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Baromètre national des prix de l’immobilier Meilleurs Agents n°73 au 1er septembre 2015 – Le retournement est en vue mais reste fragile

Prix Immo 5 min.

Meilleurs Agents publie la 73ème édition de son baromètre mensuel des prix de l’immobilier basé sur les promesses de vente signées entre le 1er juillet et le 31 août 2015 et qui se transformeront en actes authentiques dans les 3 prochains mois. Il est donc un indicateur avancé de l’évolution des prix de l’immobilier.


73ème Baromètre Meilleurs Agents – Points clés :

  • Au-delà de la valeur de l’ITI, son évolution dans le temps semble avoir un impact sur les prix
  • Nous observons la première hausse de l’ITI, et donc de la demande, depuis 2011. Ainsi, le marché immobilier ancien commence à montrer les signes précurseurs d’un retournement de tendance.
  • Les prix et les volumes de vente vont entrer progressivement dans un nouveau cycle haussier. Mais la disparité des situations ville par ville prédomine et la reprise reste conditionnée au maintien des taux d’intérêt, à l’amélioration des conditions macroéconomiques et aux prochaines décisions politiques.
  • L’analyse des tendances du marché dans les 10 plus grandes villes de France confirme et affine la justesse du modèle d’analyse et de prévision de MeilleursAgents.
  • MeilleursAgents met dorénavant à disposition du public des informations sur les loyers aussi détaillées que sur la valeur des biens.


Evolution prix immobilier 1er septembre 2015
Le marché immobilier est un marché de cycles. Comme tous les marchés, l’évolution du marché immobilier repose avant tout sur le rapport de forces entre l’offre et la demande. L’Indicateur de Tension Immobilière MeilleursAgents qui mesure ce rapport de forces est donc un élément clef de compréhension de l’évolution du marché. Ainsi, nos prévisions sur l’année, fondées sur la situation de l’ITI au 1er janvier 2015, se confirment à Paris, Lyon et Marseille.
Après huit mois, nos prévisions sur l’ensemble de l’année pour les autres grandes villes françaises se révèlent acceptables et d’autant plus fiables lorsque l’ITI a peu augmenté. En effet, avec des ITI relativement stables, nos prévisions pour Nice, Strasbourg, Toulouse, Lille, Bordeaux et Montpellier respectent nos prévisions. En revanche, la forte hausse de l’ITI à Nantes (1 à 1,7) a contrecarré notre scénario.
Evolution des prix immobilier à Paris

Le marché immobilier résidentiel est à un tournant

Cette observation nous permet d’affiner notre modèle prévisionnel. La tendance du marché dépend du niveau de l’ITI (rapport entre l’offre et la demande) mais l’évolution de cet indicateur, semble également avoir un impact sur les prix. Compte tenu des éléments dont nous disposons aujourd’hui, nous constatons depuis le début de l’année une augmentation rapide de l’ITI dans de nombreuses villes, augmentation qui témoigne de l’accroissement de la demande. Si cette demande ne se traduit pas toujours par une hausse des prix, nous assistons très clairement à un retournement de tendance.
Le marché immobilier français entre donc progressivement dans un nouveau cycle haussier. Compte tenu de l’hétérogénéité du marché, le changement de cycle peut s’étaler sur plusieurs mois et ne couvrira pas toute la France avant 12 (zones dynamiques) à 18 mois (zones rurales). Enfin, ce changement de cycle reste soumis aux aléas macroéconomiques ainsi qu’aux décisions politiques qui peuvent à tout moment contrarier une reprise encore très fragile.

Paris, ville unique

A Paris, la baisse des prix atteint -10,3% en moyenne depuis le plus haut constaté en juillet 2011. Alors que le m² se négociait en moyenne en 2011 à 8 640€, le prix moyen est aujourd’hui passé sous la barre des 7 750€ (7 748€). La situation parisienne est très contrastée selon les arrondissements. Depuis janvier 2015 et jusqu’au 1er septembre 2015, les prix parisiens ont baissé en moyenne de -1,5%. Le XX° arrondissement a enregistré la plus forte baisse (-4,1%) et le 1er arrondissement a vu ses prix augmenter de 2,4% depuis le début de l’année.
En prenant un peu de recul, l’analyse de l’évolution des prix à Paris depuis le dernier cycle commencé en 1991 est édifiante.

Evolution prix immobilier à Paris depuis 2008 - MeilleursAgents

Les quartiers qui ont connu la plus grande transformation en matière de rénovation urbaine et de population (IIème, XIème, Xème, IXème) ont vu leurs prix progresser de plus de 200%. Dans la même période, les prix des arrondissements traditionnellement très recherchés mais qui ont peu évolué (XVIème ou Ier) n’ont même pas doublé en 24 ans. Les arrondissements du Nord-Est ont, pour leur part, progressé de plus de 150%.
Cette analyse montre l’évolution de la capitale en près de 25 ans. Des quartiers souvent délaissés (qualité des immeubles et de leurs équipements, transports, commerces…) ont été considérablement améliorés et sont désormais de plus en plus recherchés par les acheteurs et investisseurs. Derrière une hausse souvent jugée excessive, parfois même spéculative, se cache en réalité une amélioration sensible des infrastructures et du cadre de vie, premier moteur de l’inflation des prix.

Evolution prix immobilier à Paris depuis 1991

La situation des loyers

Depuis 2008, la mission de Meilleurs Agents est de fournir à tous les acteurs (acheteurs, vendeurs, investisseurs, particuliers et professionnels) des informations et des outils facilitant la compréhension et la transparence du marché immobilier. Après avoir diffusé publiquement et gratuitement la carte des prix de l’immobilier dans toute la France, Meilleurs Agents dévoile la carte des loyers qui couvre les 15 000 communes les plus peuplées de France (soit 87% de la population). Dans les 15 premières villes de France, les loyers sont même disponibles avec un niveau de détail au micro-quartier.
Avec ces chiffres actualisés mensuellement, nous aidons tous les acteurs du marché locatif. Les locataires et candidats locataires peuvent vérifier l’équité de leur loyer. Les propriétaires disposent d’un indicateur précieux pour fixer leurs loyers en fonction du marché réel. Les investisseurs ont la possibilité de prévoir la rentabilité de leurs investissements locatifs à partir de données fiables et mises à jour en permanence.

Impact de l’encadrement des loyers dans la capitale

Grâce à ses informations sur les loyers réellement pratiqués à Paris, Meilleurs Agents a pu analyser concrètement la mise en œuvre et l’impact de l’encadrement des loyers prévu par la loi ALUR et ses décrets d’application. Selon nos chiffres, les loyers de référence ont été fixés à un niveau très (trop ?) bas. Cet été encore, la plupart des annonces offraient des prix très au-dessus des loyers de référence. Nous avons analysé 28 000 annonces publiées de 1er janvier au 31 juillet (avant la mise en œuvre de l’encadrement des loyers) par des agences immobilières à Paris. 46% des loyers réclamés dépassaient alors le loyer de référence majoré de 20% prévu par la loi. Cet écart est en partie dû à la disparité des situations dans les quartiers que l’on ne retrouve pas assez dans le découpage réalisé par l’Olap (Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne).
Une nouvelle analyse des loyers proposés depuis la mise en œuvre du décret au 1er août 2015 montre que la proportion des loyers supérieurs aux loyers de référence majorés est tombée de 46% à 29%. Si le décret prévoit qu’un complément de loyer est possible si des conditions de localisation et de confort le justifient, les contours précis de ces exceptions ne sont pas encore connus. Il faut donc s’attendre à des contestations, voire à des règlements devant les tribunaux entre propriétaires et locataires.
L’annonce de la mesure avait déjà fait fuir, par anticipation, près de la moitié des investisseurs dans les petites surfaces parisiennes. Nous allons suivre de très près l’impact de ce dispositif sur le marché, mais ne pourrons probablement pas conclure sur son efficacité avant 18 mois.

Une France coupée en deux ?

Nous avons analysé la situation des habitants des 30 premières villes de France (de Paris à Saint-Etienne). En prenant le revenu annuel média des ménages de chacune de ces villes, nous avons pu calculer l’effort budgétaire nécessaire pour se loger à l’achat comme à la location à partir des prix moyens constatés pour un appartement de 60 m² (logement correspondant aux besoins d’un ménage médian). Traditionnellement, banquiers et propriétaires considèrent que la dépense consacrée au logement (remboursement d’emprunt ou loyer) ne doit pas excéder 33% des revenus du ménage.
Dans ces conditions, l’analyse montre que l’accès au logement est problématique dans 7 villes sur 30 pour les candidats à la location et dans 14 villes sur 30 pour les candidats à l’achat.
Cette analyse démontre que la reprise du marché immobilier dans les grandes villes de France ne pourra pas se faire sans d’une part une hausse substantielle des revenus des ménages et d’autre part sans l’aide des investisseurs Français et étrangers. Ces deux éléments dépendent essentiellement des politiques qui seront mises en œuvre dans les prochains mois pour aider la France à retrouver la croissance et bénéficier de la baisse des prix de matières premières et de l’énergie.
Si les taux d’intérêts se maintiennent à un niveau bas, malgré les légères hausses de ces dernières semaines, si la reprise mondiale ne se brise pas sur les hoquets de l’économie chinoise et si la France retrouve confiance en l’avenir, nous pensons que tout est réuni pour que le marché immobilier Français s’oriente dans les 6 à 18 prochains mois vers un nouveau cycle haussier.

En résumé

La demande augmente partout mais pas au même niveau, ce qui annonce la fin de la baisse :

  • Depuis le printemps pour les zones les plus dynamiques
  • D’ici 12 à 18 mois dans la plupart des grandes villes
  • Pas avant 18 mois pour les zones rurales

Arguments en faveur d’une hausse des prix de l’immobilier :

  • La demande augmente et les taux restent bas
  • Le chômage baisse et la croissance revient en 2016

Arguments en faveur d’une baisse des prix :

  • L’encadrement des loyers à Paris (et peut-être bientôt à Lille) va faire baisser les prix et retarder la reprise
  • Bien qu’en hausse, la demande demeure trop faible dans certaines zones

À propos du Baromètre Meilleurs Agents

Le Baromètre Meilleurs Agents est calculé tous les mois sur la base des promesses de vente signées par les agences immobilières partenaires.
Pour Paris, la Chambre des Notaires d’Île-de-France communique un indice basé sur les actes authentiques signés généralement 3 mois après la promesse de vente.
Depuis le lancement du Baromètre en septembre 2008, les tendances annoncées par Meilleurs Agents ont toujours été confirmées par les Notaires quelques mois plus tard.

À propos de l’ITI Meilleurs Agents

“ITI = 2” : 2 acheteurs en recherche active pour un bien en vente.
Pour chaque marché, l’ITI représente le nombre moyen d’acheteurs en recherche active pour un bien en vente. Il permet d’anticiper l’évolution des prix dans les 12 prochains mois.
Interprétation :
4 < ITI : Fort excédent d’acheteurs / Tendance des prix à la hausse
3 < ITI < 4 : Excédent d’acheteurs / Tendance des prix à la hausse
2 < ITI < 3 : Marché équilibré / Tendance des prix à la stabilité
1 < ITI < 2 : Déficit d’acheteurs / Tendance des prix à la baisse
ITI < 1 : Fort déficit d’acheteurs / Tendance des prix à la baisse
Méthodologie et source : les évaluations de biens réalisées par les internautes sur le site Meilleurs Agents en vue d’un projet de vente ou d’achat. Ces internautes se sont inscrits sur le site, ont renseigné leurs coordonnées personnelles, et communiqué des informations spécifiques nécessaires à l’évaluation d’un bien (adresse exacte, type de bien, étage, surface, nombre de pièces, nombre de salles de bain et 10 autres critères).
Ils ont également indiqué leur intention d’achat, de vente ou l’absence de projet particulier. Les acheteurs qui déclarent plusieurs projets d’achat sur une période d’un an ne sont comptés qu’une seule fois. Les vendeurs ne sont comptés qu’une seule fois par bien déclaré à la vente.
Au total, sur les zones étudiées, Meilleurs Agents collecte chaque mois en moyenne 150.000 estimations représentant environ 1/3 des volumes de transactions réalisés.

L'équipe scientifique de Meilleurs Agents

133 commentaires Masquer les commentaires Voir les commentaires

  • m'en fou dit :

    Youpi encore plus de graphique
    Dans les années 90 le « must » étaient les 16, 8 et 1er arrondissements.
    Ce sont ces arrondissements qui ont le moins pris… +85% pour Paris16.. La honte!
    Moralité, n’achetez pas la ou c’est cher car ca montera proportionnellement moins que la ou c’est pas cher.

  • m'en fou dit :

    @MA
    Petite taquinerie
    Dites moi la prochaine fois que vous déménagez. Vous êtes dans le 2ème arrondissement, c’est la que cela à le plus augmenté. +249% chapeau. Rassurez moi, vous êtes proprio sinon ca doit être rageant :-).

  • Sam dit :

    Belles analyses de données, qui se sont énormément enrichies de mois en mois !
    Par ailleurs, sacré pari que le changement de cycle !

  • Sam dit :

    @MA : Attention, il y a un doublon, même paragraphe de aprt et d’autre de la cartographie des hausses depuis 1996.

  • @Sam : merci, c’est corrigé !

  • G. dit :

    « nous constatons depuis le début de l’année une augmentation rapide de l’ITI dans de nombreuses villes, augmentation qui témoigne de l’accroissement de la demande. »
    N’est ce pas l’effet de l’annonce à grand cris de « la hausse à venir des taux » ? Vous constatez un pic de demande cette première moitié d’année, et donc forcément vous en déduisez « la reprise est là » ?
    Et si en fait les gens avaient acheté par peur de cette hausse des taux? C’est un fusil à un coup: lorsque les taux vont rester stables, vu la situation économique et la politique menée par la BCE, les gens se rendront compte qu’ils ont bien le temps d’acheter sans se presser…
    Quand à la série de « si si si » à la fin, je constate tous les jours dans les « médias » une situation économique pas forcément très rose. Est-ce que l’argent coule vraiment de nouveau à flot dans les poches des français? Une bonne reprise économique est-elle d’actualité? C’est chouette, moi qui pensait que la reprise mondiale était toussotante, que les impôts ne faisaient qu’augmenter ces derniers temps, etc…

  • Sam dit :

    La hausse n’est pas improbable non plus, de même que le maintien de la bourse, vu que la politique des banques centrales (américaine, européenne, chinoise, etc. jouent le « tout sauf la chute des bulles potentielles » : reste le pari du retour de l’économie aux niveaux de ces bulles, pour qu’elles n’en soient plus !

  • Bidule dit :

    @G. : Une reprise est tout à fait possible si les banques décident d’être accomodantes. Or la production de crédits hors renégociation a augmenté significativement en juin et juillet :
    https://www.banque-france.fr/economie-et-statistiques/stats-info/detail/credits-aux-particuliers.html
    A voir si cela continue ou si les banques ont juste pris de l’avance sur leurs objectifs annuels.

  • Bidule dit :

    Tiens d’ailleurs la BCE vient d’annoncer qu’elle allait faciliter encore ses rachats d’actifs :
    http://bourse.lesechos.fr/forex/infos-et-analyses/la-bce-prete-a-modifier-son-programme-de-rachats-d-actifs-1077362.php

  • m'en fou dit :

    @tous
    Dans le baromètre de MA, pour moi il faut distinguer deux choses.
    – D’une part les données chiffrées et fiables (même si parfois contestables et contestées par certains) surtout en comparant MA avec ses « concurrents ». Cette collecte de donnée est pour moi une base très solide pour monter un scénario.
    – De l’autre, il y a l’analyse de ces chiffres qui n’est en ait qu’une interprétation.
    Je réutilise souvent les chiffres et graph de MeilleursAgents autour de moi ou mettre un « coup de pression » lors d’une négociation
    En revanche l’analyse littéraire que fait MA de ses propres chiffres ne me parlent pas plus que ceux de G ou Parisi, sauf que l’analyse est un peu mieux ficelée.
    Il ne faut donc pas prendre avec les sentiments l’analyse même venant de MA car ce n’est qu’une vision parmi tant d’autres (je suis même sur que toute l’équipe de MA ne partage pas la même analyse).
    En étant extrème l’analyse rédigée ne sert que à décorer et meubler entre les graphiques.
    J’ai peut être une vision trop « chiffre » de la vie mais je crois que je ne suis pas le seul lorsque je vois o combien ce barometre est repris par tous les médiats.
    Ha oui le chiffre principal, c’est -0.3%

  • Bidule dit :

    @m’en fou : Un bémol tout de même, aujourd’hui les faits comptent parfois moins que la communication 😉

  • Parisi dit :

    @m en fou
    Vous taclez les analyses des autres… Je cite votre première intervention:
    « m’en fou
    3 septembre 2015 à 3:00
    Youpi encore plus de graphique
    Dans les années 90 le « must » étaient les 16, 8 et 1er arrondissements.
    Ce sont ces arrondissements qui ont le moins pris… +85% pour Paris16.. La honte!
    Moralité, n’achetez pas la ou c’est cher car ca montera proportionnellement moins que la ou c’est pas cher. »
    Ça c est de l analyse …. Chapeau 🙂
    C est de l analyse de la belle analyse (de comptoir): « achetez la ou ce n est pas encore cher » au passage le Marais était déjà très cher en en 1990 et il a continué de flamber, ça nuance vos conseils à la Madame Michu.
    Par ailleurs mes pronostics depuis 12-18 mois sont plus vérifiés que les vôtres.
    Malgré la Grèce les migrants et la Chine les trotskistes ne sonts pas dans la rue, même G n a plus envie d en découdre avec le système.

  • G. dit :

    @ Parisi
    « Par ailleurs mes pronostics depuis 12-18 mois sont plus vérifiés que les vôtres. »
    NON, vous ne cessez de pronostiquer une « reprise en fanfare » avec des prix à +10 % par an. Vous niez toute baisse, vous niez qu’il puisse être plus intéressant de louer que d’acheter selon les profils!
    Je le clame bien haut et fort: les six prochains mois, ça va saigner. On se retrouve dans quelques mois, quand les cigales de l’immobilier auront cessé de chanter.

  • Parisi dit :

    @G
    Je crois que vous avez un problème intérieur qui dénature votre perception. Je défie quiconque qui trouve un écrit de ma part qui dit que le marché reprendra 10%. Vous ne lisez pas G vous êtes dans l émotionnel.
    J ai toujours dit que le marché perdra maxi 3 à 4 % par an et ce jusque fin 2016 maxi. Après remontée lente. Et que dans ces conditions attendre pour attendre une baisse franche n est pas la bonne stratégie si vous êtes locataires.
    @G merci pour votre post je comprend mieux comment vous fonctionnez, désormais je serais moins surpris quand je vous lirai.
    Bon je vais être sympa:
    @G continuez d attendre le marché va peut être perdre 25% cette année entre septembre et novembre. Je vous soutiens dans la baisse. Je soutiens tous les baissiers du forum je les encourage tous a attendre, surtout n achetez pas aux vilains propriétaires. Un gentil locataire est plus populaire qu un méchant propriétaire. Surtout ne cherchez pas à vous enrichir car les riches sont vilains. Les pauvres sont gentils.
    Et puis comme Coluche disait dans ne chanson:
    « Misère Misère l argent ne fait le bonheur des pauvres »

  • Parisi dit :

    @G ça fait 18 mois que vous annoncez cette baisse dans quelques mois. Et je pense que vous l annoncez avant que je ne vienne sur ce forum. Je pense que depuis 2008 vous annoncez cette baisse…
    Regardez lnimmobilier depuis 25 ans… Le 75011 a triplé le 75002 a plus que triplé (quasi quadruplé).

  • m'en fou dit :

    @Parisi
    Hoo je ne voudrai pas me fâcher avec le dernier des Mohicans haussiers du forum 🙂
    Je n’ai jamais clamé que MON analyse était meilleure que celle des autres 🙂
    Mon speudo traduit ma pensé générale des ces analyses qui ne sont souvent qu’une opinion basée sur une interprétation de données…. à chaque fois « m’en fou »
    – Paris sera toujours Paris « m’en fou »
    – Ca ne peut que monter « m’en fou »
    Mais pareil pour des analyses négatives
    – Evitez le 93, trop risqué, « m’en fou »
    – Evitez les constructions 70s « m’en fou »
    Je ne tacle donc pas « une » analyse, d’une personne, mais toutes, non pas en critiquant la qualité de l’analyse, mais uniquement en montrant le concept même d’une analyse..
    Des données chiffrées donnent naissance à de nombreux pavés d’analyses
    Des analyses ne donnent jamais naissance à des données chiffrées.
    Les données chiffrées sont donc ce qu’il y a de vital, et en ce sens, MA fait un excellent travail de collecte via son réseau. C’est cette collecte qui donne cette excellente réputation à MA.
    L’analyse qui en suit qu’elle soit de MA, de G de Parisi ou l’analyse désinvolte de M’en Fou, ne sert que de décor. Au mieux les analyses permettent de voir comment pense la majorité et comment pensent des minorités qui peuvent devenir majorité (haussiers/baissiers en gros)

  • Bidule dit :

    Allez je vais prendre le conterpieds de @m’en fou et me fendre de ma propre analyse, avec bien sûr totues les précautions oratoires et intellectuelles qui s’imposent 🙂
    Quel pourrait être le déclencheur d’une tendance franche (disons plus de 5% par an, dans un sens ou l’autre) ?
    Côté offre, la variation me semble assez prévisible et variant lentement car l’effet principal est démographique (décès, divorces…). Les effets conjoncturels me semblent limités par nos critères prudentiels (peu de biens mis en vente pour défaut de crédit), et la construction est bloquée par la rétention foncière ; restent les faibles effets d’aubaine passagers (niches fiscales…).
    Côté demande, il y a également un effet de base démographique (on achète plutôt entre 25 et 55 ans) auquel s’ajoute un l’accès au crédit aux prix demandés et dans une moindre mesure l’anticipation des acheteurs (à la hausse comme à la baisse).
    La démographie commence à varier au bénéfice des acheteurs, mais c’est un phénomène assez lent. L’anticipation des acheteurs ne sera modifiée que par une variation franche, donc elle ne pourra pas en être à l’origine. Donc à mon sens, pour que la demande change fortement, il faudrait une évolution nette de la production de crédits :
    – Hausse si les banques sont rassurées par une conjoncture porteuse et/ou des mesures déplaçant le risque ailleurs (comme le QE actuel).
    – Baisse si les banques se sentent en risque (comme en 2009).
    Je ne crois pas que les banques sortent de leur posture prudente. Les marchés sont inquiets et volatils, le QE de la BCE ne semble pas très efficace, et la croissance mondiale s’affaiblit.
    Inversement, les banques n’ont pas intérêt à laisser s’effondrer l’immobilier. Ce serait une prophétie auto-réalisatrice : les prix chuteraient et feraient exploser leurs coûts de risque, ce qui créerait un cercle vicieux.
    Donc mon pronostic, c’est une tendance molle (plutôt baissière, mais un épisode haussier mou n’est pas impossible) jusqu’au prochain choc sur l’économie.
    Un choc haussier est-il possible alors que les marchés sont au plus haut poussés par les banques centrales, la croissance mondiale en berne, la démographie pénalisante, et les risques géopolitiques toujours plus élevés ? A moins d’une révolution technologique, ça me semble peu probable.
    A voir comment la prochaine crise sera gérée et quel impact elle aura sur l’immobilier. Si je devais faire un pronostic je parierais sur un incident dans 1 an, à l’été 2016, mais c’est totalement pifométrique.

  • Parisi dit :

    M en fou,
    On worries je ne me fâcherai pas avec vous tant que vous reconnaissez que j ai raison 😉 rire

  • m'en fou dit :

    @parisi
    🙂 ouf on reste copain
    @bidule
    C’est effectivement une bonne annalyse avec des arguments qui se tiennent et sans émotions
    Même si je viens d’acheter « plus grand », je pense que le marché va continuer à s’effriter mois après mois.
    J’avoue que je m’attendais à un ête comme celui de 2014 avec un beau -1% pour l’été, on a que un -0.3%, mais cela s’effrite quand même.
    4 ans que cela s’effrite et cela peut encore s’effriter un bon moment.
    Mais curieusement, j’ai l’impression que cet effritement ne séduit personne
    – Les haussiers commencent à voir qu’ils ont tord et deviennent nerveux à l’idée de « perdre » de largent virtuel (la valeur de la pierre est virtuelle)
    – Les baissiers préfèreraient un choc pus marqué et plus ferme (comme un tremblement de terre, « bim-30% en un an et on repars sur de bonnes bases »
    Vous connaissez le « win-win »? (le concept qui fait croire que dans une transaction il peu y avoir deux gagnant alors qu’en fait il y en a toujours un qui win plus que l’autre)
    Et bien la il y a un « loose loose » tous le monde perd
    Si on résume, « être propriétaire est tout aussi perdant que être locataire »
    Malgres les débats et point de vue, proprio ou locataire ont presqUe les mêmes couts. Perdre dans la valeur de son appart? ou perdre son loyer?
    Arrrgh! Seul l’opportunité du moment (en gros un bien 15%moins cher que son marché) peut pouser à acheter, ou autre choix si si on prefère un choix ou l’autre pur convenance personnelles complètement détaché de tout rapport à l’argent.

  • Bidule dit :

    @m’en fou : Surprise, tout le monde perd sauf les banques 😉

  • Sam dit :

    C’est aussi parce que l’on pense qu’acheter un bien immobilier est un investissement (un gain d’argent final). En ce moment, on peut imaginer que sur 10 ans, c’est une dépense quoi qu’il arrive, comme pour sa voiture !
    Les japonais ont cette vision que le logement est une dépense de consommable – de par la perte de valeur et le risque naturel omniprésent. C’est juste difficile à concevoir chez nous ! Et tant que possible, mieux vaut garder cet avantage de pouvoir en faire un investissement…

  • The Edge dit :

    Ca fait quand meme maintenant plusieurs sites specialises qui annoncent que le marche est train petit a petit de se retourner. Certains sont tres optimistes comme LPI-SeLoger, d’autres plus prudents comme MeilleursAgents mais tous vont dans le meme sens.
    Certains vont penser qu’il s’agit d’un grand complot (il y a des gens qui voient des complots partout; ca les rassure de penser au complot car comme ca ils se croient plus perspicaces que les grands naifs que sont les autres!). D’autres, dont je fais partie, pensent plutot que le point bas n’est plus tres loin.
    En tout cas, merci a MeilleursAgents pour leurs analyses tres pertinentes et detaillees.

  • Sam dit :

    J’ai hâte que ça remonte car comme ça mon bien prendra encore de la valeur (fictive) et mes proches seront encore plus content d’habiter en location ou propriétaires dans le 9-3 !

  • Sam dit :

    Amusant, p3, les projections sur avant contrats de Mai des Notaires
    https://asp.zone-secure.net/v2/index.jsp?id=7054/9540/58755&lng=fr
    Remontée à 8030€/m² de moyenne en Septembre 2015

  • Pierre dit :

    @sam Les notaires compilent toutes les ventes, y compris entre particuliers. Or, s’il est plus difficile de vendre sans agence en général, vendre seul est en revanche beaucoup plus facile si le bien est parfait et sans défaut. En suivant les ventes dans mon quartier j’ai constaté que beaucoup de biens qui trainaient depuis de nombreux mois, voire plus d’un an ont fini par se vendre. Bien sûr, les prix ont été négociés à la baisse mais cela montre que ça bouge et que les biens avec défaut dans Paris se vendent si le prix est adapté. Je pense que ce phénomène contribue à maintenir (artificiellement) des prix en légère baisse chez MA contrairement au chiffre des notaires (qui sont maintenant à jour car basé sur les avant contrats). D’où cette différence. En tout cas c’est mon avis, même si cela risque de dresser un peu plus les cheveux de G sur sa tête.

  • m'en fou dit :

    Je vaisrevenir à la carte de MA de l’évolution entre 1996 et 2015 quitte à me facher avec Parisi 😉
    Cette carte est très interessante.
    Pour développer ma théorie de « n’investissez jamais la ou c’est le plus cher ».
    Les arrondissements qui étaient les plus cher (8emeet 16 eme) en 1996 sont ceuxqui ont eu l’augmentation la plus faible.
    Je maintient que 85% d’augmentation en 20 ans sur unepériode ou toute la France à doublée ou tripler, cela reste…complètement nazze…. sur la même période, le livret A ne doit pas être loin (taux appliqué chaque années).
    Pourtant en 1996, même si je n’avais que 15 ans, je me souviens que l’on parlait du 16 ème presque comme du Quatar aujourd’hui, et c’était « in » d’y investir, et il fallait investir dans le 16 ème pour être dans la place car ca ne pouvait « que monter »
    Certes ca a mont&, ce n’est pas ca que je critique…. Mais ce qui était sur la première placedu podium est ce qui est sur la dernière marche (sur 20 quand même) de l’augmentation…
    Bravo les conseilleurs du 16 ème ne 1996…. même les quartier pourris de la Capitale ont fait 2 à 3 fois mieux comme augmentations.
    Ainsi, si vous voullez »investir » (au sens investir) n’investissez surtout pas la ou c’est leplus cher car cela a atteint un « plafond » et ce sont d’autre coin qui pour le ratrraper aurront une croissance fulgurante.
    En revanche, sivous achetez pour vous et votre confort, la oui, si on peut s’offrir du « beau du moment » autant se l’offrir si on peut, car on ne vit qu’une fois.
    Cette carte de 1996/2015 reste pour moi la très belle surprise de la rentrée… et sielle doit s’élargir à la banlieu j’en serai ravi.
    Prenons au hasard une ville dite « pourrie » comme Saint Denis. Je serai curieux de savoir la performence de St Denis entre 1996 et 2015.
    Je ne pense pas que St Denis est fait mieux que les 249% du 2ème arrondissement (qui est une performence soulignons le), mais St denis à fait plus que les 85% du 16ème j’en suis sur.
    Sur des données à l’arrache que j’ai dans mon entourage de bien acheté en 1996 et vendu en 2015, on a à St Denis aux alentour de 150% (comparable à la moyenneparisienne).

  • Parisi dit :

    M en fou :

  • Parisi dit :

    Grrrrrrrrr

  • Par Curiosité dit :

    Je pense que les haussiers risquent de souffrir du syndrome baissier des années 2000 qui consiste à prédire un changement de tendance imminent alors que la tendance actuelle perdure encore et toujours même si la poursuite de cette tendance ne semble pas forcément l’option la plus rationnelle.
    Je crois personnellement que le marché va encore baisser sensiblement probablement lentement et longtemps.

  • m'en fou dit :

    Idem
    Même si on a gagné presque 20% de pouvor d’achat (10% de baisse et 10% via baisse des taux), je pense que on est que au « milieu de la baisse ».
    Après le marché peut prendre 0.5% par an cela est une hausse mais baisse (comparé au livret A par exmple)
    Ainsi si on a en 2016 et 2017, 0.5% d’augmentation les gros titres écriront « LA REEEEEPPPRRRIIISSSE EN FANFARE ».
    En revanche ma vision ne s’applique que pour Paris et petite couronne. En effet, peut être que une bone partie de la province a, a nouveau touché le fond et peut en effet repartir..j’en sais rien.

  • Par Curiosité dit :

    @ m’en fou
    Je suis tout à fait en accord avec la théorie « n’investissez jamais la ou c’est le plus cher »
    La carte de l’évolution des prix depuis 1996 montre bien ce phénomène. Il aurait été encore plus parlant de prendre comme référence 1991.
    Contrairement à tous ce qui est martelé par les professionnel et à la croyance populaire se sont les quartiers les plus chers qui baissent le plus. Ce fut notable pour les 16ème, 8ème et 1er entre 1991 et 1997 où les prix perdirent 40%.
    C’est également lié aux phénomènes de mode le 16ème était le quartier à la mode dans les années 80 et forcément il était « has been » dans les années 2000.
    Au contraire le 6ème comme le centre en général est devenu très tendance dans les années 2000…. ce sera probablement « has been » dans quelques temps, je pense d’ailleurs que c’est déjà le cas.
    Il y a aussi des quartiers qui ont énormément progressé en terme de qualité de vie. le 2ème par exemple était un quartier peu agréable en 1990 (Prostitution, Usine du sentier, commerce de gros, exode des activités de presse et de bourse vers la périphérie…) on était très loin de la rue Montorgueil d’aujourd’hui.
    Le 11ème a connu aussi une mutation, le quartier populaire est devenu un quartier pour jeunes bourgeois.
    Assez certainement, on peut dire que la croissance à venir n’est pas dans le 2ème, 3ème, 4ème ou 6ème; mais où est elle?
    Actuellement se sont le 9ème nord et le 18ème qui sont tendances mais peut être que le 16ème reviendra en 2020. Quels sont vos pronostics?

  • Parisi dit :

    M en fou… Vous faite de la voyance?

  • Vincent dit :

    Il est intéressant de voir comment les gens ballaient une opinion car elle n’est pas en accord avec leur conviction.
    Il y a 1 an tous les sites immobiliers parlaient de baisse. A ce moment-là, tous les haussier faisait les autruches et disaient n’apporter aucun crédit à ces professionnelles.
    Maintenant, certains sites immobiliers (objectivement de plus en plus nombreux) parlent (avec plus ou moins de conviction) d’une reprise prochaine (12 ou 18 mois pour meilleursagents. Ce n’est quand même pas pour tout de suite), et là c’est tous les baissiers qui parlent d’arnaque organisé.
    Meilleursagents, grand allié des baissiers en 2011 (c’était un des seule sites à parlaient de retournement) devient timidement (on ne peut pas dire qu’il parle d’une reprise forte tout de suite) l’inverse.
    Il est important de rester un minimum cohérent dans vos références messieurs :).
    Vous devriez regarder également les travaux de Monsieur Frigitt d’aout 2015. Bien que très théorique et bien que je ne sois pas d’accord (il prend pour référence 1965…), je trouve la courbe « Indicateur de pouvoir d’achat immobilier des ménages » (Oui oui, je sais, la plupart des sites baissier prennent pour référence la courbe des prix. Ce qui n’a pour moi pas beaucoup de sens).
    Parce que, de ce côté-là, on a retrouvé le niveau de 2006 déjà (on est supérieur à 2009 également). A savoir un peu en dessous de 0.8 par rapport à la référence de 1965 (ou 2000) :
    http://www.cgedd.fr/prix-immobilier-friggit.doc (graphique 3.2, 4ième page)
    Concernant mon pronostique, je suis encore baissier (pour au moins 1 an à mon avis). Pour moi, la durée de la baisse dépendra surtout des taux et de la confiance vis à vis de l’immobilier (plus que de la démographie ou autre. Même si c’est un facteur macro important).

  • m'en fou dit :

    @vincent, je ne parle pas en ce qui me concerne, d’arnaque organisée, et si c’est ce qu’a laisser pensser mes propos, je tiens alors à les modérer.
    – Je maintiens que je suis baissier et que nous sommes plutot au milieu de la pente plutot que en bas. Mais j’ai plus de doute que il y a 6 mois (ou je me bidonnais des terme de fremissement)
    – Je disais ici même que je m’attendais à un -1% pour l’été comme l’année derneire et que le -0.3% m’a presque décu. Mais je ne parle pas de manipulation. Je suis tout ussi confiant dans ce -0.3ù que dans le -1% de l' »t » dernier.
    – Même si pense que cela baissera, je n’exclu pas une reprise « sur le papier » (de l’ordre de +0.5% par an. Ainsi, si certes c’est une reprise, cela reste une baisse relative.
    Enfin, Vincent, je partage le même avis que vous. Je n’ai cure du prix au final, seul le pouvoir d’achat du m² m’interesse. C’est d’ailleurs pour ca que même si je pense que le m² peut encore baisser un peu, je n’ai pas hésité à acheter mon 2 pièces de 47m² car j’ai 20 à 25% de capacité de plus qu’en 2011 (uniquement avec baisse despixet baisse des taux). Mais la capacité moyenne est très difficle a expliquer au grand public déjà lorsque celui confond un prix moyen et un prix médian, ou une augmentation de pourcentage ou de point. Donc pour le grand public, les analyses se limite à du m² vendu au kilo comme les pommes de terre au marché « vous m’en mettrez 3 douzaines ». « vos pomme de terres ont augmentés depuis dimanche dernier, les recoltes ne sont pas bonnes? »
    En résumant je pense que ca va baisser, mais un plat est « possible » et une hausse (très legère) possibl l’année prochaine.
    @par curiosité
    Difficile de deviner quels quartiers des quartiers « pourris » sont en fait à « potentiels » et ceux qui resteront pourris.
    Le 19 ème le long du bassin de la villette qui a actuellement son prix m² flingué par son coté « craignos »Mais si cette population de vagabon et de toxicoman est éradiquée (déplacée) le bassin deviendrait-il « in »/ »hype »?
    Le 13 ème qui a actuellement (depuis 40 ans) cette image des toursde la porte d’italie qui tire versle bas leprix moyen, un hopital gigandesque au milieu de l’arrondissement qui est aussi vivant qu’un cimetière vu de l’extérieur. La couvertures des voies d’Austerlizt et l’avenue de france sera t’il une locomotive?
    Si je devai faire un paris, je miserai sur les arronddisement hors M2 et 6 soit les arrondissement de 12 à 20 avec une préférence pour les arrondissement que les gens ne savent pas classer dans un dinner mondain « chic ou moyen/bof » comme par exemple le 18 ème, le 13 ème le 15 ème.
    Lorsque lors d’un dinner mondain les avis sont partagés, c’est que le changement est déjà en cour.

  • parisi dit :

    Les faits PARIS :
    2014 Juillet Aout -1.5% ITI 1.0
    2015 Juillet Aout -0.4% ITI 1.3 (premiere fois que l ITI monte depuis 2011 et ca fait 6 mois qu il monte)
    @G, et @M en fou si vous croyez encore a -10% par an accrochez vous.
    Les croyances comme la voyance sont des questions tres personelles.
    🙂

  • m'en fou dit :

    @tous
    C’est Lunettes pour tous dans le 1er arrondissement qui fait des lunettes à 10euros?
    Car je vais en offrir une paire à Parisi. Il ne semble pas bien lire.
    Si je ne nie pas (je le confirme) que cela continuera plutot de baisser, je n’ai jamais évoqué un 10% par an de baisse (d’ailleurs à ma connaissance un +10% n’est jamais arrivé même en 90s)
    C’est un peu comme si je disais que Parisi anoncait un +40% par an)

  • Sam dit :

    @m’en fou : le bassin de la Villette est déjà hype, les « vagabonds et toxicos » c’est déjà bien fini, même s’il y a quelques stygmates passé une certaine heure et ponctuellement. Venez y faire du molky ou du pédallo un samedi après-midi si le doute persiste…

  • m'en fou dit :

    @Sam
    Je vous fais confiance.
    Je ne connais pas très bien ce quartier ma reflexion est basée sur une impression que j’avais eu vers 2008/2009.
    Je ne faisais que des supposition sur des quartier « en devenir ». Et en ce sens le coin du bassin de la Villette me semble pertinent car il est « sous coté » par rapport à ce qu’il devrait être à cause d’une réputation actuelle ou passée.

  • Par Curiosité dit :

    Je pense qu’on peut optimiser son investissement en suivants le cycle des quartiers à la mode et en gardant en tête qu’un quartier passe de la catégorie 1 à la catégorie 4 en une vingtaine d’années.
    0 – Précurseurs / imprévisible. Il n’y a rien et ça ne changera peut être jamais, ça peut aussi se détériorer… la liste est longue et n’a pas beaucoup d’intérêts.
    1 – Visionnaires / les prix du quartier surperforment. Il y a des bars « branchés » une vie nocturne jeune: Belleville, Château d’eau, Jules Joffrin, Guy Moquet… avez-vous d’autres endroits à suggérer ?
    2 – Imitateurs / les prix du quartier surperforment de moins en moins. Le quartier devient très fréquentable, Il y a des restaurants « branchés ». Saint Georges, Lamarck – Caulaincourt, Pigalle, le 11ème. Ce n’est plus aussi performant mais plus rassurant.
    3 – Suiveurs / les prix du quartier suivent la tendance. Les chaines de magasin de vêtements « branchés » s’implantent. 3ème, Montorgueil, canal Saint-Martin.
    4 – Retardataires / les prix du quartier sous-performe la tendance… le quartier est passé de mode: Marais, Saint Germain des prés, Bastille… Le 16ème mais ça fait tellement longtemps qu’il est démodé qu’il finira bien par recommencer un nouveau cycle !

  • m'en fou dit :

    @Par curiosité.
    Je suis en accord avec votre cycle 1, 2, 3, 4.
    Cependant votre shémat ou cycle ne prend en compte que les magasins et restaurants/bars.
    En effet lors du dernier cycle (1996/2015) c’est en effet l’indicateur « magasins/restaurants » qui était un bon indice, mais est-ce immuable.
    Par exemple dans le cycle 1975/1996 (imaginons), qui a vu comme on le sait le courronnement n apothéose du XVIème, je ne crois pas que c’était les boutiques branchés et restaurants qui fait la renommé de ce quartier, même si on peut y mettre de « luxe » de la rue montaigne (luxe reste différent de « branché »).
    Sans être exper, j’ai l’impression que « avant » (1975/1996), c’était plutôt les « avenues Hausmanniennes » et le majestueux qui donnait le « la »..et justement, moins il y avait d’agitation « branché », mieux c’était (le branché gardait une connotation d’agité).
    Lorsque le XVI est arrivé en haut du podium, c’était donc le froid/rectiligne/rangé/hausmann/école privée St croix marie joseph jean luc thérèse de lourde qui était les critères pour être coté ou « infréquentable.
    Certe, en 1996/2015, ces critères ont étés mis de coté et ce sont les critères de « branchitude » qui sont devenue « LE » critère en poussant le XVI froid et poussiéreux aux oubliettes (je parle en terme de hausse toujours).
    Mais et demain? Le « branchitude » sera til toujours « LE » critère? A l’aveugle, je dirai comme vous et prendrai ce critère comme critère à suivre… Mais l’expérience montre que la roues tourne et que d’autre critères deviendront plus important que le « branchitude ».
    Mais quel critères deviendront à suivre?
    Une piste parmis tant d’autres..la proximité « immédiate » (5 min à pied) du travail? dans quel cas nous aurriont un retour du VIII et une poussée en force du sud XV et XIII et ponctuellement de ci de la aux portes de Paris ou des zonnes tertières se construise?

  • ledéçu dit :

    Hello tous,
    Ce qui est drôle avec le plat, c’est que tout le monde peut avoir raison.
    Les haussiers annoncent que c’est le signal du retournement (un certain Flamby aurait plutôt dit que c’est la hausse de la baisse des prix 😉 )
    Les baissiers disent qu’on est dans l’oeil du cyclone et qu’une nouvelle baisse est dans les tuyaux.
    Sans dire que je vais avoir raison, je constate que je vous annonce un point bas en Octobre chaque mois depuis le début d’année. Si les prix remontent d’ici la fin d’année, j’aurais donc vu juste et je m’achèterais donc des billets du loto pour surfer sur mes talents d’analyste.
    En réalité, je m’appête à changer mon fusil d’épaule. Alors que je voyais une hausse en 2016 (> 2%) je ne pense pas que si hausse il y a, elle soit plus forte que 1% sur les 12 prochains mois. La fin de la baisse des taux, le chômage qui stagne mais ne baisse pas non plus (même si les catégories concernées : ouvriers non qualifiés voire ouvriers qualifiés ne sont pas la population acheteuse parisienne voire IdF). La situation politico-économique (guerre en particulier) ne permet pas u bon climat.
    Une info qui pourrait aller dans le sens d’une augmentation franche : les Jeux Olympiques. A chaque fois, Paris se présente, les prix augmentent, Paris échoue, les prix ne se corrigent pas. Donc la course aux J.O 2022 peut clairement avoir un effet sur les prix, en particulier dans le Sud-Est parisien, pour lequel il reste un potentiel de hausse.
    Pour les prix en province (hors Lyon, Bordeaux, TOP10), je ne vois pas trop comment les prix pourraient remonter. Sauf quelques exceptions car des décisions et des compromis politiques sont faits (zone d’innovation, station balnéaire à la mode), en province, les gens n’achètent que rarement pour y rester moins de 10 ans et faire une PV à la revente. Ils font donc attention au prix qu’ils mettent aujourd’hui, car leur crédit va durer…longtemps !

  • m'en fou dit :

    @Ledécu
    Je reconnais que de tous les forumer ici, vous êtes celui qui avait une vision la plus juste (pur le moment) et ce d’autant plus que vous l’aviez précisée (point bas à l’automne hausse dès 2016). Je me souvient lorsque je vous disais que les 7500 serait enfoncé et même les 7000.
    Sans vous donner raison sur le long terme, je modère un peu ma vision et suis beaucoup plus incertain.
    Si en plus vous ne voyez que du 1% de hausse à présent en 2016 alors la je peux le croire (disons que cela me semble possible). Ce sera ce que j’appele dans mes posts la « fausse hausse » (hausse en valeur, mais identique que inflation.
    Ha oui et les JO, c’est en 2024 😉

  • Par Curiosité dit :

    @ m’en fou
    En effet, les lieux de fêtes ne sont pas le seul indicateur. Le 16èm n’a jamais été underground et je suis un peu jeune pour commenter les nuits parisiennes des années 80, je pense néanmoins qu’a cette époque dans le nord du 16ème et surtout dans le 8ème voisin qui flambait aussi il y avait une vie nocturne et des restaurants bien plus tendance qu’actuellement.
    Mais c’est vrai que le 16eme surfait aussi sur la mode BCBG de l’époque qui était en soit une forme de branchitude. Le bourgeois bohème sera peut être remplacé par un retour du BCBG pur jus.

  • ledéçu dit :

    XXème Siècle Le BCBG d’alors : Il était riche et le montrait : Il fallait habiter auprès des siens. (car vu les prix bas, presque tout le monde pouvait se payer un 80m² dans Paris hors 16ème)
    Années 2000 : Le Bobo (Bourgeois Bohème) : Il est riche mais ne le montre pas : Il doit habiter auprès du peuple (les prix ayant grimper, il est en fait l’un des rares à être proprio dans son quartier)
    Années 2010 : Le hipster : Il n’est pas riche mais doit apparaître comme décalé et non soumis à la pression sociale. Etre locataire, c’est dans le coup. Mais proprio d’un studio ou 2 pièces proche d’un endroit « in », c’est tout de même sympa (quelque soit l’arrondissement)
    Années 2020 : ??? (et pourquoi pas le airbnb assumé : j’ai un appart que je n’habite pas, non pas volonté d’effectuer un investissement locatif mais pour que tout le monde puisse y passer une nuit contre rétribution… permettant à soi-même de ne jamais dormir 2 semaines dans le même appart…
    @m’en fou, en effet c’est 2024, soit moins de 10 ans. Juste ce qu’il faut pour rentabiliser un investissement pas trop risqué. (si les J.O sont à Paris : c’est gagné. Si c’est perdu, vous aurez perdu les frais de notaire, quoique remboursé avec 3/4 ans de locatif.)

  • instinctif dit :

    Autre élément qui pèse fort sur l’évolution d’un quartier : la proportion de logement sociaux dans ce quartier, les habitants de ces logements ne changent pas. C’est pour ça que le 11ème qui en a relativement peu a très bien évolué. En ce sens, le 10ème et en particulier chateau d’eau (cité par curiosité) devrait très bien évolué. En revanche je suis plus pessimiste pour les logements proche du bassin de la villette.

  • Sam dit :

    Lisez le livre L’invention de Paris que je recommandais en lecture d’été en août : vous saurez ce qui a fait le déplacement des tendances des arrondissements depuis … Henri III !
    calme et effervescence, mondanité ou populaire, moderne ou traditionnel, affaires ou culture, homogénéité sociale ou cosmopolisme : voilà quelques notions antagonique qui font et défont l’attractivié en fonction de ce que l’on recherche chez les plus aisés (les ouviers étant attachés à un lieu et ne jouaient pas à aller là où « cela se passe », ce qui est toujours en partie vrai).
    Quand à bougeois-bohème, ce cliché ciblé 5e et 6e des années 2000-2005 est devenu un peu trop fourre tout : dans le 11e on fait malgré tout ce que l’on peut pour être riche, bien plus que l’on cache sa haute lignée parmis les pauvres par mauvaise conscience socialiste (démocrate). D’ailleurs, les marchands chinois de Belleville et les concierges portugais du 12e sont propriétaires.

  • Unparmistant dit :

    Chiffres du 6 octobre 2015 de l’insee:
    http://www.insee.fr/fr/themes/info-rapide.asp?id=96&date=20150910
    Moi y’en a pas comprendre: il y a plein de chiffres négatifs… C’est pourtant la grande reprise en fanfare me dit-on ici?

  • zephyr dit :

    Pour avoir acheté au milieu des années 2000 dans un quartier à potentiel à paris je peux en effet dire que les améliorations sont très substantielles et que les prix ont bien augmenté. Mais pas autant que cela par rapport au reste du marché.
    A partir du moment où le logement visé dispose déjà de moyens de transport en commun efficaces et accessibles, le prix élevé est déjà là. Ensuite, l’amélioration du niveau social des occupants du quartier et tout ce qui va avec (commerces, restaurants de meilleure qualité etc) permet d’avoir une hausse supplémentaire. Mais cela prend du temps et il faut plusieurs décennies…Le 93 ne deviendra pas le 92 demain…
    Concernant les critères à prendre en considération pour le futur, je vois l’éternel triptyque :
    1- Les transports et la proximité d’un pôle d’activité économique important à forts revenus (coût de l’énergie en hausse, rapidité pour se rendre au travail car c’est de la qualité de vie, plus de temps pour s’occuper des enfants etc).
    2- La sécurité : si la sécurité est relative (quelques dealers par ci par là, échauffourées de temps en temps avec les forces de l’ordre, conflits entre confessions, vols à la carte aux caisses des magasins, dans le métro etc…), même une sécurité pas forcément mauvaise, mais relative, ça limite la hausse de manière sûre. Et ça, ça prend beaucoup de temps à s’améliorer et mieux vaut ne pas espérer beaucoup de changement sur cet aspect car la baisse des revenus va s’amplifier dans le pays de manière quasi certaine en affectant d’abord les plus bas revenus comme d’habitude. Ceci est très corrélé à un autre élément fondamental : la qualité des écoles. Cela conditionne le futur des enfants, leur niveau scolaire mais aussi leurs futures fréquentations etc.
    3- La qualité de vie au quotidien dans laquelle je regroupe les critères suivants : la pollution, le bruit, la nature et les espaces verts, les commerces de proximité.
    Quelquefois ces critères sont contradictoires (le vert et la proximité des commerces par exemple…). Ensuite c’est une histoire de choix.
    A mon sens, si un des critères ci-dessus manque cruellement à l’appel, la hausse future est clairement limitée….Si tout est là, le bien est déjà très cher, mais il ne faut pas attendre à ce qu’il baisse beaucoup (investissement patrimonial) compte tenu de la pression démographique car ces biens sont rares par rapport au parc immobilier total. Je parle là de biens de moins de 1.2 millions. Au-dessus, le prix est tellement élevé, que les acheteurs sont peu nombreux et le prix peut fluctuer énormément mais pour l’acheteur moyen il restera inaccessible.

  • julien bonnetouche dit :

    A zephyr et à tous,
    Je rentre de vacances et j’ai beaucoup de plaisir à lire vos interventions de qualité, sur le potentiel d’avenir des quartiers parisiens.
    En dehors de tous les critères que vous évoquez avec justesse, on peut dire aussi que l’amélioration à tendance à se faire de proche en proche :
    Le 11eme et le bas du 10eme en continuité avec le marais, le quartier Saint Georges et la renaissance de Pigalle faisant un trait d’union entre le 1er et les Abbesses.
    Quelle est la limite possible à cette extension ? Zephyr pointe 2éléments que je crois fondamentaux( sécurité, qualité de vie)
    Les prix ont ainsi tendance à repousser ceux qui auraient souhaité habiter le 2eme vers le bas de 10eme ; et à cet égard, il est intéressant de regarder la fréquentation de la rue du faubourg saint Denis entre les grands boulevards et Magenta/Sébastopol. C’est assez stupéfiant : de jour des kebabs avec une faune plutôt colorée formant parfois des regroupements pas très rassurants  et le soir venu, changement de décor, les seules boutiques ouvertes sont des bars branchés pleins de jeunes quasi BCBG.
    Pour le moment on ne peut pas dire qu’une clientèle chasse l’autre, car les 2 types de population se sont partagé le terrain à mi temps. On peut penser que si pour de jeunes célibataires, cette situation n’est pas gênante, ce ne sera pas le même chose pour des familles avec jeunes enfants.
    Qui va l’emporter à terme ?
    On est probablement là, dans une problématique différente de celle qui consistait à remplacer les ateliers du 11eme par des lofts.
    Allez …. je ne résiste pas à vous conter l’histoire amusante d’un couple d’amis » TRES BOBO », qui ont acheté un appartement proche de Barbes et de la gare du nord en 2005, pensant que le quartier devrait s’améliorer. Ce ne fut évidemment pas le cas, et un enfant venant en age scolaire, ils trouvèrent que la fréquentation de l’école du coin faisait quand même la part un peu trop belle à la mixité sociale.
    Bref, ils ont carrément retourné leur veste, et sont partis s’installer dans le 7eme arrondissement. Et c’est ainsi que leur fils se retrouve dans une classe ou il y a une majorité d’enfants d’ambassades africaines!!

  • m'en fou dit :

    L’évolution de proche en proche qu’évoque Julien est interessante, même si je ne connais pas assez bien la vie parisienne pour constater le phénomène d’aussi près.
    Pour moi le proche en proche était plus « gobal » vu par mes yeux de banlieusard. Exemple les pauvres du VII sont devenu des parvenus dans le nord XV en ne jurant que par la rue du commerce, ou encore les pauvre du XVI qui ont traversé la porte maillot pour dire avec fierté qu’ils habitent Neuilly.
    Quant à l’évolution d’un quartier et des ces prix, un constat me vient à l’esprit sans que j’en ai la preuve. J’ai l’impression que l’évolution positive ou négative n’est pas la mème à Paris intramuros qu’en banlieue. Non pas que cela n’évolue pas en banlieue (car ca bouge bien plus que ce que l’on pense), mais pas à la même vitesse.
    Paris intramuros donne l’impression d’avoir des quartiers qui montent en flèche de manière ultra rapide (exemple du IIeme) alors que d’autre sont devenus complètement endormi (exemple du XVIeme.. je ne m’en remet toujours pas de cet hybernation).
    La banlieue évolue mais de manière beaucoup plus lente et sans effet de mode. Prenons deux exemple Puteaux (92) et Saint Denis (93), deux ville que je connais très bien, l’un pour y habiter, l’autre pour y investir.
    Pas la peine de faire un dessin, Puteaux est bien plus cher au m² que St Denis
    On va prendre pour ces deux ville, aujourdhui, hier et demain
    Aujourd’hui, St Denis (son hyper centre) est un peu mieux desservi en transport que l’hypercentre de Puteaux. ST Denis a un centre historique bien plus riche et ancien que celui de Puteaux. St Denis à centre ville bien plus vivant et plus commercant que celui de Puteaux… Ha Alors pourquoi Puteaux est bien plus cher que St Denis? A cause de la fréquentation, à cause de la délinquance/sécurité, et aussi du « proche en proche » (évoqué par Julien). Les voisin de Puteaux sont Neuilly, Suresnes ect alors que les voisin de St Denis sont Aubervilliers, La courneuve ect. Daans un cas, ca tire vers le haut, dans lautre ca tire vers le bas.
    Hier (imaginons en 1900). Le bati de la ville de St Denis me laisse penser que St Denis devait être « grandiose » comparée à « Puteaux » en 1900. St Denis avait déjà en 1900 un centre complètement lotis, alors que Puteaux était encore champètre. Mais à quel moment diable Puteaux a t’elle doubler (en largant) St Denis? Après guerre avec les grandes citées HLM du 93? avec la désindustrialisation de 70/80?
    Demain? En 100ans la « tendance » c’est inversée entre St Denis et Puteaux… et demain? Est ce immuable? Puteaux bien cramponné à La Défense et bien entouré (proche ou loin comme Neuily, Rueil, Paris XVI, St Cloud) semble irratrapable par St Denis qui évolue certes (le stade de France et les grands groupens qui y vont petit à petit) mais cette évolution semble lente, lente, certaine, mais lente.
    Pour revenir à Paris intramuros, certaines évolutions me semble parfois démesurée et irrationnelle (trop rapide) à la facon d’une mode comme peut apparaitre une « flash mob » et donc avec un coté « pile ou face » (vu les propos de julien, ses amis partis à Barbès en 2005 on fait face au lieu de faire pile. La banlieue qu’elle soit bourgeoise ou populaire semble avoir une évolution plus lente mais plus raisonnée (moins risqué si on se trompe, mais moins gagnante si on avait vu juste).

  • zephyr dit :

    D’accord avec ce qui est dit plus haut. La sécurité! C’est la première chose que tu cherches quand tout va mal. La Base. Tu ferais des milliers de km pour cela.
    L’actualité est là pour le rappeler.

  • julien bonnetouche dit :

    @ m’en fou,
    J’aimerais croiser votre conclusion (très juste) sur le côté plus spéculatif, ou disons plus dynamique de Paris par rapport à la banlieue, avec l’analyse de MA ci dessus « une France coupée en deux ».
    On sait qu’il y a déjà géographiquement deux France, celle des villes surfant sur la nouvelle économie et celle des campagnes où il n’y a plus rien. (60 % de la population environ).
    Mais, MA souligne que le problème N°1 est finalement l’absence d’investisseurs, voire même l’insuffisance d’argent tout court dans les poches des aspirants propriétaires et locataires. Les causes nous les connaissons, on les a rabâchées maintes fois mais elles peuvent se résumer par «  absence de confiance dans le pays »
    On assiste donc en fait à un appauvrissement général de la France .
    Alors que en période d’économie dynamique, d’argent facile, les écarts de niveau de vie entre les plus favorisés et les autres sont moins apparents parce que la difficulté de vie des plus fragiles est atténuée, en période de ralentissement comme actuellement, les écarts de niveau de vie s’accentuent.
    En gros cela signifie qu’il y en a qui ont toujours les moyens (même s’il en ont un peu moins) et d’autres qui ne les ont plus du tout.
    Parmi ceux qui ont un peu moins les moyens qu’auparavant, on assiste à des adaptations de la frange de population qui conserve malgré tout des capacités d’achat : on voit des familles de cadres quitter la région parisienne pour aller vers des villes de province comme Rennes ou Nantes, soi disant parce que la qualité de vie y est meilleure. Ce n’est pas totalement vrai, car on peut penser que si ces gens là pouvaient acheter dans un bon quartier parisien, ils le feraient. La vérité est sans doute qu’avec les moyens dont ils disposent il ne pourraient s’installer que dans une banlieue mal fréquentée ou trop lointaine de leur travail.
    Quant à ceux qui ont encore les moyens d’acheter à Paris centre ou dans une bonne banlieue, ils le feront encore à la manière dont on construit un château fort, c’est à dire dans des endroits où les prix sont suffisamment élevés pour tenir lieu de murailles . Cela contribuera sans doute à leur maintien ou à leur progression.
    Le phénomène n’est pas nouveau, et il explique en partie l’engouement pour les bons quartiers, qui sommes toutes sont relativement peu nombreux. Et cela vaut aussi pour les entreprises qui préfèrent lorsqu’elles le peuvent La Défense à Saint Denis.
    Le début d’embellie du marché immobilier auquel nous assistons -et que plusieurs d’entre nous avaient prédit- va certainement se prolonger dans les années avenir. Mais son ampleur reste à déterminer pour les zones périphériques des villes, car ce marché est pris en tenaille entre la faiblesse de la reprise économique générale, et la pression, sans équivalent dans le passé, que lui fait subir le communautarisme visible directement à la porte des quartiers « dits tranquille ». Je ne parle pas des campagnes où les prix sont définitivement « out »
    La question essentielle, reste la suivante : ce phénomène va t il s’amplifier avec une aggravation de la crise dans la durée, ou au contraire les prix vont ils se « lisser » avec un retour à meilleure fortune et un rééquilibrage des possibilités d’investissement vers des quartiers présentant un bon potentiel de développement ?

  • zephyr dit :

    A mon sens, avec l’appauvrissement de la France l’effet « qualité » dont on parle souvent, va accentuer encore son effet. La classe moyenne va s’éroder car les impots ne vont pas diminuer (hormis des effets d’annonce pour les plus pauvres…) et on va continuer à faire payer aux classes moyennes le système de redistribution français (certains dirait qu’on achète la paix sociale).
    La distribution des prix de l’immobilier sur le territoire va suivre la distribution des revenus (beaucoup de biens dont les prix vont s’aligner avec le pouvoir d’achat du plus grand nombre et donc fortement baisser, et une faible proportion des biens a des prix stratosphériques).
    Si on veut connaître l’évolution du prix de l’immobilier dans un quartier il faut savoir comment va évoluer dans la crise le pouvoir d’achat des gens qui y vivent ou qui pourraient projeter d’y vivre compte tenu des prestations offertes par ce quartier. Attention, à moins d’avoir un gros programme de rénovation en vue ou autre facteur très clairement identifié dans un avenir proche et susceptible de réhausser l’intérêt de ce quartier, il ne faut pas compter à mon avis sur le cycle économique pour apporter un regain de richesse aux populations déjà installée…
    C’est pour cette raison qu’il n’est pas évident aujourd’hui d’acheter judicieusement dans l’immobilier car l’effet amélioration du cycle ou bulle on ne peut plus compter dessus. Investir dans un actif dans une économie pratiquement en décroissance, difficile de ne pas y perdre….

  • The Edge dit :

    Question a MeilleursAgents:
    Vous dites que tant que l’ITI est inferieur a 2, les prix sont irremediablement orientes a la baisse. Or, a Bordeaux, Toulouse et Nantes, l’ITI est inferieur a 2 et les prix se redressent, voire montent franchement (Nantes). N’etes-vous pas trop severe sur le niveau requis pour l’ITI?

  • @The Edge : nous expliquons dans notre présentation (slides 9 et 10) que nos prévisions données début janvier sont acceptables dans la plupart des grandes villes, sauf à Nantes où la hausse soudaine de la demande a provoqué un effet sur l’évolution des prix et ce même si l’ITI reste inférieur à 2. Nous en concluons qu’au-delà de la valeur de l’ITI, son évolution dans le temps joue également…

  • Sam dit :

    Avant l’embellie, retour sur le 2e trimestre 2015 en carte :
    http://www.paris.notaires.fr/outil/immobilier/carte-des-prix
    De sacrées baisses ! En banlieue comme dans al capitale, quasiment complètement rouge. C’est peut-être du passé, mais quand même ! Avec des baisses surprenantes – Hôpital Saint Louis par exemple, que je considère des plus tendance pour en revenir à votre discussion.
    Une tendance historique pour étayer le comparatif Puteaux/Saint Denis : la tendance suit très souvent « les artistes », autrement dit le capital culturel désargenté cherchant de l’espace et du temps disponible (donc peu de travail alimentaire et de faibles prix au m²), capital culturel permettant un dynamisme et une attractivité autre que celle de l’argent, qui bien souvent suit, et parfois détruit (triste exemple se Saint Germain des Prés et du quartier latin.
    Et en ce sens, Saint Denis à de l’avenir (pas d’insécurité au passage chez ces gens, qui en plus cohabitent bien avec les plus trublion, par goût de l’encanaillement). Saint Denis déplace les foules, et l’a bien compris ces dernières années (voir la stratégie du promoteur Brémont notamment, réhabilitant les usines et travaillant avec les squats assez habillement. Montparnasse n’était pas autrechose que Saint Denis également , alors hors de l’octroi, au vin pas cher et au taudis calamiteux, cet exemple n’en est qu’un parmi tant d’autre…
    Notons que cette attractivité est souvent éphémère (à 20 ans ou à 100 ans, en revanche, les prix ne baissent pas forcément, même si ne restent que les capitaux économiques, le calme qu’il a apporté, et un peu de nostalgie des la belle époque des dépliants et cartes postales !

  • m'en fou dit :

    @sam
    vous expliquez fort bien le mécanisme des artistees qui cherchent le pas cher et vont dynamiser un quartier par leur présence qui attirera l’argent qui va les tuer.
    Je pense exactement la même chose mais n’aurrais pas pu le formuler aussi bien.
    C’est en ce sens que j’habite Puteaux « confort » mais que j’investi à Saint Denis « fort potentiel ».
    Si dans le post précédent j’avais évoqué le « criminalité/sécurité » pour St Denis, cela était pour prendre un raccourci. Le centre de Saint Denis est très loin de l’image qui est véhiculé et est plus proche des « trublions ».
    Mais je sis toujours etonné de voir que cette image negative (turbulents et trublion ») anéantisse complètement une ville des plus vivante et dynamique d’ile de France.
    Comment une ville qui a un centre ville pietonnie,r un passé urbain riche, qui vit la nuit ect, peut ne valloir que 2000 a 3000 du m²… Le jour ou cela se critalisera, cela se fera rapidement.

  • instinctif dit :

    40 % de logements de logements sociaux à Saint Denis. Les voisins, la notoriété des écoles, la sécurité en patissent et cela ne changera pas avant leur reconversion ou une évolution majeure qui conduirait à un mieux vivre ensemble…
    Pour y investir pourquoi pas tenter le coup, vu qu’on en subit pas ces conséquences.
    Pour y habiter et concevoir un projet à long terme, c’est une autre histoire.

  • Par Curiosité dit :

    @ julien bonnetouche
    Vos amis avec leur investissement à Barbes ont été victime de la catégorie 0
    0 – Précurseurs / imprévisible. Il n’y a rien et ça ne changera peut être jamais, ça peut aussi se détériorer…
    Barbes reste problématique, malgré l’ouverture d’un cinéma et d’une brasserie le Boulevard de la Chapelle et le Boulevard Barbes font toujours flipper. Ça décollera peut être un jour mais il y a 10 ans c’était beaucoup trop tôt. Pas de chance, à 2 stations de métro: Pigalle, c’était le Jackpot.
    Dans le match Puteaux/Saint Denis ce qui a été prépondérant c’est la couleur politique de la mairie depuis l’après guerre. D’un côté une politique pro-entreprise et anti-pauvre de l’autre une politique anti-capitaliste et en faveur du prolétariat. A la base Saint-Denis avait plus d’atouts mais disons que depuis 20 ans même la politique de Saint-Denis change mais il faudra encore longtemps pour changer les choses la concentration du parc social ne permettra jamais des prix élevés. Si l’amélioration du cadre de vie est réelle les prix devraient néanmoins sur-performés.

  • julien bonnetouche dit :

    @par curiosité,
    J’aime bien votre classification.
    Encore que mettre le Marais et la Bastille dans les retardataires me semble excessif. Ce sont des quartiers qui restent très « tendance », très demandés et où il y a un monde fou. Idem pour saint germain. De plus avec le tassement récent des prix, je pense qu’ils vont redevenir compétitifs s’il y a un réel redémarrage.
    Le 16eme c’est autre chose : c’est un marché de grands appartements. Pour qu’il redémarre, il faudrait que les « riches » reviennent ou réapparaissent. A moins de mesures fiscales spectaculaires, (il faut parfois savoir rêver!!) il y a encore plusieurs années à patienter. Pourtant les prix y ont aujourd’hui déjà beaucoup baissé.
    Il faut voir aussi que ces coins là font partie du « château fort »  dont je parlais plus haut : pas de risque d’invasion en vue.
    Mais je vois aussi que vous vous (nous) interrogez sur d’autres quartiers au potentiel d’avenir. Il y en a peut être un, pas à Paris mais à Ivry, avec la restructuration de l’échangeur du quai d’Ivry et la création d’une allée « Paris -Ivry », en soi une première, qui permettrait un passage piétonnier entre une banlieue et la capitale. La partie concernée est « Ivry port » le long de la seine, avec également la création d’une ligne de tramway ainsi que la prolongation de la petite ligne de métro N°10 jusqu’à la place Gambetta. C’est le projet « Ivry confluence »
    Il y a là un pari à faire, car sommes toutes on est proche de la halle Fressinet de Xavier Niel et du nouveau quartier du 13eme grande bibliothèque -Austerlitz. Il se peut que les industries du futur choisissent de se localiser par là. Et puis les chinois très forts en informatique ne sont pas bien loin !
    Bémol : 50 % de logements sociaux sont prévus. Mais qu’en sera t il exactement ?
    Fin de l’opération : dans 10 ans environ.
    Mais je crois qu’il ne faut viser que le long de la seine au nord du chemin de fer.

  • Sam dit :

    @m’en fou : merci pour le compliment !
    Parier sur l’avenir n’est décidément pas facile :
    http://www.immobilier-danger.com/Forte-baisse-des-loyers-en-2015-849.html
    Tendance courte ou tendance longue ? Contradiction avec l’optimisme des remontées des volumes et des montants de transactions ?

  • The Edge dit :

    @Sam
    En effet de sacrees baisses. Mais je doute de certaines (ou plutot de la pertinence statistique liee a la taille de l’echantillon – trop petit): -22% sur un an pour le quartier Invalides! (heureusement que je n’ai pas achete la mais dans le quartier voisin de l’Ecole Militaire! ;-))
    D’ailleurs pour certains quartiers (par exemple: Saint-Germain), il n’y a pas de statistiques pour les derniers mois (trop peu de ventes certainement).
    Enfin, ces evaluations sont un peu contradictoires par rapport a celles de MeilleursAgents et de Drimki (exemple: +1,94% sur le dernier trimestre pour le quartier Ecole Militaire ; pardon, je parle du quartier que je connais le mieux).

  • Sam dit :

    Oui, je trouve cela un peu étrange… Je remarque aussi quelques écarts.
    -22%, soit c’est complètement erroné (ça arrive), soit vraiment énorme, on n’a rarement si ce n’est ce chiffre, cette volatilité !

  • greg dit :

    Un petit commentaire, je trouve cela fallacieux de dire que le moteur de la hausse des prix ce sont l’amélioration des infrastructures dans les quartiers. On est pas dans les pays de l’est….
    Ou comment faire passer la pilule et expliquer aux accédants à la propriété que en fait c’est normal et que c’est bien sur le bon moment d’acheter…

  • m'en fou dit :

    @ Greg
    Je suis partagé car cest vrai et faux.
    On est pas dans les pays de l’est, mais l’amélioration des infrastructures a parfois un effet énorme.
    Prenons deux quartier avec une infrastructure qui revient souvent « le tram »
    Dans le cas de Paris intramuros, le tram T3 a été un plus, mais il y avait déjà des métro presque partout M12 8 13 4 7 ect..
    La ca a été de la com plus que le jour et la nuit.
    Dans le cas du T3, c’est plus le réaménagement des boulevards qui ont été un plus, plus que le tram en lui même.
    Autre exemple, le 92 avec le T2.
    Le T2 (qui est le plus performant de France car réutilisant une voie férré et à donc une vitesse commerciale très compétitive) traversait des quartier populaire ou friche industrielle (Issy Meudon, et des quartier mal connecté (bas de Suresnes.
    Dans le cas du T2, c’est vraiment l’infrastructure qui a été déclencheur car cela a apporté un plus énomre.

  • Par Curiosité dit :

    @julien bonnetouche
    Je persiste pour le Marais, Bastille, Saint-Germain. Je ne dis pas que ces quartiers sont désertés je dis qu’ils sont maintenant moins tendance qu’il y a quelques années leur attractivité reste forte mais décroit. Ils ont dépassé leur apogée et vont sous performer, à mon avis.
    Le 16ème peut très bien en profiter avec un retour du bourgeois et de l’entre soi.
    Ivry et 13ème pourquoi pas en effet.

  • Anti dit :

    @Par Curiosité Dire que l’attractivité du Marais décroît me semble faux. Le Haut Marais (rue de Bretagne, Boulevard Beaumarchais, Carreau du Temple…) est ultra tendance et les boutiques « bobos » continuent de fleurir. Marge de progression encore possible face au « sud » du Marais. Et c’est toujours la destination favorites des touristes étrangers (voir Airbnb).

  • greg dit :

    C’est quoi la marge de hausse du marché compte tenu de la stagnation des salaires ?
    Pas grand chose. Sans inflation il ne faut pas rever… ou alors plus personne ne pourra acheter, réfléchissez quand un 2p de 40m2 vaudra 600 000 euros , un 80m2, 1,2 millions on aura des droits de mutation à combien ? 100 000 euros de ddm pour un 3 pièces ?
    Vous voyez bien que quelque chose cloche…

  • instinctif dit :

    @greg effectivement les prix ne peuvent monter au ciel.
    Mais pour un marché de privilégiés que devient Paris et qui touche donc les derniers déciles de revenus de la population, il est incorrect, me semble-t-il, de raisonner sur la seule base des salaires. En effet, pour ces derniers déciles, les salaires représentent qu’une partie de leurs revenus, contrairement aux déciles inférieurs, qui eux, sont d’ores-et-déjà exclus du marché parisien.
    Cette marge à la hausse comparée sur la seule base des salaires doit s’apprécier sur les zones où les la majorité des acheteurs ont comme  »seule » base de revenus leur salaire.

  • Vincent dit :

    @grep :
    Bien que baissier (pas autant que vous j’ai l’impression), je vais me faire l’avocat du diable
    – Vous avez raison sur le fait qu’il n’y a pas une énorme marge de hausse sur le levier des salaires mais vous sous estimez l’imagination des vendeurs. Il y a d’autres leviers.
    Par exemple, on peut imaginer que les gens soient contraints de vivre dans plus petit. C’est déjà le cas si on regarde un peu en arrière. Il y a eu des découpes de lots en région parisienne. Ce qui est logique car quoi qu’on en dise (sur la pyramide des âges ou autre) le flux migratoire en région parisienne est positive et il n’y a plus de foncier. Donc, à part faire des plus petits lots, il n’y a pas vraiment de solution pour loger la population.
    Il y a aussi l’inflation. Elle est très faible actuellement mais elle n’est pas nulle. Regarder combien coute une baguette et demandez vous combien elle coutait il y a 5 ans. Regarder combien coutait votre loyer il y a 5 ans et combien il coute maintenant (au prix du marché actuel). Si je prends mon cas, mon loyer est passé de 600 à 625 euros en 6 ans (studio dans le 1ier arrondissement à coté des tuileries). Comme je quitte mon logement le propriétaire va le passer à 750 euros (+25% à 6 an quand même. Pas si mal tout de même pour un quartier « qui n’a pas beaucoup monter »). Et le pire c’est que ce loyer répond aux conditions de la loi alur. Or, un bien de consommation s’évalue les uns par rapport aux autres.
    – Vous laissez entendre que le pouvoir d’achat immobilier est catastrophique mais si je regarde les travaux de monsieur friggit (les baissiers l’adorent), si vous prenez sa référence 1965 (ou 2000, c’est équivalent), nous avons en mois d’aout 2015 un pouvoir d’achat immobilier environs 20% en dessus de cette référence.
    Donc oui, nous avons aujourd’hui moins de pouvoir d’achat immobilier qu’en 2000 (2000 étant presque le point bas après la baisse des années 1990, c’est assez cocasse de le prendre pour référence), mais ce n’est pas aussi catastrophique que vous semblez le croire.
    Certes, les prix ont explosé mais les conditions de financement ne sont pas les mêmes. Les taux sont nettement plus bas. Il faut comparer ce qui est comparable.
    Ne croyait pas qu’il était beaucoup plus facile pour un couple de cadre d’acheter à Paris en 2000.
    Le pouvoir d’achat était plus haut mais, à mon avis, pas autant que vous l’imaginez. Par contre, il y avait beaucoup d’inflation. Donc, le crédit devenait rapidement très faible vis-à-vis du salaire.
    De plus, il y a 15 ans, la norme était plutôt des emprunts sur 15. Maintenant c’est plutôt 20 ans (voir graphe de friggit). Mais cela ne choque personne. Les mentalités changent.
    En Angleterre par exemple ca ne choquent pas de prendre des emprunts sur 30 ans.

  • Sam dit :

    N’oublions pas que Friggit, c’est rapporté au revenus des ménages … Français, ce qui est assez faux sur Paris, même si les différences de salaires Paris/banlieue sont quasi nulle dans certains secteurs.
    Et comme vs dites, revenu n’est pas le tout à Paris, nombre ayant rentes et héritages.

  • greg dit :

    Vincent, j’ai relevés plusieurs contradictions dans votre discours :
    – Je ne suis pas super baissier, je pense qu’on a encore potentiellement 10 à 20% de potentiel.
    – Il était bien plus simple d’acheter en 2000 (prix environ 50% inférieurs à aujourd’hui) d’ailleurs vous le dites vous même puisque les emprunts étaient sur 15 ans maintenant ils sont sur 20 ans…
    – Si on prend les graphes du pouvoir d’achat immo il est quasiment au plus bas historique…. d’après le graphe
    – le cas de votre studio: le loyer est faible, normal qu’il passe à 750. Pour ma part mon loyer n’a bougé que de 2% en plus de 3 ans….

  • FSTA dit :

    sur Meilleurtaux, l’avis du cabinet d’économistes INDEPENDANTS prime view entre locations et achat. Ce n’est pas tout à fait mon point de vue mais les arguments sont là… http://www.meilleurtaux.com/credit-immobilier/actualites/2015-septembre/5368-quelle-option-est-plus-interessante-acheter-ou-louer-logement.html

  • The Edge dit :

    @FSTA
    Mefions-nous des « specialistes »qui se contentent de prolonger simplement une courbe sur un graphique. Certains de ces « specialistes » annoncaient le CAC a 10.000 points lorsqu’il etait a 7.000 points, le petrole a 200 dollars le baril lorsqu’il etait a 150 dollars, puis le petrole a 30 dollars lorsqu’il etait a 50, etc, etc, etc… Quand on compare avec ce qui s’est passe, ca laisse songeur.
    Donc, moralite: n’achetez jamais et attendez le grand soir! Par la meme occasion, restez locataire lors de votre retraite.
    Plus serieusement: les taux ont legerement remontes.
    http://www.meilleurtaux.com/credit-immobilier/barometre-des-taux.html?zone=0

  • The Edge dit :

    Ah oui, j’oublais! D’apres ces memes specialistes, la bourse va egalement s’effondrer. Donc, un bon conseil: cramer tout, soyez plutot cigale que fourmi!
    Bon, ce serait bien de revenir a un peu de raison, vous ne pensez pas?

  • The Edge dit :

    @FTSA
    Je reviens à l’article que vous avez joint et je pousse leur raisonnement: -30% sur de l’ancien sur les 10 prochaines années. Si vous achetez du neuf maintenant, dans 10 ans vous aurez de l’ancien qui vaudra 30% moins cher que l’ancien actuel! Vite, un Pinel!!!

  • m'en fou dit :

    @FSTA
    L’article que vous citez manque comment dire… a trop de « si »
    Déjà « et un recul de 30 % des prix immobiliers sur les 5 ou 10 prochaines années » 5 ou 10 ans, c’est pas la même chose.
    Je suis (et reste) baissier mais je ne crois pas au -30% (je pense plus à -10% sur4 ans.)
    Leur -30% est annoncé si les banques verouillent, , si l’état abandonne l’immobilier, et si les vieux n’achetent plus. Sans rentrer dans chacun de ces « et si », leur « et si peut etre dans l’autre sens.
    Pour en revenir à achat/location, j’ai une vision peut etre simpliste qui vient à dire que cela revient au même car cela fonctionne come des vases communiquant avec offre et demande
    Si la location devient plus interessante = augmentation du nombre de locataires,, augmentaion des loyers,…et baise de la demande a la’acaht et baisses des prix..du être locataire n’est plus si un bon plan.
    A l’inverse si c mieux d’etre proprio, augmentation de la demande a lachat etaugmentation des prix et…baise de demande de location et donc baisse des loyers…
    Pour moi achat/location est une chose qui se corrige en continue.

  • The Edge dit :

    @m’en fou
    Tout a fait d’accord avec vous sur les « vases communicants » entre l’offre et la demande locative. Au moins, la crise immobiliere a cela de bon (si je puis dire) qu’elle limite le nombre de constructions neuves dans des zones ou il n’y a pas suffisamment de demande locative (dans les « grandes annees », on construisait a tout-va; resultat: aujourd’hui, la vacance locative augmente fortement et les loyers baissent; et le prix du foncier s’en ressent egalement). La fin des aides d’etat n’est donc pas si negative pour le prix de l’ancien, bien au contraire.
    En ce qui concerne les -10% sur les 4 prochaines annees, j’espere que vous etes trop pessimiste. Nous verrons bien. En tout cas, dans l’immediat, il est interessant de suivre l’evolution des taux (et leur consequence sur les prix de l’immobilier). Vont-ils rebaisser a nouveau ou au contraire remonter petit-a-petit (voir courbe d’evolution sur MeilleursTaux)?

  • The Edge dit :

    Je viens de faire des recherches sur les analyses de MeilleursAgents en 2010, 2011 et 2012. Force est de constater qu’ils etaient globalement dans le vrai: prudence lors de la forte augmentation de 2010-debut 2011 (en insistant bien qu’il s’agissait d’une bulle et que les arbres ne grimpent pas jusqu’au ciel) puis scenario de baisse moderee mais relativement durable a partir de 2012 (sans horizon de reprise a l’epoque). MeilleursAgents conseillait aussi de ne privilegier que les biens de qualite (ceux avec defaut etant les premiers a souffrir durement lors d’une baisse du marche). Conseil que je partage tout a fait (j’en ajoute un autre: eviter les biens hors de prix -plus de 12.000 Euros/m2- du centre de Paris -en particulier Rive Gauche-; le risque de « reajustement » y est tres eleve). Donc, j’ai tendance a faire confiance a MeilleursAgents sur le retour proche du cycle haussier.

  • parisi dit :

    Je vois que le Forum retrouve la raison…
    Sinon d accord avec les pronostics de MA qui sont valides depuis 5 ans et l analyse de m en fou sur les vases communicants.
    Pour le scenario pessimiste de The Edge et m en fou: -10% sur 4 ans veut dire en moyenne 2.5% de baisse par an (meme avec ce scneario l appocalypse n aura pas lieu.
    Par ailleurs MA parle de signes de retournement vu leur serieux je pense qu on va encore perdre 2% max jusqu a l ete prochain et apres on reprendra +2% par an. Sauf si une meteorite heurte paris ou si La France subit un Frenchxit, ou la bastille est
    Donc au pire -2.5% par an pendant 4 ans au mieux une reprise l an prochain
    Dans un esprit fraternel Je recommande a G de ne pas acheter…pour ne pas engraisser les Tenardiers et marchand de sommeil (M en fou je ne fais pas spécialement allusion a vos investissement a haut rendement aux travailleurs nécessiteux a Bobigny, Aubervillier ou Aulnay Sous Bois)
    Amicalement votre (avec humour plus d humour que de mal) 🙂

  • parisi dit :

    (suite de mon ancier Post) « … ou la bastille est prise une seconde fois » je parle de l opera pris par les Maoistes du Forum

  • The Edge dit :

    Malgre toutes les louanges que j’adresse a MeilleursAgents, j’ai quand meme un point de leger desaccord: je pense que MA accorde trop d’importance quant a l’encadrement des loyers parisiens. Indeniablement, c’est certes une mesure qui va dans le sens de la moderation des prix d’acquisition car elle devrait dissuader quelques investisseurs donc reduire la demande. Mais comme de toute facon, Paris est deja depuis longtemps la ville francaise au pire rendement locatif, l’impact sera a mon avis relativement modere (sauf peut-etre pour les micro-surfaces louees a prix d’or).
    Ce qui sera a mon avis primordial est l’evolution des taux d’interet (et le rythme de cette evolution). Il y a quelques semaines, je pariais sur une remontee moderee mais continue. Or, ils ont legerement rebaisse ces toutes dernieres semaines (l’ideal serait une remontee des taux a un rythme lent, voire tres lent; un arret progressif de « l’assistance respiratoire » en quelque sorte).

  • Vincent dit :

    @The Edge : Je vous rejoins dans votre défiance vis à vis de ces « sociétés de spécialistes »
    Prime View, c’est quoi ? Une société créé en 2009. Et encore, je ne parle que de la création administrative. Aller sur leur site, il n’y a un historique que de 2 ans…
    http://www.societe.com/societe/primeview-510340326.html
    S’agit-il vraiment d’un cabinet de spécialiste ? De combien de salariés parle t’on ? Pour être claire, Prime View c’est l’analyse de l’économie par Pierre Sabatier. Ca s’arrête là. Je ne juge pas son analyse mais ce que je vois c’est que c’est 1-2 personne(s) avec aucun historique (donc on ne peut pas encore réellement juger de la pertinence). De parler de cabinet de spécialistes, c’est du marketing.
    L’idée de Pierre Sabatier, c’est quoi ? Je ne connais pas précisément les études qu’il a faites sur le marché (je n’ai pas eu le temps/l’envie de les lire) mais je l’ai entendu un certains nombres de fois à la Télévision (et pas seulement sur le marché immobilier).
    Il est dans la même ligne qu’Olivier Delamarche (rien d’étonnant d’ailleurs à ce qu’il créer « Les éconoclastes » ensemble). A savoir (et en résumer grossier) : Tout est surévalué (que ce soit la bourse, l’immobilier, les obligations,….), tout est en bulle et tout va s’écrouler.
    Ils ont tous les deux du bagout, c’est indéniable. Et le discours est à prime abord très séduisant.
    Oui sauf que, pour Pierre Delarmarche, il y a un historique car il est/était gérant de fond.
    Pour rappel :
    Pour mémoire, PG World, géré par Olivier Delamarche :
    http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_pg-world-20140112.gif
    -70% en 8 ans (fond dissous)
    Pour mémoire, Platinium France, géré par Olivier Delamarche :
    http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_platinium-france-20140112.gif
    -30% en 10 ans (c’est moins pire si on peut dire ^^)
    Vous conviendrez qu’il n’a pas fait gagner beaucoup d’argents à ces investisseurs malgré un discours séduisant.
    Les analystes ont forcément raison à un moment données (« même une horloge cassée est à l’heure deux fois par jour »). Pierre Sabatier aura peut être raison dans 5 ou 10 ans (c’est déjà tellement vague. On passe du simple au double. Pas vraiment précise comme analyse pour un spécialiste). Attention néanmoins à ces « sociétés » de spécialistes qui ont à mon gout une place beaucoup trop importante au vue de leur résultat/historique.

  • Parisi dit :

    Je suis d accord avec vous edge. L encadrement des loyer ne pénalise que les chambres de bonnes.
    Un 20 m2 dans un quartier populaire se loue en meuble 36 eur le mètre ce qui veut dire 720 EUR. Je pense que c est un bon prix pour le propriétaire. Faut pas abuser (n est-ce pas « m en fou » 😉 )

  • m'en fou dit :

    @Parisi..
    Heu moi je m’en fou de l’encadrement des loyers et deleur impacts
    Je n’investirai jamais à Paris intramuros
    Je ne serai jamais locataire à Paris intramuros
    Je n’acheterai jamais pour moi dans Paris intramuros.
    Loyer trop cher pour les locataires
    Rentabilité trop basse pour les proprio
    m² hors de prix pour des biens bof bof pour son logement principal.

  • Sam dit :

    Petite enquête : à combien envisagez-vous le prix au m² moyen à Paris en 2040, et éventuellement celui de votre arrondissement ciblé/préféré ?
    Je pense que personne n’imagine répondre en le croyant vraiment moins de 7500€. Nous ne sommes pas encore fait pour ça : notre pensée est trop ancrée dans l’idée de croissance et de progrès pour s’en défaire.
    Ça a pourtant son importance, surtout si l’on veut réfléchir à rester investisseur à Paris (pour sa résidence ou pour louer). Certes, on peut gagner quand même en restant à ce montant en 2040 (trouver les bons endroits, les bons plans, les bonnes stratégies). Mais qui ne part pas du prérequis que nous aurons une courbe de tendance long terme basée sur +2% de moyenne, soit des baisses mais toujours une tendance haussière (ce qui n’est pas en soit une évidence).

  • The Edge dit :

    @Sam
    D’apres la presentation par MeilleursAgents lors de la conference de presse du Jeudi 3 Septembre 2015 (voir ci-dessus page 28/57), les prix parisiens ont augmente de 530% depuis 1980 (dites-moi si j’ai mal calcule). A vous d’en tirer des enseignements pour la periode 2015-2040.

  • instinctif dit :

    @SAM J’ai toujours du mal avec l’idée de voir sa résidence principale comme un générateur de gain. Personnellement, pour ma résidence principale, je m’en fiche que son prix baisse ou monte, car au final mon niveau de vie reste le même. Une résidence principale est avant tout un lieu où l’on doit se sentir bien et dans lequel sa famille peut s’épanouir. Et à ce titre, ne doit-elle pas être vue comme un bien de consommation au même titre qu’une voiture ou autre objet?
    Donner un prix au m² fiable en 2040 me semble impossible par contre je vois tout de même une augmentation. C’est pourquoi je m’intéresse à l’achat de viagers. Ce type d’investissement, certes non rentable immédiatement, me paraît intéressant car on n’a pas les embêtements d’un locataire. Que pensez-vous de ce type d’investissement?

  • greg dit :

    C’est bien de projeter les prix en 2040 et surtout de parler de la progression depuis 1980. Mais depuis 1980 il y a eu beaucoup d’inflation, pour l’instant il n’y en a plus… donc si les salaires (même de cadre) ne font pas +500% d’ici 2040, j’imagine mal un niveau de prix à 40 000 euros/m2

  • julien bonnetouche dit :

    @m’enfou,
    Vivre à Paris est un luxe. Un luxe que vous n’appréciez sans doute pas, mais dont beaucoup de gens rêvent.
    C’est l’art de vivre par excellence, le sentiment d’appartenir à une petite communauté de privilégiés. Ce n’est pas qu’un sentiment, c’est une réalité de tous les jours quand on ouvre les yeux. (et le porte monnaie, cela va de soi !!)
    C’est pourquoi, le rendement (faible) n’a pas beaucoup d’importance pour calculer le prix du m2.
    il est exact qu’on y trouve beaucoup d’appartement naze !! . Cela conforte dans l’idée qu’il faut prendre son temps pour trouver une  » belle affaire », qu’il sera toujours difficile à un autre de trouver aussi.
    Donc plus facile à revendre, même cher.

  • Vincent dit :

    @instinctif : Je pense qu’un investissement dans un viager est une très mauvaise idée s’il représente une part importante de votre capital. Surtout si vous n’en avez pas la jouissance immédiate (ce qui est le cas de la majorité des viagers). Outre les considérations étiques (espérer la mort de quelqu’un), c’est tout de même un pari. Vous pouvez avoir de la chance… ou pas. Demander au notaire de jeanne calment si son investissement en viager était bon ^^.
    C’est un peu comme rentrer dans un casino est mettre de l’argent sur le rouge ou le noir à la roulette.
    Après, si c’est une part à la marge de votre capitale, pourquoi pas. Si c’est un investissement dans plusieurs viagers en même temps pourquoi pas (je pense par exemple à pierre 48 même si le rendement actuel n’est plus ce qu’il était).
    @ Sam : En 2040, je pense que ca aura pris beaucoup par rapport à la valeur actuelle dans les zones à flux migratoire positive. Quand bien même il n’y a que peu d’inflation d’ici là (ce qui est tout à fait possible).
    @greg :
    « – Je ne suis pas super baissier, je pense qu’on a encore potentiellement 10 à 20% de potentiel. »
    Donc, comme je l’ai dit, vous êtes beaucoup plus baissier que moi. Je mise personnellement sur un potentiel de baisse de MAX 10% (ca dépend des endroits évident. Dans certains endroits le potentiel de baisse est nul. Dans d’autre il est de 20% voir plus). Rendez vous dans 10 ans (…ou moins) pour voir qui a eu raison.
    – Il était bien plus simple d’acheter en 2000 (prix environ 50% inférieurs à aujourd’hui) d’ailleurs vous le dites vous même puisque les emprunts étaient sur 15 ans maintenant ils sont sur 20 ans…
    Il n’y a aucune contraction là dedans. Je pense que vous n’avez pas compris ce que vous voulez vous dire. Je ne nie pas que les prix aient augmentés de 100%.
    Ce que voulez dire c’est qu’il y a 15 ans, lorsqu’on cherchait à acheter (je parle du profil « normal » et en moyenne), on regardait ce qu’on pouvait s’offrir avec un crédit sur 15 ans et si on ne pouvait pas acheter ce qu’on voulait, soit on n’achetait pas soit il achetait sur 20 ans.
    Maintenant, les gens regardent plutôt ceux qu’ils peuvent s’offrir sur 20 ans et s’ils n’y arrivent pas, il regarde sur 25 ans.
    Et cela est du au fait que les banques acceptent facilement des crédits plus long et que l’argent n’est pas chère.
    Ce qui a pour conséquence de pouvoir acheter beaucoup plus chère avec un pouvoir d’achat qui n’est que légèrement plus fort.
    Et il y a plein d’autres leviers qui peuvent faire monter les prix. On peut penser à l’allongement moyen des crédits mais aussi l’augmentation de l’apport nécessaire à l’achat ou encore la division de lot, etc…
    Les leviers sont nombreux pour faire monter les prix.
    « – Si on prend les graphes du pouvoir d’achat immo il est quasiment au plus bas historique…. d’après le graphe »
    Ceci est faux. Déjà, c’est assez récent que la France est ~50% de propriétaire.
    Avant, il était très difficile (voir quasi impossible) pour le commun qu’acquérir des terres.
    Il semble que vous parliez des 20 (voir 50) dernières années. Donc vous faites un énorme zoom avant d’en déduire une tendance historique. Je ne voulais pas faire de calcul d’apothicaire mais j’en suis contraint :
    Entre 1984 et 2003 : Le pouvoir d’achat immobilier à osciller entre 0.9 (voir légèrement en dessous) et 1.1. Ce qui correspond à des valeurs qu’il considère comme « normales » (on pourrait déjà s’interroger sur cette « normalité historique »).
    Ensuite il a chuté jusqu’en 2008 à ~0,7 pour puis légèrement monter puis légèrement baisser jusqu’en 2011.
    Enfin, aujourd’hui, en 2015, il remonte et il est à ~0.8. Ce qui correspond à une valeur qu’on n’avait pas attend depuis presque 10 ans (2006).
    « – le cas de votre studio: le loyer est faible, normal qu’il passe à 750. Pour ma part mon loyer n’a bougé que de 2% en plus de 3 ans…. »
    Là encore, je crois que vous n’avez pas bien lu. Comment pouvez vous savoir combien peut se louer votre logement ? Y a-t-il un logement identique au votre qui s’est louer récemment ou bien parlez vous de la revalorisation de votre loyer.
    Car, si je parle de la revalorisation de mon louer, il est passé de 600 à 625. Soit une augmentation de moins de 1% par an (comme vous). Quand j’ai dit qu’il avait augmenté de 25% je parlais de la valeur marché (à la relocation donc).

  • julien bonnetouche dit :

    Changement d’horizon !!
    Pour le moment, la tendance de l’immobilier parisien suit assez exactement ce que je pronostique depuis plus d’un an (avec d’autres évidemment) : à savoir stabilisation fin 2015 début 2016. puis reprise progressive ensuite.
    La question qui me « turlupine » c’est l’importance de la reprise.
    Or un certain nombre d’éléments me font penser qu’elle pourrait être plus forte que je ne l’avais imaginé jusques là.
    La bourse tout d’abord, qui n’arrive pas à retrouver une conviction à la hausse. Et ce, malgré les injections massives de liquidités des banques centrales. On tergiverse de tous côtés, l’économie mondiale est en croissance molle, et il se pourrait bien que la continuation de la reprise boursière soit remise à quelques années.
    Les injections de liquidités vont continuer car les banques centrales n’ont pas le choix.
    La baisse de l’euro et de l’immobilier cumulées donnent aux acheteurs hors zone euro un gain de pouvoir d’achat de l’ordre de 30 % pour investir ici.
    La situation internationale, et surtout le problème du moyen orient ( qui par ailleurs n’encourage pas la bourse) a de quoi inquiéter. Une guerre au sol est inévitable.
    La situation franco-française, montre clairement un changement de cap vers un certain libéralisme ( même si c’est dur à accoucher pour l’instant)
    Le programme des candidats « les républicains » qui seront sans doute de retour dans 1 an et demi font tous état d’une suppression de l’ISF. Et je crois qu’il le feront réellement cette fois, car c’est un élément déterminant pour le retour de la confiance et de l’investissement sans lesquels la croissance n’a aucune chance de revenir.
    Bref, un certain retour à une situation de confiance pour les capitaux dans notre pays+ un afflux d’argent qui ne s’investit plus autant sur les marchés + une situation troublée à l’international pourraient orienter les investisseurs vers les placements traditionnellement rassurants comme l’immobilier (haut de gamme et Paris comme toujours de préférence)

  • Vincent dit :

    @The Edge : Je vous rejoins dans votre défiance vis à vis de ces « sociétés de spécialistes »
    Prime View, c’est quoi ? Une société créé en 2009. Et encore, je ne parle que de la création administrative. Aller sur leur site, il n’y a un historique que de 2 ans…
    (voir le site societe.com)
    S’agit-il vraiment d’un cabinet de spécialiste ? De combien de salariés parle t’on ? Pour être claire, Prime View c’est l’analyse de l’économie par Pierre Sabatier. Ca s’arrête là. Je ne juge pas son analyse mais ce que je vois c’est que c’est 1-2 personne(s) avec aucun historique (donc on ne peut pas encore réellement juger de la pertinence). De parler de cabinet de spécialistes, c’est du marketing.
    L’idée de Pierre Sabatier, c’est quoi ? Je ne connais pas précisément les études qu’il a faites sur le marché (je n’ai pas eu le temps/l’envie de les lire) mais je l’ai entendu un certains nombres de fois à la Télévision (et pas seulement sur le marché immobilier).
    Il est dans la même ligne qu’Olivier Delamarche (rien d’étonnant d’ailleurs à ce qu’il créer « Les éconoclastes » ensemble). A savoir (et en résumer grossier) : Tout est surévalué (que ce soit la bourse, l’immobilier, les obligations,….), tout est en bulle et tout va s’écrouler.
    Ils ont tous les deux du bagout, c’est indéniable. Et le discours est à prime abord très séduisant.
    Oui sauf que, pour Pierre Delarmarche, il y a un historique car il est/était gérant de fond.
    Pour rappel :
    Pour mémoire, PG World, géré par Olivier Delamarche :
    -60% en 8 ans (fond dissous)
    Pour mémoire, Platinium France, géré par Olivier Delamarche :
    -30% en 10 ans (Fond également dissous. C’est moins pire si on peut dire ^^)
    Vous conviendrez qu’il n’a pas fait gagner beaucoup d’argents à ces investisseurs malgré un discours séduisant.
    Les analystes ont forcément raison à un moment données (« même une horloge cassée est à l’heure deux fois par jour »). Pierre Sabatier aura peut être raison dans 5 ou 10 ans (c’est déjà tellement vague. On passe du simple au double. Pas vraiment précise comme analyse pour un spécialiste). Attention néanmoins à ces « sociétés » de spécialistes qui ont à mon gout une place beaucoup trop importante au vue de leur résultat/historique.

  • instinctif dit :

    @Vincent Je vous rejoints, je parlais effectivement d’un investissement sur plusieurs viagers via SCPI ou non pour diminuer les risques, dont l’objectif n’est pas d’y habituer mais de gagner sur les plus values. Je pense vraiment qu’il y a des bons coups à faire, ce marché me semblant inexploité aujourd’hui
    ps: on peut voir aussi le viager sous un autre angle, puisqu’il permet à une personne de bien vivre ses beaux jours 😉

  • m'en fou dit :

    A combien sera le m² à Paris en 2040?
    Il sera (à euro constant) bien plus cher qu’aujourd’hu..et idem pour Puteaux ou St Denis…et ceci est du à l’impact des héritages cumulés.
    Au lendemain de la guerre mondiale, pour résumer, le capital par famille était nul et les gens achetaient ce que leur salaires leur permettait d’avoir (en gros primo accedant sans apport)
    Puis depuis les années 70/80 il y a eu le capital cumulé dans les famille (papa maman qui donnent à fifils)…. si pris en cas isolé, ce fifils peut juste acheter plus grand, si cas isolé devient généralisé, cela fait juste augmenter le prix du marché.
    C’est d’ailleurs ce qui est souvent dit aujourd’hui (avec aigreur par certains). En gros ne epuvent acheter à Paris que des gens qui ont hérité d’un pactole ou ont recu une donation de la famille.
    Ainsi ce capital accumulé génération après génération augmente le pouvoir de la demande et donc influ sur le prix à la hausse.
    Cette hausse sans fin (je ne parle pas des cycle de 10/20 ans) ne prendra fin qu’au prochain cataclysme mondial…. tiens justement certains parlent de 2040 🙂

  • The Edge dit :

    @m’en fou
    Pour aller dans votre sens, les etudes de l’INSEE montrent que la facon la plus sure d’etre riche en France (au sens du patrimoine et non pas des revenus) est… d’heriter!!!

  • greg dit :

    Vincent vos chiffres sont faux, il n’y a pas 50% de propriétaires en France. C’est 33% à Paris et plus de 60% en France…
    Dire que le pouvoir d’achat immobilier est quasi au plus haut c’est complètement faux sur longue période… Le marché est complètement tendu, cela se voit, les leviers à la hausse existent mais à quel prix ? au prix de vivre à 4 entassés dans un bocal ? au prix de s’endetter sur 40 ans ? vous pensez réellement que le niveau de standing des gens habitant à Paris tolèrera ce type « d’aménagement » ?
    Paris c’est sympa, mais ce n’est pas l’alpha et l’oméga non plus votre argument de Paris sera toujours Paris pourrait donc faire monter les prix à 100 000 euros le m2 😉
    Quand à vos autres réponses c’est très fouillis, je n’ai rien compris (quand c’était écrit en Français, à savoir sujet complément verbe…) essayez de faire un effort..

  • Vincent dit :

    @greg :
    Je n’ai pas dit qu’il y avait 50% de propriétaires en 2015. J’ai dit que le fait qu’il ait 50% de propriétaires est un fait récent.
    Dit autrement, cela est récent (j’attend au sens de l’histoire) qu’on ait dépassé ce cap.
    Qu’il y a 50% ou 60%, cela ne change rien. L’argument était :
    Qu’il y ait autant de propriétaires est très récent. Nous parler des 20 (ou 50 ans) dernière année est trop récent. Beaucoup trop pour en déduire une tendance historique.
    Je vais néanmoins suivre votre conseil.
    Faire des phrases simples.
    Cela évitera que vous décortiquiez chaque phrase pour y trouver ce que vous voulez trouver.
    Je n’ai jamais prétendu que le pouvoir d’achat est au plus.
    J’ai dit qu’il est au plus haut depuis 10 ans (le depuis est important).
    J’ai dit qu’il est à ~0,8 de la base de référence de Monsieur Friggit (1965 ou 2000).
    Je ne parlais pas de Paris mais de la France en général.
    J’ai beau me relire, je n’ai jamais dit Paris dans ma réponse d’ailleurs (mise à part pour mon loyer. Mais de toute facon vous n’avez pas compris l’argument).
    A la limite, j’aurais pu parler de flux migratoire positif ou non.
    Flux migratoire positif > à long terme, le prix monte
    Flux migratoire négatif (Saint Etienne, nord de la France etc…) > à long terme, le prix (corrigé de l’inflation) baisse
    Concernant la fin de votre propos, vous ne semblez pas vouloir échanger et donc qu’il est inutile de continuer cet échange (vous attaquez la forme plus que le fond).
    Et ce n’est certainement pas votre smiley qui va y changer quelque chose.
    J’ai donc essayé de faire une réponse qui ne relance pas le débat avec vous.

  • G. dit :

    @Parisi
    Les chiens aboient, la caravane passe…

  • julien bonnetouche dit :

    @MA
    Pour revenir sur l’ITI, il semble évident que si l’on a 3 acheteurs pour 1 vendeur, les prix sont orientés à la hausse.
    Mais il y a aussi un autre paramètre, c’est le chiffre d’affaire global d’un secteur. les statistiques des notaires montrent qu’il y a parallélisme entre chiffre d’affaire global et indice des prix , avec un décalage de 1 à 2 ans.
    Cela semble vrai à la hausse comme à la baisse.
    Nous avons un redémarrage des ventes, depuis quelques mois, est il possible de connaître la réalité du chiffre d’affaire par rapport aux mois précédents ? ou à l’année précédente même période ?
    Cela pourrait aussi permettre d’en projeter l’impact sur les prix à 1an ou 2

  • m'en fou dit :

    Les haussiers vont être contents…..
    Hollande annonce que le PTZ va être maintenu et même élargi.

  • G. dit :

    @ m’en fou
    Les haussiers ont de quoi se frotter le ventre en effet: avec un gouvernement apprécié, presque pas de déficit, un taux de chômage en baisse, une croissance au plus fort, des impôts en baisse, et j’en passe…
    @ julien bonnetouche
    Immotrend.fr
    => Assiette des droits de mutation immobiliers, par département
    C’est tiré des données des taxes prélevées par le gouvernement (via notaires et frais de transaction).

  • Par Curiosité dit :

    J’ai l’impression que certains nous vendent un retournement de tendance à courte échéance comme les baissier des année 2000 le faisaient.
    Il me semble que nous sommes bien loin du compte et le mouvement actuel risque de perdurer.
    La démographie est mauvaise pour Paris, les flux migratoire aussi, les taux sont extrêmement bas et le risque principal est de les voir monter si d’aventure l’économie allait mieux.. ou vraiment plus mal.

  • Vincent dit :

    @Par curiosité : Selon le scénario central de l’INSEE, la population devrait progresser presque partout entre aujourd’hui est 2040. Avec des disparités : Le nord et l’Est auront une croissance atone et le Sud une croissance plus soutenu.
    Concernant l’Ile de France, il parle de +10% entre 2007 et 2040 (pour comparaison : la croissance métropolitaine devrait être de 14,5%. Avec comme valeur extrême : +27,9% pour les Midi-Pyrénées et -2% pour la Champagne-Ardenne) :
    http://www.insee.fr/fr/themes/document.asp?ref_id=ip1326

  • Vincent dit :

    Je me permet de préciser que la carte n’est pas assez précise en ce qui concerne l’immobilier (elle n’a pas était faite pour ca) car il a de forte disparité inter-région.

  • julien bonnetouche dit :

    Merci G, très intéressant !

  • ledéçu dit :

    Merci pour vos analyses.
    Pus de 100 commentaires sur un mois flat ! On sent que, tout comme les volumes en Bourse, on est dans un moment où les prix se stabilisent et les volumes (ici de commentaires) sont importants.
    Logiquement, en Bourse, cela annonce un retournement. Qu’ne sera-t-il sur le marché immo qui est forcément plus lent.
    Meilleurs Taux qui cite M.A : « Un retournement est à prévoir entre 6 et 18 mois ».
    Je ne connais pas le métier de chacun des forumers mais si je vais voir mon patron et que je lui dit que le retournement de notre marché aura lieu entre 6 mois et 18 mois, il va bien rire…et me foutre dehors.
    a l’heure d’Internet et du Big Data où des tendances peuvent se dessiner selon le marché observé en minutes, en jours ou en semaines, M.A nous sort une période de survenance large de 12 mois.
    Je me lance dans un petit parallèle, je prévois :
    – Une guerre quelque part dans le monde entre demain et dans 6 ans
    – Le décès de mon arrière grand-mère entre 2016 et 2020
    – Le bac de mon cousin de 17 ans entre 1 an et 3 ans
    – La hausse des prix chez mon primeur entre début Décembre et Juin prochain.
    Bon we à tous,

  • Sam dit :

    100 commentaires sur une variation infime, c’est ce qui est fait tous les mois, surtout aprce que l’on rabâche à peu prêt tout le temps la même chose avec plaisir ou courroux, suivant les fois.

  • Par Curiosité dit :

    @ Vincent
    J’avais en effet regarder les mêmes études et oui l’ile de France n’est plus une région dynamique d’un point de vue démographique. Les 10% que vous citez sont plus faible que la moyenne nationale qui est de 14.5%.
    En comparant la période 1990-2007 à la période 2030-2040 le taux de croissance passe de 0,5 à 0,22 ce qui relègue l’idf dans le bas de la liste.
    Un taux de 0.22 reste positif mais très faible et assez proche de celui du Limousin ou de la Normandie entre 1990 et 2007.

  • Parisi dit :

    @G
    Votre aigreur et vos jappements sont les meilleurs baromètres de la reprise de l immobilier… 🙂 merci.
    Et puis puisque nous sommes dans le registre des proverbes populaires… Je vous répond, mieux vaux faire envie que pitié.
    Encore une fois en toute « amitié » je vous déconseille d acheter car les 7 français sur 10 qui pensent que c est le moment d acheter se trompent… L immobilier va baisser je vous l annonce solennellement ma gardienne me l a confirmé. Et ce conseilje ne le donne qu a vous. Par ce que vous êtes « gentil ».
    …Et a force d attendre vous allez rater la énième caravane de la reprise…
    Bon week end a vous meilleur ami de l’… immobilier.

  • G dit :

    @parisi
    La lune qu’on vous dit, pas le doigt!

  • julien bonnetouche dit :

    @ G,
    il faut se méfier des proverbes chinois, parce que si l’on attend trop longtemps, le doigt rejoint la lune et alors là, ça peut faire très mal !!! (sourire)

  • m'en fou dit :

    Alors a votre avis…
    pour le 1er octobre on va avoir une hausse ou une baisse? et de combien?
    J’aoue que j’en sais fichtre rien… j’espère toujours une baisse.. mais pour moi tout est possible…

  • Sam dit :

    un petit zéro de moyenne ?

  • Bidule dit :

    Ca s’active dans ma zone de recherche. Au hasard, je parie sur +0.3%.

  • m'en fou dit :

    7786 contre 7748 c bien ca?
    En gros une hausse de +0.4/+0.5%
    Si c’est cela, comme je disais, j’étais très incertains et même si je pensais (souhaitais) une baisse, cette reprise ne me surprend pas….

  • Vincent dit :

    @M’en fou : Même si ce mois-ci cela a augmenté, je serais plus modéré en disant que la baisse n’est pas si importante que cela cette année et que les locataires ne vont pas gagner grand-chose.
    Une baisse de l’ordre de 2 ou 3% sur 1 an sans baisse de taux, pas sûr que le locataire s’y retrouve.
    Par exemple, sur un bien à 400 000 € ça fait une baisse entre 8k et 12k. Contre disons 1400€ de loyer (soit 16k8/an), J’ai pris volontairement un rendement faible (mais typique de Paris). C’est encore pire si le rendement est plus fort (ce qui est le cas presque partout sauf dans quelques grandes villes).
    Certes, vous avez des frais quand vous êtes propriétaire (intérêt d’emprunt, taxe foncière, copropriété, éventuellement quelques travaux) mais ça ne me semble tout de même pas évident que ce soit financièrement intéressant (ça se calcule. Plus vous avez de cash, plus vous pensez rester longtemps dans votre bien et plus c’est intéressant d’acheter) d’attendre dans cette configuration de taux à 2% sur 20 ans (plus trop d’espérance sur une baisse importante de taux).
    Alors je ne sais pas s’il y a une reprise. Je dirais que c’est un peu trop tôt pour le dire. Ce qui change en tout cas c’est que l’augmentation du pouvoir d’achat en restant locataire semble diminuer.
    Même pour les personnes convaincus que cela peut encore baisser un moment, je pense que ca peut valoir le coup de ressortir sa calculatrice ^^.

  • artis dit :

    Augmentation de 0,5%
    Mais si on regarde les chiffres par arrondissement c’est très surprenant …
    Seuls 5 arrondissements sont en hausse sur un mois: 1er, 8ème, 13ème, 15ème et 16ème. Tous les autres sont en baisse, certains à plus de 1% (3ème, 4ème, 6ème, 9ème, 10ème, 20ème). Et dans les évolutions en %, meilleursagents annonce des augmentations sur un mois sur ces différents arrondissements. Ca mérite une explication tout de même la

  • Sam dit :

    En tout cas, en regardant les courbes par arrondissement, on voit bien qu’il y a 16 marchés !
    Sacrée dérouillée des 13e, 16e et 18e, évolutions atypiques des 1er, 2e, 4e et 5e, qui veulent garder en tout un côté exception ..
    Et le calme plutôt régulier du côté des 7e, 9e et 12e, après une baisse assez ponctuelle à un moment donné.
    Si reprise il y a, la disparité des situations sera là encore surement marquée !
    Que dire, que ceux ayant dérouillé seront redevenus abordables ? Ou continuerons seuls leur descente ?

  • MP dit :

    Ce n’est effectivement pas très gentil de la part de MA de ne pas rappeler à ses lecteurs que depuis 1991, les prix à la consommation ont progressé en France de 48,9%. il s’agit là de la très officielle inflation calculée par l’INSEE, c.à.d celle qui sert de base à deux ou trois variables sans signification électorale, comme l’indexation du SMIC, etc…honni qui mal y pense.
    Exprimée en Euros courants (ou Francs courant, peu importe), la valeur de la monnaie s’est donc dépréciée de près de 50% sur la période 1991-2015.
    Du coup, cela retire entre 60% et 25% de progression au prix parisien, selon arrondissement, entre 1991 et 2015…
    C’est bêta…
    Pour le 18ème, ça reste confortable, mais pour le 16ème, ça laisse un minable 30%…
    Pas terrible comme rendement, sur 24 ans…avec taxes foncières, entretien/réparations et charges de co-propriété en sus.
    Pour info, en 24 ans, à 3% annuels (net d’inflation) on double son capital.
    Si c’est en AV, la PV est nette d’impôts au delà de huit ans.
    Moralité : dans le tableau de l’évolution des prix immobilier parisiens donnée en valeur courante, tout ce qui est inférieur à 150% (en étant gentil, c.à.d sans compter les taxes foncières, l’assurance, l’entretien, les réparations, les charges de co-propriété, les intérêts d’emprunt, etc…) ne présente strictement aucun intérêt par rapport à un « placement de père de famille » en assurance-vie sur la même période.
    Pour le reste, c’est la fameuse « inversion de la courbe » 🙂
    Dans les moments que nous vivons, l’effet « trouille généralisée sur les marchés » peut relancer l’immo « valeur refuge ». C’est ce qui s’est produit après 2008. Sauf que justement, ceux qui ont acheté après 2008 (et la correction de 10% qui a suivi) se retrouvent aujourd’hui avec un capital revenu à sa valeur de 2007, si l’on prend en compte l’inflation.
    Mais ça remontera, c’est sûr.
    Quand ça aura suffisamment descendu.
    C’est à dire quand les acquéreurs des « Hauts de Hurlevent » (2010-2012) se seront fait correctement rincés.
    Sur MA, on les repère tout de suite : ils sont obsédés par le « retournement ».
    Mais pourquoi diable souhaiterait-on le « retournement » d’un marché qui, à terme, ne
    peut pas baisser ?
    C’est parce que ces « retourneurs » sont des acquéreurs de 2010-2012, et qu’ils brûlent un cierge tous les matins pour refiler à un autre haussier leur « patate chaude » (ou banane chaude) acquise en haut de bulle en 2010-2012.
    J’ai constitué la plus grande partie de mon patrimoine immobilier entre 1996 et 2002.
    Quand le lis leurs histoires de « retournement », je me marre un peu.

  • MP dit :

    Pardon, j’oubliais :
    « Si les taux d’intérêts se maintiennent à un niveau bas, malgré les légères hausses de ces dernières semaines, si la reprise mondiale ne se brise pas sur les hoquets de l’économie chinoise et si la France retrouve confiance en l’avenir »
    Ou « Si ma tante en avait »…
    A l’intention des « analystes » de MA (fort braves gens au demeurant) : si une quelconque « reprise mondiale » se concrétisait, les taux d’intérêt remonteraient illico. L’ITI, ça marche aussi pour le « loyer de l’argent ».
    Bossez un peu les mecs ! 😉

  • m'en fou dit :

    @MP
    Je partage votre vision sur les arguments des haussiers et du retournements et sur les « performences » relatives.
    Depuis le début du mois, je le clame, la hausse du 16ème est complètement « nazze » et me confirme de ne jamais acheter dans un « quartier haut » (pour investissement.
    Cependant dans votre démonstration, vous ne prenez en compte que la rentabilité de la « hausse », hors le gros de la rentabilité c’est les « loyers » (un peu comme entre hausse d’une action et ses dividendes).
    Je considère la hausse (globale/long terme) de l’immobilier à….0% car la hausse du prix est compensé par l’inflation et surtout les travaux de remise à niveaux constant…. Au final seul la rentabilité locative représente à peu pres le gain….
    Comme vous MP, je pense que tout est la pour une « bonne correction » à la baisse… mais mais mais… même si je n’ai que 34 ans je sais que la vie est imprevisible…et si un retour à la hausse me semble « impossible », le titanic ne devait pas couler, ariane 5 ne devait pas exploser, Paris devait avoir les JO en 2012…… parfois l’impossible arrive quand même.
    Exemple, en 2007/2008 on disait que on était en haut de la bulle qui alait s’effondrer suite au suprime ect…. ca a baissé de 10% et hop en 2009/2010/2011 ca a repris 20/30%!!!!
    Même si tout semble me montrer que le marché doit descendre (encore 10% sur 3 ans minimum), je reste prudent et sais que un rebond à la hausse de 30% est dramatiquement…possible.

  • Greg dit :

    Ce rebond de 0,5% ne marque pas une tendance. Le risque comme disait henri buzy c’est que les professionnels de l’immobilier sonnent deja la « reprise ». Pour moi la reprise deja ce n’est pas la hausse des prix alors que les profesionnels l’interpretent souvent de cette facon. Et de 2 il n’y a pas une reprise mais annoncer des choses en avance de phase risque de bloquer des vendeurs qui se disent que ca va monter et qui integrent la hausse dans les prix (je constate deja le retour de dingues qui vendent 11 000 euros du m2 des 1er etages sombres dans le 17e)
    Comme le disait m’en fou il se peut que le marche prenne 30%, le m2 sera donc a 10 400 euros le m2 en moyenne a Paris. Et donc ? Il faudra 700 000 euros pour acheter un pauvre 3 pieces moyen. Vous pensez que les salaires et apports actuels le permettent ? Moi pas vraiment, donc cela ne fera que bloquer un marche deja bien mal en point et drogue aux taux bas.

  • Greg dit :

    J’ai une 2e remarque : je serais curieux de savoir comment est calcule l’iti car quand on a des acheteurs sur un marche on ne sait pas vraiment si ils le sont reellement ou si ils font des visites de « confort »

  • Romain dit :

    @MP
    Merci pour vos commentaires toujours très intéressants.

  • m'en fou dit :

    @greg
    Pour l’ITI et les acheterus acheteurs et les acheteurs touristes.
    Voici ce que je pense (et si MA ne me reprend pas, c’est que je suis proche de la réalité.
    Je pense que c’est tout simplement calculé en fonction du classement que font les agence partenaires de MA.
    Il y a 10 ans lorsque je bossais dans une agence immobilière on classait tous les « acheteurs » en 3 cathégories A, B, C
    A = Les chaud bouillants : Ceux qui viennent avec une simulation de la banque, qui déjà raté de peu, deux à trois bien (car trop gourmand) et qui ont un projet quasi obligatoire et imminant (couple avec bébé dans un studio qui veut passer au 2 ou 3 pièces..ect)…. Ceux la on sait que ils ..chaud (avec ces clients on est pret à visiter des caves et parking d’un appartement, même a 2h du mt, vu que on sait que la commission est a la clef.
    B = Bon dossier, et projet lissible, mais que l’on rencontre surtout pendant les beaux jours.. Acheteur « et si j’ai un coup de coeur ». Ils peuvent se positionner rapidement… tout comme aussi attendre 2 ans. Un agent travaillera ces « acheteurs » plus en se disant que dans le lot, certains seront la dans 6 mois et franchiront le pas… Clients à garder sous le coude.
    C = Client touristes. Quasiment auune idée du marché, clients qui ne vient que lorsque’il fait beau et le samedi.. projet financement absolument pas étudié ect…
    (Cette clientèle C va pourrtant recevoir de l’agent immobilier une attention particulière…. qui tulisera cette clientèle ravi de faire des visites…pour visiter des appartement « trop cher » .. tout le monde y trouve son compte, le gogo « C » se croit important car on s’occupe de lui, le vendeur de l’appartement trop cher voit que on s’occupe de son bien ..et l’agen fait son boulot en faisant plaisir à deux partie… une qui deviendra peut etre B.. et A, et un vendeur qui finira par baisser son prix à un agent qui s’est occupé de son appartement.
    A..B..C
    Les vrai acheteurs de l’ITI doivent selon moi se limiter aux A.

  • Sam dit :

    On peut toujours parler de reprise, j’attends le jour où la plupart des marchés parisiens et français dépasseront l’inflation « officielle ».
    Personne donc à part m’en fou pour proposer aussi un avis d’évolution long terme, comme ça, pour révéler le fond subconscient de son raisonnement ? (inutile de dire que ça ne peut être « un pronostic » ni une « prospection », nous n’en sommes pas compétents).

  • Bidule dit :

    @Sam : comme je pense que tout n’est qu’une question de financement, pour moi le scénario dépend des projections sur l’évolution du crédit. Mon intuition, sans argument solide néanmoins :
    La situation économique mondiale va continuer de se dégrader pendant un moment (pas de nouveau moteur identifié à court terme : ni démographie, ni technologique). Ceci induit une déflation combattue avec plus ou moins de bonheur par les politiques monétaires. Deux résultats possibles :
    – Tant que ces politiques restent crédibles, alors les taux vont rester durablement bas, maintenant des prix élevés mais avec un effritement progressif aligné sur la déflation sous-jacente.
    – Si le marché perd confiance un jour dans ces politiques, alors on aura une crise bancaire similaire à 2008, avec une baisse rapide mais peu d’espoir cette fois de remontée puisque les instruments monétaires seraient décrédibilisés.
    Pour moi le potentiel de hausse est faible car les taux sont proches du plancher : on pourrait peut-être gagner 10% ponctuellement en baissant les taux à 1%, cela compenserait 3 ans d’effritement.

  • parisi dit :

    je viens de voir que sur le site des notaires les volumes ont grimpés a Paris de +23% pour la periode mai, juin, juillet. 23% de plus que la meme periode l an dernier c est interessant. on est a des volumes superieurs aux dix dernieres annees et a peine 5% en dessous de la periode haute de l euphorie immobilière.
    La hausse de l ITI se reflete dans les volumes. Depuis 12 mois la baisse des prix n est plus que de 0,8% alors que depuis 2011 la baisse anuelle etait de 3%, et depuis 3 mois ca remonte.
    Conclusion : Ma gardienne et G ont raison l immobilier se porte tres mal…
    d ailleurs c est le complot internationaliste des lobys haussiers qui falsifient les chiffres, les vrais prix sont 30% moins cher que ce qui est annonce. A ca ira ca ira….

  • Greg dit :

    @parisi : il n’y a pas de tendance claire et c’est explique clairement par les notaires
    « Les indicateurs avancés des notaires sur les avant-contrats prolongent ces évolutions plutôt haussières des prix pour l’automne 2015. Mais, il serait prématuré de conclure à une inversion durable de tendance concernant la variation des prix, les récentes évolutions étant encore irrégulières et peu marquées.
    Dans la Capitale, le prix au m² s’établissait à 7.980 € le m² en juillet 2015. D’après les 1ers chiffres, cette très légère hausse des prix se prolongerait ensuite jusqu’en octobre* (8.090 €/m²), avant de s’infléchir à nouveau très légèrement en novembre à 8.060 € le m².
    – See more at: http://www.paris.notaires.fr/node/2910#.dpuf« 

  • julien bonnetouche dit :

    @Greg,
    Il me semble plutôt normal qu’ il y ait un certain tassement en novembre et décembre. Ce n’est pas la meilleure saison pour acheter (ou vendre)
    De plus il y aura le élections régionales qui vont occuper les esprits.
    Enfin, si reprise il y a ( ce à quoi je crois pour les raisons que j’ai données plus haut) nous n’en sommes qu’au début.
    Il sera tout de même intéressant de regarder non pas les prix moyens, mais les volumes de ventes vers le milieu de l’hiver 2015/2016 :
    En effet, ( pour Paris) la courbe des volumes de ventes depuis le point bas du 31/01/2013, est légèrement mais régulièrement ascendante en fonction des saisons, et la petite remontée des prix actuelle correspond (avec le décalage d’un an ou deux habituellement observé) à cette remontée des volumes.

  • greg dit :

    @bonetouche
    Le seul moteur durable d’une reprise de hausse des prix (qui n’est pas souhaitable car l’immobilier est actif non productif) est la hausse des salaires. Ce qui n’est pas du tout prêt d’arriver.
    Si les prix montent les ddm aussi c’est insoutenable à des niveaux pareils

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