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Baromètre Meilleurs Agents au 1er mai 2012 – Immobilier francilien : légère augmentation des prix et forte chute des volumes

Prix Immo 5 min.

Evolution prix immobilier 1er mai 2012 Meilleurs Agents publie la 38ème édition de son baromètre mensuel des prix de l’immobilier résidentiel à Paris et en Île-de-France.
« À Paris comme en banlieue, le marché est proche du blocage. Le nombre de transactions est en chute de 35 à 40% selon les quartiers et les villes de banlieue. Étonnamment les prix des promesses de vente signées en avril (qui seront les actes authentiques de juillet) sont en hausse par rapport au mois précédent. Cela fait maintenant 3 mois que la baisse des prix à Paris et en première couronne est interrompue. Comment expliquer ce paradoxe ? Une fois de plus par la nature des biens qui se vendent et par la baisse des taux d’emprunt. Seuls le haut de gamme, les produits sans défaut au bon prix et les petites surfaces faciles à louer se vendent. Le reste du marché, les biens courants affichés trop chers ou présentant un quelconque défaut, ne se vendent pas. Les rares acheteurs sont extrêmement exigeants et fuient au moindre doute, » commente Sébastien de Lafond, Président et fondateur de Meilleurs Agents.
« La production de crédit immobilier est en forte chute (-38% par rapport au premier trimestre 2011 selon l’observatoire Crédit Logement CSA) ce qui confirme l’importance de la baisse d’activité du marché. Mais la concurrence des banques pour les meilleurs emprunteurs a repris et les taux ont beaucoup baissé depuis 3 mois. On emprunte aujourd’hui à 3,5% sur 20 ans contre 4% il y a 3 mois. Cela a contribué à faire monter les prix des catégories de biens recherchées. Nous notons notamment un retour relatif d’investisseurs à la recherche de petites surfaces de moins de 350 000 euros. Leur demande dope légèrement ce segment du marché dont les prix progressent à Paris de 0,9%. Inquiétés par un climat économique incertain, les propriétaires de grandes surfaces repoussent leurs projets d’achat-revente et bloquent ce marché. Sauf changement extrêmement rapide du contexte économique, rien ne permet d’anticiper une évolution sensible du marché avant plusieurs mois. Quoi qu’il advienne, les agents immobiliers doivent s’attendre à un marché durablement restreint et difficile, » conclut-il.

38ème baromètre Meilleurs Agents – Points clés :

  • Les prix ne baissent plus depuis 3 mois
  • Le volume de transactions chute de 35 à 40% par rapport à 2011
  • Seuls le haut de gamme, les biens sans défaut au bon prix et les produits d’investissement se vendent
  • Les biens de qualité moyenne d’une valeur supérieure à 350 000€ ont du mal à trouver preneur
  • Les acheteurs se rétractent fréquemment et les opérations d’achat-revente sont à l’arrêt
  • La forte baisse des taux fait monter les prix des transactions qui se concrétisent

Evolution prix immobilier 1er mai 2012

Sur un marché atone, la hausse des prix d’une partie du marché cache la baisse de la demande pour des produits qui ne se vendent pas

Selon notre analyse des promesses de vente signées au mois d’avril 2012, nous constatons une hausse modérée des prix à Paris et en région parisienne :

  • Paris : +0,3%
      1. > Petites surfaces (studios et 2 pièces) : +0,9%
      1. > Grandes surfaces (3 pièces et plus) : +0%
  • Petite couronne : +0,2%
  • Hauts-de-Seine (92) : +0,1%
  • Seine-Saint-Denis (93) : +0,6%
  • Val-de-Marne (94) : +0,0%
  • Grande couronne : +0,6%

Cependant, alors que le volume de transactions continue à chuter (-35 à -40% par rapport à 2011), de nombreux produits ne trouvent pas preneur soit parce que leur prix est trop élevé, soit parce qu’ils ne parviennent pas à satisfaire des acheteurs rares et très exigeants. La hausse de prix constatée sur les transactions réalisées cache donc une baisse potentielle des prix sur ces produits qui ne trouvent pas preneur aujourd’hui.
La faible activité du marché s’explique avant tout par un contexte économique national et international plus qu’incertain. Après les élections présidentielles, il faut encore attendre les prochaines élections législatives pour stabiliser la situation politique en France et que le gouvernement puisse éventuellement annoncer de nouvelles mesures qui pourraient influencer le marché (dispositions fiscales, encadrement des loyers…). Parallèlement, la situation de la Grèce, de l’Espagne et d’autres pays de la zone Euro est toujours source d’inquiétudes et d’instabilité. En revanche, les taux d’intérêt devraient rester durablement bas afin de soutenir l’activité malgré des taux de croissance réduits alors que l’inflation reste faible. Dans ces conditions et hors événement exceptionnel, le marché de l’immobilier ancien à Paris et en Île-de-France ne devrait pas évoluer sensiblement avant la fin de l’été voire l’automne 2012.

Comment vendre aujourd’hui ?

Sur le marché des petites surfaces (studio et deux pièces) d’une valeur inférieure à 300 000 euros et bien situés (centre de Paris, villes de banlieue les plus recherchées, zones à forte demande locative), les vendeurs peuvent trouver acquéreur à condition de ne pas être trop exigeants sur les prix et de proposer un bien de grande qualité.
En ce qui concerne les produits de plus de 300 000 euros, la plus grande prudence s’impose et la mise en vente doit être particulièrement soignée. Le prix proposé doit être le plus près possible du prix de marché. Les stratégies consistant à surévaluer le prix au-delà de +5% pour se donner une marge de négociation conduisent irrémédiablement au fiasco. La sanction est immédiate : aucun acheteur ne se présente. Il est alors indispensable de réajuster immédiatement le prix pour ne pas perdre toutes ses chances de réussite. « Un produit mis en vente n’a que deux opportunités de faire bonne impression : au moment de sa mise sur le marché et dans les 15 jours qui suivent. Passé ce délai et compte tenu de la faiblesse de la demande les chances de vendre se réduisent comme une peau de chagrin. Il est donc essentiel de bien positionner son produit dès le premier jour, » commente Sébastien de Lafond.

Acheteurs : la position de force ne permet pas tout

Les acheteurs solvables qui parviennent à satisfaire les exigences des banques bénéficient aujourd’hui de taux d’intérêt historiquement bas (3,5% dans l’ancien selon l’observatoire Crédit Logement/CSA). Compte tenu de la faiblesse du marché, les acheteurs peuvent être extrêmement exigeants pour des biens d’exception ou pour des investissements locatifs. Cependant, il est possible aujourd’hui d’acheter des biens plus courants dans d’excellentes conditions en profitant de la position de force que donne le marché (peu de concurrence à l’achat, incertitudes du marché …). « Nous conseillons aux acheteurs de ne pas se concentrer uniquement sur les meilleurs biens et de regarder les produits de moindre qualité mais sans défaut grave. Avec une bonne négociation et quelques travaux, ces biens peuvent être très attractifs, et se révéler d’excellentes affaires, » ajoute Sébastien de Lafond.

À propos du Baromètre Meilleurs Agents
Chaque mois, Meilleurs Agents publie son baromètre des prix de l’immobilier résidentiel à Paris et en Île-de-France, un indicateur avancé qui permet d’analyser précisément les différents marchés locaux et de donner une tendance en temps réel à tous les acteurs de l’immobilier.
Ce baromètre mensuel est calculé sur la base des avant-contrats (promesses de vente ou compromis) signés après expiration du délai légal de rétractation de 7 jours par les agences du réseau Meilleurs Agents en Île-de-France, quand les données de la Chambre des Notaires de Paris se basent sur les actes authentiques enregistrés dans les offices notariaux. Le passage chez le notaire intervenant généralement 3 mois après la signature de la promesse de vente, ce délai explique le décalage observé entre le baromètre Meilleurs Agents et les statistiques officielles. Depuis le lancement du Baromètre en septembre 2008, les tendances annoncées par Meilleurs Agents ont toujours été confirmées par les données des notaires quelques mois plus tard.

L'équipe scientifique de Meilleurs Agents

62 commentaires Masquer les commentaires Voir les commentaires

  • Christophe dit :

    La vraie baisse des prix pour les biens « normaux », pour les gens « normaux » (donc 90% des biens) est désormais actée.

  • Primo75 dit :

    @Christophe ça fait bien longtemps que les gens « normaux » ne peuvent plus acheter à Paris!
    Le contexte économique est très difficile et incertain et pourtant que les prix ne chutent pas comme certains pouvaient l’annoncer… Je pense que Paris est une exception et que l’on n’est pas prêt d’y voir une baisse importante : demande forte pour peu de biens et clientèle aisée.

  • Ted dit :

    Je ne comprends pas pourquoi les vendeurs ne baissent pas les prix des biens « moyens ».
    Ils ne veulent pas perdre d’argent, mais en attendant ils ne vendent pas leur bien !!
    Comme si ils pensaient que le marché allaient remonter dans quelques mois !!! ???

  • Christophe dit :

    Effectivement, Paris n’est pas la France. En tant qu’individu standard « normal » puisque c’est le mot à la mode… Je me fiche bien de l’intramuros. Il s’agit uniquement d’un marché de spéculateurs ou de provinciaux qui phantasment d’être des Waren Buffet en herbes. Cela dit, si le marché se retourne, j’estime que la chute sera d’autant plus forte en intramuros qu’il n’est pas sain.

  • Primo75 dit :

    @Christophe J’ai acheté en début d’année à Paris et non je ne suis ni un spéculateur, ni un provincial rêvant d’être un Waren Buffet. Je suis juste un amoureux de cette ville qui compte y vivre pour encore de longues années. Par contre je ne me considère pas comme « normal » ayant des revenus plus élevés que la moyenne
    Je n’ai pas acheté pour faire une plus-value, j’ai acheter pour y vivre. Comme quoi l’idée que tu te fais du marché parisien n’est pas entièrement vraie.

  • allforfashion dit :

    Bonjour, chute des volumes de 40%, des boomers et autres rentiers qui achètent pour planquer leur argent dans la pierre + qqes accédants qui vont se faire pigeonner, les -30% sont déjà actés pour dans 3-4 ans. d’ici là la location est beaucoup plus rentable que l’achat, qqes petits calculs sur excel et vous comprendrez ce que peut être le negative equity. Bisous, ne croyez que le bon sens, la France n’en a plus, surtout dans l’immo.

  • Primo75 dit :

    @alforfashion Ca fait 10 ans que je lis ça sur internet : qu’il ne faut surtout pas acheter, que les prix vont chuter de 40%,… et aucune chute sur Paris! On se demande qui sont les vrais pigeons ^^

  • Incompréhension dit :

    En effet, le marché parisien était totalement spéculatif, maintenant c’est le retour à la réalité. Il n’y a plus de volume et aucunes issues.

  • Christophe dit :

    @primo75. J’ai bien évidemment grossi le trait en parlant de provinciaux et de spéculateurs. Pour autant, « être amoureux de Paris » veut tout dire. La passion dépasse la raison…Par ailleurs, même avec de très gros revenus, il est devenu impossible d’acheter sur Panam à moins d’avoir un sérieux coup de pouce de la famille (c’est ce qui concerne 95% des primo sur Paris). Bref, où sont les individus solvables si les investisseurs se détournent du marché dans une tendance négative? Enfin, libre à chacun d’acheter un bien susceptible de baisser de 20% dans les 2 ou 3 ans quand la location aurait permis de perdre moins. Mais ça n’engage que moi.

  • pierre dit :

    La plupart des parisiens ne quitterai Paris pour rien au monde. Ou quand il le font, ils finissent par y revenir. Moi-même, je m’y suis habitué et je déprimerai de vivre ailleurs. Dans ces conditions, on ne pense pas à vendre, mais éventuellement à racheter dans Paris.
    Mais avec des prix aussi élevés, les frais (notaires + agence) pour changer d’appartement pour un bien équivalent sont tels que cela ne vaut pas le coup et on préfère ne pas bouger et donc ne pas vendre…

  • Incompréhension dit :

    Une telle chute des volumes va rapidement entrainer un décrochage des prix. C’est imparable.
    2011 n’ayant pas été une année exceptionnelle en terme de volume, une baisse supplémentaire de 35% ou 40% signifie que les volumes sont historiquement plus bas que pendant les crises de 1991-1997 ou de 2008-2009.

  • Nanou dit :

    J ai visite plusieurs appartements a Paris a des prix de vente affiches très en dessous de vos estimations. Dernier en date a un prix de vente 20% sous votre estimation, pourtant notée 4/5, alors même que le bien en question est plutôt au dessus de la moyenne en terme d’exposition, de vue, etc..La baisse des volumes de vente sur les biens non exceptionnels perturbe peut être votre algorithme de détermination des prix

  • Primo75 dit :

    @pierre Tout est dit!
    @Nanou Tu peux mettre un lien vers une annonce avec un prix de vente 20% sous l’estimation de ce site?

  • Chevallier dit :

    Les prix de l’immobilier auraient déjà du baissé en 2008. Ce sont les dispositifs mis en place par le précédent gouvernement (dispositif Scellier, PTZ, défiscalisation des intérêts d’emprunts) couplé à des taux d’emprunts extrêmement bon marchés qui ont alimentés de manière artificielle la hausse de ces 4 dernières années.
    Aucun dispositif ne pourra être mis en place pour soutenir le marché car nous n’en avons plus les moyens et la priorité des banques à l’heure actuelle est de limiter leurs expositions aux risques, raison pour laquelle, elles ne distribuent du crédit qu’au « bon profil »
    En conclusion: un retournement total du marché est peu probable mais une correction est maintenant inéluctable.

  • Incompréhension dit :

    @ Chevalier, je crains que le retournement soit déjà total.
    Les volumes de ventes à Paris seraient les plus faibles jamais enregistrés et presque uniquement constitués de petites surfaces, le marché est bloqué.
    Les vendeurs surfent toujours sur l’euphorie des année 2010-2011, mais le retour sur terre va être rude, il n’y a plus de filet de sécurité.

  • Christophe dit :

    Soyons clair. Si seuls les biens de haut standing valant 20% ou 30% de plus qu’un bien à surface et quartier equivalent présentant un défaut se vendent. Donc rentrant dans les statistiques (-40% sur les volumes). Le baromètre aurait du monter de 20% ou 30%. La baisse de 20% 30% n’est donc pas qu’anticipée. Elle est effective.

  • Jean-Pierre dit :

    La nouvelle taxation des pluvalues est très pénalisante pour les propriétaires qui ont un bien depuis 10 à 20 ans. Je pense que beaucoup de propriétaires espèrent que cette mesure sera abrogée par le nouveau gouvernement (voir promesses de Hollande).
    Moins d’acheteurs et moins de vendeurs, personne ne fait de bonnes affaires.

  • pierre dit :

    ça monte, donc ça baisse ! (?) Je crois avoir déjà lu ce raisonnement tordu il y a 3 ans (si si, regardez). On connaît la suite…

  • ted dit :

    Je pense que la balle est maintenant coté acheteurs. A eux de proposer d’acheter les biens à 20% en dessous du prix de vente pour faire chuter les prix.

  • Antoine dit :

    Si la désficalisation de la plus value sur les cessions d’immobilier secondaire au bout de 22 ans (contre 30 ans aujourd’hui, 15 ans auparavant) est actée par le nouveau gouvernement comme promis, dans un marché qui commence à sentir le retournement, certains biens devraient revenir sur le marché, et pas avec des prix à la hausse. Ca c’est très probable.
    Mais si le gouvernement a besoin de davantage de rentrées de fonds pour tenter de s’approcher des 3% de deficit budgetaire en 2013, alors il pourrait s’intéresser aux résidences principales, et alors les propriétaires hesitant vont se précipiter sur le marché pour demenager sans payer cette imposition. Le marché va alors se débloquer complètement, à la baisse forcément. Ca c’est moyennement probable, mais possible.
    Quant aux taux, éléments déterminants de l’évolution du prix de l’immobilier : si le gouvernement n’arrive pas à réduire son déficit budgétaire, la note de la France sera dégradée, les taux vont monter (oui, je sais, c’est l’inverse aujourd’hui), et les prix vont mécaniquement baisser. Ca n’est pas probable en grande ampleur, mais de façon relative, ça l’est bien plus.
    Rappelons que le gouvernement a comme objectif de faire baisser le prix de l’immobilier.
    Beaucoup d’éléments moyennement négatifs, mais qui sur qq années vont tous dans le même sens négatif. Comme le rappelait « allforfashion », à Paris, la location est plus rentable que l’achat à Paris aujourd’hui (elle était très rentable quand les prix montait). J’ajouterai que la location aujourd’hui à Paris est non seulement plus rentable, mais aussi beaucoup moins risquée (cf negative equity cité par « allforfashion ds le même message).
    Qui encore veut prendre de tels risques de perdre une bonne partie de son patrimoine ds l’immobilier avec en contrepartie des probabilités de gain qui n’ont rien à voir avec celles il y a 10 ans ?

  • gb dit :

    @Pierre, you insist that because you’ve heard the reasoning, and it didn’t transpire according to the expectation connected with it, then, it must be that similar reasoning is simply not applicable.
    Have you heard of cyclicality and economic cycles?
    In that sense the young in France will not fill a demand cycle to bid properties from boomers at rising prices. I don’t want to digress, but I was just wondering if you think age and demography are real or illusory factors as well.
    There are cycles and phases. As the broad US and UK markets suffered severe corrections, the market in Paris stood strong because of low debt, pent up demand and yet untapped monetary and fiscal incentives. These have transpired.
    The 2008 crash motivated French authorities to implement the good old ‘tax credit’ and ‘cheap credit’ that the US and UK knew well. Since there’s scarce supply, prices apreciated in great excess of what ensued in other developed markets.
    In this NEW phase, (in which investories have cleared along the policy backlash at world economic contraction), definitive adjustments must come down as propperly reasoned by the folks in this discussion.
    I have seen Pierre’s dogma in many many circumstances. He owns an apartment and is basically praying that it won’t come down in value. But implicitly it already has. Now it’s true that owners and sellers can be notoriously stubborn, producing great elasticity of supply. So prices will correct in a slow grind.
    I remember a hairdresser in Los Angeles who believed she was going to be rich buying stocks 1999. It was the dogma of the ‘buy and hold’, ‘bet on America’ and ‘in the long run equity always apreciates’. This was flowwoed by ‘homes are always a good investment’, and ‘prices will never come down’.
    These are all truths that become cemented along some period of time, and given all the insecurity we experience, we pin our hopes and wish that the pattern we know will extend itself…(dot, dot, bust).
    The problem is that by the time these patterns reach Pierre and the Hairdresser, and there’s evidence of irrational dogma, the phase upon which the pattern is premised is exhausted. So: dot, dot, dot, (may be dot), ???. It aint a steady stream!
    I have to go. Fundamental reasoning has been carried out perfectly by Incomprehensible and Chevallier. Just wanted to remind Pierre that there are Ups and Downs in the world. Pray! But Paris is not immune to distinct market forces and their evident direction.

  • Yan dit :

    Bonjour,
    Je suis un acteur de ce marché en tant que conseiller immobilier dans un des plus grands réseaux d’agence Français.
    Je trouve toutes vos analyses assez éloignées de la réalité.
    Le marché est morose en ce moment, non pas parce que les parisiens ne peuvent plus acheter mais d’une part parce que les acquéreurs se font miroité une baisse importante des prix (médias, …) et d’autre part parce que nous sommes très pauvres en offres.
    Conséquence direct, une chute importante du volume de transaction.
    La majorité des offres sont actuellement au dessus du marché soit parce que certains confrères veulent prendre du mandat à tout prix en surestimant les biens, soit parce que les rares vendeurs qui acceptent de vendre sont gourmands et augmentent le prix de vente par rapport aux estimations.
    Les appartements qui se vendent sont ceux dont les propriétaires ont suivi les conseils d’agents sérieux.
    Les autres restent sur le marché pendant des mois et finissent par ne plus se vendre malgré des baisses de prix significatives et viennent polluer les offres intéressantes sur internet.
    La faible quantité d’offres ne rassure pas les vendeurs qui préfèrent attendre de trouver leur future acquisition avant de signer un mandat et d’autres attendent un allégement de la loi sur les plus values.
    Les acquéreurs font des offres de plus en plus basses prétextant que le marché va s’effondrer (pur spéculation déconnecté de la réalité et pour imager ma pensée, est ce que vous proposez en caisse un prix inférieur à l’étiquette lors de l’achat d’un PC ou d’un Smartphone en prétextant que 6 mois plus tard il aura perdu 1/3 de sa valeur (et pour le coup basé sur des faits concrets). NON.
    Le déficit d’offre par rapport à la demande sur Paris maintiendra des prix élevé.
    Les taux devraient être maintenus à un niveau relativement bas.
    Rappelons que nous sommes également une capitale où le prix au m² est bien inférieur à la plus part des capitales des pays comparable à la France.
    Je suis de ceux qui pense qu’il faut acheter au prix du marché du jour et que tout ceux qui parle d’une baisse comme d’une hausse ne sont finalement que de simple spéculateur et que ces gens la n’ont pas de vrai projet. A toujours vouloir attendre le bon prix, on ne fait rien. Si j’ai un besoin aujourd’hui j’achète et je fais un tour du marché présent pour acheter au bon prix. Ca marche pour l’immobilier mais pour tout le reste aussi.
    Pour mémoires, ceux qui attendaient une baisse en 2007 suite à la crise des sub-prime se sont bien mordu les doigts quand 5 plus tard les prix se sont envolé de 50%.
    A bon entendeur.
    Yan

  • Yan dit :

    J’ajoute un petit point pour Antoine : s’il est vrai que l’état a besoin de rentrer de l’argent, il n’a aucun intérêt à bloquer encore plus le marché de l’immobilier car le premier à payer de ce ralenti c’est l’état qui encaisse en moyenne 6% des ventes enregistrées en taxes. Donc 30 à 40 % de vente en moins, c’est des millions que l’état n’encaisse pas. Il a donc tout intérêt à débloquer le marché et non à l’aggraver.

  • ted dit :

    @Yan
    Si tu es dans l’immobilier, c’est normal que tu aies intérêt à ce que les gens achètent au prix et n’attendent pas…!
    Je suis très content d’entendre que les acquéreurs font des offres de plus en plus basses. Ils ont entièrement raison! C’est comme ça que les prix baisseront.
    La comparaison avec les prix en caisse me semble complètement absurde mais bon…

  • Incompréhension dit :

    @ Yan,
    Surement une déformation professionnelle, mais selon vous c’est toujours le bon moment pour acheter. C’est de bonne guerre!
    il y a une vraie crise de confiance qui fait que le vent est en train de tourner.
    L’offre et la demande sont très fluctuantes.
    Potentiellement beaucoup de monde veut habiter à Paris, c’est indéniable, mais encore faut il en avoir les moyens et la confiance: de 91 à 97, personne ne voulait acheter.
    La rentabilité locative est médiocre et condamnée par le blocage des loyers et les primos sont exclus.
    D’autre part, renseignez vous avant d’affirmer que Paris n’est pas chère. C’est une contre vérité, à part Londres aucune capitale comparable n’est plus chère, même Manhattan est moins chère que Paris!
    Remarquez que dans presque toutes les capitales la rentabilité locative est meilleure qu’à Paris, y compris à Londres.

  • Steven dit :

    @Antoine : C’est le taux de refinancement de la BCE qui influe les taux pratiqués par les banques pour un prêt immobilier et non les taux d’emprunt obligataires de la France.

  • pierre dit :

    @steven : Le taux de la BCE influe sur les prêts à taux variable uniquement. Les taux obligataires de la France influent sur les taux fixes. En conséquence, la récente baisse des taux sur les obligations françaises augure d’une prochaine baisse des taux sur les prêt à taux fixe.
    Pour ce qui est de l’évolution des prix, je ne suis pas devin mais les auteurs des autres commentaires non plus. On verra dans quelques années, mais je pense que la situation et les commentaires seront les mêmes qu’aujourd’hui. Et je peux rassurer gb car mon appart s’est valorisé de plus de 50% depuis que je l’avais acheté. J’ai donc de la marge à la baisse… Qu’est ce ça change pour moi ? Rien, si ce n’est d’avoir préparé ma retraite et d’avoir une sécurité en cas d’accident de la vie…

  • Christophe dit :

    @Yan, votre diagnostic semble pertinent au début sur l’influence des médias et des « modes » concernant le marché. Je vous rejoins également sur l’enrayement des transactions car il n’existe pas d’offre satisfaisante pour les propriétaires qui souhaitent acheter un bien qui leur convient avant de vendre.
    En revanche, votre analyse et vos recommandations sont bien plus discutables. En effet, je ne comprend pas ce qu’il y a d’anormal à négocier un prix de 15% ou 20% si le prix est surestimé d’autant comme vous dites. Concernant les médias et les modes, cela marche dans les deux sens. En effet, cela fait 10 ans que l’on entend que ça va monter. Ce qui a entraîné une ruée complètement irrationnelle vers limmobilier caractérisée par des petits porteurs qui investissent dans des taudis à prix d’or sans aucune rentabilité locative mais dont la valeur augmentait gentiment (ivres et fantasmant une valeur fictive de leur patrimoine). Et comme vous aimez bien les images. Si je vous vends un litre d’essence a 25€, vous n’en voudrez pas. Mais si je vous assure que quelqu’un vous le rachètera à 50€ dans 6 mois, vous acceptez le deal. L’immobilier c’est pareil et ça marche aussi dans les deux sens. Concernant les propriétaires qui ne ne trouvent pas de biens corrects à acheter avant de vendre, cela se traduit par une offre trop chère pour ce qu’ils souhaitent. Enfin, si aucun acheteur accepte le prix demandé, et bien c’est ainsi qu’est le marché…fluctuant à la baisse. Et j’attend toujours que l’on me démontre rationnellement le mythe de la pénurie d’offre en dehors des aspects spéculatifs. Ce qui a été infirmé plusieurs fois de manière crédible.
    Pour ce qui est des recommandations sur les prix à accepter, les intérêts de mes revenus ne me pousse pas a en faire…

  • gb dit :

    Prices dropped between 1991 and 2002. Its not without precedent.
    The period following 2007 was ideal for apreciation. No surprise there as authorities eased on both fiscal and monetary. Now is when the trend is evidently exhausted for various fundamental reasons.
    Its not ‘speculateurs’. Some people have to decide on the basis of managing wealth. And Paris is an inferior investment to various other alternatives.
    Sure of the accomodative backlash following the 2007-2008 debacle, I waited and sold my 96 m^2 in an hoteil at the Marais in November 2011. Bought the dollar at 1.34. Just bought EUR at 1.23. Anyway I’m super happy I sold.

  • oim75018 dit :

    Oui, Paris est chère mais comment ça pourrait en être autrement ? C’est une très petite ville au regard d’autres capitales, il y a donc peu d’offre par rapport à la demande. Si on ajoute à ça son « aura » international qui attire les investisseurs et donc qui déconnecte les prix de la tendance nationale. Et pour finir, la baisse du niveau de vie des français…
    Effectivement : Paris reste inaccessible pour un majorité.
    À tout cela, et à tous les aigri de frustration, j’ai envie de dire : Et alors ? C’est la loi du marché, c’est comme ça !! Que peut-on y faire, à part de l’interventionnisme malsain et qui sera de toute façon contre productif.
    Personnellement j’ai acheté un appartement de 80m2 dans le 18ème en 2009 et je suis loin d’être un cadre supérieur. Comment j’ai fait ? Ben c’est assez simple, j’ai acheté une maison en 2003 à 75000€ à la campagne dans l’Oise quand j’avais 23 ans. J’en ai chié pendant 6 ans à me taper le train pour aller bosser à Paris et à retaper la maison. J’ai ensuite revendu à 200 000€ ce qui m’a fait un apport suffisant pour acheter un appart de 80 m2 à 315 000€. Et il a pris pas mal de valeur depuis…
    Comme quoi avec un peu de réflexion, d’ambition et de courage pour bosser un peu ben tout est possible !! Faut arrêter de ronchonner, d’être jaloux et d’attendre que tout tombe du ciel. Faudrait plus gueuler pour que des transport en commun dignes de ce nom soient enfin mis en oeuvre pour désenclaver Paris. Enfin c’est mon avis…

  • CHRISTIAN dit :

    Bonjour,
    Si on veut que cela bouge, il faut que l’ensemble des acheteurs s’alignent et refusent d’acheter à X++++ % de hausse. Utopie ou non…
    Tant qu’il y aura des individus qui mettent la main au porte monnaie et achètent sans raison au dessus d’un prix logique, ces derniers ne baisseront pas… bien de qualité ou non.
    Je pense qu’il faut vraiment de grandes campagnes de sensibilisation, du préventif, de la communication forte par les associations de consommateurs pour que les choses bougent. En clair « facile à dire » si tout le monde – sans exception – communique des promesses d’achat à – 20 voir – 30% du prix proposé par exemple, la donne changera peut-être. Je ne veux pas être révolutionnaire mais il faut une réelle prise de conscience, se donner le mot, etc…
    Il y a une pénurie d’appartement à Paris OUI mais refusons les prix proposés…ils n’ont plus acune logique avec l’économie.
    De nouveaux programmes neufs (et par forcément de belle qualité dans les matériaux de construction choisis… on verra 2 après…) sont proposés dans les arrondissements populaires à plus de € 10’000,– le m2 et ça se vend quand même!
    C’EST REDONDANT MAIS REFUSONS D ACCEPTER CES PRIX… si tout le monde bouge, un effet se produira peut-être.

  • pasc dit :

    Je trouve que le fait que les rares acheteurs soient de plus en plus exigeants soit assez défendable.Surtout quand on voit l’état de certains biens sur le marché.
    Je pense que le home staging peut être une solution car cela permet aux vendeurs de vendre vite au prix du marché en investissant très peu! Finalement tout le monde est gagnant:le vendeur qui vend vite à bon prix, l’agent immo, le home stager !
    C’est un métier qui prend de plus en plus ses marques en France, alors que dans d’autres pays (Etats-unis,Angleterre…etc) 90% des biens immo se vendent comme cela !
    Merci aux agents immo d’y penser !

  • Primo75 dit :

    Je suis entièrement d’accord avec @oim75018 et @Yan ! Ca change des discussions niveau café du commerce…
    Paris est une ville au rayonnement international donc très convoitée, dans le même temps c’est une ville très PETITE pour un capitale. Et donc peu d’offres pour beaucoup de demandes = des prix élevés! Ca s’appelle la loi de l’offre et de la demande. Ceux qui croient à une grosse baisse des prix à Paris peuvent continuer à rêver… Mais s’ils veulent vraiment devenir propriétaires ils feraient mieux de s’acheter un toit en banlieue au lieu d’attendre indéfiniment qu’un appartement dans Paris leur soit accessible…
    @CHRISTIAN : Et pourquoi pas -50% tant qu’on y est? lol Mais de quoi parles-tu? Un prix logique n’existe pas! Tu confonds prix logique avec prix dont tu rêves… On pourrait aussi tous boycotter la baguette chez le boulanger jusqu’à ce qu’il la baisse de 30% lol Pourquoi veux-tu que des gens qui achètent en ce moment renoncent à le faire alors qu’ils ont les moyens? Encore quelqu’un qui veut que les prix baissent pour pouvoir acheter. C’est pas comme ça que ça marche tu sais. Il faut viser un bien selon ses moyens et non au-dessus sinon tu n’achètes jamais!

  • CHRISTIAN dit :

    Oui je comprends tout à fait la remarque… c’est comme avec l’Euro les prix des denrées alimentaires ont augmenté sensiblement et on continue à consommer et on s’en fiche de payer les fraises équivalent 120 francs le kilo… parce que l’on a les moyens, désolé pour l’échange extérieur au sujet… Je suis tout à fait d’accord il faut viser un appartement selon ses moyens… et effectivement il y a des gens qui ne regardent pas au prix, Je suis Parisien, j’habite à Paris, nous sommes un couple de cadre moyen et supérieur… nous avons acheté il y a 5 ans 70 m2 avec travaux à 280 K€ dans le 12ème sud FAI… nous avons été très patient, proposé une offre sur une agence à K€ 230,– l’appartement nécessitait tout de même travaux… naturellement cela n’a pas été accepté tout de suite… ils nous ont pris pour des rigolos…nous avons osé le faire et casser la règle.. au final chance ou pas, l’acte fut signé. Nous avons des amis qui souhaitent acheter… idem même process proposer des offres bien en dessous du prix (bon dans 1 certaine limite… on ne va pas à – 50%…) après c’est vrai il faut être patient, mais nous osons, ils osent… ça ne marche pas tout de suite forcément… voilà pour notre expérience.

  • Primo75 dit :

    Bien sûr qu’il faut essayer de négocier, mais concernant la marge négociable cela dépend du prix de mise en vente. Pour pouvoir acheter à -20 ou -30% il faut que le vendeur ait nettement surévalué son bien par rapport au prix du marché ce qui devait être le cas lors de ton achat. J’ai acheté un appartement à Paris en début d’année, nous avions fait une offre à -5% par rapport au prix de mise en vente. Elle a été accepté mais nous étions à seulement 5000 € au-dessus du mieux disant suivant. Alors c’est bien joli mais à vouloir trop négocier les biens nous passent sous le nez… (Ca a été le cas avec 3 autres biens que nous convoitions en nous contentant au + de -10% sur le prix affiché). La loi de l’offre et de la demande!

  • loulou dit :

    Tout à fait d’accord avec Christian, pour ma part, je ne fais que des offres à au moins – 15 % (voire – 20). Pour l’instant, toujours rien d’accepté mais ça finira par arriver un jour, c’est juste une question de patience (mieux vaut rester en location dans un appart sympa que d’acheter une merde dans laquelle on serait coincé le restant de ses jours). En tous cas, ce que je peux vous dire c’est que rien ne se vend sauf les biens sans aucun défaut, les autres restent sur le marché avec leur prix de vente affiché à un montant grotesque : ce ne sont pas les investisseurs locatifs qui vont les acheter lorsque le rendement brut n’est que de 1 % (autant dire qu’il faudrait être dingue pour se mettre en negative equity direct !!!), ni les primos qui, même avec un super salaire, n’entendent pas habiter dans une cage à lapin avec leur famille actuelle ou à venir….Pour les secundos, ils ne bougent plus beaucoup compte tenu de leur situation « précaire » (peur du chômage etc) et du contexte économique. La chute du nombre de ventes est inouie à Paris, c’est du jamais vu à l’heure actuelle (plus de trois fois moins de ventes mensuelles depuis mars 2012 comparé aux années antérieures)….Autant dire, que les vendeurs parisiens peuvent continuer d’afficher leur prix totalement inabordables, ils ne sont pas prêts de vendre et ce qui est « drôle », c’est qu’ils ne pourraient même pas les racheter si les prix avaient été du même ordre de grandeur quand ils les ont acquis, ils sont persuadés que les gens ont des salaires 5 fois supérieurs aux leurs et que c’est du net d’impôt (c’est sûr, les impôts n’augmentent pas et n’ont pas vocation à augmenter !!)……On marche sur la tête, la chute va être dure pour ceux qui pensent être assis sur un tas d’or.

  • Primo75 dit :

    @loulou Ils ne sont peut-être pas près de vendre mais toi tu n’es pas près d’acheter! lol

  • pierre dit :

    230 ke 70 m2 dans le 12ème ? ça fait rêver. ça fait du 3200 au m2. C’est bizarre, même les endroits les plus pourris font plus du double… Je ne savais pas que les prix avaient plus que doublés en 5 ans. C’est inutile de faire de l’intox sur un forum, je ne pense pas que le marché de l’immobilier y réagisse… Mais bon, tu peux toujours essayer, on ne sait jamais…

  • gaston dit :

    je recherche un bien , mais je ne veux pas acheter au prix fort.
    Dans une même zone ce sont les mêmes pavillons , il y a des modèles avec 3 et 4 chambres .
    Récemment un acheteur a acquit une maison 3 chambres …
    sauf il y a des travaux à faire : cuisine , porte d’entrée , …. la maison est mitoyenne des deux cotés , cette maison affichée légèrement moins chère que les 4 chambres sans travaux.
    Travaux + maison 3 ch > au prix d’une maison avec 4 ch état correct ou très bon …
    Tout cela pour dire que le marché est bizarre il y a encore des gens qui achètent sans réfléchir ce qui fait garder la côte de l’immobilier …

  • Nanou dit :

    Ne vous fiez pas trop aux estimations du site, Mon offre sur un appartement a Paris 16e vient d être acceptée par les vendeurs a -27% par rapport a l estimation meilleurs agents ! Celle ci étant notée 4/5 !

  • ted dit :

    Merci pour l’info, ca ne m’étonne pas. Ca devrait arriver de plus en plus.
    Bravo à toi

  • Primo75 dit :

    @Nanou Tu a payé combien et pour quelle adresse?
    Rez-de-Chaussée? Travaux importants à réaliser?

  • Nanou dit :

    C est un dernier étage vue dégagée, avec travaux classiques lors d une succession..électricité, sols, sanitaires, cuisine.
    La question que je me pose, est ce que ça a réellement baisse ou est ce que les estimations de meilleurs agents sont gonflées ? C est normalement base sur les ventes des notaires.

  • Xavier75 dit :

    Je pense que les estimations sont gonflées. Je suis propriétaire d’un 105m² entre la place d’Italie et la butte aux cailles, au dernier étage avec vue très dégagée. L’outil de meilleursagents m’indique un prix entre 950.000 et 1M euros.. or dans les agences du coin, c’est plutot 820.000 euros leur estimation.. (ce qui est déjà énorme en comparaison du prix d’achat il y a 15 ans!!).
    Il me semble que le fait que ce soit un dernier étage fausse les estimations de l’outil d’évaluation : ca doit rajouter un petit pourcentage de plus-value, qui sur des gros chiffres comme ceux là donne des abérations au final.

  • Primo75 dit :

    @Nanou @Xavier75 Pourquoi généralisez-vous sur des cas particuliers…?
    @Nanou Et donc tu peux donner l’adresse et le prix au m² de l’achat? Merci.

  • Nanou dit :

    Parce que j ai visite plusieurs biens dans le 16e a des prix très inférieurs a l estimation meilleurs agents. J avais mis une annonce dans les commentaires mais elle a ete supprimée..
    L appart en question c est 9000 eur/m² près du jardin du Ranelagh

  • Nanou dit :

    Même en changeant l étage, meilleurs agents l estime a 12 000 eur/m² ce qui me semble n importe quoi ..

  • Nanou dit :

    Même en changeant l étage, meilleurs agents l estime a 12 000 eur/m²

  • Romain dit :

    Bonjour à tous,
    Vous remarquerez qu’ils ne suppriment pas que les messages…. Les forums ont également disparu du site….
    A bon entendeur ;o)

  • ted dit :

    Alors ça c’est la meilleure pour la disparition des forums!!!
    En plus c’est la qu’il y avait leur explication farfelue sur pourquoi ils tenaient aussi compte des prix des appartements non vendus etc….

  • Petrogaz dit :

    @Primo75
    Pourquoi vous stressez ainsi à poser des questions à tout va?
    Si vous êtes si sûr de la qualité de votre investissement contentez-vous en !
    (mais à votre place je m’en poserai des questions, surtout au moment de payer ma mensualité gonflée d’intérêts…)

  • Primo75 dit :

    @petrogaz Ca s’appelle une conversation lol Il n’y a pas que ceux qui n’achètent pas qui ont le droit de discuter du prix de l’immobilier. Je lis des choses qui me donnent envie de réagir alors je le fais. Ca vous embête tant que ça? « mensualité gonflée d’intérêts » oui oui c’est le principe d’un prêt. ^^

  • Fred dit :

    Oui c’est vrai qu’il y a plus de forum et ca supprime des messages (j’avais un lien pour illustrer un propos et il a été supprimé ;-( ).
    Meilleurs agents a le mérite de divulguer l’évolution des prix mais si ils ont toutes les données statistiques, ils devraient par exemple montré la distribution en % des ventes par prix (par tranche de 50 000 par ex) ou par m2 (pour voir ce qui se vend) et si possible l’évolution des écarts entre prix affichés et prix de vente ainsi que les délais. Je serais curieux de voir ses statistiques. Car une moyenne d’évolution des prix c’est bien, mais c’est pas assez pour se faire un réel avis sur l’état du marché, ce qui se vend et à combien.

  • @Fred : L’évolution des prix n’est évidemment pas suffisante pour fixer un prix de commercialisation, c’est pourquoi nous proposons un Rapport d’évaluation complet aux propriétaires souhaitant vendre leur bien immobilier avec MeilleursAgents.com. Nous organisons la visite des deux meilleures agences du quartier puis réalisons une étude de marché personnalisée en fonction des deux avis de valeur collectés auprès de nos partenaires. Ce Rapport d’évaluation contient l’ensemble des données que vous venez de citer, l’objectif étant de permettre au propriétaire de fixer un prix de vente au plus près des tendances du marché. Plus d’informations ici :
    http://www.meilleursagents.com/estimation-immobiliere/estimation-agences/

  • ted dit :

    et c’est pour quand le barometre au 1er juin ?

  • Christophe dit :

    @fred. Comment veux tu faire une statistique s’il n’y plus de transaction

  • ils sont en train de lâcher leur modèle…bientôt ils s’aligneront sur les chiffres des notaires… leurs chiffres paraissaient en début de mois, maintenant c’est à la fin, bientôt ils retomberont sur le décalage de trois mois des notaires.

  • Bonjour à tous,
    Depuis septembre 2008, le baromètre MeilleursAgents.com a toujours été publié en fin de mois, voire en début de mois suivant, à l’exception du baromètre au 1er septembre qui étudie les évolutions des prix des mois de juillet et août, diffusé, lui, début septembre (http://www.meilleursagents.com/a-propos/espace-presse).
    Le baromètre au 1er juin sera en ligne lundi matin (2 juillet), il étudiera les variations de prix constatées au mois de mai avec 5 mois d’avance sur la Chambre des notaires de Paris dont la dernière communication concerne les avants-contrats enregistrés au 4e trimestre 2011.
    Par ailleurs, vous constaterez que nos estimations de prix ont d’ores et déjà été mis à jour au 1er juin pour toute la France : http://www.meilleursagents.com/prix-immobilier/

  • Primo75 dit :

    Merci @JulesLatournerie, vous faîtes taire les 2 Paco Rabbanne que sont « Christophe » et « autre Dubitatif ».
    J’ai consulté les prix mis à jour au 1er juin et je vois que les prix augmentent encore à Paris!

  • En avant-première, les variations observées en IDF au mois de mai sont affichées sur notre page Facebook : https://www.facebook.com/meilleursagents
    Notre analyse sera disponible demain matin dans la rubrique « Actualités ».

  • Petrogaz dit :

    @Primo75.
    Non, selon meilleurs agents Facebook ils ont perdu 0.3% sur Paris (hors inflation).
    Je comprend le stress.

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