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Baromètre : La nouvelle géographie immobilière se confirme !

Prix Immo 7 min.

Boom des zones rurales et des banlieues, baisse du réservoir d’acheteurs… La nouvelle géographie immobilière, observée depuis la rentrée 2021, se confirme ! Zoom sur cette nouvelle donne pour le marché de l’immobilier. 

Le désamour pour les grandes villes conforté

La nouvelle géographie immobilière se confirme ce début octobre : au désamour pour les grandes métropoles répond de manière toujours plus marquée un intérêt accru pour les campagnes. Terminée, la hiérarchie en matière de hausse tarifaire qui prévalait jusqu’en juillet 2020 avec Paris en haut de l’échelle, suivie des dix plus grandes agglomérations françaises et, en bas, des zones rurales.

Aujourd’hui, ce classement s’est inversé !

  • Depuis le début de l’année 2021, les zones rurales ont ainsi connu la plus forte progression au niveau national (+6,6%).
  • Soit, plus du double des chiffres enregistrés par les dix plus grandes métropoles de l’Hexagone au cours de la même période.
  • Et surtout… Loin devant ceux de la capitale (+0,1%) ! 

La région parisienne résume à elle seule le changement de paradigme : plus les acheteurs potentiels s’éloignent de son centre, plus la hausse des prix se fait forte. En un an, Paris a ainsi perdu 1,2% tandis que la petite couronne en gagnait 2,7% et la grande couronne 5,2% ! 

Un relâchement saisonnier de la tension immobilière

Comme chaque année à la même époque, la tension immobilière a faibli en septembre ! On note cependant que : 

  • Loin d’être inquiétante, cette baisse saisonnière s’explique par le petit nombre de candidats à l’achat qui démarrent leurs projets pendant les vacances estivales ;
  • Ce phénomène touche sans distinction l’ensemble des grandes métropoles françaises.

Ainsi, l’indice de Tension Immobilière (ITI) de Meilleurs Agents enregistre une baisse moyenne de 2 points.

  • On compte aujourd’hui 11 % d’acheteurs de plus que de vendeurs à Marseille, Toulouse, Bordeaux ou encore Lille. À titre de comparaison, ce taux atteignait les 14 % en juin dans la capitale de l’Occitanie.
  • Ce ratio est même tombé, avec la rentrée, à 9 % à Paris, Nice et Nantes ainsi qu’à 8 % à Montpellier et Rennes.
  • Quant à Lyon, elle n’affiche désormais plus que 5 % d’acquéreurs de plus que de vendeurs contre 10 % en juin. Soit, un équilibre quasi parfait.

C’est cependant à Strasbourg que le réservoir des acheteurs potentiels diminue le plus drastiquement. En un mois, la ville a vu son ITI passer de 16 à 11. Si la situation n’a rien d’étonnante dans la quasi-totalité des onze plus grandes villes de France, elle peut toutefois poser question dans la préfecture de la région Grand Est.

Thomas Lefebvre, Directeur scientifique de Meilleurs Agents

Plus qu’un simple tassement, on assiste à une véritable chute du nombre de candidats à la propriété à Strasbourg ! Or, contrairement aux autres grandes agglomérations, ce retournement rapide peut faire craindre un problème plus structurel. Alors que ses homologues ont connu une phase de stabilisation progressive depuis le début de la crise sanitaire, le marché strasbourgeois est pour sa part resté étrangement euphorique tant en termes de tension immobilière que de prix. Ce resserrement de la demande y marque peut-être le premier signal d’un atterrissage.

Pas de crainte du côté du crédit

Le spectre d’un recul durable de la demande paraît peu crédible car les taux vont rester bas et les banques vont continuer à jouer leur rôle de financeur : 

  • À raison de 1,08% en juillet (toutes durées de crédit confondues) selon la Banque de France, le taux moyen des prêts immobiliers a atteint un plancher jamais observé.
  • En outre, malgré le pessimisme ambiant, l’annonce du caractère désormais obligatoire de ce qui n’était jusque-là que des recommandations du Haut Conseil de stabilité financière (HSCF) en matière de crédit immobilier ne devrait rien changer à la donne.

Motif ? Ces mesures qui deviendront contraignantes à compter du 1er janvier prochain étaient en effet déjà largement appliquées par les établissements bancaires. Pour mémoire, le taux d’endettement des ménages est limité à 35 % en comptant l’assurance, la durée maximum d’emprunt ne peut plus dépasser 25 ans (27 ans sous conditions) et les banques n’ont le droit de s’écarter de ces règles qu’à hauteur de 20 % de leur volume de nouveaux crédits trimestriel, avec un ciblage particulier des achats en résidence principale et de primo-accédants. 

Or, à l’heure actuelle, seuls 20,9%* des dossiers de financement acceptés ne respectent pas les normes du HCSF, soit une production de crédit français qui repose sur des bases saines. 

Autant dire que les particuliers auront toujours accès sans trop de difficultés au crédit. Sans compter que sur les dossiers « hors clous », nombre d’entre eux concernent des investissements immobiliers locatifs et des achats de résidence secondaire. C’est-à-dire des acheteurs qui disposent généralement d’une épargne supplémentaire et qui pourront continuer, malgré ces nouvelles contraintes, à se financer en ajustant simplement à la hausse leur apport personnel.

Quant aux dernières discussions de la BCE relatives au ralentissement de ses achats d’actifs dans le cadre du PEPP (programme d’achat d’urgence face à la pandémie), si elles font craindre à certains une fermeture du robinet du crédit, elles devraient juste avoir pour effet une stabilisation des taux d’emprunt.

En effet, aucune annonce concernant une remontée des taux directeurs n’a été faite, témoignant d’un statu quo qui devrait pousser les banques à continuer à prêter au moins à moyen terme ! 

*Bilan HCSF

L'équipe scientifique de Meilleurs Agents

7 commentaires Masquer les commentaires Voir les commentaires

  • Paul Benedetti dit :

    Et la Corse ?? C toujours la France.

  • EX-PARIGO dit :

    Montpellier sera bel est bien la nouvelle capitale de l’immobilier !

  • JOLY dit :

    Pouvez vous m expliquer comment font les banques pour prêter à 1% lorsque l inflation dérive vers 3% ? A terme elles perdent de l argent ?
    Les bulles immobilières éclatent toujours tôt ou tard et vu l explosion des prix en zone rurale où les prix rejoignent ceux des grandes villes alors qu elles n ont aucune infrastructure aucun commerce ou transport devient ingerable. Il est fortement à souhaiter que la bce augmente les taux car cette situation est totalement anormale.

  • Benvenuto FUGAZZI dit :

    Je suis intéressé par vos mises à jour intéressantes et je les apprécie. Quant à moi je vois que les prix à Petite Couronne (Bois de Vincennes) suivent exactement le sens de ce commentaire. Cordialement.
    Ing.Fugazzi / Milan

  • CLAUDE MIRAN dit :

    Je suis régulièrement vos études et je constate que vous faites toujours référence aux mêmes villes.
    A titre d’exemple Limoges qui connait une hausse significative du prix de l’immobilier depuis 2 ans ne figure jamais dans vos analyses.

  • yannick dit :

    Je ne comprend pas pourquoi les prix de l’immobilier en hausse sont indiqués en vert et les prix en baisse sont en rouge, comme si c’était une mauvaise chose, alors que c’est plutôt le contraire, quand l’immobilier baisse plus de personnes peuvent en profiter pour devenir propriétaires. vous devriez utiliser des couleurs moins connotées « bien-mal » merci

    • didier dit :

      question point de vue, celui qui a acheté, voit la baisse en rouge et la montée en vert.

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