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Baromètre Meilleurs Agents au 1er décembre 2011 – Immobilier : Baisse généralisée des prix en Île-de-France

Prix Immo 5 min.

Evolution prix immobilier 1er décembre 2011 Meilleurs Agents publie la 33ème édition de son baromètre mensuel des prix de l’immobilier résidentiel à Paris et en Ile-de-France.
« En novembre, les prix parisiens ont repris le chemin de la baisse amorcée en juillet. Le sursaut d’octobre (+1,5%) était bien un phénomène temporaire, lié à la mise sur le marché de petites surfaces dans les meilleurs quartiers de la capitale pour échapper au durcissement de la taxation des plus-values. Les prix ont baissé de plus de 1% sur les grands appartements (3 pièces et plus) alors que ceux des petites surfaces (studios et 2 pièces) résistent encore (+0,2%). Des particuliers principalement français inquiets des aléas des marchés financiers et des perspectives économiques continuent de se tourner vers la pierre. Les biens de bonne qualité d’une valeur inférieure à 350 000 € situés dans le centre de Paris se vendent toujours rapidement et cher.

En cette fin d’année, le marché parisien est beaucoup moins flamboyant qu’au printemps. Le délai de vente moyen est maintenant de 45 jours, soit plus du double d’il y a un an, et de nombreux appartements de qualité standard mais proposés 10 à 15% trop chers ne se vendent pas. Paris est maintenant encerclé par une banlieue où les prix baissent et où les acheteurs sont beaucoup moins nombreux et moins pressés. Historiquement, la capitale est la première à donner le signal de la hausse (comme au printemps 2009) et la dernière à afficher une baisse (comme en septembre 2008).
L’atterrissage des prix parisiens a, d’après nous, déjà commencé. Pour 2012, il est difficile d’envisager un quelconque scenario haussier. Mais le climat d’incertitude généralisé nourrit une forte demande pour la pierre-valeur refuge. Cela écarte pour le moment, sauf remontée des taux, tout scenario de baisse importante et rapide des prix à Paris
» explique Sébastien de Lafond, Président et fondateur de Meilleurs Agents.

33ème baromètre Meilleurs Agents- Points clés :

  • Après la hausse surprise d’octobre, le prix moyen du m² a baissé de -0,4% à Paris en novembre.
  • Les prix parisiens sont 2,5% en deçà du plus haut de juin 2011.
  • Les départements de banlieue sont orientés à la baisse : -1% en novembre dans la petite couronne et -1,5% en grande couronne.
  • Les délais de vente sont partout multipliés par deux.
  • A Paris comme en banlieue, 2012 s’annonce sous le signe d’une baisse des prix progressive dans un marché ralenti.

Evolution prix immobilier 1er mai 2012

La situation à Paris et en banlieue

Après l’épisode baissier de cet été, les prix parisiens ont à nouveau cédé 0,4% en novembre. L’année 2011 devrait donc se solder par une hausse relativement modérée des prix à Paris. Ils n’ont augmenté « que » de +5% depuis le 1er janvier 2011 et de +6% sur 12 mois. Nous sommes très loin des +20% enregistrés sur la période de juin 2010 à juin 2011. Nos chiffres, basés sur les dernières promesses de vente, seront certainement confirmés par les notaires dans le courant de l’année 2012 (voir graphique « Indices des prix immobilier à Paris depuis 2008 »).
La plupart des transactions (63%) portent sur des petites surfaces (- de 3 pièces) d’une valeur généralement inférieure à 350 000€. De nombreux épargnants sont en effet à la recherche de placements sûrs pour protéger leur capital à défaut d’en obtenir un rendement élevé. À ce titre, les importants retraits des contrats d’assurance-vie en octobre et novembre semblent illustrer la défiance pour toute forme d’investissement financier qui contraste avec la pierre, considérée comme plus sûre.
En dehors de ces investissements de refuge, le marché immobilier parisien reste réservé aux secundo-accédants qui vendent cher et achètent cher. Mais les transactions deviennent globalement plus difficiles et la surévaluation ne pardonne plus. Les délais de vente s’allongent, les stocks de biens à vendre augmentent significativement, particulièrement pour les biens médiocres d’une valeur supérieure à
500 000 € et proposés trop chers.
En petite couronne (92, 93, 94) les prix ont baissé de -0,5% en novembre et de -4,4% depuis le 1er janvier 2011. En grande couronne, la baisse est plus marquée (-1,5% en novembre et -7,5% depuis le début de l’année).

Dans un environnement difficile, les prix resteront orientés à la baisse

Si l’environnement économique est incertain et inquiétant, rien ne permet de prévoir une chute brutale des prix. Les difficultés de la zone euro ne sont pas réglées et la France va probablement connaître une période de récession. Le calendrier électoral provoque un certain attentisme des acheteurs et des vendeurs, une situation qui pourrait durer pendant tout le premier semestre 2012. Pour autant, le marché immobilier à Paris devrait garder une certaine dynamique avec des prix en baisse plus limitée que dans le reste de l’Ile de France.
En effet, la baisse récente du taux directeur de la BCE permet aux banques de continuer à offrir des crédits avec de faibles taux d’intérêt tout en restaurant leurs marges. Il est ainsi possible aujourd’hui d’emprunter pour 15 ou 20 ans à des taux de 4,02 à 4,26%. Cependant, les acheteurs solvables qui peuvent bénéficier de ces prêts sont rares. Ils se savent en position de force et prennent leur temps à la recherche de bonnes affaires.
Le PTZ+ vit ses dernières semaines dans l’ancien. Près de 40% des acheteurs en ont bénéficié en grande couronne et dans les zones les moins chères de la proche banlieue là où les prix sont restés inférieurs à 4 000€ / m². L’arrêt du PTZ+ dans l’ancien va certainement accélérer la baisse des prix dans ces zones en 2012.
Enfin, beaucoup de vendeurs n’ont pas encore intégré la réalité du marché et continuent à croire que les prix sont toujours en hausse. Leurs prix de mise en vente sont souvent trop élevés et les délais de vente ont été multipliés par deux. Alors qu’au printemps 2011, il fallait en moyenne 20 jours pour trouver un acquéreur, il faut aujourd’hui compter 6 semaines voire plus à Paris. La tendance est identique en banlieue. Le délai de vente moyen est passé de 40 à 80 jours. Dans ces conditions, le stock de biens à vendre est en forte croissance sur un marché francilien en fort ralentissement.

L'équipe scientifique de Meilleurs Agents

27 commentaires Masquer les commentaires Voir les commentaires

  • Berger dit :

    Pour ce mois, les chiffres tendent de nouveau à confirmer la prévision d’évolution de Sébastien de Lafond.
    Ce qui continue toutefois de m’interroger c’est l’impact de la nouvelle loi sur les plus-values immobilières qui va tendre à raréfier l’offre. Un deuxième facteur inconnu est la pérénité des possibilités de donation qui joue un rôle sur la demande(mais aussi, plus secondairement, sur l’offre)car on ne sait si ces possibilités ont de l’avenir.
    Enfin, il convient de souhaiter que Sébastien de Lafond ait raison, tout d’abord parce qu’un prévisionniste compétent de l’immobilier est un facteur d’amélioration des transactions, mais aussi parce que la baisse des prix de l’immobilier paraît porteuse de progrès économique (c’est un point essentiel des préconisations actuelles pour la France du Fonds Monétaire International).

  • Puybaret dit :

    Bonjour et merci pour ces commentaires.
    J’ai pour ma part toujours un problème de compréhension des données sur le mapping des prix parisiens que vous proposez.
    Les niveaux de zoom par quartier et rue semblent relativement pertinents, mais au niveau des prix par immeuble des contre évidences apparaissent très souvent.
    J’imagine qu’il s’agit d’un biais inévitable relatif au système de calcul, qui disparait probablement avec des effets de moyennisation, mais il me parait important de communiquer plus clairement sur les limites de vos modèles et mettre vos lecteurs en garde contre des interprétations contre productives !!
    Pourquoi ne pas attribuer des indices de confiances liés aux niveaux de zoom ? Croisés avec les indices de confiance immeuble par immeuble que vous avez mis en place, ils pourraient éventuellement donner une crédibilité supplémentaire à l’exercice.
    La tarification immeuble par immeuble permet probablement de générer un trafic sur votre site intéressant, ça a en effet un côté grisant. Mais je me méfierai à votre place de l’essoufflement rapide que des imprécisions pourraient produire. On l’observe déjà dans un certain nombre de comment…
    A bon entendeur !

  • Christophe dit :

    Je ne vois pas comment la tendance baissière pourrait s’inverser. La question c’est jusqu’ou et à qu’elle vitesse

  • Christophe dit :

    Perso, je viens de vendre avec la PValue qui fait plaisir à la clé pour me mettre en location et sentir la température d’ici 12 à 24 mois.

  • Nicolas dit :

    Moi aussi, j’ai encaissé la plus value, et je me retrouve locataire.
    Si on considère que l’achat de ma nouvelle maison coûte 40 ans de loyers et qu’en plus pendant ce temps, je fait travailler mon argent ( qui paye quasiment le loyer par ses revenus ), que dire de plus ?!
    Le marché immobilier est fou en ce moment et je ne peux que rester dans l’expectative…

  • jojo la frite dit :

    Bonsoir.
    Je note que le prix moyen à Paris a baissé de 0.4% alors que le prix dans chacun des arrondissements a baissé de plus de 1.5%.
    De même sur les chiffres d’évolution sur 3 mois. Même pas besoin de calculer pour voir qu’ils sont erronés.
    Assez surpris d’un tel amateurisme.

  • gilles S dit :

    @jojo la frite: c’est sur quelle page les changements de prix par arrondissement sur un mois ?
    Merci

  • setaregan dit :

    Pas possible !
    L’IMMOBILIER ÇA NE BAISSE JAMAIS !!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!

  • Dedoche dit :

    Bah vu la crise qui s’annonce je reste persuade que les prix vont baissés…
    surtout pour les grandes surfaces ….

  • @jojo la frite : Comme expliqué sur le forum, les variations du baromètre sont mensuelles alors que la page prix « Paris » présente les variations sur les trois derniers mois.

  • Toto le héros dit :

    Ces analyses mensuelles cachent la seule échelle valable : le moyen / long terme.
    Paris reste une capitale européenne peu chère, rendez-vous dans 10 ans.

  • kristo dit :

    Mais enfin toto, les prix parisiens ne sont pas au-dessous de ceux de bien des capitales européennes, qu’est-ce que vous racontez ?
    Et quoi qu’il en soit, cette comparaison n’est pas pertinente, ce ne sont pas les ménages danois, allemands ou espagnols qui vont racheter à tour de bras des stocks d’appartements parisiens…
    La clientèle étrangère est toujours très largement surestimée dans l’imaginaire collectif, elle ne représente pourtant qu’une part très réduite des volumes de vente.

  • Gilles S dit :

    Franchement, je trouve qu’il y a trop de gens qui disent juste n’importe quoi sur l’immobilier…
    A tous les gens qui nous font partager leurs théories, ce serait sympa d’apporter également des vrais arguments voire avec les références des données utilisées, etc…
    Merci

  • La famille Rebouté dit :

    Bonsoir, effectivement nous voyons sur notre commune où nous sommes locataires une légère baisse des prétentions des propriétaires qui pour certains n’ont pas encore intégré la réalité du marché et continuent à croire que les prix sont toujours en hausse. Leurs prix de mise en vente sont souvent trop élevés par rapport à la valeur du marché. Nous attendons 2012 pour pouvoir devenir acquéreur d’une maison car rembourser un prêt sur 25 ans avec une mensualité supérieure à 2000 euros dans ce contexte économique est suicidaire.

  • Marc de Sibeude dit :

    @toto
    Les prix parisiens (et franciliens) sont les plus chers d’Europe ! Actuellement, même Londres est moins cher que Paris …
    Seule exception : les biens de très grand luxe (environ 100 à 200 ventes par ans : un segment minuscule) : Monaco et Londres sont très au-dessus.
    Pour ce segment de grand luxe, Paris est à la traîne et le restera en raison de la mauvaise qualité des immeubles : ça ne correspond plus aux normes de confort qu’on trouve ailleurs dans le luxe. Sauf exception, il n’est pas possible d’avoir à Paris les prestations qu’on trouve ailleurs : les immeubles sont vétustes, il est difficile (voire impossible pour des raisons administratives, type monuments historiques, contraintes de voisinage et normes architecturales) de les mettre aux normes de confort qu’on trouve sans problème partout ailleurs dans le monde (et même dans des immeubles destinés aux classes moyennes supérieures, type Singapour, Shangai, New York, Munich) : par exemple, allez donc essayer de mettre de la vrai climatisation dans les immeubles parisiens … allez chercher des immeubles équipés de piscine ou de service de conciergerie … cherchez les immeubles où il est possible de construire des piscines intérieures … si ce que je vous dit vous semble ubuesque, prenez l’avions, voyagez, et comparez : pour 50% des prix parisiens, la plupart des grandes capitales mondiales proposent ces prestations.
    Une autre raison donc de penser que Paris est totalement surévalué dans la gamme des appartements destinés au plus grand nombre. Globalement, en moyenne, cette ville ne devrait pas valoir plus de 4500 € le m2. La marge de progression à la baisse est donc considérable.

  • Nicolas dit :

    Oui, enfin, on ne peut pas comparer Paris à Singapour… Va chercher une cheminée là-bas, tu auras du mal ! on n’est pas sous le même climat non plus !
    Et l’attraction de la ville n’est pas la même. Moi, 3 jours à Singapour, ça m’a suffit…
    Le prix est bon tant que les gens sont prêts à le payer, mais les gens n’y sont plus prêts (ouf), donc, j’espère comme toi qu’ils baissent.

  • CHAVENT dit :

    Pourquoi il n’existe que¨Paris et l’Ile de France dans vos baromètres et analyse des prix.
    Paris ne représente que 12% de la France en terme d’habitants!!!
    Pensez qu’il existe d’autres villes.
    Merci et cordialement

  • Bernard dit :

    Bien vu !!!!! Et les autres villes de France qu’en faites-vous ? Il n’y a pas que Paris qui compte d’autant plus que le marché Immobilier est complètement débile.

  • Bonjour à tous,
    Nous ne sommes pas encore en mesure d’analyser les évolutions du marché en dehors de la région Île-de-France. L’extension de notre baromètre est en projet pour les grandes agglomérations françaises, mais ce ne sera pas avant quelques mois, lorsque nous serons en mesure de communiquer des chiffres aussi fiables qu’en région parisienne.

  • immobile dit :

    si ça baisse, ça baisse partout, si ça monte, ça monte partout, les gens achètent ou vendent pareillement, les grandes explications sont superflues.
    il faut juste ne pas se trouver OBLIGE de vendre ou ne pas avoir acheté au prix fort juste avant un effondrement comme on a connu en92/93…

  • Christophe dit :

    Cher Meilleurs agents point com,
    Serait-il possible d’avoir le même graphique que Paris Intramuros avec les prix des avant contrats comparés avec ceux des notaires mais pour les autres départements d’IDF.
    Merci par avance

  • BIG LICH dit :

    Bonjour ,
    On entend bcq ces derniers temps l’arrivée d’un « KRACK  » immobiler or ,le seul élément qui permettrait de tels affirmaitons serait la publication par les notaires de l’évolution des prix de ventes sur un même secteur région lieu géographique depuis 2 décénnies ,or ces données ne sont publiés nul part !!!Avec une bourse au raz des paquerettes ,une taxation supplémentaire sur les + values immobiliéres ,une sppression des nches suplém; concernat l’investissement locatif ,le durcissement des prêts bancaires ,pensez vous réellement que l’immobilier va s’effondré en IDF et sur Paris ???
    J’en doute térriblement !!!!

  • greg dit :

    Selon notre baromètre bientotproprio.com la demande est toujours soutenue. Nous ne prévoyons donc pas de baisse immédiate mais un allongement de la durée de vente. Ce n’est pas une baisse de sprix qui sera envisagée mais une baisse des volumes des ventes.

  • Gilles S dit :

    peut-etre pour bientotproprio mais ca n’a pas l’air de concerner beaucoup Paris ce site…
    Alors que je pense que sur meilleursagents les gens viennent surtout chercher des infos sur Paris et la région parisienne
    Bientot le barometre pour décembre!!!
    Allez, avant la fin de la semaine non ?

  • @Gilles S : Le baromètre au 1er janvier sortira avec un peu de retard ce mois-ci. Nous préparons actuellement un sujet un peu différent mais qui devrait vous intéresser tout autant.. Plus d’infos en début de semaine prochaine !

  • Gilles S dit :

    Merci pour les infos et bon courage!
    Gilles

  • Bonjour à tous, le baromètre au 1er janvier est en ligne à l’adresse suivante :
    http://cl.ly/DkLJ
    Bonne lecture !

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