L'immobilier vu par MeilleursAgents.com

Par Maître Jean-Marie Moyse

Avocat à la Cour de Paris, Maître Moyse est spécialiste en droit immobilier et en droit fiscal. Il est chargé de cours en 3ème cycle, DESS immobilier d’entreprise à l’Université de Paris I et professeur à l’Ecole supérieure des professions immobilières. Maître Moyse est l’auteur de l’ouvrage de référence « Agent Immobilier » (14ème édition, Editions Delmas) qui traite des pratiques et obligations juridiques des agents immobiliers en matière de vente, achat et location.

Lors de l’acquisition d’un bien immobilier, l’acquéreur recourt le plus souvent à un prêt afin de financer son acquisition, lequel peut représenter tout ou partie du prix d’achat.

Lorsque le bien acquis est un bien à usage d’habitation, les articles L.312-1 et suivants du Code de la Consommation règlementent minutieusement tant les conditions d’obtention et d’acceptation de ce prêt que son incidence en ce qui concerne la réalisation du projet immobilier.

A ce titre, l’article L.312-15 du code dispose que tous les contrats de vente d’un bien immobilier à usage d’habitation sont réputes conclus sous la condition suspensive de l’obtention par l’acquéreur du prêt nécessaire au paiement du prix.

Il en est ainsi lorsqu’une condition suspensive d’obtention de prêt est prévue dans l’engagement des parties, mais également lorsque aucune mention d’obtention de prêt n’a été mentionnée dans cet engagement.

Ainsi, en l’absence de précision, la vente consentie ou l’avant contrat est toujours réputé conclu sous la condition suspensive de l’obtention du prêt que pourrait solliciter l’acquéreur.

De ce fait, il existe pour tout avant contrat une incertitude tenant à l’obtention du prêt nécessaire à la réalisation de la vente.

Lorsqu’une vente est conclue et que l’acquéreur a les fonds nécessaires pour un paiement comptant ou a la certitude qu’il obtiendra les prêts nécessaires au paiement du prix, il est possible qu’il renonce au bénéfice de la protection de l’article L.312-15 du Code de la Consommation.

Pour ce faire, il doit porter de sa main dans l’engagement des parties la mention qu’il renonce à recourir à un prêt pour son acquisition et reconnaît avoir été informé que s’il recourait néanmoins à un prêt, il ne pourrait se prévaloir des dispositions protectrices de l’article L.312-17 du Code de la Consommation.

Il convient de noter que lorsqu’une condition suspensive d’obtention de prêt a été stipulée dans l’engagement des parties, l’acquéreur doit respecter intégralement les obligations qu’il a souscrites en déposant immédiatement sa demande de prêt pour un montant, un taux d’intérêt et une durée conformes aux prévisions des parties.

A défaut de respecter ses obligations, l’acquéreur verra engager sa responsabilité à l’égard du vendeur, lequel pourra considérer que si la condition d’obtention de prêt n’a pas été réalisée, la cause en réside dans le non-respect par l’acquéreur de ses obligations.

La jurisprudence fait application dans cette hypothèse des dispositions de l’article 1178 du Code Civil, lequel répute la condition accomplie lorsque sa défaillance résulte du défaut de diligence de l’acquéreur pour obtenir son financement.

Si tel est le cas, l’acquéreur se trouvera dans la même situation que s’il avait obtenu son prêt et sera tenu en conséquence à toutes les obligations prévues par le compromis de vente, notamment l’indemnisation du vendeur en cas de non réalisation de la vente sous la forme de dommages et intérêts ou du versement de l’indemnité d’immobilisation sanctionnant le refus d’acquisition de l’acquéreur.

Au vu de cette réglementation, il appartient au vendeur et à l’acquéreur de bien préciser dans leur avant contrat la nécessité ou non d’obtenir un prêt de même que les caractéristiques de ce prêt.

Si aucun prêt n’est nécessaire pour l’acquisition, il convient que l’acquéreur porte de sa main la mention suivant laquelle il renonce à la protection de l’article L.315-17 du Code de la Consommation et reconnaît avoir été informé que s’il recourt à un prêt, il ne sera plus protégé, ce prêt ne conditionnant plus la réalisation de la promesse de vente.

Par Maître Jean-Marie Moyse

Avocat à la Cour de Paris, Maître Moyse est spécialiste en droit immobilier et en droit fiscal. Il est chargé de cours en 3ème cycle, DESS immobilier d’entreprise à l’Université de Paris I et professeur à l’Ecole supérieure des professions immobilières. Maître Moyse est l’auteur de l’ouvrage de référence « Agent Immobilier » (14ème édition, Editions Delmas) qui traite des pratiques et obligations juridiques des agents immobiliers en matière de vente, achat et location.

Les articles L 271-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation prévoient une double protection pour l’acquéreur non professionnel d’un bien immobilier.

Ces dispositions prévoient soit un délai de réflexion, soit une possibilité de rétractation après la signature d’un avant-contrat.

Le délai de réflexion oblige le notaire, avant la signature d’un acte authentique de vente non précédé d’un avant-contrat tel une promesse unilatérale de vente ou une promesse synallagmatique de vendre et d’acheter, de notifier le projet d’acte authentique de vente à l’acquéreur du bien immobilier.

La notification de ce projet d’acte de vente va faire courir un délai de sept jours pendant lequel le consentement de l’acquéreur se trouve suspendu, de manière à lui permettre de prendre un recul suffisant par rapport aux engagements qu’il va contracter.

Ce délai commence à courir à compter de la notification du projet d’acte, qui va être faite par le notaire soit par lettre recommandée avec accusé de réception, soit par remise de l’acte en main propre, contre émargement.

Le délai de réflexion court le lendemain de la présentation pour expirer sept jours plus tard.

Le plus souvent, un acte authentique constatant une vente est précédé d’un avant-contrat, qui prend la forme soit d’une promesse unilatérale de vente avec indemnité d’immobilisation, soit d’une promesse synallagmatique de vendre et d’acheter.

Cet avant-contrat est établi le plus souvent, soit par un agent immobilier, soit par un notaire.

Dans cette éventualité, le candidat acquéreur bénéficie d’un délai de sept jours pour se rétracter des engagements qu’il a pu souscrire aux termes de cet avant-contrat.

En ce qui concerne la forme de la rétractation, il s’agira de l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception, aux termes de laquelle l’acquéreur déclarera renoncer à son projet d’acquisition.

En ce qui concerne le délai de rétractation, la notification de rétractation devra intervenir dans un délai de sept jours, commençant à courir à compter de la première présentation de la lettre recommandée de notification de l’avant-contrat qui lui sera faite par les services de la poste.

En cas de remise de l’avant-contrat en main propre contre émargement, le délai de sept jours commencera à courir le lendemain de la remise de cet avant-contrat.

En cas d’exercice du droit de rétractation, l’avant-contrat sera mis à néant et les sommes versées par le candidat acquéreur devront lui être restituées dans un délai de 21 jours, commençant à courir à compter de la date de la rétractation.

La faculté de rétractation et celle de réflexion ne sont pas cumulables.

Si un avant-contrat a été établi et notifié sans rétractation du candidat acquéreur, il n’y a pas lieu de lui notifier l’acte authentique de vente.

Cette réglementation a pour but de permettre à l’acquéreur de réfléchir sur les conséquences de ses engagements et, éventuellement, de pouvoir se désister de ses engagements dans un délai de sept jours commençant à courir le lendemain de la notification de l’avant-contrat qu’il aura reçu.