« Ce n’est pas parce que les prix atteignent des sommets historiques que le marché se porte bien ! Au contraire. Les volumes de transactions sont très faibles (30% de moins que sur la période 2002-2006) et les stocks sont quasiment inexistants. L’immobilisme des propriétaires est la vraie raison de l’augmentation des prix. L’absence d’offre provoque des surenchères alors que la pierre redevient une valeur refuge pour de nombreux épargnants. Il serait hasardeux de prévoir un changement important du marché à court terme car rien ne permet d’anticiper une évolution de ses fondamentaux (faiblesse des taux d’intérêt, climat économique et social morose) » commente Sébastien de Lafond, Président et fondateur de MeilleursAgents.com.

Des hausses de prix record sans véritable reprise

A Paris, les prix ont en moyenne augmenté de 15,1% en un an (du 30 juin 2009 au 30 juin 2010), de 9,3% depuis le 1er janvier 2010 et de 1,5% sur le seul mois de juin. Le prix moyen du mètre carré dans la capitale atteint un plus haut historique à 6,920 €. Les petites surfaces de moins de 3 pièces tirent le marché avec une progression de +17,3% en un an, +12,1% en 6 mois et +1,9% pour le seul mois de juin.
Ces augmentations ne se justifient que par les surenchères des acheteurs face à la pénurie de biens. Ceux-ci cherchent à tout prix à acquérir des studios ou des deux pièces le plus souvent comme placement. Par peur de l’avenir, les propriétaires habitants ne bougent pas et les autres préfèrent souvent attendre la poursuite de la hausse des prix pour réaliser de confortables plus-values.
Le paradoxe est frappant. Alors que le reste de l’économie, marchés financiers compris, hésite entre convalescence et rechute, les prix immobiliers atteignent des records, notamment à Paris et en première couronne. Dans ces circonstances et compte tenu des faibles volumes de transaction, il n’est toujours pas possible de parler de reprise du marché immobilier.

L’Ile de France, solution de repli

Solution de repli pour les acheteurs incapables de suivre les surenchères parisiennes, l’Ile de France (78, 92, 93, 94) voit ses prix augmenter de 1,9% en juin, de 7,6% depuis le début de l’année et de 8,9% depuis un an. En particulier en Seine Saint Denis (93) où les prix flambent, gagnant encore 3,3% pendant le seul mois de juin. Le Val de Marne (94) a augmenté de 1,9%. Avec respectivement +1,5% et +1,0%, les Hauts de Seine (92) et les Yvelines (78) voient, eux aussi, leurs prix progresser, mais à un rythme plus modéré.
Ces chiffres moyens cachent d’importantes disparités liées avant tout à la qualité des biens et surtout à leur proximité des transports en commun : métro puis RER ou train. Cette disparité témoigne de la prudence des acheteurs qui, s’ils sont prêts à payer le prix pour des logements de qualité et bien desservis, ne sont pas enclins à surpayer des produits sans attrait.

L’immobilisme comme règle de survie

Le contexte économique et social est difficile tant au plan national qu’international. Les prévisions de croissance de la France restent faibles. La politique de rigueur annoncée par le gouvernement, la réforme des retraites, le nouveau financement de la dépendance et le « rabotage » des niches fiscales laissent présager des hausses significatives des prélèvements obligatoires et donc une baisse du pouvoir d’achat des ménages. Bien que la hausse des taux d’intérêt ne semble pas d’actualité à court terme, cette éventualité ne peut pas être complètement écartée. Enfin, le chômage reste un problème préoccupant pour le pays et une majorité des ménages.
L’immobilier est aujourd’hui un sujet d’intérêt général, y compris pour les jeunes adultes pour qui devenir propriétaire est devenu une priorité. Mais il n’est accessible qu’à un nombre restreint de ménages solvables. Ces derniers peuvent bénéficier des excellentes conditions de financement actuelles et sont parfois prêts à des surenchères hasardeuses. Toutefois dans ce contexte morose, la majorité des Français privilégient « l’immobilisme immobilier » et bloquent ainsi le cycle de l’achat-revente.
La plupart des propriétaires se refusent à vendre, se contentant de voir la valeur de leur patrimoine augmenter virtuellement. Manquant d’offre, de stock et de vendeurs, le marché est en panne même si l’aiguille du compteur des prix dépasse les limites.

Le retour des acheteurs étrangers

Depuis le début de la crise économique, les étrangers avaient déserté le marché immobilier parisien et francilien. Depuis quelques mois, nous assistons au retour des étrangers, européens (britanniques, italiens, etc.) et asiatiques ou américains. Ceux-ci ne se limitent pas aux biens d’exception. De nombreux pied-à-terre trouvent preneur chez les acheteurs étrangers qui viennent ainsi augmenter la pression sur les prix des petites et moyennes surfaces.

« Les prix continuent à augmenter fortement à Paris et en Ile de France malgré un horizon économique qui s’assombrit. Les acheteurs profitent de conditions de financement historiquement favorables qui compensent les hausses de prix imposées par les vendeurs et la faiblesse de l’offre. Mais attention à ce que pourrait être le marché de l’immobilier à la rentrée de septembre après le creux de l’été et dans des conditions macroéconomiques probablement difficiles » commente Sébastien de Lafond, Président et fondateur de MeilleursAgents.com.

Paris tutoie les sommets

Après 2,1% de hausse en avril, les prix parisiens ont gagné 1,5% en mai et battent encore des records (€6,831 le m2 en moyenne). Cette hausse des prix est provoquée par la faiblesse générale de l’offre face à une demande encouragée par des taux d’intérêts exceptionnellement bas. Les taux des crédits immobiliers ont, en effet, baissé de plus d’un point en 18 mois. Avec un très bon dossier, il est aujourd’hui possible d’obtenir un taux fixe sur 25 ans de 3,65% au lieu de 4,7% en janvier 2009.

Les petites surfaces de moins de 3 pièces continuent à s’arracher à des prix toujours plus hauts : +1,9% en mai. Les prix des grandes surfaces augmentent pour leur part de 1% sur la même période.

Vendeurs : évitez l’euphorie

Le climat parisien encourage les vendeurs à surévaluer leurs biens, d’autant plus que le volume de biens mis en vente reste très limité. Nous assistons même à des surenchères, c’est à dire des acheteurs offrant un prix supérieur à celui initialement demandé par le vendeur.

Mais attention à l’euphorie. Les vendeurs doivent mesurer le risque d’allongement du délai de vente lié à la surévaluation de leur bien. L’été approche, le marché va ralentir, il reste donc peu de temps pour réaliser sa vente avant la trêve estivale.

Les conditions macroéconomiques pourraient se dégrader à la rentrée, les taux d’emprunt ne pourront pas éternellement baisser, et les banques pourraient devenir plus exigeantes face au risque. La confiance des ménages ainsi que le pouvoir d’achat risquent de souffrir des plans de rigueur et des réformes (retraites, fiscalité…). Les conditions actuelles de la hausse des prix pourraient donc s’affaiblir.

MeilleursAgents.com conseille donc aux vendeurs de profiter de la situation actuelle pour vendre rapidement leur bien à un prix certes élevé mais conforme au marché.

Acheteurs : soyez exigeants et respectez vos limites

Le stock de biens à vendre est aujourd’hui limité et les prix élevés. On peut acheter aujourd’hui pour de bonnes raisons (logement ou investissement à plus de 10 ans). Il faut aussi profiter des meilleures conditions de financement pour compenser le prix.

Dans tous les cas, l’acheteur peut et doit être exigeant sur la qualité du bien, son état général, l’accès aux transports … il doit aussi connaître et respecter ses limites pour ne pas se laisser emporter dans des surenchères injustifiées.

L’Ile de France contaminée par Paris

L’Ile de France a globalement retrouvé les prix qui étaient pratiqués en juin 2008 avant le début de la crise. Les sommets atteints par les prix parisiens obligent bon nombre de familles à reporter leurs recherches en Ile de France. Les départements limitrophes voient donc eux aussi leur prix fortement augmenter de 1,7% au mois de mai. C’est particulièrement le cas du 93 (+3,5%) et du 94 (+2,8%). Les Yvelines (78) progressent aussi de 2,7% mais de façon moins homogène selon les villes. Enfin, les prix des Hauts de Seine sont à la peine. Après avoir suivi la hausse des prix parisiens, le m² ne progresse que de 0,3% en mai.

« Les prix parisiens s’envolent : +2,1% au mois d’avril pour atteindre 6,730 euros en moyenne soit +12% en un an. Le marché atteint des plus hauts historiques et efface les baisses enregistrées depuis deux ans. Le manque relatif de biens favorise les vendeurs qui en profitent pour pousser les prix. Les acheteurs solvables disposent de taux d’intérêts exceptionnels qui augmentent leur pouvoir d’achat. L’environnement macroéconomique incertain encourage les investisseurs à se tourner vers la pierre valeur refuge. Enfin, il est temps pour les familles de trouver un grand appartement pour la rentrée des classes. Tout concourt à l’envolée des prix, mais attention, les bulles aussi s’envolent avant d’éclater » analyse Sébastien de Lafond, Président et fondateur de MeilleursAgents.com.

De belles affaires … pour les vendeurs

Le marché parisien est dynamique, mais souffre d’un faible volume d’offres. Les prix augmentent donc naturellement face à une demande encouragée par la faiblesse des taux d’intérêt. En position de force, les vendeurs peuvent réaliser de belles affaires mais les acheteurs sont exigeants et cherchent des biens de qualité, bien situés et en bon état.

De plus, ce début de deuxième trimestre voit revenir les familles à la recherche de grandes surfaces (3 pièces et plus). Sous la pression du calendrier et afin d’être installées avant la rentrée scolaire de septembre, de nombreuses familles sortent de leur attentisme des mois précédents et achètent alors que peu de biens sont actuellement sur le marché. Les grandes surfaces voient ainsi leur prix progresser considérablement (+3,3%) en seulement un mois.

Les petites surfaces (moins de 3 pièces) ne sont pas en reste et poursuivent leur hausse des prix (+1,1% à Paris en avril). Ce marché est pourtant sous tension depuis plusieurs mois. Les investisseurs et épargnants se sont intéressés de près aux biens de moins de 300 000€ considérés comme des placements sûrs. En un an, les petites surfaces parisiennes ont vu leur prix augmenter en moyenne de 14%. Ces placements deviennent de plus en plus des valeurs refuges mais sont des placements de moins en moins rentables, en particulier si le bien présente quelques défauts.

Les ingrédients d’une bulle

La pénurie de biens, les conditions de financement, les incertitudes macroéconomiques, la présence d’investisseurs sont autant de facteurs qui contribuent à une augmentation déraisonnée des prix de certains biens (petites surfaces, biens d’exception mais de valeur inférieure à 600 000 €…). L’augmentation rapide des prix, si elle se poursuivait dans les prochains mois, pourrait aboutir à la création d’une bulle spéculative. Sauf exception, il est d’ores et déjà déraisonnable d’acheter à Paris dans le but d’investir à court ou moyen terme. Dans les conditions actuelles du marché, les investisseurs ne peuvent espérer de forte rentabilité.

L’Ile de France entre en convalescence

Dans les départements d’Ile de France, les prix sont en moyenne orientés à la hausse mais dans une mesure largement inférieure à Paris : +0,5% en avril. La petite couronne subit l’influence parisienne, certains acheteurs se détournent des prix parisiens et s’intéressent à nouveau aux villes les plus proches de la capitale et les mieux desservies.

Dans la grande couronne, la situation est encore fragile. Seuls les biens de qualité, bien situés et bien desservis par les transports en commun trouvent un regain d’intérêt.

Les statistiques sur les prix des logements ne sont pas fiables. Le secrétaire d’Etat au Logement, Benoist Apparu, a fait travailler les professionnels et le Conseil national de l’information statistique (Cnis) afin d’y remettre de l’ordre. Le gouvernement va annoncer une série de dispositions permettant de mieux mesurer l’état du marché. Pour Bernard Vorms, qui dirige l’Agence nationale pour l’information sur le logement (Anil), l’absence de statistiques ne pose pas problème, « c’est le trop-plein : il y a profusion de chiffres parfois contradictoires ». Fédération nationale des agents immobiliers (Fnaim), notaires, sites Internet rivalisent pour livrer la tendance du marché. Les prix moyens relevés dans l’ancien à Paris varient de 20%, voire jusqu’à 30% dans certaines villes.

Leçon n° 1: Décalage

Les notaires ont le meilleur indicateur : il est basé sur les prix actés lors de la signature des documents officiels. Mais leurs données ont cinq mois de retard : trois mois à cause des délais légaux entre promesse et vente définitive, deux mois liés à la remontée et au traitement des informations. Le site Meilleuragents.com, qui travaille en direct avec environ 300 agents, fournit des données presque identiques, mais « en temps réel ».

Leçon n° 2: Lissage

Principale fédération d’agents immobiliers, la Fnaim regroupe plus de 11 000 agents. Sa collecte de statistiques, remise en question, ne couvre qu’une petite partie des transactions, et l’indice est « lissé ».

Leçon n° 3: Affichage

Meilleursagents.com et SeLoger.com publient des statistiques reprises par les médias, car très fraîches. Le premier synthétise les transactions d’un panel de 300 professionnels, le second retraite plus de 1 million d’annonces de biens à vendre. Avec les frais (5%) et la « marge de négociation » (de 5 à 7%), les prix de SeLoger.com sont supérieurs aux prix réels. Cet écart tend d’ailleurs à s’accroître.

Les prix parisiens ont augmenté en moyenne de 1,5% durant le mois de mars 2010 alors qu’ils avaient déjà progressé de 0,6% en février. Au total, les prix ont augmenté de 9% en un an. « Nous sommes heureux de constater que les tendances que nous analysons en temps réel trouvent confirmation quelques mois plus tard dans les analyses des notaires qui sont les arbitres officiels et reconnus du marché » poursuit Sébastien de Lafond.

La hausse est toujours plus importante sur les petites surfaces (studios et 2 pièces). A moins de 300 000 euros avec des taux d’intérêt très bas, ces biens sont perçus comme des valeurs refuges. Mais face à une forte demande, l’offre reste très limitée ainsi que les perspectives de gains à court terme. Pénurie d’offres et forte demande expliquent la hausse spectaculaire du prix des petites surfaces parisiennes au mois de mars (2,1%) et de 12% en un an !

Les prix des grandes surfaces progressent moins vite, de 0,9% en un mois et de 6% en un an. Les appartements familiaux à vendre sont également rares à Paris mais ne profitent pas de la demande des investisseurs, concentrée sur les petites surfaces. Le cycle achat-revente des 3 pièces et plus peine toujours à redémarrer franchement, même si l’on note une augmentation encourageante des volumes.

Comment vendre ?

Le marché actuel est généralement favorable aux vendeurs. L’offre est faible alors que la demande et le pouvoir d’achat restent dopés par le faible niveau des taux d’intérêt. Ces conditions ne dureront pas éternellement. Tôt ou tard, les taux d’intérêt vont remonter, entraînant le pouvoir d’achat des acheteurs à la baisse. Et les volumes de biens à la vente retrouveront graduellement des niveaux normaux. Déjà aujourd’hui, les acheteurs sont très sélectifs et recherchent des biens de qualité. Le vendeur doit donc estimer précisément la valeur réelle de son bien sur un marché compliqué. S’il veut tirer le prix le plus élevé possible de la vente, il doit s’entourer d’experts capables d’évaluer le bien en fonction du quartier, de ses qualités propres et de la demande réelle. Ces experts doivent aussi lui garantir des actions commerciales précises et ciblées.

Comment acheter ?

Pour les acheteurs dont la situation permet d’obtenir un crédit, les taux actuels, inférieurs à 3,8% sur 20 ans, sont exceptionnellement bas. Cela représente une opportunité. Mais les bons produits parisiens et en petite couronne se vendent vite et à des prix élevés. Ils devront être attentifs aux prix affichés dont l’écart avec les prix réels de transaction a tendance à augmenter. Il est actuellement de 13% à Paris (net de frais d’agence) contre 11% en février. Les acheteurs conservent un bon pouvoir de négociation en grande couronne et en dehors des grandes villes.

L’Ile-de-France de plus en plus découplée de Paris

En Ile-de-France, la situation est globalement plus stable. Les prix évoluent moins vite et ne sont pas contaminés par les hausses parisiennes sauf dans quelques villes du 92 ou du 78 ou pour des biens de grande qualité. Globalement les prix n’ont augmenté que de 3% en un an et ont même légèrement baissé au premier trimestre 2010 (-1,6% de janvier à mars 2010). Mais la situation est contrastée entre la petite couronne bien desservie par les transports en commun et la grande banlieue qui voit ses prix baisser plus fortement. L’Ile de France reflète la situation nationale : les centres des grandes villes et les zones très touristiques voient leurs prix augmenter, alors que dans les zones rurales et les banlieues le marché est quasiment nul et les prix sont encore orientés à la baisse. C’est le retour de la discrimination, principal héritage de la « crise » immobilière amorcée en 2008.

« Les stocks de biens à vendre sur le marché francilien sont historiquement bas alors que les acheteurs sont présents. Mais que pourraient-ils acheter sur un marché en manque de biens ? Les propriétaires de grandes surfaces ne trouvent pas leur prochain appartement ce qui les dissuade de vendre leur bien actuel. Les acheteurs de petites surfaces saisissent les rares opportunités qui se présentent. Si vous avez un bien à vendre aujourd’hui, il est très facile de le vendre vite à condition de le proposer au prix du marché » commente Sébastien de Lafond, Président et fondateur de MeilleursAgents.com.

Au global, les prix parisiens sont repartis à la hausse et poursuivent le mouvement démarré au printemps dernier. Le trou d’air de décembre-janvier décrit dans le précédent baromètre est effacé. Le marché a pratiquement retrouvé les prix d’il y a un an en regagnant 6,5% sur les 12 derniers mois (+4,5% pour les grandes surfaces et +9% pour les petites surfaces).

Cherche petites surfaces désespérément

Les studios et 2 pièces sont rares. Leurs prix ont donc mécaniquement augmenté de 1,5% à Paris au mois de février sur un marché tendu à cause de la pénurie de biens. Aujourd’hui, les produits à moins de 300 000 euros trouvent acheteur sans délai et sans difficulté, attirant investisseurs et primo-accédants.

Grandes surfaces : il vaut mieux tenir que courir

Les propriétaires qui habitent de grandes surfaces et souhaitent déménager sont empêchés dans leurs projets à cause du manque de biens en vente. Ne trouvant pas leur nouvelle habitation, ils ne vendent pas leur habitation actuelle et contribuent à la pénurie générale. Le marché s’enlise par manque de fluidité et manque de stocks. Un cycle naturel et essentiel au dynamisme du marché est quasiment bloqué.

Vendeurs ou acheteurs : que faire aujourd’hui ?

La pénurie de biens est favorable aux vendeurs. Pour autant, les acheteurs, malgré des taux d’intérêt historiquement bas, ne sont pas prêts à investir dans n’importe quels biens. Ils veulent de la qualité au prix réel du marché. Donc les propriétaires de biens à Paris et en Ile-de-France peuvent aujourd’hui réaliser rapidement de bonnes transactions à condition de proposer des prix raisonnables. Pour leur part, les acheteurs peuvent trouver de bons produits à de bons prix … s’ils connaissent les prix du marché.

Quand les vendeurs poussent les prix à la hausse

L’écart (décote) existant entre les prix de mise en vente (hors frais d’agence) affichés dans les annonces et les prix réel de transaction (prix enregistrés hors frais d’agence dans les promesses de vente) est aujourd’hui de 11% en moyenne, soit 3% de plus qu’au dernier trimestre 2009.
Cet écart grandissant nous alerte sur un risque de déconnexion entre les attentes des vendeurs et le pouvoir d’achat réel des acheteurs. Les vendeurs sont enclins à s’enthousiasmer à la lecture d’articles annonçant la reprise du marché. Mais si les prix s’emballent, c’est essentiellement dû à la faiblesse de l’offre face à une demande stimulée par des taux bas. On ne peut toujours pas véritablement parler de reprise, car les volumes restent faibles (20% plus bas qu’au premier trimestre 2007) et le marché de l’achat revente est toujours bloqué.

L’Ile-de-France peine à reconstruire ses prix

La situation en Ile-de-France est plus contrastée. Après avoir perdu 15% en un an, les prix ont augmenté de 7% comblant ainsi pratiquement la moitié des pertes. En un mois les prix ont augmenté de 0,8% en moyenne en Ile-de-France. La hausse se concentre essentiellement dans les départements 78, 92 et 93. Les prix baissent encore dans le 94 et le 77 alors qu’ils sont globalement stables dans le 91 et le 95.

« Le marché immobilier bouge vite. L’ébauche de reprise à laquelle nous avions assisté fin 2009 est aujourd’hui contrariée sur le marché parisien. L’Ile-de-France vit des situations contrastées. Certains départements connaissent toujours une hausse modérée quand d’autres marquent clairement le pas. Le baromètre MeilleursAgents.com reflète ces évolutions en prenant immédiatement en compte les prix des promesses de ventes signées par nos 300 agences immobilières partenaires en janvier 2010, » commente Sébastien de Lafond, Président et fondateur de MeilleursAgents.com. « Sur ce marché compliqué, changeant et encore trop souvent opaque, les particuliers ont besoin de repères et de confiance. C’est l’objectif de MeilleursAgents.com : offrir la solution de vente la plus transparente pour redonner le pouvoir aux particuliers. »

La situation parisienne

A Paris, les petites surfaces (studio et 2 pièces) voient leurs prix au m² baisser de 1,5% en un mois. Au total, la baisse est de 3% depuis le 1er décembre. Inversement, les grandes surfaces (3 pièces et plus) voient leurs prix augmenter en moyenne de 1% en janvier soit 2% au total depuis début décembre.

Ce décrochage des prix des petites surfaces nous rappelle la fragilité de la reprise annoncée. En effet, ce sont les petites surfaces qui ont alimenté l’essentiel du dynamisme relatif du marché en 2009. Echaudés par des placements hasardeux, investisseurs et épargnants se sont retournés vers la pierre, valeur refuge par excellence. Bon nombre de studios et de petits appartements ont ainsi été « préemptés » au détriment des primo-accédants, poussant les prix à la hausse à partir d’avril 2009. Depuis décembre 2009, nous assistons à la fin de cette tendance. En conséquence, le marché des petites surfaces est aujourd’hui morose tant en volume qu’en valeur.

En ce qui concerne les grandes surfaces parisiennes, la hausse des prix de ces dernières semaines nous semble principalement due à la pénurie de biens mis en vente. La part de marché des grandes surfaces a en effet baissé d’un tiers par rapport aux périodes fastes de 2002 ou 2007.

Ile-de-France terres de contrastes

Dans les départements d’Ile-de-France, le prix du m² a progressé en moyenne de 0,6% en janvier 2010 par rapport à décembre 2009. L’Ile-de-France poursuit donc le mouvement de reprise des prix démarré dès mars 2009. Cependant, les volumes de transactions restent encore très faibles et la moyenne cache d’importantes disparités. Ainsi le prix du m² dans les Yvelines a progressé de 1,3% en janvier (+3,5% en 3 mois) alors que dans le Val-de-Marne (94) les prix ont baissé de 0,9% en janvier (2,5% en 3 mois).

Un marché encore convalescent

Le climat économique récent a douché la confiance prudente de la fin 2009.

La croissance du PIB français a été supérieure aux attentes au dernier trimestre 2009 (+0,6%) mettant fin, au moins techniquement, à la récession économique. Les conditions de financement immobilier restent excellentes (taux inférieurs à 3,7% à 20 ans, appétit des banques pour des risques raisonnables). Mais plusieurs éléments sont venus contrarier l’optimisme qui commençait à réapparaitre sur le marché immobilier. Les inquiétudes sur l’avenir de la devise européenne et la situation financière de plusieurs états européens, la chute des principaux indices boursiers et les incertitudes sur le traitement de nombreux chômeurs arrivant en fin de droits, ont probablement entamé la confiance des acheteurs comme des vendeurs.

L’attentisme des propriétaires qui repoussent encore leur vente et la frilosité des acheteurs qui se disent que le marché pourrait à nouveau baisser, concourent à l’essoufflement constaté sur le marché en janvier 2010.

Sans tirer de conclusions hâtives à partir de l’évolution de ces deux derniers mois, il apparaît clairement que la reprise est toujours fragile. Cette fragilité est cohérente avec notre scénario d’évolution des prix immobiliers en 2010 qui oscille entre une baisse de 5% et une hausse de +5%. Plus que jamais, vendeurs et acheteurs doivent être informés et conseillés professionnellement.

Les volumes ont-ils vraiment baissé en 2009 ?

A Paris et en Ile-de-France, le nombre de transactions a commencé à diminuer dès le dernier trimestre de 2007.  La baisse s’est poursuivie tout au long de 2008, puis jusqu’au deuxième trimestre 2009.  Au creux de la crise, entre septembre 2008 et mars 2009, les volumes de transactions étaient 40% inférieurs aux mêmes trimestres de la période 2002-2007.  Puis le nombre de ventes a recommencé à augmenter à partir du printemps 2009, jusqu’à la fin de l’année.  2009 se solde par un recul de 20% du nombre de ventes, comparé à 2008, mais la tendance des six derniers mois est assez nettement à la reprise de l’activité.

Dans la deuxième moitié de 2009, le marché a donc progressé en volume en particulier sur les petites surfaces (studio et 2 pièces) qui ont attiré les primo-accédants dopés par des taux d’intérêts historiquement bas et des investisseurs en mal de placements sûrs. En 2009, la pierre a retrouvé son statut de valeur refuge.

Si la demande ne s’est pas démentie voire renforcée ces derniers mois, l’offre de biens reste globalement faible.  Beaucoup de vendeurs potentiels, surtout s’ils détiennent des actifs de qualité et qu’ils ne sont pas pressés, ont continué jusqu’ici à reporter la mise sur le marché.  La stabilisation voire la remontée des prix sur plusieurs trimestres pourrait les rassurer et venir à bout de leur attentisme.

Petites et grandes surfaces

Les grandes surfaces (appartements familiaux de 3 pièces et plus, maisons …) ont vu leur part décliner en volume jusqu’à l’automne 2009. Durant les 9 premiers mois de l’année, ces surfaces représentaient moins de 40% des transactions. Elles ont retrouvé au quatrième trimestre une part plus conforme à la normale avec 46% des transactions.

Cette baisse de régime témoigne du blocage du cœur du marché. Sauf impératifs familiaux, professionnels ou autres, les propriétaires de moyennes et grandes surfaces ont préféré majoritairement conserver leurs biens plutôt que d’enregistrer une moins value, même virtuelle par rapport au plus haut de 2007. Ce marché s’est alors bloqué empêchant toute progression du marché global en volume. L’ébauche d’embellie du climat économique en fin d’année n’a que partiellement débloqué la situation des vendeurs qui pouvaient de moins en moins retarder leurs projets.

Découplage Paris – banlieue

Evolution prix immobilier Paris et Ile-de-France en 2009

Un des événements marquants du marché immobilier en Ile-de-France en 2009, est le découplage de Paris intra muros et des départements franciliens.

• A Paris, les prix ont baissé sans interruption de juin 2008 à mars 2009 (-8% au total). Ils ont augmenté de 4% d’avril à décembre 2009. Au total, la baisse moyenne n’aura donc été que de 2 à 3%.
• En banlieue, la baisse des prix a commencé dès mars 2008 soit 3 mois avant celle de Paris. Cette phase de baisse ne s’est terminée qu’en mai 2009. Au total, les prix moyens ont diminué de 15% avant de remonter de 4%. Au total les prix en Ile-de-France ont baissé de 11% depuis mars 2008.

Des situations contrastées, le retour de la discrimination

Les moyennes cachent des situations contrastées. Sur un marché tendu, les bons produits (bien situés, en bon état et proposés au bon prix) trouvent toujours preneurs. En revanche, les deuxième ou troisième choix (environnement géographique, état général, transports, charges de l’immeuble…) restent longtemps à la vente en se dépréciant au fil du temps. Les prix moyens témoignent de la bonne tenue des bons produits compensée par la chute des moins bons. Les acheteurs peuvent à nouveau être exigeants : la discrimination est de retour.

Dans la même logique, les départements d’Ile-de-France ne connaissent pas tous la même évolution. Ainsi, le marché des Hauts de Seine suit la même progression que Paris alors que ceux des autres départements de banlieue connaissent une progression bien moins dynamique que la capitale.

Que prévoir pour 2010 ?

En 2010, le marché devrait poursuivre la reprise constatée fin 2009, mais, souhaitons-le, à un rythme soutenable. Le premier écueil serait celui d’une remontée trop rapide des prix.  En effet, nous pensons que le marché avait besoin de purger une partie de ses gains de la période 1998-2007.  Cela a été le cas en banlieue (-11% par rapport au plus haut) mais beaucoup moins à Paris (-2%) qui se distingue comme un marché à part.  Ce dont le marché a besoin, d’après MeilleursAgents.com, est d’une stabilité des taux d’intérêt autour de 4% et d’un retour de la confiance chez les vendeurs.  Cela permettrait de fluidifier le marché et d’augmenter les volumes de transaction sans surchauffe des prix. Le scenario idéal verrait des prix globalement stables (-5 à +5%) et un nombre de transactions en augmentation sensible (+20%).  Une remontée rapide des taux ou une dégradation brutale de la situation macro-économique pourrait contrarier ce scenario, mais ces hypothèses ne semblent aujourd’hui pas les plus probables.

En conclusion, 2009 n’a été ni l’année de la débâcle, ni l’année d’une forte reprise. Les résultats de 2010 dépendront avant tout des conditions économiques générales et principalement de l’évolution des taux d’intérêt.

30,000 estimations par mois, MeilleursAgents.com bat tous les records

Lancé fin septembre 2008, MeilleursAgents.com a vu sa position se renforcer considérablement sur le marché avec l’extension de sa couverture à l’ensemble de l’Ile-de-France. Avec plus de 300,000 visiteurs uniques et 30,000 estimations personnalisées chaque mois, MeilleursAgents.com est devenu la destination privilégiée d’une majorité d’acheteurs et de vendeurs de biens immobiliers à Paris et en Ile-de-France. Avec 270 agences référencées, le nombre de biens dont la vente a été confiée à MeilleursAgents.com et ses agences partenaires est conforme aux prévisions et poursuit sa forte croissance.

La baisse totale depuis le plus haut du marché de juin 2008 n’est plus que de 2%.

La hausse des prix parisiens, amorcée en avril 2009, se confirme donc à un rythme élevé.

Cette hausse s’explique essentiellement par la présence de nombreux investisseurs à la recherche de petites surfaces (studios et 2 pièces). En effet, le prix du m² de ces logements a augmenté de 2,5% en moyenne alors que les grandes surfaces (3 pièces et plus) n’ont affiché qu’une progression de 0,9% en un mois.

Les investisseurs se trouvent en concurrence avec les primo-accédants qui bénéficient toujours de conditions de crédit favorables. Le stock de petites surfaces à vendre étant très limité, les prix augmentent sous la pression d’une forte demande.

Les volumes de transactions repartent assez nettement à la hausse. Les chiffres d’octobre et novembre 2009 laissent présager une hausse de 25% en volume au 4ème trimestre par rapport au trimestre précédent et probablement de 50% par rapport au 4ème trimestre 2008. Mais le 4ème trimestre 2008 marquait le creux du marché en volume, et l’on n’atteindra pas à la fin 2009 le niveau d’activité de 2007.

En Ile de France

Le marché francilien confirme son découplage du marché parisien. Les prix moyens en Ile de France ont baissé de -0,4% en novembre 2009. Sur 3 mois, la baisse (septembre à novembre) se limite à -1% et à -3% sur les 12 derniers mois (de novembre 2008 à novembre 2009). Les prix d’aujourd’hui sont équivalents à ceux du 1er janvier 2009. Cependant, le marché francilien reste très en dessous (-13 %) de son plus haut enregistré en avril 2008. Les investisseurs se concentrent principalement sur les petites surfaces de la capitale, considérées comme des placements sûrs, et ne sont pas aussi présents en Ile de France. Ce moindre poids des investisseurs en Ile de France explique en grande partie la presque stabilité des prix en dehors de Paris. En petite comme en grande couronne, la demande est relativement forte mais se heurte à une offre de biens très limitée. Les acheteurs, et en particulier les primo-accédants, sont sur les rangs et aimeraient profiter des bonnes conditions de crédit et de la baisse des prix. Mais la majorité des candidats à la vente restent attentistes et ne franchissent le pas qu’en cas d’obligation familiale ou professionnelle. Le marché est donc stable en prix, mais l’activité ne reprend qu’à un rythme lent.

L’analyse de MeilleursAgents.com

Comme nous l’indiquions déjà le mois dernier, cette hausse des prix de l’immobilier résidentiel parisien est trop rapide pour ne pas être inquiétante. Il ne nous paraît pas possible ni vraiment souhaitable qu’elle se poursuivre longtemps à ce rythme. La purge entamée à l’automne 2008 est maintenant pratiquement effacée ; une correction des prix de 10% ou plus nous paraissait nécessaire au retour durable des primo-accédants, moteurs d’un marché plus équilibré et du retour à une certaine fluidité. Tant que les taux resteront aussi bas, il n’y a pas péril en la demeure sur les prix, mais la situation reste fragile et le retour de la confiance et des volumes va prendre encore du temps. Nous appelons de nos vœux une certaine sagesse des prix parisiens dans les mois à venir. Mais cela va dépendre du comportement des investisseurs, dont les considérations sont souvent bien éloignées du marché immobilier lui-même. C’est leur sentiment sur leur situation personnelle et le reste de l’économie qui va guider leur choix. Si l’inquiétude demeure, les prix parisiens continueront leur escalade paradoxale. Enfin, le découplage très net entre l’immobilier parisien et l’Ile de France nous rappelle que Paris reste un marché hors norme.

Après la remontée des prix amorcée au printemps 2009, les prix étaient restés stables en juillet et août 2009. La hausse considérable de 2,6% des deux derniers mois s’explique plus par l’évolution de la psychologie des acteurs que par une modification des fondamentaux du marché immobilier.

• La hausse des prix résulte d’abord d’un déséquilibre entre une offre de biens relativement faible et une forte demande, principalement sur les petites surfaces (studios et 2 pièces).
• Les investisseurs cherchant la valeur refuge de la pierre et les primo – accédants dopés par des taux bas se font concurrence sur les biens de valeur inférieure à 300.000 €.
• Les petites surfaces voient leurs prix augmenter beaucoup plus fortement (+6% en 6 mois) que les grandes surfaces (3 pièces et plus) (+1% en 6 mois).
• Les volumes de transaction restent en retrait d’environ 10% par rapport à la même période en 2008 et de 25% par rapport à septembre – octobre 2007. On peut donc parler d’un volume encore relativement faible, signe que la reprise n’est pas encore solide.
• Le moteur de l’achat revente semble se dégripper. En effet, la part des grandes surfaces a sensiblement augmenté ces deux derniers mois, représentant 45% du total des ventes contre 35% un an auparavant.

Le risque de la reprise

Il faut bien sûr se féliciter des signes encourageants de la reprise du marché immobilier. Toutefois, la hausse des prix engagée depuis le mois d’avril 2009 est en train d’effacer la baisse initiée à l’automne 2008. Or l’ajustement des prix à la baisse était bienvenu car il redonnait du pouvoir d’achat aux primo – accédants.

Les facteurs de cette reprise du marché sont fortement liés à la recherche d’un investissement sûr en réaction aux incertitudes nées depuis le début de la crise des subprimes. Cet engouement pour la pierre et ses conséquences sur les prix font écho, toutes proportions gardées, aux mouvements d’achat sur l’or dont la valeur franchit des records. L’investisseur privilégie actuellement la protection de son capital à moyen et long terme par rapport à son rendement. La pierre, comme l’or, retrouvent alors tout leur rôle de valeur refuge patrimoniale et leur capacité de transmission générationnelle.

Pour autant, ces investissements portent avant tout sur de petites surfaces de prix réduits, faciles à louer et à revendre … au risque de bloquer l’accès des primo – accédants si les prix devaient continuer de monter ou en cas de hausse des taux.

Une reprise durable ?

Pour la suite, l’évolution du marché devrait dépendre essentiellement de variables macroéconomiques : taux d’intérêt, croissance et climat économique général qui conditionnent le comportement des acteurs.

Le scénario le plus favorable serait celui d’une reprise économique progressive (reprise en « U ») et sans remontée brutale des taux. Dans un tel cas, le marché immobilier pourrait se stabiliser en valeur et augmenter sensiblement en nombre de transactions. C’est le scénario idéal où les primo – accédants ne sont pas exclus du jeu et où l’achat revente d’appartements familiaux reprend des couleurs.

Le retour de la récession au début de l’année prochaine (reprise en « W ») aurait des effets contrastés sur le marché immobilier. L’effet psychologique de la récession, et en particulier la peur du chômage, aurait certainement un impact négatif sur les volumes de transactions. Mais les taux devant rester bas, les prix ne chuteraient peut être pas ou peu, soutenus par les primo – accédants et les investisseurs déjà à l’œuvre aujourd’hui.

Enfin, un scénario de reprise forte (en « V ») avec retour de l’inflation est celui dont les effets sur le marché immobilier sont peut être les plus difficiles à anticiper. Le retour de la confiance des ménages soutiendrait l’activité immobilière mais la hausse des taux couperait l’élan des primo – accédants tout en entraînant une baisse des prix.