C’est un comble ! Voilà que notre président de la République veut la baisse des prix de l’immobilier. Baisse par rapport à quoi ? Par rapport au pic de 2007… Ce n’est pas en fait si idiot que cela, car la grande majorité des Français possesseurs de logements disposent d’une plus value potentielle importante par rapport à leur prix d’achat – ou d’héritage…- immobilier.
Pour l’heure, la baisse des prix semble réelle, y compris celle enregistrée par les thermomètres ou les baromètres conçus pour cela. A tout seigneur… celui de notre site paraît le mieux en phase avec ce qui se passe vraiment en ce moment (et non pas il y a trois ou six mois…) : il dit que globalement les prix moyens ont reculé de 1,8% entre septembre et octobre, c’est après une baisse de 1,5% entre août et septembre. Il faut certainement se garder d’ajouter l’une à l’autre ou de les cumuler… mais voici deux mois consécutifs en négatif ; ce qui constitue une « récession technique » des prix, non ? Il est probable que le prochain qui qualifiera la tranche suivant d’octobre à novembre, mordant un peu sur décembre, sera encore dans le rouge.
Donc les prix baissent… Mais de combien et jusqu’où ? D’abord, il convient de croire que la baisse est, comme nous l’avions supposé ici à la rentrée, plus forte et plus rapide que celle que nous lisent les indicateurs. On sait que dans certains micromarchés, elle est déjà de 5% à 10% promis pour la fin de cette année. Toujours en moyenne, car dans certains cas, on constate de véritables effondrements de 15% à 30% ; dans le neuf, en rez de chaussée sur parking, etc. mais aussi dans l’ancien pas-aux-normes pour dire invendable…
Ensuite, les rares modèles d’analyse prévisionnelle ( je préfère ne pas dire prévisions) qui existent nous disent que cette baisse peut atteindre justement ces 15% à 30% que l’on constate déjà par ci ou par là. What next, alors ? C’est comme dans un marché des changes où l’on a horreur des prévisions et on a tendance à aller tout de suite sur ce que les experts disent pour demain ou après demain !
Enfin, il y a des « experts » qui pensent qu’une fois cette « purge » finie », les affaires vont repartir quand les vendeurs reviendront avec des prix. Un peu comme sur les marchés, boursiers ceux-là, où l’on rachète quand on pense qu’on est arrivé en bas… Le problème étant de savoir où est ce fameux point bas du marché ? Moi, je pense qu’il correspond exactement au moment où les acheteurs vont pouvoir financer leur achat, compte tenu de la hauteur des taux d’intérêt et de leur pouvoir d’achat. C’est à dire non pas quand les poules auront des dents mais quand la reprise économique générale sera là, pas avant 2010… si DSK a raison. Notez bien que s’il revenait avant, la reprise serait peut-être plus vite là ? Souvenez vous bien que c’est à cause de sa décision d’abaisser les droits de mutations que le cycle de hausse actuelle des prix immobiliers a commencé. Mais nous ne faisons pas de politique.
Alors revenons à Sarko. Il dit « En 2007, les prix de l’immobilier ont atteint en France le plus haut niveau par rapport aux revenus des ménages depuis quarante ans » ; a-t-il eu raison de dire cela ? Oui, surtout à Paris. C’est vrai que l’inflation est un mal aussi nécessaire pour l’immobilier que suffisant pour payer les traites plus tard ; même Mme Boutin me l’a dit en privé, par référence à l’époque où elle payait son crédit. Or cette inflation était jugulée par l’Insee, même après le passage à l’euro ; elle s’est donc réfugiée là où elle a pu : dans les prix des actifs, dont ceux de l’immobilier. Et voici pourquoi cette crise est muette !
Post Scriptum : L’avez vous vu comme cela ? Le plan Sarkozy/Boutin de relance de l’économie est à 80% un plan de relance du Batiment (et des travaux publics). Qui ne sera d’ailleurs qu’une accélération du calendrier déjà annoncé. Mais, si l’adage « quand le bâtiment va, tout va » peut encore marcher une fois, il aurait fallu aussi mettre un peu d’huile sur le présent ; or, par exemple, la baisse des droits de mutations qui aurait pu faire un coup, et pas seulement psychologique, est une fois encore reportée aux calendes grecques (ou tchéques, qui vont prendre la présidence européenne en 2009 ?)
Joyeux Noël !
MeilleursAgents.com publie la 14ème édition de son baromètre mensuel des prix de l’immobilier résidentiel à Paris et en Ile-de-France.