« Le marché immobilier bouge vite. L’ébauche de reprise à laquelle nous avions assisté fin 2009 est aujourd’hui contrariée sur le marché parisien. L’Ile-de-France vit des situations contrastées. Certains départements connaissent toujours une hausse modérée quand d’autres marquent clairement le pas. Le baromètre MeilleursAgents.com reflète ces évolutions en prenant immédiatement en compte les prix des promesses de ventes signées par nos 300 agences immobilières partenaires en janvier 2010, » commente Sébastien de Lafond, Président et fondateur de MeilleursAgents.com. « Sur ce marché compliqué, changeant et encore trop souvent opaque, les particuliers ont besoin de repères et de confiance. C’est l’objectif de MeilleursAgents.com : offrir la solution de vente la plus transparente pour redonner le pouvoir aux particuliers. »

La situation parisienne

A Paris, les petites surfaces (studio et 2 pièces) voient leurs prix au m² baisser de 1,5% en un mois. Au total, la baisse est de 3% depuis le 1er décembre. Inversement, les grandes surfaces (3 pièces et plus) voient leurs prix augmenter en moyenne de 1% en janvier soit 2% au total depuis début décembre.

Ce décrochage des prix des petites surfaces nous rappelle la fragilité de la reprise annoncée. En effet, ce sont les petites surfaces qui ont alimenté l’essentiel du dynamisme relatif du marché en 2009. Echaudés par des placements hasardeux, investisseurs et épargnants se sont retournés vers la pierre, valeur refuge par excellence. Bon nombre de studios et de petits appartements ont ainsi été « préemptés » au détriment des primo-accédants, poussant les prix à la hausse à partir d’avril 2009. Depuis décembre 2009, nous assistons à la fin de cette tendance. En conséquence, le marché des petites surfaces est aujourd’hui morose tant en volume qu’en valeur.

En ce qui concerne les grandes surfaces parisiennes, la hausse des prix de ces dernières semaines nous semble principalement due à la pénurie de biens mis en vente. La part de marché des grandes surfaces a en effet baissé d’un tiers par rapport aux périodes fastes de 2002 ou 2007.

Ile-de-France terres de contrastes

Dans les départements d’Ile-de-France, le prix du m² a progressé en moyenne de 0,6% en janvier 2010 par rapport à décembre 2009. L’Ile-de-France poursuit donc le mouvement de reprise des prix démarré dès mars 2009. Cependant, les volumes de transactions restent encore très faibles et la moyenne cache d’importantes disparités. Ainsi le prix du m² dans les Yvelines a progressé de 1,3% en janvier (+3,5% en 3 mois) alors que dans le Val-de-Marne (94) les prix ont baissé de 0,9% en janvier (2,5% en 3 mois).

Un marché encore convalescent

Le climat économique récent a douché la confiance prudente de la fin 2009.

La croissance du PIB français a été supérieure aux attentes au dernier trimestre 2009 (+0,6%) mettant fin, au moins techniquement, à la récession économique. Les conditions de financement immobilier restent excellentes (taux inférieurs à 3,7% à 20 ans, appétit des banques pour des risques raisonnables). Mais plusieurs éléments sont venus contrarier l’optimisme qui commençait à réapparaitre sur le marché immobilier. Les inquiétudes sur l’avenir de la devise européenne et la situation financière de plusieurs états européens, la chute des principaux indices boursiers et les incertitudes sur le traitement de nombreux chômeurs arrivant en fin de droits, ont probablement entamé la confiance des acheteurs comme des vendeurs.

L’attentisme des propriétaires qui repoussent encore leur vente et la frilosité des acheteurs qui se disent que le marché pourrait à nouveau baisser, concourent à l’essoufflement constaté sur le marché en janvier 2010.

Sans tirer de conclusions hâtives à partir de l’évolution de ces deux derniers mois, il apparaît clairement que la reprise est toujours fragile. Cette fragilité est cohérente avec notre scénario d’évolution des prix immobiliers en 2010 qui oscille entre une baisse de 5% et une hausse de +5%. Plus que jamais, vendeurs et acheteurs doivent être informés et conseillés professionnellement.

Les volumes ont-ils vraiment baissé en 2009 ?

A Paris et en Ile-de-France, le nombre de transactions a commencé à diminuer dès le dernier trimestre de 2007.  La baisse s’est poursuivie tout au long de 2008, puis jusqu’au deuxième trimestre 2009.  Au creux de la crise, entre septembre 2008 et mars 2009, les volumes de transactions étaient 40% inférieurs aux mêmes trimestres de la période 2002-2007.  Puis le nombre de ventes a recommencé à augmenter à partir du printemps 2009, jusqu’à la fin de l’année.  2009 se solde par un recul de 20% du nombre de ventes, comparé à 2008, mais la tendance des six derniers mois est assez nettement à la reprise de l’activité.

Dans la deuxième moitié de 2009, le marché a donc progressé en volume en particulier sur les petites surfaces (studio et 2 pièces) qui ont attiré les primo-accédants dopés par des taux d’intérêts historiquement bas et des investisseurs en mal de placements sûrs. En 2009, la pierre a retrouvé son statut de valeur refuge.

Si la demande ne s’est pas démentie voire renforcée ces derniers mois, l’offre de biens reste globalement faible.  Beaucoup de vendeurs potentiels, surtout s’ils détiennent des actifs de qualité et qu’ils ne sont pas pressés, ont continué jusqu’ici à reporter la mise sur le marché.  La stabilisation voire la remontée des prix sur plusieurs trimestres pourrait les rassurer et venir à bout de leur attentisme.

Petites et grandes surfaces

Les grandes surfaces (appartements familiaux de 3 pièces et plus, maisons …) ont vu leur part décliner en volume jusqu’à l’automne 2009. Durant les 9 premiers mois de l’année, ces surfaces représentaient moins de 40% des transactions. Elles ont retrouvé au quatrième trimestre une part plus conforme à la normale avec 46% des transactions.

Cette baisse de régime témoigne du blocage du cœur du marché. Sauf impératifs familiaux, professionnels ou autres, les propriétaires de moyennes et grandes surfaces ont préféré majoritairement conserver leurs biens plutôt que d’enregistrer une moins value, même virtuelle par rapport au plus haut de 2007. Ce marché s’est alors bloqué empêchant toute progression du marché global en volume. L’ébauche d’embellie du climat économique en fin d’année n’a que partiellement débloqué la situation des vendeurs qui pouvaient de moins en moins retarder leurs projets.

Découplage Paris – banlieue

Evolution prix immobilier Paris et Ile-de-France en 2009

Un des événements marquants du marché immobilier en Ile-de-France en 2009, est le découplage de Paris intra muros et des départements franciliens.

• A Paris, les prix ont baissé sans interruption de juin 2008 à mars 2009 (-8% au total). Ils ont augmenté de 4% d’avril à décembre 2009. Au total, la baisse moyenne n’aura donc été que de 2 à 3%.
• En banlieue, la baisse des prix a commencé dès mars 2008 soit 3 mois avant celle de Paris. Cette phase de baisse ne s’est terminée qu’en mai 2009. Au total, les prix moyens ont diminué de 15% avant de remonter de 4%. Au total les prix en Ile-de-France ont baissé de 11% depuis mars 2008.

Des situations contrastées, le retour de la discrimination

Les moyennes cachent des situations contrastées. Sur un marché tendu, les bons produits (bien situés, en bon état et proposés au bon prix) trouvent toujours preneurs. En revanche, les deuxième ou troisième choix (environnement géographique, état général, transports, charges de l’immeuble…) restent longtemps à la vente en se dépréciant au fil du temps. Les prix moyens témoignent de la bonne tenue des bons produits compensée par la chute des moins bons. Les acheteurs peuvent à nouveau être exigeants : la discrimination est de retour.

Dans la même logique, les départements d’Ile-de-France ne connaissent pas tous la même évolution. Ainsi, le marché des Hauts de Seine suit la même progression que Paris alors que ceux des autres départements de banlieue connaissent une progression bien moins dynamique que la capitale.

Que prévoir pour 2010 ?

En 2010, le marché devrait poursuivre la reprise constatée fin 2009, mais, souhaitons-le, à un rythme soutenable. Le premier écueil serait celui d’une remontée trop rapide des prix.  En effet, nous pensons que le marché avait besoin de purger une partie de ses gains de la période 1998-2007.  Cela a été le cas en banlieue (-11% par rapport au plus haut) mais beaucoup moins à Paris (-2%) qui se distingue comme un marché à part.  Ce dont le marché a besoin, d’après MeilleursAgents.com, est d’une stabilité des taux d’intérêt autour de 4% et d’un retour de la confiance chez les vendeurs.  Cela permettrait de fluidifier le marché et d’augmenter les volumes de transaction sans surchauffe des prix. Le scenario idéal verrait des prix globalement stables (-5 à +5%) et un nombre de transactions en augmentation sensible (+20%).  Une remontée rapide des taux ou une dégradation brutale de la situation macro-économique pourrait contrarier ce scenario, mais ces hypothèses ne semblent aujourd’hui pas les plus probables.

En conclusion, 2009 n’a été ni l’année de la débâcle, ni l’année d’une forte reprise. Les résultats de 2010 dépendront avant tout des conditions économiques générales et principalement de l’évolution des taux d’intérêt.

30,000 estimations par mois, MeilleursAgents.com bat tous les records

Lancé fin septembre 2008, MeilleursAgents.com a vu sa position se renforcer considérablement sur le marché avec l’extension de sa couverture à l’ensemble de l’Ile-de-France. Avec plus de 300,000 visiteurs uniques et 30,000 estimations personnalisées chaque mois, MeilleursAgents.com est devenu la destination privilégiée d’une majorité d’acheteurs et de vendeurs de biens immobiliers à Paris et en Ile-de-France. Avec 270 agences référencées, le nombre de biens dont la vente a été confiée à MeilleursAgents.com et ses agences partenaires est conforme aux prévisions et poursuit sa forte croissance.

La baisse totale depuis le plus haut du marché de juin 2008 n’est plus que de 2%.

La hausse des prix parisiens, amorcée en avril 2009, se confirme donc à un rythme élevé.

Cette hausse s’explique essentiellement par la présence de nombreux investisseurs à la recherche de petites surfaces (studios et 2 pièces). En effet, le prix du m² de ces logements a augmenté de 2,5% en moyenne alors que les grandes surfaces (3 pièces et plus) n’ont affiché qu’une progression de 0,9% en un mois.

Les investisseurs se trouvent en concurrence avec les primo-accédants qui bénéficient toujours de conditions de crédit favorables. Le stock de petites surfaces à vendre étant très limité, les prix augmentent sous la pression d’une forte demande.

Les volumes de transactions repartent assez nettement à la hausse. Les chiffres d’octobre et novembre 2009 laissent présager une hausse de 25% en volume au 4ème trimestre par rapport au trimestre précédent et probablement de 50% par rapport au 4ème trimestre 2008. Mais le 4ème trimestre 2008 marquait le creux du marché en volume, et l’on n’atteindra pas à la fin 2009 le niveau d’activité de 2007.

En Ile de France

Le marché francilien confirme son découplage du marché parisien. Les prix moyens en Ile de France ont baissé de -0,4% en novembre 2009. Sur 3 mois, la baisse (septembre à novembre) se limite à -1% et à -3% sur les 12 derniers mois (de novembre 2008 à novembre 2009). Les prix d’aujourd’hui sont équivalents à ceux du 1er janvier 2009. Cependant, le marché francilien reste très en dessous (-13 %) de son plus haut enregistré en avril 2008. Les investisseurs se concentrent principalement sur les petites surfaces de la capitale, considérées comme des placements sûrs, et ne sont pas aussi présents en Ile de France. Ce moindre poids des investisseurs en Ile de France explique en grande partie la presque stabilité des prix en dehors de Paris. En petite comme en grande couronne, la demande est relativement forte mais se heurte à une offre de biens très limitée. Les acheteurs, et en particulier les primo-accédants, sont sur les rangs et aimeraient profiter des bonnes conditions de crédit et de la baisse des prix. Mais la majorité des candidats à la vente restent attentistes et ne franchissent le pas qu’en cas d’obligation familiale ou professionnelle. Le marché est donc stable en prix, mais l’activité ne reprend qu’à un rythme lent.

L’analyse de MeilleursAgents.com

Comme nous l’indiquions déjà le mois dernier, cette hausse des prix de l’immobilier résidentiel parisien est trop rapide pour ne pas être inquiétante. Il ne nous paraît pas possible ni vraiment souhaitable qu’elle se poursuivre longtemps à ce rythme. La purge entamée à l’automne 2008 est maintenant pratiquement effacée ; une correction des prix de 10% ou plus nous paraissait nécessaire au retour durable des primo-accédants, moteurs d’un marché plus équilibré et du retour à une certaine fluidité. Tant que les taux resteront aussi bas, il n’y a pas péril en la demeure sur les prix, mais la situation reste fragile et le retour de la confiance et des volumes va prendre encore du temps. Nous appelons de nos vœux une certaine sagesse des prix parisiens dans les mois à venir. Mais cela va dépendre du comportement des investisseurs, dont les considérations sont souvent bien éloignées du marché immobilier lui-même. C’est leur sentiment sur leur situation personnelle et le reste de l’économie qui va guider leur choix. Si l’inquiétude demeure, les prix parisiens continueront leur escalade paradoxale. Enfin, le découplage très net entre l’immobilier parisien et l’Ile de France nous rappelle que Paris reste un marché hors norme.

Après la remontée des prix amorcée au printemps 2009, les prix étaient restés stables en juillet et août 2009. La hausse considérable de 2,6% des deux derniers mois s’explique plus par l’évolution de la psychologie des acteurs que par une modification des fondamentaux du marché immobilier.

• La hausse des prix résulte d’abord d’un déséquilibre entre une offre de biens relativement faible et une forte demande, principalement sur les petites surfaces (studios et 2 pièces).
• Les investisseurs cherchant la valeur refuge de la pierre et les primo – accédants dopés par des taux bas se font concurrence sur les biens de valeur inférieure à 300.000 €.
• Les petites surfaces voient leurs prix augmenter beaucoup plus fortement (+6% en 6 mois) que les grandes surfaces (3 pièces et plus) (+1% en 6 mois).
• Les volumes de transaction restent en retrait d’environ 10% par rapport à la même période en 2008 et de 25% par rapport à septembre – octobre 2007. On peut donc parler d’un volume encore relativement faible, signe que la reprise n’est pas encore solide.
• Le moteur de l’achat revente semble se dégripper. En effet, la part des grandes surfaces a sensiblement augmenté ces deux derniers mois, représentant 45% du total des ventes contre 35% un an auparavant.

Le risque de la reprise

Il faut bien sûr se féliciter des signes encourageants de la reprise du marché immobilier. Toutefois, la hausse des prix engagée depuis le mois d’avril 2009 est en train d’effacer la baisse initiée à l’automne 2008. Or l’ajustement des prix à la baisse était bienvenu car il redonnait du pouvoir d’achat aux primo – accédants.

Les facteurs de cette reprise du marché sont fortement liés à la recherche d’un investissement sûr en réaction aux incertitudes nées depuis le début de la crise des subprimes. Cet engouement pour la pierre et ses conséquences sur les prix font écho, toutes proportions gardées, aux mouvements d’achat sur l’or dont la valeur franchit des records. L’investisseur privilégie actuellement la protection de son capital à moyen et long terme par rapport à son rendement. La pierre, comme l’or, retrouvent alors tout leur rôle de valeur refuge patrimoniale et leur capacité de transmission générationnelle.

Pour autant, ces investissements portent avant tout sur de petites surfaces de prix réduits, faciles à louer et à revendre … au risque de bloquer l’accès des primo – accédants si les prix devaient continuer de monter ou en cas de hausse des taux.

Une reprise durable ?

Pour la suite, l’évolution du marché devrait dépendre essentiellement de variables macroéconomiques : taux d’intérêt, croissance et climat économique général qui conditionnent le comportement des acteurs.

Le scénario le plus favorable serait celui d’une reprise économique progressive (reprise en « U ») et sans remontée brutale des taux. Dans un tel cas, le marché immobilier pourrait se stabiliser en valeur et augmenter sensiblement en nombre de transactions. C’est le scénario idéal où les primo – accédants ne sont pas exclus du jeu et où l’achat revente d’appartements familiaux reprend des couleurs.

Le retour de la récession au début de l’année prochaine (reprise en « W ») aurait des effets contrastés sur le marché immobilier. L’effet psychologique de la récession, et en particulier la peur du chômage, aurait certainement un impact négatif sur les volumes de transactions. Mais les taux devant rester bas, les prix ne chuteraient peut être pas ou peu, soutenus par les primo – accédants et les investisseurs déjà à l’œuvre aujourd’hui.

Enfin, un scénario de reprise forte (en « V ») avec retour de l’inflation est celui dont les effets sur le marché immobilier sont peut être les plus difficiles à anticiper. Le retour de la confiance des ménages soutiendrait l’activité immobilière mais la hausse des taux couperait l’élan des primo – accédants tout en entraînant une baisse des prix.

Après les hausses du printemps (2,2% de avril à juin), cette stabilité des prix ne s’explique pas seulement par la saison mais surtout par une offre encore faible face à une demande qui retrouve un peu de sa vigueur.

Peu de biens à vendre

Sur le marché parisien, les vendeurs sont encore majoritairement attentistes. Beaucoup de vendeurs reportent ou renoncent à leur projet car ils sont incertains de l’état réel du marché immobilier et inquiets de la réalité de la reprise économique. D’autres ont encore en tête des prix de 2008 sans rapport avec la réalité du marché actuel et espèrent une reprise vigoureuse pourtant peu vraisemblable. Certes, les propriétaires contraints de vendre pour des raisons familiales ou professionnelles se lancent, mais la majorité de ceux qui ont le choix hésitent. En particulier, les propriétaires de biens de qualité restent en position d’attente. La frilosité des vendeurs se traduit donc par une relative faiblesse de l’offre.  Cette faiblesse de l’offre explique en grande partie que les prix aient si bien résisté depuis six mois malgré un contexte plutôt baissier.

Forte demande sur les petites surfaces

En revanche, la demande de certains biens immobiliers est beaucoup plus forte aujourd’hui qu’il y a six mois. Cette demande est stimulée par deux catégories d’acheteurs qui sont revenus sur le marché. Les investisseurs sont de retour, trouvant dans la pierre un investissement refuge après une année chahutée sur le plan économique et boursier.  Les primo-accédants, dopés par la baisse combinée des prix et des taux d’emprunt, ont gagné 15 à 20% de pouvoir d’achat.  Ils sont à nouveau très présents sur le marché.

Les petites surfaces (studios et appartements de 2 pièces au plus) sont donc très demandées et se vendent bien quand elles sont correctement estimées.

L’exceptionnel retrouve ses couleurs

Les acheteurs fortunés français ou étrangers sont de retour depuis le printemps. Après les débâcles boursières de l’hiver ces acheteurs ont retrouvé des liquidités qu’ils sont prêts à investir à Paris qui n’est pas considérée au plan international comme une ville chère. Les très beaux appartements de 2 millions d’euros et plus recommencent à trouver preneur. Cependant, les acheteurs potentiels ne sont pas suffisamment nombreux pour faire monter les enchères.

Le marché de l’achat-revente est grippé

Si les deux extrêmes du marché (petites surfaces et grand luxe) sont plus dynamiques, le marché de l’achat-revente est toujours bloqué.  Il concerne les propriétaires qui doivent vendre leur bien pour en acquérir un autre. Inquiets de ne pouvoir réaliser la vente dans de bonnes conditions, cette catégorie d’acheteurs reste très hésitante et a tendance à reporter son projet immobilier.  Cela affecte directement la demande de biens de grande surface (3 pièces et plus), beaucoup moins dynamique que celle des petites surfaces. C’est pourquoi les appartements familiaux et les biens de plus de 350 000€ sont moins demandés et assez difficiles à trouver. Ces biens souffrent du malaise du marché. Persuadés de pouvoir réaliser d’excellentes affaires, les acheteurs négocient à outrance, parfois trop. Pour leur part, les vendeurs qui n’ont pas ajusté leur prix de vente au marché actuel connaissent des délais de commercialisation à rallonge et d’âpres négociations. Le cycle achat-revente reste donc encore grippé et bloque le cœur naturel du marché.

Finir 2009 dans la stabilité en attendant un signal fort de l’économie

Notre scénario prévoyant une baisse des prix de 10 à 15% en 2009 était probablement trop pessimiste. Si la tendance des derniers mois se poursuit, 2009 se terminera sur une baisse moyenne des prix de 5% par rapport au début de l’année et de 8% par rapport au plus haut de juin 2008.  Il s’agira donc d’une légère correction, et pas d’un réajustement.  La baisse très marquée du dernier trimestre 2008 et du premier trimestre 2009 (-10% en six mois) a donc été enrayée par la demande forte de petites surfaces et la relative faiblesse de l’offre.  Les volumes de transactions sont plus importants au troisième trimestre 2009 qu’au premier semestre, mais ils restent 25% en deçà des niveaux moyens de ces dernières années.  C’est parce que le cœur du marché, celui de l’achat-revente, n’est pas reparti.

La reprise réelle du marché semble d’abord reposer sur la psychologie des vendeurs.  Quel signe est-il susceptible de leur redonner confiance ?

Ce signal fort pourrait venir de la publication début 2010 de l’indice calculé par la Chambre des Notaires de Paris et d’Ile de France. Leur dernière communication en septembre 2009 décrivait encore un marché baissier, en retard de 6 mois avec l’actualité du marché.  Les chiffres des Notaires se fondaient sur des ventes du deuxième trimestre 2009, correspondant aux promesses de ventes signées au premier trimestre soit au plus fort de la baisse des prix.  La prochaine communication des Notaires, attendue en janvier 2010, devrait refléter la remontée des prix que nous observons dans notre baromètre (fondé sur les promesses) depuis avril 2009 jusqu’à la stabilisation des prix de cet été.   Bien que tardif, la fiabilité et l’autorité de cet indice pourraient alors modifier la psychologie des vendeurs et redémarrer le moteur de l’achat-revente.

Cela pourra être le début d’un redémarrage de l’activité du marché immobilier à conditions que les premiers signes de reprise économique se confirment dans les prochains mois.

Vous arrivez pour dîner chez des amis. Pointez votre smartphone vers leur immeuble et vous connaissez instantanément la valeur au m² de leur appartement. Regardez un autre immeuble via la caméra de téléphone, les prix s’affichent instantanément.

Augmented Reality demo using Google Android + Layar from MeilleursAgents.com on Vimeo.

« Avec cette application de « réalité augmentée », nous offrons au plus grand nombre un nouveau mode d’accès à nos estimations de prix. Acheteurs, vendeurs, particuliers, professionnels ou simples promeneurs peuvent désormais connaître gratuitement et en temps réel, directement sur le terrain, notre estimation du prix au m² de n’importe quel immeuble résidentiel à Paris et dans toute l’Ile-de-France » commente Julien Cheyssial, Co-fondateur et Directeur Technique de MeilleursAgents.com.

Retrouvez plus d’informations sur l’application immobilière en réalité augmentée de MeilleursAgents.com

Selon la neuvième édition du baromètre MeilleursAgents.com, premier courtier en agences immobilières, le prix moyen du m² à Paris s’établit à 6.151 euros en juin 2009 contre 6.119 euros pour le mois de mai 2009, affichant une hausse de 0,52% soit 32 euros en moyenne.

En moyenne à Paris, le m² a augmenté de 135 euros en trois mois. Cela ramène la baisse des prix depuis le début de l’année à 4%, et à 7% depuis le plus haut historique de juin 2008.

Alors qu’on observait une augmentation de l’ordre de 15% du nombre de transactions en mai par rapport à avril, le volume des transactions a chuté brutalement de 40% en juin par rapport à mai. Le volume de transactions de ce mois de juin, normalement assez dynamique correspond à celui, bien plus faible, d’un mois d’août.

La part des grandes surfaces (3 pièces et plus), qui avait rattrapé son retard en avril et mai (42,5% des ventes) a diminué à nouveau pour atteindre 39%. Corrélativement, la part des petites surfaces (2 pièces ou moins) remonte à 61% des transactions.

Sur les trois deniers mois, la quasi totalité des arrondissements parisiens (17 sur 20) renverse la tendance et voit ses prix progresser.

Ces chiffres sont calculés en temps réel sur la base des promesses de vente signées par les 150 agences immobilières partenaires de MeilleursAgents.com à Paris.

L’analyse de MeilleursAgents.com : un rebond technique dans la baisse, suite et fin

Voilà maintenant trois mois que nous rapportons une hausse des prix à Paris. Premier enseignement, cette hausse des prix, pour inattendue qu’elle soit, est bien réelle. Rendez-vous est donné à l’automne où le juge de paix des prix immobiliers (l’indice Insee Notaires) devrait confirmer ce que nous continuons de considérer comme un rebond passager dans un marché toujours orienté à la baisse.

Pourquoi les prix ont-ils monté ?

Nous avons évoqué dans nos deux éditions précédentes le rôle favorable de la baisse des taux et la réouverture du robinet du crédit. Les banques prêtent à nouveau et moins cher. La baisse des taux de 1,1% sur 20 ans par rapport au mois d’octobre donne 8% de pouvoir d’achat supplémentaire aux acquéreurs. Combinée à la baisse des prix de 7% sur un an (de juin 2008 à juin 2009), cela baisse le coût d’acquisition de l’immobilier parisien de 15%. Cela a suffi pour resolvabiliser une partie des acquéreurs.

La dimension psychologique joue un rôle primordial sur le marché immobilier, particulièrement auprès des acheteurs. La crise des subprime et sa cohorte de mauvais présages avaient déclenché le mouvement baissier de l’automne-hiver 2008. Ont suivi la récession et la montée rapide du chômage. Mais quelques rayons de soleil ont éclairé l’horizon au printemps : signes de reprise économique aux Etats-Unis, redressement de l’indice CAC 40, commentaires prudents mais positifs de la presse économique… Le moral des ménages (indice de confiance de l’INSEE) s’est amélioré et la consommation des ménages a même augmenté (+0,7%) au deuxième trimestre. Ce contexte relativement plus positif a probablement amélioré la psychologie des acheteurs et dynamisé le marché.

Qui achète quoi ?

Nos agences partenaires nous le confirment, primo-accédants et investisseurs sont les locomotives du marché actuel. Les primo-accédants ont gagné 15% de pouvoir d’achat en un an et reviennent progressivement sur le marché, ce qui est une excellente nouvelle pour l’avenir du marché immobilier. Les investisseurs sont également présents. Bien que les dernières incitations fiscales ne soutiennent que l’immobilier neuf, l’immobilier ancien est à nouveau considéré par certains comme une valeur refuge face aux caprices de la bourse et aux incertitudes de l’environnement général. Primo-accédants et investisseurs ont un trait commun, ils achètent des petites surfaces, ce qui est confirmé par les volumes relatifs de cette catégorie de biens.

Il se vend également des grandes surfaces, mais en faible nombre et proportion, et seulement quand les biens sont de qualité ou alors perçus comme à un prix attractif. Si la demande pour les grandes surfaces n’est pas très forte, il y a pourtant eu une tension sur les prix car peu de biens de qualité sont offerts sur le marché, les vendeurs restant attentistes.

Pourquoi la hausse ne va probablement pas durer ?

Notre analyse d’un marché toujours orienté à la baisse repose sur deux éléments simples

1. Le marché doit redevenir accessible pour une plus grande proportion de primo-accédants. C’est mécanique, le marché ne peut pas indéfiniment monter sans eux.
2. Les prix ne peuvent pas monter tant que l’environnement économique continue de se dégrader, en particulier le chômage. Comme l’a indiqué le Ministre de l’Economie et des Finances Madame Christine Lagarde, nous devons prendre les bonnes surprises récentes avec prudence, nous ne sommes pas encore sortis de la récession.

Dans ce contexte, la hausse des trois derniers mois est d’autant plus fragile qu’elle a eu lieu dans un volume de transactions 40% inférieur à celui du printemps 2008. La forte baisse du volume entre mai et juin pourrait annoncer la fin du mouvement haussier, que nous pourrions observer durant l’été voire à la rentrée.

Selon la huitième édition du baromètre MeilleursAgents.com, premier courtier en agences immobilières, le prix moyen du m² à Paris s’établit à 6.119 euros en mai 2009 contre 6.073 euros pour le mois d’avril 2009, affichant une hausse de 0,75% soit 46 euros en moyenne.

Il s’agit de la deuxième hausse consécutive depuis le lancement du baromètre en octobre 2008. En moyenne à Paris, le m² a augmenté de 103 euros en deux mois. Cela ramène la baisse des prix depuis le début de l’année à environ 4%, et à 7% depuis le plus haut historique de juin 2008.

Parallèlement, on observe une augmentation de l’ordre de 15% du nombre de transactions en mai par rapport au mois précédent.  Mais le marché reste à un niveau encore faible, en retrait de 25% par rapport à mai 2008.  Cela représente toutefois un mieux sensible par rapport au premier trimestre 2009, où les volumes de transactions étaient en retrait de 40% par rapport au premier trimestre 2008.

La part des grandes surfaces (3 pièces et plus), qui avait rattrapé son retard en avril, reste à un niveau assez élevé (42% des ventes). C’est sensiblement plus qu’à la fin de l’année 2008, où les petites surfaces (2 pièces ou moins) représentaient plus des 2/3 des ventes.

Sur les trois deniers mois, la quasi totalité des arrondissements parisiens continue d’enregistrer des baisses de prix, en particulier rive droite. La rive gauche résiste mieux et progresse même dans le cas des 5ème et 6ème arrondissements.

Ces chiffres sont calculés en temps réel sur la base des promesses de vente signées par les 150 agences immobilières partenaires de MeilleursAgents.com à Paris.

L’analyse de MeilleursAgents.com : un rebond technique dans la baisse

Le mois d’avril avait montré une hausse des prix inattendue de 1% en un mois. Nous nous étions alors interrogés sur la signification de ce léger rebond alors que la plupart des indicateurs étaient au rouge. Le mois de mai vient confirmer la tendance d’avril.

Loin des polémiques qui entourent les données récemment publiées, nos chiffres, calculés avec rigueur sur des échantillons représentatifs et à partir des promesses de ventes réellement signées, annoncent ce que personne ne semble percevoir dans le marché.

Que se passe-t-il ?

Tout d’abord, et comme nous l’avions dit dans notre analyse du mois d’avril, les mouvements baissiers ne sont pas rectilignes. La précédente crise immobilière avait vu les prix baisser de 36% entre 1991 et 1998. Mais ce mouvement baissier avait été interrompu par au moins trois trimestres de hausse des prix. La hausse surprise d’avril et mai peut donc, si on se fie à l’histoire récente, s’inscrire dans un mouvement de baisse à plus long terme.

Nous ne voyons donc pas de raison fondamentale de réviser notre scénario central, à savoir une baisse des prix de l’ordre de 15% cette année. La situation macro-économique toujours dégradée, la montée du chômage et le climat d’inquiétude qui en résulte, continueront de freiner l’activité immobilière et de peser sur les prix.

Mais alors comment expliquer les hausses d’avril et de mai ?

Nous voyons deux raisons principales :

1. La première est liée à la baisse des taux d’emprunts immobiliers (1% moins chers qu’il y a 6 mois) et à la réouverture progressive du robinet du crédit. En effet, les banques ont recommencé à prêter à leurs clients acquéreurs à partir du mois de mars et le mouvement s’est poursuivi depuis. L’accès au crédit demeure difficile, mais il est plus simple qu’au dernier trimestre 2008.

2. La seconde est d’après nous liée à l’augmentation momentanée de la demande d’appartements familiaux. Nous avons observé en avril et en mai une forte augmentation de la proportion de ventes de grandes surfaces (3 pièces et plus) par rapport aux six mois précédents. Il y a eu également sur ces deux mois une relative augmentation du volume total de transactions. Nous pensons que cela traduit l’acquisition de logements par des familles qui souhaitent emménager avant la rentrée de septembre et doivent donc signer les promesses de vente au plus tard en mai. Cette demande était apparemment restée muette depuis plusieurs mois, mais a dû franchir le pas pour respecter le calendrier scolaire.

En conclusion, les hausses de prix d’avril et mai semblent pouvoir s’expliquer par des phénomènes assez simples et conjoncturels mais qui ne sont pas de nature à renverser la tendance baissière du marché.

Selon la septième édition du baromètre MeilleursAgents.com, premier courtier en agences immobilières, le prix moyen du m2 à Paris s’établit à 6.073 euros en avril 2009 contre 6.016 euros pour le mois de mars 2009, affichant une hausse de 0,94% soit 60€ en moyenne.

Il s’agit de la première hausse depuis le lancement du baromètre en octobre 2008.

La part des grandes surfaces (3 pièces et plus) dans l’ensemble des ventes conclues a beaucoup augmenté. Les grandes surfaces ont représenté près d’une vente sur deux (47%) en avril, contre une vente sur trois (34%) il y a seulement six mois.

Toutefois, les prix restent en retrait de 5,4% ou 350 euros de moins par m² par rapport au 1er janvier 2009. D’une manière générale, les arrondissements de la rive gauche résistent mieux que ceux de la rive droite. Le 6ème arrondissement qui affiche les prix moyens les plus élevés de Paris (9.924 euros le m²), est le seul dont les prix ont augmenté (+0,2%) ces trois derniers mois.

Ces chiffres sont calculés en temps réel sur la base des promesses de vente signées par les 150 agences immobilières partenaires de MeilleursAgents.com.

L’analyse de MeilleursAgents.com : « hirondelle ou printemps ? »

Après la chute des prix de 7,1% au premier trimestre 2009, que signifie la hausse d’avril ?
S’agit-il d’un sursaut momentané qui n’inversera pas une tendance fondamentalement baissière ? Ou bien doit-on envisager un arrêt durable de la baisse des prix ?

« Juste une hirondelle ?»

Comme lors de la dernière crise immobilière amorcée en 1991, les prix peuvent remonter pendant un ou deux mois consécutifs (comme au 2ème trimestre 1992) sans que la tendance baissière soit inversée. Ces hausses sont souvent la conséquence de phénomènes de rattrapage, ou d’acheteurs qui après avoir repoussé plusieurs fois leur décision ne peuvent plus attendre. Le troisième enfant arrive, il faut emménager avant l’été, plus moyen de retarder à nouveau.

Autre argument en faveur d’une hausse sans lendemain, les volumes de transactions de ces quatre premiers mois de l’année restent à des niveaux 30 à 40% inférieurs à ceux des quatre premiers mois de 2008. Le volume de transactions avait augmenté sensiblement en mars 2009, mais a de nouveau chuté en avril.

Enfin, tant que l’environnement économique général se détériore sur fond de hausse du chômage et croissance négative, toute hausse durable des prix immobiliers paraît improbable.

« C’est le printemps ? »

Il ne serait pas sérieux d’annoncer un retournement du marché immobilier parisien sur la base d’une seule hausse mensuelle. Pourtant, le rebond d’avril pourrait marquer une étape dans l’évolution du marché.

Les prix ont déjà perdu près de 7,5% par rapport aux plus hauts de juin 2008, les ramenant à leur niveau du premier trimestre 2007. Cette moyenne masque l’importante baisse de certains quartiers de Paris qui ont vu leur prix reculer de près de 10% par rapport aux plus hauts. Pour certains biens avec défauts, les prix ont dû être baissés de 15 à 20% pour trouver preneur. Ces éléments militent pour un scénario d’un marché assaini, purgé de ses excès.

Combinée à la baisse des prix, la baisse des taux d’emprunts immobiliers a redonné du pouvoir d’achat aux acheteurs. Sur 15 ans, le taux fixe moyen est ramené à 4,20%, contre plus de 5% il y a six mois. Par rapport au plus haut des prix et des taux de la fin de l’été 2008, l’acheteur parisien a gagné 15 à 20% de pouvoir d’achat. C’est considérable.

Enfin, la prépondérance des petites surfaces (studio et 2 pièces) qui ont représenté les deux tiers des ventes était un signe de marché bloqué. Le rééquilibrage à 50/50 entre les grandes et les petites surfaces peut être interprété comme un signe annonciateur d’un déblocage du marché.

« A suivre »

Il est difficile de trancher entre ces deux scénarios. Nous avons à plusieurs reprises annoncé une hypothèse de baisse des prix de l’ordre de 15% par rapport au plus haut de juin 2008. La moitié du chemin a été faite au premier trimestre (-7,1% de janvier à mars 2009) et voilà qu’avril en reprend une partie. Nous continuons de privilégier un scénario plutôt baissier sur le reste de l’année, mais à un rythme plus lent et plus chaotique. La purge a eu lieu, au moins en partie, et a rétabli un meilleur équilibre entre l’offre et la demande. La meilleure nouvelle, celle d’une augmentation du volume des transactions, se fait encore attendre… d’ici là, il y aura des hauts et des bas !

Selon la sixième édition du baromètre MeilleursAgents.com, premier courtier en agences immobilières, le prix moyen du m2 à Paris s’établit à 6.016 euros en mars 2009 contre 6.173 euros pour le mois de février 2009, affichant une baisse de -2,54%. Sur l’ensemble du premier trimestre, la baisse est de 7,1%. En moyenne, le m2 parisien est donc 460 € moins cher qu’il y a trois mois. Ces chiffres sont calculés en temps réel sur la base des promesses de vente signées par les 150 agences immobilières partenaires de MeilleursAgents.com.

La rive droite est la plus touchée

Au cours du 1er trimestre, les « grands » arrondissements de la rive droite ont connu les baisses les plus marquées. Les prix ont ainsi chuté de 8% dans le 17ème arrondissement, de 7,9% dans le 20ème, 7,8% dans le 16ème, 7,6% dans les 18 et 19ème et de 7,3% dans le 12ème. Les arrondissements qui ont le mieux résisté sont de plus petits marchés situés majoritairement rive gauche. Le 6ème arrondissement limite la baisse à 2,8%, suivi des 5ème (-2,9%), 2ème (-3,7%) et 7ème (-4,3%) arrondissements.

L’analyse de MeilleursAgents.com

La chute des prix enregistrée depuis le début de l’année est donc très substantielle. Comment l’analyser par rapport aux prévisions publiées la semaine dernière par la Chambre des Notaires de Paris Ile de France ? Pourquoi tant d’observateurs continuent d’affirmer que la baisse des prix parisiens est encore très modérée et n’affecte pas tous les quartiers ?

Bien que les notaires envisagent un recul des prix de l’ordre de 5% en 2009, le baromètre MeilleursAgents.com indique déjà un repli de plus de 7% dès le premier trimestre. La correction serait-elle terminée ? Nous ne le pensons pas et confirmons notre hypothèse d’une chute de l’ordre de 15% en 2009.

Deux raisons majeures nous paraissent justifier un scénario plus pessimiste que les notaires :
1. L’environnement économique continue de se détériorer. Les prix ne peuvent pas monter en période de croissance négative et de forte hausse du chômage.
2. Les volumes de transactions sont actuellement 30 à 40% inférieurs aux années précédentes. C’est a priori un signe que la baisse des prix n’est pas terminée.

Pourquoi de nombreux observateurs parlent-ils encore aujourd’hui de baisse modérée, de stabilisation, voire de quartiers épargnés par la baisse ? Nous y voyons deux raisons principales :
1. Un décalage des informations dans le temps
Les notaires ont communiqué une baisse des prix de 1,9% à Paris au 4ème trimestre 2008. Ce chiffre, comme l’ensemble des données historiques communiquées par les notaires, est le plus fiable disponible car il repose sur la quasi-totalité des ventes. Mais il reflète les prix de marché formés au 3ème trimestre 2008 lors de la signature des promesses de vente. La baisse était encore modérée et n’affectait pas tous les quartiers de la capitale. Six mois plus tard, comme le reflète notre baromètre, la situation a changé, la baisse est forte et générale.
2. Un décalage entre les prix affichés et le prix réel des ventes
Les prix affichés dans les annonces, sur les sites Internet spécialisés ou dans les vitrines des agences ne semblent pas avoir baissé dans les proportions que nous constatons. C’est vrai et c’est même le fond du problème. Les attentes des vendeurs sont encore en décalage avec la réalité du marché. Conséquence : les délais de vente s’allongent à 150 jours et les vendeurs consentent des rabais moyens de 14 % ! (source FNAIM sur l’ensemble du marché français).

La situation est-elle pour autant catastrophique et quel comportement doit-on recommander aux vendeurs et aux acheteurs d’immobilier parisien ?

La forte chute des prix au premier trimestre est paradoxalement porteuse de bonnes nouvelles. Plus la correction des prix sera rapide, plus vite le marché reprendra des couleurs en terme de volume et de rapidité des transactions. Si les prix continuent de baisser au rythme actuel au cours des trois prochains mois, les prix pourraient se stabiliser dès le troisième trimestre 2009.

Le mois de mars a montré quelques signes encourageants, avec des ventes réussies en moins d’un mois et avec peu ou pas du tout de négociation. Les vendeurs proposaient le « juste prix » et les acheteurs ne se sont pas fait prier. Les vendeurs n’ont rien à gagner à ignorer les nouveaux prix de marché ou à repousser leur projet de vente. Les acheteurs doivent guetter les opportunités dès maintenant car il est presque impossible d’acheter « au plus bas » du marché. Les taux d’emprunt sont attrayants et les vendeurs « réalistes » plus nombreux. Cet ajustement des comportements semble être en train de se produire, c’est une très bonne nouvelle !