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Baromètre Meilleurs Agents au 1er mai 2013 – Immobilier francilien : baisse des taux et demande saisonnière interrompent la baisse des prix

Prix Immo 5 min.

Evolution prix immobilier 1er mai 2013 Meilleurs Agents. publie la 48ème édition de son baromètre mensuel des prix de l’immobilier résidentiel à Paris et en Île-de-France.
« La baisse des prix attendue, souhaitée, annoncée s’est à nouveau interrompue en avril 2013 ! » déclare Sébastien de Lafond, Président et co-fondateur de Meilleurs Agents.
« Au mois d’avril, les prix de l’immobilier ancien ont légèrement augmenté en Île-de-France à l’exception de la Seine Saint Denis (93). À Paris, les prix sont stables avec une légère baisse des petites surfaces (-0,2%) et une hausse sensible mais saisonnière des grandes surfaces (+0,5%). Les prix ont augmenté de +0,2% en Petite Couronne et de +0,1% en Grande Couronne.
Les volumes de transactions sont au plus bas mais ne diminuent plus. Le marché reste principalement alimenté par des propriétaires contraints de vendre pour des raisons familiales ou professionnelles. Sur ce marché étroit, le prix est le facteur essentiel de réussite ou d’échec d’une vente. Les acheteurs utilisent pleinement les informations de plus en plus précises dont ils disposent et se comportent de manière assez « binaire » face à une offre considérée comme « au prix » ou trop chère. Ils savent exactement ce qui est disponible sur le marché et savent estimer précisément le prix réel de chaque bien. Les vendeurs qui positionnent leurs biens plus de 5 à 7% au-dessus du prix de marché ne reçoivent aucun appel d’acheteurs et pensent à tort que la demande est absente. En revanche, nous continuons de vendre des biens correctement positionnés en quelques jours.
La baisse des taux que nous annoncions le mois dernier aura bien lieu après la diminution du taux directeur de la BCE. Mais les conditions d’attribution des crédits restent très strictes et peu de ménages peuvent aujourd’hui en bénéficier. Cette baisse continue des taux est la principale cause de la stabilité des prix. Les autres facteurs sont la faiblesse de l’offre et le surcroît saisonnier de la demande pour les grandes surfaces. Il nous paraît probable que les prix se maintiendront à un niveau élevé jusqu’à l’été, et nous maintenons le scénario d’une baisse limitée de 0 à -5% sur l’ensemble de l’année 2013,
 » conclut-il.

48ème Baromètre Meilleurs Agents – Points clés :

  • Les prix augmentent légèrement pour le deuxième mois consécutif à Paris (+0,1% en avril 2013 après +0,2% sur les promesses de mars 2013) et dans pratiquement toute l’Île-de-France.
  • Les volumes de transactions restent stables à un niveau très bas.
  • Conformément à nos prévisions, le coût du crédit poursuit sa baisse mais les conditions d’attribution des prêts restent drastiques.
  • La demande saisonnière pour les appartements familiaux pourrait maintenir les prix jusqu’à l’été.
  • Les acheteurs sont à l’affut, de mieux en mieux informés (notamment par Meilleurs Agents) et hyper sensibles au prix.
  • Les vendeurs ne sont pas nombreux, ils vendent très vite quand leurs biens sont « au prix » ou pas du tout quand ils sont trop chers.
  • En l’absence d’évolution majeure des taux d’intérêt, Meilleurs Agents maintient son scénario de baisse limitée (entre 0 et -5%) des prix sur l’année 2013.

 

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Evolution prix immobilier 1er mai 2013

Hypersensibilité au prix

Les acteurs du marché disposent aujourd’hui d’informations extrêmement précises sur l’état du marché et la valeur individuelle de chaque bien. Munis de nos analyses et de nos outils d’estimation, les acheteurs ont une vision objective de leur pouvoir d’achat et savent exactement cibler leurs recherches alors que les vendeurs restent encore trop souvent persuadés que leur bien échappe aux règles du marché. C’est ainsi que les biens proposés trop chers (plus de 5 à 7% au-dessus du prix de marché) ne trouvent pas d’acquéreur alors que les biens mis en vente au bon prix peuvent changer de mains en quelques jours ou quelques semaines.
« Une de nos missions est de participer à une meilleure fluidité du marché et à éclairer les décisions des acheteurs et des vendeurs à partir de faits et de chiffres précis. Les acheteurs se sont désormais appropriés nos outils et sont hyper-rationnels dans leurs démarches. Compte tenu de leur attachement subjectif à leurs biens, certains vendeurs ont plus de difficulté à adopter un comportement rationnel en matière de prix. Les conseillers MeilleursAgents.com et nos agences partenaires apportent aux vendeurs les éléments tangibles permettant de maximiser le prix de vente sans brader ni dissuader les acheteurs, » poursuit Sébastien de Lafond.

Maintien du scénario d’une baisse annuelle limitée

Selon nos analyses, notre scénario prévisionnel d’une baisse des prix de l’ordre de 0 à -5% à Paris sur l’année 2013 se confirme. Il s’agit donc d’une érosion et pas d’une véritable correction des prix. Les conditions macroéconomiques ne devraient pas évoluer significativement dans les prochains mois. Il ne faut donc attendre ni effondrement ni sursaut brutal du marché dont les volumes de transactions resteront très bas.
Le marché est progressivement déserté par la plupart des acheteurs étrangers qui ne comprennent pas les évolutions fiscales françaises. Les investisseurs se font également de plus en plus rares. Les acheteurs cherchent avant tout des biens dans lesquels ils veulent habiter. Les vendeurs sont toujours rares et sont majoritairement contraints de céder leurs biens pour des raisons familiales ou professionnelles. Dans ces conditions l’offre reste limitée. Pourtant, l’intérêt pour la pierre se maintient malgré les conditions fiscales, la rareté des crédits et les incertitudes sur l’économie en général et sur le marché du travail en particulier.
À court terme, nous anticipons le maintien des conditions actuelles aux mois de mai et juin. La saison encourage les achats-reventes pour des raisons familiales ce qui soutient les prix des grandes surfaces (3 pièces et plus). Enfin, la baisse des taux soutiendra la demande des ménages solvables et les prix au moins jusqu’à l’été.

À propos du Baromètre Meilleurs Agents
Chaque mois, Meilleurs Agents publie son baromètre des prix de l’immobilier résidentiel à Paris et en Île-de-France, un indicateur avancé qui permet d’analyser précisément les différents marchés locaux et de donner une tendance en temps réel à tous les acteurs de l’immobilier.
Ce baromètre mensuel est calculé sur la base des avant-contrats (promesses de vente ou compromis) signés après expiration du délai légal de rétractation de 7 jours par les agences du réseau Meilleurs Agents en Île-de-France, quand les données de la Chambre des Notaires de Paris se basent sur les actes authentiques enregistrés dans les offices notariaux. Le passage chez le notaire intervenant généralement 3 mois après la signature de la promesse de vente, ce délai explique le décalage observé entre le baromètre Meilleurs Agents et les statistiques officielles.
Depuis le lancement du Baromètre en septembre 2008, les tendances annoncées par Meilleurs Agents ont toujours été confirmées par les données des notaires quelques mois plus tard.

L'équipe scientifique de Meilleurs Agents

79 commentaires Masquer les commentaires Voir les commentaires

  • ImmoParis dit :

    On est toujours loin de la chute vertigineuse des prix que certains annonçaient de manière certaine!
    « À Paris, les prix sont stables avec une légère baisse des petites surfaces (-0,2%) et une hausse sensible mais saisonnière des grandes surfaces (+0,5%) »
    La théorie de ceux qui affirmaient que les prix augmentaient grâce aux petites surfaces (plus chères au m²) est donc fausse.
    « Les vendeurs ne sont pas nombreux, ils vendent très vite quand leurs biens sont « au prix » ou pas du tout quand ils sont trop chers. »
    La théorie de ceux qui affirmaient que les stocks de biens disponibles à la vente explosaient à Paris est donc fausse.
    « Selon nos analyses, notre scénario prévisionnel d’une baisse des prix de l’ordre de 0 à -5% à Paris sur l’année 2013 se confirme. Il s’agit donc d’une érosion et pas d’une véritable correction des prix. Les conditions macroéconomiques ne devraient pas évoluer significativement dans les prochains mois. Il ne faut donc attendre ni effondrement ni sursaut brutal du marché dont les volumes de transactions resteront très bas. »

  • konstat dit :

    C’est vrai que la baisse des taux d’intérêt ces derniers jours a boosté la capacité d’achat mais la tendance de fond est la. Les prix devraient continuer à diminuer. Les banques jouent la prudence. Attention aux petites montées des ventes qui pourraient faire vraiment craquer le marché pour de bon. Les conditions économiques et le portefeuille des acheteurs n’est pas au niveau des prétentions des vendeurs, qui vont encore s’enfermer plus dans leur bulle.

  • Bidule dit :

    C’est intéressant comme évolution. La dernière publication pouvait n’être qu’une fluctuation, mais si celle-ci se confirme, c’est qu’il y a peut-être une tendance. Les volumes de ventes restent bas, et les prix restent hauts : c’est donc que les vendeurs n’ont pas besoin vendre vite, ce qui supposerait de baisser leur prix dans un marché atone. On peut supposer qu’il y aurait peu de ventes contraintes à Paris ; la détérioration économique actuelle aurait-elle moins d’influence sur le patrimoine qu’elle n’en a sur le travail ? J’attends les prochains mois avec curiosité !

  • Par curiosité dit :

    Les taux baissent et la demande , d’un point de vue saisonnier, est beaucoup plus forte en Mars-Avril-Mai.Rien de très particulier donc d’autant que les volumes restent faméliques.
    La saisonnalité et la baisse des taux amortissent en fait quelques % de baisse ni vu ni connu.
    Les prix auront de toute évidence un gros coup de barre dans la deuxième moitié d’année.

  • ImmoParis dit :

    @Par curiosité, si les prix chutent de 5% entre le 31 décembre 2012 et le 1er janvier 2014. Est-ce que ce sera pour toi « un gros coup de barre »? Ou tu penses à un autre pourcentage de baisse?

  • InstitEco75 dit :

    Il faut enfin avoir le courage d’oser reconnaître que les prix sont totalement DELIRANTS. Constat toujours difficile à entendre pour des professionnels de l’immobilier soucieux de faire tourner leur activité (Promoteur, Agences, Notaires…).
    Une seule solution pour faire baisser les prix : Ne plus acheter d’Immobilier ! Epargner, Louer et Patienter.
    Ne pas tenir compte du discours Pro-achat de la filière qui nous explique que les taux sont bas et que c’est le moment d’acheter… puisque de toute manière une remontée des taux d’intérêt fera inexorablement chuter les prix de l’immobilier.
    A titre indicatif : Un point de hausse des taux d’emprunt correspond à 10% de baisse des prix de l’immobilier !
    Patience et raison font souvent bon ménage.

  • gragra dit :

    J’ai suivi la vente d’un appartement se situant dans mon quartier (vente forcée pour cause de divorce). Appartement en dernier étage avec un certain charme. Ce que l’on peut considérer comme un bel appartement pour le quartier. Il offre en plus de sa surface de 71 m2, 30 m2 de mezzanine dont la moitié avec plus de 1,8m de HSP
    Mise en vente il y a 15 mois pour 860K euro : 2 ou 3 visites. Retrait de la vente puis remis en vente à 780k. Vente finale 15 mois plus tard à 670k.
    Le vendeur a peut-être rêvé ? les prix ont peut-être baissé ? Dans tous les cas le bien s’est vendu 20 à 25% en dessous du prix de la première mise en vente.
    Les bon appartements qui se vendaient largement au-dessus du prix du quartier se vendent maintenant au prix moyen. Les appartement à défaut ne se vendent plus, mais les statistique nous montre que les prix sont stables. Voilà un exemple concret de l’effet « qualité » ! Le prix du mètre carré carrez n’a pas changé, sauf que pour le même prix qu’avant vous avez le dernier étage, la bonne exposition, le calme et la mezzanine… Ailleurs vous aurez le balcon ou la terrasse, le box en prime etc mais les statistiques de prix moyen ne bougent pas… Cela ressemble à la fin du marché, ou aux jours ou les acheteurs ne sont pas sur le marché… Ces jour-là, mon marchand préféré m’offre une barquette de framboise supplémentaire… sur son étale les framboises sont à 3 euro la barquette, le prix ne bouge pas, j’ai bien dépensé 3 euro pour la barquette, mais j’en ai une en plus… Peut-on dire que le prix des franmboises ce jour-là a baissé de 50% ? L’étiquette pourtant n’a pas changé

  • En passant dit :

    @gragra: intéressant comme témoignage. Mais je comprends pas bien, si la mezzanine a une partie à plus d’1m80, ça devrait compter dans la superficie totale, non? ou alors je me trompe? Parce que même le prix final de 670k pour 71m2, ça fait quand même 9400 euros le m2. Je ne sais pas où vous habitez à Paris, mais c’est quand même la fourchette hyper haute. Ca justifie la barquette de framboise (exposition etc…). Si on compte que l’appart fait 86m2 (en réintégrant la moitié de la mezzanine), c’est tout de même 7800 le m2. Là aussi, dur sans connaitre la localisation, mais ça reste la fourchette haute de beaucoup d’arrondissement.
    Je pense surtout que les proprios ont fumé sur leur première estimation!

  • MP dit :

    En Mars, les prix reprenait +0,2% par rapport à Février (avant-contrats à
    8070€/m2 en moyenne à Paris IM), soit 16€/m2 en plus.
    En Avril, c’est +0,1% par rapport à Mars, soit 8€/m2 en plus.
    Ces hausses « vertigineuses », cette tendance « forte », portent le prix moyen du m2 à Paris
    IM autour de 8 100€/m2, conformément à la prévision des notaires
    pour la fin du T2-2013 en avant-contrat.
    Effectivement, le marché est tout à fait dynamique, puisque
    les prix étaient à 8 200€/m2 à Paris IM au T4-2012…
    Pour mémoire, une hausse saisonnière (T1-T2) normale sur du collectif, c’est
    AU MOINS +1%, pas -1%.
    Pour le vérifier, les éternels sceptiques-ça-va-pas-beaucoup-baisser-puis-ça-va-repartir-en-2015 peuvent regarder la courbe des prix au T1/T2 2012 vs. celle du T3/T4 2011 en avant-contrat et revenir tapoter leur clavier sur ce fil ensuite.
    D’ici quelques jours (fin Mai), nous saurons si les avant-contrats signés en Avril sont
    en hausse par rapport à ceux du T4-2012 (8 200€/m2 en moyenne à Paris IM) et si
    cette hausse éventuelle atteint les 1% saisonniers classiques.
    Pour l’instant, il semblerait qu’on soit donc plutôt orienté vers les 8 100€/m2…alors
    que les avant-contrats en Mai 2012 étaient en moyenne à…8 460€/m2 à Paris IM.
    Soit une baisse de 340€/m2 en douze mois…oui, oui, ça fait du 4,2%.
    Le « frémissement printanier » version 2013 semble donc plutôt relever du spasme
    d’agonie.
    S. de Laffont avec son scénario pour 2013, entre 0 et 5%, essaie, maladroitement,
    de nous faire le coup du « il devrait pleuvoir à moins qu’il ne fasse beau » :
    En fait, ce sera du – 4% à – 5% (T4-2012/T4-2013)
    S. de Laffont le sait bien, mais « il ne faut pas désespérer Billancourt » (et les clients
    de MA)
    RDV fin Novembre 2013 avec la conférence des notaires (T3-2013) qui permettra
    déjà de le vérifier avec 98% de certitude grâce aux projections des avant-contrats
    du début du T4-2013.
    Ce n’est pas un effondrement, juste une baisse immobilière classique, sur un
    rythme annuel de 5% en moyenne par an.
    5% c’est « hors inflation », bien entendu.
    Votre compte courant, lui, ne perd que l’inflation.
    ImmoParis, comme d’habitude, ne comprend rien à la question, et enfile les
    commentaires absurdes, comme d’autres les perles :
    Personne n’a dit que les acquéreurs/investisseurs de petites surfaces « soutenaient le marché ». Ce dernier étant baissier, c’est donc qu’il n’est pas « soutenu ».
    Il était simplement constaté que ces acquéreurs investisseurs maintenaient
    les prix sur LEUR segment du marché (biens locatifs 50m2) étaient absents sur LEUR segment marché (au début du T1).
    La saisonnalité joue pour les acquisitions de bien familiaux, mais les
    acquéreurs investisseurs préfèrent éviter cette période, favorable à la surenchère.
    Ils reviendront au T3 et T4, mais comme les « grandes » surfaces baisseront alors
    à nouveau faute d’acquéreur, ils achèteront plus grand au même prix…ce qui fera
    baisser les prix en moyenne médiane comme hédonique (valorisation INSEE)
    CQFD.
    Un petit rappel sur l’éternel et parfaitement stupide argument des
    « vendeurs-qui-ne-veulent-pas-baisser-leurs-prix » ou « qui-ne-vont-pas-vendre-à-perte ».
    On meurt à Paris tout autant qu’ailleurs, et un mort « qui-ne-veut-pas-baisser-son-prix »,
    ou « ne-pas-vendre-à-perte », cela n’existe pas.
    Les transactions immobilières sont aujourd’hui très majoritairement des transactions
    « forcées » (décès, divorce, mutation), comme elles l’étaient avant la bulle (1999-2007).
    Il serait, peut-être, temps de le comprendre.

  • ImmoParis dit :

    « Ces hausses « vertigineuses », cette tendance « forte », portent le prix moyen du m2 à Paris
    IM autour de 8 100€/m2, conformément à la prévision des notaires
    pour la fin du T2-2013 en avant-contrat.
    Effectivement, le marché est tout à fait dynamique, puisque
    les prix étaient à 8 200€/m2 à Paris IM au T4-2012… »
    PERSONNE n’a dit que les hausses étaient vertigineuses, que c’était une tendance forte ou que la marché est dynanimque. Arrête donc de fantasmer, d’enfumer ton monde,…
    « Pour mémoire, une hausse saisonnière (T1-T2) normale sur du collectif, c’est
    AU MOINS +1%, pas -1%.
    Pour le vérifier, les éternels sceptiques-ça-va-pas-beaucoup-baisser-puis-ça-va-repartir-en-2015 peuvent regarder la courbe des prix au T1/T2 2012 vs. celle du T3/T4 2011 en avant-contrat et revenir tapoter leur clavier sur ce fil ensuite. »
    Prix à Paris :
    T3 2011 : 8370
    T4 2011 : 8350
    T1 2012 : 8260
    T2 2012 : 8350
    C’est censé nous démontrer quoi? +1% de hausse saisonnière? (je cherche, bah oui je ne comprend rien à rien alors explique moi CLAIREMENT ce que tu veux montrer).
    « D’ici quelques jours (fin Mai), nous saurons si les avant-contrats signés en Avril sont
    en hausse par rapport à ceux du T4-2012 (8 200€/m2 en moyenne à Paris IM) et si
    cette hausse éventuelle atteint les 1% saisonniers classiques.
    Pour l’instant, il semblerait qu’on soit donc plutôt orienté vers les 8 100€/m2…alors
    que les avant-contrats en Mai 2012 étaient en moyenne à…8 460€/m2 à Paris IM.
    Soit une baisse de 340€/m2 en douze mois…oui, oui, ça fait du 4,2%.
    Le « frémissement printanier » version 2013 semble donc plutôt relever du spasme
    d’agonie.
    S. de Laffont avec son scénario pour 2013, entre 0 et 5%, essaie, maladroitement,
    de nous faire le coup du « il devrait pleuvoir à moins qu’il ne fasse beau » :
    En fait, ce sera du – 4% à – 5% (T4-2012/T4-2013) »
    Mais comment peut-on être aussi sûr de soit alors que les 8100€/m² ne sont pas encore actés.
    S. de Laffont sera donc dans les clous si on a -4 ou -5% sur l’année 2013. Il prend juste plus de pincettes que toi car s’il se trompe tout le monde lui tombera dessus. Par contre toi derrière ton écran tu peux bien être aussi affirmatif que tu veux, si ton estimation (certaine) se révèle foireuse tu disparais et change de pseudo.
    « RDV fin Novembre 2013 avec la conférence des notaires (T3-2013) qui permettra
    déjà de le vérifier avec 98% de certitude grâce aux projections des avant-contrats
    du début du T4-2013. »
    T’aime bien les avant-contrats toi. Rdv plutôt début 2014 pour juger de l’évolution des prix sur toute l’année 2013. Je rappelle que certains ici ont annoncé (avec la même certitude que la tienne, ceux qui les contredisaient étant des pigeons) des baisses de -10, -15% pour Paris sur l’année 2013.
    « Ce n’est pas un effondrement, juste une baisse immobilière classique, sur un
    rythme annuel de 5% en moyenne par an.
    5% c’est « hors inflation », bien entendu.
    Votre compte courant, lui, ne perd que l’inflation. »
    Ah donc toi c’est 5% par an, pourquoi pas? Mais sur combien d’année tu dois bien avoir une petite idée? 1 an? 5? 10?…
    « ImmoParis, comme d’habitude, ne comprend rien à la question, et enfile les
    commentaires absurdes, comme d’autres les perles :
    Personne n’a dit que les acquéreurs/investisseurs de petites surfaces « soutenaient le marché ». Ce dernier étant baissier, c’est donc qu’il n’est pas « soutenu ».
    Il était simplement constaté que ces acquéreurs investisseurs maintenaient
    les prix sur LEUR segment du marché (biens locatifs 50m2) étaient absents sur LEUR segment marché (au début du T1). »
    Je te remercie pour ce gentil commentaire à mon égard. Tu ne lis donc pas bien les commentaires de tes amis baissiers ici ou sur les forums spécialisés… Je maintiens que leur argument favori pour expliquer la « non dégringolade » des prix, était de dire que seuls
    les petits surfaces se vendaient ce qui faussait la moyenne des prix (les grandes surfaces se vendant moins cher au m²).
    « La saisonnalité joue pour les acquisitions de bien familiaux, mais les
    acquéreurs investisseurs préfèrent éviter cette période, favorable à la surenchère.
    Ils reviendront au T3 et T4, mais comme les « grandes » surfaces baisseront alors
    à nouveau faute d’acquéreur, ils achèteront plus grand au même prix…ce qui fera
    baisser les prix en moyenne médiane comme hédonique (valorisation INSEE)
    CQFD. » »
    Merci Mme Irma. Tu connais donc toutes les ficelles de l’immobilier, je t’envie. Et donc tout l’immobilier que tu as acheté pour une somme modique, tu le revends pendant que les prix sont encore hauts ou pas?
    « Un petit rappel sur l’éternel et parfaitement stupide argument des
    « vendeurs-qui-ne-veulent-pas-baisser-leurs-prix » ou « qui-ne-vont-pas-vendre-à-perte ».
    On meurt à Paris tout autant qu’ailleurs, et un mort « qui-ne-veut-pas-baisser-son-prix »,
    ou « ne-pas-vendre-à-perte », cela n’existe pas. » »
    Sans blague? Héritier(s) ça te dit quelquechose ou pas?
    « Les transactions immobilières sont aujourd’hui très majoritairement des transactions
    « forcées » (décès, divorce, mutation), comme elles l’étaient avant la bulle (1999-2007). »
    Tu sous-entends quoi qu’une nouvelle bulle se profile à l’horizon? ^^
    « Il serait, peut-être, temps de le comprendre. »
    Heureusement que tu es là pour nous expliquer l’immobilier!

  • Mathieu dit :

    En tout cas, comme je le disais sur le baromètre du mois dernier, avec 1 « hausse » de 0,1% mensuelle, mieux vaut garder son apport en épargne liquide. Ça rapporte davantage, c’est moins taxé, c’est disponible pour les coups durs et ça permet d’attendre pour y voir plus clair!
    Cas 1: Je mets mon apport dans 1 achat immo en m’endettant au taquet sans épargne supplémentaire. Je paye des taxes foncières et autres charges de copro. Mon « apport converti en pierre » prend entre +1,2% et -5% l’an.
    Cas 2: je place mon apport à 2 ou 3% net et j’épargne chaque mois la différence mensualité crédit / loyer (qui est à l’heure actuelle énorme).
    Au bout de x années je suis plus riche en ayant opté pour la seconde option et je peux acheter plus grand.

  • Mathieu dit :

    Ah oui j’oublias. Dans le cas 1, je paye au bas mot 30000Eur de frais de notaire et 20000 de frais d’agence… (pour un achat de 500000 net vendeur). Soit 50000Eur qui dans le cas 2 continuent de générer plus de 1500Eur par an en étant placés, alors qu’ils partent en fumée dans le cas 1.

  • Bidule dit :

    @Mathieu : je fais un calcul similaire, mais j’ai remarqué qu’il peine à convaincre. En simplifiant, aux prix et taux actuels un emprunteur sans apport paiera sur 17 ans 2,5 loyers pour acquérir son bien. Un locataire aux mêmes revenus économiserait donc 1,5 loyers ce qui atteint le prix du bien sur la même période en le plaçant à juste 1% net par an.
    Avec beaucoup d’apport cela dit, il peut rester logique d’acheter car la rentabilité de l’épargne sécurisée est très faible et l’économie de loyer devient alors le facteur dominant.
    Tout ceci s’entend dans une stabilité des prix, et sans revente entre temps (hypothèses très théoriques j’en conviens).

  • Par curiosité dit :

    @Immoparis
    Oui je pense que les prix vont perdre 5% au 2ème semestre, si les taux restent stables, les volumes étant bien trop faibles.
    Les taux pourraient encore baisser un petit peu réduisant la baisse mais il ne faut surtout pas y voir une bonne chose. La baisse des taux fait planer un risque énorme à moyen terme sur l’immobilier qui ne se conçoit que sur le moyen terme. C’est une bombe à retardement et toute remonté des taux aura des conséquences désastreuses.
    Il est tout à fait possible aussi que les taux remontent dès le 2ème semestre.

  • Mathieu dit :

    @Bidule: avec beaucoup d’apport et des prix immo stables, la question se pose réellement. L’achat est une manière d’indexer son apport sur l’évolution des prix immo. Comme on l’indexerait sur la bourse en achetant des actions. À l’heure actuelle les prix sont stables à tendance baisse. Reporter l’achat est donc plus rentable et moins risqué.

  • ImmoParis dit :

    @Acheteur « Je recherche un 2P dans le 20ème. Surface recherchée : 50m2. Prix moyen affiché : parfois 420 000 euros. Au bout de 2 semaines si le bien n’est pas vendu le prix passe à 400 000 euros. Au bout d’un mois le prix passe à 380 000 euros. Et là miracle le bien est vendu ! Les prix sont artificiellement gonflés. Lorsque les agents immobiliers cesseront de prendre les acheteurs pour des imbéciles, lorsque les biens seront ‘au prix’, le marché repartira. »
    Tu découvres donc en 2013 que les vendeurs demandent toujours un prix supérieur à celui qu’ils désirent réellement. Bienvenue dans monde du commerce. Tu verras un jour si tu vends tu feras pareil 😉
    380.000 pour 50m² ça fait du 7600€/m² alors que la moyenne pour le 20ème est 6562€/m². Le marché tient bien dans cet arrondissement on dirait.
    @Mathieu « Au bout de x années je suis plus riche en ayant opté pour la seconde option et je peux acheter plus grand. »
    Conclusion très simpliste, ce n’est pas aussi évident que cela. Je veux bien la capture d’écran d’une simulation du cas que tu décris à l’aide de cet outil : http://asi77.free.fr/
    @Bidule « je fais un calcul similaire, mais j’ai remarqué qu’il peine à convaincre. En simplifiant, aux prix et taux actuels un emprunteur sans apport paiera sur 17 ans 2,5 loyers pour acquérir son bien. Un locataire aux mêmes revenus économiserait donc 1,5 loyers ce qui atteint le prix du bien sur la même période en le plaçant à juste 1% net par an. »
    As-tu au moins regarder la simulation que j’ai faîtes à partir de tes données et ton hypothèse de stabilité des prix : http://www.hostingpics.net/viewer.php?id=203214simul.jpg
    A la fin du prêt :
    – Stabilité des prix => 45.374€ de gain en tant que propriétaire.
    – 10% => seulement 4.326€ de gain en tant que locataire.
    Le locataire aura 451.626€ en banque soit un montant insuffisant pour acheter le même bien… Il restera donc locataire encore quelques années et pendant ce temps le propriétaire gagnera les 2000€ de loyer (1500 + inflation) soit au moins 24000€/an… Donc même avec une chute des prix de 10% le capital du propriétaire dépassera rapidement celui du locataire une fois le prêt terminé.
    Je veux bien voir une de tes simulations démontrant qu’il est toujours préférable de louer que d’acheter à prix stables car pour vous c’est une évidence mais lorsqu’il faut le démontrer y a plus personne…

  • G. dit :

    « Les bon appartements qui se vendaient largement au-dessus du prix du quartier se vendent maintenant au prix moyen. Les appartement à défaut ne se vendent plus, mais les statistique nous montre que les prix sont stables. Voilà un exemple concret de l’effet « qualité » ! »
    Bravo! Le « président » de MA le di lui même: les volumes de transaction sont faibles… Et il a été confirmé précédemment par MA que seuls les biens de qualité se vendent encore. CQFD. On trouve aujourd’hui des biens de qualité au prix des biens « moyens » d’hier. Demain, quand les volumes reprendront, la baisse des prix deviendra visible.
    « Ce n’est pas un effondrement, juste une baisse immobilière classique, sur un
    rythme annuel de 5% en moyenne par an. »
    Donc en 6 ans, 30% de baisse à la louche. Je vous laisse faire le calcul sur un appartement à 600 000 euros… Même en payant un loyer, je vous laisse aussi faire le calcul de ce que vous gagnez à attendre.
    « ImmoParis, comme d’habitude, ne comprend rien à la question, et enfile les
    commentaires absurdes, comme d’autres les perles  »
    Il n’est de pire aveugle que celui qui ne veut pas voir. D’ici fin d’année, quand les mois de vente exceptionnels (printemps été) seront passés, que que la dépression automnale et hivernale s’installera, nous offriront à Immoparis une jolie ceinture. Parcequ’il va maigrir, maigrir, et longtemps!

  • ImmoParis dit :

    @G. Ok donc tu pronostiques -30% en 6 ans (2013-2018) c’est bien ça? Je serai là pour en juger! 😀
    « Donc en 6 ans, 30% de baisse à la louche. Je vous laisse faire le calcul sur un appartement à 600 000 euros… Même en payant un loyer, je vous laisse aussi faire le calcul de ce que vous gagnez à attendre. »
    Et à ce prix là tu achètes ou tu attends que ça baisse encore?…
    « Il n’est de pire aveugle que celui qui ne veut pas voir. D’ici fin d’année, quand les mois de vente exceptionnels (printemps été) seront passés, que que la dépression automnale et hivernale s’installera, nous offriront à Immoparis une jolie ceinture. Parcequ’il va maigrir, maigrir, et longtemps! »
    Il devait pas déjà se produire en 2008-2009, puis fin 2012 ce cataclysme? ^^

  • Mathieu dit :

    @ImmoParis: je vois pas bien ce qu’il y a à prouver en notant les pronostics de chacun. Je pense que la question n’est pas de savoir si ça va baisser, ni quand, ni de combien. Tout le monde a forcément un avis, la moitié se trompera, personne ne peut prédire ce genre de chose.
    Un achat immo est un investissement lourd, et comme tel chaque acheteur doit faire ses petits calculs et arbitrer. Les calculs ont les fait avec des constats d’un côté et des anticipations de l’autre.
    Le constat à Paris ou IDF il est que les prix sont très hauts, n’ont jamais été aussi hauts, ont une tendance plutôt stable, et qu’un achat revient à des frais et des mensualités plus élevées qu’une location. Ça c’est pas de la fiction, c’est une réalité.
    Après on anticipe soit une hausse, soit une baisse, soit des prix qui stagnent. Là chacun croit en sa propre théorie. En cas de baisse ou de stagnation ou même de lègère augmentation, il est de toutes façons plus rentable et moins risqué de louer sa résidence principale que de l’acheter. Que penser de la hausse? Affect mis à part, qui aujourd’hui peut encore croire à des hausses à 2 chiffres comme par le passé? À n’importe qui on demanderait d’investir dans des actions qui tire la même tronche que le marché immo parisien, jamais il ne se lancerait. Les prix ont pour limite celle de la volonté et de la solvabilité des candidats à l’achat. Mon opinion est que cette limite est aujourd’hui atteinte…. pour l’avenir, on verra…!

  • ImmoParis dit :

    @Mathieu mais je suis d’accord avec toi. Personne ne peut prédire l’avenir en immobilier comme dans de nombreux secteurs. On peut juste donner un avis, un ressenti. C’est bien pour ça que les donneurs de leçons SURS d’eux et traitant d’imbécile ceux qui osent penser à l’inverse de leur théorie me gonflent! Surtout qu’ils se sont lourdement trompés depuis 5 ans…
    « Le constat à Paris ou IDF il est que les prix sont très hauts, n’ont jamais été aussi hauts, ont une tendance plutôt stable, et qu’un achat revient à des frais et des mensualités plus élevées qu’une location. Ça c’est pas de la fiction, c’est une réalité. »
    Mais au bout tu as un toit et tu arrêteras de payer des loyers ce qui n’est pas le cas de la location d’où ma simulation plus haut. Il me paraît absurde d’affirmer qu’à prix stable il est TOUJOURS plus intéressant de louer que d’acheter.

  • Archie dit :

    Bon, en règle général : IL NE FAUT JAMAIS CROIRE CE QUE DISENT LES AGENTS IMMOBILIERS !
    Ce sont EUX les grands gagnants de l’explosion des prix depuis 14 ans. En 2010 a Paris, les gens achetaient sans visiter. La martingale de l’immobilier à cessé depuis 2011, fini la croissance à 2 chiffres, les ventes s’effondrent ce qui va bien épurer un peu cette corporation parasitaire.
    Si vous voulez participer à l’effondrement tant attendu des prix : N’ACHETEZ PLUS RIEN JUSQU’EN 2014 !!!
    Tant qu’il y aura des abrutis pour dépenser 10000€/m2 dans pour RDC dans une rue à prostitution dans le 2eme, on ne sera pas prêt d’accélérer la baisse.
    Autre détail sur les taux : sachez que même si les taux augmentent, vous pourrez toujours racheter votre prêt si ils baissent à nouveau, mais pas le prix de l’appartement ! Mieux vaut donc une baisse du m2 qu’une baisse des taux.

  • Mathieu dit :

    @ImmoParis: « Mais au bout tu as un toit et tu arrêteras de payer des loyers ».
    Au bout de quoi? Au bout du même temps de détention, et si les prix n’ont pas augmenté, le locataire a un patrimoine plus important que le propriétaire. Il peut donc s’acheter un bien immobilier et se retrouver dans de meilleures conditions que celui qui a acheté auparavant. Il aura soit plus grand, soit des mensualités inférieures.
    Le locataire est de plus dans une situation plus souple: davantage de mobilité professionnelle (et donc au final un meilleur salaire ou moins d’exposition au chômage), souplesse face au changement de situation familiale (on peut toujours adapter sa location à ses revenus, un nouvel enfant, une séparation, etc.).
    Et si « au bout » les prix ont malgré tout beaucoup augmenté? Ça reste une possibilité. Il aurait dans ce cas mieux valu acheté plus tôt. Mais comment s’en vouloir? Peu de raisonnements censés peuvent motiver un achat dans les conditions actuelles du marché. Si malgrè tout les prix augmentent (encore!) ce sera encore plus vrai. Je vis actuellement à Madrid où les prix sont 4 fois moindres qu’à Paris. Et sur la côte je n’en parle même pas. Dans l’hypothèse où les prix repartent à la hausse, mon choix est vite fait…

  • G. dit :

    @ImmoParis
    « C’est bien pour ça que les donneurs de leçons SURS d’eux et traitant d’imbécile ceux qui osent penser à l’inverse de leur théorie me gonflent! Surtout qu’ils se sont lourdement trompés depuis 5 ans… »
    D’une part, depuis 13 ans, et aujourd’hui même encore, les médias sont dominés et envahis par des lobbys en faveur de la HAUSSE des prix. Ce n’est pas compliqué, on nous a tanné depuis quinze ans avec des « l’immobilier ça monte, ça ne s’arrêtera jamais de monter » , « achetez vite ou ce sera la misère pour vous », « l’immobilier est un placement sûr », « vous allez doubler votre capital ! achetez vite ! ». Vos cris de vierge effarouchée n’ont pas lieu d’être. Ceux qui ont toujours été minoritaires dans les médias ce sont les partisans de la baisse des prix, ou ceux qui pensent qu’elle est en train d’arriver. Et toute remise en cause raisonnable de cette théorie haussière à l’infini était traitée de fumisterie…
    Je poste des commentaires sur ce forum, car c’est un des rares ou on peut vraiment discuter immobilier, articles et données à l’appui. J’habite en province, je suis propriétaire, et d’ici quelques années j’envisagerai probablement d’acheter plus grand. Alors même si je ne vis pas à Paris, Paris n’est pas l’ensemble de la France. Les articles haussiers parisiens commencent a donner la nausée, tellement il reflètent mal la situation ailleurs, et tellement ils sont en revanche hyper médiatisés.
    Dans ma région, sur un bien de valeur de départ 400 000 euros, d’après les notaires et ce que je vois dans les annonces en 5 ans le bien vaut désormais 350 000 euros. A attendre, j’ai donc « gagné » 50 000 euros en ne les dépensant âs trop vite. Mon capital s’est apprécié de 10% en attendant. Et je ne verse pas non plus des intérêts de prêt à la banque. Même si j’étais locataire, au vu des loyers modestes dans la région, attendre est déjà très rentable…
    Je partage l’avis de Mathieu : chaque foyer doit faire son calcul particulier pour savoir s’il doit acheter ou non. Mais les médias, HAUSSIERS EN MAJORITE ABSOLUE ET ECRASANTE, veulent éviter que les gens ne fassent ce calcul. Je n’ai jamais vu un seul article ou média haussier dire clairement aux gens de calculer selon leur propre situation. Achetez, braves pigeons ! Vite, vite, avant de prendre votre calculatrice !

  • Gragra dit :

    Si un agent honnête ou un vendeur réaliste lis ce post :
    Je cherche un appartement avec terrasse (pas un balcon !)
    Surface : 100 m2 minimum avec 3 chambres + box + terrasse (30 m2 minimum)
    Budget 1 100 000.
    Une fois pondéré 100 + 30/2 … cela fait 9500 du m2.
    Idéalement situé dans la partie sympa des 19 eme ou 20 eme arrondissement (ou 10, 11, 12 eme arr)

  • ImmoParis dit :

    @Mathieu : « Au bout du même temps de détention, et si les prix n’ont pas augmenté, le locataire a un patrimoine plus important que le propriétaire. Il peut donc s’acheter un bien immobilier et se retrouver dans de meilleures conditions que celui qui a acheté auparavant. Il aura soit plus grand, soit des mensualités inférieures. »
    Tu ne peux pas affirmer cela, contrairement à ce que tu dis ce n’est pas vrai dans tous les cas.
    Regarde l’exemple de simulation ici : http://www.hostingpics.net/viewer.php?id=203214simul.jpg
    A la fin du prêt le propriétaire n’a plus de loyer à payer et le locataire n’a pas assez pour acheter le même bien. Patrimoine propriétaire > patrimoine locataire.
    @G. L’article par de la Région parisienne alors ça peut bien baisser de 50% en province, ce n’est pas le sujet.
    Sinon ton argumentaire me fais penser à celui de l’extrême droite : les médias, les lobbys,… sont tous contre nous mais c’est nous qui détenons la vérité qu’on vous cache.
    @Gragra Oulah tu vas te faire allumer toi… Ou alors c’est ironique? ^^

  • Mathieu dit :

    @ImmoParis: ta simulation est un peu biaisée……! tu ne comptes aucun frais d’agence. Pourquoi pas mais la majorité des achats en France se font via agence. Mettons 20000€.
    1500€ de loyer pour 1 bien à 500k€ me parait faible. Je préfère un ratio à 300 loyers => 1650Euros qui est plus réaliste. Les 1000Eur de taxe foncière, je préfère 2000Eur pour prendre en compte les travaux de copro qui arriveront forcément sur les 17 années de ta simu.
    Par contre là où ta simu pêche le plus, c’est sur le taux de placement. 1,5% pour de telles sommes. Tu peux faire du 2,5% (PEL) ou 3% sans trop se fouler. Avec ces hypothèses, le locataire est gagnant de 25000€ si stagnation des prix…. en prennant moins de risques.
    Et c’est encore mieux dans le cas d’une revente à 7 ans (durée moyenne entre 2 déménagements), le locataire est gagnant même en cas de hausse de 10%.
    Et si on passe sur un emprunt de 25 ans avec revente à 10 ans, idem.
    Encore mieux: dans le cas d’un emprunt de 25 ans + revente à 7 ans + baisse de 10% (sur 7 ans hein, c’est pas énorme en baisse annuelle) le vendeur doit de l’argent à la banque après revente alors que le locataire a pu capitaliser 120000Eur…

  • Bidule dit :

    @ImmoParis : j’ai déjà vu ces hypothèses quelque part 😉 J’obtiens des résultats légèrement différents de ceux d’asi77, je regarderai les formules, pour moi le point d’équilibre achat/location actuel hors plus-value est autour de 340 loyers. Mais je compte des frais un peu plus élevés c’est vrai.
    En tout cas la différence est de moins de 10% du patrimoine final, sur 17 ans, et sensible aux hypothèses. Ca peut se lire dans les deux sens, je pense que l’interprétation que nous en faisons chacun relève de notre biais personnel.

  • Archie dit :

    meilleurtaux propose une feuille excel pour déterminer si il faut louer ou acheter.
    http://www.meilleurtaux.com/actualites-et-guides/les-actualites-par-meilleurtaux/actualites/1322-faut-il-acheter-ou-louer-son-logement-en-2013.html
    La feuille est très bien faite, prend en compte toutes les variables et mettra tout le monde d’accord. Notamment les remarques stupides du genre, « j’ai acheté 200 j’ai revendu 240, donc j’ai gagné 40 » ce qui est en général une vulgaire erreur de calcul.
    J’ai fait mes calculs, avec des hypothèses de croissances du marché parisien de 3%/an, je suis perdant si je revend mon bien avant 17 ans de remboursement ! ca fait réfléchir !

  • Mathieu dit :

    Sur une période de détention courte (inférieure à 8-10 ans) seule une forte hausse rend l’opération rentable par rapport à une simple location. Les vendeurs d’aujourd’hui sont souvent des acheteurs de 2000-2005 qui peuvent donc profiter à plein de la hausse pour amortir leurs frais. Dans le cas d’une stagnation durable, les acheteurs de haut de cycle 2007/2012 auraient des perspectives de transaction beaucoup moins avantageuses même avec les prix d’aujourd’hui. Les solutions qui s’offrent dans ce cas au propriétaire qui souhaite déménager sont la mise en location rentabilité douteuse, ou une vente qui ne degage pas un capital résiduel meilleur que celui d’un locataire bon gestionnaire, voire une moins value. C’est ce qui se passe déjà en province depuis quelque temps. Aujourd’hui si on a du fric à placer, mieux vaut faire les soldes sur les marchés en purge ou recovery (Province, Espagne, US), ou bien le placer en attendant que se maarque une tendance plus franche. Avec le risque que si ça grimpe en RP on aura laissé passé le train. Mais est-ce bien grave…

  • Smith dit :

    @Mathieu: il y a un truc qui me gêne dans ton raisonnement.
    Si je résumé tes idées centrales:
    1) pour que l’achat soit rentable, selon toi il faut grosso-modo rembourser un emprunt à peu près égal au loyer. Mais ce serait une situation parfaitement anormal. A la fin du remboursement, tu possèdes un bien. Le locataire lui n’a rien. En théorie, le remboursement doit donc excéder le montant du loyer, et ce d’un montant proportionnel en gros proportionnel à ton espérance de vie post-remboursement (les années où tu vivras dans le logement sans payer de loyer) + ta valorisation du concept de « laisser un héritage » (of course, valeur nulle pour quelqu’un sans héritier!)
    2) l’achat n’est rentable que si les prix augmentent. C’est faux. Ton but n’est pas de comparer le prix d’achat et le prix de revente, mais d’acheter un logement qui te serviras à la retraite. Donc la seule comparaison qui vaille c’est: ais-je intérêt à acheter maintenant ou à attendre, placer la différence loyer-mensualité et à acheter à la fin? Dans ce cas, tu compares bien entre les stratégies le même résultat (posséder un logement).
    Les simulateurs en ligne cités plus haut supposent implicitement que tu revends le bien à la fin. Mais ça n’a aucun sens pour quelqu’un qui achète sa RP.
    Fabrique toi-même un simulateur, et tu verras qu’il faut vraiment taper dans des fortes baisses de prix pour que l’achat ne soit pas rentable. C’est assez logique dans le fond, l’épargne ne rapporte rien, les taux d’emprunt sont bas, les mensualités sont fixes et perdent chaque année leu valeur, tandis que les loyers se revalorisent.
    Le seul problème, c’est que vu les prix en IDF, peu de monde peut s’engager dans l’achat (en gros, il faut un gros apport et des gros revenus). Mais ca ne remet pas en cause l’intérêt économique d’acheter sa RP.

  • Archie dit :

    Il faut être fou pour s’imaginer que les prix en IDF vont grimper comme ils l’ont fait de 99 à 2010 !
    Le monde entier s’accorde à dire que les prix à Paris sont sur-évalués de 30%, surtout que Paris est la 2eme ou 3eme ville la plus chère du monde (ramené au revenu moyen des habitants).
    A mon avis on est rentré dans un cycle identique à celui de 1990, une baisse lente sur 10ans.

  • Mathieu dit :

    @Smith: Pourquoi penses-tu que le locataire n’a rien à la fin d’une période équivalente à celle de l’épargne d’un propriétaire? à 25-30ans tu achètes ou tu loues une résidence principale. Est-ce que ce sera celle dans laquelle tu voudras passer les 40 prochaines années voire ta retraite? Je ne le pense pas. Je ne pense pas que ce soit le cas de beaucoup de monde. Surtout vu le ticket d’entrée actuel: les jeunes célibataires ou couple qui achètent leur 30-40m2 ne le font pas avec l’idée de vivre dedans plus de 7-10 ans. Au bout de cette période, la seule solution pour se re-loger est l’achat-revente. Et dans cette situation le locataire est gagnant.
    J’ai vécu 10 ans à Paris dont 3 en tant que proprio et ça n’est clairement pas l’endroit où je passerai ma retraite. Mon propos est de dire que le locataire pas trop bête peut accumuler un capital supérieur à celui du propriétaire sur la même période. Je ne dis pas que l’achat n’est pas rentable, je dis qu’au niveau des prix actuels il est plus rentable et moins risqué de louer. On fait pas de negative equity en louant.
    Bien sûr, dans la perspective d’un achat sans revente derrière, le propriétaire est gagnant peu de temps après avoir soldé son crédit. Ça a toujours été vrai et ça le sera toujours. Mais ces dernières années ce qui a dopé le marché c’était que soudainement l’achat revente était devenu rentable au bout d’à peine 3 ans de détention! Cela n’étant plus le cas, on voit aujourd’hui ce qu’il se passe….

  • Bidule dit :

    @Smith : les simulateurs ne supposent pas nécessairement une revente. On compare juste une situation patrimoniale à un horizon de X années à flux financiers et situation de logement équivalents (surface, emplacement) pour le particulier. Dans un cas on paie des mensualités M, dans l’autre un loyer L et on épargne M-L (les mensualités étant généralement supérieures au loyer). Après pour être précis il faut tenir compte du placement de l’apport, de la revalorisation des loyers etc. En fin de compte le propriétaire aura un bien de valeur de marché, et le locataire une épargne financière. Si cette épargne dépasse la valeur de marché du bien, le locataire est mieux loti : il peut s’il le souhaite acheter cash un bien équivalent, tout en ayant été logé dans un bien similaire.
    Au fait peu importe l’outil, tout ça se calcule très bien de manière analytique, ce sont des mathématiques de niveau Bac+1.
    Et le constat qui semble se dessiner est qu’à Paris aujourd’hui du fait des prix l’avantage à l’achat est conditionné par une éventuelle plus-value, qui est loin d’être acquise, ou un apport conséquent, qui n’est pas si courant.

  • Mathieu dit :

    @Bidule: l’apport conséquent ou non ne change pas grand chose à l’affaire. L’apport bien placé génère des intérêts qu’il ne génèrerait pas en étant consommé dans de la pierre. Surtout dans le sens où il sert également à financer frais de notaire et d’agence.
    L’arbitrage pour ou contre l’achat court-moyen terme est uniquement une question de confiance: d’ici à la revente, le marché immo progressera t’il suffisament pour non seulement couvrir les frais de notaire et d’agence + les travaux probables, mais en plus de ça faire mieux qu’un bon placement de l’épargne que je génèrerai en n’achetant pas.
    Mon opinion est qu’avec les prix actuels + le fait que ça ne bouge guère depuis plus d’un an, mieux vaut passer son chemin pour Paris. Pour l’IDF en général, c’est au cas par cas. En province, à voir, les prix étant déjà revenus à leurs niveau de 2005-2006 et le marché de la résidence secondaire étant sinistré, ça peut avoir du sens.

  • Smith dit :

    @Bidule: les simulateurs supposent bien une revente, puisqu’ils comparent l’épargne placée et la valeur de marché du bien (donc une revente virtuelle). Mais dans les 2 cas, ce n’est pas le même risque: l’acheteur est sûr d’avoir son bien, l’épargnant non. La vraie comparaison qui vaille c’est « en louant et en plaçant au taux sans risque, puis-je in fine acheter le bien ». Et bien même avec des baisses de prix, la réponse est non. Dès lors qu’on raisonne à long terme avec des prix constant/un peu en baisse/ en hausse, l’achat est toujours rentable. Pour que l’avantage soit au locataire, il faut soit des taux de placement élevé soit des baisses de prix vraiment importantes.Effectivement, c’est des maths de terminale, ça m’a pris 10 min à construire un simulateur, et les conclusions sont assez claires.
    Attention, je ne dis pas qu’il est plus rentable d’acheter maintenant. Si vous pensez que les prix vont perdre 10% d’ici les deux prochaines années, évidemment attendez. Mais simplement, la croyance selon laquelle l’immobilier n’est rentable que si les prix augmentent est fausse.
    @Mathieu: L’achat-revente ne modifie le raisonnement qu’à la marge. Si t’as acheté 30 m2 que tu revends 7 an plus tard pour acheter 60m2, tu peux raisonner comme si tu possédais ces 30 m2 jusqu’à la fin de ton prêt. Mais dans ce cas là, tu encours les frais de mutation. Effectivement, plus tu fais d’achat-revente sur une même période, avec des prix qui stagne, moins ça a de chance d’être rentable. D’où l’intérêt de viser dès le départ un bien suffisamment grand. Et je suis d’accord, à Paris, c’est assez difficile…Et si ton objectif c’est de partir en province, je ne vois en effet pas bien l’intérêt de griller son épargne dans un marché sur-évalué.
    Honnêtement, tout ça dépend de plein de paramètres. Donne un exemple précis où tu penses que l’achat n’est pas rentable, et on en discute.

  • julien bonnetouche dit :

    Si j’essaie de n’avoir aucun parti pris, comment j’interprète ce baromètre de mai ?
    Si l’essentiel des ventes sont des ventes « forcées », alors il me semble que les prix baissent moins qu’ils ne devraient. Cela signifie que les acheteurs sont toujours là, prêts à payer tout de même, au moins pour la qualité. !
    Il est peut être normal par ailleurs que les « ventes forcées » qui touchent des particuliers propriétaires occupants , concernent des appartements de meilleure qualité que ceux des professionnels qui n’habitent pas leurs biens.
    Finalement j’ai le sentiment que malgré la récession qui s’aggrave , pour le moment, les prix se tiennent mieux que certains l’imaginaient, ou l’espéraient.

  • Mathieu dit :

    @Smith il y a autant d’exemples précis que de candidats à l’achat. Ça ne serait pas très parlant. En général si l’achat suppose une revente dans les 8-10 ans, le risque est élevé de faire moins bien qu’une location dans un contexte de stabilité de prix. Regarde les exemples un peu plus haut. En achetant on indexe son épargne (apport ou épargne mensuelle future) sur le marché immo, dont la progression doit couvrir les frais d’un achat pour être plus intéressante que la location.
    Tu le dis très bien, il faut viser un bien suffisamment grand pour pouvoir y rester le temps qu’il faut. Là où la location te permet de viser un bien qui correspond à tes besoins à l’instant t. Pour être même précis il faudrait pour 1 couple sans enfant comparer l’achat d’un T3-T4 (pour voir venir) à la location d’un T2 suivie de celle d’un T3 puis T4 au fur et à mesure de l’arrivée des enfants. La capacité d’épargne du locataire est encore plus importante dans ce cas.
    Dans la réalité c’est quasi impossible à Paris pour 1 couple « normal » de viser directement le T4 à 700-800k! Il y aura donc forcément achat-revente pour l’acheteur là où à chaque changement de situation familiale le foyer locataire peut se poser à nouveau la question de l’achat.
    Dans le cas où tu te peux te permettre de racheter un bien plus grand sans vendre le premier (ou en le mettant en location avec la rentabilité nette suffisante), tu es gagnant. Mais si tu es dans ce cas, tu es gagnant avant même d’avoir acheté puisque tu es riche 😉
    Si tu as assez de cash pour acheter le bien dans lequel tu vas rester « sur du long terme » –> et garder <–, à priori c'est bon.
    Je maintiens que dans tous les cas d'achat revente, si le locataire a accumulé plus de capital que le propriétaire au bout de la période, il a l'avantage. Ça tient de la lapalissade.
    Attention à ne pas confondre la rentabilité de l'achat avec sa rentabilité comparée à une location. Sur une période longue le propriétaire retirera toujours du cash de la vente de son bien. La question est de savoir s'il en retire davantage que ce qu'il aurait épargné sur la même période.

  • Mathieu dit :

    @Julien: pour bien interpréter le baromètre mensuel, il manque des données. Il faudrait connaître la quantité de transactions concernées et combien de mandats trainent sur les étagères.
    Mon sentiment est que le nombre des transactions n’est pas suffisamment représentatif pour donner une évolution mensuelle qui vaille la peine. Je dirais un grand bravo à meilleursagents s’ils avaient la transparence et le courage de nous donner les graphes mensuels des transaction + mandats non soldés.

  • Smith dit :

    @Mathieu: Avec des raisonnements « littéraires », je peux aussi te dire que la mensualité fixe est désindexée de l’inflation alors que le loyer ne l’est pas, donc que la location n’est pas rentable. Bref, sans exemple précis chiffré, on peut dire n’importe quoi… bon c’est pas grave, oublie.

  • Mathieu dit :

    Hello Smith. Je t’explique l’indexation si besoin. Imaginons que tu veuilles acheter cash un bien à 100k. Pour simplifier on passe en direct sans agence. Tu as besoin de 106k pour l’achat + FDN. À la revente, si le marché a stagné tu revends 100k, tu as « perdu » 6k dans l’affaire. Pour couvrir les frais le marché doit avoir progressé de 6% au moins depuis ton achat.
    Lorsque tu achètes cash, la valeur de ton apport devient celle de ton bien. À la revente ton apport dépend à 100% de l’état du marché à ce moment là, moins les frais liés au fait d’être propriétaire. À l’inverse le placement de ton épargne se fait souvent à un taux souvent connu d’avance (sauf si tu veux jouer en bourse).
    Un achat qui impose revente future doit, pour être plus intéressant qu’une location, au minimum couvrir les 6% de FDN, les fréquents 5-7% de frais d’agence ainsi que les travaux qui auront lieu dans la copropriété et les x années de taxes foncières.
    Un exemple assez standard si tu le souhaites (je prends le plus souvent possible les données/prix moyens constatés):
    jeune couple sans enfant (avec projet d’en avoir à moyen terme), 7000Eur de revenu net et apport de 100keur. Bien visé environ 60m2 (pour voir venir) à 8100 du mètre soit 486k. Avec frais de notaire et d’agence on est dans les 548k à sortir pour l’achat.
    Emprunt sur 25 ans à 3,2% + assurance à 0,3 = mensualité de 2286Eur.
    Montant de la taxe foncière + menus travaux annuels sur la période: 2000Eur.
    Ce même couple peut aussi louer le même genre de bien dans les 1700Eur, placer ses 100k à 3% et épargner 586Eur.
    Au bout de 7 ans imaginons qu’il faille déménager car les 2 enfants qui sont arrivés dans l’intervalle se sentent à l’étroit dans 60m2. Le couple locataire à capitalisé pas loin de 183k. Le couple propriétaire récupère, si les prix n’ont pas bougé, 128k… Si les prix ont fait +10%: 177k (pas mieux que la loc), si les prix ont fait -10% 80k (beaucoup moins bien).
    Le couple locataire peut donc à l’issue de ces 7 ans s’acheter un logement plus grand que le couple propriétaire même dans un marché en progression et en ayant pas pris le risque d’une revente anticipé pour séparation/chômage/mutation.
    La simu ici: http://www.hostingpics.net/viewer.php?id=767686simuMA.jpg
    Encore mieux: si le couple locataire se contente de louer 40m2 (1200Eur) sur les 7 premières années, au lieu de 60, il est gagnant même en cas de progression des prix de 20% sur la période.
    Tout ça pour dire que le niveau actuel des prix associé à leur stabilisation ne peut pas rendre l’achat intéressant pour une résidence principale de primo-accédant.
    Bon et pour finir juste une remarque…. on parle d’un couple aux revenus net de 7000Eur qui doit vivre dans 60m2………….. Ici à Madrid le même couple (plus rare!) peut se payer une baraque de 250m2 avec jardin et piscine sans broncher.

  • julien bonnetouche dit :

    @Mathieu,
    Ton raisonnement se tient. La seule inconnue (et de taille) c’est le prix du m2 dans 7 ans. si jamais tu te trompes, et que dans 2 ou 3 ans ça repart ou même 4 ans à l’occasion de changement de règles fiscales par exemple, il ne vaut plus rien.
    Paris n’est pas Madrid. et 7 ans, c’est trop long pour avoir de telles certitudes.

  • Mathieu dit :

    @Julien: je ne dis rien d’autre. Mais je dis aussi que tant qu’on n’anticipe pas de hausse à +20%, finalement ça ne change pas grand chose. La seule question que doit se poser l’acheteur potentiel c’est combien de temps il pense sérieusement rester dans ce qu’il souhaite acheter, et faire sa simulation en conséquence. Dans un marché stable voire en légère hausse (jusqu’à 10%), beaucoup de scenario de location sortent plus rentables que l’achat.
    Ce qui rend l’achat-revente rentable, c’est une progression des prix suffisante pour couvrir les frais de l’achat. En gros le propriétaire vendeur est gagnant lorsqu’il parvient à faire payer à son acheteur les frais qu’il a lui-même eu. C’est ce qui s’est passé ces 15 dernières années grâce à des politiques de financement toujours plus accommodantes (taux, durées d’emprunt, PTZ, …) Aujourd’hui la machine se grippe car elle a du mal a proposer aux nouveaux des conditions plus avantageuses qu’aux précédents.
    C’est une question de confiance, comme en bourse. Mon point de vue est que le marché, s’il progresse, ne prendra vraisemblablement pas plus de 10% sur les 5-8 prochaines années. Et ce à contexte fiscal équivalent. Je ne pense pas non plus qu’on aille vers une fiscalité en faveur d’une hausse des prix car ce sont des politiques couteuses à court et long terme. Ce que j’imagine bien, c’est une forte réduction des droits de mutation (en chute libre de toutes façon du fait de la baisse des transactions, ce qui est un gros problème pour les collectivités), sur-compensée par la hausse de la taxe foncière. Cela assurerait des revenus plus réguliers à l’état, moins dépendant de la dynamique de marché, et reviendrait à taxer la détention plutôt que la transaction (ce qui me semble bien coller à l’état d’esprit actuel). Avec pour conséquence que l’achat-revente pourrait être rendu plus intéressant, mais impacterait également des rentabilités locatives déjà faibles et motiverait la mise sur le marché de davantage de résidences secondaires.
    Je ne pense pas qu’on reviendra de si tôt à des super PTZ+ ou autres dispositifs tant qu’on n’aura pas réglé le problème de l’offre en zones tendues.

  • Bidule dit :

    C’est assez intéressant d’étudier la sensibilité du résultat aux divers paramètres de simulation. Ca donne une lecture des acteurs qui ont intérêt à entrer (ou rester) sur le marché. Aux taux et niveaux de prix actuels (qui sont des données de marché) il y a une forte sensibilité du résultat :
    – aux hypothèses de plus/mois-value évidemment, qui sont du domaine de la supposition
    – à l’apport
    – à l’échéance de revente supposée
    En somme ceci exclut quasiment tous ceux qui voudraient faire un premier achat à Paris car :
    – Il y a peu de chances de rester longtemps dans le même bien (les besoins évoluent avec l’âge, les enfants)
    – L’apport est souvent faible s’il n’y a pas revente d’un bien antérieur (même si les donations et les très gros salaires restent présents)
    Pour eux, le calcul n’est intéressant que si le marché s’apprécie significativement sur les années à venir. C’est moins probable même si bien sûr rien n’est exclu : « les marchés peuvent rester irrationnels plus longtemps que vous ne pouvez rester solvables », n’est-ce pas ?
    Donc le marché ne se fait quasiment qu’entre propriétaires, ce que constatent les acteurs du marché de leurs propres dires. Le seul problème est que dans ce cas, il est nécessaire de vendre pour pouvoir acheter, mais c’est également le cas de l’acheteur… ce qui signifie des transactions longues et difficiles à faire aboutir.

  • Mathieu dit :

    @Bidule: c’est bien mon analyse. un primo accédant parisien lambda doit parier sur la hausse des prix, ou bien rester en location. Paradoxalement ce qui rendrait l’achat intéressant serait une hausse brutale non pas des prix, mais des loyers. Cependant avec les signaux régulationistes (efficaces ou non) gouvernementaux, je n’y crois pas non plus. Un lien intéressant qui va aussi dans ce sens: http://www.lefigaro.fr/immobilier/2013/05/19/05002-20130519ARTFIG00222-le-cout-de-la-pierre-en-france-manifestement-surevalue.php selon the Economist, le marché EN FRANCE (pas uniquement Paris) est bien surévalué de 39% par rapport aux loyers constatés.
    Encore une fois on peut toujours se tromper, mais le marché parisien a davantage de marge à la baisse qu’à la hausse. Et même une très faible baisse en tôle ondulée sur plusieurs années met à mal beaucoup de scénarios d’achats.

  • krach dit :

    Pour moi les prix baissent considérablement à Paris, c’est incontestable! Voici mes arguments : je reçois chaque jour les offres de vente d’appart à Paris de la part de seloger.com et de pap.fr. ensuite je mets un marque-page sur les offres qui me paraissent pas surévalués. Puis je regarde tous les 3 jours mes marque-pages pour voir si les offres sont tjrs présentes. Mon constat est que ces derniers ne partent pas, et j’en vois même dont on corrige les prix. Je fais cela depuis une année maintenant. Par exemple, les 7000eur/m² aux alentours de Montmartre (Anvers,etc) ne partent pas. Je ne parle même pas des 5000eur/m² à la Goutte d’Or. 7500eur.m² dans le 9eme arr, idem. Par contre, les biens bradés, partent tout de suite : j’ai vu un 2 pièces 45m² à 345000eur au Trocadéro s’il vous plait,(soit 7666 eur/m²), partir au bout de 3 jours sur la pap.

  • Gragra dit :

    @krach
    Je fais le même constat. Seul les biens de bonnes qualités se vende encore lorsqu’il sont au prix « moyen » du quartier ou les biens de qualité moyenne vendu à un prix en dessou du prix moyen. Les statistiques n’indiquent que peu de variations car les « nanards » ne sont pas encore bradés. A un moment ou un autre, les appartements déjà en vente depuis quelques années devront être vendu et les prix baisseront vraiment… Malgrès un bon budget, j’attends encore… j’ai dans mes selections des biens en vente depuis 2 ou 3 ans … mais je laisse les vendeurs rêver … je passe quelques coups de fils de temps en temps pour avori des détails sur une annonce et régulièrement je sens la tension chez les agents qui me répondent ! L’un d’eux m’a même raccroché au nez parceque je ne voulais pas lui donner d’adresse mail… J’évite de la donné car ma boite mail se remplie d’annonce ne correspondant pas a mes critère et essayant de faire passer pour une affaire des biens de qualité moyenne ou médiocre vendu a des prix moyen ou plus que moyen…. Arrétez de rêver… la fête est finie… on ne devient plus riche simplement en achetant sa résidence sur Paris… D’experience, lorsque tout les moutons pensent qu’en achetant un titre en bourse ou un bien immobilier on peut devenir riche, c’est que la combine est déjà éventé et que l’ont est proche d’un retournement de cycle ou de la fin d’une bulle spéculative…

  • locataire? dit :

    Acheter ou louer: le dilemme est grand mais il y a un aspect pratique que vous oubliez.
    A Paris, il est beaucoup plus facile d’acheter que de louer…Le marché…
    La solution: une place en ILN (avec de bonnes relations). Les exemples ne manquent pas.

  • Par curiosité dit :

    @ Locataire,
    Ça a été vrai pendant des années, les banques demandaient moins de garanties pour octroyer un prêt qu’un propriétaire pour louer un appartement, mais ça a changé depuis plus d’un an.
    Il faut notamment un apport plus que conséquent pour emprunter.
    Comme les banques prévoient elles aussi une nette correction des prix, elles ne veulent pas se retrouver avec un chômeur insolvable et un encours supérieur à la valeur du bien.
    Du coup, l’apport exigé tend à converger vers la baisse potentielle estimée par votre banque dès que le profil de l’emprunteur n’est pas excellent.
    En gros, si vous n’êtes p demande 30% d’apport

  • Par curiosité dit :

    (suite)
    En gros, si on vous demande 30% d’apport vous savez que la banque considère une baisse de 30% comme tout à fait possible.
    L’apport peut rester plus faible pour les emprunteur qui n’ont aucuns risques d’insolvabilité ou des garants.

  • ImmoParis dit :

    @Par curiosité : « Du coup, l’apport exigé tend à converger vers la baisse potentielle estimée par votre banque dès que le profil de l’emprunteur n’est pas excellent.
    En gros, si on vous demande 30% d’apport vous savez que la banque considère une baisse de 30% comme tout à fait possible. »
    J’en ai déjà lu des bonnes mais je crois que je vais encadrer celle-ci au-dessus de mon lit.
    Tu es au courant que les banques européennes ont été montré du doigt fin 2011? Qu’elles respectent depuis des règles bien plus strictes? Bâle III ça te dit quelquechose?
    Affirmer que l’apport demandé par une banque lors d’un prêt correspond à la baisse de l’immobilier estimée par la banque est aussi ridicule que de dire qu’à prix stable il est toujours plus intéressant de louer que d’acheter!

  • Mathieu dit :

    @ImmoParis: « …est aussi ridicule que de dire qu’à prix stable il est toujours plus intéressant de louer que d’acheter! »
    Qui dit ça?

  • Par curiosité dit :

    @ImmoParis
    C’est bien de faire des phrases en parlant de Bâle III en donnant l’impression de s’y connaitre.
    Pour info, Bâle III n’est pas encore appliquée de manière stricte par les banques mais elles essaient néanmoins de converger vers cette normes et justement le fait de demander des apports plus important est une conséquences car les banques doivent tenir compte du risque sous-jacent de leur garanties.
    Du coup la garantie ou hypothèque sur le bien ne vaut pas 100% de la valeur d’achat du bien. Cette garantie subit une décote liée au risque (la baisse potentielle).
    L’apport devient le coussin de protection de la banque pour éviter de se mettre en risque.

  • ImmoParis dit :

    @Mathieu c’est @Par curiosité qui l’a dit : « même dans le cas de figure cité dans l’article (stabilité), il est préférable d’être locataire. » (sujet du mot dernier).
    @Par curiosité, je n’ai JAMAIS dis que Bâle III était d’ores et déjà appliqué alors arrête donc tes leçons de morale. Je pense juste exactement comme toi (champagne) que les banques : « essaient néanmoins de converger vers cette normes et justement le fait de demander des apports plus important est une conséquences car les banques doivent tenir compte du risque sous-jacent de leur garanties. » D’où ma mention de Bâle III.
    Mais contrairement à toi je ne pense pas le risque pris par une banque soit uniquement représenté par une baisse potentielle du bien immobilier.

  • ImmoParis dit :

    Correction : « (sujet du MOIS dernier) ».

  • G. dit :

    N’en déplaise à certains aveugles têtus, les banques prêtent moins CAR elles sentent le vent tourner. Un banquier que je connais (dans un cadre non professionnel) m’a clairement confirmé qu’avant les banques prétaient jusqu’au au delà de la valeur du bien (c’est à dire valeur du bien + frais de notaire + …). Et que maintenant, elles prêtent en dessous de la valeur du bien (d’où nécessité d’un apport…).
    Il est pourtant simple de comprendre que le métier d’un prêteur d’argent est de gérer les risques!
    Et il est encore plus simple de regarder sur internet, et de constater le nombre de banques ayant publié une analyse à propos du marché immobilier français et de son évolution. Les banques le disent elles même l’immobilier va baisser. Mais faites donc comme Immoparis, restez assis sur votre bien qui se dévalue de jour en jour, et d’ici cinq ans pleurez des 30% de valeur que vous aurez perdu. En attendant, je sors mes pop corn, ça va être drôle!

  • ImmoParis dit :

    @G. Vous avez vous aussi un problème de compréhension je pense.
    « Un banquier que je connais (dans un cadre non professionnel) m’a clairement confirmé qu’avant les banques prétaient jusqu’au au delà de la valeur du bien (c’est à dire valeur du bien + frais de notaire + …). Et que maintenant, elles prêtent en dessous de la valeur du bien (d’où nécessité d’un apport…). »
    Je n’ai JAMAIS dis le contraire! Oui les banques sont + exigeantes au niveau de l’apport qu’elles ne l’étaient il y a 2 ans (relisez donc mes posts précédents). Le débat n’est pas là mais plutôt sur les raisons de l’apport demandé.
    Contrairement à vous je ne pense pas que ce soit dû à une forte probabilité de baisse de l’immobilier mais plutôt aux nouvelles exigences demandées suite à l’annonce de la mise en place de Bâle III. J’ai vraiment l’impression de me répéter…
    « Et il est encore plus simple de regarder sur internet, et de constater le nombre de banques ayant publié une analyse à propos du marché immobilier français et de son évolution. »
    On ne parle pas de l’immobilier Français on parle de l’immobilier Francilien ce qui n’est pas du tout la même chose. Je veux bien vos sources dans lesquelles les banques annoncent des baisses de 30% de l’immobilier à Paris. ^^
    « Mais faites donc comme Immoparis, restez assis sur votre bien qui se dévalue de jour en jour, et d’ici cinq ans pleurez des 30% de valeur que vous aurez perdu. En attendant, je sors mes pop corn, ça va être drôle! »
    On reconnaît bien G., sûr de lui, rabaissant les acheteurs en les considérant comme des benêts parce qu’ils ne pensent pas comme lui. Je crois que vous annonciez déjà 5 ans l’année dernière, je suppose donc que vous vouliez dire -30% dans 4 ans? ^^

  • G. dit :

    « On reconnaît bien G., sûr de lui, rabaissant les acheteurs en les considérant comme des benêts parce qu’ils ne pensent pas comme lui. Je crois que vous annonciez déjà 5 ans l’année dernière, je suppose donc que vous vouliez dire -30% dans 4 ans? ^^  »
    Quel beaux procédés de manipulation vous utilisez là! Vous tentez de faire croire que je suis « contre » les acheteurs, alors que c’est l’inverse. A moins que vous ne parliez de « propriétaires », comme vous? « Propriétaires » qui, ayant soit intérêt à ce que le prix ne baisse pas pour faire une revente juteuse, soit ne voulant pas avoir l’air idiot d’avoir acheté récemment (et avoir eu TORT de le faire), vont clamer haut et fort que les prix ne « peuvent pas baisser parceque c’est comme ça… » ?
    Il est usant de lire toute part les discours des « professionnels de l’immobilier » n’ayant qu’une idée en tête, convaincre les pigeons d’acheter… Car s’il n’y a pas de pigeons, pour les « professionnels » pas de porche cayenne! C’est le vendeur de poisson qui vous dit que son poisson est le plus beau, et qu’il faut en acheter vite…
    Résumons donc la situation:
    – Bulle immobilière avérée et prouvée depuis 1998
    – Eclatement de la bulle partout dans le monde, sauf en France car… on a toujours un train de retard économiquement, là aussi fiez vous à l’économie en général.
    – Récession, chômage, augmentation des impôts de tous cotés
    – Fin des aides de l’état
    – Banques frileuses, demandant de gros apports et un dossier béton.
    – Prix en berne, et déjà en baisse. En province, là où j’habite, la baisse est déjà bien confortable!
    Il ne faut pas être un génie pour savoir ce qui va se passer ensuite. Mais il ne faut pas non plus être un propriétaire ayant acquis récemment un bien surévalué, ou quelqu’un ayant un « intérêt financier à ce que ça ne baisse pas ».

  • ImmoParis dit :

    @G. « Quel beaux procédés de manipulation vous utilisez là! Vous tentez de faire croire que je suis « contre » les acheteurs, alors que c’est l’inverse. »
    Oui vous êtes contre les acheteurs qui achètent au prix actuel simplement parce que ce n’est pas le prix que vous souhaiteriez.
    « vont clamer haut et fort que les prix ne « peuvent pas baisser parceque c’est comme ça… » »
    Quand ai-je dis ça? Contrairement à vous je ne sais pas avec certitude ce qui se passera, j’émets juste une opinion sur vos annonces de baisses faramineuses.
    « Il est usant de lire toute part les discours des « professionnels de l’immobilier » n’ayant qu’une idée en tête, convaincre les pigeons d’acheter… Car s’il n’y a pas de pigeons, pour les « professionnels » pas de porche cayenne! C’est le vendeur de poisson qui vous dit que son poisson est le plus beau, et qu’il faut en acheter vite… »
    Voilà c’est bien ce que je disais : « On reconnaît bien G., sûr de lui, rabaissant les acheteurs en les considérant comme des benêts parce qu’ils ne pensent pas comme lui »
    Vous êtes incapable d’imaginer que des gens puissent penser que l’immobilier Francilien ne baissera pas autant que vous le croyez.
    « Résumons donc la situation:
    – Bulle immobilière avérée et prouvée depuis 1998 »
    En 1998 l’immobilier était au plus bas, aucune bulle à ce moment-là.
    « – Eclatement de la bulle partout dans le monde, sauf en France car… on a toujours un train de retard économiquement, là aussi fiez vous à l’économie en général. »
    Partout dans le monde? C’est faux. Vos meilleurs exemples doivent être les Etats-Unis et l’Espagne. Quand on voit que pour ces 2 pays la baisse n’a pas dépassé 30% alors que leur situation immobilière n’avait rien à voir avec la France (subprimes aux USA, surconstructiuon massive en Espagne) et que les prix aux Etats-Unis recommencent à augmenter fortement. J’ai de forts doutes sur votre annonce de -30% pour Paris alors qu’il y a une demande énorme pour un nb de biens faibles. On bien vu en 2009 que la moindre baisse est rapidement compensé derrière… Admettez vous que la situation immobilière. en Espagne et aux Etats-Unis étaient bien pire que celle de la Région Parisienne ou non?
    « – Récession, chômage, augmentation des impôts de tous cotés
    – Fin des aides de l’état
    – Banques frileuses, demandant de gros apports et un dossier béton.
    – Prix en berne, et déjà en baisse. En province, là où j’habite, la baisse est déjà bien confortable! »
    Je ne suis pas sûr que la situation puisse être bien pire dans les années qui viennent. Ah oui j’ai horreur du pessimisme français!
    « Il ne faut pas être un génie pour savoir ce qui va se passer ensuite. Mais il ne faut pas non plus être un propriétaire ayant acquis récemment un bien surévalué, ou quelqu’un ayant un « intérêt financier à ce que ça ne baisse pas ». »
    Et voilà encore une fois ceux qui ne pensent pas comme vous sont des benêts.

  • ImmoParis dit :

    Les notaires de Paris ont annoncé les prix à fin mars 2013 :
    « Dans la Capitale, il fallait 8.260 euros au m² pour devenir propriétaire à fin mars 2013, sans changement par rapport au 4e trimestre 2012 »
    Les prix stagnent donc, pas de baisse.
    http://www.notaires.paris-idf.fr/presse/conferences-presse-immobilieres/le-marche-immobilier-paris-et-en-ile-de-france-au-1er

  • G. dit :

    ImmoParis le « si bien nommé » s’enfonce dans son déni total, son aveuglement constipé. Ses copains ImmoUSA, ImmoPaysbas, ImmoEspagne, ImmoJapon, immoIrlande, et même ImmoProvince sont déjà morts et enterrés depuis longtemps. Mais lui continuera à y croire jusqu’au bout, c’est promis! Après tout, les bulles spéculatives ne sont qu’un transfert d’argent entre ceux qui savent acheter et vendre au bon moment, et les autres… Comme je le disais avant, je sors mes pop corn, et attend la fin du feuilleton sous 4 ans!

  • G. dit :

    P.S.: les tendances immobilière se jouent en années, pas de mois en mois, et surtout pas en regardant uniquement les « bons mois » de vente (printemps, été). Mais autant parler à un mur, il aura plus de bon sens…

  • ImmoParis dit :

    @G. « ImmoParis le « si bien nommé » s’enfonce dans son déni total, son aveuglement constipé. Ses copains ImmoUSA, ImmoPaysbas, ImmoEspagne, ImmoJapon, immoIrlande, et même ImmoProvince sont déjà morts et enterrés depuis longtemps. Mais lui continuera à y croire jusqu’au bout, c’est promis! Après tout, les bulles spéculatives ne sont qu’un transfert d’argent entre ceux qui savent acheter et vendre au bon moment, et les autres… Comme je le disais avant, je sors mes pop corn, et attend la fin du feuilleton sous 4 ans! »
    C’est beau! Moi aussi je sors mes pop corn mais contrairement à toi je ne fais pas semblant de connaître la fin du film.
    « les tendances immobilière se jouent en années, pas de mois en mois,  »
    Sans blague, heureusement que tu es là pour me l’apprendre.
    « et surtout pas en regardant uniquement les « bons mois » de vente (printemps, été). Mais autant parler à un mur, il aura plus de bon sens… »
    Il est donc interdit de poster les chiffres des notaires?
    Que faîtes vous donc ici à commenter un article de meilleursagents qui justement compare les prix mois après mois?
    Débat impossible avec quelqu’un comme vous.

  • ImmoParis dit :

    Pour finir avec vous, les prix dans mon arrondissement ont prix +5,1% en un an entre fin mars 2012 et fin mars 2013.
    Projections des notaires pour Paris selon les avants-contrats : 8120€/m² fin mai puis remontée à 8230€/m² fin juillet.

  • G. dit :

    Données des notaires, que vous brandissez avec tant de verve:
    http://www.paris.notaires.fr/actualites/immobilier-parisien-fin-mars-2013-des-ventes-en-baisse-et-des-prix-stabilises-un-niveau
    « En 2013, 6.300 appartements anciens ont été vendus à Paris au 1er trimestre, contre 8.600 à la même période en 2012 (soit une baisse de 26% du nombre de ventes) et 6.700 en 2011. »
    Une baisse de 26% du nombre de ventes, comme on se tue à le répéter ici, signifie que « l’effet qualité » joue à fond. Au risque de me répéter, cela signifie que seuls les biens d’exception se vendent (donc les plus chers au mètre carré). Cela veut donc dire que les prix d’aujourd’hui, soi-disant stabilisés, sont en réalité ceux des meilleurs biens. On vend aujourd’hui les meilleurs bien au prix des biens moyens d’hier. Mais à part ça les prix ne baissent pas, non non, disent les autruches la tête dans le sable (ou le béton, en l’occurrence).
    Un scoop : la baisse des vente précéde toujours la baisse des prix, grâce au fameux « effet qualité ». Les prix ne sont « affichés » à la baisse officiellement que quand le volume des transactions repart nettement à la hausse. C’est à ce moment que les ventes des biens moyens et médiocres s’effectuent de nouveau, les prix étant redescendus pour ces catégories. C’est à ce moment seulement que la baisse effective se « voit » dans les prix « moyens » communiqués par les notaires.
    Conclusion : nous verrons bien ce qui va se passer quand les volumes de transaction repartiront nettement à la hausse.

  • ImmoParis dit :

    G. « Données des notaires, que vous brandissez avec tant de verve: »
    Merci de m’indiquer en quoi je « brandis les chiffres avec tant de verve » dans mes messages :
    « Les notaires de Paris ont annoncé les prix à fin mars 2013 :
    « Dans la Capitale, il fallait 8.260 euros au m² pour devenir propriétaire à fin mars 2013, sans changement par rapport au 4e trimestre 2012″
    Les prix stagnent donc, pas de baisse.
    Pour finir avec vous, les prix dans mon arrondissement ont prix +5,1% en un an entre fin mars 2012 et fin mars 2013.
    Projections des notaires pour Paris selon les avants-contrats : 8120€/m² fin mai puis remontée à 8230€/m² fin juillet. »
    Vous faîtes une fixette sur moi là… Je ne fais qu’annoncer les chiffres des notaires, rien de +.
    Concernant la baisse des volumes il ne faut pas oublier que les volumes début 2012 étaient très élevés du fait de la mise en place de la nouvelle législation sur les plus-values qui a incitée de nombreux acheteurs à vendre rapidement. Comme cela est expliqué par les notaires : « Il faut rappeler qu’en janvier 2012, le marché francilien (surtout les appartements et les biens situés dans la Capitale) avait connu une forte activité due au changement de régime d’imposition des plus-values immobilières. »
    Pour le reste de votre message, je vais vous épargner mes arguments déjà énoncé plus haut et dans le sujet du mois dernier.

  • julien bonnetouche dit :

    je n’étais pas venu depuis quelques jour, et c’est franchement drôle ce forum!!
    Si je comprends bien, G, tu es très énervé que les prix parisiens ne baissent pas? mais tu gardes espoir qu’ils baisseront plus tard, c’est ça?

  • G. dit :

    @ Julienbonnetouche
    Non, je suis juste énervé de la mauvaise foi d’un soi disant « Immoparis », dont le pseudo nous apprend tout du « personnage ». Je ne vais pas passer mon temps à prêcher à des sourds, les médias (notaires, A.I., organismes spécialisés, etc.) le font bien mieux que moi.
    Un petit exemple pour la forme:
    http://www.immobilier-finance-gestion.com/article-paris-2eme-capitale-au-monde-ou-les-prix-immobiliers-chutent-le-plus-118028126.html
    Etc etc. Je reviendrai de temps à autre pour me moquer de vous, ne vous en faites pas. N’étant pas financièrement impliqué dans le débat, je n’ai qu’à sortir mes pop corn et attendre, comme mentionné plus haut. A bientôt!

  • ImmoParis dit :

    @G. Merci de relever mes commentaires dans lequel vous constater de la mauvaise foi. Je réitère également ma demande concernant ma soit disant verve en relayant les prix annoncés par les notaires. J’attends.
    Sympa ton lien vers un site qui recense tous les articles baissiers. A noter qu’il conseille depuis + de 3 ans (mars 2010) de ne surtout pas acheter. Les acheteurs Parisiens de l’époque doivent bien rigoler avec leur pop corn…
    « Je reviendrai de temps à autre pour me moquer de vous, ne vous en faites pas. »
    CQFD

  • G. dit :

    « ImmoParis » aime avoir le dernier mot… ça lui laisse peut-être l’illusion que, comme ça, il aura l’air d’avoir raison… et comme je suis taquin, cela fait quelques jours que je le « frustre » de cette consolation. rassure toi, ami ImmoParis, je ne vais pas continuer mon petit jeu trop longtemps:
    « @G. Merci de relever mes commentaires dans lequel vous constater de la mauvaise foi. »
    Je laisse le soin aux lecteurs de parcourir vos diverses commentaires et élucubrations, ils se feront un avis par eux même.
    « Je réitère également ma demande concernant ma soit disant verve en relayant les prix annoncés par les notaires. J’attends »
    Double post = verve… D’autant plus que vous citez avec joie des « extraits bien chosis » des articles, en zappant allègrement tout ce qui ne vous arrange pas. Par exemple des prix « stables », mais un volume de vente qui s’effondre… Etc etc. Pour le reste attendez donc! il faut de la patience dans l’immobilier.
    « Sympa ton lien vers un site qui recense tous les articles baissiers. A noter qu’il conseille  »
    Un site qui « recense », par définition, ne « conseille » pas, il « montre ». Vous prenez les lecteurs pour des imbéciles on dirait, à ne pas savoir faire la part de ce qui leur ai montré? Tiens, j’ai déjà entendu cet « argumentaire » quelque part…
    Sinon, à part ça, un cabinet indépendant signale que « Paris a enregistré une baisse de –13,6% en mars sur un an glissant », c’est ce que mon lien signalait. C’est étrange, un cabinet indépendant nous donne sur un segment donné des infos très différentes de votre « expérience personnelle ». Ecrivons leur vite, ils se sont peut-être trompés dans leurs calculs…
    A propos, en tant que riche rentier effrayé assis sur son tas de pierre, ce genre de blog vous parlera peut-être d’avantage:
    http://www.objectifeco.com/immobilier/business-de-limmobilier/prix-de-limmobilier/logements-de-luxe-paris-2eme-capitale-au-monde-ou-les-prix-immobiliers-chutent-le-plus.html
    Petit mot pour conclure, indication aux éventuels lecteurs qui liraient nos babillages sur ce site web: soyez prudents lorsqu’on vous parle de « prix » et « d’évolution de prix »:
    – les « moyennes » qu’on vous communque sont des moyennes, donc des prix lissés. En réalité, il existe un gouffre entre les prix parisiens et les prix en province. Et à Paris, il existe une grande disparité entre les arrondissements, les quartiers, les types de logements… regardez donc précisément vous même l’évlution des choses dans les endroits que vous ciblez.
    – les prix de vente moyens communiqués sont les prix de ce qui s’est vendu, et leur fiabilité dépend donc énormément des volumes de vente. Lorsqu’on vous dit « les volumes de vente s’effondrent », que les notaires annoncent des volumes de vente anémiques, méfiez vous des prix moyens qu’on vous assène! Pour prendre un exemple extrême, si un seul appartement se vendait à paris le mois prochain, la moyenne des prix annoncée serait la valeur de cet appartement.
    Associez à ça « l’effet qualité », c’est à dire ce que font les acheteurs quand ils sont en position de force (i.e rechercher en priorité un bien de bonne qualité, sans défaut, bien placé), et vous comprendrez combien une soi-disant stabilité annoncée des prix cache en réalité bien autre chose…
    A bientôt cher Immo!

  • ImmoParis dit :

    @G. « Je laisse le soin aux lecteurs de parcourir vos diverses commentaires et élucubrations, ils se feront un avis par eux même. »
    Ca c’est de l’argumentation!
    « Double post = verve… »
    Vous me l’apprenez.
    « D’autant plus que vous citez avec joie des « extraits bien chosis » des articles, en zappant allègrement tout ce qui ne vous arrange pas. Par exemple des prix « stables », mais un volume de vente qui s’effondre… Etc etc. Pour le reste attendez donc! il faut de la patience dans l’immobilier. »
    J’ai posté uniquement les prix au m² qui sont il me semble le point le plus débattu ici, non? J’ai mis un lien vers l’article pour le reste, ça ne vous suffit pas? Il fallait que je recopie l’article entier? Vous avez bien vous-même posté le chiffre de baisse du nombre de ventes en omettant l’explication des notaires qui spécifiait que les premiers mois de 2012 était très elevés en terme de nombre de ventes suite au changement de législation. C’est vraiment l’hôpital qui se fout de la charité!
    « Sinon, à part ça, un cabinet indépendant signale que « Paris a enregistré une baisse de –13,6% en mars sur un an glissant », c’est ce que mon lien signalait. C’est étrange, un cabinet indépendant nous donne sur un segment donné des infos très différentes de votre « expérience personnelle ». Ecrivons leur vite, ils se sont peut-être trompés dans leurs calculs… »
    Vous avez enlevez le début de la phrase de l’article :
    « Le prix des LOGEMENTS DE LUXE à Paris a enregistré une baisse de –13,6% en mars sur un an glissant ». Ca n’est plus du tout la même chose n’est-ce pas? Qui est de mauvaise foi?
    Et surtout cela ne contredit-il pas ce que vous disiez plus haut : « cela signifie que seuls les biens d’exception se vendent (donc les plus chers au mètre carré). ». Si les biens d’exception baisse de -13,6% et que le prix moyen stagne, est-ce que cela ne voudrait pas dire que les biens moyens se vendent plus chers ?
    Sinon ce deuxième est du même acabit que le précédent : un concentré d’articles baissiers.

  • Lebios dit :

    @Immoparis, @mathieu
    Location vs achat = théorie vs réalité.
    Les calculs xls c est bien, c est beau cela rassure…mais…..
    1/ en location qui ? Tous les mois va placer le delta théorique avec le montant d un achat et l effectuer sur 15/20 ans..à moins d être hyper rigoureux et maso peu de monde …
    2/ la plupart du temps on loue ou achete on plafond des 33% des revenus…donc que l on soit locataire ou propriétaire on dépenserait la même chose…la seule différence se fait alors sur la surface dans laquelle on vit toute l année …donc on gagne en confort d habitation pour la location ce que l on va perdre en argent comptant à la fin.. Il faut juste que chacun estime le ‘coût’ du confort qu il veut pour savoir si dans 15/20 ans il sera gagnant (pas que financièrement) dans la Vie avec un grand V

  • Bidule dit :

    @Lebios: vous oubliez l’apport, comme beaucoup d’intervenants. C’est à mon avis le point clef qui détermine les transactions aux prix actuels.
    Emprunter 500.000€ sur 20 ans (le prix d’un trois pièces moyen, donc vraiment rien d’exceptionnel) sans apport donne des mensualités de 3000€ (environ le double du loyer). Sans apport cela signifie qu’il faut un revenu de 9.000€ net par mois (140 K€ brut annuel) ce qui n’est pas commun, même à Paris. Pour revenir au même niveau de mensualité que le loyer, il faut un apport de 50%.
    Donc on en revient toujours au même constat : soit on a déjà un patrimoine assez important, et l’on peut acheter à Paris ; soit on n’en a pas, et l’on est, de fait, exclu du marché. Pour mémoire 84% des français possèdent moins des 50% d’apport ci-dessus, même si j’imagine que la proportion de hauts patrimoines est plus élevée à Paris (http://www.inegalites.fr/spip.php?page=patrimoine).
    Le débat « location ou achat » est effectivement un exercice qui concerne peu de monde : pour l’essentiel ce qui réfrène l’achat est simplement la solvabilité des acheteurs. Aux prix actuels, cette solvabilité n’est plus tant une question de taux qu’une question d’apport.
    Pour finir sur une note personnelle, je suis parfois surpris de la virulence des échanges. Quelle importance d’être propriétaire ? Ce qui compte c’est le coût total du logement rapporté à sa qualité. La location à Paris n’est pas si onéreuse, le problème est plutôt à mon sens une offre de basse qualité: appartements vétustes, mal isolés, plus aux normes… A mon avis il faudrait détruire et reconstruire en masse dans les arrondissements périphériques (les immeubles des années 60 à 80 vieillissent très mal, sans parler de leur laideur évidente ; et les immeubles ouvriers du XIXe siècle ne sont plus très adaptés à notre mode de vie).

  • ImmoParis dit :

    @Lebios « 1/ en location qui ? Tous les mois va placer le delta théorique avec le montant d un achat et l effectuer sur 15/20 ans..à moins d être hyper rigoureux et maso peu de monde … »
    Ou radin. Totalement d’accord avec ce raisonnement.
    @Bidule « Emprunter 500.000€ sur 20 ans (le prix d’un trois pièces moyen, donc vraiment rien d’exceptionnel) sans apport donne des mensualités de 3000€ (environ le double du loyer). Sans apport cela signifie qu’il faut un revenu de 9.000€ net par mois (140 K€ brut annuel) ce qui n’est pas commun, même à Paris. Pour revenir au même niveau de mensualité que le loyer, il faut un apport de 50%. »
    Vous vous trompez lourdement dans votre raisonnement, il ne faut pas comparez loyer avec mensualité mais loyer avec intérêts.
    Puisque que vous perdez 100% de votre loyer alors que vous ne perdez que les intérêts sur une mensualité. Le reste permettant de rembourser la valeur du bien est donc un placement qui n’est aucunement perdu.
    Si je prend votre premier exemple, 3000 € de mensualité contre 1500€ de loyer :
    Sur 3000€ de mensualité il y aura dans les premiers mois un tout petit peu plus que 1500€ d’intérêts. Vous perdez donc 1500€ dans un loyer contre 1500€ dans les intérêts. Et au fil des mois la part d’intérêts diminue, vous perdez donc plus avec votre loyer de 1500€ qu’avec votre mensualité de 3000€…
    Enfin vous omettez encore une fois la perte dû au temps passé à accumuler l’apport en restant locataire et le fait qu’à la fin du prêt le propriétaire n’aura plus rien à payer.

  • Bidule dit :

    @Immoparis : je connais le raisonnement à dépense équivalente, nous en avons déjà discuté plusieurs fois ensemble. Là je répondais à Lebios, sur la base d’un raisonnement en surface à vivre accessible avec des revenus donnés. C’set bien entendu une approche différente, basée sur les besoins personnels et les contraintes imposées par les plafonds de remboursement.
    Sinon pour vous répondre plus précisément :
    L’argument sur l’économie de loyers une fois l’emprunt remboursé n’est pas pertinent dans un calcul purement patrimonial : nous comparons deux situations patrimoniales à échéance. L’une sera investie en pierre, l’autre en liquide ; nous pouvons passer de l’une à l’autre par achat ou revente.
    En ce qui concerne la rentabilité de l’achat, je reviens sur nos échanges précédents : dans le calcul de perte financière hors patrimoine, que j’applique également dans mon propre arbitrage, l’accession à la propriété n’est pas gagnante sans, là encore, un apport conséquent. Désolé d’insister mais présentons le problème autrement : l’achat par emprunt est un investissement qui rapporte un loyer (économisé). Cet investissement est peu rentable (autour de 2,5% annuels frais et taxes compris) du fait des prix relatifs à l’achat et à la location. Le financer à crédit réduit tellement sa rentabilité qu’elle peut même devenir négative.
    On peut retourner le problème dans tous les sens, l’effet de levier par emprunt n’est pas rentable en ce moment : la rentabilité de l’investissement est bien inférieure au taux d’emprunt, qui est pourtant très bas. Pour garantir la rentabilité, il faut donc investir une part significative en cash, ce qui nous ramène encore et toujours au problème de l’apport.
    Pour résumer, afin d’être parfaitement explicite, je dis que financer un achat *principalement par emprunt* aux conditions actuelles n’est pas rentable. Bien sûr, si l’on achète cash, la rentabilité restera positive.

  • julien bonnetouche dit :

    Il est évident ,quand on le peut qu’il vaut bien mieux acheter que louer; ne serai-ce qu’en prévision de la retraite.
    L’investissement immobilier, surtout en résidence principale, est une action continue qui se déroule sur toute une vie ( avec les achats et reventes). Et s’il vaut mieux acheter dans un creux de vague des prix, il peut arriver aussi que l’on ait plus ou moins de chance dans la nature de ses choix d’achat. Autrement dit si l’on fait de bons choix sur la qualité du bien acheté, cela peut compenser une bonne partie d »un prix de marché un peu élevé. le contraire est également vrai.
    Maintenant , le sujet intéressant est : quand le marché se retournera t il à la hausse?
    la résistance des prix à la baisse (Paris), est tout de même parlante. Le marché est attentiste, et ne parie pas sur une baisse marquée. Les intervenants font le « gros dos » et regardent la conjoncture économique française se dégrader rapidement, notant les approches verbales du gouvernement concernant un retour vers davantage le libéralisme, seul susceptible de générer la confiance indispensable pour un retour de la croissance.
    La valse hésitation de Hollande entre dirigisme de gauche et social libéralisme, montre que nous somme sur ce point au creux de la vague. L’orientation vers une politique plus libérale ne tardera probablement pas au delà d’une année, plus par obligation que par conviction.
    Ce moment marquera sans doute le point bas des prix de l’immobilier parisien.

  • Bidule dit :

    @julien bonnetouche : si les prix repartent à la hausse, l’intérêt de l’achat en tant que résidence principale (rendement en « loyers évités » évoqué ci-dessus) se dégradera encore, sauf si les taux d’intérêt chutent beaucoup ou que les loyers flambent.
    L’achat ne se justifierait alors que dans une perspective de plus-value et non plus de rendement, donc ce serait un investissement spéculatif, qui ne profite que si vous le réalisez à terme (donc que vous revendez sans racheter).
    Rien n’est exclu bien sûr, ni la chute des taux, ni un marché spéculatif. L’avenir est plein de surprises.

  • Pal dit :

    @ ImmoParis
    Votre raisonnement est étonnant: il ne faut pas comparer intérêts d’un côté et loyer de l’autre il faut raisonner en coût complet:
    (i) loyer + charges locatives + taxe d’habitation + inflation sur le loyer et
    (ii) intérêts + frais de notaires + charges de copropriété + taxe d’habitation + taxes foncières + travaux d’entretien.
    Et la sur la base de votre calcul, si vous restez 8 ans dans votre appartement (durée moyenne) avec des frais de notaires d’environ 30k€ c’est 300€ par mois qu’il faut rajouter. Un ravalement, des travaux sur les parties communes, une chaudière, une canalisation et l’addition devient vite salée pour le propriétaire.
    Vous comprenez que dans un contexte immobilier ou le prix des biens a l’air de stagner voir légèrement baisser il est plus avantageux d’être locataire avec un gros plus en tant de crise: pas de mauvaise surprise. Surtout qu’une petite baisse devient vite très intéressante pour le locataire: Sur 500 000 € si la baisse annuelle est de -3,6% c’est 1 an de loyer offert!
    Après le débat de savoir si ça va baisser ou monter n’a aucun intérêt, faites vos jeux!

  • Christophe POIDEVIN dit :

    Plutot compliqué de comprendre les prix demandés par les vendeurs.
    Ex : Je constate que dans l’une des agences partenaires de Meilleurs Agents, un bien est à vendre 450 000€ prix de départ.
    Reconnaissant l’immeuble sur la photo de l’annonce (un quartier que je connais bien donc avec l’adresse exacte), j’ai bien évidemment eu la curiosité d’utiliser le simulateur du site pour voir ce qu’il m’annonçait. De manière plutôt précise (année de construction, étage, nbre de pièces, état général…)
    Résultat : 350 000€ selon le simulateur… avec un indice de confiance 4 sur 5.
    Conclusions :
    – Soit, le bien mérite une négo de 20%
    – Soit le simulateur a complètement faux. Mais j’ose espérer qu’avec un indice de confiance 4/5 pour un bien venant d’une agence partenaire, ce n’est pas le cas.
    – Soit les biens ont pris 30% en un mois…(les données ne seraient pas à jour)
    – Soit c’est un vendeur farfelu qui « la tente » et l’agent a dit « oui oui » pour récupérer le mandat

  • the edge dit :

    @Christophe POIDEVIN
    Je pense que la derniere hypothese est la bonne (un vendeur farfelu). J’utilise tres souvent le simulateur de MeilleursAgents et je dois dire que la valeur estimee est tres souvent coherente avec le prix demande par le vendeur. J’ai meme tendance a remarquer que l’ecart entre les deux valeurs se reduit (par rapport a la periode 2010-2011). Les vendeurs seraient donc en train de devenir raisonnables (sauf le votre apparemment!).

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