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Baromètre Meilleurs Agents au 1er novembre 2014 – Immobilier parisien et francilien : Des prix toujours en baisse sur un marché qui souffre d’un manque d’investisseurs

Prix Immo 5 min.

Evolution prix immobilier 1er novembre 2014 Meilleurs Agents publie la 64ème édition de son baromètre mensuel des prix de l’immobilier à Paris et en Île-de-France.
« Baisse graduelle et lente des prix, faiblesse des volumes de transaction, demande atone et volatile… le marché immobilier parisien et francilien suit exactement le scénario que nous avions détaillé dès le début de l’année. Au mois d’octobre, les prix ont continué de baisser à Paris (-0,1%) et en banlieue (-0,4% en Petite Couronne et -0,3% en Grande Couronne). Avec -9,2% de baisse des prix depuis le plus haut (juin 2011) et la poursuite de la réduction des taux d’intérêts, les acheteurs solvables ont gagné 21% de pouvoir d’achat à Paris en 3 ans. Malgré tout, la demande reste faible à la fois pour des raisons macroéconomiques qui fragilisent les primo-accédants et à cause d’une politique du logement inadaptée qui décourage les investisseurs,  » commente Sébastien de Lafond, Président et cofondateur de Meilleurs Agents.

64ème Baromètre Meilleurs Agents – Points clés :

  • Légère baisse des prix de -0,1% à Paris en octobre. La Petite Couronne voit ses prix moyens diminuer de -0,4% et la Grande Couronne de -0,3%.
  • Depuis le début de l’année, les prix parisiens ont baissé de -3,1% et de -9,2% depuis juin 2011 (plus haut du marché).
  • Les taux d’intérêt continuent de baisser. Le pouvoir d’achat des ménages solvables a augmenté de 21% à Paris depuis juin 2011.
  • Les incertitudes fiscales et réglementaires continuent d’indisposer les investisseurs particuliers, alors que les investisseurs institutionnels ont disparu du marché.

 

« La faiblesse de la demande s’explique en grande partie par les conditions macroéconomiques actuelles et les incertitudes sur l’évolution de la situation. Il ne faut pas cependant négliger l’aspect cyclique du marché qui après avoir fortement augmenté jusqu’à juin 2011, s’érode lentement mais sûrement mois après mois. Cette correction à la baisse s’inscrit dans le cycle normal du marché. Les banques restent légitimement prudentes et ne prêtent qu’aux ménages réellement solvables. La faiblesse des taux ne profite donc qu’à une petite frange de primo-accédants et aux secondo-accédants qui constituent ensemble l’essentiel (85%) des acheteurs.

Mais au-delà de ces aspects conjoncturels, l’immobilier souffre depuis plusieurs années des atermoiements et des erreurs accumulées par les gouvernements successifs. Il est aujourd’hui urgent de redonner confiance aux acteurs du marché et surtout aux investisseurs privés et institutionnels sans qui le marché ne retrouvera pas une certaine fluidité. L‘hypothèse de l’encadrement des loyers à Paris et dans d’autres grandes villes prolonge le climat général d’incertitude. La loi et les tribunaux laissent les propriétaires démunis face aux locataires indélicats et aux mauvais payeurs. S’appuyer sur les propriétaires privés pour porter une politique sociale du logement n’est pas le bon choix, c’est le rôle de l’Etat. Les investisseurs institutionnels (banques, assureurs…) ont quitté le marché immobilier résidentiel, les investisseurs particuliers se raréfient.
Pour relancer la construction et la rénovation du parc, les investisseurs privés, notamment institutionnels, devront revenir. Et pas nécessairement à coups de carotte fiscale, coûteux pour les finances publiques et inflationnistes. La fiscalité sur les plus-values et l’impôt sur les revenus immobiliers doit être revue et stabilisée, les rapports propriétaires-locataires normalisés. Il y a fort à faire aujourd’hui pour redonner du souffle à un marché incertain qui devrait être un moteur de relance économique et ce sans dépenser un euro de plus sur le budget de l’Etat.
 »

Mêmes causes, mêmes effets

Le scénario baissier que nous avons détaillé dès le début de l’année se déroule comme prévu. Les prix baissent lentement et régulièrement. Les gains de pouvoir d’achat sont réels mais ne se traduisent pas en une hausse notable de la demande toujours fragile et hésitante. L’offre reste faible, limitant mécaniquement la baisse des prix. Les volumes de transactions sont donc réduits mais le marché n’est pas pour autant à l’arrêt. Des transactions se réalisent mais lentement à cause de l’incertitude des acheteurs qui craignent de passer à côté de LA belle affaire mythique. Acheteurs comme vendeurs doivent faire appel aux meilleurs professionnels de l’immobilier pour comprendre la dynamique complexe du marché et élaborer leurs stratégies.

Un marché progressivement déserté par les investisseurs privés

Si la politique peine à résoudre les difficultés macroéconomiques de la France (absence de croissance, hausse du chômage, faiblesse de l’investissement, crainte de déflation…) elle est parvenu au fil des ans à ralentir encore plus le marché immobilier en décourageant les investisseurs. Les investisseurs particuliers ne représentent plus que 15% des acheteurs à Paris, proportion en baisse continue depuis 2011. Parmi eux, les investisseurs étrangers sont de plus en plus rares dans la capitale, effrayés par l’instabilité fiscale et les déclarations des politiques. Quant aux investisseurs institutionnels (banques et assurances) l’immobilier est une classe d’actifs qui a pratiquement disparu de leurs bilans depuis 15 ans.
Cette situation est essentiellement due aux erreurs et changements de cap des Gouvernements successifs ces dernières années. Les incitations fiscales à l’achat sont quasi exclusivement réservées au neuf avec un effet inflationniste sur les prix et une efficacité budgétaire discutable. En dehors de ces dispositifs, les investisseurs sont constamment menacés par de nouvelles règles fiscales. Cette instabilité se double d’une situation particulièrement déroutante avec des tribunaux qui surprotègent les locataires. Des occupants indélicats peuvent détériorer impunément des logements ou oublier de payer leurs loyers sans que les propriétaires soient indemnisés. Cette politique est en train de détruire un pan entier et nécessaire de la demande immobilière. Son coût pour l’économie est largement sous estimé.

Les conditions d’un redémarrage

Laissons de côté une hypothétique reprise de la croissance et de l’emploi qui résoudrait une partie des difficultés du marché en redonnant de la visibilité et de la solvabilité, notamment aux primo-accédants. Pas de dégel à attendre du côté des banques qui restent légitimement prudentes en ne prêtant qu’à leurs clients solvables. Il faudrait donc, le plus vite possible, prendre un certain nombre de mesures volontaristes et courageuses dont :

  • Clarifier et s’engager à stabiliser la fiscalité pour redonner envie aux investisseurs
  • Fixer définitivement les règles d’encadrement des loyers à Paris et dans certaines villes, ou mieux encore y renoncer
  • Corriger la surprotection des locataires par rapport aux propriétaires privés

Ces décisions sont à portée de main mais dépendent d’une réelle volonté politique pour améliorer la fluidité du marché, redynamiser la construction et la rénovation sans incitation fiscale, tout en augmentant le volume de transactions dans l’ancien. En bref, il est possible de faire du marché immobilier un des moteurs de la reprise, pourquoi nous-en priver ?

À propos du Baromètre Meilleurs Agents

Chaque mois, Meilleurs Agents publie son baromètre des prix de l’immobilier résidentiel à Paris et en Île-de-France, un indicateur avancé qui permet d’analyser précisément les différents marchés locaux et de donner une tendance en temps réel à tous les acteurs de l’immobilier.
Ce baromètre mensuel est calculé sur la base des avant-contrats (promesses de vente ou compromis) signés après expiration du délai légal de rétractation de 7 jours par les agences labellisées MeilleursAgents en Île-de-France, quand la Chambre des Notaires de Paris se base sur les actes authentiques enregistrés dans les offices notariaux. Le passage chez le notaire intervenant généralement 3 mois après la signature de la promesse de vente, ce délai explique le décalage observé entre le baromètre Meilleurs Agents et les statistiques des notaires.
Depuis le lancement du Baromètre en septembre 2008, les tendances annoncées par Meilleurs Agents ont toujours été confirmées par les données des notaires quelques mois plus tard.

À propos de l’ITI MeilleursAgents

Calculé en divisant le nombre total d’acheteurs actifs par le nombre total de vendeurs actifs, l’ITI sert à prévoir la tendance de base de l’évolution des prix sur les 6 prochains mois.
Interprétation : Un ITI supérieur à 3 (3 fois plus d’acheteurs actifs que de vendeurs actifs) indique une tendance haussière des prix immobiliers. Un ITI compris entre 2 et 3 indique une tendance à la stabilité des prix immobiliers. Un ITI inférieur à 2 indique une tendance à la baisse des prix immobiliers.
Méthodologie et source : les évaluations de biens réalisées par les internautes sur le site Meilleurs Agents en vue d’un projet de vente ou d’achat. Ces internautes se sont inscrits sur le site, ont renseigné leurs coordonnées personnelles, et communiqué des informations spécifiques nécessaires à l’évaluation d’un bien (adresse exacte, type de bien, étage, surface, nombre de pièces, nombre de salles de bain et 10 autres critères).
Ils ont également indiqué leur intention d’achat, de vente ou l’absence de projet particulier. Les acheteurs qui déclarent plusieurs projets d’achat sur une période d’un an ne sont comptés qu’une seule fois. Les vendeurs ne sont comptés qu’une seule fois par bien déclaré à la vente.
Au total, sur les zones étudiées, Meilleurs Agents collecte chaque mois en moyenne 150.000 estimations représentant environ 1/3 des volumes de transactions réalisés.

L'équipe scientifique de Meilleurs Agents

102 commentaires Masquer les commentaires Voir les commentaires

  • Samsam dit :

    Il me semble que pour être en toute cohérence, il faudrait aller jusqu’au bout de la logique de « cyclicité normale » du marché évoquée en début d’article : les mesures « à portée de main » sont inutiles puisqu’il faut accepter le cycle et laisser le marché se réguler.
    La rentabilité et les investisseurs reviendont, les loyers sont déjà stables ou en baisse, inutile de les réguler, quand à ne plus « surptotéger les locataires », j’imagine que l’on parle des cibles Pinel, pas des locataires parisiens à qui l’on demande 3/4 loyers de revenus quelque soit le montant + caution.
    Concernant ce dernier point, le risque est d’autant moins faible que le loyer est réduit, là aussi le calcul rationnel de l’investisseur est plus hésitant à prix élevé qu’à prix moyen, à taux de rentabilité locative égale.
    La hauteur des prix semble le fond du fond du problème, d’où la normale cyclicité.

  • f6 dit :

    Donnez-moi un B !
    Donnez-moi un A !
    Donnez-moi un R !
    Donnez-moi un O !
    Donnez-moi un M !
    Donnez-moi un E !
    Donnez-moi un T !
    Donnez-moi un R !
    Donnez-moi un E !
    Le BABA, le RORO
    Le BAROMETRE !

  • FSTA dit :

    Je suis étonné de cette faible baisse, je m’attendais à ce qu’elle soit supérieure à celle de l’an dernier (de mémoire -0.7 en Septembre, -0.7 en Octobre et -0.7 en Novembre). Je constate, sur les annonces de ma ville (78), des baisses de prix affichés bien supérieures et les retours de certains AI sont à une accentuation de la baisse depuis la fin du printemps…Ils sont forts chez meilleurs agents, la baisse va pile correspondre à leur prévision de début d’année (entre -3% et -5% sur Paris)…

  • Bernard dit :

    On ne rattrape pas un couteau qui tombe ! La baisse va continuer. La spéculation à la baisse va continuer jusqu’à un signe positif, donc à une reprise de l’économie française, les prix vont donc baisser encore plusieurs dizaines de mois.
    Les locataires/primo accédants ont intérêt à rester locataire, la baisse des prix paient leur loyer !
    Il faut qupprimer toutes les APL et autres aides fiscales qui n’ont pour effzt que d’augmenter les loyers et les prix, aux profit exclusif des propriétaires actuels.

  • artis dit :

    Ce que j’aime bien avec de lafond c’est qu’il compare toujours avec juin 2011
    pourquoi il compare pas le pouvoir d’achat avec 2004 ???
    @Bernard je suis entièrement d’accord avec vous. Arrêtons les perfusions qui coûtent trop chers à l’état et qui enrichissent certains propriétaires avec de l’argent de l’état.
    @meilleursagents:
    1) comment on peut avoir 0,1% de baisse sur un mois alors que seuls le 4e et le 5e augmentent
    2) qui sont les primo accédants qui peuvent s’acheter un appartement de 50m2 à 450000€ (tout frais compris)
    3) est ce qu’un jour vous communiquerez sur les volumes ?

  • Christophe dit :

    @artis
    En voilà une bonne suggestion. Communiquer sur la variation des volumes avec un vrai indicateur.

  • G. dit :

    Pour les volumes, http://immotrend.fr/ peut aider.
    Mais à ce niveau, difficile d’en vouloir à Meilleurs Agents: pour avoir une vue réelle des volumes de transactions, il faut regarder ce que le gouvernement touche et sur quoi il se base pour ses taxes… Suivez l’argent.

  • @artis : les variations que vous observez sur notre page prix Paris sont trimestrielles, difficilement comparables à la variation mensuelle communiquée dans le Baromètre, donc.
    La question sur les volumes est tout à fait légitime. Nous l’adressons à certains moments mais pas aussi souvent que nous le souhaiterions. Les promesses de vente signées par nos agences partenaires nous permettent d’établir de variations mensuelles mais ne suffisent pas pour étudier les volumes de manière fiable. Nous recherchons des solutions pour pouvoir intégrer les volumes dans nos analyses mensuelles, mais cela n’arrivera pas avant plusieurs trimestres.
    Bonne journée !

  • Artis dit :

    @meilleursagents
    Merci pour votre reponse mais je parle bien de l evoution mensuelle
    Je note toutes les evolutions de prix
    Sur un mois je note que 2 arrondissements aigmentent, le 18e baisse de 0,1 et tous les autres baissent d au moins 0,4

  • luidgi dit :

    Pourquoi la bulle immobilière va se dégonfler
    L’envolée de l’immobilier en France ces dernières années s’explique par la solvabilisation des ménages des banques.
    Avec 65 % de leur patrimoine investi dans l’immobilier, les Français peuvent être qualifiés de véritables amoureux de la pierre, bien plus que les Allemands (57 %) ou les Américains (27 %). On comprend pourquoi le fait d’évoquer une bulle dans ce secteur reste tabou.
    Pourtant, les chiffres parlent d’eux-mêmes : la progression des prix atteint 7,3 % par an depuis 1965, 9,4 % par an entre 1998 et 2008 et même 15,2 % entre 2009 et 2011, engendrant au total une multiplication des prix par 26 en une cinquantaine d’années !
    Un facteur structurel détermine le prix des logements : l’évolution du revenu disponible des ménages. Si on constate une parfaite corrélation entre le revenu et les prix de l’immobilier entre 1960 et la fin des années 1990, celle-ci se rompt brutalement à partir du début des années 2000.
    Comment expliquer une telle envolée, avec une progression de plus de 87 % des prix par rapport au revenu des ménages depuis le point bas de 1998 ? Par la solvabilisation des ménages par les banques. Elle permet de comprendre la plus grande partie du mouvement. Les prêts immobiliers sont devenus un produit d’appel pour les établissements financiers, qui ont rogné considérablement leur marge pour attirer de nouveaux clients.
    L’hyperliquidité générée par les banques centrales a provoqué une baisse massive des taux d’intérêt, qui s’est déversée sur l’immobilier partout dans le monde. L’allongement de la durée des prêts a redonné un pouvoir d’achat considérable à des couches supplémentaires de la population. Pour finir, les mesures procycliques des différents gouvernements, par le biais d’incitations fiscales, ont fait le reste.
    Dans la hausse de 161 % des prix de l’immobilier en France depuis 1998 (278 % à Paris), la baisse des taux d’intérêt explique 42 % de la capacité supplémentaire d’emprunt, l’allongement de la durée des prêts, 45 % et la hausse du revenu des ménages, 35 % (soit, au total, 122 %). Le solde (39 %) correspond aux incitations fiscales mais surtout à la spéculation. Le revenu moyen d’un acquéreur en France est de 4.500 € (8.500 € à Paris), alors que la médiane des revenus est de 1.712 € (3.400 € pour les 10 % des revenus les plus élevés). On voit bien dans quelle impasse se trouve l’immobilier, car même les plus favorisés n’ont plus les moyens de devenir propriétaires.
    Tous les facteurs qui ont conduit à cette hausse des prix sont maintenant derrière nous. De plus, la démographie va jouer défavorablement, avec le papy-boom. Si on confronte la cohorte d’acheteurs potentiels (les 20-59 ans) avec celle des vendeurs potentiels (les plus de 60 ans), on constate que le rapport de force s’inverse désormais brutalement dès 2005 : la variation du nombre de plus de 60 ans est en moyenne de 1 million supérieure à celle des 20-59 ans tous les cinq ans durant les 25 prochaines années, ce qui provoquera une pression très forte sur les prix.
    En conséquence, quand bien même la correction devrait être moins brutale qu’aux Etats-Unis du fait de la forte solvabilité des ménages français, cela ne jouera pas sur son ampleur mais sur la durée de la consolidation. Un simple retour à la moyenne du ratio prix sur revenu signifierait une chute des prix d’environ 35 % (soit 4,2 % par an pendant dix ans) avec une hypothèse de progression des revenus raisonnable de 1 % par an.
    Jean-Marc Buchalet, PDG de Pythagore Consult et auteur de « Immobilier, comment la bulle va se dégonfler », avec Christophe Prat, éditions Eyrolles

  • luidgi dit :

    Les agences immobilières sont à l’origine de cette spéculation depuis le début des années 2000, revenons sur l’intérêt de prendre une agence pour vendre votre bien.
    A part prendre les clés vous ouvrir les portes et fenêtres, et s’empocher des commissions énormes pour juste aérer le bien immobilier, à quoi servent-elles? Elles servent à maintenir les prix élevés coûte que coûte, à ne pas proposer les offres trop basses aux vendeurs et faire croire que les prix ne chutent pas, vous racontez des mensonges en vous faisant croire qu’une offre proche du prix de vente a déjà été refusée, ou que cette offre n’a pas abouti faute d’obtention du crédit, tous les moyens sont bons pour vous faire acheter aux prix fort. N’hésitez pas à vendre votre bien de particulier à particulier et supprimer cet intermédiaire inutile.

  • luidgi dit :

    Voici un article intéressant :
    Majoration de la taxe foncière sur les terrains constructibles
    par Alex dans Actualite
    taxe foncière 2015 terrain constructible
    Fiscalité des terrains constructibles, une bombe à retardement…
    Publié discrètement au Bulletin Officiel des Finances Publiques le 27
    juin 2014, la réforme sur la taxation des terrains constructibles vacants
    risque de surprendre bon nombre de propriétaires lors du paiement de leurs
    prochains impôts.
    En effet, l’imposition à la taxe foncière sur les propriétés non
    bâties mais constructibles vient de subir une majoration record pour
    diminuer la rétention de terrains sur le marché immobilier.
    Concrètement, pour certains propriétaires possédant un terrain
    constructible, la note va s’avérer salée puisqu’ils pourraient voir
    leur taxe foncière habituelle augmenter de plus de 2 500% en 2015 et plus
    de 5 000% en 2017, oui, vous avez bien lu, il n’y a pas d’erreur sur
    les chiffres !
    Posséder un terrain constructible risque donc de coûter très très cher
    dés l’année prochaine, un cauchemar fiscal pourtant bien réel…
    la taxe foncière sur les propriétés non bâties (TFPNB)
    La TFPNB est une taxe bien connue des propriétaires ou usufruitiers de
    terrains constructibles, non constructibles et agricoles.
    Elle se calcule en multipliant la valeur locative cadastrale du terrain
    considéré par les taux fixés chaque année par les collectivités
    territoriales.
    Les terres agricoles sont soumises à un régime fiscal particulier qui est
    fonction de la nature des cultures et qui intègre des abattements pour
    tenir compte des charges d’activité.
    Suivant la nature du terrain (vergers, vignobles, truffiers, bois,
    production biologique), des exonérations de TFPNB peuvent également avoir
    lieu mais elles sont soumises à l’approbation des collectivités
    territoriales qui encaissent cette taxe.
    le cas des terrains constructibles non bâtis
    L’article 1396 du code général des impôts (CGI), explique noir sur
    blanc que dans certaines communes, la valeur locative cadastrale des
    terrains constructibles non bâtis est majorée de 25% ainsi que d’une
    valeur forfaitaire fixée à 5 € par mètre carré à partir de 2015 et
    que cette valeur forfaitaire passe à 10 € à partir de 2017.
    Vous l’aurez compris, la valeur locative cadastrale servant de base au
    calcul de la taxe foncière, cette dernière est sur le point d’exploser
    dans les communes concernées.
    Exemple :
    Vous possédez un terrain constructible de 2 000 m2, dont la valeur
    locative est actuellement de 400 €.
    En 2015 et 2016, cette valeur locative sera majorée de 25% + 5 € par
    m², soit (400 + 400 x 25%) + (5 x 2 000) = 10 500 € !
    En 2017, cette valeur locative sera toujours majorée de 25% mais la valeur
    forfaitaire passera à 10€ par m², soit (400 + 400 x 25%) + (10 x 2 000)
    = 20 500 € !
    Le taux de taxe foncière non bâtie étant en moyenne de 40 %, la taxe
    foncière de l’exemple ci dessus, d’un montant de 160 € en 2014,
    passera donc à 4 200 € en 2015 et 2016 et à 8 200 € à partir de 2017
    ! (soit une augmentation de plus de 2 500% en 2015 et 2016 et plus de 5
    000% en 2017)
    Vous aviez prévu un beau voyage cette année là ? C’est raté…
    Liste des 1 000 communes concernées par cette majoration fiscale
    Selon l’article 232 du CGI, les communes concernées sont celles qui
    appartiennent à une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000
    habitants où la difficulté d’accès au logement est marquée en raison
    d’un fort déséquilibre entre l’offre et la demande, de loyers et de
    prix d’acquisition élevés.
    Le Décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 fixe précisément la liste des
    communes concernés par cette majoration de taxe foncière pour les
    terrains constructibles non bâtis :
    Afficher élémentsRechercher:
    DÉPARTEMENTS AGGLOMÉRATIONS (UNITÉS URBAINES AU SENS DE
    L’INSEE) COMMUNES
    01 Agglomération de Genève (SUI) – Annemasse Ferney-Voltaire
    01 Ornex
    01 Prévessin-Moëns
    01 Saint-Genis-Pouilly
    01 Sergy
    01 Thoiry
    01 Agglomération de Lyon Beauregard
    01 Beynost
    01 La Boisse
    01 Dagneux
    (pages suivantes)
    Au sein de ces communes, les terrains concernés doivent également remplir
    deux critères :
    être déjà imposés à la taxe foncière sur les propriétés non
    bâties
    être constructibles et être situés dans une zone urbaine ou dans une
    zone à urbaniser répondant à des conditions minimales d’équipement
    délimitée par un document d’urbanisme approuvé
    N’hésitez pas à relayer massivement cette information trop peu
    diffusée dans les médias afin d’éviter une surprise fiscale
    désagréable à beaucoup de propriétaires qui ne soupçonnent pas la
    bombe à retardement qui est enterrée dans leur parcelle constructible…

  • luidgi dit :

    Taxe d’habitation : attention, la surtaxe sur les résidences secondaires en cache une autre
    Pour compenser les baisses de dotations de l’Etat aux collectivités locales le ministère de l’Economie et des Finances propose d’augmenter de 20% la taxe d’habitation des résidences secondaires. Cette surtaxe qui si elle est votée ne concernera que certaines communes ne doit pas faire oublier que Bercy planche également sur la modification des valeurs locatives cadastrales des immeubles. Explications.
    Taxe d’habitation : attention, la surtaxe sur les résidences secondaires en cache une autre
    Selon les régions, la taxe d’habitation d’une résidence secondaire pourrait augementer de 20%.
    Getty Images
    Et revoilà le projet de surtaxe sur les résidences secondaires. Ce nouvel impôt déjà évoqué l’an dernier revient aujourd’hui sur le devant de la scène dans le cadre du projet de loi de finances rectificative qui sera discuté au parlement dans la deuxième quinzaine de novembre.
    Pour compenser les baisses de dotations de l’Etat aux collectivités locales, Bercy n’a, comme d’habitude, qu’une solution à proposer aux communes, départements ou régions : prendre l’argent dans le portefeuille des contribuables. Si le projet est adopté en l’état, les propriétaires de résidences secondaires verront leur taxe d’habitation augmenter de 20 % l’an prochain.
    La notion de zone tendue est assez flexible
    Cette surtaxe ne s’appliquerait que dans les « zones tendues ». Mais la notion de zone tendue est assez flexible. Par un heureux effet du « hasard », on y trouverait les régions où les résidences secondaires sont particulièrement nombreuses : Paris, la Côte d’Azur, certaines communes de la côte Atlantique ou des Alpes. Le but du gouvernement est d’inciter les propriétaires à louer leurs biens.
    A LIRE DANS LES ARCHIVES : Impôts locaux : la révision des valeurs locatives va augmenter vos taxes de 300 à 500%
    Mais il faut être clair. Quand on détient une résidence secondaire, par exemple un petit pied-à-terre à Paris, c’est pour l’occuper lors de courts séjours et non pour le louer le rendant ainsi indisponible. Dans certaines communes où la taxe d’habitation n’est pas très élevée, la surtaxe n’incitera pas les propriétaires à louer. A Paris, la taxe moyenne est de 464 euros. La note passerait à 557 euros.
    Surtaxe inefficace
    Pour d’autres communes, en revanche, la facture sera saignante. Dans ce cas, le propriétaire aura plutôt tendance à vendre son bien qu’à le louer. Ou il logera ses proches de façon à pouvoir occuper le bien de temps en temps. Bref, cette surtaxe risque d’être totalement inefficace. Le seul but en réalité est de créer un nouvel impôt pour les collectivités locales qui devrait leur rapporter 150 millions d’euros.
    De plus, si elle est votée elle contribuera à alourdir la fiscalité immobilière déjà bien pesante. Récapitulons la taxation des résidences secondaires : des impôts locaux appliqués sur la valeur locative cadastrale sans aucun abattement tenant compte de la situation de famille, des biens à déclarer à l’ISF pour leur valeur brute là encore sans réfaction, une plus-value en cas de vente supportant un impôt de 34,5 %, une taxe sur les ordures ménagères due sans aucune considération de la faible utilisation du service par rapport à une habitation principale…
    Les impôts locaux vont exploser
    Enfin, cette taxe peut à terme s’avérer particulièrement pénalisante. Le gouvernement et les élus planchent actuellement sur la modification des valeurs locatives cadastrales des immeubles, c’est-à-dire de la base sur laquelle sont calculés les impôts locaux. Il s’agit de supprimer la valeur cadastrale loin des loyers du marché pour retenir une base d’impôt le plus proche possible des loyers réels qu’un propriétaire pourrait tirer de ses biens.
    Si cette modification de valeur n’est pas accompagnée d’une diminution drastique des taux d’imposition souvent confiscatoires de nombreuses communes, les impôts vont exploser. On parle d’un doublement, voir même d’un triplement du montant des impôts locaux. Alors si on y ajoute la taxe de 20 %, il n’y aura plus qu’à vendre à sa résidence secondaire. A condition de trouver preneur. Et d’acheter une caravane car ce « logement » pouvant être déplacé ne supporte pas les impôts locaux !

  • Moon dit :

    Guys…le grand soir n’est pas pour demain. Je sais que je vais vous contrarier et susciter des réactions mesquines.
    Après certains peuvent se rassurer comme ils veulent mais perso je pense comme MA que la baisse sera lente. Par ailleurs pour les volumes, à Paris regardez le site des notaires. Ils sont en hausse de +25% sur la même période (trois derniers mois recensés) de l’année dernière.
    Aux nostalgiques des années 1991 la donne a changé. Ca fait 3 ans que les prix baissent. Les banques ont drastiquement ralentit le crédit depuis 3 ans. Les promoteurs construisent beaucoup moins. Je n’imagine pas un seul marchant de bien assez fou pour spéculer en période de baisse (même lente). Tout le monde est prudent. Même le grand public (sur ce forum aussi) est prudent. Donc je ne vois pas ni bulle ni spéculation.
    @G merci pour le lien, il est utile.
    On est arrivés à -11% en 3 ans.
    Ensuite il faut effectivement fluidifier le marché en équilibrant les rapports proprio/locataire. Car les 98% de bons locataires payent (multiple de 3 ou 4 du loyers, garants…) pour les 2% d’indélicats.

  • FSTA dit :

    Il y a un vrai problème avec les statistiques, interrogez les AI (honnêtes) sur le terrain (allez leurs parler en tant que vendeur et non acheteur), ou lisez sur capital.fr les focus par ville publiés régulièrement qui interrogent des AI locaux (tous parlent de baissent annuels de 5 à 10%).
    Même les notaires, dans leur dernière note de conjoncture, http://www.notaires.fr/sites/default/files/Note%20de%20conjoncture%20n25%20-%20Octobre%202014_1.pdf , se rendent compte de ce décalage (le bidonnage de chiffre commence à se voir) et modifient peu à peu leur discours).
    voici un lien vers un article sur les statistiques immo http://www.immobilier-danger.com/Attention-aux-statistiques-646.html
    AI et notaires sont commissionnés sur les prix de vente, ils ont donc logiquement intérêt à la hausse des prix (et demander sans cesse des aides de l’état pour les gonfler).

  • Claude dit :

    @ Monsieur de Lafond,
    Bonjour Monsieur, je porte à votre attention cette video de Me Catherine Carely lors de la publication en septembre dernier des chiffres des notaires de Paris-Ile-de-France au 2e trimestre 2014, dont je cite un extrait (video toujours en ligne) :
    http://www.capital.fr/immobilier/videos/logements-anciens-pas-de-reelle-baisse-des-prix-selon-les-professionnels-du-secteur
    [quote] Nous constatons aujourd’hui une stagnation du marché immobilier, tant en termes de volumes puisque ceux-ci se contractent… et nous observons parallèlement une légère diminution, mais pas de réelle baisse des prix.
    Il faut revenir dans le contexte du marché de 2012 qui était un marché particulièrement élevé en termes de prix, et il est certain que les baisses de prix rapportées à ce marché sont beaucoup plus importantes aujourd’hui.
    Si l’on regarde les chiffres des notaires au 2ème trimestre 2014, la baisse des prix est en gros de 2% par rapport à l’année dernière, mais si l’on regarde par rapport au marché de 2012, la baisse est de l’ordre de 13%, ce qui est beaucoup plus conséquent… [/quote]
    Cette première intervention de la Présidente de la Chambre, sur ce point particulier, n’a été ni reprise, ni questionnée par aucun des grands medias habituels. Et pourtant les journalistes spécialisés n’ont pu manquer de replacer ce chiffre en perspective, s’ils ont suivi attentivement depuis deux ans les publications officielles de la Chambre et les discours précédents, de Me Christian Benasse ou Me Thierry Delesalle.
    Moins 13% ? Me Carely aurait-elle fait erreur sur les chiffres ? Son exposé sur le sujet, même bref, semble bien structuré, elle fait bien référence aux chiffres 2014 comparés à ceux de l’année 2013, puis de 2012. Il n’apparait pas d’ambiguité dans les chiffres qu’elle nous livre, même si précédemment elle parle de « légère diminution », mais pas de « réelle baisse des prix ».
    Là où il y a problème (pour le notariat) c’est qu’elle contredit des publications qui datent d’une époque où elle n’était pas aux commandes, elle n’a été élue présidente que le 22 mai 2014.
    Toujours est-il que dans les chiffres qu’elle annonce, une baisse de l’ordre de 11% serait intervenue entre 2012 et 2013, dont on ne trouve nulle trace. Il y aurait donc lieu de s’interroger sur la fiabilité des chiffres publiés par le notariat si de tels écarts peuvent exister.
    La baisse entamée en 2011 (et vos chiffres de -9,2% s’en rapprochent) serait-elle plus importante que tout ce qui a été publié ?
    Pourriez-vous apporter un éclairage complémentaire sur ce point, merci à vous

  • sir dit :

    @meilleursAgents
    Je suis aussi intrigue qu’Artis ….
    Pouvez-vous nous développer votre réponse ?

  • sir dit :

    @Moon,
    avis subjectif :
    Même le grand public (sur ce forum aussi) est prudent.
    Je ne suis pas sur que le grand public soit déjà dans cette phase.
    Attendons quelques pseudo-reportage bien racoleur et bien effrayant de notre très cher TV .

  • Bidule dit :

    Sans faire de prospective, je rappelle qu’aux niveaux de prix actuels, entre les droits de mutation et les frais d’agence, un acheteur paie environ 900€/m² en frais de transaction, soit 3 ans de loyer. Si l’on compte les travaux de rafraîchissement usuels (à charge du bailleur en cas de location), on est à 1400€/m² soit 4,5 ans de loyer.
    La hausse très rapide des prix de la phase 1998-2007 permettait d’absorber ces frais ; par contre en phase de prix élevés en stagnation ou baisse lente, un achat ne se rentabilise que sur le très long terme (15-20 ans).

  • FSTA dit :

    Il y a un vrai problème avec les statistiques, interrogez les AI (honnêtes) sur le terrain (allez leurs parler en tant que vendeur et non acheteur), ou lisez sur capital.fr les focus par ville publiés régulièrement qui interrogent des AI locaux (tous parlent de baissent annuels de 5 à 10%).
    Même les notaires, dans leur dernière note de conjoncture, http://www.notaires.fr/sites/default/files/Note%20de%20conjoncture%20n25%20-%20Octobre%202014_1.pdf , se rendent compte de ce décalage (le bidonnage de chiffre commence à se voir) et modifient peu à peu leur discours).
    voici un lien vers un article sur les statistiques immo http://www.immobilier-danger.com/Attention-aux-statistiques-646.html
    AI et notaires sont commissionnés sur les prix de vente, ils ont donc logiquement intérêt à la hausse des prix (et demander sans cesse des aides de l’état pour les gonfler).

  • Vincent dit :

    @Moon : Je suis d’accord avec votre analyse. Néanmoins, trouvez vous vraiment qu’une baisse de 3 à 5% des prix et (de 0,5%?) des taux sur un an n’est pas une baisse importante?
    Personnellement, je trouve que cela très significatif.

  • BERNARD dit :

    La baisse est beaucoup plus importante que ça quand je compare a qualité égale dans mon quartier, la baisser est de 20%-25% depuis le plus haut.
    La baisse va s’accélérer car les non solvable n’arrivent plus a contracter des prêts. Les non solvable incluent actuellement les couples de CDI qui veulent emprunter. On va cesser de vivre au dessus de nos moyens et de n’acheter que ce qu’on peut acheter…. donc il y a encore de la place pour la baisse.

  • BERNARD dit :

    Les moyennes actuelles n’affichent pas les RDC, 1ier et appartements orientés nord, dans mon quartier ils sont affichés au même prix depuis plus de 2 ans et restent imperturbables sans offre et sans prix de présentation en baisse. Les AI, j’imagine, leur font miroiter une belle affaire pour avoir le mandat et remplir leur vitrine.

  • FSTA dit :

    Il y a un vrai problème avec les statistiques, interrogez les AI (honnêtes) sur le terrain (allez leurs parler en tant que vendeur et non acheteur), ou lisez sur capital.fr les focus par ville publiés régulièrement qui interrogent des AI locaux (tous parlent de baissent annuels de 5 à 10%).
    Même les notaires, dans leur dernière note de conjoncture, se rendent compte de ce décalage (le bidonnage de chiffre commence à se voir) et modifient peu à peu leur discours).
    voici un lien vers un article sur les statistiques immo http://www.immobilier-danger.com/Attention-aux-statistiques-646.html
    AI et notaires sont commissionnés sur les prix de vente, ils ont donc logiquement intérêt à la hausse des prix (et demander sans cesse des aides de l’état pour les gonfler).

  • moon dit :

    @bidule
    Une biasse de 3 a 4% cette annee et une baisse des taux de 0.5% veut dire un gain de pouvoir d’achat de 8 a 9%. Oui ce n est pas rien
    @FTSA et BERNARD
    Quand je regarde Paris et la premiere courone: les gens qui achetent autour de moi des studios, 2 pieces les paient aussi chers qu il y a 2 ans. Vraiment.
    A partir de 90M2 effectivement ca a baisse de 4 a 5% depuis le debut de l annee mais pas plus.
    Cela dit je vois des annonces de super grands appart a plus de 1,6M qui montrent une biasse du M2 importante je pense a qu on a atteint le-10%
    Mais jusqu a 140M2 je n ai pas vu de baisse superieure a 5% ou 7%.

  • moon dit :

    @FTSA
    Pas d accord avec votre remarque (AI et notaires sont commissionnés sur les prix de vente, ils ont donc logiquement intérêt à la hausse des prix)…
    Vous avez raison uniquement en periode d euphorie ou e petage de plomb ou tout se vend a n importe quel prix. Mais depuis 2011 le marche s est calme. Donc les notaires et AI on SURTOUT interet a faire du volume. Si les prix hauts impliquent une baisse des ventes croyez moi ils seront les premiers a faire baisser les prix s ils le peuvent. Il preferent toucher 10% de moins sur leur comission pour un appartement que de ne rien vendre et ne rien toucher.
    http://www.paris.notaires.fr/actualites/immobilier-francilien-regain-ponctuel-dactivite-la-fin-de-lete-et-hausse-saisonniere-des

  • Vincent dit :

    @FSTA + BERNARD : Je pense malheureusement que vous ne faites pas la part des choses et que vous voulez voir seulement ce que vous voulez voir.
    Tout comme un vendeur qui feint de ne pas voir de baisse de prix ne vendra jamais, un acheteur qui nie tous les chiffres qui peuvent sortir (notaire, MA, etc,…) car il s’agit de professionnelle et qui sort ces propres chiffres basés sur sa présumé propre expérience (vous devez avoir beaucoup de temps à perdre et faire perdre pour visiter autant de biens sans jamais avoir réellement l’intention d’acheter) et sur un site appelé « immobilier-danger » n’achètera jamais.
    En ce qui concerne les IAs qui disent aux vendeurs que cela baisse beaucoup, c’est normal. De l’autre coté, ils disent aux acheteurs que les prix vont rester stable puis remontés. Ceci ne veut rien dire. Pour 90% d’entre eux, ceux sont des marchants de tapis.
    Qu’il faille acheter maintenant n’est effectivement pas du tout une évidence. Qu’il va y avoir 30% de baisse, je n’en ai aucune idée.
    Ce dont je suis sûr néanmoins, c’est que vous manquez d’objectivité.
    P.S. : Pour information, je ne crois jamais avoir lu sur le blog « immobilier danger » un conseil disant d’acheter. Et ceux, à n’importe quel moment depuis sa création. Avec le recul, avait il raison?

  • BERNARD dit :

    Vincent je ne nie rien, Meilleurs agent aussi fait etat d’un effet qualité qui rend les moyennes trompeuses. Tout le monde vous dira, AI compris que seuls les appartements sans defaut se vendent actuellement, et donc on compare une moyenne avec des appartements sans defaut a une moyenne au plus haut de la surchauffe en 2011 quand tout se vendait a n’importe quel prix. c’est ainsi a chaque baisse, c’est un comportement tres classique en periode de baisse, je n’invente rein en fait avec ce commentaire. Je suis confrontée au marche de mon quartier (le 7) et je peux en parler car je vois els transactions se faire. Pour les autres quartier je n’en sais rien mais tout le monde fait la même remarque, donc on peut facilement généraliser.

  • Parigi dit :

    @Bernard
    Pas tout a fait d accord avec vous. Les volumes on pris 25% de plus que l an dernier meme periode a paris. Tjs a Paris les volumes sont 7% en dessous de la moyenne des bonnes annees.
    Donc on ne peut pas dire que seuls les biens sans defaut se vendent. En fait tout se vend sauf 7% des biens les moins biens ou plus chers.
    Par ailleurs je vois les transactions qui se font autout de moi, mes prix restent super chers au metre jusqua 130 m2.
    Les studio et t2 quasiment aussi cher qu im y a 3 ans.
    Les 70 a 140 m2 ont perdu a peu pres en an 5 a 6% mais pas plus. Et ca se vend.
    D accord avec Vincent les sites alarmistes (danger immo, bulle immo) annoncent tjs le grand soir, la fin de l immobilier et la guerre civile et la disparition du dollar.

  • stef dit :

    On sent que chaque mot du commentaire a été pesé.
    Le problème ne provient pas d’un manque de confiance mais de prix déconnectés de la réalité, totalement absurde. Les arbres ne montent pas jusqu’au ciel et les acteurs de l’immobilier se brûlent les ailes.
    Ils récolteront ce qu’ils ont semé…

  • BERNARD dit :

    Les stats sur les volumes sont les plus difficiles a faire. Personnellement je me base sur des filtres en surface et en prix sur différents site et je ne constate pas de diminution des stocks mais plutôt une augmentation (c’est un peu la même histoire que le taux de chômage effectivement calculé versus le pourcentage de participation….)

  • zephyr dit :

    L’effet qualité c’est sûr joue à fond.
    Chaque bien à sa cible. Les prix ont déjà beaucoup baissé pour les biens avec défauts.
    Ce sont surtout les grands biens familiaux qui baissent. Pas les studio, deux pièces….ou pas beaucoup. En effet, dès que les prix baissent substanciellement sur ce type de bien, cela intéresse tout de suite un investisseur, et ce sera le cas tant que le bien est situé dans une zone d’activité importante et que les loyers seront aussi élevés. Donc pour la baisse des studios et deux pièces à Paris, va falloir attendre encore un peu…Pour les grandes surfaces, les investisseurs ne sont pas présents sur ce segment et donc là ça baisse très franchement car
    effectivement il y a moins de ménages solvables ou ayant accès au crédit.
    A mon sens, ce sont les grandes maisons de 150m2 à 1 million et plus qui vont prendre très cher dans les années à venir.
    Trop cher à l’achat comme à l’entretien. Beaucoup de travaux de rénovation à prévoir en général. Sauf si elles sont dans des zones vraiment premium. Et encore…A ce prix là , faut le trouver l’acheteur…Regardez les trois pièces, les 60-80m2, ils baissent mais pas tant que ça car la demande est forte et ils sont encore accessibles en prix pour un couple de cadres.
    D’ailleurs les promoteurs aujourd’hui produisent surtout des 4 pièces familiaux sur des surfaces de 80/90. Car il devient difficile de vendre les 100m2 et plus. Prix trop élevés à cause d’un foncier trop élevé et des couts de construction en hausse.

  • Rom92 dit :

    Bonjour,
    depuis plusieurs années, je compile les variations données par MA sur les villes du 92.
    Je note que depuis janvier 2014, les variations ne sont plus distinguées par ville mais uniformes entre elles.
    Ainsi, si la variation de prix sur le 92 est affichée à -0.3% comme sur le barometre de novembre 2014,
    pas besoin de nous donner les variations par ville : elles sont toutes egales à -0.3%!!
    Boulogne passe ainsi de 6751€/m² à 6731€/m² soit -0.3%, Issy les moulineaux passe de 6234€/m² à 6215€/m² soit -0.3%, etc…….
    Quelle est l’interet d’une cartographie qui se veut très précise avec des agences relais du terrain pour finalement indiquer une variation de chaque ville identique et égale à celle du département?
    La situation à Boulogne est à telle point identique à celle de Rueil Malmaison ou à celle d’Issy les moulineaux?
    Merci de votre réponse.

  • Julien Bonnetouche dit :

    Pourquoi l’immobilier a du mal à baisser malgré tout ce que l’état prend comme mesures à son encontre ?
    Vous observez une situation économique très incertaine en Europe et en France plus particulièrement. Alors, Imaginez que vous ayez de l’argent cash en bonne quantité dont vous n’ayez pas vraiment besoin pour survivre ( exercice difficile pour certains ….) que décidez vous d’en faire si vous êtes français ?
    -garder l’argent en banque : personne n’y songe
    -caisse d’épargne : ça ne rapporte rien et c’est plafonné.
    -PEA : beaucoup de contraintes et dans l’ensemble les résultats n’y sont pas
    -assurance vie en euro : pas trop mal si l’on a bien choisi son contrat il y a plus de 8 ans. mais on peut être très inquiet de la possible main mise de l’état sur les « gros contrats « ( au dessus de 100000€ par exemple !!!) le jour où il en aura envie. (le Luxembourg est préférable)
    -acheter de l’or : pourquoi pas, il en faut toujours un peu, mais ça ne rapporte rien.
    – acheter des actions : très périlleux, et ceux qui ont essayé le savent. Il n’y a que ceux qui ne l’ont jamais fait qui croient que c’est facile.
    – acheter des œuvres d’art : encore plus difficile que la bourse : il faut vraiment être dans le coup.
    Alors acheter un appartement bien placé à Paris n’est pas moins inconfortable que le reste. Quant à le vendre si on en est propriétaire, il faut vraiment y être obligé.
    C’est pour ça que la baisse des prix parisiens est si faible !!!

  • BERNARD dit :

    Non je ne suis pas d’accord. Avec une assurance vie a taux fixe bien choisi (placement obligataire), vous gagnerez 3% même proche de zero, vous garderez votre capital. J’ai une préférence pour ce placement plutôt qu’un placement avec des contraintes à la location et un capital qui perdra en valeur dans les années a venir.

  • thoraxou dit :

    Bonjour à tous,
    J’avoue à mon tour ne pas bien comprendre le raisonnement financier de Julien.
    Une assurance vie sans risque garantie c’est minimum 3%, maximum 4,75% avec 0 frais d’entrées (entre 8% et 13% de frais d’entrée sur un appart), liquidité du support (un an pour vendre avec la conjoncture actuelle), possibilité de conserver un compte avec le minimum et de mettre l’argent lorsqu’on en a….
    Sans compter tous les avantages fiscaux, abattement sur les successions…
    Une spoliation des assurances vie provoquerait une fuite des capitaux et le retour des taux d’emprunt très élevé avec une sélection drastique des candidats. Autant dire que la valeur d’un bien immobilier qui est basé quasi exclusivement sur les capacité d’emprunt des acquéreur potentiels chuterait encore plus brutalement.
    En attendant le grand soir de l’assurance vie en France, c’est plutôt les impôts locaux qui explosent année après année. Lorsqu’on arrive à près 1/4 du loyer en impôt locaux, on peut commencer à se considérer locataire de l’état plutôt que propriétaire.
    Par ailleurs, pourquoi personne n’indique que les loyers (donc la rentabilité et les prix d’achat) sont censés baisser brutalement à Paris via une loi d’encadrement des loyers déjà votée par la majorité en place ?

  • moon dit :

    @Thoraxou,
    L encadrement des loyers ne sera pas applicable avant 2 ou 3 ans le temps d avoir des stats. D ici la la droite reviendra et prendra des mesures moins marxistes que celles prises par Cecile D.
    Par ailleurs il faut rappeller que le bien finance par emprunt bancaire rend l apport initial bcp plus rentable.
    Ex vous avez 20,000 EUR :
    Option 1: a placer en Assurance vie, et bien vous aurez 3% sur 20,000 ($.75% il ne faut plus rever c est de l obligataire, sauf si votre assurance vie compte des actions, dans ce cas allez jouer en bourse directement).
    Option 2: faire un apport, acheter une chambre de bonne a 100,000 EUR maxi qui raporterai 6,000 EUR par an. Le loyers rembourseron largement la mensualite.
    Dans 20 ans vous etes proprio d un bien qui vaut 100,000 EUR en EUR courants. Sachant que dans 20 ans le prix du M2 sera probablement plus cher (la devaluation sera la seule solution pour sortir de ce probleme de dette).
    On s enrichit avec l effet de levier, grace a la dette. Les financiers le savent. Je pense que vous aussi.

  • Vincent dit :

    @thoraxou : Une assurance vie à 4,75% net sans risque garantie avec 0 frais d’entrée je n’en connais pas. Si je prend par exemple Fortunéo, ils ont fait 4,05% brute en 2012 et 2013 mais le portefeuille est composé de ~50% obligation ~25% actions ~25% immobilier.
    Vous voulez donc qu’il n’est pas sans risque pour votre capital (généralement, on vous garanti sur votre capital pendant 1 an). Ceci étant, si vous connaissez le nom d’un fond à 4,75% net, je suis preneur.
    Lorsque vous souscrivez à une assurance vie, vous perdez de l’argent si vous voulez récupérer votre argent avant 8 ans. Mais, il est vrai que c’est plus liquide que de l’immobilier physique.
    L’immobilier permet d’acheter avec de l’argent que vous n’avez pas. Ce qui n’est pas le cas pour une assurance vie. Ce n’est donc pas du tout le même produit.
    Pour le reste, nous sommes d’accord.

  • BERNARD dit :

    @thoraxou, la rentabilite locative j’en ai parle plus d’une fois. en ce qui me concerne dans l’appartement que j’occupe en tant que locataire elle est de moins de 1% donc franchement quelque soit la rentabilité de l’assurance vie, je ne me pose pas de question je reste locataire pour l’instant.

  • thoraxou dit :

    @Vincent
    Voila un exemple de capital garanti avec 4,75% avec des perf entre 3 et 4,75%
    http://www.touslesplacements.com/contrats/pierre-de-soleil/
    Pour ce qui est des frais d’entrée comme pour n’importe quelle assurance vie, il suffit d’attendre les promotions qui ont lieu entre une et deux fois par an pour bénéficier de frais a 0% ou de mettre suffisamment d’argent pour justifier 0 frais. Les frais affichés sont rarement les frais payés, un peu comme les prix sur seloger.com ne correspondent pas aux vraies transactions.
    Ce qui est méconnue sur l’assurance vie c’est que
    1) Vous pouvez mettre le minimum pendant 7 ans pour prendre date et ensuite mettre vos jetons dessus la 8ieme année
    2) Quand bien même vous avez placé de l’argent dont vous avez besoin demain, vous pouvez ne retirer que ce dont vous avez besoin et surtout, seuls les bénéfices sont taxés (calculés en % de la somme retirée)
    Donc si vous avez place votre argent en AV et que dans 3 mois vous en avez besoin, pas grave ça ne vous aura rien couté tant que vous ne payez pas de frais d’entrée. (Vous gagnez même 1/4 du rendement annuel mais sans les avantages fiscal )

  • G. dit :

    Julien Bonnetouche, encore raté!
    La baisse des prix et la vitesse de la baisse des prix n’est pas principalement une histoire de « placement financier ». Les investisseurs ont délaissé l’immobilier, c’est d’ailleurs le gros titre de l’article de Meilleurs Agents: il est donc ironique et faux de votre part de dire que l’immobilier reste le meilleur placement!
    Le constat qu’on fait de plus en plus, c’est que les français:
    – ne connaissent rien à l’immobilier (l’idée totalement partagée par tout le monde est qu’être propriétaire, c’est le but ultime quelles que soient les conditions)
    – sont nuls en finance (ce sont les évaluations internationales qui le disent)
    – achètent dès qu’ils peuvent
    En tant que « haussier », vous pourriez vous réjouir de ce constat. Sauf que…
    Sauf que du coup, comme tout le monde veut acheter, le facteur limitant devient le FINANCEMENT de l’achat. C’est à dire: quel salaire, quel apport, quel possibilité d’emprunt.
    Et c’est là que le bas blesse:
    – Malgré des taux au plus bas, les français n’ont pas assez d’apport, pas assez de sécurité d’emploi, par rapport aux prix trop élevés
    – Impôts augmentent = moins d’argent pour acheter, peur pour l’avenir
    – Baisse régulière des prix e l’immobilier + crise économique rampante = banques qui prêtent moins, et son plus exigeantes!
    Je vous renvois vers les articles récentes sur le figaro, lemonde et autres à propos du profil des acheteurs ces temps ci. Ils ont plus de 40 ans, ont un gros apport, deux CDI, gros salaire… bref, vous voyez le tableau.
    Ce n’est donc pas la « volonté d’acheter » qui manque, c’est l’argent. C’est ce qui me fait dire aussi que les prix de l’immobilier ne pourront que baisser: si pas d’acheteur solvable, pas de vente à ce prix!
    Seule une « vraie » reprise économique regonflerait les prix, et à ce niveau je souhaite bon courage aux vendeurs qui attendent les jours fleuris…

  • Vincent dit :

    @thoraxou : Merci pour le lien. Il s’agit d’un fond Euros à coussin, composé en parti de l’actif général et en parti d’unités de compte.
    En 2013 72 % d’eurocit était sur l’actif général et 28 % sur des UC. L’actif général a fait 3 % net sur pierre de soleil, les 28 % d’UC environ 10 %. Ce qui donne un moyenne de 4,75 %
    A contrario si une année les UCs sont négatives, le rendement sera plus faible comme en 2011 ou il était de 1,40 %.
    Si le marché baisse, ces fonds amende leur répartition (pour devenir quasiment 100% obligations, voire monétaire) afin de minimiser les éventuelles pertes pour l’assureur, lié à l’effet de cliquet. Et si le marché remonte avant la fin de l’année, le fond n’en profitera alors que très très peu, et le rendement restera très proche de 0%. Ainsi, ça ne coutera pas cher à l’assureur.
    Ce type de produit est une variante des autres « fonds structurés » visant un taux un peu meilleur que celui du compartiment en euros si les marchés vont bien, et garantissant la valeur du capital (avec 0% de rendement) au bout de 12 mois sinon.
    L’épargnant qui souhaite gagner tous les ans, même un peu moins, fait mieux de laisser son argent sur le fond en euros, moins ponctionnés en frais. Celui qui veut risquer plus, pour gagner plus, utilisera d’autres produits (avec plus de frais).
    Noter que les marchés ont été très généreux ces dernières années. Ce qui explique ces performances.
    A long terme, je ne suis pas sûr qu’en épargant lamba (qui met un peu d’argent de coté) gagne plus d’argent avec ce genre de fond qu’avec de l’immobilier.

  • Julien Bonnetouche dit :

    A (presque) tous,
    je n’ai jamais dit que l’assurance vie était à éviter. Je crois au contraire que c ‘est le moins risqué des placements financiers. Cela ne veut pas dire qu’il n’y a pas de risque du tout.
    les meilleurs contrats en euro ont fait 3% à 3,5 % l’année dernière, mais ça va encore baisser les prochaines années tout le monde le sait.
    En fait, ce qui nous différencie vraiment,
    c’est la vision long terme sur l’immobilier : vous pensez pour la plupart, que l’orientation baissière est quasi définitive d’après vos calculs mathématiques de rentabilité ou de pouvoir d’achat des acheteurs potentiels ou autres…
    Moi je crois au contraire qu’elle est limitée dans le temps, parce qu’elle vient essentiellement du marasme économique et psychologique dans lequel l’idéologie de gauche ( tous partis confondus) nous a plongée.
    Or les derniers sondages de cette semaine mettent bien en évidence que la majorité des français est prête à tirer un trait sur les excès de la redistribution sociale (autrement dit à un virage vraiment libéral) pour se sortir de l’ornière dans laquelle nous sommes. Ce changement de perception va plutôt plus vite qu’on l’aurait imaginé. Malgré tout on peut estimer à la louche qu’il faudra encore 2 à 3 ans à en baver pour que l’ensemble du pays soit prêt, c’est à dire à l’occasion du changement de majorité de 2017.
    De plus, la pression internationale ( surtout américaine) s’intensifie pour que l’Europe établisse des plans de relance afin éviter une déflation qui impacterait l’ensemble du monde. Cette prise en compte de la responsabilité des états devant la globalisation de l’économie est l’un des facteurs nouveaux dus à la mondialisation. Dans cette optique la France ne peut pas non plus égoïstement rester seule avec son socialisme doctrinaire.
    Tous ces éléments additionnés me font penser qu’une reprise viendra plus vite que vous l’imaginez et qu’alors l’immobilier repartira.
    Je crois aussi que cette perspective est partagée par bon nombre de participants au marché et c’est une des raisons pour laquelle le m2 baisse si peu à Paris.

  • ib dit :

    Ah bah… la baisse des prix c’est la faute à la gauche maintenant…
    amis haussiers, réjouissez-vous, selon Julien Bonnetouche, y’a plus qu’à attendre le retour de la droite pour que la « reprise » fasse repartir les prix à la hausse ! et pour les autres, achetez vite avant que les prix ne remontent !
    franchement, on aura tout entendu…

  • artis dit :

    @Moon:
    discutons de votre exemple de chambre de bonne à 120000$
    Si vous dépensez 120000 alors c un bien qui vaut 112000 environ (hors frais de notaire)
    vous achetez par ex a ce prix une petite chambre de bonne dans le 16eme (10m2)
    vous la louez à ce prix 400€/mois HC
    vous parlez dans votre exemple de loyer qui remboursent les mensualités
    mensualités de 400 euros pour 100000 euros ca n’existe pas déjà. Il faut sur 20 ans avec un tx de 2,5% une mensualité de 530€
    la taxe foncière ca sera environ 400/an
    Prenons sur 20 ans une inflation de 2%/an soit 48% en 20 ans
    Il faut que les prix immobilier augmentent de 3% par an sur les 20 ans pour être à 0 (si on compare à un placement à 2%), cad 50% de plus que l’inflation, situation difficilement tenable sur le long terme, les arbres ne montant pas au ciel.
    Sans vouloir être désagréable il y a beaucoup d’imprécisions dans ce que vous dites, ce qui fausse le raisonnement. De toute façon si vous aviez raison tout le monde ferait ça …
    L’immobilier va continuer à baiser pour la simple et bonne raison que les prix sont trop élevés pour la capacité financière des gens, y a pas besoin de chercher plus loin
    Y a qqs jours il y avait le portrait moyen de l’acheteur parisien
    6400 net/mois, 110000 d’apport
    ca fait 2150 euros de mensualité, sur 20 a 2,5 ca fait 408000 euros
    donc capacité d achat 518000
    prix meilleurs agents: 7842. je rajoute FA et notaires le m2 est a 8700
    donc le parisien moyen qui achète aujourd’hui peut acheter 59m2 en s’endettant sur 20 ans
    les salaires n’augmentent pas bcp, comment voulez vous que les prix montent ?
    Absolument tous les types de biens baissent aujourd’hui sur Paris. Certes les petites surfaces résistent mieux, tout simplement parce que la majorité des gens ne peuvent pas acheter plus (cf le portrait e l’acheteur), mais par effet boule de neige ca baisse quand même

  • thoraxou dit :

    @artis
    Vous m’avez devancé. Comme d’habitude dans ces exemples, il y a une certaine confusion entre le brut et le net.
    Quelques dépenses supplémentaires qui montrent que cet exemple n’est pas crédible:
    – assurance loyer impayés
    – vacances locatives (très courant sur les studios)
    – vacances pour travaux
    – impôts supplémentaires
    – rénovation de l’appartement (1000€/m2 tous les 50 ans soit 20€/m2/an)
    – usure du mobilier
    – frais d’agence pour trouver les locataires
    – frais de déplacement

    Accessoirement en temps passé, on n’est plus dans un placement financier mais dans un travail.
    Si c’était aussi simple comment expliquer la fuite de tous les investisseurs qui pourtant ont des avantages sur les simples contribuables (possibilité d’acheter des immeubles entiers moins cher, économie de gros….)

  • Fox dit :

    Les commentaires sont parfois un peu engagés, mais instructifs. Le lien de FSTA sur les statistiques (de immobilier-danger) qui illustre la remarque de BERNARD est une lecture que je recommande chaudement.
    Les statisticiens savent mieux que quiconque le danger de surinterpréter des statistiques dont on ne connait pas les faiblesses et auxquelles on fait dire n’importe-quoi. Les Anglais disent d’ailleurs:
    « Il existe trois degrés dans les mensonges
    – les petits mensonges
    – les gros mensonges
    – les statistiques »

  • Par Curiosité dit :

    @Claude
    En effet l’intervention de Me Catherine Carely semble contradictoire.
    http://www.capital.fr/immobilier/videos/logements-anciens-pas-de-reelle-baisse-des-prix-selon-les-professionnels-du-secteur
    Mais il s’agit pourtant de présentations statistiques qui permettent assez souvent d’orienter le discourt. Ainsi Me Carely parle de moyennes annuelles qui baissent faiblement. En effet en cas de baisse en prenant la moyenne annuelle on lisse la crête au plus haut et on minore la baisse au plus bas ce qui est très arrangeant et qui a déjà été reproché aux notaires par le passé. Car non seulement ils sont en retard sur le marché car ils enregistrent les prix des actes authentiques mais en plus ils font une moyenne annuelle (Attention le prix de référence d’un trimestre peut être la moyenne mobile d’une année entière).
    Visiblement dans un second temps Me Carely et c’est tout à son honneur, parle de données brutes en comparant le prix le plus élevé (sur 3 mois strictement peut être moins) par rapport au plus bas (les dernières données disponibles). On voit alors une baisse de 13%. Ce qui n’a rien à voir avec ce qui est communiqué habituellement.
    Quand le marché se met à baisser on met en avant des moyennes mobiles longues et quand le marché se met à monter on met en avant des moyennes mobiles courtes… c’est le jeu !

  • artis dit :

    C’est très surprenant ces chiffres
    8120€ pour les notaires
    Une biasse de 13% par rapport au plus haut voudrait dire que le plus haut c’était 9300€ ??!!
    J’ai jamais vu ce chiffre communiqué par les notaires
    Son discours sur le PTZ est une vaste blague.
    Si on imagine un PTZ à 50000 (enorme en soit) pour qqn à 1000 de mensualité par mois il a une capacité, d’achat, sans apport de 250000€ soit 27,73m2 (FAI et notaires) … en empruntant sur 20 ans !
    Déjà à 25-30 ans faut le vouloir de vivre dans 27m2, mais à 40 ??
    et en plus je compte même pas le remboursement du PTZ
    C’est vraiment de l’argent du contribuable foutu par la fenêtre pour engraisser le propriétaire et les notaires et les AI. C’est bien mieux de laisser baisser les prix !!

  • Par Curiosité dit :

    @artis
    Non justement les 8120 euros sont le fruit d’une moyenne mobile assez longue.
    Sur une période très récente et courte les notaires peuvent très bien être à 7800 EUR/m2 (comme meilleursagents), de même que sur une période d’observation courte ils ont pu enregistré un maximum de 8800 EUR/M2 en 2012.

  • Vincent dit :

    @artis : La plupart des achats sont des achats de couple avec deux salaires. Si vous prenez les même données pour un couple, disons que votre budget passe de 250k à 450k. Le couple à généralement de l’apport, disons minimum 50k.
    500k/8k – divers frais ~ 60 m2.
    Ce qui est acceptable (sans être confortable) pour un couple. Voilà pourquoi les prix à paris sont ce qu’ils sont.
    Certes, cela peut baisser. Mais, si vous êtes seul et que vous gagnez 3000 euros sans avoir d’apport à coté, je ne pense pas que vous pourrez un jour vous payez un deux pièces correct (> 40 m2) dans un bon quartier à Paris. Même après une baisse.
    Pour les prix notaire, je ne sais pas exactement la méthode utilisé mais n’oubliez pas que meilleursagents ne présente pas le prix d’achat mais bien les prix net VENDEUR. Ce qui peut aussi expliquer une différence (si toutefois les notaires calcul différemment)

  • artis dit :

    @par curiosité: 8120 est le prix médian calculé sur la période du 2ème trimestre 2014 à partir des ventes signées pendant cette période de 3 mois. Prix publiés en 09/2014 comme l’intervention de la notaire. Donc à ce moment précis c’est le niveau de leur prix …
    @ vincent: oui pour un couple. Mais qui dit couple dit 2 enfants en moyenne. 60m2 pendant les 20 ans ? La notaire par bien d’aider des primo accédants sans ou avec peu d’apport, c pour ca que son intervention me faisait sourire.
    De plus mon calcul est TRES simplifié, parce que
    1) 50000 euros que tu rembourses sur 20 ans ca fait une petite mensualité (208€ au détriment du prêt bancaire)
    2) si le PTZ est donné à à un couple qui fait 75000€/an alors ca va vraiment couter TRES TRES cher
    D’ailleurs quand il existait pour l’ancien il était plus faible et pour des revenus plus modestes. Il a juste permis à des jeunes avec gros apport d’augmenter leur pouvoir d’achat.
    le prix est ce qu’il est à Paris parce qu’on a augmenté la capacité d’emprunt des gens (durée d’emprunt, taux bas, aides diverses), c’est tout. Maintenant c’est terminé. A moins que les salaires s’envolent les prix n’augmenteront pas.
    Evidemment Paris sera toujours plus cher que le reste de la France, mais pas à ces niveaux là avec le pouvoir d’achat actuel des gens.

  • Par Curiosité dit :

    On parle assez souvent des capacités financières financières des acheteurs qui influencent, de fait, les prix. Je voulais partager avec vous un chiffre assez choquant pour la première fois depuis sa création l’indice syntec est négatif en 2014 : -0.5%…
    L’Indice Syntec sert à mesurer l’évolution du coût de la main d’œuvre effectuant des prestations de nature intellectuelles ça recouvre énormément d’activités; ingénieurie, conseil, informatique, communication… en fait cette convention regroupe une très grande partie des cadres salariés du privés de moins de 40 ans à Paris, donc des acheteurs d’immo.
    Les impôts ayant augmenté, le revenu disponible baisse plus que le coût de la main d’œuvre.
    http://fr.wikipedia.org/wiki/Indice_Syntec

  • Samsam dit :

    Si je peux ajouter une précision, ne gardez pas trop la courbe de Friggit en tête en pensant au revenu des ménages : leur dénominateur est le revenu en France, pas à Paris.
    Il serait intéressant d’avoir une courbe spécifique, en attendant, il ne faut pas non plus fantasmer :
    http://www.insee.fr/fr/themes/document.asp?reg_id=20&ref_id=20513&page=dossiers/pauvrete2013/pauvrete2013_chap1_tab.htm#tab2
    Il faut aussi voir que cela reste très biaisé comme information, les acheteurs étant différents avec un écart type plus élevé qu’ailleurs : déciles supérieurs beaucoup plus hauts, les « plus riches » qui font le marché
    Et voir également l’effet patrimoine – non immobilier plus important qu’ailleurs – et immobilier récemment acquis bien plus important.
    En clair, difficile de rationnaliser, et de comparer,
    Autre remarque, Paris est très hétérogène, et surtout géographiquement, entre arrondissements. Il a des facteurs sociologiques très marqués (niveaux de cadres et de métiers économiques financiers plus informés, logiques de « quartiers », les différents sociotypes n’allant pas forcément dans tous les quartiers, certains au contraires bougent en fonction des « tendances », type jeunes aisés vers les 11e-20e, familles de + de 2 enfants et + de 40 ans vers les 15e-16e à plus grand nombre de pièces, etc.
    Certains quartiers risquent de peu baisser, tel le XIXe, de même que certaines zones comme les portes, peu chères, peu prisées, peu sur-évaluées et surtout amenés à beaucoup évoluer (grands projets urbains). Des donnés intéressantes :
    – Généraux : http://www.insee.fr/fr/themes/dossier_complet.asp?codgeo=DEP-75
    – Sur les revenus et le niveau de vie : http://www.salairemoyen.com/departement-75-Paris.html (moins fiables que sur l’INSEE, mais beaucoup plus facile à lire)

  • Samsam dit :

    @Par Curiosité : en effet, en 2011, on a :
    Cadres et professions intellectuelles supérieures : 27.7% de la population active de 15ans et+
    Et 33% des ménages de cette catégorie.
    Et il y a le chiffre réel, et la perspective d’avenir, très variable en fonction du milieu : optimiste dans les boîtes d’informatique, beaucoup beaucoup moins en architecture …

  • Par Curiosité dit :

    @Samsam
    Justement le secteur informatique est hyper représenté dans l’indice Syntec et il souffre actuellement terriblement de la concurrence étrangère. Pour qu’un indice du cout salarial baisse il faut que les choses aillent très mal et ce n’est pas l’architecture qui le fait baisser.

  • Samsam dit :

    @Par Curiosité : en parlant de « perspective d’avenir », je fesais plutôt allusion au ressenti quand à sa profession, et à ses possibilité d’évolution, plus psychologique que chiffré. C’est peu être aussi vrai en informatique, mais il ne me semble pas.

  • Parisi dit :

    Bernard continuez vos posts vous etes en train d influencer le marche…. 🙂

  • Parisi dit :

    ca vous rassure? ou vous voulez etre le George Sorros de l immobilier? 🙂

  • BERNARD dit :

    oh ne soyez pas agressif, je suis sure de moi, je n’ai pas besoin d’être rassurée! Je loue a 29 euros le m2 dans un quartier ou les appartements de cette catégorie se vendaient a 15k le m2 et sont maintenant a 12k le m2, quand ils seront à 9k le m2 (pour être en phase avec ma rentabilité actuelle) je regarderai a nouveau. En attendant mon argent (je suis solvable) me rapporte plus que mon loyer et en plus je n’ai pas de tracas (location avec une gestion sérieuse)
    Vous savez le gens qui sont solvables sont souvent ceux qui savent gérer leur biens!! Et les banques ne peuvent plus prêter qu’aux gens solvables!

  • FSTA dit :

    Les investisseurs ont déserté car la rentabilité n’est pas là (eux savent calculer). Les salaires n’augmentent pas et les gens solvables sont les plus touchés par les augmentations d’impôts direct et indirect…
    Depuis qq mois, les politiques prennent conscience (enfin) que les prix de l immo élevés sont un frein à la croissance. Ils pondent de nouvelles mesures pour libérer des terrains ou des apparts pour touristes http://www.toutsurlimmobilier.fr/meubles-touristiques-les-nouvelles-regles-a-paris.html
    Ils ne semblent pas décidaient à répondre aux pleurnicheries des acteurs de l immo qui réclament des aides ( les caisses sont vides…). Sarkosy avait largement contribué, après 2009, à la reprise du marché en arrosant d’argent public le secteur (ptz , ptz+, successions…).
    Si un jour on supprime les APL, les loyers des petites surfaces baisseraient et les prix aussi…

  • zephyr dit :

    Les prix immobilier baissent et vont continuer à baisser tout comme le nombre de personnes capables de payer des loyers astronomiques, puisque nous n’allons pas tarder à passer en décroissance. Les revenus des placements financiers suivront le même chemin, cela a déjà commencer. Il faut pratiquement payer pour placer de l’argent sans risque….

  • Parisi dit :

    🙂
    🙂
    🙂

  • G. dit :

    Parisi, vous avez tout à fait raison sur un point: ce qu’on dit ici ne sert a rien, n’influencera personne. Même les médias n’ont plus vraiment de poids: les français sont conditionnés comme les animaux de Pavlov, et se ruent sur l’achat immobilier dès qu’ils ne peuvent.
    Mais mon bon Parisi, c’est là que le bas blesse en réalité: pour acheter à des prix élevés, il faut avoir l’argent. Ces temps ci, l’argent ne coule pas vraiment à flots dans les poches des français. Entre les taxes, les impôts, la fin des aides, le chômage, la croissance en berne… Sans parler des banques frileuses qui ne veulent pas prendre le risque de perdre de l’argent en période de déflation…
    Alors dites moi, si les prix baissent alors que les taux sont « historiquement bas », qu’en, déduis t’on sur le pouvoir d’achat immobilier des français? Sachant cela, entre le vendeur qui d’adapte à ce que les acheteurs peuvent payer au max, et celui qui attend un très hypothétique soudain enrichissement des acheteurs, qui vendra?

  • ledécu dit :

    Petit aparté sur les acheteurs à Paris (le baromètre étant tout de même très orienté Paris, désolé pour la banlieue et la province)
    Je cite G. : « Entre les taxes, les impôts, la fin des aides, le chômage, la croissance en berne »
    Concernant la croissance en berne, s’agissant de la résidence principale, le quidam se fout un peu de savoir l’état de croissance lorsqu’il emprunte à taux bas sur 20 ans ou plus. (la vérité d’aujourd’hui n’est pas forcément celle de demain). Pour les investisseurs, c’est autre chose, mais bon, ils ont déjà déserté…et la correction sur les prix n’a pas vraiment eu lieu.
    Le chomage : sans faire offense aux ouvriers non qualifiés, l’acheteur type à Paris est plutôt un cadre voire un employé. Or, le taux de chômage de ces populations, malgré la panique ambiante ne se dégrade que légèrement : environ 5% au lieu de 4%, les jeunes et les +55 ans constituant le gros des troupes. L’acheteur habituel ayant autour de 30-35 ans, c’est la population la moins touchée par le chômage. (donc forcément inférieure à 4%). Par ailleurs, si on zoom sur l’IdF (mais cela doit etre encore plus vrai à Paris intra-muros), le chômage est d’environ 9%, donc en dessous de la moyenne francaise.
    Une fois ces 3 critères croisés (statut, géographie, age), on se rend compte que l’acheteur type à Paris ne connait pas le chômage. Donc argument obsolète.
    La fin des aides…si on parle de l’ancien (le gros des ventes), il n’y a jamais vraiment eu d’aides, hormis le crédit d’impôts d’il y a 4/5 ans. Argument valable mais tout de même assez marginal. (et surtout largement compensé par la chute des taux)
    Les taxes : en effet, la classe moyenne est, avec les très riches (qui eux se foutent royalement du €/m²…) la plus touchée par l’augmentation des taxes. cependant je doute qu’un quidam qui paye entre 1000 et 2500€ de remboursement d’emprunt mensuels change sa décision à cause de 500 à 1000€ d’impôts annuels en plus (soit 40 à 100€ mensuels). Il va seulement retravailler son budget pour acheter moins grand ou limiter ses sorties ou…)
    Bref, tous ces arguments n’influent que peu sur le choix de se lancer ou non.
    Le prix actuel est bien trop haut, c’est un fait. Nous sommes en pleine bulle…certainement.
    Mais tant que les grandes masses continueront de se tourner vers l’immo parisien (car ils en ont les moyens que vous en disiez), les prix ne chuteront pas.

  • Samsam dit :

    @ledécu : vous ne pouvez pas balayer l’incertitude sur l’emploi d’un revers, on peut être cadre qualifié et en attente de restructuration, ce qui n’aboutit pas forcément à du chômage, mais à un panel de possibilités ayant un impact sur le choix d’acheter à un endroit précis.

  • Par Curiosité dit :

    @ ledécu, évidemment que la situation économique a un impact sur les décisions d’achat des cadres.
    Même si le chômage augmente peu les cadres sont directement touchés. Gel des salaires, baisse des rémunération variable, risque de ne pas retrouver le même niveau de salaire en cas de perte d’emploi. Pour exemple, l’indice syntec qui mesurer l’évolution du coût de la main d’œuvre d’un grand nombre de sociétés employant des bataillons de cadres est négatif en 2014 : -0.5%…

  • Bidule dit :

    Je pense que ledecu a raison sur les aspects quantitatifs pour l’acheteur parisien type. Mais l’argument principal à mon sens est plutôt le basculement d’un marché basé sur la plus-value (où l’on se moque des faibles rendements) à un marché basé sur le rendement (car il n’y a pas d’espoir de plus-value). Je crois que la transition est lentement en train de se faire, à mesure que les acheteurs constatent que les prix ne montent plus depuis 3 ans. C’est juste lent car l’historique de hausse est long.

  • Parisi dit :

    Les mauvaises nouvelles dont on parle sont la depuis 2009. Depuis 2011 le marche s est retourne sans jamais chutter violement.
    Donc oui l immobilier est cher. Mais ceux qui esperent une chute de 10% par an pendant par ans attendront longtemps.
    Une chutte violent a lieu au moment du retournement mais pas 3 ans apres.
    La demande reste super forte, mais les prix ne monterons pas en raison de toutes les nouvelles citees.
    @G Desole le grand soir, la revolution n aura pas lieu malgre votre pessimisme…

  • Samsam dit :

    @ Bidule : bonne remarque, ca peut sembler évident une fois dit, mais c’est assez fondamental et ça change tout

  • ledécu dit :

    @Samsam @bidule, exactement ! Plus on apportera les mauvaises explications aux bonnes questions plus les bonnes réponses seront noyées dans la masse et personne ne saura séparer le grain de l’ivraie…Et donc prendre les bonnes décisions.
    @Par Curiosité : Le jour où vous arriverez à négocier avec votre banquier un emprunt qui prend en compte l’évolution de votre salaire, appelez moi ! La règle c’est 33% de votre salaire du moment, même si 10 ans plus tard vous gagnez 50% de plus. Donc, le gel des salaires (vrai chez certains mais majoritairement faux) et la baisse du variable (votre banquier ne tient pas compte du variable dans le calcul de l’emprunt) ne sont pas du tout représentatifs.
    Pour l’indice Syntec, -0,5%…wouah ! l’inflation est à peine supérieure. rien d’alarmant, même si cela n’arrive jamais. Si cet indice devait commencer à baisser (-0,5 veut dire statut quo) durablement, on en reparle, mais avant de vous engager pour 20 ans, analysez plutôt les évolutions structurelles plutôt que conjoncturelles. Ces dernières se corrigent d’elles-mêmes avec le temps.
    Et en effet, les analyses structurelles montrent l’essoufflement, c’est sur ces arguments qu’il faut vous appuyer, pas sur des indicateurs isolés et très instantanés.
    Bonne journée,
    PS : Je suis en train de regarder pour acquérir des fichiers de la base BIEN pour certains quartiers de Paris, cela vous intéresse-t-il que je les partage ici si je les obtiens ?

  • Samsam dit :

    @ledécu : c’est ironique ?
    Sinon oui pourquoi pas les partager, si vous en avez l’autorisation (vis à vis de meilleursagents)

  • ledécu dit :

    Non, sérieusement.
    Comme je suis en recherche active, les estimations de M.A ou de ses concurrents ne me suffisent pas.
    Les agents étant pour la plupart des vendeurs de tapis (il y a des exceptions…)
    Je vais donc à la source, et pour 12 euros je peux récupérer toutes les ventes pour un quartier donné (Adresse exacte, surface, prix de vente, étage, neuf/ancien, ascenseur, libre/occupé, date de la vente)
    Je saurais enfin combien se vendent les appartements que je recherche (et éviter les effets de structure).
    Donc je propose de vous les partager (gratuitement) si cela vous intéresse (il n’y aura que 2 ou 3 quartiers et la fourchette de surface qui m’intéresse)

  • IB dit :

    @ledécu : très bonne idée !!
    On pourrait même imaginer que toutes les personnes en recherche active publient petit à petit les données dont elles disposent, en les géolocalisant sur une carte commune, de type OpenStreetMap :
    http://umap.openstreetmap.fr/fr/map/test_22716#13/48.8618/2.3488
    On aurait à terme une carte collaborative reflétant précisément l’historique des mutations pour chaque adresse donnée, de manière totalement transparente.
    🙂

  • G. dit :

    @ Ledecu:
    Bonne démarche, pour quelques dizaines d’euros vous pouvez récupérer les données des ventes effectuées dans les quartiers ciblés. J’ai fait pareil dans mon secteur… Vous avez aussi, pour ceux qui s’interrogent officiellemement sur leur ISF mais officieusement sur les prix, la base PATRIM dispo sur le site du gouvernement (impots). On y retrouve aussi des prix réels locaux…
    Après, si peu de biens se vendent dans vos quartiers, les données trouvées sont elles aussi à analyser un peu.
    En étant réaliste, le français moyen n’ira pas voir ces sources d’information, achètera plein pot et croira les agents immobiliers. C’est la vie…
    @ Immoparis-alias-Parisi
    Le « grand soir » on est en plain dedans pour l’immo: les taux ont baissé de presque 2 % depuis 2011, les prix ont baissé aussi… Grosso modo, pour quiconque a de l’argent de coté, la capacité d’achat a déjà bien augmenté. Toutes les agences disent que désormais les acheteurs ont le pouvoir, peuvent négocier, peuvent bouder les biens avec des défauts…
    Pronostic pour le futur? Que les taux baissent ou montent, les prix ne redécoleront plus. Soit ils sont stables avec des taux en baisse, soit ils chuteront avec une hausse des taux. Belle perspective pour ceux qui espèrent des plus values juteuses et préfèrent attendre sans baisser leur prix, plutot que vendre au prix du marché!

  • ledécu dit :

    Voici donc un lien vers ce que j’ai commandé sur la base BIEN.
    C’était un pdf non exploitable, j’ai tout remis en Excel pour pouvoir analyser plus finement. (mais du coup, il y a peut-être 1 ou 2 coquilles)
    Données : Date de la vente / Surface / Etage / Ascenseur / Montant / Neuf-Ancien / N° / Rue / Quartier / prix(au m²). Je n’ai pas mis l’année de construction de l’immeuble, j’aurais peut-être du…
    Je ne sais pas si le déclaratif est exhaustif, mais comme prévu il n’y a pas beaucoup de ventes.
    En même temps, j’ai demandé une fourchette de surface précise. Donc vous y trouverez < 50 ventes sur chacun des 3 quartiers pour une période s'étalant du 01/07/2013 au 31/08/2014. (Soit entre 3 et 4 par mois)
    Je n'ai pas encore analysé sur ce que je cherchais, mais on voit clairement que M.A est très loin du compte pour les quartiers "à la mode" mais plutôt proche pour le quartier "historique". (à voir maintenant l'évolution des prix car mes moyennes prennent toutes les dates)
    Amusez-vous bien avec (si vous êtes intéressé par les mêmes quartiers que moi, sinon, cela ne vous servira pas à grand chose)
    https://www.dropbox.com/s/zfok2jabxn9ujeu/ventes-17.xlsx?dl=0
    Bonne journée,

  • luidgi dit :

    Les prix de l’immobilier ont flambé depuis le début des années 2000, alors il ne faut pas s’étonner, s’endetter sur des 25 ou 30 ans avec le risque de perdre son travail comment voulez vous faire ?
    De plus les jeunes rentrent sur le marché du travail de plus en plus tard.
    Vous allez me faire pleurer, on ne va pas les plaindre tout ces promoteurs qui se sont gavés pendant des années.
    Et raconter que les prix ne vont pas baisser pcq l’on manque de logement, alors que pendant 13 ans on a construit à tout va et cela n’a pas empêcher les prix de flamber.
    Nos dirigeants ont crée une société d’endettés, une fois que vous êtes endetté vous êtes coincé dans ce système, vous avez peur de perdre votre travail et vous accepter tout et n’importe quoi et vous n’oser plus rien dire ni même manifester votre mécontentement, voilà comment ils arrivent à faire taire les citoyens.
    Enfin continuer ainsi et vous encouragerez les prix de l’immobilier élevés…

  • Vincent dit :

    @luigi : A partir du moment où vous vous assumez complétement, vous avez des charges. Que ce soit un loyer ou un crédit, je ne vois pas bien la différence. Vous êtes obligé de payer.
    En ce qui concerne le fait de prendre un crédit sur 30 ans, c’est souvent une hérésie financière si le marché ne monte pas. Autant loyer et épargner la différence puis acheter 5-10 ans après. Cela ce calcul évidemment mais c’est souvent assez clair.

  • Cocoloco dit :

    « Les arbres ne montent pas jusqu’au ciel » : fait (Cf S2 2011/S1 2012).
    « On n’attrape pas un couteau qui tombe » : avis aux acheteurs encore viscéralement et impérieusement désireux de ce merveilleux actif tangible qu’est la pierre.

  • IB dit :

    @MeilleursAgents : quand doit être publié le prochain baromètre ? y a-t-il d’ores et déjà une tendance qui se dessine ?

  • Samsam dit :

    Merci, c’est toujours sympa de partager !
    Pas mal le 75m² à 400 000€ ! 5 300€/m², on aimerait en savoir la raison !
    Nous sommes le 3, on entend déjà f6 trépigner sur son clavier (« mais il est presque lààà… »). Ce forum deviendrait preque convivial.

  • m'en fou dit :

    Ma boule de cristal prédit un barometre du 1er décembre, pourmmmm vendredi 5 décembre dans la matiné…
    Pour les tendances… Heu on les a déjà je crois
    Très légère baisse (certains y verront une hausse).. très légère -0.1% et ce malgrès une baisse des taux (presque 0.1 pts)….
    Rappel en TREEEES gris 1pt de taux immobilier = 10% du prix (pouvoir d’achat…. donc 0.1pt= 1%
    On est donc avec un gain de 1% de pouvoir d’achat (soit baisse desprix soit baisse des taux)…

  • ledécu dit :

    @Samsam, oui j’aimerais bien comprendre aussi car cela ne semble pas être un RDC ou un soupleix ou un 7eme sans ascenseur…. Peut-être une vente familiale d’un vieil appartement à refaire ?
    Sur les 135 ventes, pour les 13 les moins chères au m² ( 10 944), 8 apparts neufs, 4 dans des rues canons aux bons étages. reste 1 exception, peut-être présence d’une terrasse pour ce dernier étage ? Mais quoiqu’il arrive, aucun RDC ou 1er étage et aucun boulevard 😀
    A bientôt pour le baromètre de Décembre

  • ledécu dit :

    Bizarre, mon commentaire n’apparaît pas tel que je l’ai écrit…
    Bref, n’ayant pas envie de tout réécrire, remplacez juste moins par +.
    Tant pis pour l’analyse des moins chères.

  • FSTA dit :

    Un article intitulé « Manque t on de logement en France? » pour répondre à un des arguments clé des éternels haussiers de l’immobilier…
    http://olivierdemeulenaere.wordpress.com/2014/12/03/manque-t-on-vraiment-de-logements-en-france/#more-27714

  • IB dit :

    Les prix viennent d’être mis à jour au 1er décembre : 7 840 € en moyenne à Paris…

  • Parisi dit :

    Donc 0% de baisse (ou de hausse)
    Pas trop mal pour décembre qui est un mois creux pour les ventes

  • ledecu dit :

    Certaines rues de Paris 17 chutent de 1 point à plus de 1 point (selon M.A…),
    Levallois remonte très fort : +4% (sur la moyenne des 5 rues que je suis)
    Cela laisse plutôt penser à une correction de M.A pour se rapprocher des vrais chiffres des notaires en cette fin d’année plutôt qu’une évolution du marché.
    Hâte de lire le presque-bilan 2014.
    Bonne soirée,

  • artis dit :

    @ledecu: exactement ! si vous regardez le prix des arrondissements ils baissent. Meilleursagents a fait une réévaluation des différents quartiers également. D’habitude ils répercutent la meme baisse aux différents quartiers d’un même arrondissement. Là ça a été complètement revu.
    On verra l’explication donnée, mais je pense aussi que ce 7840 est pour s’approcher au max ds prix des notaires (prix sous 8000 en janvier)

  • Parisi dit :

    @artis
    vous êtes si sur de vous?
    parceque mon hypothèse c est que le marche a chute de -80% mais les notaires et MA veulent faire enrager G et introduisent des erreurs a la hausse dans les statistiques depuis des années. Pas seulement ça le webmaster de MA a acheté un 170 M2 avec vue sur la tour Eiffel qu’il veut revendre plus cher a G alors il gonfle les stats. Enfin c est mon hypothèse.
    Donc G a raison le grand soir c est pour ce soir, ou plutôt… c’était hier soir.

  • G. dit :

    Alors Parisi, on s’énerve, on s’inquiète?
    Les sources de données les plus fiables (ventes réelles du quartier/zone précis que vous visez) ont de nombreuses fois été mentionnées.
    De même, il a été dit que l’immobilier évolue sur des cycles longs… Regarder l’évolution de jour en jour, de mois en mois, ne sert pas à grand chose. C’est sur les années qu’il faut regarder, sur les tendances. Pour avoir un apperçu de la situation des ventes maintenant, seuls les volumes de transaction enregistrés par l’Etat semblent pouvoir donner une « idée » (Immotrend.fr, et sinon le site du ministère).
    Mais allez y Parisi, essayez de choper encore quelques pigeons! La vie est une jungle, il faut bien que certains se fassent avoir pour que d’autres s’engraissent. Les acheteurs pas assez méfiants et les vendeurs trop gourmands seront les victimes, c’est tout, c’est la vie!

  • Moon dit :

    G
    vous êtes le plus risible et le plus naif de ce forum…(ne confondez pas MA et le bon coin…)
    Vous avez une boule de cristal pour reconnaître le méchant riche rentier truand du gentil acheteur honnête travailleur et modeste…?
    Je n’ai rien a vendre, et quand bien même j’avais quelque chose a vendre, ce n ‘est pas ici que je trouverai l’acheteur fortuné…
    En fait je viens ici pour lire l’analyse de MA et (passé le premier mois) je viens sur le forum pour m’amuser (les analyses/visions ne se renouvellent pas…y compris la mienne, passé un mois on a tout lu).
    Et vous faites partie de ceux qui m’amusent beaucoup. G…merci. 🙂

  • f6 dit :

    Je n’en peux plus.
    Il faut que je sache !
    Holly Smokes
    I NEED THE BAROMETRE !

  • Parisi dit :

    @Parisi
    rassurez vous G je vais bien. Par contre votre tirade sur la fin m inquiète pour vous: « …la vie est une jungle…les acheteurs naïfs ou vendeurs gourmands seront les victimes, c est tout c est la vie »
    Vous êtes sur que ça va? Ne vous mettez pas dans cet etat, on expose nos idées avec humour de temps en temps.
    Je ne crois pas au krach est c est si grave? L immobilier cristallise vos rancoeurs et je comprend, mais de la a nous faire la version immobilière de la lutte des classes…c est disproportionné.
    Bonne journee

  • IB dit :

    Bonjour,
    Voici deux articles que j’ai trouvé intéressants :
    http://www.lesechos.fr/journal20141203/lec1_idees_et_debats/0203978952022-immobilier-la-baisse-est-plus-forte-quon-ne-le-croit-1070789.php
    Extrait : « La phase actuelle de baisse a débuté au deuxième trimestre de 2012, et il n’y a pas de raison qu’elle s’arrête. Car, en paraphrasant Carmen Reinhart et Kenneth Rogoff, il ne faut pas croire que « cette fois, c’est différent », une expression qui revient toujours lorsque, au sommet d’une bulle, les experts sont aveuglés et les investisseurs proches d’être ruinés.
    Non, il n’y a pas de raison objective, ni économique ni démographique, au niveau encore très élevé des prix immobiliers. Le rapport entre les prix immobiliers et le revenu disponible des ménages est toujours de 32 % supérieur à sa moyenne entre 1975 et 2001. De même, il n’y a pas de spécificité française qui serait imputable à telle ou telle politique. La plupart des pays déve­loppés ont connu une hausse exubérante des prix entre 2002 et 2008. La seule différence, c’est la date à laquelle les prix ont commencé à baisser ».
    http://votreargent.lexpress.fr/immobilier/la-baisse-des-prix-de-l-immobilier-serait-elle-bien-plus-importante-qu-on-nous-le-dit_1629039.html
    Extrait : « la baisse n’est pas perçue de la même façon par les vendeurs que par les acquéreurs ». Alors que les premiers voient s’envoler quelques milliers voire quelques dizaines de milliers d’euros, les seconds ne gagnent que quelques mètres carrés supplémentaires alors qu’ils voudraient s’offrir une pièce en plus. Ce qui explique peut-être l’attentisme des acquéreurs alors que les taux des crédits n’ont jamais été aussi bas et les négociations aussi importantes ».
    Bonne lecture !

  • IB dit :

    Et un troisième pour la route 🙂
    http://www.challenges.fr/economie/20141203.CHA1074/immobilier-et-si-la-penurie-de-logement-en-france-etait-un-mythe.html
    Extrait : « Comme dans la plupart des pays occidentaux, la France a connu la formation d’une bulle immobilière dans les années 2000. Ce phénomène est bien connu : il y a une auto-anticipation des ménages. Ces derniers ont parié sur une hausse des prix de l’immobilier. Ils ont donc acheté pour réaliser, dans le futur, une plus-value intéressante. Mais, la mécanique s’est enrayée presque partout avec la crise des subprimes de 2007. Sauf en France ! Les prix ont même continué à progresser de 47% à Paris entre 2009 et 2012. Cela peut s’expliquer par la faible mobilité des ménages français et le système de protection sociale de notre pays. En effet, si une personne perd son emploi, elle peut tenir financièrement pendant plusieurs mois sans avoir à vendre son logement. De plus, elle n’est pas obligée de changer de région pour retrouver un autre travail. Ce qui fait que les retournements de marché en France sont plus lents. Aux Etats-Unis, c’est exactement le contraire. En revanche, aujourd’hui, la bulle immobilière en France commence à se dégonfler. Les prix baissent et les biens mis sur le marché mettent plus de temps à se vendre ».

  • artis dit :

    @Parisi: si on regarde les prix de MA. Sur un mois stabilité globale. Seuls le 4eme et le 5eme montent tous les autres baissent (2 stables). Mathématiquement ca parait difficile d’avoir une stabilité non ?
    Après certaines choses sont surprenantes: le 3eme a un prix moyen à 8515 et le quartier le moins cher est à 9002 …

  • Parisi dit :

    @artis
    Pour le 3eme je suis d’accord avec vous c’est bizarre. Il doit manquer un quartier? ou une erreur.
    Par contre les variations de prix par arrondissements sont sur les trois derniers mois. Si vous faites la sommes du baromètre de paris sur 3 mois ça donne environs -2.7%.

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