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Acheter en viager : une bonne affaire ?

Acheter Vendre 7 min.

Réaliser un investissement immobilier avec une mise de départ réduite c’est l’intérêt premier d’un achat en viager. À condition d’être prêt à ne pas rentrer dans les lieux immédiatement et à verser une rente au vendeur jusqu’à son décès. Un pari sur l’avenir disent certains… Découvrons ensemble les atouts, inconvénients et règles très précises de ce type d’acquisition.

1. Viager, un système ancien dopé en 2020 et 2021

  • Le viager a plus de 200 ans

Le viager est un des régimes les plus anciens du droit français. Il existe dans le Code civil depuis 1804 (articles 1968 à 1983) ! Viager signifie « temps de vie ». L’achat du bien est réalisé en contrepartie du versement au vendeur d’une rente à vie.

Il y a encore quelque temps, le marché du viager n’avait pas la cote et véhiculait une image plutôt négative. Mais le contexte a changé… 

  • Un regain d’intérêt du viager en raison de la crise sanitaire

Rester chez soi tout en percevant une rente, c’est tout l’intérêt pour les vendeurs. Une idée qui a attiré en 2020 un plus grand nombre de candidats, en raison de la Covid-19. Les personnes âgées et les familles ont annulé des réservations en maison de retraite, privilégiant l’adaptation du logement grâce au « bouquet » versé par l’acheteur. La rente viagère servant de revenu complémentaire pour les frais de santé. Cette situation a été constatée par tous les grands réseaux d’immobilier en viager à travers la France.

Le saviez-vous ?

Le nombre de viagers représente plus de 6 000 transactions par an, soit 1% des ventes dans l’ancien*. « Un marché de niche mais en plein développement”, comme l’affirmait Sophie Richard, fondatrice du réseau Viagimmo, dans une interview à France Inter en août 2020. Avis partagé par Stanley Nahon, directeur général de l’entreprise leader du marché Renée Costes « D’ores et déjà, nous anticipons une hausse de 15 à 20 % de nos volumes de transactions d’ici la fin d’année 2021 « .

2. Comment fonctionne l’achat en viager ?

  • Un achat immobilier…

Acheter en viager c’est réaliser une transaction immobilière classique… avec des modalités de paiement particulières. L’acheteur (débirentier) règle une somme appelée « bouquet » lors de la signature chez le notaire. Par la suite, il s’engage à verser régulièrement une rente jusqu’au décès du vendeur (crédirentier) intervenant à une date inconnue. Le contrat dépend d’un aléa fondé sur la durée de vie d’une personne !

Le saviez-vous ?

La rente est mensuelle, trimestrielle ou annuelle. Elle est indexée sur un indice de manière à ne pas se déprécier au fil du temps. À vérifier lors de la signature du contrat pour ne pas risquer une augmentation exponentielle.

  • Avec une rente et un bouquet
Hervé Daniel, conseiller immobilier Optimhome à Arpajon

Tout commence par l’estimation de la valeur du bien sûr le marché immobilier local, valeur du bien libre de toute occupation. La valeur vénale du bien doit être produite pour établir le contrat du viager.

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Attention : si le bien est sous-estimé, le fisc peut ne pas apprécier et requalifier la vente en donation déguisée !

Pour éviter tout problème, il est préférable de contacter un agent immobilier pour estimer votre bien immobilier. Pour le trouver, rien de plus simple, testez notre comparateur d’agences immobilières.

La valeur d’un viager tient compte de l’occupation ou non du bien, de l’âge et du sexe du ou des vendeurs. Plus l’espérance de vie du vendeur est courte, plus le montant du viager est important. Et comme les femmes ont une espérance de vie plus longue… On pourrait en conclure qu’il est préférable d’acheter un viager ayant une propriétaire. En fait, si le bien est vendu par un couple, le montant du viager est également plus faible. Le crédirentier peut opter pour une rente élevée et un bouquet faible ou l’inverse.

Plus le vendeur conserve de droits sur son bien, plus la décote du bien est élevée, moins la rente à payer est importante.

3. Les différences entre viager libre ou occupé

La plupart du temps, le viager concerne la résidence principale du vendeur et il souhaite continuer à y vivre grâce à un droit d’usage et d’habitation (DUH). Vous achetez, alors, un bien immobilier que vous occuperez seulement à son décès. C’est le viager occupé.

Il arrive que la personne âgée souhaite quitter son logement. On est alors face à un viager libre. Vous prenez possession du bien dès la signature de l’acte de vente notarié et pouvez en disposer comme vous le souhaitez.

Biens vendus en viager

90% des ventes en viager occupé

56 % des ventes sont des maisons

44 % des ventes sont des appartements

Source : Renée Costes Viager, janvier 2018

Il existe d’autres formules de viager, comme le viager à terme qui est plus généralement nommé la vente à terme. Le paiement s’étale sur une durée de 10 à 15 ans mais ces formules sont encore anecdotiques aujourd’hui.

4. Qui a intérêt à acquérir un bien immobilier en viager ?

Vous avez une situation professionnelle précaire, des revenus d’indépendants aléatoires ou encore une maladie grave qui impacte et fragilise votre profil d’emprunteur ? Acheter un viager libre permet de devenir propriétaire occupant à moindre coût sans emprunt.

Vous n’en avez pas besoin pour vous loger ? Mettez-le en location, vous financerez ainsi tout ou partie de la rente à verser.

Investir dans un viager libre attire également des populations jeunes peu fans de l’épargne bancaire classique. Il est intéressant : si vous avez besoin de poser vos valises dans un logement ou si vous souhaitez le mettre en location.

Le saviez-vous ?

 Il y a peu de viagers libres sur le marché.

Vous voulez diversifier votre patrimoine ? Vous êtes comme près de 2 Français sur 3 estimant que devenir propriétaire de son logement est le meilleur moyen de préparer sa retraite**? Le viager est considéré comme un placement refuge pour assurer l’avenir.

Vous voulez investir dans l’immobilier mais l’immobilier locatif et ses soucis (loyers impayés, travaux, charges) ne vous tentent pas ? Avec le viager vous évitez les tracas de ce type. Le logement est entre les mains de son occupant historique qui, normalement, en prend bien soin.

Le viager occupé est apprécié de ceux qui :

  • s’expatrient pour préparer leur retour en France,
  • anticipent les charges futures liées à la scolarité des enfants. Comme acheter des petites surfaces pour accueillir leurs étudiants, si les logements se libèrent.

5. Les avantages du viager

 

En achetant un viager occupé vous devenez propriétaire dans le temps d’un bien à un prix réduit puisque le bien est décoté en raison de son occupation ! La mise de fonds est, de fait, moins importante. Et pas besoin de crédit !

L’entretien courant du logement, la taxe d’habitation et une partie des charges de copropriété restent à la charge du crédirentier. Autre bonne nouvelle : le calcul des frais de notaire se fait sur la valeur occupée du bien et non sa valeur vénale. Une économie de plusieurs milliers d’euros à la clé.

L'œil de l'expert

Si le crédirentier quitte son logement pour entrer en maison de retraite ou aller vivre chez ses enfants… il abandonne définitivement son bien. Vous pouvez en prendre possession. Attention, le montant de la rente viagère risque d’augmenter de 30 à 35 %. L’acte de vente prévoit normalement une telle clause. Il est important de tout vérifier…

En viager libre le débirentier doit payer tous les travaux, charges, frais d’entretien et impôts fonciers.

6. Acheter en viager auprès de qui ?

Les attraits d’un tel achat ne manquent pas : pas de locataires à gérer, pas de revenus fonciers à déclarer puisque vous n’êtes pas propriétaire bailleur, et une valeur du bien décotée à l’achat puisque l’acheteur n’en a pas l’usage.

Reste à savoir auprès de quels professionnels se tourner pour un tel investissement. Quelques entreprises se sont spécialisées sur le secteur depuis des années et ont des relais partout à travers la France : Renée Costes, Viagimmo, Viager Europe… Les réseaux traditionnels permettent aux professionnels de se former sur ce segment de marché en développement. Histoire de pouvoir proposer d’autres solutions à des vendeurs potentiels et répondre à la demande d’acheteurs, confirme Hervé Daniel.

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À une époque, on achetait en viager des biens essentiellement dans les stations balnéaires ou à Paris. Aujourd’hui, ces offres sont sur tous les territoires, là où se trouvent les populations ayant besoin de financer leur maintien à domicile et leur dépendance. Alors, vous l’aurez compris, acheter en viager est une solution alternative pour se construire un patrimoine immobilier.

*Baromètre de l’Institut d’expertise et de formation au viager (IEFV), société Renée Costes Viager, janvier 2018.

** Sondage du Cecop pour le Cercle de l’épargne en partenariat avec AG2R la Mondiale, 2019.

 

Krys Mondet

Responsable éditoriale de Meilleurs Agents

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