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Baromètre Meilleurs Agents au 1er janvier 2012 – Immobilier 2012 : les banques serrent la vis aux acheteurs. Les prix et les volumes baissent.

Prix Immo 5 min.

Evolution prix immobilier 1er janvier 2012 Meilleurs Agents publie la 34ème édition de son baromètre mensuel des prix de l’immobilier résidentiel à Paris et en Ile-de-France.
« Dans un contexte économique très chahuté, 2011 marque la fin de l’explosion des prix. La hausse continue enregistrée depuis 2009 s’est doucement arrêtée en juin 2011, » commente Sébastien de Lafond, Président et fondateur de Meilleurs Agents. « Au cours du second semestre 2011, les prix ont commencé à baisser progressivement. Il faut se rappeler qu’à Paris, les prix ont augmenté de 19% entre juin 2009 et juin 2010 puis de 20% de juin 2010 à juin 2011 avant de baisser de -2,8% sur les six derniers mois de l’année 2011. La même tendance se remarque dans les départements de proche et de grande banlieue. En effet, en 2010 et pendant les six premiers mois de 2011, tous les éléments étaient présents pour soutenir les prix malgré la conjoncture économique : taux d’intérêt historiquement bas, facilité d’accès au crédit, regain d’intérêt pour la pierre comme valeur refuge, inquiétude des Français sur leurs retraites exacerbant l’intérêt pour leurs résidences principales, le tout couronné par des dispositifs fiscaux très favorables (déductibilité des intérêts d’emprunt, PTZ+…).

Plusieurs de ces facteurs se sont progressivement étiolés au fil des mois provoquant une diminution progressive du nombre d’acheteurs solvables et donc la baisse des prix. 2012 devrait poursuivre la tendance de 2011 avec une réduction importante des volumes de transactions (-10 à -20%) en particulier dans les zones les moins dynamiques. Les prix devraient poursuivre leur baisse de -5 à -10% selon les zones et les types de biens, et les délais de commercialisation s’allonger fortement. Dans le marché actuel, un bien proposé 10% à 15% au dessus de sa valeur voire plus, ne se vendra pas dans les trois mois » conclut-il.

34ème baromètre Meilleurs Agents- Points clés :

  • 2011 n’a finalement pas été une année de très forte hausse des prix
  • Après les importantes hausses enregistrées en 2009 et 2010 (+19% puis +20%), les prix ont continué d’augmenter jusqu’en juin 2011 puis se sont orientés à la baisse jusqu’à la fin de l’année (-2,8%)
  • La fin du PTZ+ dans l’ancien et le resserrement du crédit réduisent fortement le nombre d’acheteurs solvables
  • En 2012, le volume de transactions devrait baisser de 10 à 20% selon les zones et les types de bien
  • Partout, les prix chuteront progressivement de 5 à 10% et les délais de commercialisation seront multipliés par deux
  • En position de force, les acheteurs solvables reprennent la main
  • Les vendeurs doivent adopter une stratégie de vente cohérente
  • Au final, le marché va s’assainir et gommer certains excès des deux dernières années

Evolution prix immobilier 1er mai 2012

Quel marché en 2012 ?

Indépendamment des aléas macroéconomiques, de la crise des dettes publiques, de la crise de l’euro, des difficultés multiples que le monde pourrait rencontrer en 2012, le marché de l’immobilier parisien et francilien devrait connaître une certaine accalmie et poursuivre les tendances de la deuxième moitié de 2011 : baisse progressive des prix et des volumes de transactions.
La situation est la plus favorable pour les acheteurs –du moins ceux qui peuvent financer leur projet- depuis l’hiver 2008-2009. Les acheteurs qui peuvent aujourd’hui emprunter en répondant aux conditions de solvabilité de plus en plus drastiques exigées par les banques sont en position de force et bénéficient encore de taux très bas. Moins nombreux, ils peuvent se montrer exigeants et faire de bonnes affaires en particulier pour leur résidence principale en dehors de toute logique de rentabilité à court ou moyen terme. Meilleurs Agents leur conseille de ne pas reporter leur achat dans l’attente du plus bas du marché. Les acheteurs qui ont attendu alors que le marché baissait en 2008-2009, l’ont regretté en 2010-2011 quand les prix se sont envolés. Il est impossible, dans la pratique, de prévoir quand le marché touche son point bas et quand il est susceptible de se retourner. Le marché actuel permet aux acheteurs de préparer soigneusement leur acquisition en prenant le temps nécessaire, et en achetant un bien correspondant exactement à leurs besoins (taille, localisation, proximité des transports, écoles et autres commodités). Mais attention, les biens de bonne qualité et bien situés, notamment à Paris, se vendent toujours vite quand ils sont à leur prix. Les acheteurs ne doivent donc pas pécher par excès de confiance et savoir prendre une décision sans exiger des rabais injustifiés.
Les vendeurs, dans une certaine mesure à Paris mais surtout en banlieue, sont pour leur part dans une situation plus compliquée qu’il y a un an. Mais ce rééquilibrage du rapport de forces entre acheteurs et vendeurs ne signifie pas du tout que le marché s’arrête. S’il y a en effet moins d’acheteurs solvables sur le marché, ils restent cependant nombreux et sont très attirés par la pierre comme valeur d’investissement ou résidence principale. Ainsi, à condition de déployer une stratégie de vente efficace, c’est-à-dire de fixer dès le début un prix cohérent avec le marché en s’entourant des conseils des meilleurs professionnels de son quartier, il est possible de vendre à des niveaux très satisfaisants même si les délais sont aujourd’hui plus longs qu’il y a un an.
Dans ces conditions, le marché s’assainit. 2012 sera une année chahutée mais tout n’est pas noir. Les prix atterrissent dans des zones qui avaient trop augmenté ou pour des biens surcotés. Si les opportunités de véritables « bonnes affaires » restent rares, il est actuellement possible de mener des projets intéressants à long terme.

À propos du Baromètre Meilleurs Agents
Chaque mois, Meilleurs Agents publie son baromètre des prix de l’immobilier résidentiel à Paris et en Île-de-France, un indicateur avancé qui permet d’analyser précisément les différents marchés locaux et de donner une tendance en temps réel à tous les acteurs de l’immobilier.
Ce baromètre mensuel est calculé sur la base des avant-contrats (promesses de vente ou compromis) signés après expiration du délai légal de rétractation de 7 jours par les agences du réseau Meilleurs Agents en Île-de-France, quand les données de la Chambre des Notaires de Paris se basent sur les actes authentiques enregistrés dans les offices notariaux. Le passage chez le notaire intervenant généralement 3 mois après la signature de la promesse de vente, ce délai explique le décalage observé entre le baromètre Meilleurs Agents et les statistiques officielles. Depuis le lancement du Baromètre en septembre 2008, les tendances annoncées par Meilleurs Agents ont toujours été confirmées par les données des notaires quelques mois plus tard.

L'équipe scientifique de Meilleurs Agents

44 commentaires Masquer les commentaires Voir les commentaires

  • Gilles S dit :

    Merci beaucoup pour ce barometre mensuel. C’est toujours très interessant. De mon coté, cela confirme ce que je crois observer depuis que je suis certaines annonces sur un arrondissement de paris en particulier. Les annonces restent plus longtemps, certains baissent meme leur prix au bon d’un moment.
    Juste une suggestion: serait-il possible sur le plan « google map » enrichi des prix par immeuble sur Paris, quand on met la souris au dessus d’une zone, de voir apparaitre la date de la derniere transaction de la zone en question. En effet, ces prix n’ont pas de sens s’ils datent de 1 an ou plus !!! (ou alors d’une autre manière faire apparaitre cette information)
    Merci encore, en esperant que le prochain barometre sorte plus tot! 🙂

  • Gilles, nos prix tels qu’affichés sur la carte sont actualisés chaque mois pour refléter la nouvelle situation du marché. La particularité de notre algorithme de calcul réside dans sa faculté à mettre à jour les prix à une adresse donnée même si aucune transaction n’a eu lieu à l’adresse en question durant le dernier mois. Parallèlement, l’indice de confiance affiché à côté du prix est d’autant plus élevé qu’il y a eu beaucoup de transactions à cette adresse.
    Merci de votre fidélité ! 🙂

  • Gilles S dit :

    Merci pour votre retour.
    Juste une précision s’il vous plait:
    sur la page du prix pour paris 5, l’indice est de 5 étoiles, mais sur la page des 4 quartiers de cet arrondissement, l’indice n’indique aucune étoile… ?
    Pouvez vous m’éclairer ?

  • Gilles, il s’agit en effet d’un bug qui devrait être corrigé d’ici quelques semaines.

  • Christophe dit :

    Dites, c’est fait exprès si la courbe des indices des notaires est arrêtées depuis juin. Soit bien plus que trois mois?

  • @Christophe : Sur le graphique, la courbe noire correspond à la dernière communication officielle de la Chambre des notaires de Paris datant du 24 novembre 2011. Le dernier chiffre enregistré correspond aux actes authentiques de vente constatés au 3e trimestre 2011, c’est-à-dire aux promesses de vente signées au 2e trimestre (3 mois de délais moyen entre la signature d’une promesse et d’un acte authentique de vente). Pour mieux comparer les indices communiqués par les notaires et MeilleursAgents.com, la courbe noire doit donc être décalée de trois mois en arrière, c’est pourquoi elle est arrêtée au mois de juin en attendant leur prochaine note de conjoncture.

  • bibipuyb dit :

    Bonjour,
    Merci pour votre baromètre toujours intéressant. Les prix semblent avoir mieux résisté durant le mois de janvier dans les arrondissements moins côtés de Paris : y t il une explication ? S’agit il d’un petit effet de rééquilibrage par rapport aux mois précédents ?

  • Primo75 dit :

    Bonjour,
    Serait-il possible d’avoir les stats par arrondissement?
    Merci

  • @Primo75, vous trouverez plus d’informations sur la page prix Paris : http://www.meilleursagents.com/prix-immobilier/paris-75/
    Ou sur les pages de chaque arrondissement accessibles depuis la page Paris !

  • Primo75 dit :

    Merci. Mais il n’y a pas le pourcentage d’évolution des prix sur certains arrondissements notamment le 3ème.

  • Cela signifie que la variation sur 3 mois est de 0%. Merci de nous remonter l’info, nous allons modifier ce paramètre d’affichage.

  • Gilles S dit :

    Bonjour,
    serait-il possible également d’ajouter la variation par arrondissement sur 1 mois. Vous affichez la variation uniquement sur 3 mois. Vous avez la donnée sur 1 mois, ca pourrait etre très utile de l’afficher non ?
    Merci encore

  • Les variations mensuelles devraient normalement faire leur apparition sur le site très prochainement. Le mois prochain si tout va bien !

  • Marie P dit :

    Très intéressant votre baromètre, et les commentaires et suggestions également.
    Merci

  • Bob dit :

    « 2011 n’a finalement pas été une année de très forte hausse des prix »
    Les commentaires ne collent pas vraiment au graphique…
    Pis, en 2011 il semblerait que les prix / m² moyens des transactions parisiennes atterissent à +17%…ça reste une belle, trés belle, augmentation. Aprés ce sont les notaires qui le disent (+19,1% sur 1 an glissant, les données sont sorties vous auriez du les afficher : http://www.paris.notaires.fr/prix/info_prix.php)
    Si l’accés au crédit s’est raréfié les banques ont assaini leurs bilans (dont les encours continuent de grimper) et les injections de liquidité à venir par les banquiers centraux se font de plus en précises.
    les acheteurs peuvent être exigeants et négocier à la marge les biens de mauvaise qualité, mais je ne crois pas que ce sera le cas pour les biens de bonne qualité.
    Le rendement locatif explose.
    Intéressant de vous lire néanmoins mais toujours l’impression en tant que proprio ou ancien acheteur d’être guidé pour assurer la liquidité du marché…et donc le nombre de transaction. Comme les brokers, faut faire tourner les actifs !
    cheers

  • Manu dit :

    @Bob
    Les rendements locatifs explosent ? Vous voulez sans doute dire qu’ils sont réduits à peau de chagrin (moins de 3% c’est moins intéressant qu’une assurance vie la plus mauvaise du marché en capital garanti)
    Pour votre info la négo est déjà de mise sur les apparts de bonne qualité (bien placés, sans travaux, sans défaut majeur), et même à Paris, de l’ordre de 10%. Pour les autres la négo est beaucoup plus forte, 15 à 20%.
    En moyenne on a environ 15% d’écart entre le prix de vente affiché et le prix de vente réel, confirmé par les stats Seloger/Notaires :
    Moyenne de prix à Paris sur Seloger novembre 2011 : 9600 €
    Prix de vente constaté par les notaires à Paris en janvier 2012 : 8300 €.
    Cdt

  • loulou dit :

    Merci pour cet article.
    Cela fait 5 ans que je pense que le marché immobilier est totalement déconnecté de ses fondamentaux, et ce particulièrement pour ce qui concerne le marché parisien. On a beau dire que Paris reste Paris, quand on voit le rendement net procuré par l’investissement locatif, il faut être fou pour vouloir investir, autant placer son argent sur un compte à terme, très mal rémunéré mais qui donne le même rendement…sans se fatiguer (pas de gestion locative à assurer, pas d’impayés, pas de soucis). Quant à acheter sa résidence principale à Paris pour un primo-accédant, il faut être aveugle pour croire qu’on ne va pas y perdre de l’argent…les personnes qui pensent qu’il est normal que le cm² vaille 100 € sont des pigeons mais malheureusement, il y toujours un pigeon qui se lève le matin (dixit un agent immobilier). Cela étant, il commence à y en avoir moins (l’agent immo en convenait d’ailleurs lui-même), les gens se rendent compte qu’un truc ne tourne pas rond. Le retournement du marché a été entamé début 2011 (il ne se voyait pas dans les prix affichés car les vendeurs pensaient toujours être à la tête d’un million d’euros pour un appartement pourri de 100 m² situé dans un quartier parisien moyen), elle se poursuit véritablement depuis cet été et ne sera révélée que dans 2 mois (8-9 mois de retard quand ça baisse versus immédiatement quand ça monte), les journaux vont titrer « ça se calme, il y a atterissage en douceur, voire ça baisse par endroit, comment faire des affaires » : eh oui, quand ça monte, il faut se dépêcher d’acheter et quand ça baisse, il faut également en profiter pour faire des affaires avant que ça ne remonte). Décidemment, je me dit parfois que les gens sont un peu crétin car qui peut acheter (en tant que primo-accédant) aujourd’hui à Paris ? A part ceux qui ont un gros héritage, personne. Une personne qui gagne 13 000 € net par mois (convenez que ce n’est pas tout le monde !) et qui n’est pas aidée peut au mieux emprunter 550 000 € sur 20 ans. C’est certes beaucoup mais pour ce prix là, elle se logera dans un appartement parisien (hors 6 et 7ème) d’à peine 50 m² (ne pas oublier les droits de mutation à payer en sus du prix)….. Il y a vraiment un truc qui ne colle pas. La roche tarpeienne est proche du Capitole. Comment peut-on raisonnablement croire à un atterissage en douceur ? Ce sera un beau crash comme après la crise financière de 1929 où l’immobilier avait connu une bulle immobilière entre 1930 et 1935, laquelle avait fini par éclater. La bulle immobilière de ces dernières années est bien plus importante que celle de 29-35…..Elle va être particulièrement rude pour les primos des années 2010-2011. Enfin, je ne les pleurerai pas, ils ont assumé le choix d’être moutons et de croire que les arbres montaient jusqu’au ciel. Pour info, je suis allée sur le terrain vérifier cette prévision. Sur un appartement situé dans le 8ème arrondissement présenté au prix de 1 390 000 €, ma proposition d’achat de 1 050 000 € que je me proposais (faussement de faire !)aurait été acceptée par le vendeur…..!!! Je vous laisse mesurer l’ampleur de la chute quand tous les gens enlèveront leurs oeillères et calculeront le rendement de l’appartement qu’il achète s’il le mettait en location (calcul simple qui permet de mettre en évidence que le prix au m² parisien devrait se situer entre 5 et 6 K €, pas la peine de sortir de l’ENA). Bon courage à ceux qui sont sur le point d’acheter à Paris !

  • Gilles S dit :

    Un grand merci à Manu et loulou pour ces 2 contributions.
    Si seulement ce que tu disais était vrai loulou, je souhaite vraiment que tu aies raison. Je pense qu’on devrait tous faire comme toi et faire des propositions bien en dessous des prix pour casser le marché. Il en a bien besoin.
    @Manu, ou as tu trouvé les prix des notaires pour la fin de l’année 2011 voire janvier 2012? Oui, la différence de prix entre ce qui est demandé sur l’annonce et ce qui est réellement payé est très très interessante!!! Merci d’avance

  • Gilles S dit :

    ok j’ai trouvé pour les prix des notaires, ils viennent de sortir

  • Eric dit :

    Bonjour à vous,
    Il existe un autre barometre beaucoup plus optimiste…Pourquoi un tel décalage entre les Notaires et MeilleursAgents….sur l’année 2011!?
    http://www.paris.notaires.fr/statimmo/statimmo.php
    Et pour ce qui concerne la  »banlieu » il faudrait que MeilleursAgents revoit c’est estimation également à la hausse…preuve ce lien ci dessous (toujours sur 2011).
    http://www.base-bien.com/PNSPublic/DocPublic/Historiquedesprixdesappartementspardep.pdf
    Appartement ancien vendu libre…
    Juste pour l’expemple Seine st Denis Trimestre T3 2011 prix au m2 3360€, Trimestre T3 2010 3040€ SOIT PRESQUE 10% en +
    Et pour etre complet les Maisons:
    T3 2011 290500€ T3 2010 266200€… SOIT +DE 9%
    Quand je regarde le Barometre MeilleursAgents…. pour la Seine St Denis je vois du rouge mais pour les Notaires je vois du vert…
    Bien à vous.

  • Nelly dit :

    Merci pour toutes ces informations très précises sur les prix de l’immobilier à Paris et en banlieue parisienne ! Pour 2012, la baisse de l’immobilier va continuer à baisser et heureusement ! Quand je vois la courbe vertigineuse de la montée des prix sur Paris que qu’ils ont augmenté de 19% entre juin 2009 et juin 2010 puis de 20% de juin 2010 à juin 2011 avant de baisser de -2,8% ! Incroyable et ça devient franchement n’importe quoi ! Il y a plus que assez de cette spéculation immobilière ! Qui peut acheter à tel prix vu la situation économique, les salaires gelés et baissant même ! Quand je pense que dans les années 80 à courant 90, les prix de l’immobilier étaient normaux et c’est surtout depuis la fin des années 90, que la montée vertigineuse à commencer ! Je ne suis pour brader les prix des biens à vendre mais je suis pour une fourchette de prix correspondant réellement aux biens à vendre ! Je suis aussi pour l’encadrement des loyers, comme cela existe dans les pays les plus riches d’Europe (Allemagne, Suède, Suisse etc) !

  • Raphael dit :

    @Loulou: 550000€ sur 20 ans c’est calculé comment? Ca se situe aujourd’hui, probablement plus aux alentours de 700 000€, et on ne compte pas un éventuel apport…
    @Bob: Les rendements des assurances vies sont amenés a continuer à descendre… Aujourd’hui ils sont entre 3.5 et 4%. Rien ne dit qu’ils ne descendront pas à 3% d’ici 2 3 ans (la corrélation entre taux servi et rendement des OAT 10ans des Etats est forte). Les taux obligataires devraient rester bas dans les années à venir.
    Rajoutons-y la hausse de la CSG et l’imposition sur les plus values… C’est pas forcément la joie non plus de ce coté la.

  • HOANG dit :

    Est-ce que l’immobilier se résume à Paris, Paris et Paris?
    Quand déciderez-vous de vous intéresser à la Province?
    Cordialement

  • VALLEE dit :

    Pourquoi les futurs acquéreurs Parisiens ne s’intéressent pas à la province très proche, pour ma part je vends une belle propriété à 1 h de Paris, par autoroute, 1h en train arrivée à St Lazare, 30 mm de Rouen, cette maison est située à 10 mm d’une gare, au calme en campagne,bénéficiant d’une école, de transport scolaire pour collèges et lycées,urbain et régional.
    Idéal pour une famille, quand on travaille sur Paris, situation que j’avais plus jeune.
    395 000, € pour 200m2 habitable, 5 chambres, grand séjour, salle à manger, 3 salles d’eau,bureau pouvant convenir à profession libérale terrain, garage, studio ind, le tout en parfait état, toiture, chaudière, isolation, fenêtre, volets roulants .
    Je ne comprends pas,pour ce prix on a juste un grand studio à Paris, alors pourquoi il n’y a pas plus de demandes en Province ?

  • Fred dit :

    Et si on n’habite pas à Paris ou dans une grande ville ? P.ex Ariège / Varilhes ?? Ou est ce que je n’ai pas bien regardé ?
    Stat de notaires ?

  • Bonjour à tous,
    Nous ne sommes pas encore en mesure d’analyser les évolutions du marché en dehors de la région Île-de-France. L’extension de notre baromètre est en projet pour les grandes agglomérations françaises, mais ce ne sera pas avant quelques mois, lorsque nous serons en mesure de communiquer des chiffres aussi fiables qu’en région parisienne.

  • Mohamed dit :

    C’est bien dommage pour les habitants de la grande courronne. Habitant à Achères (78), la précision des évaluations des prix des biens ne recueille que 2 étoiles, ce qui est bien loin de ce que l’on observe sur Paris, voire la petite couronne.
    A qunad un indicateur (prix de biens, prix au m²) plus fiable.
    Merci

  • Eleonora dit :

    Bonjour…J’ai trouvé votre site au hasard de mes recherches et je me suis abonnée à votre news…En tous cas bravo, car grâce à vous, j’ai pu faire une bonne approche prix de ma future acquisition maison…en province…Une bonne soirée à vous et toute votre équipe.

  • Gilles S dit :

    Merci pour le commentaire Eleonora meme si c’est quand meme bien de la pub pour ton site…
    Je ne comprends toujours pas pourquoi on permet aux gens de mettre leur site perso. Ca rend les commentaires trop interessés par de l’indexation google…

  • DINE Jean claude dit :

    Bonjour,
    Je voudrais juste faire un petit commentaire sur votre site, il semblerait que vous faites vos estimations uniquement réservé a Paris et son entourage, c’est votre secteur de prédilection, vous ne donnez des tendances avec vos Barometres que sur PARIS! le reste ne semble pas vous intéressez et pourtant il y a une vie »immobilière » en France! Essayez d’y voir plus clair en France en demandant a vos Agents de courrir plus vite, de faire des rapports précis, d’analyser les offres et les demandes! de faire du Commercial!!!!
    En outre c’est une constation personnel, peut être? Si vous demandez à une Agence de vendre votre Bien, instantanément l’agent vous demande d’ètre raisonnable sur le prix que vous en voulez! systematiquement il table sur un prix toujours inférieur a votre souhait! avec des arguments du genre « si vous la faite trop cher, vous n’accrocherez personne! », mais c’est nul! ce raisonnement, puisque vous engagez un vendeur (l’Agent) qui doit faire le maximum pour argumenter la relation « Prix et Qualité de la Prestation ».
    Ce n’est pas la conception de la vente maintenant! c’est dommage, on va au plus facile!!!!, c’est ainsi!

  • Gilles S dit :

    Bonjour,
    Pouvons nous esperer avoir le barometre pour janvier dans les prochains jours comme au bon vieux temps 🙂
    Merci encore

  • Bruno dit :

    Bonjour,
    Je reviens sur le baromètre de janvier concernant les prix affichés dans le 92 (Haut de Seine) : MeilleursAgents annonce une baisse de 0,5% alors que le prix des appartements au mètre carré de toutes les villes affichées sur la page de synthèse du 92 a augmenté entre décembre et janvier.
    Exemple à Rueil-Malmaison où j’habite, 5084€/m^2 en décembre (pour mémoire) et 5175€/m^2 en janvier, soit une hausse de 1,79%. Toutes les villes affichées du 92 (Saint-Cloud, Neuilly-sur-Seine, Nanterre, Colombes…) ont vu leurs prix d’appartements augmenter sans exception entre décembre et janvier. D’où vient donc la baisse affichée dans le 92?
    En fait, le jour de l’actualisation des prix dans le 92, on pouvait encore voir sur la page de synthèse (Prix immo du 92) les prix de décembre pour toutes villes et en cliquant sur chacune voir apparaître le prix actualisé de janvier afin de comparer rapidement : et aucune ville n’avait baissé! Peut -être que la baisse concerne alors uniquement les maisons (je n’avais pas comparé)? En tout cas, il serait bon pour chaque ville de garder une trace sur le prix des mois précédent afin de se rendre compte plus localement de l’évolution des prix, car visiblement la baisse affichée dans le 92 ne reflète pas du tout en fait la hausse observée par ville.
    Mais je maintiens une nouvelle fois que MeilleursAgents fait un excellent travail rendant accessible à tous la visibilité du marché immobilier. Merci à tous.

  • @Bruno : Pour rappel, les prix que nous affichons sont des prix moyens de l’ensemble du parc immobilier, tandis que les tendances indiquées dans le baromètre concernent uniquement les ventes effectivement réalisées durant le dernier mois. Les premiers indiquent donc un prix de vente potentiel, les secondes mesurent les dynamiques du marché des ventes réelles. L’un et l’autre ne sont pas comparables et peuvent même être discordants.

  • @Eric : Plus d’informations sur la différence entre les statistiques des Notaires et le baromètre MeilleursAgents.com ici : http://cl.ly/EF5X

  • Gilles S dit :

    Bonjour,
    Savez-vous quand le barometre pour janvier sera pret svp?
    On est le 20…
    Merci
    Gilles

  • @Gilles : Le calcul des variations est un exercice complexe que nous nous efforçons de réaliser avec le plus de précision possible. Afin de fournir les données les plus fiables, nous avons besoin de plusieurs semaines, c’est pourquoi nous communiquons toujours notre baromètre entre le 20 et le 30 du mois concerné, sauf exception (voir l’historique de publication des articles dans la rubrique « actualités »).
    Pas de panique donc ! 🙂 Un peu de patience, le baromètre au 1er février devrait sortir en milieu de semaine.

  • Guillaume dit :

    J’aimais bien regarder vos prix, en avance sur les autres. Surtout lorsque les notaires ne publiaient pas les projections sur avant contrat.
    Mais là avoue être de plus en plus sceptique par votre modèle par immeuble.
    En 2011, mon appartement est passé de 10k€/m2 en janvier, à 8k€ en septembre et 9k€ en décembre. Comment justifier de telles variations?
    Un autre exemple;
    37 bvd des batignolles 10447/m2
    35 bvd des batignolles 7777€/m2
    Je connais bien la quartier. Rien ne justifie de telles variations (34%!!).
    En tout cas si quelque chose était à 7777€/m2, il faut sauter dessus. Mais j’ai cherché pendant 1 an et ca n’existe pas, même avec tout à refaire.
    Enfin le décalage avec les notaires.
    Les avants-contrats des notaires sont stables en prix depuis 5 mois, avec 8340€ projetés pour janvier.
    http://www.paris.notaires.fr/UPLOAD/files/1dca8aa3ae8046d8/Indicateursavancest32011.pdf
    5% d’écart avec les notaires, ca semble un peu excessif. Il faudrait vraiment que meilleurs agent justifie cet écart.

  • Gilles S dit :

    Merci à l’équipe pour votre réponse. Est-ce que je dois comprendre que vous avez des machines/serveurs qui tournent pendant plusieurs semaines ou que vous faites les choses à la main ?
    J’espere pour vous que c’est automatisé (au maximum en tous cas), mais je ne comprends pas vraiment pourquoi cela prend tant de temps que ça…

  • En attendant la sortie du baromètre au 1er février, les chiffres clés sont affichés sur notre page Facebook :
    https://www.facebook.com/meilleursagents
    Notre analyse du marché sera publiée demain matin.
    Bonne soirée à tous !

  • Analyste dit :

    Selon les notaires, entre le T3 2008 et le T2 2009 les prix des appartements ont baissé de 9 % en petite couronne, de 9.4% en grande couronne et de 9% à Paris.
    Les maisons avaient baissé sur la même période de 13% en IdF et en petite couronne, et de 15% dans les Hauts de seine.
    Donc on sait, chiffres à l’appui que les prix, même dans les endroits les plus cher, peuvent corriger brutalement sur une courte période.
    Maintenant, regardons les 2 données objectives capables de nourrir une demande solvable:
    La volonté des banques de prêter (principal indicateur, le taux d’intérêt), et la capacité à engager une partie de ses revenus sur une longue durée (principal indicateur, le taux de chômage).
    Et bien les taux d’intérêt de la période de baisse T3-2008 à T2-2009 tournaient autour de 4%-4.5% pour du fixe sur 20 ans soit sensiblement les mêmes taux qu’aujourd’hui.
    Le taux de chômage en Idf (source Insee)
    au T3-2008 =6.6%
    au T2 2009 =7.9 %
    … et au T2 2011 = 8.1% (dernier chiffre connu, or depuis le chômage s’est plutôt aggravé).
    Quand on rajoute la fin des aides, les élections et les incertitudes sur la fiscalité, le discours médiatique ambiant (mais si mais si, petit à petit on parle de baisse et de bulle, même si c’est pour dire que ça baissera peu, et lentement, et pas partout, et en tout cas pas chez vous, …)…
    Rien de bien neuf me direz-vous ? non, mais une évidence pour moi , en IdF, ça va baisser, violemment et rapidement ! Gardez espoir !!

  • Analyste dit :

    « Les professionnels de l’immobilier se plaisent à présenter la pierre comme une valeur refuge. La pierre aurait la faculté d’échapper aux crises financières. Sa valeur aurait même la vertu de s’apprécier en permanence. Pourtant, cette caractéristique protectrice tient plus de la métonymie que de la réalité.
    L’immobilier n’est pas toujours épargné par les crises financières. À l’automne 2008, les répercussions européennes de la faillite de la banque Lehman Brothers ont entraîné une brutale contraction de l’offre de crédit. Il s’en est suivi une baisse des prix du neuf et de l’ancien, pendant plusieurs mois, partout en France. À Paris, tous les arrondissements ont été touchés. Entre le T3 2008 et les T2 et T3 2009, les prix ont baissé de plus de 7% dans les VIIe et VIIIe arrondissements, de plus de 9% dans le VIe, et de plus de 10% dans les XVIe et IIe.
    En cas de crise, l’immobilier ne baisse pas toujours moins que d’autres actifs. Dans les années 1990, la pierre s’est dépréciée durant plus de 10 ans, tandis que la valeur des actions a plus que doublé. Plus près de nous, depuis 2007 aucune véritable reprise n’a été observée dans certaines villes et régions françaises. Aux États-Unis et au Royaume-Uni, cela fait cinq ans que les prix de l’immobilier baissent, dans des proportions plus importantes que les grands indices boursiers.
    Pour rassurer les acheteurs français, certains invoquent la prudence des conditions d’octroi, la pression démographique et foncière, et enfin l’absence de comportement spéculatif.
    Tordons tout de suite le cou à l’argument de la pression démographique. Depuis 25 ans et selon l’INSEE, le nombre de ménages a augmenté dans les mêmes proportions que le nombre de logements. À Paris, la population a crû de 3% depuis 1999, alors que sur la même période, les prix de l’ancien ont plus que doublé. Les tensions sur le logement et la rareté du foncier ne peuvent expliquer à elles seules l’écart entre la croissance des prix à la relocation (+50% à Paris) et la croissance des prix à l’achat (+175%).
    Tordons surtout le cou à l’absence de comportement spéculatif. Certes, nous ne sommes pas dans la situation du début des années 90, où les promoteurs lançaient des programmes « en blanc » et où les marchands de biens faisaient monter les prix. En revanche, des particuliers et des petits investisseurs ont acheté en ayant peur : la peur de « laisser son argent confié à des banquiers », celle de « manquer le train du parcours résidentiel », de « manquer d’argent pour la retraite ». Plusieurs mois après, ces peurs se sont révélé être des fantasmes. Si l’on met de côté les stratégies de défiscalisation, la peur aboutit à des décisions d’investissement qui, au regard de la faiblesse des rentabilités locatives, du montant et de la durée des prêts, et des ratios prix sur loyers, ne se justifient économiquement que si l’on parie sur une appréciation de la valeur du bien [1]. Or, ce pari est précisément un pari spéculatif.
    Quels sont, au contraire, les facteurs de fragilité du marché immobilier français ? En quoi ce marché peut-il ne pas être épargné par la crise ?
    Il faut avant tout considérer que les prix sont faits par les acheteurs, et que la solvabilité des acheteurs ne dépend que de trois facteurs : les revenus, la capacité d’emprunt, le capital. Le premier facteur de fragilité est que les revenus des acheteurs stagnent, qu’ils vont vraisemblablement continuer de stagner, qu’ils diminueront si la crise s’amplifie. Du côté des charges, la fiscalité locale ne cesse de s’alourdir et les dépenses de copropriété d’augmenter.
    Le second facteur de fragilité touche le capital. Le capital vient principalement de l’épargne, des plus-values, des héritages ou des donations. La fiscalité sur les plus-values s’est récemment durcie. Les niches fiscales immobilières qui ont participé à l’augmentation des prix sont rabotées. Il n’est pas impossible que la fiscalité des donations soit modifiée. Ensuite, l’utilité économique d’un investissement immobilier baisse lorsque le prix d’achat augmente. En effet, si le fruit de la vente est recyclé dans un nouveau bien, l’augmentation de la surface ou de la qualité nécessite une part croissante d’endettement, ce qui toutes choses égales par ailleurs amène naturellement à un point de blocage.
    Pareillement, les loyers n’augmentent pas en proportion des prix, ce qui se traduit par une baisse des rendements locatifs, et donc de l’intérêt à investir. Enfin, alors qu’au niveau national, l’âge moyen des acheteurs est de 34 ans, certains marchés locaux, dont le marché parisien, sont caractérisés par une surreprésentation d’acheteurs âgés qui figent et immobilisent dans la pierre des capitaux autrefois plus utilement investis dans l’économie productive.
    Un facteur de résilience des prix pourrait venir de ce phénomène d’arbitrage financier induit par la crise. Mais ce facteur paraît peu durable dans le temps, compte tenu de la raréfaction des primo accédants. Mais le principal facteur de fragilité est lié à la dette. En valeur absolue, le stock de dettes immobilières a triplé en 10 ans (soit un doublement de la dette rapportée aux revenus). En terme de production, la mise en force des crédits à l’habitat a presque atteint les 150 milliards d’euros en 2010, contre un peu plus de 40 milliards d’euros en 1997.
    L’écart croissant entre la progression des loyers à la relocation (marché sans recours au crédit) et la progression des prix à l’achat (marché avec recours au crédit) s’explique précisément par cette augmentation colossale et disproportionnée des volumes de financement, sous l’effet cumulé des politiques monétaires accommodantes, de l’allongement des durées d’emprunts et il faut le dire, d’établissements qui ont dévoyé le crédit immobilier pour en faire un instrument trop peu rentable de captation de la clientèle.
    Or, l’artifice de la dette ne permettra plus de continuer à financer la croissance artificielle des prix de l’immobilier. Les taux sont déjà à un très bas niveau, les durées ont déjà considérablement augmenté. Il n’y a plus beaucoup d’espace pour encore accroître les montants de financement, sauf à prendre trop de risques et à totalement déconnecter le coût des financements du montant des prix (mur de la dette).
    Surtout, il n’aura échappé à personne que les problèmes de liquidité rencontrés par les banques sont eux aussi des problèmes de prix et de durée. D’un côté, « l’activité de transformation sur le long terme », pour reprendre une expression de Jean-Paul Betbèze, repose sur un pari de plus en plus difficile. De l’autre, les coûts de refinancement augmentent, ce qui incite à répercuter la hausse sur les taux proposés aux clients afin de maintenir les marges d’intermédiation.
    Au final et comme dans le conte, s’il s’agit de se protéger d’une crise de la dette publique comme d’une crise de la dette privée, l’immobilier pourra rapidement s’avérer aussi vain qu’une maison de paille ou de brindilles. »
    Publié par VGuerin, Les Echos
    [1] La faible rentabilité locative ne rémunère pas le risque en capital ni l’absence de liquidité, la même rentabilité étant servie sur des actifs liquides et à capital juridiquement garanti. Par ailleurs, avec des prix représentant parfois plus de 400 mensualités locatives (33 ans), la capitalisation des économies de loyers ne compense les coûts d’acquisition qu’au bout d’une période très largement supérieure à la durée de détention moyenne des biens, rendant la plus-value absolument nécessaire pour équilibrer l’opération lors du « parcours résidentiel ».

  • bralet dit :

    c chiffre sont faux il ne corresponde pas a ceux publier par la chambre des notaires

  • @bralet : Attention à bien comprendre la différence entre les chiffres annoncés ce matin par la Chambre des notaires d’Ile-de-France et ceux du baromètre mensuel MeilleursAgents.com. Les chiffres de MeilleursAgents.com sont communiqués chaque mois sur la base des promesses de vente signées par ses agences partenaires. De leur côté, les notaires communiquent sur les actes authentiques enregistrés au 4e trimestre 2011, ce qui correspond aux promesses de vente signées au 3e trimestre.
    Ainsi, la vérification des chiffres publiés hier par MeilleursAgents.com sera possible lors de la communication par les notaires des actes authentiques du 2e trimestre 2012 qui devrait intervenir en septembre prochain.
    Nous avions publié au mois de septembre une comparaison de ces deux indices pour simplifier la compréhension, vous le trouverez ici : http://cl.ly/EUl6

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