en diminution. Résultat : la crise bancaire a nettement augmenté le coût du crédit. D’en gros un point d’intérêt en un an. Un prêt moyen à 4,30% sur quinze ans est devenu un prêt moyen à 5,30%. Or, calcule mon ami François de Witt, un point d’intérêt de plus augmente les remboursements de l’ordre de 7%… Selon Empruntis, depuis janvier 2007, environ un dossier d’achat sur cinq n’est plus « finançable ». La chute des ventes est tout à fait logique. D’où l’idée que les taux d’intérêt vont de nouveau baisser. Car, en plus, le taux des prêts immobiliers s’ajuste sur celui des obligations du Trésor à dix ans, qui est revenu à… 4,1% !

Secondement, les prix vont reculer. Je n’ai pas dit en fait baisse… Les 5%, puis 10% voire 15% que l’on cédera selon les localisations et surtout les facteurs d’attirance du bien vont relancer le pouvoir d’achat immobilier des Français. Même à Paris qui est l’exception qui confirme la règle, au moins jusqu’à ce que la purge provinciale soit finie ; alors la vraie baisse commencera, mais elle sera limitée. Sur 2008-2009, une baisse moyenne des prix de l’immobilier ancien parisien de l’ordre de 20% voire 30% est vraisemblable, surtout dans les cas où des surcotes ont été payées… Car il constitue un retour au « juste prix » comme le note Emile Garcin, un des vrais experts les plus écoutés de la place par les professionnels. Pour lui, il ne faudrait plus demander 11 000 euros le mètre carré dans le XVIème pour un appartement avec vis-à-vis et à rénover !

Par Maître Jean-Marie Moyse

Avocat à la Cour de Paris, Maître Moyse est spécialiste en droit immobilier et en droit fiscal. Il est chargé de cours en 3ème cycle, DESS immobilier d’entreprise à l’Université de Paris I et professeur à l’Ecole supérieure des professions immobilières. Maître Moyse est l’auteur de l’ouvrage de référence « Agent Immobilier » (14ème édition, Editions Delmas) qui traite des pratiques et obligations juridiques des agents immobiliers en matière de vente, achat et location.

Les vendeurs pensent souvent que consentir un grand nombre de mandats simples est plus avantageux que de consentir un mandat exclusif à une seule agence.

Le mandat simple conféré à de multiples agences présente des inconvénients juridiques majeurs.

En effet, plusieurs agents immobiliers titulaires d’un mandat simple portant sur un même bien ainsi que le mandant peuvent recueillir en même temps une offre d’achat conforme aux prix et conditions de leur mandat.

Ces agences seront alors en conflit estimant chacune être la première à avoir accompli sa mission et exigeant du mandant de signer avec son client.

Selon la jurisprudence, le mandant a le choix de l’acquéreur, c’est-à-dire qu’en cas d’offres simultanées et même à des prix différents, il demeure libre jusqu’à acceptation formelle de donner suite à telle offre plutôt qu’à telle autre. (« Agent Immobilier » édition Delmas JP n° 3201, CA Paris, 2ème ch.A, 7 janv 2004, RG n°2002/13458 ; jurisprudence qui sera réactualisée dans la 14ème édition).

Mais les acquéreurs potentiels et les agences ne l’entendent pas de la sorte.

Ces situations donnent souvent lieu à des procédures qui peuvent conduire à une immobilisation du bien pendant toute la durée de la procédure.

En effet, le vendeur peut se retrouver dans une procédure longue et coûteuse qui peut durer plusieurs années :

• Face à plusieurs acquéreurs revendiquant la propriété du bien ou des dommages et intérêts,
• Face aux agents immobiliers revendiquant leur droit à commission ou à dommages et intérêts équivalents au montant de leur commission.

En cas de revendication sur la propriété par les acquéreurs, le mandant devra attendre la fin de la procédure pour récupérer la disponibilité de son bien et enfin espérer le vendre.

Même si l’on peut comprendre les réticences du vendeur à conférer un mandat exclusif à une seule agence, le mandant doit savoir qu’en consentant des mandats simples il encourt un risque confirmé par la jurisprudence.

Il nous parait donc, sous réserve de la compétence du professionnel mandaté, plus sécurisant pour le vendeur de confier un mandat exclusif.

Depuis le coup de tonnerre de la faillite de Lehman Bros., on sait désormais que la crise du logement est désormais loin d’être finie. Cette fois, après avoir fermé les robinets d’eau froide du crédit, on va fermer ceux d’eau chaude… On savait que sur le marché immobilier, une fois le cycle baissier commencé, le reflux des prix est programmé pour plusieurs années. Des études faites par des économistes annoncent que le point bas du cycle se situerait en 2011, avec un repli des prix de 15%… Mais les vieux routiers de l’immobilier n’y croyaient pas. Au nom de la méthode couette, ils disaient : « c’est un mauvais moment à passer ; cette fois, les arbres peuvent grimper jusqu’au ciel, tant qu’il y aura de la demande »… En fait, paradoxalement, ce sont les économistes qui ne sont pas rompus à l’analyse immobilière qui vont avoir raison ; mais tout de suite, pas dans deux ans. Car la crise, la vraie, ne vient tout juste que de commencer.

Première raison : la corrélation qui semblait ne pas fonctionner entre une forte baisse du volume des transactions, qui atteint 20% à Paris (mars à mai 2008 comparé à mars à mai 2007) et la baisse des prix va s’enclencher. C’est normal, dit la théorie économique, car les vendeurs s’entêtaient jusque-là à maintenir leurs prix au niveau où ils les lisent dans les derniers dossiers immobiliers publiés par la presse en cette rentrée 2008, avec les prix de cet hiver… Donc ils vendaient moins, s’ils ne voulaient pas consentir de rabais. Attention, ce comportement sur l’offre – c’est à dire des vendeurs – était déjà un facteur d’allongement de la crise immobilière. Mais c’est terminé. D’ailleurs, les prix ont déjà commencé de baisser, mais on ne le saura que dans les prochains dossiers immobiliers à paraître cet hiver, avec les prix d’été !

Deuxième raison : la demande qui semblait résister va se liquéfier, à cause du coup de frein au crédit. Cela fait maintenant plusieurs trimestres que les enquêtes de conjoncture signalent l’affaiblissement de la demande des candidats à l’achat consécutif à la détérioration des moyens de financement consécutive à cette redoutable crise des « subprimes ». Il est vrai que la demande résistait parce qu’elle est toujours insatisfaite et entraînée par un dynamisme démographique « social », comme le dit l’économiste Elie Cohen, car le nombre des ménages s’accroît aussi avec les divorces. Elle avait tendance évidemment à empêcher les prix de s’effondrer en France comme ils le font aux Etats Unis ou en Espagne. Mais ceci ne va pas durer et les micro-marchés qui résistent – comme à Paris- vont imploser. Comme pour les soldes, il va y avoir des remises de 20%, puis de 40% , etc. pour s’ajuster sur les possibilités d’emprunt des acheteurs à crédit.

Troisième raison : la situation particulière de Paris, marché à dimension internationale, va s’estomper. Il n’y aura pas de contournement de l’ouragan comme pour Tchernobyl… Du coup, si les prix de vente à plus de 20 000 euros le mètre carré vont être plus rares, il y aura moins d’effet d’entraînement de la tranche en dessous. Et encore plus dans la ceinture du « 21ème arrondissement » que constituent les bons quartiers des bonnes villes au delà du périph’. Même si une purge ne peut finalement que faire du bien, les Pouvoirs publics vont avoir à être créatifs pour trouver de quoi relancer les Robien et autres Borloo…