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Baromètre Meilleurs Agents au 1er mai 2015 – Immobilier parisien et francilien : Première augmentation de la demande à Paris depuis 2011

Prix Immo 5 min.

Evolution prix immobilier 1er mai 2015
MeilleursAgents publie la 70ème édition de son baromètre mensuel des prix de l’immobilier à Paris et en Île-de-France basé sur les promesses de vente signées entre le 1er et le 30 avril 2015 et qui se transformeront en actes authentiques dans les 3 prochains mois. Il est donc un indicateur avancé de l’évolution des prix franciliens.

70ème Baromètre Meilleurs Agents – Points clés :

  • L’Indicateur de Tension Immobilière (ITI) remonte à 1,2 acheteur en recherche active pour 1 vendeur. Première hausse depuis 4 ans.
  • En avril 2015, les prix moyens ont légèrement augmenté de +0,2% à Paris et se sont globalement stabilisés en banlieue.
  • Les taux d’intérêt continuent de baisser et font progresser le pouvoir d’achat immobilier : +2,8% à Paris depuis le 1er janvier.
  • Les niveaux des prix, des loyers et des taux rendent progressivement l’achat plus attractif pour ceux qui peuvent emprunter même si le choix entre achat et location n’est pas évident.
  • Mais nous ne mesurons pas de reprise de l’activité, celle-ci reste limitée et les volumes de transactions assez bas.

L’analyse de Sébastien de Lafond

« En avril ne te découvre pas d’un fil ! Le marché immobilier francilien s’est mis un peu à l’abri en regagnant quelques décimales de la baisse accumulée depuis plusieurs mois : +0,2% à Paris dont +1% pour les petites surfaces (studios et 2 pièces), +0,3% dans le 93 (Seine-Saint-Denis) et des prix stables dans les autres départements de Petite et Grande Couronne. Cette légère hausse ne change pas la tendance de fond du marché qui restera durablement orienté à la baisse, » commente Sébastien de Lafond, Président et cofondateur de Meilleurs Agents.

« Le plus remarquable est toutefois la hausse de la demande à Paris, la première depuis le retournement du marché mi-2011. L’ITI (Indicateur de Tension Immobilière), qui compte le nombre d’acheteurs en recherche active pour un bien en vente, atteint 1,2 après de longs mois de stagnation autour de 1. Pas de quoi révolutionner le marché ! Mais il se passe néanmoins quelque chose. La psychologie des acheteurs est en train d’évoluer vers plus d’envie et moins de frilosité.
La baisse continue des taux et des prix fait penser à certains acheteurs que les conditions redeviennent favorables. Nous notions cette évolution des comportements le mois dernier, il semble que la légère hausse de l’ITI la confirme, au-delà de la traditionnelle augmentation de la demande au printemps.
Tant qu’il y aura moins de 2 acheteurs en recherche active pour un bien sur le marché, les prix resteront orientés à la baisse, mais nous avons un élément de plus pour dire que le marché immobilier est à un point d’inflexion. Cela renforce notre scénario d’une baisse progressive des prix jusqu’à mi-2016, période à laquelle est attendue une baisse du chômage en France.
Contrairement à ce que nous avons parfois lu ces dernières semaines, nous n’enregistrons pas d’augmentation des volumes d’activité et n’anticipons pas de véritable reprise du marché avant l’année prochaine. Pendant ce temps, le pouvoir d’achat immobilier continue d’augmenter : +2,8% à Paris depuis le 1er janvier dernier (+2% dus à la baisse des taux et +0,8% à la baisse des prix), » conclue Sébastien de Lafond.

Acheter ou louer : un choix encore indécis

La baisse des taux et des prix redonne de la vigueur au pouvoir d’achat. De plus en plus de ménages et en particulier d’éventuels primo-accédants ressortent leur calculette et bâtissent de nouvelles simulations.
Prenons l’exemple d’un couple à la recherche d’un 2 pièces de 38m² dans Paris. Un tel bien se loue aujourd’hui environ 1.100€ par mois et se négocie à l’achat 300.000€. Seul un apport conséquent de 85.000€ (incluant les droits de mutation) permettrait, avec un crédit de 235.000€ sur 25 ans à un taux de 2,2%, de s’acquitter de mensualités équivalentes au loyer. A condition de disposer d’un solide financement, les mérites de l’achat comparé à la location peuvent à nouveau être envisagés sans reposer sur d’hypothétiques plus-values futures.

Banlieue blues ?

Au mois d’avril, les banlieues sont restées très calmes. Les prix de la Petite Couronne n’ont pas bougé en moyenne, sauf une légère baisse de -0,2% dans les Hauts-de-Seine et une hausse conjoncturelle en Seine-St-Denis (+0,3%).
La Grande Couronne a vu ses prix légèrement augmenter (+0,1%). En banlieue comme à Paris, une hirondelle ne fait pas le printemps, la tendance à la baisse persistera encore de longs mois.

À propos du Baromètre Meilleurs Agents

Le Baromètre Meilleurs Agents est calculé tous les mois sur la base des promesses de vente signées par les agences immobilières partenaires.
Parallèlement, la Chambre des Notaires de Paris communique un indice basé sur les actes authentiques signés généralement 3 mois après la promesse de vente.
Depuis le lancement du Baromètre en septembre 2008, les tendances annoncées par Meilleurs Agents ont toujours été confirmées par les Notaires quelques mois plus tard.

À propos de l’ITI Meilleurs Agents

“ITI = 2” : 2 acheteurs en recherche active pour un bien en vente.
Pour chaque marché, l’ITI représente le nombre moyen d’acheteurs en recherche active pour un bien en vente. Il permet d’anticiper l’évolution des prix dans les 12 prochains mois.
Interprétation :
4 < ITI : Fort excédent d’acheteurs / Tendance des prix à la hausse
3 < ITI < 4 : Excédent d’acheteurs / Tendance des prix à la hausse
2 < ITI < 3 : Marché équilibré / Tendance des prix à la stabilité
1 < ITI < 2 : Déficit d’acheteurs / Tendance des prix à la baisse
ITI < 1 : Fort déficit d’acheteurs / Tendance des prix à la baisse
Méthodologie et source : les évaluations de biens réalisées par les internautes sur le site Meilleurs Agents en vue d’un projet de vente ou d’achat. Ces internautes se sont inscrits sur le site, ont renseigné leurs coordonnées personnelles, et communiqué des informations spécifiques nécessaires à l’évaluation d’un bien (adresse exacte, type de bien, étage, surface, nombre de pièces, nombre de salles de bain et 10 autres critères).
Ils ont également indiqué leur intention d’achat, de vente ou l’absence de projet particulier. Les acheteurs qui déclarent plusieurs projets d’achat sur une période d’un an ne sont comptés qu’une seule fois. Les vendeurs ne sont comptés qu’une seule fois par bien déclaré à la vente.
Au total, sur les zones étudiées, Meilleurs Agents collecte chaque mois en moyenne 150.000 estimations représentant environ 1/3 des volumes de transactions réalisés.

L'équipe scientifique de Meilleurs Agents

103 commentaires Masquer les commentaires Voir les commentaires

  • Mommoparis dit :

    Paris +0.2%! Achetez vite, sinon y’en aura plus!

  • m'en fou dit :

    Youpi le barometre
    Mince il n’est pas autant orienté à la baisse que je ne l’aurrais voullu. Du coup, on devrait moins m’entendre ce mois-ci hehe.
    « Acheter ou louer : un choix encore indécis »
    je crois que les longs échanges du forum ont eu une petite influence 😉
    @MA
    « 69ème Baromètre MeilleursAgents.com – Points clés : »
    C’est pas plutôt le 70 ème comme le dit le titre? 🙂
    Qui a fait un copié coller en changeant le texte en oubliant de changer le titre? 🙂 Sébastien va pas être content 🙂

  • Bidule dit :

    @MeilleursAgents : je tiens toujours la formule d’équivalence achat / location à disposition… 😉

  • ledecu dit :

    Une nouvelle je lis :
    +2,8% à Paris depuis le 1er janvier dernier (+2% dus à la baisse des taux et +0,8% à la baisse des prix)
    Comment sont calculés ces +2% ?
    Sur la base d’un emprunt moyen de 90% du montant total ? (en émettant l’hypothèse que l’emprunt couvre au prorata le montant d’achat, les frais de notaire, les frais d’A.I, les éventuels travaux… ?)
    Quelqu’un connait-il vraiment la proposition d’acheteurs avec emprunt ? Et parmi ceux-ci, la quote-part de l’emprunt ?
    Car indiquer que l’on gagne 2,8% de pouvoir d’achat si l’on parle à des gens qui n’empruntent pas ou qui empruntent moins de 90%, ca me parait être un biais très border line.

  • julien bonnetouche dit :

    Pour une fois c’est à Sébastien de Lafond que je souhaite apporter la contradiction sur deux points :
    -La psychologie des acheteurs n’est pas un élément parmi d’autres. c’est certainement un facteur essentiel. Et s’il devait se confirmer, disons sur 3 mois consécutifs, que le moral des acheteurs s’améliore, nous serions alors à un tournant décisif quant à l’orientation des marchés, même si l’ITT n’est pas encore à 2 (je parle bien sûr du marché parisien). Il faudra d’ailleurs voir comment fonctionne cet indice en période de marché haussier.
    – vous semblez lier la future reprise à l’amélioration du chômage mi 2016. Je crains hélas que ce ne soit pas le cas :
    si la plupart des économistes estiment que le chômage diminue à partir de 1,5% de croissance, ( que nous aurons effectivement peut être déjà cette année), il est plus que probable que nous ayons en 2016 une reprise sans baisse du chômage, car les conditions d’employabilité ont changé :
    Chez les personnes avec bonne formation le taux de chômage actuel est de l’ordre de 5% c’est à dire au seuil d’incompressibilité.
    la plupart des chômeurs(20%) sont des gens sans formation( souvent des jeunes) dont on n’a plus tellement besoin dans la nouvelle économie, celle qui a le vent en poupe. Et mettre en place des systèmes de formation prendra des années( si on se décide enfin à le faire efficacement !!!)
    Mais toujours en ce qui concerne le marché parisien cela n’aura que peu d’influence étant donné que ce n’est pas dans la population des chômeurs de longue durée que l’on trouve l’essentiel des acheteurs.

  • greg dit :

    Et si l’ITI passe à 2 le marché retrouve des couleurs, les prix repartent en hausse à Paris ? vous trouvez que c’est sain compte tenu des prix déjà et toujours démentiels qui y sont pratiqués ?

  • m'en fou dit :

    Pauvre Sébastien De Lafond
    Avant tenais un discours « l’immobilier est moribond car le gouvernement il est méchant et pas gentil, na »….et tout le monde lui tombait dessus (moi compris) en lui répondant « si la camelote parisienne ne se vend pas, il ne faut pas accuser le gouvernement, mais juste baisser son prix »
    La premièrement MA n’accuse plus personne (le gouvernement), mais en plus MA a juste orienté son argumentaire sur les échanges du forum du mois dernier (le fait que Acheter ou Louer peut à nouveau se poser selon les conditions).
    L’argumentaire et les calculs de P DL peuvent être contestés ou approuvé, mais je préfère cela aux visions précédente ( accuser le gouvernement et ses réformes d’avoir empeché les arbres de monter jusqu’au ciel)

  • Parisi dit :

    -ITI:
    –1.2 : +20% en 3 mois, il était a 1 en Janvier
    –Première hausse de l ITI en 4 ans
    -L’économie
    — elle a déjà atteint sont point bas fin 2014
    — la reprise s amorce avec une baisse du chômage attendue l an prochain
    Je ne pense pas que l immobilier va remonter tout de suite, je dis que le scénario de crash n’existe pas/plus, que la baisse lente observée va durer un an de plus au grand maximum. Apres un an je ne crois pas à une flambée comme en 1998-2008 ou 2010-2011, mais les acheteurs auront moins le luxe du choix, et les prix reprendront une hausse lente.
    Donc si a Paris on s attend a une baisse de 3% d’ici un an :
    -il faut se poser la question de l’achat/location
    -il faut en profiter pour choisir le bien idéal. Car en période de hausse les choix sont limités et acheter le bien idéal rime avec payer le prix fort (ie ne pas negocier). Alors qu’actuellement les acheteurs sont en force, ils peuvent se permettre de choisir et negocier. Et je pense que ca va durer jusqu’au printemps prochain maximum.

  • m'en fou dit :

    ITI=Acheteurs actifs/ vendeurs actifs
    Comme le baromètre, j’aime bcp cet indice de MA car il est bien moins contestable que des phrases creuses de magazines en papier glacé.
    Mais comment mesure t-on le « actif »?
    Acheteurs actifs rempli t-il des critères précis (des cases à cocher stricts) ou est-ce au jugement de l’Agent immo?
    Exemple, lorsque j’était agent immo y a presque 10 ans, on classait tous les acheteurs en 3 catégories (A,B, C..ou 1, 2, 3)
    A : Acheteurs « chaud bouillants » qui
    – avouent avoir déjà raté une ou plusieurs opportunités et le regrettent
    – viennent à l’agence avec une simulation de leur banque en main
    – ont déjà une très bonne vision du marché et de ce qu’ils rechechent
    B: Acheteurs qui peuvent devenir A et qui
    – ont une démarche structurée et un projet clair
    – ont déjà visité plusieurs bien
    – sont encore un peu frileux
    C: Les acheteurs touristes qui
    – visitent car il fait beau
    – méconnaissance profonde du marché
    – n’ont encore rien visité.
    Mais ce classement, nous le faisions à notre bon jugement…
    Donc « acheteurs actifs » est-il défini aux bon vouloir des agences? ou bien via des critères plus stricts?
    Même si c’est le premier cas, cela reste un indice très fiable à mon gout…surtout qu’il annonce une belle baisse des prix lorsque je vois que tout le territoire devient rouge écrevisse. 🙂

  • Walou dit :

    Attention à la remontée des taux très rapide depuis quelques jours !
    Le 10 ans français est passé d’un + bas à 0.32% à 0.80% (son plus haut niveau depuis janvier).
    Les taux des crédits immobiliers devraient rapidement suivre et gripper à nouveau le marché en décourageant les acheteurs.

  • FSTA dit :

    @le deçu, bonne remarque sur les 2% de pouvoir d achat gagné grâce aux taux…j’attends toujours plus de transparence chez MA en publiant leurs volumes, qu’est ce qu’un acheteur actif (@M’en fou)???
    Ils seraient intéressant de comparer aux chiffres du même mois de l’année 2014, 2013…le marché immo a une forte saisonnalité.
    Quant au « le chômage DEVRAIT diminuer mi 2016″…MA reprend l’économie au doigt mouillé de nos politiques depuis des années… mais toujours pour inciter à acheter (normal de la part d’un pro de l’immo).
    @Walou remarque la hausse très rapide depuis qq jours de taux…voilà le vrai arbitre. Quels seront les taux mi 2016? Si ils augmentent significativement, le krach immo sera violent, et les acheteurs parisiens des dernières années n’auront plus que leurs yeux pour pleurer…

  • m'en fou dit :

    @walou
    Pour moi il ne faut pas confondre l’OAT 10 ans (Le 10 ans français) et l’Euribor.
    Je ne sis pas un expert mais schématiquement :
    – OAT 10 ans francais est le taux auquel emprunte la France (état Français).. Ce taux est très médiatisé car impact l’économie, les finance du pays.
    – Euribor 12 mois est le taux auquel se pretent entre elles l’ensemble des banque européennes.
    Les taux immobiliers sont indexés et liés…..à quel indice…..?? EURIBOR
    Donc pas de crainte de « flambée » des taux immobiliers, même si une montée de l’OAT, si elle doit avoir une influence sur l’Euribor ne pourra être qu’à la hausse.

  • julien bonnetouche dit :

    @FTSA et Walou à propos des taux, des raisons de leur remontée, et des conséquences :
    La remontée récente des taux peut être expliquée par plusieurs phénomènes :
    -d’abord le fait qu’ils aient trop baissé, quasiment à zéro , ce qui n’est pas normal, puis que ne rémunère plus le risque. un mouvement de balancier est obligatoire.
    – L’anticipation d’une future remontée des taux US qui impactera mécaniquement les taux en euro
    – enfin une anticipation du retour d’une certaine inflation. (résultat des divers QE) Cela est corroboré par une hausse des matières premières , des métaux et du pétrole ( qui vient de reprendre 40% sur ses plus bas. )
    Il n’est pas impossible qu’une petite hausse de l’immobilier soit en rapport avec ces anticipations d’inflation. nous verrons ce qui se passe dans l’année qui vient.( Et il n’y a pas que la France)
    Concernant les conséquences de la hausse des taux, tout dépendra bien sûr de son niveau. Mais on peut supposer qu’elle restera modérée, à la fois parce que la reprise économique n’est pas violente pour le moment, et aussi parce que la BCE et la FED tiennent à ne pas casser le marché action.
    Donc cela ne devrait pas jouer d’une manière déterminante sur les capacité d’emprunt des acheteurs immo.
    En tout état de cause, le niveau des taux n’est que l’un des facteurs influant sur les intentions d’achat.
    Et FTSA, pour vos espérances de krach immo en 2016, je crois bien que vous rêvez !!

  • greg dit :

    L’immobilier a déjà largement surperformé l’inflation, si il y a de l’inflation (souvent accompagnée de taux élevés) vous pensez rééllement que cela va grimper ?
    L’EURIBOR est un taux à horizon 1j il n’a rien à voir avec les taux immo qui sont plus indexés sur l’OAT 10 ans et au dela.
    Vous empruntez pour un bien à 15,20 et 25 ans pas 1 jour….

  • m'en fou dit :

    @greg
    1j vous dites?
    ha?
    http://fr.euribor-rates.eu/euribor-taux-12-mois.asp
    et pour confirmer ce que je disais pour les taux immobilier
    http://www.cbanque.com/credit/credit-taux-revisable.php
    ou encore
    http://www.francetransactions.com/taux/EURIBOR-Indice-de-reference-de.html
     » il n’a rien à voir avec les taux immo »
    Merci d’être moins méprisant lorsque vous dites une ânerie

  • julien bonnetouche dit :

    @greg,
    L’inflation, et pour le moment des anticipations d’inflation, ne sauraient être un facteur déterminant pour le redémarrage de l’immobilier. C’est au mieux un élément parmi d’autres auquel certains investisseurs potentiels pourraient être sensibles pour la motivation de leur acte d’achat.
    L’élément premier, ce serait sans doute le besoin d’achat pour se loger ou pour investir. ce qui peut être vécu comme une nécessité, après plusieurs années de patience, tant sur le plan pratique que psychologique.
    Évidemment, il n’est pas nécessaire d’acheter pour se loger, on peut parfaitement louer, comme cela est souvent rappelé ici. Mais pour certains, nombreux en France, l’achat d’un bien immobilier est une acte essentiel, voire fondateur dans une vie, ou bien correspond à une diversification de leurs investissements.
    je crois vraiment que l’aspect psychologique est essentiel : A peu près tout le monde semble penser que le bas du cycle se situe entre maintenant et 2016, pour des raisons diverses :
    -reprise économique mondiale,
    -parce que ça fait déjà plusieurs années de baisse,
    -mais aussi le retour de la droite aux manettes en 2017, ce qui en théorie , serait plus favorable aux investisseurs immobilier, et à l’argent en général.
    Si tout le monde le pense, alors rien que cela entraînera la hausse. Surtout là où il y a l’argent comme à Paris par exemple.

  • Parisi dit :

    @FSTA
    Les seules raisons qui feraient remonter les taux en 2016 seraient:
    1. Reprise de la croissance et de l inflation
    2. Attaque sur la dette Française
    1. Si la croissance revenait avec l inflation, alors la hausse de la demande compenserait au moins la hausse des taux. Souvenez vous 2011, les taux étaient plus élevés mais l ITI était à 4 et les prix étaient au moins 10 a 13% plus chers. Donc ne tablez pas sur cela.
    2. Attaque de la dette Française: La France est vue comme un des pays les plus sûrs (malgré notre autobashing). Et si la France était attaquée se serait la fin de l’EURO. Je ne crois pas au déclinisme, d ‘autant que tous les signes de retournement sont la. Reprise de l’emploi, confiance des chefs d entreprise, baisse de l’euro. Si krach il devait y avoir il aurait eu lieu en 2011.
    Seul un scenario catastrophe pourrait impacter les taux et l immoblier.
    Mais dans ce cas les emprunts seraient difficiles à avoir, et même votre statut (éventuel) de fonctionnaire ne vous aiderait pas à avoir a obtenir un bon taux/crédit.
    Donc seule une crise globale pourrait provoquer un krach de l immobilier.
    Je vous cite:
    « Si ils augmentent significativement, le krach immo sera violent, et les acheteurs parisiens des dernières années n’auront plus que leurs yeux pour pleurer… »
    Imaginer les autres pleurer a toujours fait plaisir à certaines personnes…Mais ce n’est pas d’imagine les pleurs (très hypothétiques) des autres, qui vous aidera à acheter votre appartement à Paris.
    Bref, si comme G vous rêvez d un cataclysme général pour faire baisser le prix du F3 dont vous rêvez, c ‘est un peu limitant en terme de marge de manœuvre que vous vous offrez, et un peu…nombriliste.

  • G. dit :

    Toujours autant de désinformation chez « Parisi » et « Julien bonnetouche », à ce que je vois!
    Si l’inflation revient, si les taux remontent, alors mécaniquement les prix de l’immobilier vont baisser. Je vous rappelle que les gens s’endettent pour acheter, et comme le répète Meilleurs Agents « les taux bas ont augmenté la solvabilité et le pouvoir d’achat ». Des taux en hausse enlèveraient précisément ce pouvoir d’achat. Sans pouvoir d’achat, pas d’achat, pas de vente, donc prix en baisse. Les prix se fixent en fonction de la solvabilité de la demande, dire le contraire est du mensonge pur et dur…
    En fait, on se fait enfumer à longueur de journée par l’argumentaire fallacieux de certains agents immobiliers ou professionels du secteur:
    – quand les taux baissent, vite profitez en pour achetez!
    – quand les taux montent, vite profitez en pour encore acheter avant que ça ne monte!
    En résumé achetez tout le temps, ça remplira leur chéquier. De bons conseils de poissoniers…
    La vérité, c’est qu’il faut regarder la valorisation actuelle de l’immobilier hors taux. C’est à dire regarder combien vaut l’immobilier actuellement, par rapports aux taux actuels et aux revenus actuels, et comparer ça avec la tendance les années précédentes. C’est typiquement ce que fait Jacques Friggit.
    Une fois que vous réaliserez chiffres à l’appui que « la fête est finie » pour la bulle immobilière française, vous vous rendrez compte que taux à la hausse ou taux à la baisse, LES PRIX VONT BAISSER ENCORE, ET ENCORE. A ceux qui s’endettent à ras le gosier maintenant pour acheter un bien immobilier sans grosse négociation, je vous souhaite pour courage pour la suite. Rassurez vous, vous aurez fait des heureux, tout n’est pas perdu pour tout le monde…

  • julien bonnetouche dit :

    @ G,
    En lisant vos premières lignes , j’ai espéré que vous alliez développer un début de raisonnement qui tienne la route !!
    Malheureusement, je constate que non seulement vous revenez très rapidement à votre slogan habituel « ça va baisser » mais que pour étayer cela vous énoncez quelques contre vérités :
    « Si l’inflation revient, si les taux remontent, alors mécaniquement les prix de l’immobilier vont baisser »
    C’est historiquement faux. A moins d’avoir des taux d’intérêt nettement supérieurs à l’inflation et encore !! Vérifiez! (je vous conseille de commencer par la période qui va de 1950 à 1980)
     » Les prix se fixent en fonction de la solvabilité de la demande »
    Faux également. Ce qui fixe les prix c’est la loi de l’offre et de la demande. Et là une multiplicité de facteurs interviennent. Je pourrais vous les citer, mais je préfère une démonstration simple :
    En 2011, au sommet du marché, les prix étaient nettement supérieur à ceux d’aujourd’hui, les taux étaient aussi plus élevés , les acheteurs avaient grosso modo le même pouvoir d’achat qu’aujourd’hui, et pourtant il y avait à Paris 5 à10 acheteurs potentiels pour 1 vendeur!!
    pourquoi ?

  • G. dit :

    @JulienBonnetouche
    http://www.cgedd.fr/prix-immobilier-friggit.doc
    Regarder ce qui s’est passé vers 1950 est d’une malhonnêteté intellectuelle rare. La guerre de 1939 à 1945, vous connaissez? La reconstruction d’après guerre aussi? Une analyse commençant en 1980, avec une économie et un pays « modernes », est quant à elle pertinente.
    En mettant face à face l’indice des prix des logements (graphique 1.1) et les taux d’intérêt nominaux (graphique 3.3) on constate:
    1980-1985: le pic de taux d’intérêt de 10 à 17% concorde avec une baisse de prix de l’immo, la hausse des taux précédant les baisse des prix.
    1985-1991: les taux étaient redescendus puis stabilisés vers 9%. En face, bulle immobilière de l’époque a artificiellement gonflé les prix (spéculation)
    1991-2000: les taux se mettent a baisser mais la bulle éclate quand même! (comme maintenant…)
    2000-2015: baisse quasi ininterrompue des taux de 5% vers 2.5%, prix en forte augmentation sur la période.
    Donc j’ai bien vérifié, et lorsque les taux augmentent, mécaniquement les prix baissent. Lorsque les taux baissent, hormis en période d’éclatement de bulle spéculative, les prix augmentent. C’est quand même bien normal: monsieur lambda, qui s’endette au taquet sur 30 ans, peut prendre un plus gros emprunt si les taux sont bas => acheteurs d’avantage solvables => concurrennce à la hausse sur les prix => prix qui augmentent.
    « Les prix se fixent en fonction de la solvabilité de la demande  »
    Pa rapport à votre remarque, je pointe du doigt le mot « demande » dans la phrase ci-dessus. Si un produit n’est pas « demandé », les acheteurs prospectifs auront beau être solvables, les prix baisseront. J’oserais presque expérer que d’autres facteurs influent réellement sur la demande, mais votre collègue Immoparis semble nous prédire un avenir radieux pour la France, plein de croissance forte, de plein emploi et de réductions d’impôts…

  • Parisi dit :

    @Julien, je suis d’accord avec vous. C ‘est la demande le principal facteur.
    @G
    Sans vouloir donner un cours d’économie: l’or, l’immobilier, les matières premières protègent contre l’inflation. Les gens se ruent sur ces produits quand ils craignent l’inflation.
    Je ne sais pas si vous avez compris ce que vous lisiez, mais le graphique de J. Friggit se fait en francs CONSTANTS c ‘est a dire qu’en francs nominaux les prix ont vu une hausse vertigineuse, mais ramené à l’inflation la hausse est plus raisonnable bien sûr.
    Demandez a vos parents ce qui s ‘est passé dans les années 70’s: L’inflation était à 15% par an les taux a dix ans était à 12%. L’immobilier doublait en 2 ans à cause de l’inflation.
    Un membre de ma famille avait acheté un 45 M2 dans le 14eme a 60,000 FRF (environs 9000 EUR) en 1973, il a acheté en 1977 le même 45M2 a l ‘étage du dessous a 270,000 FRF (4 fois plus cher en 4 ans), le tout à cause de l’inflation.
    J’ai acheté un studio en 2003 a 70,000 EUR (460,000 FRF). Sur le compromis la personne qui me l’a vendue l’avait acheté en 1981 à 12,000 FRF (Effet de l’inflation). Je l’ai vendu l’an dernier a 218,000 EUR (1,430,000 FRF). De 12,000 FRF a 1,430,000 FRF c ‘est à cause de l’inflation.
    Regardez le chiffres sur le même site vous verrez qu’en franc nominaux (et non en franc constants) l’immobilier à fait été multiplié par 10,000 depuis 1900 et multiplié par 3000 depuis 1945. Mais en franc constant c’est simplement 8% par an (toujours sur France Inflation).
    G. Je vous le dit depuis un an : le grand soir ce n’est pas pour ce soir, ni demain soir.
    La reprise selon un journal sérieux (en tout cas plus sérieux que vous et moi): http://www.lesechos.fr/journal20150505/lec1_france/02147411857-bruxelles-table-sur-un-deficit-de-38-pour-la-france-en-2015-1116853.php
    Je pense que vous prédisez le krach immobilier depuis le pic de 2008. Cela dit si vous aviez acheté en 2008 vous:
    -auriez remboursé probablement 40% de votre crédit
    -fait 20% à 30% de plus value (en ile de france)
    -évité d’enrichir votre vilain propriétaire
    -seriez plus riche et plus épanouis ce soir

  • FSTA dit :

    @parisi, je vous comprends mieux, vous avez plus de 50 ans, multipropriétaire immo bailleur, et vous souhaitez que quelques pigeons achètent F1, F2, F3 de 200 K€ à 500 K€ pour vivre tranquillement votre retraite ou futur retraite…Bien vu…Les jeunes générations au boulot précaire (ne feront pas toute leur carrière dans la même boite comme les générations des années 60?) devraient acheter des appart des années 60/70, mal isolés, avec de futures grosses charges à des prix jamais atteints proportionnellement aux salaires (comme dit @G voir travaux de Friggit).
    Je pense que les prix vont baisser sur pls années soit lentement (car trop décorrélés du revenu des ménages et surtout pour la démographie! voir travaux de Pierre Sabatier…les papyboomers sont nettement vendeurs et svt multiproprio résidences secondaires, comme vous @parisi?…Ceux de ma génération (80s) n’ont que faire d une résidence secondaire, on loue , on change de lieux de vacances dans le monde entier…).
    @parisi pour votre info, je suis proprio d’un F3 fini de payé depuis 3 ans, je suis entrepreneur donc pragmatique. Je juge les prix trop élevés (j ai un budget conséquent et visiter des maisons en « carton » à 700k€ non merci…); je louerai bientôt pour vendre mon appart (je chercherai un type qui pense que la croissance revient….). Depuis plus d’un an, les biens que je convoite baissent de plus de 50 K€ par an, une location d’un bien équivalent me coutera 24 à 28k€/an…je laisse les prix baisser tranquillement et me protège d’un peu probable, mais probable quand même , krach.
    Sinon quant au débat sur les taux, même les pros de l’immo avouent qu’une hausse des taux de 1% c’est 7 à 10% de baisse de prix…
    L’OAT 10 ans (le plus fiable pour voir l’évolution des taux) est passé en qq jours de 0.33 à 1% ce midi.
    C’est peut être une simple correction pour gommer les excès, mais elle est très violente, qqch se cache peut être derrière (malgré l’action de la BCE donc très grosse attaque).
    Voilà j essaie d’argumenter, en donnant des noms d’économistes sérieux qui travaillent sur le sujet (P Sabatier, friggit), @parisi su quoi vous appuyez vous pour dire « ça va monter, la courbe du chômage va s’inverser, la crise est derrière nous… » sur les économistes au doigt mouillé des gouvernements actuels et précédents?
    Nous ne sommes plus en crise, mais dans une nouvelle phase qui dure depuis déjà qq années, stagflation, chômage élevé , croissance entre -1 et 1,5%…

  • Bidule dit :

    @tous : sauf erreur la situation économique actuelle est sans précédent (dette hors de contrôle mondialement, taux d’intérêt négatifs, interventionnisme monétaire sur plusieurs continents…). Bien malin qui sait comment ça se dénouera à long terme, les économistes se trompent régulièrement, alors quant à l’immobilier… On peut dire tout et son contraire : valeur refuge ou boulet, investissement ou puits sans fond, achat impulsif ou rationnel…
    Personnellement je suis par tempérament un acquéreur « rationnel » mais plus j’intègre d’hypothèses, plus l’exrecice de la prévision devient incertain et l’estimation du ROI un peu vide de sens. In fine, on valide a posteriori par un calcul une opinion ou un sentiment. D’ailleurs vous avez remarqué, nos échanges virent souvent à un débat économico-politique.
    Conseil modeste aux acquéreurs potentiels : vu les montants en jeu, je pense qu’autant que le marché, il faut bien connaître ses motivations.

  • Parisi dit :

    @FTSA
    vous ne savez rien sur mon age et mon patrimoin ou ma raison d etre sur ce forum. Si j etais rentier disposant d un patrimoine’ ou vendeur a la recherche de pigeons j irai sur seloger les chercher et en 3 mois ce serait vendu. Et oui les Studio et f2 f3 se vendent en 3 mois.
    Comme G vos emotiondns parlent avant votre esprit.
    Si vous etes aussi sur de la baisse de l immo que vous etes sur de mon age et de mon patrimoine et de mon objectif de vendre alors je compend vos certitudes et votre ignorance.
    Pour la reprise je cite les echos et les travaux de bruxelles, bdf et insee (regardez mon lien). Qui est pierre sabatier? Il a un site internet sympa mais jammais vu dans l agefi, le ft, les echos. Quand a Friggit il est statisticien, est connu piur son tunel. Lui meme parle dedeux scenarios: baisse rapide en 5 ans ou stagnation pendant 20 ans.
    Ftsa ne sombrez pas dans une hypocrisie caricaturale: les gentils pauvres contre les mechants riches. Le jour ou vous vendrez votre F3 vous vous batterez pour vendre au prix fort.

  • FSTA dit :

    Analyse de Marc Touati sur une probable grosse crise cette année (pour ceux qui pensent que croissance, plein emploi, hausse de l immo est en marche…)
    http://www.boursorama.com/actualites/krach-de-2015-le-jour-d-apres-marc-touati-afc6a4a1c6798f89ca0eeaf209385820

  • julien bonnetouche dit :

    Je vois que parisi encore une fois ne mâche pas ses mots !!
    Mais il aborde là un point important :
    La France est un pays où l’idéologie politique tient une place essentielle. Et comme il est beaucoup plus facile de « voir la paille dans l’œil du voisin que la poutre dans le sien » je ferai quelques remarque à nos amis de « gauche « :
    J’ai souvent pu noter que leur approche de la réalité se trouvait altérée du fait d’une certaine ambiguïté dans leur relation à l’argent.
    L’argent est pour eux une sorte de démon, à la fois haïssable mais fascinant tout de même. Le mépris de sa possession n’a d’égal que la jouissance du pouvoir qu’il procure.
    ( c’est d’ailleurs pourquoi on les accuse souvent d’aimer dépenser l’argent des autres…)
    Et quand la réalité ne correspond pas à ce que l’on souhaiterait qu’elle fut, on est tenté de faire appel à des calculs alambiqués, à des raisonnements complexes, sensés faire évoluer ce qui est, vers ce qui devrait être.
    On voit ça tous les jours en politique  avec les nouvelles lois!!
    ici dans ce forum les futurs prix du m² dépendraient de l’avis de statistique friggit, les projections sont basées sur les taux, ou sur les rendements de l’immo , la solvabilité des acheteurs…., tout cela avec des calculs savants , mathématiques, donc forcément justes.
    Mais je crois bien que vous vous trompez : l’économie n’est pas une science exacte, ce n’est même pas un science. C’est la résultante d’une multiplicité de facteurs dont certains , et peut être les plus importants sont irrationnels.
    Au final cela va donner des pulsions quasi humaines aux marchés, l’envie, ou pas l’envie, d’acheter ou de vendre.
    PS
     @G
    vous voyez lors des 2 dernières grandes périodes de baisse que vous rappelez :
    1980-1985 vous occultez complètement l’élection de Mitterrand et la nationalisation des banques en 81
    1991-1996 vous oubliez la guerre du golfe en 91!!
    Dans votre esprit cela n’a que peu de poids sans doute, mais pas pour les marchés.
    @FTSA : vous croyez que cela a une importance l’avis de Marc Touati ?

  • Parisi dit :

    @FTSA
    tout comme G vous espérez un cataclysme généralisé pour acheter votre maison (pas) en carton a bas prix.
    C’est comme quelqu’un qui espère un tsunami pour arroser son jardin en bord de mer parce que la compagnie des eaux est en grève/panne.
    Marc T a un côté comique, il fait dans le sensationnel, une sorte de one man show plutôt que de l’économie.
    Il adore les théories apocalyptiques. Pour attirer l’ attention un économiste peut être intéressant, ou faire l’intéressant.
    Je sais je ne mâche pas mes mots et suis un peu provocateur 🙂

  • FSTA dit :

    Jacques Friggit, pierre sabatier, marc touati, Jean François filliatre …des économistes, statisticiens, gestionnaires financiers qui ont des arguments récents en faveur d une baisse de l immo…je ne suis ni économiste ni financier de formation, je lis pleins d articles sur le sujet et sur l économie en général. Les arguments de certains, chiffres à l appui me parlent ( Pierre sabatier sur la démographie française et l immo, jf filliatre en interview il y a qq semaines sur BFM BUSINESs lien de l entretien mis dans un de mes posts du baromètre d avril). Quand on lit un article, il faut se poser la question  » qui parle? » , souvent la presse grand public interview des pros de l immo qui sont haussiers, tout comme les gérants de portefeuille actions qui vous disent tjs « c est le moment d acheter! » Alors que eux font l inverse…
    J observe aussi mon marché local et vois le stock de biens qui grossit et les prix qui baissent (castorus)…
    @parisi @bonnetouche j ai du mal à être convaincu par vos arguments qui sont, en schématisant a peine « la croissance revient les prix vont monter » « si vous êtes baissiers vous êtes de gauche , looser, jaloux de ceux qui achètent actuellement, ne profitez pas de la vie… »
    C est tellement gros que je vous imagine forcément multipropriotaires Immo, ou bossant dans l Immo . N avez vous pas simplement peur de voir fondre votre patrimoine?
    @parisi et @julien Petite question, Conseilleriez vous à un couple primo accédant de s endetter 20 ou 25 ans pour 50 m2 immeuble ancien mal isolé ( que j appelle en « carton ») à Paris pour 400 k€ ou 250 k€ en banlieue???

  • julien bonnetouche dit :

    @FTSA, au sujet de votre dernière question sur l’achat d’un 50m2 par un jeune couple
    A mon tour d’être un peu provocateur (mais surtout pas méchant vis à vis des jeunes):
    Je crois que c’est bien avant d’être en couple que les jeunes doivent se poser ce genre de question ; et le plus tôt dans la vie si possible, le mieux c’est quand on est encore au lycée .
    J’irai encore plus loin que vous : le jeune ( qui part de rien) doit se demander par exemple :
    si je veux plus tard un de ces beaux appartements parisiens de 200m2 ça coûte combien ? Si j’ai envie aussi d’une Ferrari avec une Nana canon sur le siège passager, entretenir tout cela et tout ce qui va avec, ça va sûrement coûter un max !!
    Que dois je faire pour y parvenir ?
    Très vite il va se rendre compte, que la priorité sera d’adapter ses revenus à ses dépenses futures et surtout pas le contraire.
    Quels sont alors ses choix ?
    -S’il est salarié, surtout dans la fonction publique, affaire classée : il n’y arrivera pas.
    -S’il choisit un profession indépendante traditionnelle ( médecin, avocat, notaire,expert comptable etc ….) ,il a vraiment intérêt à choisir un mode d’exercice élitiste, dans le « triangle d’or » avec une clientèle de riches étrangers fortunés qui paient en espèces ( car cela ne fait plus aucun doute , on ne peut plus devenir riche en France si l’on paye ses impôts !!!)
    -3eme solution, avoir des idées, créer une entreprise dans le vent, et surtout l’installer dès que possible dans un pays où l’imposition est accueillante.
    C’est vers cette dernière solution que s’orientent la plupart des jeunes ambitieux actuellement, hélas pour notre pays.
    -Il y a aussi encore quelques professions dans la finance qui permettent de gagner 500000€ à 1M €/an non imposable, au bout de quelques années, à Londres, Singapour ou Dubaï.
    Si l’on revient au cas du jeune couple franco-français (sans apport personnel) souhaitant acquérir un appartement d’une valeur de 400000€ environ ;
    cela dépend de leurs revenus :
    s’ils gagnent 100000€/an, après impôts il leur reste environ 85000€, ils peuvent acheter et rembourser en 10 ans (car ensuite ils auront besoin de plus grand) Il leur reste de quoi vivre assez bien à Paris et entre temps leurs revenus auront augmenté.
    Rembourser en 20 ou 25 ans c’est trop long.
    s’ils gagnent 60000€, il vaut mieux louer, car ils peuvent avoir un appartement très sympa pour 1300€à 1500€/mois et ils peuvent vivre à Paris une vie de jeunes. mais ils doivent faire des pieds et des mains pour augmenter leurs revenus, espérer éventuellement un héritage de la grand mère , et surtout que les prix ne flambent pas trop d’ici 5 ans. En faisant quelques économies et en « tapant  » les parents, ils pourront acheter dans 5ans.
    s’ils gagnent moins de 60000€ /an, et qu’ils veulent fonder une famille, Paris n’est pas pour eux pour le moment.

  • Bidule dit :

    @julien bonnetouche : 400 K€ empruntés sur 10 ans représentent 4000€ par mois environ, soit 50% des revenus de ce couple avant impôts. C’est un effort disproportionné. C’est une bonne illustration de la raison pour laquelle il n’y a plus de primoaccédants intra-muros : sans espoir de plus values, de tels sacrifices ne se justifient pas.

  • parisi dit :

    @FTSA,
    je ne reproche rien a ceux qui ne peuvent pas acheter j ai ete dans cette situation croyez moi.
    Juste je fustige les discours simplistes:
    « c est trop cher…ca va baisser… » qui sont une esperance autant qu une prevision et qui sont accompagne d emotions.
    Croyez moi j ai connu ca, mais les emotions ou le deni ne m ont jammais aide.
    Je ne dis pas : « ca va monter » et je ne pense pas que ca va monter non plus. Je dit :
    Quand l emploi repart la demande remonte et les taux pourraient remonter. La hausse des taux conjugee a une hausse de la demande permettrait aux prix de rester stables.
    Quand a votre question sur le jeune couple:
    Croyez moi je suis sincere quand je dit: traquez la bonne affaire, n achetez pas a 9000 EUR le metre, mais 8000 voire un peu moins avec des travaux. Achetez de l ancien avec des travaux (surtout pas de neuf, ni de l ancien refait a neuf, car vous payerez le prix de marche qui est cher par definition quelle que soit la periode). Faite renover, si vous achetez avec 10% ou 15% de decote (vendeur presse, appartement dans un etat horrible, succession) alors le jeune couple est immunise contre la baisse.
    En effet avec 12.5% de decote disons, plus la renta des loyers a 3% (je vise bas pour eviter le debat) ca fait environs 15% de decote la premiere annee. Si le marche ne perd pas 15% l an prochain ce couple a gagne sont pari. Car chaque annee il economise disons 3% et si le marche baisse 3% il reste gagnant de ses 12,5% annee 0.
    Bien sur si le couple achète au prix fort/fourchette haute un bien neuf ou rénové donc a prix officiel de marche il prend des risques si le marche baisse de plus de 3%.
    Voila ce que je conseille au jeune couple:
    – La bonne affaire existe toujours, surtout en ce moment, il faut être patient traquer les annonces, bien connaitre son marche, le vrais prix de vente, comme ca le jour ou la bonne affaire se présente vous la reconnaîtrez. Cela peut prendre 12 mois voire 18 mois. Mais no pain no gain.
    – Autre conseil: un jeune couple peut acheter un studio et le mettre en location (sa rentabilite est superieure au 50M2) et se mettre locataire de son 50M2.
    En gros le loyer de deux 25M2 est superieur au loyer d un 50M2 a prix au M2 quasi egal.
    Voila ce que je conseillerai.
    – Autre approche: qu il achete des parkings, la rentabilite est superieure aux studios, et qu il passe locataire du 50M2. Il peut esperer 6% de rentabilite sur des parkings alors que le 50M2 sera de 3-4% maxi.
    Concernant les prix : vont ils baisser ou monter ? sincèrement personne ne sait a 100%, si je savais dans un sens ou l autre j agirai en conséquence si je pouvais. Par contre je ne vois aucun signe de krach immobilier, pourtant en 2008/2009 j etais persuade que le marche allait se vautrer et il n a baisse que de 6% a paris. En 2011 je pensais qu il allait perdre 25% en 3 ans et il n a baisse que de 2-3% par an depuis. Donc la baisse rapide je n’y crois plus. Car elle a lieu au moment du retournement.
    Je me suis adapte aux realites. Je me trompe peut etre, mais a moins d un cataclysme (theorie du Black Swan) je ne vois pas de crise, mais une reprise (cf les echos, BDF, Previsions OCDE, Bruxelles) donc la demande et confiance devrait remonter.
    Je dit simplement pas d idelogie, soyons pragmatiques. Quand au cliche, je regardais hier Germinal, un passage interessant:
    Un revolutionnaire/anarchiste disait de la classe oprimee qui en voulait aux patrons/commercant:
    « les travailleurs exploites en veulent aux nantis juste pour etre a leur place ».
    Ce que je veux dire, il n y a pas de gentil pauvre et mechant riche ou inversement, tout le monde cherche a maximiser sont patrimoine (qu il sagisse d un velo et T2 en zone industrielle ou d un parc de voitures de courses et hotel particulier dans le 7eme).
    Si on continue la stigmatisation, on s eloigne du pragmatisme qui a reussit en allemagne: Patrons et Syndicats se parlent poliment et trouvent un consensus (NB Je ne suis pas patron, je suis salarie). Et si les emotions se melent aux affaires on entre dans la logique conflictuelle.

  • FSTA dit :

    @Parisi @Julien merci pour vos réponses. En complément voici un lien insee sur le pourcentage de français en fonction des revenus. http://www.inegalites.fr/spip.php?page=salaire 90% gagnent moins de 3300 € net par mois.Donc dans l’exemple de Julien, le jeune couple qui gagne 100k€/an est dans une très forte minorité (surtout si juste trentenaire) mais je suis d’accord, ils peuvent acheter à Paris (même si je pense qu’ils perdront pas mal lors de la revente pour 1 ou 2 enfants ou divorce, mutation, dans 5 à 10 ans). La plupart ne peuvent acheter qu’en banlieue avec des crédits élevés de + de 1000 €/tête soit 2000/couple sur au moins 15 ans (avec bon apport)…
    J’ai des couples de cadres autour de moi avec des 2000 à 3000 à rembourser par mois pour rembourser un appart ou pavillon en banlieue,…difficile d’être détendu et serein avec une telle charge sur la tête…
    @parisi, je ne suis pas d’accord avec vos calculs de rentabilité achat / location. A chacun de calculer selon son propre cas (loyer sa ville VS prix vente+frais agence+ notaires+ cout crédit+ foncier en fonction d’une baisse des prix faible).
    @Parisi d’après vous, acheter à 8000 €/m2 ou un peu moins avec travaux c’est une bonne affaire???
    Sinon je ne vois pas sur ce forum qui est dans la caricature de lutte des classes (méchant riche/gentil pauvre), si vous pensez à moi, je ne pense pas avoir fait des sous entendus en ce sens. J’appelle juste au bon sens économique et à la prudence. A chacun d’évaluer quelle part de risque il veut prendre. Encore faut il travailler le sujet, lire des articles contradictoires, faire des calculs, des simulations…

  • Bidule dit :

    @parisi : il faut retrancher le coût des travaux des 15% de décote initiale. Or une réfection en profondeur c’est souvent autour de 1000€/m2. Ce qui nous ramène au prix de marché.
    Les prix peuvent rester hauts longtemps, oui. Politique monétaire, laxisme des banques, spéculation, blanchiment… Mais j’en reviens à nos premiers échanges : acheter à 350 loyers n’est juste pas rentable sauf avec apport très conséquent (au moins 40% aux taux actuels), d’où un marché restreint.
    Et par ailleurs, il n’y a pas plus moyen de s’immuniser contre la baisse que contre la hausse. Vu le degré d’incertitude, 10% de sécurité ça me semble faible.

  • m'en fou dit :

    Pyramide de Ponzi!!!!
    L’immobilier depuis qqs années me fait penser à la bourse à la fin des années 90 (96/97/98/99/00..)
    A l’époque, il ne s’écoullait pas une semaine sans que on voit un reportage à la télé avec des « M Toutlemonde » qui expliquaient qu’ils avaient laché leur boulot pour gérer leur propre portefeuille d’action. Ils tenaient des discours de ce genre « j’ai laché mon boulot de cadre-chef-manager-responsable dans une multinationnale pour prendre mon avenir en main et à présent je ne gagne non plus 2 ou 3 smic par mois, mais 10 smic » (discours que l’on retrouve un peu dans les haussiers de ce forums)…. et ces reportages à la télé étaient entrecoupés de publicité à la façon e-cortal « appretez-vous à devenir riche »….. Et puis …. il y a eu l’été 2000, puis un an après le 11/09/2001 et après une petite reprise le grand effondrement en 2002/2003…
    Pourquoi cela s’est effondré? Car les gens ont arrété de se « lever tôt » pour boursicoter avant l’ouverture des places? Non. Car Jospin et le gourvement de gauche a tout donné à la gauchiste Aubry pour les 35 h? Non plus. Cela s’est juste dégonflé (et retourné) car la hausse « illogique » ne se maintenait que par une anticipation sur le futur « qui serait plus haut » et par poussé des « nouveaux entrants » qui étaient de plusen plus nombreux attiré par les gains rapides … et lorsque la bourse et les actions son été complètement déconnectée….la pyramide de Ponzi s’est effondrée les premiers entrants ayant peu perdu et les derniers entrants énormément.
    La comparaison avecla pyramide de Ponzi est un peu abussif je l’accorde, mais pourtant l’immobilier actuellemnt est un peu le même schémat.
    La hausse à appelé la hausse et ca à monté, monté monté monté…
    Le fait que un couple de la classe moyenne (imaginons 3000euros par mois) ne puissent pas acheter à Paris, j’en conviens et cela ne me choque pas trop ma fibre sociale)
    Le fait que l’avenir appartient à ceux qui se lèvent tôt qui pourront s’offrir plus facielement ce qu’ils veullent alors que les attentistes subiront la vie, j’en conviens aussi surtout que je fais plutôt partie de ceux qui « se lèvent tôt ».
    Mais l’emballement qu’il y a eu en immobilier est « illogique » comme une Pyramide de Ponzi. Tant que ca rapporte on continue… sauf que en montant, on a mis de côté les chômeurs (pas grave tant mieux), puis les smicards (pas grave aussi), puis la classe modeste (pas grave), puis la classe moyenne (heuu .. pas grave), puis la classe supérieur (heu…pas..g)…heu reste qui à supprimer à force de monter?…
    Ya plus personne? la Pyramide s’effondre.
    Que ce soit soudrain ou lentement, en « prix » ou via les taux d’intêret ou prix constant avec hausse de l’inflation… peut importe, mais la pyramide s’effondre.
    Il n’y aura peut êtrepasde krach mais une baisse faible et lente, cela reste peut être interessant d’acheter dans « certains cas », mais l’ITI de la carte de la France de MA montre que toute la France, Ile de France comprise) devient de plus en plus rouge écarlate avec un ITI qui plonge…
    Plus d’entrants=effondrement de la pyramdie
    L’immobilier est comme la pyramide Ponzi.

  • julien bonnetouche dit :

    @FTSA et m’en fou,
    L’évolution de la société française est malheureusement plus lente que celle de la nouvelle économie.
    Ceux qui on pu s’enrichir dans les années passées, disons avant 2000, l’ont fait selon des modes traditionnels, un peu comme leurs parents.L’ ascenseur social a relativement bien fonctionné jusque dans les années 80/90. il suffisait de faire des études intelligentes et de suivre un chemin déjà tracé depuis des générations.
    Aujourd’hui il en va différemment : comme pour les nouvelles technologies, l’individu doit être innovant. il doit s’adapter aux différents secteurs de la nouvelle économie s’il veut surnager.
    Plus que jamais il faut être  » spécialiste » dans un domaine étroit ou il n’y a pas encore trop de concurrence. Cela demande bien plus d’effort qu’autrefois car la plupart de ces professions ne sont pas encore bien définies. et le progrès technique va souvent plus vite que l’acquisition des connaissances.
    Il faut être mobile, bilingue fluent au minimum, réactif à se former pour rester sur lbref avoir la pèche en permanence.

  • julien bonnetouche dit :

    suite : (mille excuse erreur de manip)
    ces gens là existent, ce sont les nouveaux riches de demain, ceux qui pourront acheter même cher là où ils se plaisent. Hélas cela resserre encore davantage le cercle des nantis.
    Vous savez que je crois à l’avenir de Paris. J’y crois parce qu’il y aura cette clientèle ( + celles des riches de plus longue date) pour y acheter. (c’est amusant quand je dis les « riches » j’ai l’impression de parler comme les comme les gens de la gauche radicale !!!)
    Paris devrait donc rester une ville élitiste, et le devenir même de plus en plus. Et l’écart avec le reste du pays devrait également se creuser davantage.

  • julien bonnetouche dit :

    @ m’en fou,
    alors là avec votre pyramide c’est vous qui faites de la provocation. Je suis certain que vous n’y croyez pas un instant !!

  • m'en fou dit :

    @Julien
    Ho que si j’y crois…..même si c’est très imagé.
    La pyramide a vu « toujorus plus d’entrant » qui a monté les prix vers le haut
    – au ébut plus d’entrants car plus de « nouveaux riches » (je suis entièrement d’accord avec votre vision du nouveau monde et nouveaux riches)
    – puis plus d’entrants en ralongeant les durées des emrpunts (avec les nouveaux riches mais pas si riches)
    – puis encore plus d’entrants avec la baisse des taux…..
    Paris (intramuros) fait 2 millions d’habitants. La question n’est pas de dire qui sera riche ou pauvres… mais si il y a 2 millions de riches au prix de Paris (triplé en 15 ans) alors c’est que la richesse des francais a triplé aussi…. hors c’est pasle cas.
    Il y aurra toujorus des riches des nouveaux, des anciens…. mais « la bulle » ou la « pyramide » ne se fait jamais « avec les riches anciens ou nouveau » mais avec les pauvres à qui on fait croire qu’ils peuven en faire partie (en tirant sur toutes les marges)….et ca gonfle ..et comme la pyramide ce n’est pas viable… Lorsque « les pauvres a qui on a fait coire qu’ils pouvaient etre riche » ne peuvent plus tenir, la pyramide tombe…. On y est.

  • parisi dit :

    @m’en fou
    JE REVE 🙂
    Vous parliez de Ponzi et faisaient le parallèle avec le CAC 40de 1996 a 2003…
    Quelques faits:
    CAC 40 en 1996 2200
    CAC 40 en 2015 5000 en 21 ans +230%. C est pas mal pour du Ponzi.
    Bourse: Quand a la periode d’euphorie speculative: 1998-2002 :
    – Les prix grimpaient de 3% par jours. Ca c est de la speculation
    – les gens quittaient leur job pour speculer et l opinion publique voyait le CAC a 8000 puis 10000
    Immobilier:
    – depuis 2011 les prix perdent 3% par an depuis 4 ans
    – depuis 2011 le consensus est pessimiste sur l immobilier (tout le monde* parle de crise, de morosite, de baisse)
    Si ponzi il y avait c etait peut etre en 2011 si l immobilier continuait de flamber. Mais les banques ont reduit leur robinet de credit. Je ne vois pas un kamikaze pret a speculer en 2015 sur l imobilier.
    @m’en fou: avec tous mes respects sincèrement trouvez autre chose pour prédire une baisse, parlez moi d un conflit mondial, de révolution, de grand soir, d’appauvrissement generalise, de faillite de la France mais pas de spéculation immobilière en 2015.
    *sauf Julien Bonne Touche et moi.

  • parisi dit :

    @m en fou:
    Dans la pyramide de ponzi on specule, le pauvre aussi specule.
    Dans l immobilier le pauvre ne specule pas, il se loge. C est le marchand de bien qui specule. Mais le marchand de bien n est pas fou pour speculer en 2015. Il est intelligent et lit surement vos commentaires et ceux de G pour savoir que les prix vont s effondrer. 🙂
    Non plus serieusement a moins d un chomage qui double en 3 ans je ne vois pas si qui forcera un « pauvre » de vendre.
    Vous savez riche ou pauvre tout le monde doit se loger.

  • julien bonnetouche dit :

    @m’en fou,
    un scénario pas du tout invraisemblable :
    La Grèce sort de la zone euro. la zone euro éclate, les bourses s’effondrent, on se retrouve avec le franc qui dévalue rapidement.
    les gens se précipitent sur les valeurs refuge et font flamber l’immobilier .
    Pas plus idiot que que le « naufrage des pauvres  » non ?
    Bien sûr je ne crois pas à ce scénario, mais peut être devrais je dire je ne l’espère pas ! car il est réellement possible, peut être même cette année!!!

  • m'en fou dit :

    @Parisi
    Ma comparaison avec Ponzi était « imagé » et pour 2011 pas 2015.
    En gros de 2000 a 2011 on a du Ponzi car cela montait par spéculation (sisis mme les pauvre qui foncaient pour ne pas rater la hausse de l’année suivante). Le système « dopait » les « entrants » de manière non durable (ralonger les emprunts c’est bien mais on ne peut pas dépasser 100 ans pourexagérer). Donc lorsque la vanne a augmenter les « entrants » s’est arreter (comme ponzi ou techniquement il ya une fin), la bulle ou pyramide de Ponzi, a commencer à s’éffondrer…. un peu par les prix et surtout par la baisse des taux d’interêt… Vu que les taux ne peuvent quasiment plus baisser car proche de zéro, ce sont donc les prix qui vont baisser.
    En capacité réelle et logique de marché, je pense que on a fait la moitié du chemin du « dégonflage »

  • m'en fou dit :

    @julien
    Sur ce point je dit EXACT
    Je l’avais évoqué il y a qqs mois lorsque je disais que « hausse » ou « baisse » ne voullaient rien dire pris seuls.
    Ma vision des conséquences d’une sortie de la Grèce sont différentes mais reste favorable à l’immobilier.
    – sortie de la Grèce
    – fin de l’Euro retour au franc
    – dévaluation énorme
    (jusque la on est en accord mais pas ensuite)
    – flambée des taux d’interet qui provoque baisse de l’immo mais compensser par une hausse de l’inflation et donc de l’immobilier… immo en légère hausse (baisse comparé à l’inflation, mais hausse en valeur)
    Mais mais pour tout ceux qui aurront acheté avant… l’inflation leur remboursera leur emprunt et leur appart.
    Bien egositement (et sur l’aspect de mes finances immobilière) la sortie de la Grèce et ses conséquence me ravierait

  • parisi dit :

    @m en fou je suis d accord avec vous sur 2011.
    Pour le dégonflage partiellement d accord avec vous, cela dit on pense grosso la meme chose. Je pense qu on est au 2/3 (pas a la moitie). Depuis 2011 on a perdu 11% je pense qu on va perdre encore 4-5% maxi d ici 12-18 mois.
    Ensuite un président de droite viendra et remettra la France au travail 🙂 Bon ici je rigole c est une blague et une caricature. 😉 et de la provocation (je ne peux pas m empêcher de provoquer un peu, j ai un public réceptif: c est mon ami dont le pseudo se résume en une seule lettre.

  • FSTA dit :

    Comme vous l’avez compris je suis baissier sur l’immo pour pls raisons:
    – à long terme car démographie (papyboomer vendeurs) http://leseconoclastes.fr/2015/05/vieillissement-rime-avec-baisse-des-prix-de-limmobilier/
    – à moyen terme: hausse de la fiscalité immo en général (fonciers, locaux)
    – à moyen/court terme: prix hors de portée, baisse des aides à la pierre (actuellement dans la presse=> rabotage des APL, niches fiscales immo…)
    + hausse des taux d’intérêt + croissance trop faible (entre -1 et 1,5%) pour relancer l’emploi et faire une pression positive sur la salaire et la psychologie des acheteurs…
    Enfin si la Grèce sort de l’Euro, grosse tension sur les taux, augmentation de la dette de la France, donc plus d’impôts et taxes donc baisse du pouvoir d’achat immo.
    Si la Grèce sort, possibilité que la zone euro explose mais pas avant qq années…
    En tout cas, je ne vois certainement pas l’immo comme refuge…
    Quelque soit le président ( 😉 @Parisi) nos énarques de gh ou droite incompétents seront encore au pouvoir pour longtemps…

  • MP dit :

    « @julien bonnetouche : 400 K€ empruntés sur 10 ans représentent 4000€ par mois environ, soit 50% des revenus de ce couple avant impôts. »
    Merci Bidule, c’est rare, mais on retouche terre…de temps en temps 😉
    Autant dire que le couple modèle de J.Bonnetouche rembourse son bien en 18-20 ans.
    20 ans dans un 60m2…l’extase.
    « Cette légère hausse ne change pas la tendance de fond du marché qui restera
    durablement orienté à la baisse, » commente Sébastien de Lafond »
    Et lui, il sait de quoi il parle, où il est dans « l’incantation » ? 🙂
    « (…)un couple à la recherche d’un 2 pièces de 38m² dans Paris. Un tel bien se loue aujourd’hui environ 1.100€ par mois et se négocie à l’achat 300.000€. Seul un apport conséquent de 85.000€ (incluant les droits de mutation) permettrait, avec un crédit de 235.000€ sur 25 ans à un taux de 2,2%, de s’acquitter de mensualités équivalentes au loyer. A condition de disposer d’un solide financement, les mérites de l’achat comparé à la location peuvent à nouveau être envisagés sans reposer sur d’hypothétiques plus-values futures. »
    Attention, « hypothétiques », les plus-values hein, on vous aura prévenu !
    Et les 85 000€ d’apport, qui ne sont pas hypothétiques eux, dans l’exemple choisi par MA, on en fait quoi, des cocottes en papier, si on décide de tester les « mérites de la location » ?
    Sur 8 ans (période d’occupation plausible pour un 38m2), vos 85 000€, toujours à 2,5% en AV produisent 103 000€, une PV de 18 000€ nette d’IRPP.
    Pas de taxes foncières, pas de charges de copro (+/- 2 à 3 mois de loyer, juste oubliées dans l’exemple de MA…mais bon, c’est le pipeau habituel, on compare loyer vs. remboursements, les charges de copropriété sont offertes par MA…)
    P.S : si l’économie européenne doit aller mieux, c’est parce l’économie US va mieux (pas gagné)
    Si l’économie US va mieux, les taux remontent.
    CQFD.

  • MP dit :

    J’oubliais :
    En 2008-2012, le taux de chômage passait de 7,2% à 9,7% et, dans le même temps, les prix à Paris
    flambaient de 5 500€ à 8 470€/m2
    La corrélation taux de chômage/prix immobilier à Paris, ça marche comment SVP ?

  • parisi dit :

    @FTSA
    Votre article est écrit par le grand économiste de renommée mondiale Pierre Sabatier (rire bien sur 😉 il a fait une ecole d agro, qui est tres bien, mais ne traite pas d economie). Je le lis depuis des années il est baissier depuis toujours. Baissier sur tout: voici quelques ouvrages au titre Accrocheurs/ style magazine people qui illustrent son serieux :
    -‘La Chine, une bombe à retardement »
    “Grandeur et misère de la finance moderne”
    La Chinamérique, Un couple contre-nature ?’
    Agro, la passion du Vivant’

    Cela dit dans son article sur la dermographie, la courbe indique que le point bas cote demande est en 2015 et a partir de 2015 la demande remonte…

  • MP dit :

    C’est clair que Michel Mouillard, c’est quand même beaucoup plus sérieux… 😉
    Ah oui, et puis il y a aussi Xerfi : voir ou re-voir leur prévisions de 2013, les prix devaient remonter
    à partir de 2014… 🙂
    Alors, c’est la « baisse » du chômage à partir de…on sait pas quand (quand la croissance atteindra 1,5%)
    ou la re-montée des taux (si l’économie US va mieux) qui feront remonter les prix immo ?
    Tant qu’à être aussi précis (baisse du chômage à partir de 2016, etc…), les prix immo qui repassent au dessus de 8 000€/m2 à Paris, c’est pour quand ? Donnez une année SVP !
    Comme ça, on sort de « l’incantation », mais en mettant ses c…. sur la table, pas en expliquant aux autre qu’ils ne font que « ‘espérer » la baisse…alors qu’on ne fait qu’ESPERER la hausse 😉

  • m'en fou dit :

    Acheter ou louer
    Sur les courbes de friggit, ce que je trouve interessant c’est de comparer les deux courbes
    La courbe de prix d’achat, il ya le fameux tunnel et une première bosse (bulle 90) et après la fallaise pour monter à la stratosphère actuelle (+200%, +300%, +400% peut importe on va juste dire « falaise »).
    La courbe de la location a, elle aussi, augmenté mais que de 10%.
    Si je résume ma pensé, la courbe de la location résume la tendance globale (marché tendu avec pénurie de logement donc hausse des prix) mais tout en restant connecté au monde réel (les nouveaux riches mais aussi les pauvres ect).
    En conclusion, toujours sur la courbe de Friggit, la courbe des prix devrait chuter fortement pour rejoindre son tunnel, mais devrait rester dans la partie supérieur du tunnel voir un peu au dessus….. mais pas un viaduc qui enjambe les vallées comme actuellement.
    Petite blague mais vrai….. vous savez, je compare souvent la baisse et future baisse de l’immobilier, à la descente du Tonnerre de Zeus du Parc Astérix…. J’y vais demain justement….
    Et le fait que j’aille au parc Asterix faire Tonnerre de Zeus donne beaucoup de renseignements sur mon profil immobilier. Je ne suis ni très riche, ni vieux lol.

  • julien bonnetouche dit :

    @ presque tous,
    C’est quand même curieux de vous voir tous convaincus (sauf parisi et moi qui ne sommes sûrs de rien) que l’immobilier va s’effondrer.
    je me demande si vous ne cherchez pas à faire coïncider vos espérances avec l’imagination d’une Madame Irma en mal de logement.
    Et quand je dis  » je me demande » en fait c’est une évidence pour tous ceux qui vous lisent!
    vous allez chercher des justifications pour étayez votre thèse baissière, comme l’avis de tel groupe de journalistes ou économistes ou statisticiens, alors que le plus souvent ces gens là se trompent.
    Ou encore vous dites que l’immo va baisser parce que un certain nombre de gens (dont vous faites partie ) ne peuvent pas se payer les logements qu’ils convoitent. Mais ça ce n’est pas nouveau !!
    Votre analyse est le plus souvent partielle voire partiale, comme si le regard que vous portez sur le monde était limité par les d’œillères de l’idéologie.
    Non , décidément vous feriez mieux de dire : j’espère que l’immobilier va baisser parce que cela m’arrange !! et ce serait clair et facile à comprendre!

  • m'en fou dit :

    j’espère que l’immobilier va baisser parce que cela donnera tord à Julien et Parisi 🙂 🙂 🙂

  • m'en fou dit :

    J’ai trouvé sur youtube une vidéo d’un expert qui décrit bien le marché de l’immobilier.
    Il n’est pas économiste ni stssasstsisstisssiens mais donne une vision précise de l’immobilier en moins de 3 min
    En moins d’une minute et de manière synthétique, la vidéo décrit la hausse de 2000 a 2011.
    Et après quelques seconde pour décrire la légère baisse de 2011 à 2015, la vidéo prend le temps de nous expliquer la longue chute qui nous attend.
    Je vous laisse regardez par vous même
    https://www.youtube.com/watch?v=HnsijJMMlk8
    Certains remettrons en cause le bien fondé de cette théorie mais elle vaut bien la pluspart de toutes celles postées ici.

  • Vincent dit :

    @Julien bonnetouche : L’immobilier ne baisse t’il pas déjà? (en ce moment et depuis quelque années).
    Je me permets de vous posez la question car, en vous lisant, j’ai l’impression que nous ne vivons pas dans le même monde (dans votre monde les « baissiers » ne font qu’espéraient une baisse qui ne viendra jamais).
    Pour le reste de votre argumentaire, vos arguments ne sont pas (tous) aussi « bidons » que la plupart aimeraient faire croire.
    Je pense néanmoins qu’on est parti pour une baisse sur plusieurs années car :
    1 – Structurellement, le rapport entre la demande solvable et l’offre diminue (voir courbe démographique)
    2 – Je ne crois pas à un regain significatif de l’inflation à cours terme. Peu importe qui sera élu en 2017 ou autre spéculation économique. De toute manière, le président de la BCE doit contenir l’inflation autour de 2%.
    3 – (Surement l’argument le moins objectif) Je pense que les prix ont atteint un niveau déraisonnable par cupidité (les gens se disaient : « c’est chère mais de toute façon, ca sera plus chère dans x années ») comme c’est le cas pour les bulles de manière générale. Or, la psychologie des acheteurs a changés à partir de 2012 (un nombre important d’acheteur considèrent qu’il y a un risque de moins value à l’achat). Il y a donc une correction naturelle qui s’opère (je vous épargne Mr. Friggit et sa théorie. Personnellement, je le laisse dans son tunnel).

  • Bidule dit :

    @julien bonnetouche : il y a une large gamme de scenarii possibles, y compris de hausse, pourquoi pas. Cela étant, la baisse lente est installée depuis quatre ans, il semble assez naturel de prolonger ce scénario, comme le faisait chacun quand les prix montaient. A court terme le passé recent est souvent un bon indicateur, et à long terme l’incertitude règne.
    Par contre je trouve nécessaire de replacer le débat sur un terrain concret :
    – Quel écart entre mensualité et loyer à Paris ? Mensualité = 1,7 loyer environ sur 20 ans (si 0 apport)
    – Quelle est le poids des charges et des impôts ? Charges = 1 loyer par an environ
    – Quel est le poids des frais de notaire ? DDM = 24 loyers
    – Quel est le poids (en général) des frais d’AI ? FAI = 15 loyers
    Donc vous payez un bien à Paris :
    – 30 ans de loyer si vous achetez cash
    – 40 ans de loyer si vous achetez à crédit
    Pour rentabiliser (revendre à plus que l’épargne du locataire) à prix constants, il faut rester dans le bien :
    – 6 ans si vous achetez 100% cash et que vous étiez investi à 1%
    – 12 ans si vous empruntez 100%
    A vous de voir. Moi je trouve ça trop risqué.

  • Parisi dit :

    Bon on tourne en rond…
    – RDV le mois prochain pour un +.05% ou -0.5%.
    – RDV dans 6 mois pour un -3% sur l annee 2015
    – RDV dans 18 mois pour un -1 ou -2% sur 2016
    Et pendant ce temps les cupides, riches, travailleurs de droite et sans coeur ni moralité vont débattre contre les révolutionnaires, aigris, sans le sous mais ayant un sens moral et de gauche …

  • julien bonnetouche dit :

    @Vincent,
    Comme vous n’êtes pas souvent là, je vous réponds en priorité.
    Personne ne nie la baisse actuelle. parisi pense même que ça va continuer cette année et encore un peu l’année prochaine. je partage à peu près cet avis.
    C’est sur l’ampleur de cette baisse que les opinions divergent, ainsi que sur sa durée, et surtout quelles en sont les raisons et par voie de conséquences les raisons également qui entraîneront le rebond.
    La plupart de nos amis baissiers  » espèrent  » une baisse considérable afin qu’ils puissent acheter.
    Je les comprends (voir l’analyse de bidule ci dessus qui montre combien acheter à Paris est difficile)
    Je crois deviner qu’ils souhaiteraient une baisse de l’ordre de 30 à 40% et pourquoi pas 50% ?
    Or Nous en sommes (toujours à Paris) à une baisse de10 à 12% environ. cela fera 15% l’année prochaine si parisi et moi avons raison. Mais nous pensons que ça s’arrêtera là. (je parle pour pasisi, j’espère qu’il ne m’en voudra pas!!!)
    En province comme j’ai déjà eu l’occasion de le dire la baisse atteint par endroits 30 à 40 % ce qui est énorme.
    Les trois points que vous soulevez pour expliquer la baisse ne me paraissent pas suffisamment déterminants sauf le changement de psychologie en 2012, mais pas pour les raisons que vous invoquez ( disparition des spéculateurs). Pour moi, la disparition de la spéculation n’est pas une cause, mais une conséquence de l ‘arrêt de la hausse. Ils reviendront lors de la prochaine période de hausse.
    -Non en 2012 le tournant, c’est la décision de sarkosy de taxer la revente des résidences secondaires après 15 ans au lieu de 30. Par la suite c’est la loi Duflot qui donne le coup de grâce. Tout cela c’était comme dire aux investisseurs «  on ne vous aime pas ». Conséquence : un effondrement du secteur de la construction. Ça c’est grave ! Il est urgent d’y remédier.
    -Ce n’est pas le seul élément : il y avait eu auparavant 12 années de hausse ininterrompue ; il faut bien une pause.
    -Et puis aussi une importante hausse des impôts pour ceux qui gagnent ou qui ont de l’argent. C’est décourageant. Je suis désolé de le dire, mais ceux qui ont de l’argent décident davantage de l’orientation des marchés que ceux qui n’en n’ont pas !!
    -Aujourd’hui encore les investisseurs, dans tous les domaines attendent . Ils n’ont pas confiance dans ce gouvernement. Je crois d’ailleurs qu’ils auront sa peau ! Pas d’investissement, pas de baisse du chômage. Et s’ils veulent bien accorder un satisfecit à Macron , ils se méfient de Sapin et surtout de Hollande dont tout le monde voit qu’il navigue à vue ( sans vision justement, autre que celle de sa réélection de toute façon vouée à l’échec)
    Alors que peut il se passer en 2016 ?
    la droite va revenir en proposant un programme de nature à encourager les investissements et les embauches (baisse de la pression fiscale, améliorations du code du travail,de la formation pour adultes et plein d’autres mesures de nature à renvoyer le balancier dans l’autre sens).
    Les tiendront ils cette fois ? Rien n’est moins sûr , mais cela redonnera le moral aux agents économiques.
    Par ailleurs cela fera 5 à 6 ans de baisse ; il faut bien que ça s’arrête un jour.
    Entre temps, l’économie mondiale s’est améliorée. Les bénéfices des entreprises sont meilleurs qu’il y a 6 ans, les prix du m² à londres ,new yorck sont quasiment le double d’ici ( et je ne parle pas de hong kong) .
    Un certain équilibre doit s’établir même si nous sommes moins bons…
    Et puis les français en ont mare de cette désespérance ambiante. Ils auront envie de lendemains qui chantent, et il faudra bien, après avoir différé leurs achats immobiliers, qu’ils passent à l’acte. cela se perçoit déjà un peu ce printemps.
    Tout cela concourra au signal déclencheur du redémarrage immobilier.

  • Bidule dit :

    @parisi : pourquoi faites vous un lien entre une anticipation de marché et un positionnement politique ? Etre « bear » c’est être de gauche ?
    @julien bonnetouche : Je pense plutôt que la clef est le resserrement des conditions d’octroi de crédit : les banques prêtent à faibles taux, mais seulement aux bons candidats. Les mesures politiques me semblent anecdotiques, vu les montants en jeux. Les transactions immobilières c’est environ 200 milliards d’euros par an.

  • G. dit :

    @ julien bonnetouche
    Les masques tombent! Je vous cite et vous répond sans concessions:
    « C’est quand même curieux de vous voir tous convaincus (sauf parisi et moi qui ne sommes sûrs de rien) que l’immobilier va s’effondrer. Je me demande si vous ne cherchez pas à faire coïncider vos espérances avec l’imagination d’une Madame Irma en mal de logement. »
    => La propagande immobilière depuis 15 ans a hurlé sur tous les médias « Achetez achetez achetez viiite! ». Cette propagande a été alimentée par les lobbys immobiliers, les notaires, les politiques véreux… On a vendu du vent aux gens, en leur faisant croire que tout le monde deviendrait riche avec l’immobilier. Une énorme bulle spéculative s’est formée sur les prix, tout le monde s’engouffrant dans l’achat immo. La bulle a éclaté un peu partout dans le monde (USA, Espagne, Europe…), et en France on est en plein dedans. En Province, les prix ont déjà perdu 15% par rapport au point haut de 2008.
    Et ce qui est très fort, c’est qu’en plein éclatement de la bulle, il reste encore des vendus et des profiteurs pour clamer que c’est le moment d’acheter maintenant viiiite. Des gens comme vous qui aimeraient bien que des jeunes couples s’endettent sur toute une vie pour acheter à prix d’or un logement qui aura perdu 30% de sa valeur d’ici quelques années…
    Un scoop pour vous : pas besoin d’appeler madame Irma, car l’effondrement des prix immo c’est maintenant!
    « Votre analyse est le plus souvent partielle voire partiale, comme si le regard que vous portez sur le monde était limité par les d’œillères de l’idéologie. »
    => Il n’est de pire aveugle que celui qui ne veut pas voir. Votre discours est trompeur, manipulateur, ce qui vous classe avec Immoparis absolument dans l’une des catégories suivantes: investisseur immo avide de profits, et voulant refourguer ses biens immos en tentant d’attirer les derniers pigeons. Agent immobilier en manque de profits facile, et incapable d’affronter la réalité du marché et de faire son métier d’estimation correcte des biens. Retraité voulant vendre son taudis le plus cher possible à des jeunes, et profiter de l’argent encaissé au soleil pendant qu’ils sueront sang et eau pour rembourser leurs 40m2.
    Mais bon comment vous en vouloir? Dans la vie, y’a des ***seurs, et des ***sés, et vous être clairement dans la catégories des ***seurs. Prétendre un raisonnement impartial dans un forum public sur l’immobilier, sachant que cela implique les économies de toute une vie, c’est utopique.

  • Vincent dit :

    @Bidule : J’arrive à des résultats bien différent :
    7 810 €/m2
    Frais d’agence. Disons 5% (et encore, c’est plutôt 4%) : 390 €/m2
    Frais de notaire. Entre 6 et 7% à Paris. Prenons 7% : 547 €/m2
    Charges. Variable (nature du bâtiment/ascenseur/…). Mais 1 mois de loyer/an ne me choque pas
    Loyer moyen : 29,5 /m2 (Tout comme pour l’achat, il faut considérer toutes les surfaces évidemment. Et non pas juste les studios et 2 pièces)
    Prenons un 50 m2 pour illustrer :
    Prix : 50*8747 = 437 350 €
    Loyer : 50*29.5 = 1475 €
    Remboursement sur 20 ans pris sur boursorama avec un acheteur de 40 ans : 2 352,10 €
    Remboursement (hors charge)/loyer : 2 352,10 €/1475 € = 1.6 (donc 1.7 cohérent si on considère les charges)
    Achat cash : 437 350/12/1475 = 24,7 ans de loyer (à loyer constant !)
    Sommes rembourser sur 20 ans : 2 352,10*12*20 = 564 504 €
    564 504 /12/1475 = 31,9 ans de loyer (à loyer constant !)
    Année pour rentrer dans ces frais en cas de revente :
    (547 + 390)*50 = 46 850 € (vous n’êtes obliger de passer par une agence pour revendre votre bien. Mais admettons).
    (437350*1,01^3,5-437350 + 46850)/1475 = 42 => 3,5 ans
    Pour le crédit, il faut considérer les remboursements chaque mois, calcul très laborieux que je ne vais pas mettre ici mais le résultat est lui aussi très différent.
    ————————
    Pour résumer :
    FAI/loyer : 13
    FDN/loyer : 18,5
    Remboursement/loyer ~ Comme vous
    Achat cash : 24,7 ans
    Crédit : 32 ans
    Revente anticipé (c’est ici que ce fait beaucoup de l’arbitrage et que nous avons les plus grosses différences) :
    Achat cash : 3,5 ans
    Crédit : 8 ans
    @G. : Vous gagnerez à être plus nuancé

  • m'en fou dit :

    Avis au haussier.
    J’ai fait Tonnerre de Zeus (sous la pluie) et je peux vous rassurer : après la belle descente qui nous attend (que nous prenonns) il y aurra une remont.
    J’ai aussi constaté que durant cette énorme chute rapide de tonnerre de zeus, certains rigolaent et d’autre hurlaient…
    Immobilier=tonnerre de Zeus?
    @ Julien (et Parisis aussi un peu)
    Votre discours est toutaussi fondé à la hausse (ou stabilité) que le notre à la baisse.
    1-Comparer à NY, Londre, HK…. OK et si on Compare Berlin Rome Bruxelle Amsterdam…Paris reste bien plus chere…… Cela fait 20 ans que Paris est entre ces deux cathégorie de ville sur tous les plan donc comparer avec Londres ou NY est tout aussi fondé que coparer avec Rome ou Berlin.
    2-Vous dites vous même que la province s’est efondrée (un efondrement touche toujoursen premier la province). Alors OK Paris reste Paris et restera toujours beaucoup plus cher…mais dans les mêmes proportions. Si Paris était Xfoisplus cher que PP (prix province), si PP chutte de 40%, Paris fera pareil tout en restant X fois plus cher.
    3-La politique…Vous y revenez souvent (vous êtes au minimum militant). Sans faire l’apologie d’un discours frontiste, la « gauche » et la « droite » sont globalement « pareil ». Gauche et droite sont pour un ordre stable, sans secousse, en accord avec l’europe ou pays voisin, une certaines routine qi suit son crous……. En 2017, gauche ou droite, cela n’aura aucun impact majeur. (Je rappel que Gauche ou droite sont constitués des mêmes hommes et femmes sortie des mêmes écoles aux mêmes formatages ) …
    4-Votre argument au sujet des baissiers est uniquement que on souhaite une baisse pour s’acheter notre appartement à Paris (au lieu de travailler ou trouver d’autre solution poury ariver).
    J’ai entendu très peu d’argument en ce sens de la part des baissiers. La grande majorité des baissier que je lis ou que j’ai rencontrer sont sont plutôt dans les 10% à 20% de la classe supérieur (cadre, entrepreneurs de tous bords, prof libérale, intelectuels…). Ces gens ne font pas une pséculation à la baisse pour pouvoir acheter (de toute manière une baisse prend 5 a 10 ans), mais ils réalisent que le système économique (à ces prix) n’est pas viable.
    5-Nos analyses de baisses tiennent plus de la voyance de Madame Irma….mmtout autant que les votres 😉
    En tout cas, les barometres de mars, avril, mai, n’ont pas été folichons pour voir que on est normalement en saison de « hausse »…le barometre de juin va être gloallement plat aussi.. juillet peutetreausi….. et celui de septembre (deux mois d’été) sera spéctaculaire je pense (-1% voir plus..enfin moins lol).

  • FSTA dit :

    Petite anecdote: ma voisine agée a mis en vente son 3 pièce (à rénover) depuis env 6 mois à 260 k€ pour partir dans le sud. Il y a encore 1 an et demie / 2 ans , tous les appart de notre petite résidence étaient vendus en moins d’une semaine entre 250 et 320 k€ selon la surface. Bilan: en 6 mois, 3 visites, 0 proposition. Je discute avec elle, elle me sort toutes les remarques typiques de vieux vendeurs « je ne veux pas le brader »…Je lui demande depuis combien de temps elle a acheté, réponse « 38 ans » !!! tout est là, j ai du lui expliquer mon point de vue, elle reste largement gagnante, et lui fais remarquer que 250 k€ pour un 3 pièces à rénover des années 60, c’est un prix énorme…
    Elle va baisser son prix d’env 10%, mes conseils ont porté leurs fruits, mais que dit son agent immo ?
    « y a pas d’acheteur madame, le prix est bon mais y a pas d’acheteurs… » abérrant!!!
    Cette anecdote pour expliquer qu’en immo, les cycles haussier ou baissier sont toujours longs, c’est pourquoi le krach n’a pas eu lieu en 2011 en région parisienne, il a fallu attendre le retournement de psychologie des vendeurs qui s’accrochent à leur prix pour « ne pas brader ou perdre ». Les retraités attendent le pigeon, sans s’en rendre compte…sauf que les pigeons sont plus rares…
    Bref, quand on fait du commerce, immo, voitures…le prix est le facteur déterminant, si pas de visite (ou très peu) et pas d’offres, vous êtes beaucoup trop cher…

  • julien bonnetouche dit :

    @G,
    Je vous adore !!
    vous démarrez au quart de tour, et je ris de bon cœur chaque fois que je vous lis.
    Continuez!
    Par contre je crois bien que vous finirez par rester locataire.

  • Bidule dit :

    @Vincent : je crois que l’écart est simplement lié à votre hypothèse de loyer moyen. 29,5€/m2/mois me semble trop élevé si j’en crois l’OLAP. J’ai pris 26€, mais je l’ai fait de mémoire, je vous l’accorde. Ce que j’oberve c’est un ratio achat/location « brut » compris entre 280 et 350 selon les quartiers. En ajoutant les frais, charges, impôts et coût de crédit, on retrouve l’estimation.
    A vérifier sur l’OLAP si j’ai sous-estimé les loyers, sur les secteurs que j’observe (du 11è au 14è) je les crois cohérents.

  • m'en fou dit :

    Il semble que les taux immo ont encore un peu baissé

  • ledecu dit :

    Bonsoir à tous,
    10 jours d’absence et…pas grand chose n’a changé malgré vos nombreuses interventions 🙂
    Bref, je vois en effet que les taux ont encore baissé !! Moi qui pensait avoir obtenu un taux magique, il va rapidement devenir le taux moyen !
    Cela n’aide clairement pas à faire le ménage sur les prix, je maintiens mon opinion d’un point bas fin d’année (avec un -2,5 sur 2015 au global ancien toutes surface, Paris)
    Un proche a mis en vente un 42m² à 400k€ Net vendeur dans le IVème, c’est-à-dire au prix d’après M.A : Vendu dans la journée à 390k€ N.V (compromis à venir : ce n’est pas encore signé)
    2 façons de voir les choses :
    1 – Comme quoi, au prix (du moment), le marché existe bel et bien (et pourtant, malgré l’excellent étant de l’appart et son emplacement…4ème sans ascenseur !)
    2 – Si la vente avait eu lieu il y a 1 an, il partait certainement à 400k N.V
    (3 – Si la vente avait eu lieu dans 1 an : ???)
    Bonne soirée,

  • m'en fou dit :

    @ledecu
    « 10 jours d’absence et…pas grand chose n’a changé malgré vos nombreuses interventions 🙂 »
    Ha ca…. 10 jours, 10 semaines, 10 mois, 10 ans, il n’y a rien vraiment de nouveau hihi. Juste le plaisir d’écrire sur un forum.
    Petit clin d’oeil à ceux qui pense que il y aurra un changement en 2017…. avec un sauveru lol mdr ptdr….comme en 2012/2007/2002/1995/1988/1981/1974……

  • parisi dit :

    @Julien,
    Tres bien vu, G est mon prefere, et FTSA dans mon TOP 2…
    J’aime beaucoup les personalites archetypales…elles resument un monde, une frange de la societe a elles seules.
    La colere,
    C est du Balzac… 🙂
    Quelques extraits de son post:
    « il reste encore DES VENDUS et DES PROFITEURS  » « il reste des MANIPULATEURS »
    « Votre discours est TOMPEUR MANIPULATEURce qui vous classe avec Immoparis absolument dans l’une des catégories suivantes: investisseur immo AVIDE de profits, et voulant REFOURGUER ses biens immos en tentant d’attirer les derniers PIGEONS. Agent immobilier en manque de profits facile, et incapable d’affronter la réalité du marché et de faire son métier d’estimation correcte des biens. Retraité voulant vendre son TAUDIS le plus cher possible à des jeunes, et profiter de l’argent encaissé au soleil pendant qu’ils sueront SANG et EAU pour rembourser leurs 40m2. »
    Beaucoup d émotions et de colère… chez lui.
    C est amusant je ne connais pas un seul qui accepterait de vendre en dessous du prix du marche par compassion pour G. D ailleurs je pense que le jour ou G vendra (s il achete un jour), et bien il sera plus teigneux que le pire des de vilains proprios/retraite cynique actuels.
    Vendre en dessous du marche par compassion pour un acheteur c est comme faire une offre de prix superieure a 15% du prix de marche par compassion pour le vendeur. Refuser de vendre si les offres sont trop basses revient a refuser d acheter si les prix sont trop hauts.
    Les vendeurs qui se braquent sont le miroir des acheteurs qui se braquent…
    De facon generale il est normal de vouloir acheter au meilleur prix et de vouloir vendre au meilleur prix.
    Alors G par compassion pour vous meme ne melangez pas l argent et les emotions. C est comme hair l equipe de foot adverse. C est le sport qui compte pas les emotions.
    la crise c est maintenant…
    http://www.boursier.com/actualites/economie/bruxelles-entrevoit-enfin-la-reprise-en-france-27861.html

  • parisi dit :

    G a gagne!
    @G: vous avez gagne je suis demasque…je suis un proprietaire qui essaie de vendre son taudis sans success. J esperais trouver sur ce forum frequentez par nous (une vingtaine a tout casser) un acheteur… »vous m avez compris »…
    Pourtant j ai essaye de manipuler le gentil pigeons dans mon annonce verreuse:
    « Je Vend bien unique, somptueux et magnifique. Un DIXIEME de 400M2 en juste en dessous de l etage noble, dans un immeuble authentique et intouche depuis sa finition effectuee au milieu des 30 glorieuses. Il est dans un quartier tres tres animes, luxuriant et exotique, tranche d age de la population tres dynamique et pleine de te.tosterone. Vue imprenable sur une multitudes de belles demeures parfaitement aligennes et en abondance. L architecte a concu des enceintes musicales au sein des murs de cette splendide residence afin d ecouter un fond musical dans chaque piece de la demeure. Cette musique est commune a toute la residence pour peut qu un voisin genereux accepte de partager sa musique a hautes decibeles. Le prix d ami de vente est modique, les maigres profits serviront a la fondation de l Abée Pierre : 499 999,99 EUR »
    Je trouvais ca plus vendeurs que:
    « Vend taudis de 40M2 a Aubervilliers dans quartier bruyant, chaud et mediatique. Residence des annees 60, avec vue a perte de vue sur les barres HLM. Murs non insonorises. Prix 500,000 EUR. »
    Bon j ai compris ce n’est pas ici que je vendrai mon taudis.
    @G vous etes trop fort, vous auriez fait un detective…
    Bon ben il ne me reste plus qu a changer de forum…Snif, Snif

  • Christophe dit :

    Le tournant c’est bien le taux du crédit. Pour le moment, c’est le Statu Quo à un niveau très bas. Si l’économie repart, les taux remontent logiquement. Et comme il a été très bien dit : le critère numéro un, c’est la psychologie de l’acheteur.
    Lorsque les taux vont remonter, les prix vont mécaniquement baisser. Quelle sera la psychologie de l’acheteur selon vous ? « Mon dieu ça baisse ! Je ne vais pas miser un tiers de mes revenus sur 25 ans pour un bien qui perd de sa valeur « . Les prix baisseront mais il se dira : « non pas maintenant ça baisse »

  • zephyr dit :

    Salut,
    Je viens de vendre à Paris pour aller en banlieue.
    Je constate tout de même deux choses:
    – l’effet qualité en effet est très important. Quand on vend on n’a pas intérêt à être trop radin sur les travaux pré vente afin de présenter un intérieur de qualité. Si on achète il faut chercher le bien sans défaut pour minimiser au maximum ses risques de perte à la revente. C’est capital.
    – je suis maintenant locataire temporaire. On peut dire ce qu’on veut, les loyers restent très élevés. Si on a un apport suffisant, les mensualités de remboursement sont assez vite inférieures aux loyers et on évite de jeter l’argent par les fenêtres. Les propriétaires bailleurs ne sont pas les plus à plaindre….

  • Bidule dit :

    @zephyr : Cela fait plusieurs mois que nous échangeons ici sur ce la rentabilité de l’achat. Si je devais résumer, je dirais que plus les prix sont élevés, plus vous devez rester longtemps dans le bien pour rentabiliser un achat. Aujourd’hui, même avec de l’apport et à prix constants, comptez au moins une dizaine d’années. Si la baisse se poursuit au rythme actuel, ce pourrait être 15 ou davantage. A vous de jauger vos besoins de mobilité futurs.

  • zephyr dit :

    @Bidule: C’est vrai. Il faut une dizaine d’année, tout dépend de l’apport initial. Et à condition que les prix ne baissent pas et c’est selon moi surtout là le challenge. D’où la nécessité si achat, de s’orienter vers un bien rare. La rareté sera toujours chère (or évènement exceptionnel type guerre ou que sais je…), car certes le pouvoir d’achat diminue fortement mais la pression démographique est tout de même là. Une maison avec un terrain, bien exposé, dans une ville avec l’ensemble des infrastructures nécessaires, attractive (pour des raisons économiques ou géographiques) restera toujours chère. Il est même possible encore à mon avis de faire des plus values soit parce que la localisation est amenée à se bonifier fortement soit parce que le bien possède un fort potentiel de développement, type maison achetée avec beaucoup de travaux à faire avec possibilité d’extensions etc…
    Donc l’achat reste valable. Mais pas n’importe comment contrairement à il y a 15 ans ou on pouvait acheter n’importe quoi et faire une plus value. Donc aujourd’hui acheter un bien « moyen » c’est s’exposer en effet à un fort risque de moins value.
    Aujourd’hui, quand on dit qu’on peut négocier un prix d’achat c’est vrai mais pas toujours. Si il y a plusieurs offres, ce sera souvent au prix et ça arrive encore aujourd’hui. Donc mon aopinion est que l’achat est encore valable mais il faut y réfléchir plusieurs fois!!

  • julien bonnetouche dit :

    @parisi,
    Non !!! ne partez pas ailleurs!!! sinon je vais être seul à faire le contre poids des « baissiers » !!!
    Et puis on se mare trop.
    Le lien que vous donnez sur la reprise en France, va me servir à répondre aux états d’âme de zephyr : La reprise est devant nous donc tout devrait s’améliorer dans les années à venir.
    @zephyr :
    Il est quasiment impossible de savoir ce qu’un investissement fait aujourd’hui donnera dans 15 ou 20ans ; quel que soit cet investissement si on le conserve sur la durée.
    Exemple : Les objets d’art à la mode il y a 20 ou 30ans ne valent presque plus rien, le cac 40 était à 7000 en 2000 il est à 5000 en ce moment.
    Tout cela pour dire que si l’on veut faire une affaire financière et achetant quelque chose, il faut essayer de bien se positionner, et le revendre dès qu’il y a plus-value. C’est ce que font les professionnels en tous domaines.
    Alors quoi faire de son argent ou de celui que l’on va gagner ? :
    si l’on n’achète pas d’immobilier ( ce qui est quand même moins risqué que la bourse!!!) il faut alors envisager de l’investir dans d’autres secteurs où l’on est sûr d’être performant.
    Je prends un exemple extrême : pour celui qui est doué, rien ne vaut le trading !!on peut y gagner des fortune! ( et les perdre aussi).
    En conclusion , à chacun de faire en fonction de son tempérament et de son savoir faire.
    Je partage totalement votre avis sur l’achat d’un bien de qualité. cela limite les risques. Mais il faut rester clair sur la définition. un bien de qualité c’est un bien sans défaut, et que d’autres auront envie d’acheter pour des raisons objectives

  • m'en fou dit :

    Quand est ce que la barre (plancher) des 7500 euros va être atteint à Paris?
    On a tous des avis qui divergent …et divisent!!!!
    Je vous propose une estimation qui divergera et divisera moins..
    Pret?
    Quad est ce que la barre des 100 commentaire va être atteint ce moi-ci? Sera t’il atteint? et quand?
    Rappel, nous sommes le jeudi 21 mai, ce commentaire est le 75 ème, et le WE est un WE de trois jours.
    A vos prognostiques!!!!
    Moi je pense vers le me27 ou jeu28 mai
    Et vous?

  • julien bonnetouche dit :

    @ m’enfou,
    On dirait qu’en cette fin de mois la fatigue se fait sentir.
    Puisque tout le monde semble en week end, je reviens sur le sujet de l’influence de la politique sujet sur lequel vous m’interpelliez..
    D’abord, non je ne suis pas militant. Et si je devais l’être ce serait pour un parti qui n’existe pas chez nous : un parti libéral.
    Dans notre pays, un gouffre sépare l’individu des instances gouvernementales (gouvernement + administrations)
    A l’échelon personnel chaque individu est libéral. c’est à dire qu’il va agir en fonction de ses intérêts.
    Cette notion n’est absolument pas prise en compte par les gouvernants.
    Eux pensent qu’en agissant d’en haut sur des mécanismes marginaux , les gentils agneaux que nous sommes , vont exhausser leurs souhaits. c’est à dire investir, travailler et accepter de se faire tondre sans rien dire .
    Hélas pour eux ça ne marche pas comme cela. ( et d’ailleurs il n’arrivent pas comprendre pour ça ne marche pas !!)
    Il y a peut être seulement 10 ou 15% des gens dans une population donnée qui sont les « moteurs » de l’économie : ceux qui entreprennent, et par voie de conséquence ceux qui créeront des emplois. si ces gens là ne sont pas au rendez vous parce que « ils n’y croient pas  » rien ne se fera.
    Concernant l’immobilier, c’est la même chose : les investisseurs sont » contrariés » . bref n’ont pas envie d’investir.
    Cette caractéristique humaine se résume en un mot : la confiance.
    Et cette confiance a un thermomètre qui lui est propre : la fiscalité.
    Alors vous me dites  » la droite et la gauche ont fait à peu près la même politique » C’est tout à fait
    vrai surtout pour les 2 dernières années Sarkozy.
    Et je dois le dire je n’ai aucune idée de ce pourra réellement être la politique du prochain quinquennat.
    Mais ce dont je suis sûr , c’est que la présentation du programme de l’UMP dès cet automne donnera de l’espoir à ceux qui sont en position d’investisseurs.
    j’en suis sûr parce que c’est ce qu’attend une majorité d’électeurs qui aujourd’hui est devenue plus mature , et a bien compris que sans entreprises il n’y aura pas d’emplois.
    Je pense donc qu’à partir de ce moment là, nous rentrerons dans une période de « confiance attentiste » ce qui devrait stabiliser le marché (immobilier entre autre) avant de savoir exactement où l’on va.
    Juste un exemple : la loi Pinel fait repartir un peu les ventes de neuf parce que, en particulier, les parents peuvent y loger leurs enfants. Mais ce n’est pas pour autant que les permis de construire repartent à la hausse. c’est même le contraire. les promoteurs n’ont pas encore confiance.

  • m'en fou dit :

    @julien
    C’est curieux parfois je suis en parfait accord avec vous et parfois en complet désacord.
    Exemple: Les individus fonctionnent de manière libéral alors que le gouvernement pensent (en vain) les mener (sans y arriver) la ou il veut.
    La c’est globalement vrai mais j’ajouterai
    – ceci est plus vrai de nos jours que il è 50 ans. Il y a 50 ans les gens étaient plus « collectif » qu’aujourd’hui (je ne juge pas et n’ai pas d’avis si c’était mieux ou moins bien). Autrefois les gens préféraient être dans la misère mais leur village natale plutôt que partir, les gens préferaient avoir une vie de couple/famille bancale (mais soudée), plutôt que tout recommencer.
    Alors oui globalement les individus sont devenus libéraux (la preuve les « jeunes » quittent la France » alors que les vieux croutons « les ministres » continuent de pondre des lois dont on a que faire.
    Mais le liens que vous faite avec l’immobilier m’échappe en revanche.
    Si les investisseurs sont partis (pour l’immobilier) cela n’a rien avoi avec l’espoir l’espérance ou la confiance dans la vie politique, les lois ou le gouvernement.
    Si le investisseurs sont parti, c’est juste que il ya eu un emballement et que les prix sont devenus deconants et doivent revenir à la normal.
    Pour info dans ma vie je suis un vrai libéral et je suis pas (ou peu) mené par des lois gouvernementales… ou de modes.
    Je suis multipropriétaire et j’avoue ne connaitre AUCUNES loi X ou Y inventé par un politicard en manque de reconnaissance qui pourrait me faire gagner 35 centimes ou 48 euros d’abattement discal. Lorsque j’investi c’est pas 58 centimes qui m’intéresse, mais est ce que j’ai entre 5% et 10% de rentabilité de manière grossière/à la louche/calcul de tête.
    Hors la les 5% à 10% on ne les a que en Seine St Denis (pour l’immo en Ile de France).
    Vive le libéralisme, aucune aide, aucune déduction d’impot et les prix de l’immobilier seront divisé par deux. je n’attend que ca.

  • julien bonnetouche dit :

    @m’enfou,
    Il n’est pas question de nier l’influence de la rentabilité sur la valeur d’un actif.
    Mais d’une part il faut comparer cette rentabilité à celle des autres actifs, et d’autre part il ne faut pas écarter pour autant les autres facteurs pouvant influer sur la valeur de cet actif.
    Or aujourd’hui les obligations rapportent zéro, l’or également zéro, seules les actions ont de meilleures performances, mais avec le risque que l’on connait.
    alors si l’immobilier ne donne que du 3à4% beaucoup se disent par comparaison ce n’est déjà pas si mal.
    parmi les facteurs influant sur l’immo certains sont en opposition quant à leur effet :
    les prix ( à paris) ont plus que doublé en 15ans, c’est vrai, mais depuis on s’est habitué à voir le m2 autour de 8000€ cela fait 6 ans qu’il y est .
    pour une majorité de gens être propriétaire c’est le Graal, une sorte de sécurité à tort ou à raison.
    les taux sont bas et vont sans doute le rester encore un bon moment.
    les acquéreurs potentiels sont en stand by depuis 2011. certains piaffent d’impatience. c’est un facteur de hausse future
    A l’opposé, on ne peut laisser de côté l’influence ( comme facteur déclenchant de la baisse de 2012) la taxation des résidences secondaires et les lois Duflot comme je l’ai déjà dit.
    Et puis il y a cette entité impalpable que vous ne semblez pas accepter, un peu comme nos dirigeants: c’est la confiance. Que nos gouvernants ne l’acceptent pas on le comprend, puisque cela va à contrario de leurs convictions !! mais vous, en temps que libéral, vous devez savoir qu’il n’y a pas d’économie sans confiance
    Or en ce moment il n’y a pas de confiance dans l’Etat. c’est pour ça que rien ne va.
    Malgré tout le m2 stagne plus ou moins, alors qu’effectivement il devrait chuter davantage.
    La raison encore une fois est la loi du marché, de l’offre et de la demande, qui est faite de forces opposées, qui semblent s’équilibrer à peu près. Avec comme caractéristique principale un manque de dynamisme flagrant.
    De mon point de vue, il suffirait donc que le centre de gravité ( ou la résultante) de ces forces se déplacent pour faire bouger le marché.
    Et j’ai plutôt l’impression que devant nous il y a des bonnes nouvelles ( favorables à la hausse) et que l’on a derrière nous emmagasiné un stock de mauvaises nouvelles.

  • zephyr dit :

    Chacun sont avis sur les différents placements. Moi une chose me semble évidente. On ne peut pas vivre sans terre, sans logement, sans manger. La dette obligataire ca paye tant que ca fonctionne. Ca peut valoir 0 du jour au lendemain. En immobilier c est pareil si on investit dans des terres inondables ou forts risques naturels ou menacées par une forte instabilité.
    tout le monde cherche la stabilité, la qualité de vie, la sécurité. Un logement, une terre c est ca.

  • julien bonnetouche dit :

    @zephyr et m’enfou,
    Merci zephir, votre témoignage apporte de l’eau à mon moulin d’explications à m’enfou sur les diverses motivations d’achat en dehors de la rentabilité.

  • zephyr dit :

    Et oui dans quoi voyez vous l avenir? Dans les terres arables, dans des territoires en paix avec un climat vivable et dans des villes ou villages gardant un lien social ou bien…dans des actifs en papier reposant sur un monticule de dette qui ne sera jamais remboursé? A mon sens la pierre a de beaux jours devant elle. Où iront les gens en vacances quant la production petroliere va franchement baisser? Et ce n est pas dans longtemps. A l autre bout de la terre? Nos ancetres connaissaient la vraie valeur des choses. On va y revenir tranquillement mais surement.

  • julien bonnetouche dit :

    @zephyr,
    La démarche qui consiste à cultiver ( écologiquement) son lopin de terre, ou de vivre serin sur son île, est une démarche personnelle mais ce n’est pas un placement financier. l’argent ( la monnaie) n’est là que pour faciliter les échanges de biens, et l’Histoire est remplie de faillites et de dévaluations.
    Un jour l’argent ne vaut plus rien, mais les actifs, les biens les entreprises et même les états sont toujours là.
    En fonction des époques certains actifs sont plus sécurisants que d’autres. l’or et les terres l’ont été très longtemps. mais depuis l’avènement de l’industrie, les entreprises ont remplacé ces valeurs refuges. Et nous sommes encore plein dans cette époque. Certes la société change, l’industrie mute, mais reste la vraie valeur de demain.
    La mutation de notre monde est très déconcertante, car elle change nos habitudes et cela très (trop) rapidement. Les certitudes d’hier se délitent, et le monde se rétrécit à toute allure.
    Et encore nous n’en sommes probablement qu’au début.
    L’histoire de l’humanité est faite de civilisations stables ( Chine, Egypte, Grèce, Rome, ainsi que les sociétés pré colombiennes) où durant des milliers d’années rien ne changeait.
    Note civilisation occidentale est en cela très différente puisqu’elle évolue sans cesse (depuis l’invention du zéro ( et du calcul décimal à l’origine des mathématiques modernes)
    On peut donc dire que toute industrie basée de près ou de loin sur l’utilisation des math est en évolution perpétuelle.
    C’est pour cela que le digital ( qui n’est est qu’au début)c’est le monde de demain.
    Pour répondre à votre question je dirai donc que c’est cela la vraie valeur sur laquelle il faut miser.

  • Sam dit :

    Dans ce cas, quid de la notion de propriété, qui vole en partie en éclat, en particulier concernant les supports physiques ? Cela est en apparence contradictoire avec l’idée de propriété immobilière à l’avenir… Mais là, on en arrive à un vrai travail de prospection, qui demande un peu de compétence …

  • zephyr dit :

    @julien Bonnetouche:
    Certes la pierre et la terre n’est pas un placement financier mais il faut de l’argent pour s’en procurer. Je pense que c’est le premier des placements pour assurer à l’individu une certaine résilience aux crises qui comme vous le dites sont extrêmement difficiles voir impossibles à prévoir (sauf par exemple pour les retraites où là c’est clair….). N’est ce pas là l’essentiel? Nous sommes sur le plateau de la production pétrolière sur lequel repose tout notre monde d’aujourd’hui et tous les progrès du siècle dernier. Certes, on peut faire sans, mais surement pas de la même façon (L’homme a bien vécu sans pendant des siècles et des siècles). Cela engendre instabilité politique et économique à laquelle il faut ajouter les problèmes climatiques dont l’amplitude dépendra de notre gestion du pic pétrolier. Pour le moment, on compense par le charbon qui est encore pire et dont on dispose de 300 ans de réserves…. L’homme sera t il capable de laisser dans le sous sol 70% des énergies carbonnée pour éviter une hausse des températures de + de 2C. On peut en douter largement. Sans remettre aux progrès de la science pour nous sauver me parait extremement risqué. Certes, ça parait loin tout celà, mais cela infuse dans nos sociétés et dans nos niveaux de vie petit à petit. Pas suffisamment d’énergie bon marché pour alimenter notre machine économique actuelle, pas de croissance et pouvoir d’achat en baisse…Avoir son logement remboursé (très important) c’est pour moi une stratégie qui consiste à se couvrir contre le risque de baisse de son pouvoir d’achat car le temps joue, en moyenne, contre l’individu. En attendant plus de baisse, il augmente le risque de finalement ne pas avoir les moyens d’acheter plus tard quelqu’en soit les raisons (perte d’emploi, refus de crédit, scénario grecque, guerre et que sais je…). Je pense que même aujourd’hui, il faut acheter sa résidence principale dès qu’on peut. Mais pas n’importe comment, ni n’importe où. Pour quelqu’un déjà propriétaire de plusieurs biens, c’est différent en effet…

  • m'en fou dit :

    Je sais que les raisonnements qui partent du détail pour en tirer une vérité générale sont souvent erronés…mais bcp l’on déjà fait ici alors à moi de le faire.
    Dans ma belle et grande Tour (un IGH de la Défense) il y a 82 appartements de type 2 pièces tous identique (entre 45 et 50 m² en fonction de si on est vendeur ou acheteur lol mais tous identiques en principe).
    Sur 82 appartements de type « 2 pièces » en général il y en avait toujours un en vente et cela tournait.
    Ils étaient à chaque fois trop cher, mais rattrapés par la hausse des prix, ils finissaient toujours par se vendre.
    Mais la, dépuis 2 an, il y en a plus un seul qui se vend… t au lieu d’en avoir 1 en vente comme auparavant, il y en a eu 2, puis 3, puis 4, et 5 à présent.
    Ce qui m’intrigue, c’est alors que les premiers avaient été mis à un prix deconnant et ne se sont pas vendus, les suivant qui ont élargi les rangs ont opté comme politique de prix de …s’aligner sur le prix déconnant qui ne se vend pas.
    Du coup… yen à 5 à présent pour un seul et même immeuble….la tentation de faire une offre cassée est très tentante.

  • Bidule dit :

    @m’en fou : le mieux serait de pratiquer une enchère inversée. Mais à moins que les ventes ne soient contraintes, il n’est pas certain que les propriétaires participent.

  • m'en fou dit :

    @Bidule
    C’est ce que j’ai prévu de faire indirectement
    C’est appart sont tous de 15 à 25% au dessus du prix (référence notaires IDF)
    Je vais donc faire des offre de 15 à 25% au dessous du prix.
    Je ne garanti rien… ce genre de négociation sont longue (plusieurs semaines voir mois). Sur les 5, il y a 1 voir 2 qui ne sont pas réellement vendeur (un appart hors de prix depuis 2 ans dont le prix n’as pas bougé), mais 2 d’entre eux, sont réellement vendeurs… on vera, àa voir.

  • The Edge dit :

    @m’en fou Les acheteurs reviennent! Vous en faites partie visiblement !

  • julien bonnetouche dit :

    @zephyr,
    j’ai voulu répondre à votre question « dans quoi voyez vous l’avenir »?
    En dehors de cela, bien sûr, il est important de se loger, et si possible d’être propriétaire de son logement. A l’échelle d’une vie ce peut même être un bon investissement si l’on a la chance d’acheter au bon moment et surtout au bon endroit.
    Il ne faut pas non pus être trop pessimiste quant à l’avenir de l’Homme et de la planète; on peu parier qu’il y aura concertation le moment venu pour éviter un suicide collectif.
    Pour le moment il n’a pas encore « péril en la demeure » et il est tout à fait possible même probable que de nouvelles sources d’énergies non polluantes comme la fusion nucléaire deviennent réellement fonctionnelles plus tôt que prévu, et fassent le lien avec le pétrole.
    C’est de toutes façon indispensable car la tendance n’est pas du tout à la réduction de la consommation énergétique mais plutôt à une forte croissance dans le siècle à venir.
    Nos écolos sont plutôt de doux rêveurs!!!

  • m'en fou dit :

    @the edge
     » Les acheteurs reviennent! Vous en faites partie visiblement ! »
    mmmm
    Déja si je suis acheteur, cela en fait 1 pour 5 appartements comme expliqué au dessu…donc un ITI de 0.2…. pas la joie
    En plus suis je un « acheteur réel/crédible/fiable/sériux?
    – J’ai mon montage
    – j’ai la volonté (je peux signer une offre)
    – Je sais ce que je veux et mon besoin
    mais…..
    -‘Je n’achèterai que si j’ai -10% au prix marché donc -30% des prix vitrines…. pas gagné.

  • The Edge dit :

    @m’en fou
    Alors, bonne chance! Je pense que vous avez la meilleure strategie qui soit. Moi aussi, j’ai « traque » le marche pendant plusieurs annees avant de passer a l’achat. Il faut quand meme songer a rester raisonnable et etre capable de se lancer a un moment donne.

  • Bidule dit :

    Le prévisible rebond saisonnier est confirmé par les notaires, qui ne font toutefois pas preuve d’optimisme pour les mois à venir :
    http://www.notaires.paris-idf.fr/sites/default/files/presse/immo/dossier_de_presse_t1_2015.pdf
    Il semble que les volumes de ventes soient identiques à 2014, à un niveau permettant une érosion suffisamment lente des prix. L’accès au crédit reste le facteur limitant.

  • m'en fou dit :

    Youpi un effondrement!!!!

  • Romain dit :

    Information intéressante qui facilitera l’estimation du prix des biens ;o)
    Thierry Mandon, secrétaire d’Etat à la Réforme de l’Etat, dévoile aujourd’hui 40 mesures destinées à faciliter le quotidien des Français.
    « 40. Enrichir, au bénéfice des usagers, les informations sur les transactions immobilières AUJOURD’HUI, le service en ligne PATRIM disponible surimpots.gouv.fr, « Rechercher des transactions immobilières », vous permet d’accéder aux données des transactions immobilières détenues par l’administration fiscale telles que les recherches sur les ventes d’appartements, de maisons, d’immeubles de rapport, bâti professionnel et non bâti dans un périmètre géographique délimité par un rayon à partir d’une adresse donnée. À ce jour, le périmètre des informations communiquées aux usagers ne comporte pas le numéro de voirie, et est ainsi plus limité que celui détenu par l’administration fiscale. DEMAIN, la précision géographique du service en ligne PATRIM sera accessible aux usagers et étendue à la commune et à la rue. Échéance : 2015 »

  • The Edge dit :

    @Romain
    Merci pour l’information. PATRIM est d’ores et deja un outil tres precieux (je m’etonne d’ailleurs que de nombreux professionnels le connaissent mal et donc n’y ont pas recours). S’il devient plus precis (numero de voirie), c’est encore mieux (meme si on arrive deja aujourd’hui a avoir une idee assez claire).

  • m'en fou dit :

    Le baro du 1 er juin c pour quand? 😉

  • Le Baromètre des prix au 1er juin sortira mercredi avec une belle surprise en prime ! Pour les plus impatients les prix sont déjà actualisés sur le site.
    Bonne journée !

  • The Edge dit :

    A priori, baisse de 0,25% (selon mes calculs en allant me ballader sur l’outil d’estimation). Quid de la bonne surprise? Retour confirme des acheteurs?

  • m'en fou dit :

    Belle surprise mmmmm 🙂
    moi lorsque j’entend belle surprise je comprends
    – effondrement des prix
    – honoraire agences limités à 1000 euros par transaction
    Mais je pense que pour MA belle surprise veut plutot dire
    – Augmentation des prix
    – Moins de contrainte gouvernementale
    lol 😉 on verra bien la belle surprise 🙂
    Moi j’veu de la baisssssseeeeeeeeeee

  • Bidule dit :

    7786€/m², donc baisse légère qui annule la hausse légère de ce dernier mois. Rien de spectaculaire ? J’attends de voir la surprise 😉

  • parisi dit :

    La surprise ne sera pas liee au prix…il n y a pas que l argent dans la vie mes freres…

  • Bidule dit :

    @parisi : il n’y a que ceux qui en ont qui disent ça 😉

  • Christophe dit :

    A priori, la bonne surprise c’est que les prix baissent pour des volumes à la hausse.

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