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7 critères pour éviter les loyers impayés

Conseils administratifs 5 min.

La crise sanitaire qui met à mal les revenus de nombreux locataires, inquiète les bailleurs. Même si les mesures gouvernementales ont évité un raz-de-marée d’impayés, ceux-ci pourraient se multiplier à l’avenir. Les consultations auprès des ADIL (Agence départementale pour l’information sur le logement)* sur le thème des impayés sont en hausse de 15% par rapport à septembre-octobre 2019. Cependant les locataires du parc privé qui sollicitent cet organisme le font en amont de tout impayé, pour obtenir des renseignements sur les aides mises en place notamment par Action Logement. L’occasion pour vous, propriétaires bailleurs, de faire le point sur ce sujet et les moyens de vous prémunir des loyers impayés.

1. Bien choisir son locataire

Et si tout débutait en amont de la location ? Au moment de « sélectionner » celui qui va occuper votre bien. N’oublions pas que le paiement des loyers représente la plupart du temps un moyen de rembourser le prêt ayant servi à financer l’achat immobilier ou un complément de revenus pour les bailleurs retraités.

  • Prenez le temps d’analyser un dossier complet

Pour que l’équilibre économique de votre investissement soit assuré, étudiez avec attention le profil des candidats à la location. Le dossier remis par le potentiel locataire doit être complet avec tous les justificatifs (originaux) que vous êtes en droit de demander : pièce d’identité, contrat de travail, derniers bulletins de paie et avis d’imposition. Mais aussi dernières quittances de loyer, attestation de la CAF (pour ceux qui touchent l’APL ou une autre allocation logement).

Le saviez-vous ?

À vous de vérifier l’authenticité de tous ces documents (adresse de l’employeur, Siret…). Les informations fiscales peuvent être contrôlées sur le site des impôts qui a créé un  service spécifique et gratuit.

« J’ai loué un appartement à une relation sans avoir pris le temps de tout contrôler parfaitement, confie Dominique. Malheureusement au bout de quelques mois ce locataire a cessé de régler les loyers. Il a fallu près de 2 ans pour récupérer mon bien, après une longue procédure judiciaire. J’ai dû faire appel à un détective privé pour prouver que les justificatifs fournis par le locataire étaient des faux ! »

  • Faites appel à un intermédiaire.

Il existe aujourd’hui de nombreuses plateformes pour aider les propriétaires à trouver le locataire fiable en évitant certaines déconvenues. Les pratiques diffèrent : certaines se proposent de faire l’analyse des candidats à votre place, d’autres sélectionnent, via des parrainages, les candidats pouvant accéder aux annonces.

Rose Hélène Miel, directrice associée de ImmoA2, agence immobilière spécialisée en gestion locative de tous types de biens

Quand je réalise les visites de biens à la location, je suis très attentive à la posture des candidats. Est-il à l’heure au rendez-vous, s’est-il excusé en cas de retard, comment se comporte-t-il dans le logement, quelles critiques émet-il ? Tous ces éléments me permettent d’évaluer s’il va dégrader le bien, se comporter correctement vis-à-vis du propriétaire. Après vérifications des conditions de ressources du candidat et éventuellement son garant… Je m’appuie sur mon ressenti pour recommander tel ou tel locataire au propriétaire.

Pour trouver un bon locataire : faites appel à un agent immobilier.

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La location solidaire peut éviter les loyers impayés

Si un propriétaire accepte de louer son bien, avec un loyer plafonné à destination de populations en difficulté par le biais d’une association conventionnée. Résultat : les loyers sont sécurisés et le bailleur se protège des dégradations. Le logement est loué sous un bail loi de 1989 ou directement à l’association qui le sous-louera à son tour. Trois organismes pratiquent cette formule : Louer solidaire à Paris, Solibail ou Intermédiation locative.

2. Mettre en place des garanties contre les loyers impayés

Après avoir trouvé le bon candidat, autant prendre le maximum de garanties.

  • Pensez à la caution et exigez les mêmes justificatifs que pour le locataire. Une ou plusieurs personnes peuvent se porter caution.
  • 300 000 bailleurs ont utilisé la garantie locative Visale (Visa pour l’emploi et le logement). Les locataires de moins de 30 ans, les jeunes salariés, ceux concernés par le bail mobilité sont éligibles à ce dispositif. Il prend en charge le paiement du loyer et des charges de la résidence principale en cas de défaillance et les dégradations locatives.
  • L’assurance Garantie Loyers Impayés (GLI) protège également contre les impayés et les dégradations matérielles. Cette assurance peut être souscrite à tout moment, même en cours de bail en respectant certaines règles (locataire à jour de ses loyers, pas d’impayés dans les 6 mois précédents). Attention, elle n’est pas simple à mettre en action pour ceux qui louent en direct d’autant que les locataires jugés à risque (par les assureurs) en sont exclus.

3. Communiquer, relancer et prévoir un échéancier

Votre locataire, normalement fiable, n’a pas réglé le loyer ce mois-ci. Avant d’envoyer la cavalerie, contactez-le par téléphone, SMS ou mail en fonction de ses préférences. Objectif : comprendre les raisons de son retard, lui demander ce qu’il envisage. Proposez-lui un échelonnement temporaire de la dette par écrit s’il rencontre des difficultés de trésorerie.

4. Alerter cautions et autres organismes garants

Dès le premier impayé, informez les cautions. La démarche est simple pour une personne physique. S’il y a une garantie Visale en jeu, ou si le locataire est cautionné par le Fond de solidarité pour le logement (FSL) avertissez-les. Contactez l’assureur si vous avez souscrit une assurance loyers impayés en respectant la procédure (signification du commandement de payer) et les délais.

5. Prévenir CAF et MSA

Votre locataire bénéficie-t-il d’aides aux logements ? Signalez l’impayé à la CAF ou la MSA. Ces organismes peuvent saisir le FSL et demander une aide financière ponctuelle. Si elle n’est pas accordée, la CAF va mettre en demeure le locataire de procéder au paiement des loyers et d’apurer la dette.

Le saviez-vous ?

Pour ces organismes, l’impayé est avéré à partir d’une dette égale à 2 fois le loyer hors charges si l’aide au logement est versée au locataire, ou 2 fois le loyer net (sans l’aide au logement) hors charge en cas de versement au propriétaire.

6. Privilégier le règlement amiable

Si le locataire fait la sourde oreille, le conciliateur de justice, l’Adil ou le médiateur civil peut essayer de trouver un accord. Une phase indispensable avant d’envisager une action devant le tribunal judiciaire.

L’Adil accompagne les propriétaires dans la phase de démarches amiables, de mise en place d’échéanciers… 1/3 des consultations réalisées par les Adil proviennent des bailleurs (en 2019).

Une interrogation ? Contactez la plateforme « SOS loyers impayés » au 0805 160 075 pour une mise en relation avec des conseillers juristes.

Vous pouvez lui envoyer une mise en demeure de régler, dans un certain délai, via un courrier recommandé avec AR.

7. Et pour finir... lancer la phase contentieuse

Dès le 2e mois de non-règlement, il est possible de faire délivrer, par huissier, un commandement de payer. Il fait état du montant de la dette et donne 2 mois au locataire pour régulariser sous peine de résilier le contrat de location…. si le bail comprend bien une clause résolutoire. Envoyez un double à la caution.

Le locataire ne paie pas dans le délai ? Pour constater que le bail est, en conséquence, résilié, il faut saisir le juge du contentieux de la protection auprès du tribunal judiciaire. La saisine est gratuite, par dépôt d’une requête au greffe, si la dette est inférieure à 5 000 €. Au-delà, vous devez saisir le juge par assignation délivrée par l’huissier.

Pour une dette inférieure à 10 000 €, vous pouvez demander une ordonnance d’injonction de payer. Mais le locataire peut la contester.

Rien n’interdit au juge d’accorder de nouveaux délais de paiement si le locataire peut régler sa dette. Si tel n’est pas le cas, il prononce l’expulsion du locataire qui ne peut jamais intervenir pendant la trêve hivernale (normalement du 1er novembre au 31 mars, et cette année jusqu’au 1er juin 2021).

 

Pour rappel ?

En 2019, 38 % des consultations Adil avaient eu lieu avant toute démarche d’huissier ou en justice, 16 % alors qu’un commandement de payer avait été délivré, 24 % au stade de l’assignation, et 22 % une fois la décision de justice prononcée.
En amont de l’assignation, l’ADIL peut avoir un impact notable sur la résolution de l’impayé. 3 mois après leur consultation, près de 4 propriétaires bailleurs sur 5 se sont engagés dans une solution et pour 2/3 des locataires l’impayé est résolu ou en cours de résolution.

Pour éviter cette situation, vous pouvez vous en remettre à des professionnels dont la gestion locative est le métier pour votre bien immobilier. Ils pourront sélectionner des bons candidats locataires et gérer la location. Vous y gagnerez en tranquillité d’esprit…

Pour trouver un bon locataire : faites appel à un agent immobilier.

* ADIL (Agence départementale pour l’information sur le logement), Baromètre de la consultation des Adil, fin octobre 2020.

Sources : Chiffres Action Logement fin août 2020

Krys Mondet

Responsable éditoriale de Meilleurs Agents

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