L'immobilier vu par MeilleursAgents.com

MeilleursAgents.com tire le bilan de l’année 2009 sur le marché immobilier à Paris et en Ile-de-France. « 2009 n’a été ni une catastrophe, ni une année de reprise pour le marché immobilier à Paris et en Ile-de-France. Paris a connu une progression plus favorable que la banlieue. La discrimination est de retour sur le marché : les appartements et maisons de qualité trouvent preneurs à des tarifs relativement élevés alors que les biens de moindre qualité voient leurs prix toujours chahutés. Sauf remontée sensible des taux d’intérêts, le marché de l’immobilier en Ile-de-France devrait poursuivre en 2010 une reprise prudente des volumes sans grandes variations de prix » analyse Sébastien de Lafond, Président et co-fondateur de MeilleursAgents.com.

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C’est un comble ! Voilà que notre président de la République veut la baisse des prix de l’immobilier. Baisse par rapport à quoi ? Par rapport au pic de 2007… Ce n’est pas en fait si idiot que cela, car la grande majorité des Français possesseurs de logements disposent d’une plus value potentielle importante par rapport à leur prix d’achat – ou d’héritage…- immobilier.

Pour l’heure, la baisse des prix semble réelle, y compris celle enregistrée par les thermomètres ou les baromètres conçus pour cela. A tout seigneur… celui de notre site paraît le mieux en phase avec ce qui se passe vraiment en ce moment (et non pas il y a trois ou six mois…) : il dit que globalement les prix moyens ont reculé de 1,8% entre septembre et octobre, c’est après une baisse de 1,5% entre août et septembre. Il faut certainement se garder d’ajouter l’une à l’autre ou de les cumuler… mais voici deux mois consécutifs en négatif ; ce qui constitue une « récession technique » des prix, non ? Il est probable que le prochain qui qualifiera la tranche suivant d’octobre à novembre, mordant un peu sur décembre, sera encore dans le rouge.

Donc les prix baissent… Mais de combien et jusqu’où ? D’abord, il convient de croire que la baisse est, comme nous l’avions supposé ici à la rentrée, plus forte et plus rapide que celle que nous lisent les indicateurs. On sait que dans certains micromarchés, elle est déjà de 5% à 10% promis pour la fin de cette année. Toujours en moyenne, car dans certains cas, on constate de véritables effondrements de 15% à 30% ; dans le neuf, en rez de chaussée sur parking, etc.  mais aussi dans l’ancien pas-aux-normes pour dire invendable…

Ensuite, les rares modèles d’analyse prévisionnelle ( je préfère ne pas dire prévisions) qui existent nous disent que cette baisse peut atteindre justement ces 15% à 30% que l’on constate déjà par ci ou par là. What next, alors ?  C’est comme dans un marché des changes où l’on a horreur des prévisions et on a tendance à aller tout de suite sur ce que les experts disent pour demain ou après demain !

Enfin, il y a des « experts » qui pensent qu’une fois cette « purge » finie », les affaires vont repartir quand les vendeurs reviendront avec des prix. Un peu comme sur les marchés, boursiers ceux-là, où l’on rachète quand on pense qu’on est arrivé en bas… Le problème étant de savoir où est ce fameux point bas du marché ? Moi, je pense qu’il correspond exactement au moment où les acheteurs vont pouvoir financer leur achat, compte tenu de la hauteur des taux d’intérêt et de leur pouvoir d’achat. C’est à dire non pas quand les poules auront des dents mais quand la reprise économique générale sera là, pas avant 2010… si DSK a raison. Notez bien que s’il revenait avant, la reprise serait peut-être plus vite là ? Souvenez vous bien que c’est à cause de sa décision d’abaisser les droits de mutations que le cycle de hausse actuelle des prix immobiliers a commencé.  Mais nous ne faisons pas de politique.

Alors revenons à Sarko. Il dit «  En 2007, les prix de l’immobilier ont atteint en France le plus haut niveau par rapport aux revenus des ménages depuis quarante ans » ; a-t-il eu raison de dire cela ? Oui, surtout à Paris. C’est vrai que l’inflation est un mal aussi nécessaire pour l’immobilier que suffisant pour payer les traites plus tard ; même Mme Boutin me l’a dit en privé, par référence à l’époque où elle payait son crédit. Or cette inflation était jugulée par l’Insee, même après le passage à l’euro ; elle s’est donc réfugiée là où elle a pu : dans les prix des actifs, dont ceux de l’immobilier. Et voici pourquoi cette crise est muette !

Post Scriptum : L’avez vous vu comme cela ? Le plan Sarkozy/Boutin de relance de l’économie est à 80% un plan de relance du Batiment (et des travaux publics). Qui ne sera d’ailleurs qu’une accélération du calendrier déjà annoncé. Mais, si l’adage « quand le bâtiment va, tout va » peut encore marcher une fois, il aurait fallu aussi mettre un peu d’huile sur le présent ; or, par exemple, la baisse des droits de mutations qui aurait pu faire un coup, et pas seulement psychologique, est une fois encore reportée aux calendes grecques (ou tchéques, qui vont prendre la présidence européenne en 2009 ?)

Joyeux Noël !

La crise est-elle – déjà – terminée ? Peut-être, mais de laquelle parlons-nous ? Certains experts, et non des moindres, avaient déjà annoncé en février dernier la fin de la crise financière issue de celle des subprimes. Aujourd’hui, certains – pas les mêmes – pensent que le pire, en la matière, est quand même passé… D’autres encore – dont je suis –, pensent que la crise économique que l’on nous promet pour demain peut encore être évitée. Mais quid de la crise immobilière, qu’il ne faut pas confondre d’ailleurs avec celle, rampante, du Logement ?

Dans un an, le crédit sera moins cher, annoncent des spécialistes. C’est un peu paradoxal, mais réaliste. Grâce à la recapitalisation improbable mais réelle des banques et institutions financières, les prêts seront donc plus accessibles ; malgré la montée du chômage. Et, de plus, grâce à un assouplissement de la position des vendeurs – surtout ceux pris à la gorge par un crédit relais, par exemple – les prix de l’ancien seront plus bas ; après une purge finalement salutaire pour remettre les pendules à l’heure, etc.

Reprenons : il est vrai que le déblocage par le gouvernement du marché du crédit paraît de nature à rassurer les Français qui veulent devenir propriétaires. Mais est-ce bien nécessaire ? Le dernier baromètre Empruntis révélait… que les banques sont unanimes à dire qu’elles n’ont pas pratiqué de restriction ! Les vannes du crédit seraient donc restées ouvertes ; seules étaient alors refermées les portes des écluses ? On nous dit même que certaines banques prêtent même plus qu’avant ; mais en imposant un « taux d’effort » proche de 40% des revenus, contre 33% auparavant. Et avec une durée moyenne des crédits en diminution. Résultat : la crise bancaire a nettement augmenté le coût du crédit. D’en gros un point d’intérêt en un an. Un prêt moyen à 4,30% sur quinze ans est devenu un prêt moyen à 5,30%. Or, calcule mon ami François de Witt, un point d’intérêt de plus augmente les remboursements de l’ordre de 7%… Selon Empruntis, depuis janvier 2007, environ un dossier d’achat sur cinq n’est plus « finançable ». La chute des ventes est tout à fait logique. D’où l’idée que les taux d’intérêt vont de nouveau baisser. Car, en plus, le taux des prêts immobiliers s’ajuste sur celui des obligations du Trésor à dix ans, qui est revenu à… 4,1% !

Secondement, les prix vont reculer. Je n’ai pas dit en fait baisse… Les 5%, puis 10% voire 15% que l’on cédera selon les localisations et surtout les facteurs d’attirance du bien vont relancer le pouvoir d’achat immobilier des Français. Même à Paris qui est l’exception qui confirme la règle, au moins jusqu’à ce que la purge provinciale soit finie ; alors la vraie baisse commencera, mais elle sera limitée. Sur 2008-2009, une baisse moyenne des prix de l’immobilier ancien parisien de l’ordre de 20% voire 30% est vraisemblable, surtout dans les cas où des surcotes ont été payées… Car il constitue un retour au « juste prix » comme le note Emile Garcin, un des vrais experts les plus écoutés de la place par les professionnels. Pour lui, il ne faudrait plus demander 11 000 euros le mètre carré dans le XVIème pour un appartement avec vis-à-vis et à rénover !

Depuis le coup de tonnerre de la faillite de Lehman Bros., on sait désormais que la crise du logement est désormais loin d’être finie. Cette fois, après avoir fermé les robinets d’eau froide du crédit, on va fermer ceux d’eau chaude… On savait que sur le marché immobilier, une fois le cycle baissier commencé, le reflux des prix est programmé pour plusieurs années. Des études faites par des économistes annoncent que le point bas du cycle se situerait en 2011, avec un repli des prix de 15%… Mais les vieux routiers de l’immobilier n’y croyaient pas. Au nom de la méthode couette, ils disaient : « c’est un mauvais moment à passer ; cette fois, les arbres peuvent grimper jusqu’au ciel, tant qu’il y aura de la demande »… En fait, paradoxalement, ce sont les économistes qui ne sont pas rompus à l’analyse immobilière qui vont avoir raison ; mais tout de suite, pas dans deux ans. Car la crise, la vraie, ne vient tout juste que de commencer.

Première raison : la corrélation qui semblait ne pas fonctionner entre une forte baisse du volume des transactions, qui atteint 20% à Paris (mars à mai 2008 comparé à mars à mai 2007) et la baisse des prix va s’enclencher. C’est normal, dit la théorie économique, car les vendeurs s’entêtaient jusque-là à maintenir leurs prix au niveau où ils les lisent dans les derniers dossiers immobiliers publiés par la presse en cette rentrée 2008, avec les prix de cet hiver… Donc ils vendaient moins, s’ils ne voulaient pas consentir de rabais. Attention, ce comportement sur l’offre – c’est à dire des vendeurs – était déjà un facteur d’allongement de la crise immobilière. Mais c’est terminé. D’ailleurs, les prix ont déjà commencé de baisser, mais on ne le saura que dans les prochains dossiers immobiliers à paraître cet hiver, avec les prix d’été !

Deuxième raison : la demande qui semblait résister va se liquéfier, à cause du coup de frein au crédit. Cela fait maintenant plusieurs trimestres que les enquêtes de conjoncture signalent l’affaiblissement de la demande des candidats à l’achat consécutif à la détérioration des moyens de financement consécutive à cette redoutable crise des « subprimes ». Il est vrai que la demande résistait parce qu’elle est toujours insatisfaite et entraînée par un dynamisme démographique « social », comme le dit l’économiste Elie Cohen, car le nombre des ménages s’accroît aussi avec les divorces. Elle avait tendance évidemment à empêcher les prix de s’effondrer en France comme ils le font aux Etats Unis ou en Espagne. Mais ceci ne va pas durer et les micro-marchés qui résistent – comme à Paris- vont imploser. Comme pour les soldes, il va y avoir des remises de 20%, puis de 40% , etc. pour s’ajuster sur les possibilités d’emprunt des acheteurs à crédit.

Troisième raison : la situation particulière de Paris, marché à dimension internationale, va s’estomper. Il n’y aura pas de contournement de l’ouragan comme pour Tchernobyl… Du coup, si les prix de vente à plus de 20 000 euros le mètre carré vont être plus rares, il y aura moins d’effet d’entraînement de la tranche en dessous. Et encore plus dans la ceinture du « 21ème arrondissement » que constituent les bons quartiers des bonnes villes au delà du périph’. Même si une purge ne peut finalement que faire du bien, les Pouvoirs publics vont avoir à être créatifs pour trouver de quoi relancer les Robien et autres Borloo…