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Baromètre Meilleurs Agents au 1er janvier 2014 – Immobilier en Île-de-France : Pourquoi les prix vont-ils baisser en 2014 ?

Prix Immo 5 min.

Evolution prix immobilier 1er janvier 2014
Meilleurs Agents publie la 55ème édition de son baromètre mensuel des prix de l’immobilier à Paris et en Île-de-France.
« L’année 2013 s’est caractérisée par la réduction des volumes de transactions et des baisses sensibles des prix. Pour autant, le marché n’est pas bloqué et les prix ne se sont pas effondrés comme certains l’annonçaient ou l’espéraient.
Au 31 décembre 2013, les prix parisiens avaient en moyenne perdu -6,5% par rapport au plus haut de juin 2011 soit environ 500€ par m². Il s’agit donc bien plus d’une correction que d’un effondrement. Le scénario que nous avions établi dès janvier 2013 s’est réalisé. Alors que nous tablions sur une baisse comprise entre 0 et -5%, les prix parisiens ont diminué de -3,8% sur l’année.
L’essentiel de la baisse a été enregistré au second semestre avec une légère augmentation des taux d’intérêts, alors que la baisse des prix était atténuée au premier semestre par la baisse des taux qui a redonné du pouvoir d’achat. Malgré ces baisses de prix et des taux historiquement bas, les volumes sont restés limités. 2014 devrait suivre la même tendance : volumes réduits et baisses progressives des prix de -3 à -5%,
 » analyse Sébastien de Lafond, Président et fondateur de Meilleurs Agents.

55ème Baromètre Meilleurs Agents- Points clés :

  • À Paris les prix ont baissé de -3,8% au cours de l’année 2013. Le prix moyen du m² finit l’année à
    8 094€
  • Les prix ont baissé en décembre de -0,7% à Paris.
  • En banlieue, les baisses sur l’année 2013 vont de -5,4% en Grande couronne à -0,8% (93).
  • Les prix moyens ont baissé de -4,7% dans les Hauts-de-Seine en 2013. Seul le 94 voit ses prix augmenter en 2013 (+0,2%).
  • Les petites surfaces (1 et 2 pièces) ont baissé de -2,8% sur l’année alors que les grandes surfaces (3 pièces et plus) ont diminué de -4,7%.
  • Avec 1,2 acheteur pour 1 vendeur à Paris et moins d’1 acheteur pour 1 vendeur en banlieue, les prix ne peuvent que baisser progressivement alors que rien ne présage de modifications sensibles des autres facteurs du marché (taux, situation macroéconomique, confiance des ménages, etc.).

« Les prix des petites surfaces (1 ou 2 pièces) ont baissé de -0,5% en décembre 2013 et de -2,8% sur l’année. Les grandes surfaces (3 pièces et plus) ont beaucoup plus souffert. Leurs prix ont baissé de -0,8% sur le seul mois de décembre et de -4,7% sur l’année 2013. Plus généralement, en Île-de-France comme à Paris, les biens de plus de 500 000€ sont difficiles à vendre et voient leurs prix baisser plus fortement que la moyenne. Cette situation a contribué à faire évoluer la psychologie des vendeurs qui acceptent plus rapidement de baisser leurs prix. Les acheteurs restent sélectifs et prudents mais semblent montrer en ce début d’année un peu plus d’optimisme et d’enthousiasme qu’en fin d’année.
Notre nouvel Indicateur de Tension Immobilière (ITI) dévoilé aujourd’hui mesure le rapport entre le nombre d’acheteurs et le nombre de vendeurs actifs. Il explique en grande partie la situation du marché et sa dynamique. Alors qu’en 2010, au plus fort de la hausse des prix, on comptait à Paris 7 acheteurs pour 1 vendeur, la situation est aujourd’hui très différente. Avec 1,2 acheteur pour 1 vendeur à Paris, la tension est faible et les volumes réduits. Les acheteurs peuvent attendre, choisir et ne se décider qu’en faveur de biens de bonne voire très bonne qualité. Ces conditions ne devraient pas changer avant plusieurs mois. Rien ne présage un afflux de nouveaux acheteurs (taux et conditions d’attribution de crédit stables, manque d’appétit des investisseurs, cadre réglementaire stable) ni un soudain retour des vendeurs. Nous pronostiquons une baisse des prix de l’ordre de -3 à -5% à Paris sur l’année 2014.
En banlieue, la situation est encore plus favorable aux acheteurs. En petite couronne, l’ITI compte 0,9 acheteur pour 1 vendeur dans les Hauts-de-Seine, et 0,6 dans le 93. En Grande Couronne, l’ITI varie selon les départements de 0,5 à 0,7 acheteur pour 1 vendeur. Ces rapports très favorables aux acheteurs expliquent ¬les baisses de prix de 2013 et pourquoi les prix continueront à baisser en 2014 à un rythme proche de -7% sur un an.
Seule une variation sensible des taux pourrait modifier ce scénario. Nous prévoyons des taux stables au premier semestre 2014 et en légère augmentation au deuxième semestre, une évolution qui devrait contribuer à la poursuite des tendances 2013 sans inflexion notable,
 » conclut-il.

Des conditions de marché difficiles

Pour l’essentiel, les conditions de marché resteront difficiles en 2014. Compte tenu de la faiblesse de l’économie, les taux d’intérêt devraient rester bas. Nous tablons sur des taux stables au premier semestre, puis sur une hausse légère au second semestre. Dans tous les cas, les conditions d’attribution des crédits resteront très strictes. Il ne faut donc pas compter sur un afflux soudain d’acheteurs pour soutenir les prix.
Le cadre légal qui a fait fuir les investisseurs et les épargnants par son instabilité, sa complexité, son opacité et des règles décourageant l’achat, ne devrait pas évoluer en 2014. Comme les investisseurs institutionnels (banques, assureurs) qui ont déserté le marché immobilier résidentiel depuis 20 ans, les investisseurs privés sont en train de disparaître progressivement du marché, notamment dans l’ancien. Il ne faut donc pas compter sur eux pour relancer les prix.
Malgré quelques attraits supplémentaires par rapport au Scellier, le dispositif Duflot n’a pas atteint ses objectifs. Seuls 30 000 logements ont été vendus dans ce cadre pour un objectif de 40 000. Au total, seulement 330 000 logements neufs ont été construits en 2013 alors que l’objectif affiché par le Gouvernement était de 500 000. Rien ne permet d’anticiper une amélioration en 2014. Les élections municipales devraient même figer les politiques d’urbanisme pour les 12 prochains mois.
En 2014, l’effet qualité continuera de jouer à plein. Les acheteurs seront toujours plus sélectifs et ne signeront que pour des biens de bonne ou de très bonne qualité tout en espérant des baisses de prix. Les prix des biens avec les défauts les plus marqués devront être revus fortement à la baisse (-10 à -15%) pour avoir une chance de se vendre. Les vendeurs contraints (divorce, séparation, mutation, héritage…) et ceux qui n’ont pas trouvé acheteur en 2013 devront donc revoir leurs prétentions.
Cet effet qualité joue particulièrement sur les grandes surfaces et en général sur les biens de plus de 500 000€ qui, à Paris comme en banlieue, peinent à trouver acheteur sauf à accepter des baisses de prix supérieures à la moyenne. C’est particulièrement vrai en Grande Couronne où nous notons une baisse sensible des transactions dans les zones périurbaines. Cette baisse devrait apparaître dans les chiffres qu’annonceront les Notaires au deuxième trimestre 2014 et viendront contredire les messages optimistes affichés récemment par certains acteurs du marché pour qui l’activité « se maintient » envers et contre tout.

À propos du Baromètre Meilleurs Agents
Chaque mois, Meilleurs Agents publie son baromètre des prix de l’immobilier résidentiel à Paris et en Île-de-France, un indicateur avancé qui permet d’analyser précisément les différents marchés locaux et de donner une tendance en temps réel à tous les acteurs de l’immobilier.
Ce baromètre mensuel est calculé sur la base des avant-contrats (promesses de vente ou compromis) signés après expiration du délai légal de rétractation de 7 jours par les agences du réseau MeilleursAgents.com en Île-de-France, quand les données de la Chambre des Notaires de Paris se basent sur les actes authentiques enregistrés dans les offices notariaux. Le passage chez le notaire intervenant généralement 3 mois après la signature de la promesse de vente, ce délai explique le décalage observé entre le baromètre Meilleurs Agents et les statistiques officielles.
Depuis le lancement du Baromètre en septembre 2008, les tendances annoncées par Meilleurs Agents ont toujours été confirmées par les données des notaires quelques mois plus tard.

L'équipe scientifique de Meilleurs Agents

15 commentaires Masquer les commentaires Voir les commentaires

  • prems dit :

    prem’s ! 😉

  • Bidule dit :

    La position attentiste semble découler implicitement des pronostics de MeilleurAgents : -6% de baisse sur un an équivaut à une économie de 40€ par mois et par m², soit plus que le loyer correspondant. Cela élimine d’entrée les éventuels investisseurs restants, et pour un particulier cela laisse le temps de choisir à son gré, voire de différer à un horizon indéfini. Patientons !

  • Christophe dit :

    Le pavé vient d’être lancé : « entre -5% et 7% à Paris pour 2014 » et je peux me permettre d’accorder de la crédibilité à cette prévision. Chapeau à l’équipe et au site de se « mouiller » en annonçant cette prévision précise et plutôt difficile à entendre pour certains. En effet, – 7% sur un an, ce n’est pas rien sur 8000€ du m2. D’autant plus que tout le concept du site repose sur la crédibilité des annonces qui y sont faites…Une annonce risquée mais qui sera certainement avérée dans 12 mois.
    Merci à MA pour ces fins conseils.

  • MP dit :

    La variation saisonnière entre le T1 et le T3 va être cette année encore, très
    intéressante à regarder.
    En 2013, la hausse saisonnière avait été en IdF inférieure de moitié à ce qu’elle
    était habituellement (de mémoire, +0,7% contre +1,5% environ).
    C’est cette variation saisonnière qui donne la « température » du reste de l’année.
    Si le T3 n’est pas au dessus du T1, c’est qu’il y a un vrai problème…puisque cette situation
    ne s’est JAMAIS déroulée entre 1998 et 2007, et entre 2010 et 2013, avec l’exception de 2008
    et 2009, où les prix avaient décroché de 9% sur un an (INSEE)
    A noter que la variation annuelle de -3,8% définie par MA est quasiment identique
    à celle définie par C21 pour Paris IM (-3,9%).
    A noter également que ce score se situe bien dans la moyenne haute de la
    fourchette de baisse anticipée par MA pour 2013 (0%-5%)

  • Mathieu dit :

    Ouch ça fait mal.
    -3,8% sur un an.
    -6,5% par rapport à juin 2011. Sur 100m ça fait qd même 50000Eur.
    -5 à -7% pronostiqués pour 2013.
    Ça va commencer à être dur de couvrir les frais de notaire et d’agence à la revente. J’espère pour ceux qui ont acheté en 2011 qu’ont prévu de garder longtemps leur appart.

  • Samsam dit :

    Très bonne initiative que l’indicateur de Tension Immobilière, permettant de mieux cerner la question de l’offre et de la demande.

  • G. dit :

    Quels que soient les pronostics au final, on ne peut que se féciliter des efforts de Meilleurs Agents pour introduire des nouvelles « données d’analyse ». Chiffrer ainsi le nombre d’acheteurs par rapports au vendeurs, et estimer à quels seuils cela influe sur les prix, très bonne idée!

  • Mathieu dit :

    @G: communiquer sur l’évolution des quantités de mandats en cours de leurs agences partenaires serait pas mal non plus… mais je suppose que c’est une donnée plus sensible à leur business sur laquelle la transparence est tabou…

  • Angier-Coti dit :

    Merci de votre analyse du marche immobilier tres pertinente.
    Il serait interessant d affiner et faire aussi des previsions sur le long terme, a savoir si nous sommes dans un cycle long de baisse des prix de l immobilier ou s il s agit d une baisse des prix ponctuelle ? Merci encore pour votre analyse !!!

  • @Angier-Coti : Pour plus de détails sur nos prévisions, jetez un oeil à notre Indicateur de Tension Immobilière publié lui aussi la semaine dernière : http://www.meilleursagents.com/wikimmo/2014/01/indicateur-de-tension-immobiliere/
    À bientôt !

  • G. dit :

    @ Mathieu
    Sachant comment les autres agences immobilières font leurs « pronostics », il est un peu fort de parler du supposé manque de transparence de l’indice de Meilleurs Agents. les « haussiers » se font les gorges chaudes des chiffres complètement bidons donnés par certains groupes, alors que ces chiffres ne représentent rien de réel stastistiquement parlant.
    Histoire d’enfoncer le clou sur la situation scandaleuse de l’information immobilière en France, sachez que même mes chiffres des notaires sont truqués. Ce sont bien les seuls qui se réfèrent à des prix de vente réellement effectués, mais… les statistiques dépendent du bon vouloir des notaires de communiquer les informations ou pas, et en prime les notaires CHOISISSENT quelles ventes ils jugent « représentatives ». Autant dire que dans certaines régions, ils peuvent truquer totalement les statistiques…
    Seule une transparence publique de tous les chiffres de vente conclus permettrait d’y voir plus clair. Seulement voilà, si les chiffres étaient connus, comment certains feraient-ils pour continuer d’enfumer les pigeons?

  • IB dit :

    Bonjour,
    Pouvez- vous nous indiquer vers quelle date le baromètre des prix au 1er février sera publié ?
    Est-ce que votre objectif est de publier également le baromètre de l’ITI sur une base mensuelle ?
    Merci d’avance, et encore bravo.

  • @IB : Comme chaque mois, le prochain Baromètre des prix sera publié entre le 10 et la 20 du mois de février.
    Concernant l’ITI, il fera l’objet d’une communication spécifique deux fois par an et ne sera donc, pour l’instant, pas intégré dans notre Baromètre mensuel.

  • joe dit :

    enfin on n a plus peur d annoncer publiquement des baisses de prix, ce qui devrait mettre au fin au marche attentiste et relancer les transactions peu a peu, et sans doute meme accelerer la baisse (pour eviter aux vendeurs-speculateurs de perdre trop, d autant que la bourse remonte…), afin que le marche de l immobilier redevienne enfin ce qu il devrait être: du logement pour vivre!!! Donc dan l attente d un -20% en 2015/16 pour redevenir a des niveaux coherents (2009).
    D ailleurs contrairement a tous les barometres precedents, on ne voit plus de commentaires d agents dire l inverse!!! enfin…

  • Olivier dit :

    Bonjour,
    C’est courageux d’annoncer une baisse de l’immobilier pour 2014, si toutes les agences pouvaient suivre votre exemple.
    Car dans la réalité beaucoup d’agences laissent leurs biens pendant parfois 3 ans ou plus au même prix sans ajustement alors que le marché évolue.
    Cela démontre bien que les agences maintiennent les prix élevés pour ne pas faire baisser le prix de l’immobilier.

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