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Baromètre Meilleurs Agents au 1er avril 2012 – Immobilier francilien : sursaut des prix sur un marché rétréci

Prix Immo 5 min.

Evolution prix immobilier 1er avril 2012 Meilleurs Agents publie la 37ème édition de son baromètre mensuel des prix de l’immobilier résidentiel à Paris et en Île-de-France.
« Notre baromètre reflète la réalité des prix des transactions signées ces dernières semaines. Force est de constater qu’en mars, les prix ont augmenté à Paris et dans la plupart des départements franciliens, après plusieurs mois de baisse et de stabilité. Cette hausse peut sembler paradoxale et surprenante. Mais elle s’explique par de multiples facteurs, » commente Sébastien de Lafond, Président et fondateur de Meilleurs Agents.
« Globalement le nombre de transactions en région parisienne continue à baisser, il est 30% plus faible qu’au 1er trimestre 2011. Mais surtout le marché est à deux vitesses. D’un côté un marché presque bloqué, avec des biens mis en vente ces six derniers mois à un prix 10% supérieur au prix de marché. Ces biens trouvent difficilement preneurs et augmentent le stock de biens à vendre. Cette situation est particulièrement vraie en Grande Couronne mais s’applique aussi à certains grands appartements parisiens dont l’emplacement et l’état ne justifient pas les prix demandés. Une autre partie du marché reste fluide, surtout à Paris et en Première Couronne pour des vendeurs qui proposent des produits de qualité au bon prix et vendent relativement vite et toujours cher. La baisse des taux du dernier mois a dopé le pouvoir d’achat d’acheteurs solvables, toujours en embuscade, et a contribué à la remontée des prix. Il est trop tôt pour dire si le mouvement de baisse des prix en Île-de-France amorcé en juillet 2011 est déjà terminé. À ce stade, les prix sont seulement 3% au dessous de leur record historique à Paris. Près d’un quart des acheteurs et des vendeurs attendent d’y voir plus clair après les élections pour lancer leur projet immobilier1. En attendant, la baisse des taux est en train de contrarier les plans de ceux qui espéraient une chute brutale des prix. » conclut-il.

37ème baromètre Meilleurs Agents – Points clés :

  • Augmentation des prix à Paris et en banlieue,
  • Peu de transactions (1/3 en moins par rapport à début 2011),
  • Le stock existant se vend mal,
  • Seuls les biens de qualité et mis récemment sur le marché trouvent preneur à des prix en hausse,
  • La baisse des taux donne un coup de pouce aux acheteurs solvables qui peuvent en bénéficier,
  • L’attentisme domine dans un marché étroit.

Evolution prix immobilier 1er mai 2012

Une hausse en trompe l’œil

L’immobilier francilien avait marqué un palier en février. Les promesses de vente signées en mars montrent une reprise assez générale de la hausse des prix :

  • Paris : +1%
  • Hauts de Seine (92) : +0,7%
  • Seine Saint Denis (93) : +1,1%
  • Val de Marne (94) : 0%
  • Grande couronne : -0,9%

Le volume de transactions continue de chuter mois après mois. Il avait baissé d’environ 20% sur les deux premiers mois de l’année. Il est aujourd’hui inférieur d’environ 30% par rapport au premier trimestre 2011. La hausse des prix ne concerne donc qu’un nombre très restreint de transactions. La réalité du marché est un manque de dynamisme attisé par l’attentisme des acteurs.

Une baisse des taux réservée à un petit nombre d’acheteurs très solvables

Neuf banques sur dix affichent des barèmes de taux de crédit immobilier orientés à la baisse2. Sur 20 ans, les taux moyens sont aujourd’hui de 4,15%. Les très bons dossiers peuvent bénéficier d’un taux de 3,77%. Mais les conditions d’octroi de crédit restent très strictes (stabilité professionnelle, taux d’endettement, montant de l’apport, etc.). Dans ces conditions, la baisse des taux ne profite qu’au petit nombre d’acheteurs capables de démontrer leur excellente solvabilité.

Ce qui se vend et ce qui ne se vend pas

Le niveau de stock de biens à vendre est aujourd’hui sensiblement plus élevé qu’il y a un an. La diminution du volume de transactions et l’allongement des délais de commercialisation ont mécaniquement fait augmenter le stock de biens en vente depuis plusieurs mois. Les acheteurs qui surveillent le marché ont repéré ces biens et les délaissent au profit des nouveaux produits. À Paris et dans la plupart des départements de petite couronne, le marché se concentre sur les biens de qualité nouvellement mis en vente. Ces deniers trouvent preneurs relativement rapidement et à des prix assez élevés pour expliquer les hausses constatées par notre baromètre.
En grande couronne, la situation est plus contrastée entre les centres-villes bien desservis dont les prix restent soutenus, et les zones moins urbaines dont les prix sont nettement orientés à la baisse ce qui explique une baisse de presque -1%.

À propos du Baromètre Meilleurs Agents
Chaque mois, Meilleurs Agents publie son baromètre des prix de l’immobilier résidentiel à Paris et en Île-de-France, un indicateur avancé qui permet d’analyser précisément les différents marchés locaux et de donner une tendance en temps réel à tous les acteurs de l’immobilier.
Ce baromètre mensuel est calculé sur la base des avant-contrats (promesses de vente ou compromis) signés après expiration du délai légal de rétractation de 7 jours par les agences du réseau Meilleurs Agents en Île-de-France, quand les données de la Chambre des Notaires de Paris se basent sur les actes authentiques enregistrés dans les offices notariaux. Le passage chez le notaire intervenant généralement 3 mois après la signature de la promesse de vente, ce délai explique le décalage observé entre le baromètre Meilleurs Agents et les statistiques officielles. Depuis le lancement du Baromètre en septembre 2008, les tendances annoncées par Meilleurs Agents ont toujours été confirmées par les données des notaires quelques mois plus tard.

1 Etude Guy Hoquet/IFOP, mars 2012.
2 Source : Empruntis.com

L'équipe scientifique de Meilleurs Agents

27 commentaires Masquer les commentaires Voir les commentaires

  • Pierre dit :

    Voilà qui va tempérer les commentaires de ceux qui croient au « grand crack » de Paris. Non, les acheteurs ne sont pas des « pigeons »…

  • Laurent dit :

    Des pigeons peut-être pas. Des moutons de panurge, c’est sur.

  • Para dit :

    @Pierre : la chute est enclenchée et mécanique. Ce léger sursaut n’est du qu’à une légère inflexion des taux qui vont repartir de plus belles ces prochains mois. Le stock ne cessera pas d’augmenter et les vendeurs devront réviser leur prix bullesque pour espérer vendre (en se prendre une belle PV de toute manière)
    Ce n’est plus qu’une question de temps maintenant pour les plus patients d’entre nous. Les affaires seront à faire en 2014/2015, d’ici là, suivons attentivement le marché et continuons de mettre de côté.

  • Kaliopa dit :

    à lire les commentaires on dirait que certains ne se rendent compte des riches saoudiens et similis qui achètent sans soucis ….

  • Trin Duque dit :

    @Para
    Peut-etre un peu optimiste sur le timing..vu la situation actuelle il est fort probable que la BCE continue a injecter des liquidités pour quelque temps encore, maintenant des taux historiquement bas. L’acheteur potentiel, qui comme Pierre pense que les prix peuvent monter jusqu’au ciel, ou comme d’autres qui veulent tout simplement placer leur argent pour se couvrir de tout risque potentiel (il est vrai que si on pense a un eclatement de l’euro, c’est probablement une bonne couverture) vont donc continuer a alimenter la demande. Par contre des que l’economie va repartir, les taux vont monter, et la descente sera plus belle…il n’empeche, apres 4ans les prix immobiliers US (et espagnols) continuent a descendre..l’eclatement d’une bulle immobiliere est longue et prend du temps, la pierre n’est pas un actif liquide…
    Donc Para j’attendrais plutot 2018/2020 pour les bonnes affaires…en attandant, mieux vaut donner un loyer a un proprio sympa, que payer des interets a une Banque avide.

  • Igloo dit :

    D’accord avec Trin. Le marché immobilier présente une inertie importante. Les prix sont effectivement dans un canal baissier, mais qui sera assez large (tôle ondulée) et de pente modérée. Mais effectivement, acheter maintenant (a crédit) est une ineptie économique. Et croire que les prix présentent encore un potentiel de hausse est carrément idiot.

  • ben sen dit :

    Curieux que le même jour les notaires annoncent une baisse des prix. Je sais bien que la baisse de dont ils parlent 8370 à 8300€ reflète les prix d’il y a trois mois, par contre les notaires ont aussi communiqué sur une baisse des prix futurs basés sur les avant-contrats avec une moyenne de 8100€! Même après le recalage du mois précédent j’ai l’impression que vos prix ont de plus en plus de mal à être en phase avec les chiffres officiels…

  • Romain dit :

    @ Ben sen:
    Meilleursagents est une grande agence immobilière. Ad hoc.
    Meilleursagents intègre maintenant dans son prix moyen une partie du stock disponible qui ne cesse de s’accroître car trop cher. De fait, peu étonnant que le prix moyen du baromètre monte. Il est devenu, à mon sens, obsolète.
    Le prix des notaires, bien que retardé de quelques mois par l’effet « acte authentique », semble beaucoup plus fiable.
    Attendons quelques mois et nous comparerons ;o)
    Romain

  • Blanchard dit :

    Si seuls les biens de qualité se vendent, il est assez logique que les prix moyens progressent puisque ces biens étaient ceux qui tiraient la moyenne vers le haut.
    Il y a quelques mois la moyenne des prix (biens de qualité + biens médiocres) était élevée car tout se vendait vite. Aujourd’hui les biens médiocres sont exclus de ce calcul (pas de ventes) et les biens de qualité se vendent (sans doute moins chers qu’avant puisque la moyenne des prix est à peine supérieure à celle qui intégrait beaucoup de biens médiocres). L’article mentionne cet effet en parlant de marché à deux vitesses, mais seulement en partie.
    On a donc une contraction modérée des prix pour les biens de qualité et un blocage des vente pour les biens médiocres. Pour mesurer et vérifier cette hypothèse, on pourrait peut-être comparrer les ventes actuelles avec les 70 % des meilleures ventes d’il y a un an puisque les ventes ont baissé de 30 % et que les biens qui restent sur le carreau sont soit très surévalués soit très médiocres.

  • DUDE95 dit :

    Je suis un particulier actuellement vendeur de plusieurs biens, il s’avère que les biens en dessous de la barre psychologique de 300 K€ se vendent sans distinctions de lieu (Aulnay 93, Ennery 95), et de faible qualité (état général très moyen DPE en D et E). A contrario, un bien assez prestigieux (refait à neuf/design, emplacement privilégié, 230m²…) ne déclenche pas même une demande d’information en 6 mois car le budget frôle les 500K€. Or, à ce prix dans la grande couronne parisienne IL N’Y A PAS D’ACQUÉREUR. Toute les analyses, et toutes les études ne remplaceront pas mon observation : aucun bien de plus de 360K€ ne s’est vendu en 9 mois, et ceci est une réalité.( Pour preuve ces biens ont disparu des vitrines des agents immos). De plus, quand je vois à St ouen l’Aumone un studio de 27m² avec kitchenette sommaire à deux pas de la gare (certes), partir à 179K€ soit 6629 € du m² je m’interroge : une baisse des prix ?

  • gb dit :

    last month`s variation of 1% is not significant in itself. you best smotth it out by thinking in tems of a correction of 2 to 3% for Paris in the first 4 months of the year, (adding march to the previous three months for which data is available).
    this correction is accompanied factors in the market place which are technical and conjunctural. this latter type is related to interest rates and demand by new entrants to the market as cited in the blog.
    new entrants to the market, from the UAE or anywherelse, dont like to catch falling knives. that is to say that people won`t buy `relatively` expensice property based on their ability to pay. they buy, or opt not to, based on price expectation. this is significatn as expectations are for lower prices. and in any case these buyers obviously do not makeu p the bulk of market nor are they are interesetd in the quality of median-type household properties. they are, as economists say, marginal and linked to a narrow segment of the market.
    afforadability and interest rates ar slightly more interesting and are factors connected to this market`s `technical` condition. the moderator from meilleurs agents spoke of properties that were liquid and those that did not offer value, as this type was both a little expensive and of slightly inferior quality. likewise the `credit market`is segmented; there are consumers ho qualify for credit and many who don`t, and the demand by function of interest rates does not have the full wholesale quality one might expect.
    keep in mind that lower interest rates ar intended to mitigate credit crises affecting financial intitutions. this expansionary measure has some inflating effect when institutionas are otherwise geared to generate less credit and `clean`t their balance sheets. finally on this subjetc, recall that price appreciation off the 2009 low came largely as a result of lower interest rates. so infer the following.
    (a) a portion of the credit/cost of money driven apreciation in price has run its course, with only marginal or residual inflationary effect given that:
    a.1. pent up transaction cleared at those prices.
    a2. low velocity of money due to low number of new lines
    a3. actual detriorating economic conditions that further reduce borrowers capacity or eligibility.
    technically the market has much lower volume. there are ambiguous price expectations and reasonable fear of continued correction. thes bode poorly as demand depriciates and retiscence respecting price will discourage frenzy buying and bid upon bid producing higher price. if you have a1 million euros right now, you`re better off taking it to singapore, new yor or rio de janeiro instead of buying in paris. high net worth foreign buyers also have a lot of discretion. they don`t have to go to paris and dont like to catch falling knives.
    what about the mid-range market suggests that prices ought to apreciate? nothing other than interest rates, but there result from weakness and are remedial. their impact will be limited. look at japan since 1990 to see that cheap money does not, in itself, change a market completely. you`ve had a stabel market in france, but you have no significant upside.
    the mid-range is composed by people who work and must live there. this demand is less elastic and less a function of whether there is or not significant upside. and this demand is determined by employment and economic conditions as well as credit. we`ve discussed the limited effect of credit. but consider depreciation economic and fiscal conition. taxes are discouraging as a result of recet capital gain taxation, requiring owner to hold for 25 years. this coincides with boomer exit and demographic which is not supportive of stronger demand.
    if you need to buy a place to live, look carefully, take your time and get the best possible porperty you can. if you`re selling and you thought you had millions because of your 70 sqared-meter apartment near gare de l`est, get real, lower the thing by 7% and try to get on with it.
    prices in france may reflect a measure of their fundamental values and the market is more stable than others such as japan following 1990, US following 2008 (though may be not far behind), and it may be more stabel than london falling correction, as it had apreciated less as well. but it does not have any significant upside. there is downside risk. buy if you must. conditions in the economy, fiscal, legislative and demographic are depreciating over time.
    good luck.

  • Christian dit :

    GB, that’s a great analyses! Thank you very much, I enjoyed reading this, from an all new perspective.

  • JPA46 dit :

    Causez toujours les enfants, ça ne fait que 50 ans que je vois les prix monter dans l’immobilier en Ile de France, avec quelques corrections saisonnières certes, mais si j’étais resté les regarder monter comme vous, je serai sous les ponts aujourd’hui ….. C’est la meilleure leçon que je puisse donner et ce n’est pas fini avec la monnaie qui va descendre encore plus vite.

  • Fred dit :

    C’est sur qu’en 1990, les prix ont augmenté.
    Ceux qui veulent s’endetter sur 25 ans pour un 60m2, tant mieux pour eux, ca fera pe l’affaire des vendeurs et des agences pour qques temps. Mais il faut pas trop tirer sur la corde…
    De plus comme dit l’article et les commentaires sur le forum, la moyenne des prix peut augmenter avec une baisse des prix de ventes.

  • Soso dit :

    Les études me font rire, nous avons vendu l an dernier un studio Paris intra muros trois fois le prix achete sept ans auparavant, 25 visites, plusieurs acheteurs en lice,lorsque nous avions achete il y a huit tt le monde nous disait que c était pure folie étant donne les prix. nous avons achete un bien a Vincennes et régulièrement on nous propose de le revendre , en effet les potentiels acheteurs sont nombreux et les produits rares. En tt cas nous n avons pas trouve mieux pr capitaliser. Avons également achete un studio ds le 77 dont le prix monte gentiment, rien a voir avc Paris mais qui se loue très bien…..a la retraite nous aurons un toit.

  • Ted dit :

    Franchement, perso, je suis un arrondissement de paris en particulier depuis janvier et le nombre d’annonces sur seloger qui ne trouvent pas preneur est quasi exponentiel…
    Il y a toujours quelques annonces qui partent vite, mais il y a de plus en plus d’annonces qui restent sans bouger mais les prix ne baissent pas ou quasiment pas.
    Je ne comprends d’ailleurs pas pourquoi les prix ne baissent pas. Plus il y aura d’annonces qui vont baisser leur prix en meme temps et plus grande sera la chute des prix…

  • Primo75 dit :

    Ceux qui croient à un grosse chute des prix à Paris me font rire… Nous avons acheté notre premier appartement (2 pièces) en décembre 2011 dans le 3ème à Paris. Cher bien sûr, à un prix à peu près équivalent à celui figurant sur meilleursagents. L’ancienne propriétaire l’a vendu en 1 semaine, des dizaines de visites et 4 offres d’achat (dont 2 par des étrangers). Tout ça pour dire que le marché est tellement tendu à Paris et notamment dans les quartiers « centraux » avec très peu d’annonces et beaucoup d’acheteurs sur le coup que je ne vois pas comment les prix pourraient beaucoup chuter comme certains l’annoncent.

  • Ted dit :

    Est-ce que le fait que le barometre mette toujours plus de temps à arriver est un signe pour le marché ?
    Je vois toujours autant d’annonces d’appartements « moyens » qui ne partent pas et où le prix ne descend pas…

  • konstat dit :

    Je crois que MeilleursAgents a changé de stratégies. Maintenant, qu’ils se sont fait une petite notoriété, il ne veulent plus éditer le baromètre mensuel, surtout que certains lecteurs commençaient à attaquer sérieusement le mode de calcul des prix qui avaient des fois du mal à être cohérent avec les prix notaires même  » à 6 mois après.
    Dommage ça avait au moins le mérite de donner un indice sur l’évolution des prix ….
    Nous irons désormais faire un tour sur le site des notaires et de seloger pour s’informer.

  • Bonsoir à tous,
    Comme chaque mois, nos équipes recherche font leur maximum pour apporter les données les plus fraîches et fiables possible dans les meilleurs délais. Le calcul de la mise à jour des prix prend plusieurs semaines et comme cela a toujours été le cas, nous communiquerons le baromètre au 1er mai en fin de mois, c’est-à-dire demain dans la matinée.
    En attendant, les variations observées au mois d’avril en Île-de-France sont d’ores et déjà disponibles sur notre page Facebook :
    http://www.facebook.com/meilleursagents
    Merci pour votre fidélité.

  • Ted dit :

    Peut-etre est-ce parce que vous attendez la publication des notaires…?
    Ils sont en retard également de leur coté…
    Il va falloir y aller en assumant vos chiffres et si possible sans les corriger après.

  • Primo75 dit :

    @Ted Je trouve vos « attaques » contre meilleurs-agents ridicules. Arrêtez donc de voir des retards partout et surtout d’y voir des signes qui vous arrangent. Ce n’est pas en se persuadant que cela va baisser que ce sera le cas ^^
    Les chiffres arrivent toujours en fin de mois. Nous sommes le 30, ils sont donc dans les temps.
    La conférence des notaires de Paris-Ile-de-France est prévu demain matin c’est annoncé sur leur site : http://www.notaires.paris-idf.fr/rendez-vous/2012-05-31-064500/conference-de-presse-immobiliere-idf

  • Christophe dit :

    Les prix au m² des transactions sont complètement flat selon le baromètre de mai. Mais les statistiques ne concernent que des biens hauts de gamme puisqu’il n’y a pas de transaction pour le reste. En somme, personne n’achète au prix des derniers mois pour les biens dits « normaux ». Nous assistons donc bien à une sévère correction des prix. Le -5% -10% sur les prix d’ici la fin de l’année devient de plus en plus probable. j’ajoute en plus que nous sommes au printemps, la saison sensée être fast pour les transactions…

  • pierre dit :

    bonsoir,
    En faisant une petite simulation pour emprunter 400000 euros sur 20 ans, cela me coût 2500,00 euros par mois. Je dois donc gagner plus de 7000 euros net pour l’emprunt. Cela signifie que je dois avoir un poste qui commence à être pas mal, ( ca fait quand même un petit 100000 euros brut par an) même à 2 c’est pas si facile à avoir.
    Là ou je trouve cela amusant, c’est qu’à 400000 euros, par exemple à suresnes, j’ai de quoi acheter un 3 pièces type hlm amélioré année 70-80..avec l’illusion que c’est de la belle construction.
    Comme pour le 5 pièces de 110 m2 toujours à suresnes ca va me couter 950000 euros, ca commence à devenir dur de suivre.
    SI le marché n’a plus de nouveaux entrants, cela va peut être devenir dur au bout d’un moment de renouveler les acheteurs.
    Toujours est-il qu’avec 6000 euros net de revenus ( à 2), on ne peut pas acheter dans un coin plutôt normal sans apport énorme.
    Cela me laisse quelque peut perplexe sur l’avenir du marché si il n’y a que des retraités et des propriétaires qui peuvent acheter. Au bout d’un moment, à moins de se racheter les biens vendus, ca va devenir dur.
    Si une personne peut me donner un avis sur ce sujet, cela m’intéresserait.

  • Christophe dit :

    Selon moi, la situation se résume à :
    Si la tendance est haussière n’importe qui achète n’importe quoi a n’importe quel prix. jusqu’à acheter des épaves toxiques à prix d’or (ce qui s’est passe ces dernières années – je mendette sur 30 ans pour une bicoque pourrie. Pas grave je trouverai toujours quelqu’un pour la racheter encore plus chère)
    À l’inverse si la tendance est baissière sachant que l’on a atteint des prix absurde. N’importe qui de sensé comprendra qu’il a moins à perdre dans loyer en voyant les valeurs baisser.
    En somme, cela dépend des taux, des avantages fiscaux et du conditionnement psychologique ambiant avant tout (qui est déterminé par les anticipations futures)

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