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Acheter un bien aux enchères immobilières : bon plan ?

Acheter 7 min.

Acheter votre maison ou appartement aux enchères ? Une drôle d’idée, pensez-vous. Et pourtant, c’est peut-être un moyen de réaliser une bonne affaire. Obtenir un vrai rabais par rapport à la valeur de marché du bien n’est pas simple aujourd’hui. Le marché immobilier étant assez tendu dans de nombreuses régions, suite à la crise sanitaire, les ventes immobilières aux enchères représentent une vraie solution pour trouver un bien à un prix intéressant. À condition d’en connaître les codes.

1. Profitez des enchères immobilières forcées ou amiables

Pour espérer acquérir un bien en dessous du prix du marché, direction les enchères judiciaires, organisées au tribunal judiciaire. Les logements proviennent de saisies, de divorces, de successions qui finissent mal, ou encore d’entreprises en liquidation judiciaire. Souvent, lorsque le vendeur est sous pression, le prix baisse.

Les ventes des Domaines présentent des biens dont l’administration ne veut plus, ou encore des biens issus de successions vacantes.

Pour rappel ?

Les biens sont vendus en l’état. Lorsque l’on parle de vente forcée, les procédures étant longues, les biens peuvent être abandonnés depuis longtemps, être délabrés, avoir été squattés...

Dernier type d’enchères, les enchères notariales volontaires. Dans ce cas, comme le terme volontaire le souligne, le vendeur du bien opte pour ce type de transaction immobilière. 

Le saviez-vous ?

Les ventes se déroulent dans les tribunaux judiciaires, au service des Domaines, dans les préfectures, dans les études notariales ou auprès de certaines chambres de notaires selon le type de vente.

2 Enchérir sur le net, simple !

Les enchères via Internet ont vu le jour bien avant la crise sanitaire imposant les confinements ! Immobilier.notaires.fr est le site de référence des notaires pour accéder à la salle de ventes interactive immo-interactif. Encheres-immo.com, Kadran.immo, Immonot.com… sont d’autres salles de vente accessibles très rapidement. Attention, toutes ne proposent pas le même type d’enchères. Mais le processus est identique pour tous ces sites.

  • Participer à la vente en ligne débute par une visite préalable du bien.
  • Sur place, vous annoncez vouloir participer à l’enchère. On vous informe alors des conditions de participation.
  • Après avoir transmis des justificatifs pour participer, vous accédez à la vente interactive.
  • Votre offre est retenue par le vendeur ? La vente se poursuit de manière classique : compromis de vente dans lequel des clauses suspensives sont possibles et 10 jours de réflexion. Deux avantages par rapport à une vente aux enchères physique.

3. Prenez le temps de la réflexion

Informez-vous avant la vente sur plusieurs éléments comme : 

  • Sur les particularités des ventes aux enchères. N’hésitez pas à assister à une audience dans un tribunal judiciaire près de chez vous. Rencontrez les avocats spécialistes du sujet si vous envisagez une vente judiciaire car il vous représentera à la barre pour enchérir.
  • Sur le bien qui vous tente. Visite obligatoire et lecture impérative du cahier des conditions de vente pour tout savoir sur les diagnostics, servitudes, documents de copropriété, conditions financières (mise à prix, consignation, montant des frais, délais de paiement)…
  • Sur vos obligations. Vous devez justifier non seulement de votre identité et de votre adresse mais aussi de votre solvabilité. Et déposer une caution de 10 à 20 % de la mise à prix selon que la vente est judiciaire ou notariale et domaniale. Vous récupérez votre caution immédiatement si votre enchère n’est pas retenue.

Rendez-vous sur les sites licitor.com ou vench.fr pour avoir la liste des ventes aux enchères immobilières des notaires et tribunaux et celles des enchères publiques. Mais aussi dans les journaux d’annonces légales, la presse quotidienne, sur les biens en vente et au tribunal.

Conséquences d’une enchère réussie

L’adjudicataire, celui qui remporte l’enchère, est acquéreur. En fait, il est l’acheteur officiel 10 jours après la vente car pendant ce délai toute personne peut surenchérir d’au minimum 10 % de plus que le prix initialement adjugé.

Vous n’avez pas droit au délai de rétractation de 10 jours comme dans une vente classique, ni à la condition suspensive d’obtention d’un prêt. Il est donc essentiel d’obtenir l’accord de votre établissement financier sur un montant maximal… et de vous y tenir.

Reste à régler dans les 45 jours le solde du prix pour une vente notariale, dans les 2 mois pour une vente judiciaire. Le paiement pour une vente des Domaines peut s’effectuer en plusieurs fois dans les 6 mois.

Pour estimer le bien que vous allez acheter

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4. Le prix et la dynamique des enchères

Vous voulez faire une bonne affaire comme tous les autres enchérisseurs présents à la vente ? Le prix du bien est adapté pour attirer le plus grand nombre. Il peut être décoté de 20 à 30 % dans le cas d’une vente notariale, voire même de plus de 50 % pour une vente sur saisie immobilière.

Pour ne pas être pris au piège de la surenchère, fixez votre enchère maximale. En fonction du bien, vérifiez les annonces similaires sur les plateformes de vente immobilière Et consultez également les prix de vente des derniers biens dans le quartier sur le site de Meilleurs Agents.

Découvrez les prix des biens vendus qui vous intéressent parmi les millions de ventes réalisées ces dernières années.

C'est par ici

Avec une idée de la valeur du bien et des éventuels travaux, vous avez votre budget. Ce sera votre plafond ou celui de votre avocat si vous participez à une vente judiciaire.

Attention, acheter un logement aux enchères signifie l’acheter en l’état, sans garantie des vices cachés pour une vente judiciaire. Si le bien est en très mauvais état, prévoyez large sur le montant des travaux !

5. Prendre vos précautions financières avec les enchères et les frais annexes

Dans votre budget, les frais représentent entre 10 et 15 % du prix de vente. Ils se répartissent en droits d’enregistrement, auxquels on ajoute :

  • les frais de mise en vente, émoluments du notaire, sommes avancées par le notaire pour une vente notariale,
  • les frais de justice (frais d’huissier, coût des visites, frais de publicité…), frais d’avocat, honoraires pour porter les enchères quel que soit le résultat, pour une vente judiciaire.  

Vous achetez un bien occupé en enchère judiciaire ? Si le propriétaire ne part pas après la vente, vous devrez assumer les démarches d’expulsion. Soit des frais supplémentaires et un délai de 1 à 2 ans pour récupérer la jouissance du bien. Si vous avez prévu d’en faire votre résidence principale, enchérissez sur un logement non occupé.

Si le bien est occupé par un locataire, vous devenez son bailleur.

Mettre les pieds en salle des ventes, c’est entrer dans un univers que la majeure partie d’entre nous ne connaît pas. Pour autant, à condition de ne pas se laisser griser par l’atmosphère ou le mécanisme de surenchère sur les prix, pas besoin d’être un expert. Être bien préparé et savoir s’arrêter à temps sont les deux conditions pour prendre du plaisir. Et comme dans tout achat immobilier, on ne trouve pas son bonheur nécessairement à la première tentative. Mais la bonne nouvelle est là : en consacrant du temps, il est possible de devenir l’heureux propriétaire du bien rêvé.

Pour estimer le bien que vous allez acheter.

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Krys Mondet

Responsable éditoriale de Meilleurs Agents

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