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Baromètre Meilleurs Agents au 1er février 2012 – Immobilier francilien : le marché ralentit sans se bloquer, prix et volumes en baisse.

Prix Immo 5 min.

Evolution prix immobilier 1er fevrier 2012 Meilleurs Agents publie la 35ème édition de son baromètre mensuel des prix de l’immobilier résidentiel à Paris et en Ile-de-France.
« Le marché immobilier du début 2012 ne ressemble pas à celui du début 2011. Il y a moins de vendeurs et surtout moins d’acheteurs, les délais de vente ont doublé et les négociations sont redevenues la norme. Les volumes et les prix sont orientés à la baisse mais le marché est encore assez fluide, il n’est pas bloqué comme à l’hiver 2008-2009,» commente Sébastien de Lafond, Président et fondateur de Meilleurs Agents. « Tout contribue à ralentir le marché. Les acheteurs pourraient se réjouir du reflux des prix. Cependant, la suppression du Prêt à Taux Zéro bonifié dans l’ancien et le moindre appétit des banques à prêter ont, en quelques mois, désolvabilisé un grand nombre d’acquéreurs. Le logement s’est invité dans le débat présidentiel, renforçant l’attentisme des particuliers qui n’ont pas de projet immobilier urgent. Mais les taux bas et la forte attractivité de la pierre depuis le début de la crise financière préservent le marché d’un éventuel blocage. Les acheteurs sont toujours présents quand les biens sont au bon prix,» conclut-il.

35ème baromètre Meilleurs Agents – Points clés :

  • Le nombre d’acheteurs actifs sur le marché a diminué d’environ 30% en un an,
  • Les vendeurs sont également moins nombreux,
  • Par conséquent, le nombre de transactions devrait chuter de 15% à 20% en Île-de-France au moins jusqu’en juin,
  • L’attrait pour la pierre renforcé depuis la crise financière de 2008 et le faible niveau des taux d’emprunt excluent néanmoins les scénarios de chute brutale des prix,
  • Dans ce contexte, les prix poursuivent sur la tendance observée depuis juillet 2011 et accusent une baisse modérée à Paris (-0,4%) et en banlieue (+0,1% à -1,2%).

Evolution prix immobilier 1er mai 2012

Un marché dynamique malgré la baisse de l’offre et de la demande

Le PTZ+ a contribué au financement de près de 40% des achats immobiliers dans l’ancien en 2011. Sa suppression en 2012 aura des conséquences très sensibles sur le nombre d’acheteurs solvables. Les banques sont de plus en plus exigeantes pour accorder des crédits immobiliers. Parallèlement, le contexte actuel dissuade de nombreux ménages de s’engager dans des projets immobiliers. Enfin, le durcissement de la fiscalité a rafraîchi les ardeurs des investisseurs. Dans ces conditions, nous estimons que le nombre d’acheteurs actifs sur le marché a baissé d’environ 30% ces derniers mois. Les acheteurs encore solvables bénéficient d’excellentes conditions de financement (taux de 3,97% en moyenne dans l’ancien – source Observatoire Crédit Logement). Ils espèrent que les baisses de ces derniers mois vont se poursuivre et estiment, à tort ou à raison, avoir tout leur temps pour trouver la bonne affaire dans les meilleures conditions.
Les vendeurs sont aussi moins nombreux (-20% d’après nos estimations). Après l’afflux de transactions visant à échapper au couperet fiscal du 1er février, de nombreux propriétaires sont maintenant en attente : attente des échéances électorales et des décisions que pourrait prendre rapidement le prochain gouvernement en faveur du logement, attente de l’évolution de la situation économique, attente d’un marché plus lisible ou plus favorable… Pourtant, les prix sont encore élevés, et cette stratégie d’attente n’est pas toujours justifiée.
Avec moins d’acheteurs, moins de vendeurs et des prix orientés à la baisse, le volume de transactions va diminuer de -15 à -20% en Île-de-France. Ce chiffre est corroboré par l’étude Crédit Logement* qui a constaté une diminution de 25,7% en glissement annuel de la production de crédits immobiliers au mois de janvier dernier. Le marché n’est pas pour autant en cale sèche à la différence de l’hiver 2008 – 2009. Nous assistons donc à un atterrissage des prix et à un coup de frein sur les volumes sur un marché qui reste vivace. Dans ce contexte incertain, les Franciliens sont attirés par la pierre, valeur refuge par excellence qui permet de mettre à l’abri à la fois sa famille et son argent. Dans le contexte macroéconomique actuel et malgré des prix élevés, l’immobilier restera durablement un actif désirable et désiré.

Sixième mois de baisse depuis juillet 2011

La baisse des prix amorcée à Paris et en Île-de-France depuis juillet 2011 se confirme. Janvier est le sixième mois de baisse depuis l’été dernier. À Paris, les prix ont ainsi reculé de -0,4% en janvier dernier et de -3,4% depuis juillet 2011. En Île-de-France, on constate un effritement généralisé des prix. En moyenne, la petite couronne voit ses prix baisser de -0,5% et la grande couronne de -0,6% en janvier. Le prix moyen constaté a baissé de -1,2% dans les Hauts-de-Seine (92) et de -0,2% dans le Val-de-Marne (94). Seule la Seine Saint Denis (93) parvient à maintenir ses prix moyens avec +0,1%.

Petites et grandes surfaces évoluent différemment

A Paris, la baisse de -0,4% impacte différemment les petites et les grandes surfaces. Alors que les grands appartements de 3 pièces et plus voient leurs prix diminuer en moyenne de seulement -0,1% en janvier, les studios et deux pièces baissent de -0,7%. Jusqu’à présent, les petits appartements avaient plus progressé et mieux résisté que les grands. Cette forte baisse s’explique par le durcissement de la fiscalité sur les plus values qui réduit l’attractivité de ces biens pour les investisseurs. La demande reste cependant forte en particulier pour les primo-accédants qui bénéficient d’excellentes modalités de financement à condition de satisfaire les critères de solvabilité exigés par les banques.

À propos du Baromètre Meilleurs Agents
Chaque mois, Meilleurs Agents publie son baromètre des prix de l’immobilier résidentiel à Paris et en Île-de-France, un indicateur avancé qui permet d’analyser précisément les différents marchés locaux et de donner une tendance en temps réel à tous les acteurs de l’immobilier.
Ce baromètre mensuel est calculé sur la base des avant-contrats (promesses de vente ou compromis) signés après expiration du délai légal de rétractation de 7 jours par les agences du réseau Meilleurs Agents en Île-de-France, quand les données de la Chambre des Notaires de Paris se basent sur les actes authentiques enregistrés dans les offices notariaux. Le passage chez le notaire intervenant généralement 3 mois après la signature de la promesse de vente, ce délai explique le décalage observé entre le baromètre Meilleurs Agents et les statistiques officielles. Depuis le lancement du Baromètre en septembre 2008, les tendances annoncées par Meilleurs Agents ont toujours été confirmées par les données des notaires quelques mois plus tard.

* Voir l’étude.

L'équipe scientifique de Meilleurs Agents

33 commentaires Masquer les commentaires Voir les commentaires

  • Gilles S dit :

    Bonjour
    Merci pour votre baromètre, qu’on attendait avec impatience.
    Par contre, vous nous aviez dit que l’on trouverait la variation sur 1 mois, à coté de celle sur 3 mois. Je ne la vois pas…
    De plus, la variation sur 3 mois indique « entre le 1er octobre 2011 et le 1er janvier 2012 ». Est-ce que cela a bien été mis à jour? Cela ne devrait-il pas etre jusqu’au 1er février 2012 ?
    Merci
    Gilles

  • Gilles, les prix au 1er février seront déployés dans la journée !

  • id meneo dit :

    Quelle malhonnêteté intellectuelle de montrer un graphique montrant les prix à partir de 2008 alors que les prix ont été multipliés par 2.5 entre 2000 et 2008!

  • Lenthan dit :

    id_meneo, ne soit pas ridicule, c’est un graphique détaillé des derniers mois, il faut bien s’arrêter à un moment donné. Et en un clic tu accès au graph complet depuis 1980: http://www.meilleursagents.com/prix-immobilier/paris-75/

  • En complément de la réponse de Lenthan, nous affichons ici la comparaison de l’indice des Notaires d’Île-de-France et de notre indice communiqué dans le Baromètre mensuel dont la 1ère édition était… en septembre 2008 ! 🙂

  • Guillaume dit :

    Comme indiqué dans mon post du moi passé, j’aimais bien regarder vos prix, surtout lorsque les notaires ne publiaient pas les projections sur avant contrat.
    Mais vous êtes désormais en décalage avec les notaires – et à nouveau il me semble indispensable que meilleurs agents justifie pourquoi.
    -> 8 390 euros en novembre pour les notaires (qui il est vrai fait une moyenne sur 3 mois, soit de septembre à novembre)
    -> Et surtout:
    « Les dernières projections des prix calculés par les Notaires de Paris – Ile-de-France sur les avant-contrats réalisés sur Paris traduisent néanmoins une très légère érosion du marché avec, pour les appartements parisiens, un prix de vente projeté compris entre 8200 et 8 300 euros à fin mars 2012 » (soit entre janvier et mars)
    -> Pour que la moyenne janvier à mars de meilleurs agents soit de 8250€, il faudrait que l’indice meilleurs agents flambe à plus de 8750€ en mars!!

  • id meneo dit :

    @lethan Je persiste à dire que prendre une base 100 en 2008 n’a aucun sens puisque les prix entre 1900 et 2000, c’est à dire sur le siècle dernier entier ont oscillé aux alentours de 50% de cette base et ce hors inflation (en exceptant la bulle parisienne des années 90).
    Ca devrait plutôt ressembler à ça: http://img15.hostingpics.net/pics/481139Capturedcran20111209145549.png

  • Lenthan dit :

    @id_meneo, je suis d’accord qu’il est très intéressant de voir la courbe complète (et tant qu’on est sur Friggit, autant mettre un lien vers la courbe depuis 1850 : http://img15.hostingpics.net/pics/563784courbe.jpg).
    Je trouvais simplement très injuste d’accuser ce site de malhonnêteté, alors qu’il est un des seuls à donner des chiffres récents et parler clairement d’une baisse des prix ; baisse cachée ou minimisée par la majorité des notaires et agences immobilières qui cherchent à maintenir la bulle…

  • Lenthan dit :

    Excusez-moi, la parenthèse a cassé le lien de mon précédent message: http://img15.hostingpics.net/pics/563784courbe.jpg

  • Analyste dit :

    Selon les notaires, entre le T3 2008 et le T2 2009 les prix des appartements ont baissé de 9 % en petite couronne, de 9.4% en grande couronne et de 9% à Paris.
    Les maisons avaient baissé sur la même période de 13% en IdF et en petite couronne, et de 15% dans les Hauts de seine.
    Donc on sait, chiffres à l’appui que les prix, même dans les endroits les plus cher, peuvent corriger brutalement sur une courte période.
    Maintenant, regardons les 2 données objectives capables de nourrir une demande solvable:
    La volonté des banques de prêter (principal indicateur, le taux d’intérêt), et la capacité à engager une partie de ses revenus sur une longue durée (principal indicateur, le taux de chômage).
    Et bien les taux d’intérêt de la période de baisse T3-2008 à T2-2009 tournaient autour de 4%-4.5% pour du fixe sur 20 ans soit sensiblement les mêmes taux qu’aujourd’hui.
    Le taux de chômage en Idf (source Insee)
    au T3-2008 =6.6%
    au T2 2009 =7.9 %
    … et au T2 2011 = 8.1% (dernier chiffre connu, or depuis le chômage s’est plutôt aggravé).
    Quand on rajoute la fin des aides, les élections et les incertitudes sur la fiscalité, le discours médiatique ambiant (mais si mais si, petit à petit on parle de baisse et de bulle, même si c’est pour dire que ça baissera peu, et lentement, et pas partout, et en tout cas pas chez vous, …)…
    Rien de bien neuf me direz-vous ? non, mais une évidence pour moi , en IdF, ça va baisser, violemment et rapidement ! Gardez espoir !!

  • Christophe dit :

    @Analyste : Évidemment que la situation était moins pire sur fin 2008 début 2009. Mais ce qui fait la tendance du marché c’est bien moins les éléments rationnels et objectifs que le conditionnement psychologique. Or, on était en plein battage médiatique sur les subprimes. En sommes, ce sont les journalistes qui font le prix de l’immobilier et pas des taux de chômages, revenus disponibles, taux d’intérêt, natalité, nombre de logements, blablabla… Pour autant, ce sont ces éléments qui sont à la source de la tendance. Mais c’est uniquement lorsque l’on parlera d’une baisse au 20h00 qu’elle se mettra substantiellement en place.

  • Gilles S dit :

    Bonjour,
    Les prix au 1er février ne sont toujours pas déployés…?

  • loulou dit :

    Merci pour cette actualisation et votre analyse au 1er février, c’est toujours avec intérêt et grande impatience que j’attends votre mise à jour. Travail remarquable.
    La baisse est enclenchée, reste à savoir s’il reste encore des acheteurs solvables sur Paris, i.e. des héritiers, ou si les primos-accédants ne sont plus que des gens landas qui vivent de leur travail. Dans ce dernier cas, la baisse ne peut être qu’une véritable chute car pour avoir des prix qui sont en phase avec les revenus, la décote doit être d’au moins 35 %.

  • @Gilles : Les prix viennent tout juste d’être mis à jour !

  • Gilles S dit :

    Merci pour la mise à jour,
    par contre je ne retrouve pas la nouvelle colonne qui devait apparaitre (cf notre échange le mois dernier) et qui devait montrer la variation sur 1 mois …?
    Est-ce pour bientot? Merci

  • L’ajout des variations sur un mois a été reporté, il suscitait des développements techniques bien plus importants qu’il n’y parait 🙂

  • Gilles S dit :

    Merci pour le retour, c’est vraiment bizarre comme raison…
    C’est compliqué de faire une soustraction et un calcul de pourcentage ?
    Du coup, je vais me la faire moi-meme en stockant les prix du mois… dommage 🙁
    @Christophe: tu l’as ta une sur la baisse des prix:
    Le Monde en une: « L’immobilier vit-il ses derniers mois de folie ? »
    Pas mal non! 🙂

  • john dit :

    Je suis d’accord avec id Meneo

  • Gandon dit :

    Bonjour,
    Tout avoir tout de suite sans efforts ni payer le prix réel : tel est le leitmotiv de ces nouvelles générations. Il y à des règles dans la vie: la vente à perte est interdite en France, il faut faire l’effort d’épargner pour avoir un apport personnel 15/20%, comprendre que c’est s’engager des années, au détriment d’autres postes, prévoir des charges de travaux à venir, etc.
    Nous avons épargnés longtemps sur notre travail un max pour dépendre le moins possible des banques, et obtenu à l’époque un prêt ‘préférenciel’ à …13,75% sur 15 ans! maintenant on est libre mais à quel prix! on épargne sans recevoir l’équivalent de l’inflation, notre épargne est prétée à 5% et ils pleurent?!!!!
    – quand je vois çà je vais retirer mon fric de la banque, le mieux c’est qu’on leur donne gratos clé en main avec cuisine équipée et qu’on vienne leur faire le ménage gratos! HALTE AU DELIRE. Serviteur

  • Gandon dit :

    Bonjour,
    Tout avoir tout de suite sans efforts ni payer le prix réel : tel est le leitmotiv de ces nouvelles générations. Il y à des règles dans la vie: la vente à perte est interdite en France, il faut faire l’effort d’épargner pour avoir un apport personnel 15/20%, comprendre que c’est s’engager des années, au détriment d’autres postes, prévoir des charges de travaux à venir, etc.
    Nous avons épargnés longtemps sur notre travail un max pour dépendre le moins possible des banques, et obtenu à l’époque un prêt ‘préférenciel’ à …13,75% sur 15 ans! maintenant on est libre mais à quel prix! on épargne sans recevoir l’équivalent de l’inflation, notre épargne est prétée à 5% et ils pleurent?!!!!
    – quand je vois çà je vais retirer mon fric de la banque, le mieux c’est qu’on leur donne gratos clé en main avec cuisine équipée et qu’on vienne leur faire le ménage gratos! HALTE AU DELIRE.

  • POUGET F dit :

    Bonjour,
    Est-ce que l’équipe de « mesmeilleursagents.com » savent qu’il n’y a pas que Paris et sa région en France. Ne peut-on pas avoir aussir le Baromètre pour la Province. Les tendances ne sont données que pour la région Parisienne, et le reste de la France Alors!!! On peut s’asseoir pour avoir des informations.

  • @Pouget : Si nous ne communiquons que sur la région parisienne, ce n’est en aucun cas un choix destiné à favoriser la capitale au détriment du reste de la France. L’explication est toute autre : nous ne sommes pas encore en mesure d’analyser les évolutions du marché en dehors de la région Île-de-France. L’extension de notre baromètre est en projet pour les grandes agglomérations françaises, mais ce ne sera pas avant quelques mois, lorsque nous serons en mesure de communiquer des chiffres aussi fiables qu’en région parisienne.

  • Yves dit :

    Pas tout a fait d’accord avec votre analyze pour les raisons suivantes:
    -PTZ dans l’ancien représente 40% des biens vendus en 2011.
    – Fiscalité allégée représente 20% et va être durement touchée.
    – Les banques demandes de 15 a 30% d’apport.
    – Le chômage augmente, vous avez 50 ans ou plus, vous travaillez dans le prive, vous allez acheter dans ces conditions ou retarder votre achat ??
    – Vous habitez dans un studio qui vous coute 1.000 euros de location mais a l’achat le prix est de 280.000 euros, quel est le montant des remboursements,1.800 euros par moi ??? Avez-vous la capacité de remboursement ?????
    – Vous lisez dans tous les journaux que l’immobilier va baisser, vous achetez de suite ou vous attendez ??
    – La BCE a injecte aujourd’hui 530 milliards d’Euro sur les marches, donc il y a beaucoup moins de crainte par rapport a la « faillite » des banques et donc moins de pression pour les acheteurs qui ont de l’argent dans les banques; l’acheteur peu donc prendre plus de temps pour étudier les différentes possibilités de placement.
    – Vous avez entre 25 et 30 ans, vous allez acheter un 40 m2 pour 400.000 euros que vous allez payez sur 25 ans et donc vous limiter pendant une bonne dizaine d’années ???
    1- Je pense plutôt que le % des acheteurs baissera de 40%.
    2- Il est possible que les prix sur Paris ne descendent pas beaucoup, mais ils vont rester au point mort pendant un bon moment.

  • Pierre dit :

    Tous les commentaires prônent la baisse. C’est signe que le marché est saturé d’acheteurs potentiels (même si internet n’est pas le marché). Où sont les vendeurs potentiels qui croient à une hausse ? Peu nombreux en tout cas…affaire à suivre

  • Yann dit :

    Il semble effectivement qu’il y est une bulle de l’immobilier.
    Plusieurs facteurs jouent pour son éclatement.
    -« Instabilité » politique : élection…(s)….
    – Instabilité européenne : crise institutionnelle et perte de visibilité sur les objectifs politiques de l’Europe (comment va-t-elle se développer, va-t-on continuer à chercher à la développer).
    Mais un éclatement est un évènement que tout le monde redoute. Chacun vieille à ce qu’il n’arrive pas jusqu’au point où plus d’individus y verront leur intérêts, sans concertation, mais l’idée sera alors émise et un évènement secondaire deviendra déclencheur. Changement de gouvernement, nième crise grecque, troubles en Russie, sondage défavorable à Obama, etc…
    L’idée est que nous attendons en le craignant ou non, cet éclatement, comme cela était le cas pour le Japon ou pour l’Argentine. C’était dans l’air, tout le monde savait que l’équation n’allait pas, mais quand la crise allait éclater personne n’osait le penser.
    Les courbes montrent que l’équation est fausse, chacun sens que les conditions sont plus mauvaises qu’elles ne l’étaient lors du dernier décrochage, mais la foudre n’est pas encore tombée. Attendons le déclic…

  • Gilles S dit :

    Interessant: « La une du nouvel obs: Immobilier: Comment profiter de la baisse en IDF? »
    Allez, allez on arrête d’acheter maintenant…

  • Ari dit :

    Bonjour, Merci pour vos analyses.
    @Gilles S : Pour information, la Une du Nouvel Obs en 1992 était exactement la même 😉
    @MeilleursAgents : Je souhaiterais avoir un éclaircissement sur vos projections. Vous semblez dire que la baisse sera modérée car la pierre garde tout son attrait en période de crise financière. Soit. Mais peut-on imaginer les prix recommencent à monter sous peu, ou même stagnent, à des prix déconnectés des autres fondamentaux de la vie économique (salaires en premier lieu) ? Si correction il y a, ne peut-elle être que très importante pour revenir à des niveaux cohérents ? Des niveaux qui permettraient à un large éventail de la population de soutenir de nouveau le marché? Aujourd’hui, qui peut encore acheter des biens parisiens de qualité? Les très gros salaires, les rentiers, les étrangers fortunés, mais totu cela ne représente qu’une faible part de la population il me semble! Merci de vos réactions éclairées…
    Cordialement

  • Gilles S dit :

    Je viens de tomber sur ce site très interessant:
    http://www.immobilier-danger.com/
    et en particulier l’article récent:
    http://www.immobilier-danger.com/Friggit-mars-2012-debut-de-baisse-509.html

  • Ted dit :

    Bonjour,
    A quand le nouveau barometre ?
    Merci

  • @Ted : Nous communiquerons aujourd’hui sur un nouveau sujet récurrent, notre indicateur du pouvoir d’achat immobilier dans les grandes villes de France, développé avec notre partenaire Empruntis.
    Le baromètre au 1er mars tombera certainement en milieu de semaine prochaine.

  • toyzmachin dit :

    très bon article merci…

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