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Baromètre Meilleurs Agents au 1er octobre 2014 – Immobilier parisien et francilien : La baisse des prix se poursuit. Inquiets et désorientés, vendeurs comme acheteurs ont besoin de conseils avisés

Prix Immo 5 min.

Evolution prix immobilier 1er octobre 2014 Meilleurs Agents publie la 63ème édition de son baromètre mensuel des prix de l’immobilier à Paris et en Île-de-France.
« Comme annoncé, la baisse des prix prend un rythme plus élevé depuis la rentrée. Les grands appartements familiaux ne sont plus soutenus par la demande saisonnière et voient leurs prix baisser de -1,9% en septembre. Les petites surfaces (studio et deux pièces) ne baissent que de -0,2% sur la même période, mais après une forte correction les mois précédents. Au total, les prix parisiens poursuivent donc la baisse de l’été. Après -1,5% en juillet-août, c’est maintenant une réduction de -1% que nous constatons sur le seul mois de septembre.
Cette tendance se retrouve, dans une moindre mesure, en banlieue avec des baisses de prix moyennes de -1% dans le 94 à -0,3% en Grande Couronne (-0,6% en Petite Couronne). Et les prix reculent alors que les taux continuent de baisser, ce qui confirme la fragilité de la demande. Les acheteurs ont peur de passer à côté d’une affaire exceptionnelle ou de payer un prix encore trop élevé. Les vendeurs sont tout aussi perturbés, ils ne savent pas fixer correctement le prix de vente de leur bien par manque de repères sur les prix de marché,
 » commente Sébastien de Lafond, Président et cofondateur de Meilleurs Agents.

63ème Baromètre Meilleurs Agents – Points clés :

  • Après avoir baissé de -1,5% entre le 1er juillet et le 31 août, les prix parisiens ont encore diminué de -1% en septembre.
  • Le prix moyen du m² baisse de 80€ en un mois à 7.850€.
  • La baisse des prix atteint -3% depuis le début de l’année et -9,1% depuis le plus haut du marché de juin 2011.
  • Les taux d’intérêt continuent également leur baisse. On emprunte en moyenne autour de 2,6% hors assurance.
  • Perturbés par les baisses des prix et des taux, les acheteurs ont peur de passer à côté de LA bonne affaire ou d’acheter trop tôt.
  • Les vendeurs sont tout aussi déboussolés et ont du mal à interpréter le retour des acheteurs.
  • C’est l’heure de vérité pour les professionnels de l’immobilier qui doivent faire valoir leur expertise et leurs compétences au moment où tout le monde en a grand besoin.

« En effet, les prix parisiens ont baissé en moyenne de -2,5% depuis le 1er juillet dernier, de -3% depuis le début de l’année et de -9,1% depuis le plus haut du marché (juillet 2011). Alors que les vendeurs peinent à prendre en compte cette dynamique et restent encore trop souvent « scotchés » à des prix de référence qui n’ont plus grand-chose à voir avec la réalité d’aujourd’hui, les acheteurs ont du mal à se positionner. Faut-il tirer parti le plus rapidement possible d’un marché très accessible, négocier raisonnablement les prix à la baisse et bénéficier sans attendre de conditions de crédit historiquement basses ? Ou faut-il attendre une situation encore plus favorable… au risque de voir les taux remonter? L’offre peine à rencontrer une demande rare et frileuse. Les références manquent et les Français qui se méfient des agents immobiliers se fourvoient dans des raisonnements parfois absurdes.
En réalité, nous le constatons tous les jours, de bonnes affaires se font… du côté des acheteurs comme des vendeurs. Mais l’avis d’un expert est essentiel pour guider l’un et l’autre sur un terrain commun. Le rôle des professionnels de l’immobilier n’a jamais été aussi important pour débloquer des situations parfois compliquées. La pédagogie est indispensable, au moins autant que des informations fiables sur les prix réels et la dynamique du marché. Nous confirmons le scénario projeté par Meilleurs Agents depuis le début de l’année, au 31 décembre 2014, les prix auront baissé de -3% à -5% et les volumes de transactions seront stables par rapport à 2013
 » conclut Sébastien de Lafond.

Un paradoxe français

Alors qu’aucune réforme structurelle ne semble vraiment lancée en France, que rien ne laisse augurer d’une vraie reprise de l’activité à court terme, que la situation de l’emploi s’aggrave de jour en jour, que la déflation guette… la France continue à emprunter sur les marchés internationaux aux meilleurs taux et sans différentiel majeur avec son voisin allemand. La dette crève le plafond des 2.000 milliards d’euros, certains hommes politiques s’inquiètent d’un risque de défaut à court terme, la position de Berlin et de Bruxelles face à la France sera déterminante au point que certains évoquent un « sérieux compte à rebours » enclenché et dont les conséquences pour la France pourraient être difficiles.
Malgré ce paysage très sombre, le risque d’une forte hausse des taux sur la dette de l’Etat français, qui entraînerait une hausse des taux des crédits immobiliers (et avec une chute brutale des prix), ne semble pas très élevé à brève échéance. Les acheteurs devraient donc pouvoir compter sur des conditions d’emprunt toujours très favorables dans les trimestres à venir.

Les taux d’intérêt poursuivent leur baisse historique

Alors qu’il était possible d’emprunter sur 20 ans à 2,95% au 1er août dernier, ce taux est descendu à 2,8% au 1er septembre puis 2,7% voire 2,6% au premier octobre. Le gain de pouvoir d’achat est majeur et devrait encourager les acheteurs solvables à se décider. Mais c’est souvent l’inverse qui se produit. Les acheteurs tergiversent, hésitent, changent d’avis. Nous voyons de plus en plus de signatures repoussées, de promesses annulées par des acheteurs suspicieux et croyant risquer de passer à côté d’une future bonne affaire en achetant tout de suite.
Les vendeurs sont tout aussi perturbés et manquent de références sur les prix et les tendances du marché. Les transactions sont difficiles alors qu’il serait possible de rationaliser la situation à condition de faire appel à des professionnels experts et surtout bien informés. Il n’a jamais été aussi important de disposer d’informations récentes et de qualité pour décider. Plus le marché est compliqué, plus il est intelligent de confier la vente de son bien à un professionnel qui saura choisir la bonne stratégie et le bon prix. Dans ces conditions, il est tout à fait possible de vendre bien et vite. Il est tout aussi possible de faire de bonnes affaires à l’achat, c’est-à-dire de ne pas regretter ni à court ni à long terme.

À propos du Baromètre Meilleurs Agents

Chaque mois, Meilleurs Agents publie son baromètre des prix de l’immobilier résidentiel à Paris et en Île-de-France, un indicateur avancé qui permet d’analyser précisément les différents marchés locaux et de donner une tendance en temps réel à tous les acteurs de l’immobilier.
Ce baromètre mensuel est calculé sur la base des avant-contrats (promesses de vente ou compromis) signés après expiration du délai légal de rétractation de 7 jours par les agences du réseau Meilleurs Agents en Île-de-France, quand les données de la Chambre des Notaires de Paris se basent sur les actes authentiques enregistrés dans les offices notariaux. Le passage chez le notaire intervenant généralement 3 mois après la signature de la promesse de vente, ce délai explique le décalage observé entre le baromètre Meilleurs Agents et les statistiques officielles.
Depuis le lancement du Baromètre en septembre 2008, les tendances annoncées par Meilleurs Agents ont toujours été confirmées par les notaires quelques mois plus tard.

À propos de l’ITI Meilleurs Agents

Calculé en divisant le nombre total d’acheteurs actifs par le nombre total de vendeurs actifs, l’ITI sert à prévoir la tendance de base de l’évolution des prix sur les 6 prochains mois.
Interprétation : Un ITI supérieur à 3 (3 fois plus d’acheteurs actifs que de vendeurs actifs) indique une tendance haussière des prix immobiliers. Un ITI compris entre 2 et 3 indique une tendance à la stabilité des prix immobiliers. Un ITI inférieur à 2 indique une tendance à la baisse des prix immobiliers.
Méthodologie et source : les évaluations de biens réalisées par les internautes sur le site Meilleurs Agents en vue d’un projet de vente ou d’achat. Ces internautes se sont inscrits sur le site, ont renseigné leurs coordonnées personnelles, et communiqué des informations spécifiques nécessaires à l’évaluation d’un bien (adresse exacte, type de bien, étage, surface, nombre de pièces, nombre de salles de bain et 10 autres critères).
Ils ont également indiqué leur intention d’achat, de vente ou l’absence de projet particulier. Les acheteurs qui déclarent plusieurs projets d’achat sur une période d’un an ne sont comptés qu’une seule fois. Les vendeurs ne sont comptés qu’une seule fois par bien déclaré à la vente.
Au total, sur les zones étudiées, Meilleurs Agents collecte chaque mois en moyenne 150.000 estimations représentant environ 1/3 des volumes de transactions réalisés.

L'équipe scientifique de Meilleurs Agents

137 commentaires Masquer les commentaires Voir les commentaires

  • Bernard75 dit :

    D’un côté les prix baissent progressivement. Les acheteurs le savent de plus en plus et vont progressivement attendre de plus en plus des baisses de prix beaucoup plus fortes, de l’ordre de -10% par an. Il y a beaucoup d’inertie en immobilier. La hausse a entrainé la hausse, la baisse entrainera la baisse.
    De l’autre côté taux vont rester bas encore plusieurs trimestres (politique de la BCE, …), comme le dit MeilleursAgents.
    In fine, les acheteurs ont tout intérêt à attendre que les prix baissent d’avantage. Ce qu’il gagnent en baisse de « valeur » de leur futur appartement ne sera pas perdu en hausse des taux (puisqu’ils ne remonteront pas pendant plusieurs trimestres au moins). Sans parler de la déflation (au niveau de l’économie générale), qui ne fera qu’inciter les acheteur à attendre et les prix à baisse davantage…

  • Moon dit :

    Bonjour Bernard,
    -10% par an…ca ne peut pas arriver. Ca fait trois and et demie que ça baisse et la baisse totale depuis 3 ans et demie est de 11%.
    Les baisses les plus violentes se font au moment ou le marché se retourne. Comme en 1991. Le marché avait baissé de 10% la première année.
    Quand aux villes dynamiques comme Madrid ou Barcelone la baisse a été au total en 6 ans de 20% à 30% maxi et à ce jour les prix commencent à remonter lentement. Pour info leur taux d’emprunts sont entre deux et trois fois plus chers et que l’Espagne avait sur-construit car la loi ne limite pas les promoteurs (en France la construction en VEFA est régulée pour éviter les stocks d’invendus).
    Je pense plutôt comme le prévoit meilleursagents (que tout le monde écoute finalement) que la baisse est lente -3 à -5% par an. Et je ne vois pas de bulle (tout comme MA), donc pas de -10%.
    La question est-ce que 2015 va suivre, à voir.
    Je cherche à acheter un 60M2 dans le 15ème, je ne trouve pas un bien correct à moins de 9000 EUR. Donc baisse je veux bien, mais je ne la vois pas. J’ai visité 40 biens.

  • The Edge dit :

    Le meilleur argument qui pousse les acheteurs a attendre est la courbe de l’Indice des prix de l’immoblier publiee tous les mois par MeilleursAgents. On y voit clairement que la hausse totalement deraisonnable constatee entre l’automne 2009 et la mi 2011 est encore loin d’etre compensee. A ce jour, les prix sont encore 25% plus chers par rapport a debut 2009! Comment dans ces conditions, peut-on vraiment penser qu’il est temps d’acheter (je pense en particulier aux investisseurs)? Je conseille aux investisseurs d’attendre encore quelques annees avant de penser a un quelconque achat a Paris.

  • Bidule dit :

    Je suppose que l’on observe un retour du marché à sa structure moyenne : les transactions sur les biens de moindre qualité ont été freinées ces derniers mois (d’après ce même baromètre), mais comme bon nombre de ventes sont contraintes elles doivent se conclure tôt ou tard en consentant une baisse de prix. Si nous arrivons au bout de ce délai d’attente des vendeurs, le poids des biens moins chers va augmenter dans l’indice. De plus, il serait logique que la baisse des prix moyens entraîne celle des prix d’affichage, corrigeant l’inertie que dénonce ci-dessus Sébastien de Lafond, avec des effets de second tour commentés ci-dessus par Bernard75.
    Cet épisode de baisse risque par ailleurs de renforcer la méfiance vis à vis des agents immobiliers que déplore déjà MeilleursAgents. En effet on imagine assez mal les professionnels vivant des transactions conseiller aux acheteurs potentiels l’attente, ce qui est pourtant la stratégie la plus évidente : attendre de toucher le point bas avant de se lancer.

  • Bernard dit :

    Moon : je t’accorde un -7% ;-). Mais ne comparons pas des situations différentes. A ce compte là tu peux regarder la situation du Japon, où les prix ont baissé pendant très très longtemps…
    En ce qui concerne la bulle immo française meilleursagents était clairement d’avis qu’il y avait une grosse bulle il y a quelques mois à peine. C’est toujours le cas évidemment.
    Les prix sont surévalués de 25/30%. Le commentaire de The Edge est tout à fait juste à ce sujet !
    La location est plus intéressante que l’achat en ce moment.
    Et pensez au baby boom et à toutes les personnes qui arrivent à la retraite en ce moment et qui vont vendre à Paris pour allez mieux vivre en province ou au Portugal (défiscalisation…). La démographie est un facteur primordial.
    La baisse entraine la baisse, inéluctablement…

  • Bidule dit :

    @Moon : je pense que vous ne constaterez pas de baisse des prétentions des vendeurs tant que les prix moyens officiels (ceux des notaires) ne baisseront pas. Cela étant, le prix affiché n’est pas le prix final de transaction… Je vous souhaite une bonne négociation !

  • G. dit :

    Pour ceux qui veulent éviter de lire les 150 commentaires qui vont suivre, je vous fait un résumé de la pensée de vos meilleurs amis (ImmoParis, Mr Bonnetouche, Mouillardetcompagnie, etc etc…):
    – Les prix ne baissent pas tant que ça… en arrondissant un peu, ils sont peut-être même stable? En louchant un peu, ils remontent!
    – Si ça baisse, c’est que ça va monter
    – Profitez vite des taux bas, parcequ’ils vont remonter (ou baisser comme ils continuent de le faire, mais acheter tout de suite c’est forcément le bon plan)
    – Acheter c’est pour les winner, attendre c’est pour les loser! Tout le monde sait que les locataires perdent plein d’argent, et que les proprios nagent dans l’opulence, même s’ils ont un prêt, des frais,etc.
    – Tout le monde sait qu’il y a des hordes de gens sans domicile qui ne veulent qu’une chose: acheter vite vite! Pénurie de la demande on vous dit! Dépêchez vous sinon ça ne se vendra pas! Laissez tomber ces histoires de « demande solvable », c’est bidon, achetez!

  • BERNARD dit :

    G. vous êtes drôle!
    c’est sympa de nous faire rire un matin aussi pluvieux!
    Je trouve qu’il commence à y avoir beaucoup de Bernard, enfin ça va, on ne se contredit pas, tant qu’on parle d’une voix …

  • f6 dit :

    Mais mais ?
    Mais il est là
    Mais il est lààààààà
    Mais il est là le BA-RO-METRE
    la lala lalala laaaaa
    la lala lalala laaaaa

  • Samsam dit :

    -1% par mois pendant 12 mois, ça fait 12.7%.
    Alors c’est beaucoup, mais pas tant que ça non plus. Ca voudrait dire encore 2-3 ans avant de revenir à … 2009. Qui est encore loin de 2001.
    En partant ce constat, soit l’on se dit :
    – ça ira bien plus loin, j’attends 10 ans
    – c’est déjà pas mal les prix de 2009, et ça remontera après : je me donne 2-3 à 5-6 ans (on sera pas à 1% par mois à toutes les saisons)
    – C’est utopique, mieux vaut profiter qu’il n’y ait personne en concurence en ce moment et placer mon argent, quitte à avoir un peu de perte.
    Tout ça dans l’hypothèse « j’achète de l’immobilier à terme, quoi qu’il arrive)

  • Supprimé par modérateur dit :

    Bonjour,
    Je suis nouveau sur ce site et ai lu avec intérêt les commentaires de plusieurs d’entre vous le mois dernier. J’ai l’impression d’être d’accord avec la plupart d’entre vous, à savoir que l’immo est actuellement surévalué de 25/30% (dixit Friggit, démographie net vendeur après 60 ans, etc…).
    Partant de ce constat, j’aimerais toutefois pousser le débat un peu plus loin.
    Pourquoi le gouvernement ne fait-il rien pour corriger cette bulle? Toutes les mesures prises visent à soutenir le marché (PTZ, etc…) qui va donc reculer lentement, scénario à la japonaise, qui va entrainer 10 ans de stagflation, sans effet richesse, et qui va miner la confiance.
    Pourquoi ne pas vouloir crever la bulle? Au Canada, au Royaume-Uni, les banques centrales s’inquiètent de cette bulle immo et vont, à l’inverse de la France, renforcer les conditions d’accès au crédit pour crever la bulle. Cela fait certes mal aux proprios pendant 2 ans mais permet ensuite à l’économie de repartir sur de bases saines…..tout en offrant du pouvoir d’achat aux jeunes, génération aujourd’hui plus pauvre que les 65+….
    Alors, pourquoi seul le gouvernement français ne veut pas voir cette bulle? Pourquoi ne réagit-il pas? Est-ce simplement par démagogie? Me manque-t-il un élément dans mon raisonnement?
    Merci de vos avis !

  • AlainMartin dit :

    @supprimé par modérateur:
    Bonne suggestion. Voilà mon hypothèse:
    Pour fluidifier le marché, on pourrait imaginer supprimer les droits de mutations, la taxe foncière et rendre la base PRIM ouverte. Mon avis est que l’Etat ne le fera pas car trop accroc à cette manne, de plus il veut être maitre des prix. Notons que les agents immobiliers jouent aussi au « market maker » et ils tiennent à ce rôle.
    Supposons que l’Etat décide de crever la bulle (arrêt de toute subvention, non soutien des taux). Encore une fois le premier effet pour lui est la baisse des droits de mutation. Le second effet est une fuite momentanée des spéculateurs-investisseurs. Le manque de liquidité sur le marché du neuf et de la rénovation entrainera un chômage de masse d’une population d’ouvrier du bâtiment très peu adaptable à d’autres métiers d’une société moderne… Ces chômeurs en col bleu se révolteront alors violemment contre ses gouvernants. Ce qui ne semble pas une perspective intéressante.

  • AlainMartin dit :

    Petite histoire perso.
    Je n’affectionne pas la pierre, je suis juste obligé de me loger. De plus les agents immobiliers me répugnent. Dans mon cas je peux acheter sans prêt un appartement de 80m2 dans le 15eme. Donc je n’attends pas que les taux restent bas, je souhaite juste qu’ils remontent c’est plus rentable…
    @Samsam:
    Je partage votre envie d’attendre mais pas autant de temps et heureusement. Explication par le calcul avec vos données:
    Augmentation des prix de 140% depuis 1998: multiplication par 2,4
    Inflation sur salaire 30%: multiplication par 0,7
    Ce qu’il y a à corriger est donc 2,4*0,7 -1 = 0,68: traduction baisse de 68% nécessaire depuis le pique
    Comme dit plus haut une correction de 10% a déjà eu lieu. Il reste donc n année au rythme de -12% par an:
    1,68 * 0,9 * 0,88^n = 1 n = -ln(1,68*0,9)/ln(0,88) = 3,23 an.
    Voilà dans 3 et demi c’est bon à ce rythme et l’appart du 15eme sera passé de 640K à 419K.

  • Bidule dit :

    @AlainMartin : effectivement une baisse de 40% efface une augmentation relative de 70% (soit 140% corrigés de l’inflation selon vos calculs), il y aurait donc encore 30% de baisse à trouver entre l’inflation et la baisse des prix. Ca semble rapide sur 3 ans mais sur 5 ans ce serait du -6% annuel et 1% d’inflation, par exemple. C’est un scénario vraisemblable si les banques pilotent le marché de crédit comme elles l’ont fait jusqu’ici.

  • m'en fou dit :

    Ca monte? Ca baisse? Faut acheter? ou attendre?
    M’ennnn fouuuu
    Une règle dans la vie : NE JAMAIS APPLIQUER POUR UN CAS PARTICULIER, UNE ORIENTATION GENERALE QUI N’EST QUE LA MOYENNE DE PLUSIEURS CAS PARTICULIERS
    Exemple
    Prix moyen à Paris, 7984euros et 41 centime
    Donc si un bien est a 7984 et 25 centimes c’est donc une bonne affaires?
    Le taux moyen est a 2.7% donc si j’ai un taux a 2.6 je dois foncer tête baissee?
    Même si le marché est baissier, acheter avec un -20% au prix du secteur, sera toujours mieux que acheter au prix dans 5 ans.
    Dans un même immeuble, parfois deux appartements se vendent avec un écart de 30% (entrele max et le min) a qualité identique (et basés sur les bases notaires)….
    C’est 30% sont plus important que le 1% de baisse de septembre.
    Le prix du marché n’est que un indice… une orientation générale… pas une règle à apliquer à la lettre. C’est vrai à la baisse comme à la hausse.
    Ne jamais appliquer votre cas particulier à un indice. Il faut juste le prendre come une infos
    Exemple pour un acheteur l’info est
    En 2011 prix de vente proche du prix affiché
    En 2014, passe dans 10 agences, balancez leurs un -30% à chaque fois, sur 10 biens, il y en a peut être un qui passera à -20%.

  • AlainMartin dit :

    @m’en fou:
    Bien vu. Cela dit l’un n’empêche pas l’autre. On peut comprendre la tendance générale et se positionner en snipeur ça n’en sera que plus efficace.

  • Moon dit :

    M’en fou a raison. Faites le sniper (ce que je fais en ce moment) car quand les statistiques diront que la hausse est de retour ça sera trop tard.
    Et je pense qu’on peut négocier en ce moment contrairement à 2011.

  • Ah ça ira, ça ira, ça ira dit :

    Cher Tous,
    Ce soir sera un grand soir…
    Ma gardienne m’a dit d’attendre. Les prix vont baisser car la baisse nourrit la baisse et la hausse nourrit la hausse. Les prix vont baisser de 30% dans les deux prochains mois.
    Elle m’a dit que les notaires mentent, que MA dit n’importe quoi, que les AI sont des voleurs, que les propriétaires des escrocs et que les vendeurs ont peurs, qu’ils sont terrés chez eux et sont en dépressions. Elle m’a exprimé tout son soutient parce que je suis locataire et m’a dit que le jour ou j’achèterai l’appartement que je loue elle ne me montera plus mon courrier!
    Elle m’a dit aussi que si la France était en faillite et les banques aussi les prix allaient baisser encore plus d’ici fin novembre.
    Réjouissez vous camarades on les aura! Les riches vont s’appauvrir et les pauvres vont…s’enrichir? Et comme je n’aime pas les riches je demande aux classes moyennes de ne pas s’enrichir.
    laaaaalaala lallaa llaaa, laaa

  • Samsam dit :

    @m’en fou : Oui, bien sûr, vous avez raison, mais cela n’empêche pas de discuter de manière générale, en répetant tout le temps que chacun vois au cas par cas.
    Et puis disons que jouer le sniper, comme dit AlainMartin, avec une moyenne – au moins d’arrondissement ou de quartier – à 6500€ est plus bénéfique qu’a 7900€, le raisonnement reste vrai, on a juste déplacé le curseur (qui sera, au passage, aussi la base de négociation à la revente.) . Nous avons donc deux discussions : l’évolution des curseurs, et comment se positionner autour de ce curseur. Je répète que pour dormir tranquille, mieux vaut touver un bien à -20% du « prix « (curseur) du moment, dès maintenent.
    @AlainMartin : bravo, vous êtes le premier à nous donner des logarithmes népériens en corp du texte. Je suis d’accord, bien que l’inflation soit à prendre avec des pincettes, l’augmentation des revenus (bruts, mais aussi net) ne la suivant pas toujours…

  • Samsam dit :

    @ à ça, ira ça, irar, ça ira : écoutez les conseils des gardiennes parisiennes, elles sont de fiefées investisseuses de pierre.
    C’est bien, vous expliquez apar la même occasion aux pauvres que devenir riche de les rendra pas bien malin .

  • Moon dit :

    @Bidule,
    Attendre 5 ans c’est beaucoup pour certains. C’est attendre une hausse des taux.
    La baisse est lente malheureusement, donc il vaut mieux faire le franc tireur et traquer une vente forcée et des vendeurs pressés, sinon on risque d’attendre trop longtemps (et 5 ans c’est beaucoup, avec 2500 Eur de loyer que je paye à paris pour un 100M2. Dans 5 ans ça fera au moins 155,000 EUR avec les ajustements loyers et charges) pour un 100 metre carré. Qui risque au mieux de passer de 800,000 (8,000 EUR le mètre) à 560,000 (5,600 EUR le mètre, en comptant 30% de baisse sur 5 ans. Cela dit sincèrement je table au mieux sur un 7,000 le metre, mais bon passons). J’économiserai 240,000 EUR en 5 ans versus un payement de loyer de 155,000 et si je compte la hausse des taux qui me coûterai 70,000 je pense que je m’y retrouve: 240,000 versus 225,000 EUR (Perso je préfère faire le sniper maintenant, négocier un 10% et commencer à rembourser mon crédit aujourd’hui au lieu de prier, espérer, incanter pendant 5 ans). Et -30% de baisse supplémentaire d’ici 5 ans (après les -11% de baisse qui ont déjà eu lieue en 3 ans) je n’y crois pas.

  • Moon dit :

    @Supprimé par modérateur
    il n’y a pas de bulles en France. Vous parlez du canada et du royaume uni. Leur prix ont augmenté relativement bien plus vite qu’en France. Chez nous depuis 2011 ça baisse. Chez eux ça continue de flamber.
    La france est un des pays ou la pierre à le moins augmentée dans le monde (à part l’Allemagne).
    Meme l’espagne et l’irlande ont des prix plus que nous si on prend comme référence le début de la hausse en France 1998

  • Bidule dit :

    L’aigreur change de camp dirait-on ? 😉

  • Bernard dit :

    Moon : depuis 2011 oui, depuis 2000 certainement pas…

  • MP dit :

    @moon
    « Je cherche à acheter un 60M2 dans le 15ème, je ne trouve pas un bien correct à moins de 9000 EUR. Donc baisse je veux bien, mais je ne la vois pas. J’ai visité 40 biens. »
    Et bien achetez !
    Au pire, puisque vous ne voyez pas de bulle, vous perdrez « 20 à 30% » comme pour les acquéreurs madrilènes ou barcelonais…qui doivent d’ailleurs se rassurer, puisque les prix remontent….
    A cette perte possible, ajoutez quand même :
    – les frais de notaire, ils font partie de votre coût d’acquisition
    – les taxes foncières, elles ne vous seront pas remboursées à la revente
    – les charges de copropriété, non remboursables à la revente non plus.
    A votre place, et pour un coût moindre à vingt cinq ans, je resterais locataire d’un 80m2 dans le 15ème plutôt qu’acquéreur d’un 60m2…mais vous faites ce que vous voulez avec vos deniers 😉

  • Romain dit :

    Ça baisse de nouveau ce mois-ci? Allez, on chante tous en chœur:
    « Et ça continue encore et encore, c’est que le début d’accord d’accord »
    ;o)

  • MP dit :

    @ moon
    « Attendre 5 ans c’est beaucoup pour certains. C’est attendre une hausse des taux. »
    Les prix baissent, un peu, depuis trois ans (en IdF et grandes métropoles, ailleurs, c’est beaucoup plus, et c’est depuis 2008) avec une baisse importante des taux.
    Si ceux-ci remontent, vous pensez qu’il va arriver quoi ?
    Une hausse des prix ?
    Toute hausse des taux entrainera mécaniquement un effondrement des prix, ce n’est pas
    moi qui le dit, c’est S. de Laffont.
    Pour info, une hausse des taux de 30% (de 3 à 4% par exemple) est totalement neutralisée par une baisse du montant emprunté de 10%.
    Faites le calcul, il y de bons logiciels pour cela.
    Pas vu l’impact des charges de co-propriété (en général deux mois de loyer d’un bien équivalent), ni du foncier, dans vos calculs comparatifs entre location et acquisition à cinq ans…ni les FdN d’ailleurs.
    Ni la consommation de votre apport personnel…vous en avez un j’espère ?
    Sinon, circulez, aucune banque ne vous prêtera…et c’est heureux pour vous 😉

  • FSTA dit :

    La baisse va accélérer en cette fin d’année, les indices économiques européens et français sont de plus en plus mauvais. Le dernier, et non des moindres, la consommation des ménages qui chute en septembre plus encore qu’en 2008 http://www.atlantico.fr/decryptage/consommation-menages-chute-pire-qu-en-2008-france-ne-connait-pas-reprise-lente-elle-est-en-plein-infarctus-nicolas-goetzmann-1795705.html
    Sur les forums, les gens qui pensent que ça va encore baisser sont de plus en plus nombreux. L’effet boule de neige va commencer, la baisse de 2015 sera plus forte que 2014 qui sera dans la fourchette haute voir dépassera les prévisions de meilleursagents.
    S. De lafond, qui nous vente l’avantage de passer par des AI, et un peu plus inspiré ce mois ci. Il reconnait que certains AI sont incapables de faire comprendre à leurs clients que leurs prix sont surévalués. Peut être que son discours franc d’il y a qq mois reviendra (il précisait bien déjà il y a qq années qu’une bulle se formait…).
    La seule chose qui peut débloquer le marché et donc éviter la prochaine faillite de nombreuses agences immo, serait une baisse des prix affiché d’au moins 15%…Ainsi les qq acheteurs solvables et motivés à l’achat reviendraient. Amusez vous à regarder les bilans publiés par les agences à côté de chez vous, en 2013 c’est svt un résultat net négatif et des fonds propres qui diminuent d’une année sur l’autre. Je ne comprends pas pourquoi les agents ne sont pas plus convainquant pour faire baisser les prix, il en va de leur survie…
    Pour ma part, déjà propriétaire de mon appart, j’attends un max jusqu’à ce que la famille s’agrandisse et m’oblige à quitter les lieux pour louer ou racheter plus grand avec grosse négo…En attendant, l’apport grossit.

  • Vincent dit :

    @ Ah ça ira, ça ira, ça ira : Vous n’avez fait beaucoup rire en mettant le seul indicateur qui parle d’une hausse. Outre le fait qu’il est trop récent pour savoir s’il est fiable et qu’il indique les prix affichés, voici leur méthodologie :
    Les prix indiqués sont issus de la plus grande base de données actualisées d’annonces immobilières en France fournies par les sites SeLoger.com et ImmoStreet.com. Afin de fournir une estimation la plus juste possible pour tous les biens, les prix sont calculés à partir d’un algorithme basé sur la méthode des moindres carrés qui permet de retirer les biens non représentatifs du marché et de produire une modélisation concordante aux prix affichés sur les sites SeLoger.com et ImmoStreet.com. Le prix d’un bien au m² est ensuite obtenu en fonction d’une surface médiane représentative relevée pour chaque référence : type de transaction, type de bien et code postal. L’algorithme effectue un calcul quotidien pour chacune de ces références. Ces résultats sont ensuite pondérés dans un intervalle de date à date afin de produire le baromètre mensuel SeLoger.com.
    En gros, on retire des biens (pourquoi?) et on parle de prix affichés (quel intérêt de prendre des biens qui ne se vendent pas?)…
    Le plus amusant je crois est suite parti :
    « Contrairement à l’idée répandue, le prix du mètre carré à Paris est moins cher pour un studio que pour un 4 pièces ! En effet, l’observatoire LPI SeLoger nous montre que plus un appartement a de pièces plus le prix du mètre carré est élevé. Le prix moyen est de 6 797 €/m2 pour un T1 alors que le prix d’un 4 pièces est de 8 793 €/m2 »
    Donc le prix médian d’un 20 m2 à Paris coute 136 000 euros. Juste wahoo….

  • ib dit :

    Le « baromètre » LPI est une grosse blague… une machine mise en place par des lobbies haussiers pour désinformer au moment où la baisse s’accélère…

  • G. dit :

    Déjà plus de 30 commentaires! Les articles de Meilleurs Agents sont désormais commentés de manière dithyrambique, avec une assiduité jamais vue!
    Je crois qu’il est temps d’inviter les propriétaires à lire assidument le « baromètre LPI ». A en faire un livre de chevet, une comptine pour résister à la tentation de baisser les prix… Courage « ah ça ira », courage les amis! Résistez! Ne lâchez rien, pas un centime! Le « baromètre LPI » vous assure d’un avenir radieux, il est le phare dans l’obscurité des chiffres immobilier. Les prix sont en effet fonction de ce que les propriétaires veulent vendre, et s’ils en veulent cher, ça vaudra cher, et ça se vendra cher. C’est ça ou rien, non mais!
    Dans le monde réel des chiffres de vente non fantasmés, en attendant, votre attitude aura au moins une énorme qualité. Vous apporterez un peu de justice dans ce monde: l’avarice récompensée par une énorme moins value. Alors moquez vous bien de votre voisin qui vient de « brader » son appartement à 8000 euros le mètre carré… et surtout, surtout, fiez vous aux apparences, pas aux transactions réelles. Vos histoires, racontées par d’autres, auront je vous l’assure un franc succès d’ici moins de 5 ans.

  • Luidgi dit :

    Les agences immobilières sont à l’origine de cette spéculation depuis le début des années 2000, revenons sur l’intérêt de prendre une agence pour vendre votre bien.
    A part prendre les clés vous ouvrir les portes et fenêtres, et s’empocher des commissions énormes pour juste aérer le bien immobilier, à quoi servent-elles? Souvent les agents ne connaissent même pas le produit, vous leur poser des questions techniques ils sont largués. Les agences servent à maintenir les prix élevés coûte que coûte, à ne pas proposer les offres trop basses aux vendeurs et faire croire que les prix ne chutent pas, vous racontez des mensonges en vous faisant croire qu’une offre proche du prix de vente a déjà été refusée, ou que cette offre n’a pas abouti faute d’obtention du crédit, tous les moyens sont bons pour vous faire acheter aux prix fort. N’hésitez pas à vendre votre bien de particulier à particulier et supprimer cet intermédiaire inutile. Sur des produits en vente depuis plus de 3 ans il n’y a aucun ajustement du prix alors que font-ils ?

  • FSTA dit :

    @luidgi. Et la technique qui consiste à essayer de faire se croiser les potentiels acheteurs à la fin d’une visite même si il n y en a que 2 dans la semaine…
    Tout se vend au bon prix, si pas de proposition au bout de 3 mois, il faut baisser d au – 5%, si pas de visite, d au moins 10%.
    A la décharge des AI, certains vendeurs ont la tête particulierement dure.
    Quant à vendre sans AI, il faut s attendre à voir arriver chez vous les touristes de l immobilier, qui n ont rien d autre a faire de leur weekend que de visiter des trucs qu’ils ne peuvent pas se payer…j essaierai malgré tout, en plus d une agence, de vendre en direct particulier, mais en précisant pas de visite le dimanche pour éviter ces touristes et en retirant la commission de mon prix particulier…

  • Fred dit :

    @Luidgi
    Dans la vie, c’est comme tout, il y a les bons et les mauvais chasseurs.
    De mon expérience, je visite pas mal, il y a ceux effectivement qui t’ouvrent la porte, te disent qu’il y a une vue magnifique sur le mur d’en face, que refaire l’électricité ca coute rien, et qui te font comprendre qu’en gros si t’achètes pas c’est que t’as rien compris… Et d’autres qui t’écoutent, te présentent des biens qui te conviennent et avec qui tu peux discuter objectivement.
    J’ai même un AI qui m’a conseillé d’attendre si j’étais pas pressé car ca baissait et que je pourrais pe tabler sur un bien plus grand.
    En tout cas, c’est sur que ce baromètre incite à l’attente ou la grosse décote lors de la négo…

  • Bernard75 dit :

    Luidgi : les AI ne sont pas responsables de la spéculation. Il est logique que les propriétaires cherchent à vendre le plus cher possible. Les AI ne font que constater que les biens peuvent se vendre à un certain prix maximum et proposent les biens à ces prix. Les acheteurs sont parfaitement libres d’acheter au prix proposé… ou pas.
    Les AI ont en revanche intérêt à faire du volume. Pour eux il faut mieux vendre un bien à 100 plutôt que ne pas le vendre à 150.
    Fred : oui, la baisse entrainant la baisse il y a tout intérêt à attendre ou faire des offres à -20% aux vendeurs.

  • Julien Bonnetouche dit :

    J’ai connu la baisse du début des années 80 (2eme choc pétrolier et Mitterand1). la baisse des années 90 (guerre du golfe) et maintenant la baisse ds années 2011.
    Meilleur agent n’existait pas et je ne me rappelle pas m’être posé de questions à l’époque sur le devenir de ma résidence principale quant à sa valeur.
    Ce qui me paraissait important c’était de savoir si je pouvais l’acheter bien sûr, mais surtout si elle me convenait pour y vivre heureux en famille ou pas au gré de mon évolution personnelle.
    J’ai acheté en 1978 un appartement à Paris, et sa valeur a fluctué p

  • Julien Bonnetouche dit :

    J’ai connu la baisse du début des années 80 (2eme choc pétrolier et Mitterand1). la baisse des années 90 (guerre du golfe) et maintenant la baisse ds années 2011.
    Meilleur agent n’existait pas et je ne me rappelle pas m’être posé de questions à l’époque sur le devenir de ma résidence principale quant à sa valeur.
    Ce qui me paraissait important c’était de savoir si je pouvais l’acheter bien sûr, mais surtout si elle me convenait pour y vivre heureux en famille ou pas au gré de mon évolution personnelle.
    J’ai acheté en 1978 un appartement à Paris, et sa valeur a fluctué par la suite : baisse , puis hausse jusqu’en 90 puis rebaisse et je l’ai revendu en 96 au plus bas pour acheter plus grand et faire une bonne affaire en fin de compte même à ce jour.
    Tout cela pour dire que je ne suis pas certain que de chercher à acheter au plus bas de la courbe doit être l’élément déterminant des ses choix.
    par contre je crois qu’il faut toujours faire l’effort de bien choisir l’emplacement et de ne pas payer le m2 au maximum du moment;

  • Moon dit :

    @Julien Bonnetouche
    Je suis d’accord avec vous. C’est ce que je cherche à faire en ce moment. Traquer une bel appartement, bien place, disposé, et ne pas le surpayé en le négociant bien.
    J’en avais laissé passé un en 2007 je n’ai plus retrouvé un qui me convenait assez et je le regrette.
    Je pense que si j’arrive a négocier 5 à 10%, et bien même si le marché continuait à perdre 7% sur une période de 2 à 3 ans, j’y serais quantitativement gagnant et qualitativement aussi. Sans compter mes gains en loyer.
    Mais bon il me reste à trouver la perle rare…

  • Moon dit :

    @MP
    « et bien achetez » gardez les pour vous.
    Si je n’achète pas c’est que je n’ai pas trouvé le bon produit (qualité immeuble, exposition et surtout localisation).
    Et quand je l’aurai trouvé je le négocierait, comme Julien disait, vaut mieux ne pas surpayer au temps T voire acheter avec une négo à la baisse qui absorberait une baisse éventuelle future et permettrait d’être dans un appart qui me va bien.
    Ce forum baisse en qualité, il s’agit plus de l’expression de la rancœurs de certains (vendeurs ou acheteurs) que d’analyse ou conseil judicieux (les commentaires de G ou à ca ira se valent: « l’avarice récompensée par une moins value » ou « ma gardienne m’a dit »). C’est un forum de l’immobilier pas un divan.

  • G. dit :

    @Moon
    Je ne vois pas en quoi des opinions variées et contradictoires, avec toute une gamme de moyens d’expression (de l’humour en passant par la raison, de la rage en passant par la condescendance) représenterait une « baisse de qualité » de ce fil de commentaires. Au contraire, c’est en « débattant vigoureusement » qu’on met les gens face à leurs contradictions, qu’on leur renvoit leurs propres méthodes d’argumentation, qu’on lève le voile sur les erreurs de raisonnement, les illusions, la mauvaise foi… C’est vrai autant pour mes interventions que celles des autres.
    Qu’on se le dise: l’immobilier est l’achat d’une vie, il implique des sommes monstrueuses d’argent, et donc il devrait déchainer les passions… Un grand merci donc à Meilleurs Agents et aux autres articles et forum permettant aux gens de s’exprimer librement! Face aux hordes d’articles de propagande non commentables, le choix est vite fait.

  • Bidule dit :

    @Moon : Au-delà des polémiques, ce que vous cherchez à faire est exactement ce qui se lit dans la tendance du baromètre : les acheteurs négocient en anticipant une baisse probable, négociation qui évidemment produit la baisse future. A titre personnel je vous remercie, c’est vous qui rendez ma patience payante. Quand suffisamment de biens auront été vendus dans le 15è à 8500€ du m², il sera bien plus facile d’en proposer 7500, et ainsi de suite. Bonne recherche !

  • Moon dit :

    @G
    vos termes sont trop forts et basés sur l’émotion:
    « propagande », « hordes d’articles », « sommes monstrueuses ».
    Il n’y a pas de propagande, regardez le site des notaires, les chiffres sont officiels et repris et validés par l’INSEE.
    à Paris cette année les volumes ont fait +10%. Et sur les trois mois d’été 2014 par rapports aux trois mois d’été 2013 +11%.
    Quand aux chiffres des notaires et de MA ils sont réels.
    Nous sommes loin de l’effondrement que nous espérions tous (et que vous continuez d’espérer). Cela dit vous pouvez essayer d’influencer le marché, mais bon…faut pas rêver. Cela dit d’autres comme moi cherchent des informations/analyses intéressantes avant d’acheter, et oui comme vous dite l’achat est un acte important.
    Alors sincèrement les émotions ou le défouloir c’est moyen pour la réflexion et bien décider.
    Je dirais que vos conseils sont plus faux que les chiffres officiels. Vous spéculation sont biaisées par vos aspirations. Ce sont des espérances ou des anticipations biaisées.

  • artis dit :

    @Moon
    Vous avez raison la baisse a pour le moment été modérée
    Pic pour meilleursagents: juillet 2011 à environ 8500€
    pour les notaires le pic est plutôt début 2012 (avec les 5 mois de décalage à peu prêt)
    Il y a un an les prix selon meilleurs agents: 8290
    donc entre 2011 et 2013 en 2 ans: 2,5% de baisse
    sur an glissant on est à : 5,3% de baisse, soit un rythme 4 fois plus rapide
    La théorie de la baisse plus rapide au début de la baisse a du plomb dans l’aile
    Aujourd’hui nous sommes revenus aux prix de février 2011
    Ca se sont les faits
    L’évolution des prix est difficilement prévisible.
    Personnellement je crois à a une baisse durable, modérée, il y a toujours une forte attirance pour la propriété en dehors de toute considération économique
    1) l’évolution des prix a été articifielle: allongement de la durée des crédits, baisses des taux (qu’il faut toujours comparer à l’inflation, et dans cette situation ils ne sont pas si bons que ça), aides diverses (PTZ, défiscalisation des intérêts …)
    Tout ça c’est terminé: les durées ne vont plus augmenter, elles baissent plutôt, les aides c’est terminé …
    2) Les prix sont stratosphériques (meilleursagents parlaient de bulle en 2010 avec des prix inférieures à 7000/m2)
    Soit nous sommes dans un nouveau paradigme (immobilier inabordable), soit les prix vont s’assagir encore
    3) aujourd’hui prix d’un 2 pièces de 50m2
    400000€
    si on ajoute les frais de notaires et d’agence on est déjà à 460000
    qui achete un 2 pièces de 50m2 ? un primo accédent ou un invstisseur
    comme par hasard les 2 ont déserté le marché: les investissurs voient bien que le risque est grand de perdre de l’argent; pour un primo accédent avec 60000 euros d’apport (ce qui est déjà beaucoup pour un jeune de 30 ans, qui plus est sans enfant, on parle d’un 2 pièces), il va devoir emprunter 400000, soit une mensualité de 2000 sur 25 ans !! Qui peut faire ca ? pas grand monde, a part gros apport des parents. Et si le primo se lance la dedans, comment il va a faire pour acheter plus grand, quand il aura des enfants ?
    Et par pitié ne me parlez pas de Londres, ni New York (ou plutôt mannhatan); les gens y sont beaucoup plus riches, et les loyers beaucoup plus élevés
    RDV pour les prochains baromètres mais mon petit doigt me dit que la baisse est loin d’être terminée
    Une baisse de 440 euros/m2 sur un an, pour 60m2 ca fait une baisse de … 26400€. Je ne sais pas combien vous paiez de loyer hors charge mais … et je ne parle pas des intérêts, des frais de copropriété, taxe foncière etc …

  • Samsam dit :

    @Moon : Il n’y a pas de propagande, regardez le site des notaires, les chiffres sont officiels et repris et validés par l’INSEE. (Rire).
    « Quand aux chiffres des notaires et de MA ils sont réels. » Ca c’est rationnel, un chiffre c’est toujours « réel » (Alain Martin pourra rétorquer « sauf les imaginaires »), ce qui ne les empêche pas d’être orientés, il faut se méfier de la rationnalité prétendue des choses.
    A la limite, je dirais que personne « n’espère » une baisse, chacun aimerait plutôt être certain que ça ne baissera pas, au moins plus de stances du primo-accédant et des autres, plus de crainte de s’infliger soit même la double peine (plancher) de dépenser la plus grosse somme d’argent de sa vie et de la voire mal placée (quitte à se retrouver en grosses difficultés financières).
    @ Julien Bonnetouche : Acheter sans trop se préoccuper, oui, c’est bien quand on est stable : travail, ville, famille, revenus. Si vous n’êtes pas certain de cela, alors vous ne serez pas tranquille pour votre investissement non plus (double peine plancher, encore une fois !)

  • Samsam dit :

    @ artis : oui, à 30 ans, il faut donc être au moins à 2. Et avoir moins de 50m² au moment de l’achat, histoire de ne pas baisser de qualité, tout en ayant les moyens de de passer à 1000€ chacun de remboursement (pourquoi étiez vous dans 42 m² alors, sacrément économes ces deux là !).
    Et vouloir tous deux (il faut être 2) vivre ensemble et à Paris pour 15-25 ans, casez ses enfants dans ces-dits 50m² ou ne pas en vouloir (à 2) et ne pas se séparer.
    On va dire que dans ce cas, vous devez certainement correspondre aux critère de stabilité envisagés dont je parle au poste précédent ! Ou alors, z’êtes un peu kamikazes …

  • zephyr dit :

    Les prix baissent alors que les taux sont ultra bas et que les français adorent la pierre par précaution et comme investissement. Ca donne une idée du décalage entre le pouvoir d’achat moyen et le prix. Je suis d’accord avec ce qui a été dit plus haut, à savoir que chaque situation est particulière. On peut aujourd’hui en achetant faire une grosseur comme une très bonne affaire.
    Ca dépend de l’endroit, du prix négocié, du type de bien, de sa situation personnelle (familiale et financière…). La baisse de 20% avec des taux aussi bas je ne suis pas sûr……
    Un 100m2 à 650 000 euros aujourd’hui en région parisienne. Vous le louez 1800 euros par mois CC. Après impot vous en tirerez 14 000 euros l’année. Avec une baisse de 20% à 520000 euros, on obtient un rendement mini de 2.5%. Ce qui est très bien par les temps qui courent. Avec -20% ça va ramener un paquet d’investisseurs et soutenir les prix.
    Les depots sur les comptes ce n’est pas super secure…. Si les marchés acceptent de prêter à pas cher c’est parce que les français ont beaucoup d’épargne….Sinon on emprunterait pas à ces taux. A mon avis ca va être la cure d’austérité dans pas longtemps car on ne peut pas garder ces déficits. Tant que les loyers sont aussi chers (car pénurie d’offre), dès que les prix auront baissé de 20%, ca va devenir très intéressant d’investir pour la rente….Ce sont les investisseurs qui font le marché pas les primo accédants. Or ils ont pas mal déserté ces dernières années.

  • artis dit :

    @Samsam: je ne suis pas sûr qu’on se soit bien compris. Je vais bien dans le sens que dans ce cas là acheter un 2 pièces de 50m2 à ce prix là est une folie
    @Zéphyr: Il y a, à mon avis bien des choses à préciser dans votre calcul, ou alors je n’ai pas compris. Vous parlez de 1800€CC: pourquoi les charges paiées par le locataire deviennent un revenu par le bailleur ? Il doit bien y avoir 200-300€ de charge dans ce loyer. En brut on est déjà à 2,75%. Il faut compter la taxe foncière qui doit être d’un loyer. Votre investisseur il paie comptant les 650000 euros ? Ce serait une grave erreur … il faut donc enlever les intérêts. Il me semble que dans votre exemple, l’investisseur doit espérer une bonne plus value à moyen terme (qui va être bien taxée), sinon c’est un non sens économique. A mon avis on est plus proche du rendement du livret A !!!
    Je ne connais pas la part des investisseurs sur les 50m2. Mais aujourd’hui un 50m2, c au minimum du minimum 1000€HC. A ce prix là le locataire est déjà aisé.
    Si j’investis je préfèrerais nettement le faire dans un appartement <30m2, que je loue à un étudiant qui aura les APL, que je répercute sur mon loyer (je donne cet exemple hein ,les APL sont un non sens économique à mon sens).

  • Samsam dit :

    @artis : j’appuyais juste votre remarque 3), en disant qu’il fallait réunir pas mal de conditions de vie (ou au moins d’espérance de ces conditions) pour que cela devienne un bon choix.

  • zephyr dit :

    @artis:
    c’est sûr que les petits appart sont plus rentables (studio et 2 pièces).
    Déjà 1800euros pour un 100m2 en région parisienne c’est pas cher. Surtout dans paris mais ça se trouve. Ensuite j’ai pris 250 par mois de charges de copropriété et 20% de taxes sur les revenus annuels. Bah grosso modo vous etes mieux que le livret A si l’appart vous a couté 520000 euros. En 2005 j’ai acheté à crédit un 2 pièces dans Paris à 150k€ (25% plus bas qu’aujourd’hui), je le loue aujourd’hui, ça me rémunère largement plus que le livret A je vous l’assure. Le fait d’emprunter ne change rien à l’affaire, au contraire le levier augmente encore la rentabilité puisque les loyers payent le capital à rembourser. Ce que je veux simplement dire c’est que compte tenu de la volatilité des rendements des actifs financiers aujourd’hui en raison du contexte écononomique, géopolitique mondial (guerre, instabilités politiques, crise éco, endettement des états etc), dès que les prix immobiliers permettront un rendement immobilier de plus de 2% les investisseurs reviendront sur le marché.

  • zephyr dit :

    D’autant qu’en France on ne construit pas assez de logements, les promoteurs ajustent leur offre à la demande (c’est cher car le foncier est cher). Donc investir dans une zone tendue, c’est avoir le choix entre 10 locataires pour un même bien….Donc pour avoir une forte proba d’impayés dans ce contexte, il va falloir que la crise frappe dure et dans ce cas, bah des actions du CAC ne valent pas mieux….

  • Jeannot dit :

    @AlainMartin
    Pour accéder à PATRIM, il suffit de se connecter à son espace en ligne sur impots.gouv.fr
    Il faut simplement utiliser le service avec parcimonie.

  • G. dit :

    @Moon
    Je vous renvois vers les données des notaires justement, ainsi que les indicateurs de MA et les tendances. Si vous n’en déduisez pas que la baisse des prix, c’est en ce moment, difficile de faire quoi que ce soit pour vous…
    Je ne vis pas à paris, je vois les chiffres de ma région, et les conclusions ne font aucun doute. Vous ne comprenez ni la notion de bulle spéculative, ni la notion de « double dip ». C’est pourtant simple: tant que les prix montaient, il fallait acheter. Maintenant que les prix sont entrés dans leur deuxième phase baissière, ils vont s’effondrer pour de bon. Le rebond constaté récemment est ce qu’on appelle un « piège haussier », consultez les analyses à ce sujet.
    Pour ma part, je suis extrêment pragmatique: ce n’est pas moi, ni vous, ni ces commentaires ou les articles sur le web qui feront changer la tendance des prix. Le vrai paramètre, c’est le pouvoir d’achat des gens. Il est lié à leurs revenus, au taux de chômage, aux impôts, aux taux d’emprunt, aux aides d’état et aux conditions de prêt des banques (apports,CDI…). Si vous pensez vraiment que ces paramètres sont au beau fixe, je ne peux rien faire pour vous non plus.
    Quant au paramètre aggravant sur le marché, c’est à dire les investisseurs, ils n’ont pas besoin de venir lire nos babillages: ils savent très bien se retirer quand les rendements sont trop faibles, et que le risque devient trop grand. De ce coté non plus, pas la peine que je vous fasse un dessin de la situation en ce moment.
    En conclusion et « as usual », courrez vite acheter de l’immobilier, Moon, sinon ça ne se vendra pas!

  • artis dit :

    @Zéphyr: je suis d’accord avec vous sur certaines choses mais pas sur tout
    ne parlons pas de 2005 mais de 2014
    Prenons un exemple:
    appartement de 100m2 dans le 15eme a prix moyen
    selon meilleursagents le prix est de 866500€
    frais d’agence (4%): 34660
    frais de notaires: 55500
    prix global: 956660
    loyer HC: 2200/mois
    rentabilité brute: 2,76%
    enlevons la taxe foncière et les charges de copropriété
    taxe foncière: 2200
    charges de copropirétés: 2900 environ
    rentabilité nette hors impôts: 2,22%
    Aujourd’hui une bonne assurance vie en euros, sans risque c’est 3,35%
    Donc pour un investisseur pour que l’immobilier soit intéressant:
    soit plus value (à moyen terme la question se pose …)
    soit attendre une meilleure rentabilité
    Pour avoir une rentabilité de 3,35% il faut une baisse de … 25,11%
    Bon le calcul n’est pas exact mais en gros c’est ça, et je prends pas en compte le risque de moins value

  • Julien Bonnetouche dit :

    @Moon,
    Je trouve aussi que certains participants à ce forum laissent transparaître une agressivité témoignant d’un mal être profond. cela les rend sourd ( ou aveugles) à des évidences que sont le côté cyclique des marchés, ou le fait par exemple que Paris a toujours été cher pour qui n’a pas des revenus ou un capital importants.
    Bien évidemment la pression à la baisse exercée depuis quelques années sur les salaires et la hausse des impôts n’arrangent pas les choses.
    Mais plus que tout j’ai le sentiment que la crise immobilière actuelle est d’abord une crise de défiance des acheteurs potentiels vis à vis de la situation politique française ( incompétence grave de nos gouvernants, Duflot et compagnie …) avant d’être le reflet d’une crise économique.
    Et les vendeurs, eux patientent.
    Car de l’argent prêt à s’investir ( dans l’immobilier entre autre) il y en a. le taux d’épargne des français est paraît il l’un des plus élevé au monde !! Et il y a les petits épargnants, mais aussi les gros…ceux qui achèteront dès qu’ils y verront plus clair .
    Je me répète un peu, mais en 2017, il y aura 6 ans que le marché se cherche d’une part et nous aurons fatalement une alternance politique d’autre part. On peut donc se dire que 2015/2016 sera le plus bas.

  • Vincent dit :

    @artis : « Pour avoir une rentabilité de 3,35% il faut une baisse de … 25,11% »
    Ou une augmentation des loyers de 25%? Ou une diminuation de la rentabilité des autres placements? Ou un mix des trois?
    Si les prix ne sont plus vraiment en rapport avec les salaires (ou en tout cas, plus de même rapport), les loyers le sont déjà beaucoup plus. On peut donc penser qu’ils vont continuer de monter. Mise à part si les salaires ne montent plus. Mais ce n’est pas le cas. Les salaires montent (pour le moment) chaque année.

  • Bidule dit :

    @Julien Bonnetouche : à propos de la cyclicité du marché, cette étude des notaires est très instructive :
    http://www.notaires.paris-idf.fr/sites/default/files/deux_decennies_dimmobilier_final.pdf
    On peut y constater page 13 qu’en euros constants, les prix sont bien 2.4 fois plus élevés qu’au dernier point bas (1998), mais surtout 1.7 fois plus élevés qu’au dernier point haut (1990) où il n’avait atteint que l’équivalent de 4700€ actuels. L’immobilier à Paris n’est pas historiquement cher, c’est une tendance récente même si une décennie semble longue à l’échelle individuelle.

  • glipper dit :

    Je trouve que les prix ont déjà bien baissés.
    Sur Pontoise, un bien qui valait 290 000€ en 2007 coûtait en décembre 2013 280 000€ (en euro courant). J’ai pu le constater sur mon dernier achat immobilier et c’est en accord (à quelques euros près) avec les statistiques de la base BIEN.
    Si on corrige maintenant de l’inflation: 290 000€ en euro 2007, c’est quelque chose comme 320 000€ en euro 2014 (à vérifier, je n’ai pas le temps de regarder sur les données INSEE, mais à priori c’est grosso merdo ça).
    On a donc à la louche: un bien qui valait 320 000€ (euros de 2014) en 2007 ne coute plus que 280 000€ en décembre 2013.
    Donc entre 2007 et décembre 2013, on a eu une baisse d’environs 12,5% à Pontoise.
    Ça a probablement encore baissé en 2014, on doit être proche de 15% de baisse depuis 2007.
    Donc ça fait 7 ans en gros que les prix baissent, déjà.
    On en parle peu sur le forum, on a l’impression que la baisse ne date que des derniers mois.
    A voir donc si les prix continueront de descendre, s’ils stagneront, ou s’ils remonteront sous peu.
    Cordialement,

  • Par Curiosité dit :

    Il y a visiblement beaucoup de tensions dans les discussions en ce moment car le marché est tout simplement en train de basculer, c’est visiblement la phase de capitulation après une longue résistance.
    Du coup ceux qui attendaient cela depuis longtemps se réjouissent bruyamment, ceux qui ont des intérêts directs dans le marché essaient encore de faire de la résistance et enfin ceux qui croyaient qu’un marché comme l’immo parisien ne pouvait pas baisser sont pris à revers et peut être touchés dans leur amour propre.
    La situation est assez simple la baisse depuis le plus haut est de presque 10%, mais surtout la hausse de pouvoir d’achat est de 20% en intégrant la baisse des taux. C’est encore plus important pour les grandes surfaces. Le break est fait et on ne voit vraiment pas comment la tendance pourrait s’inverser avant longtemps avec un potentiel de baisse loin d’être négligeable avant que la rentabilité locative redevienne intéressante.

  • Moon dit :

    @Julien Bonnetouche
    j’espère que vous avez raison (2015 ou 2016 comme point bas) j’attend le moment propice depuis trop longtemps…
    Cela dit je vais quand même regarder en mode sniper.
    J’ai loupé la reprise de 2009 et je m’en mord les doigts à ce jour.
    Vous escomptez une baisse de combien en %?
    @Par Curiosité,
    je pense que le marché à déjà basculé en 2011. Les chiffres le prouvent -7% en 3 ans.
    Par contre la rentabilité locative est deux fois supérieure aux placements sans risques . Donc tant que les taux seront bas la rentabilité restera acceptable et de toute façon supérieure aux taux de crédits. Si on emprunte à 2.5% (en déduisant les frais d’emprunts) et que la renta locative sur les petites surfaces ou surfaces moyennes est de 4% ce n’est pas déconnant.
    Si les taux remontent c’est que l’économie va mieux ainsi que le pouvoir d’achat. Donc sincèrement je ne suis pas sûr d’une baisse énorme. Je crains un baisse longue mais lente. Trop lente à mon gout.

  • FSTA dit :

    Si on reprend les chiffres de meilleurs agents, par rapport à l’an dernier, la baisse accélère…
    Cela échappe peut être aux éternels optimistes qui pensent que la reprise est là, mais tous les chiffres économiques se dégradent malgré les injections massives de liquidités des banques centrales et les taux bas. Les bourses mondiales ont connu une semaine très difficile, un krach boursier est probable dans qq semaines…
    Les personnes solvables prennent moins de risque car sont plus taxées (IR, énergie,…). Leur pouvoir d’achat baisse et personne n’est plus sûr de la pérennité de son emploi…Même les fonctionnaires et professions réglementées.
    Alors, comment la baisse ne s’accentuerait elle pas dans ce cas là?

  • Julien Bonnetouche dit :

    @ FTSA
    si je vous comprends bien, d’ici quelque temps plus rien ne vaudra rien : les actions, l’immobilier , les revenus des salariés…
    Sauf alors quelques valeurs refuges qui restent toujours les mêmes: l’or, et les m2 des beaux quartiers parisiens auxquels ceux qui les détiennent s’accrocheront comme des sangsues !!
    @Bidule,
    merci pour cette étude.
    Mais je ne suis pas certain qu’il faille comparer les prix du passé avec ceux de maintenant concernant Paris : le monde n’est plus le même qu’il y a 20 ou 30 ans, et il est parfaitement compréhensible que les prix du m2 parisien soient plus élevés aujourd’hui qu’autrefois en euros constants , car la richesse s’accumule dans les classes les plus aisées de la population( française mais aussi mondiale) au détriment des moins favorisées . ces derniers sont exclus et s’éloignent vraiment des centres villes d’une façon probablement définitive. Autrement dit les riches sont plus riches et les pauvres plus pauvres ce qui accroit les disparités de valeur immobilière entre les centres villes et le reste.
    @Moon,
    Oui je crois vraiment que les bonnes affaires viendront dans 1 an ou 2. C’est toujours au moment ou la majorité croit que tout fout le camp, que le cycle se retourne.
    Mais si la prédiction de FTSA s’avère, il y aura du sport dans les rues avant.

  • Bidule dit :

    @Julien Bonnetouche : personnellement je doute que cet effet soit dominant. Il y a environ 30% de propriétaires occupants à Paris ; même à supposer que ce sont les 30% les plus riches, l’accroissement des inégalités ne concerne effectivement que 10% d’entre eux (3% de la population totale). Pour les autres il n’y a pas eu gonflement significatif des revenus ou du patrimoine. Qui plus est les très riches n’achètent pas les 2-4 pièces qui forment le gros du marché, et donc les prix.
    En revanche je pense que tout se joue au niveau du financement ; pourquoi les banques ont-elles autant ouvert le robinet du crédit dans les années 2000 ? Je ne parle pas tant des taux et durées (même si c’est visible : http://www.creditlogement.fr/Observatoire.asp) que des volumes de production. C’est très significatif à partir de 2001, l’endettement est passé de 30% à plus de 60% en 10 ans :
    http://www.banque-france.fr/fileadmin/user_upload/banque_de_france/publications/Bulletin-189-Credits-a-l-habitat.pdf
    Je suppose sans certitudes bien sûr que c’est une conséquence des politiques monétaires consécutives à l’éclatement de la bulle des .com.

  • Vincent dit :

    @FSTA : Le problème des pessimistes, c’est qu’ils ne s’enrichissent jamais. Le meilleur moyen pour s’enrichir est d’avoir tord avec tout le monde et raison un peu avant tout le monde. Le meilleur exemple, c’est Olivier delamarche.
    Il dit plein de chose vrai certes (bien que ce soit des banalités), mais il refuse tout ce qui pourrait tempérer les mauvaises nouvelles. Du tout, il est très pessimistes. Résultat, le fond platinum gestion fait -60% depuis sa création (en mois de 8 ans. C’est juste incroyable comme contre performance) et décide de fermer :
    http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_pg-world-2014_03_28.jpg
    Ce que je veux vous dire c’est que vous pouvez penser dans tout va se dégrader et que c’est la fin du monde (je caricature un peu). Vous avez peut être raison. Ce qui est sûr en tout cas, c’est que vous ne ferez pas parti de ceux qui s’enrichissent en restant attentiste.

  • FSTA dit :

    @julien bonnetouche , en 2008 après le krach, l immobilier a baissé fortement avant de remonter bien aidé par les aides ( ptz…) . Entraînant une deuxième hausse de la bulle qu évoque @G avant la chute actuelle ( qui, à mon avis, va s’accentuer).
    @Vincent rassurez vous je suis pessimiste pour la situation économique de notre pays, mais très optimiste pour ma situation personnelle. De nombreux pessimistes s enrichissent car ils anticipent et s’adaptent à un monde qui évolue…
    Je trouve les courbes de Friggit très interressantes, on y voit bien l explosion totalement irrationnelle du prix de l immo par rapport aux revenus des ménages. La courbe des prix de l immo correspond parfaitement au courbe de la création d une bulle (évoquée par@G).
    J ai déjà dans mon entourage des « optimistes » jeunes cadres qui ont acheté, en région parisienne, des 2/3 pièces à prix fous entre 2008 et 2012 car  » l immobilier ne baissera jamais » . Certains après une vente forcée ( séparations, voisins insupportables, changement de lieux de travail) ont fait de fortes moins values (crédit tjs a payer apres la vente…), d autres n arrivent tjs pas a vendre…
    L immobilier s est le plus gros achat de sa vie, anticiper différents scenarios, même les plus pessimistes, peut sauver d une banque route…
    Acheter actuellement, sauf nego de – 20 à – 30% , est très trés risqué.

  • artis dit :

    @Vincent: oui on peut avoir un mix des 3, c’est le problème du calcul du rendement, il est vrai à un instant T. Après on peut faire des projections sur les différents paramètres
    1) les loyers: ils augmentent peu: l’indice de référence des loyers oscille depuis 2010 entre 0,09 et 2,24% par an. C’est peu. De plus je ne crois pas à l’inflation prochaine des loyers car les prix suivent l’évolution des salaires des gens
    2) les placements sûrs: l’assurance vie peut baisser, mais peu également car déjà bien bas
    3) les salaires: excusez moi mais ils augmentent très peu, l’inflation est bien faible actuellement
    La plus grosse correction viendra du prix de l’immobilier
    4) les charges de copropriétés, frais, taxe foncière, augmentent bien plus vite
    @Moon: en 2014, faire un achat immobilier et avoir une rentabilité nette (hors impôts) de 4% c’est de la science fiction, sinon tout le monde avec un peu de capital sauterait sur l’immobilier. Encore une fois dire que les taux sont extrêmement bas est un subterfuge. c le taux NET d’inflation qui compte et là ce n’est pas le cas

  • Par Curiosité dit :

    @Moon oui le marché a basculé en 2011, mais jusqu’à quelques mois encore on pouvait encore vendre le mythe du marché qui ne baissera jamais significativement. On est maintenant dans la phase de capitulation où le rythme de baisse s’accélère est où la baisse devient importante et impossible à nier.
    @Julien Bonnetouche contrairement à ce que vous dites les m2 dans le beaux quartiers sont justement les biens qui perdent le plus de valeur. C’est vrai depuis 2011, c’était aussi le cas en 1991. C’est un mythe populaire qui semble être évident mais qui pourtant s’avère être totalement faux!

  • Moon dit :

    @G
    vous pensez comme un communard qui vit en province.
    Alors de grâce ne me parlez pas d’analyse graphique, de marchés financiers Contentez vous de contempler la verdure et pour spéculer: la courbe de MA. Cela dit votre analyse est fine, la courbe montre une baisse depuis 2011…Merci pour le tuyau, vous avez un logiciel de trading pour l’avoir vu?
    Bonne soirée camarde 🙂

  • ledécu dit :

    Ocotbre est arrivé avec son lot de bonnes nouvelles (même si cela reste à confirmer sur les affichettes des agences).
    Petit mot sur 2 sujets éloignés des prix :
    Duflot, combien d’entre vous pensent que sa loi ALUR (en particulier le volume de documents à fournir) est une mauvaise chose ?
    Car personnellement, je l’ai détesté au début (je vendais donc je m’étais persuadé que si la vente capotait cela viendrait du délai entre l’offre et le compromis, l’acheteur pouvant se retirer sans risque). Mais en y réfléchissant, c’est en fait très logique de fournir à l’acheteur toutes les infos permettant un achat transparent (les sociétés cotées en Bourse sur le 1er et le 2ème marché pourraient-elles vraiment émettre des titres sans être transparent sur leur situation financière ? j’en doute.
    Reste que le délai d’obtention est long mais avec le temps, les syndics vont se roder et ces documents seront accessibles très vite.
    Sur les taux d’intérêts, c’est clairement la course aux clients pour les banques ! (et donc de vrais opportunités pour ceux qui veulent se lancer). Sans même commencer à négocier, j’ai obtenu 2,00% sur 15 ans (oui oui 2% soit en-dessous des taux excellents indiqués par Meilleurs Taux). Alors oui, je viens avec >50% d’apport mais je demandais tout de même un gros crédit. (ils ne m’ont même pas demandé mon salaire ni mon patrimoine). Bref, les taux vont continuer de chuter encore quelques mois je pense.
    Donc, attentisme oui si on a pas trouvé la perle rare au bon prix. Mais si vous avez trouvé ce que vous cherchiez à un prix correct (négo possible avec certains vendeurs), alors sachez au moins que quelques bonnes nouvelles peuvent arriver (taux faible, données de syndics rassurantes). C’est toujours ca en moins comme stress au moment de vider son compte en banque et de se marier avec une banque.
    Bon dimanche, je vais aller prier pour que les prix baissent encore un peu :):)

  • luidgi dit :

    Je vous conseil cet article de Jean-Marc Buchalet, concernant un retour à la normal des prix :
    Pourquoi la bulle immobilière va se dégonfler
    L’envolée de l’immobilier en France ces dernières années s’explique par la solvabilisation des ménages des banques.
    Avec 65 % de leur patrimoine investi dans l’immobilier, les Français peuvent être qualifiés de véritables amoureux de la pierre, bien plus que les Allemands (57 %) ou les Américains (27 %). On comprend pourquoi le fait d’évoquer une bulle dans ce secteur reste tabou.
    Pourtant, les chiffres parlent d’eux-mêmes : la progression des prix atteint 7,3 % par an depuis 1965, 9,4 % par an entre 1998 et 2008 et même 15,2 % entre 2009 et 2011, engendrant au total une multiplication des prix par 26 en une cinquantaine d’années !
    Un facteur structurel détermine le prix des logements : l’évolution du revenu disponible des ménages. Si on constate une parfaite corrélation entre le revenu et les prix de l’immobilier entre 1960 et la fin des années 1990, celle-ci se rompt brutalement à partir du début des années 2000.
    Comment expliquer une telle envolée, avec une progression de plus de 87 % des prix par rapport au revenu des ménages depuis le point bas de 1998 ? Par la solvabilisation des ménages par les banques. Elle permet de comprendre la plus grande partie du mouvement. Les prêts immobiliers sont devenus un produit d’appel pour les établissements financiers, qui ont rogné considérablement leur marge pour attirer de nouveaux clients.
    L’hyperliquidité générée par les banques centrales a provoqué une baisse massive des taux d’intérêt, qui s’est déversée sur l’immobilier partout dans le monde. L’allongement de la durée des prêts a redonné un pouvoir d’achat considérable à des couches supplémentaires de la population. Pour finir, les mesures procycliques des différents gouvernements, par le biais d’incitations fiscales, ont fait le reste.
    Dans la hausse de 161 % des prix de l’immobilier en France depuis 1998 (278 % à Paris), la baisse des taux d’intérêt explique 42 % de la capacité supplémentaire d’emprunt, l’allongement de la durée des prêts, 45 % et la hausse du revenu des ménages, 35 % (soit, au total, 122 %). Le solde (39 %) correspond aux incitations fiscales mais surtout à la spéculation. Le revenu moyen d’un acquéreur en France est de 4.500 € (8.500 € à Paris), alors que la médiane des revenus est de 1.712 € (3.400 € pour les 10 % des revenus les plus élevés). On voit bien dans quelle impasse se trouve l’immobilier, car même les plus favorisés n’ont plus les moyens de devenir propriétaires.
    Tous les facteurs qui ont conduit à cette hausse des prix sont maintenant derrière nous. De plus, la démographie va jouer défavorablement, avec le papy-boom. Si on confronte la cohorte d’acheteurs potentiels (les 20-59 ans) avec celle des vendeurs potentiels (les plus de 60 ans), on constate que le rapport de force s’inverse désormais brutalement dès 2005 : la variation du nombre de plus de 60 ans est en moyenne de 1 million supérieure à celle des 20-59 ans tous les cinq ans durant les 25 prochaines années, ce qui provoquera une pression très forte sur les prix.
    En conséquence, quand bien même la correction devrait être moins brutale qu’aux Etats-Unis du fait de la forte solvabilité des ménages français, cela ne jouera pas sur son ampleur mais sur la durée de la consolidation. Un simple retour à la moyenne du ratio prix sur revenu signifierait une chute des prix d’environ 35 % (soit 4,2 % par an pendant dix ans) avec une hypothèse de progression des revenus raisonnable de 1 % par an.
    Jean-Marc Buchalet, PDG de Pythagore Consult et auteur de « Immobilier, comment la bulle va se dégonfler », avec Christophe Prat, éditions Eyrolles.

  • zephyr dit :

    Pour chaque situation personnelle, finalement y a que deux paramètres sur lesquels parier/anticiper:
    – l’évolution du prix de l’actif à savoir l’immobilier à horizon 10/15 ans.
    – l’évolution de ses revenus à horizon 10/15 ans.
    Dans un contexte où:
    – le système économique actuel ne marche plus: plus de chomage, moins d’état providence
    – tout système économique alternatif et durable veut dire: baisse du niveau de vie (mais on est pas obligé de voir que du négatif dans cela, c’est simplement voir différemment les activités humaines et la finalité de la vie).
    Ensuite tout est question de timing! pour arriver au résultat voulu: avoir un toit payé le jour où vous devrez subir une baisse drastique de vos revenus.
    Et chaque paramètre, à savoir l’évolution des revenus et du prix de l’immo dépend des facteurs macroéco et géopolitiques, mais aussi d’éléments complètement personnels (santé ne pas l’oublier « à long terme nous sommes tous morts », vie familiale, perte d’emploi ou au contraire superbe carrière, etc). Bref on ne peut pas tout contrôler même avec une excellente capacité analytique du marché. Faut un peu de nez et beaucoup de chances aussi!

  • Moon dit :

    @Zephyr,
    En fait la précarité de l’emploi concerne un locataire autant qu’un propriétaire.
    1. Cas Positif Un ménage aura une vie pro super stable toute sa vie
    1a. Il peut louer, et pendant 20 ans pas de problème de payement de loyers. S’il est très discipliné il va épargner un peu. Il pourra toujours au bout de 20 ans décider d’acheter. Mails il aura 40 ans…s’il emprunte sur 20 ans ca fait 65 ans fin de crédit.
    1b. Il peut acheter. Dans 20 ans il est propriétaire il est tranquille.
    Ceux qui ont choisis d’acheter il y a 20 ans sont tranquilles aujourd’hui
    2. Cas négatif Un ménage a connu ou connaîtra de l’instabilité
    1.a Il a du mal à payer son loyer, il finit par être expulsé
    1.b il a du mal à payer son crédit, la banque peut rééchelonner sur 25 ou 30 ans ou sinon saisir.
    Dans les deux cas c’est très difficile. Donc les doutes professionnels s’appliquent aux locataires et propriétaires.
    La questions est que faire? achat ou location? Beaucoup de simulations/logiciels racontent une chose et son contraire.
    La question qu’il faut se poser c’est: est-ce que je peux rembourser pendant au moins 2 ou 3 ans pour arriver en zone ou la revente de mon bien me rapporte autant que le crédit restant? Si j’anticipe une baisse de 10% alors il faudra tenir 5 ans. Ou pas.
    Passé ces 5 ans, chaque année mon appartement vaut plus que ma dette restante. Je suis en train d’épargner. Et dans 20 ans je suis tranquille.
    De toute façon il vaut mieux quoi qu’il arrive être propriétaire avant 40 ans.
    A ce jour on peut se poser la question du bon timing pour entrer sur le marché.
    On peut se dire:
    1. j’achète d’ici 3-6 mois
    2. j’achète d’ici 18 mois à 2 ans
    3. j’achète d’ici 4-5 ans voire plus
    Je penche pour 1 ou 2. 3 c’est quand on renonce à l’achat. Si nous sommes ici, c’est qu’on a envie d’être proprio de suite ou d’ici deux ans. Je doute qu’on scrute le forum pour acheter dans 5 ans…
    -Si je trouve le beau produit bien négocié (donc en dessous du prix de marché) alors c’est 1. C’est mieux d’acheter en dessous du prix de marché que d’acheter au prix de marché même si le marché a baissé. Car si suite à une vente forcée je gagne 10% aujourd’hui, c’est mieux que d’attendre encore 2 ans. Car en deux les loyers représentent 4% par an. Donc pour me retrouver financièrement je dois avoir une baisse de -18% dans deux ans (Les -10% d’aujourd’hui + 4%/an pendant deux ans). Certes je peux acheter en dessous du marché dans 2 ans. Mais c’est rare de tomber sur la succession qui va permettre d’acheter moins cher que tout ce qui se vend au temps T.
    -Si j’anticipe que la baisse va durer au moins deux ans avec -6% ou 7% par an minimum c’est 2. Mais bon on a déjà fait -7% en 3 ans. Pas sûr qu’on fasse -15% en 2 ans. Peut être -10%.
    -Si je ne suis pas un amoureux de la pierre je choisis 3 avec des chances d’attendre plus que 5 ans, et ça m’est égal d’être propriétaire ou locataire.
    Quand la mobilité professionnelle : Bien sûr si je pense acheter dans une petite ville en région, la question de la mobilité se pose. Alors autant ne jamais acheter si c’est le seul argument. Cependant on peut acheter en région et le mettre en location si on bouge dans une autre région.
    Si c’est à Paris ou en région parisienne, c’est là que se trouvent les bassins d’emplois. Donc la question de la mobilité ne se pose pas vraiment. D’ailleurs on peut mettre en location facilement.

  • Julien Bonnetouche dit :

    Bonjour,
    pour changer un peu de sujet, je vais faire partager ce que je sais des travaux, et de leur coût. ce n’est pas négligeable car cela joue sur le prix de revient de l’appartement.
    Si l’on ne regarde pas à la dépense, on fait appel à un architecte d’intérieur : il n’y a pas de limite de prix, mais de toute façon, ce sera cher même en prenant un architecte peu connu. 2000€/2500€/m2 est le minimum pour une rénovation totale. l’architecte s’occupe de tout c’est agréable. ça ne veut pas dire que c’est toujours parfait.
    Si l’on s’adresse directement à une entreprise ayant pignon sur rue, il faut être très méfiant( de toute façon il faut toujours l’être…) en effet, très souvent on vous donne un tarif de base (toujours pour une rénovation totale) de l’ordre de 1000€/1200€/m2. mais sans détailler les prestations, les types d’équipements etc, qui risquent de doubler les prix si l’on veut de la qualité. On voit parfois des devis qui tiennent sur 1 ou 2 pages, dans le genre « dépose, pose repose ».!!!
    il faut donc établir soi même un cahier des charges extrêmement détaillé ( par ex la marque du matériel sanitaire ou électrique, le type de pose du carrelage, diagonale ou pas pour ne citer que ces exemples là) . On s’aperçoit alors que 1 entreprise sur 2 jette l ‘éponge car elle voit bien qu’il sera difficile de vous manipuler.
    pour faire un cahier des charges complet, il faut demander plusieurs devis détaillés , poser des questions et faire la synthèse à la fin.
    Si l’on a fait ce cahier des charges avec des matériaux de qualité, et que l’on s’adresse à l’une de ces entreprises travaillant au noir, je dis entreprises car elles fonctionnent comme des vraies entreprises et travaillent en général aussi bien, même pour des travaux importants ( actuellement ukrainiens, bulgares, roumains, moldaves …, on peut s’en sortir à un peu moins de 1000€/m2
    On peut aussi faire fabriquer des fenêtres, des vitrines et autre métallerie de très bonne qualité dans les pays de l’est pour le 1/3 des prix français ( tout à fait légalement pour le coup !)
    Si l’on est soi même bien rodé que l’on a du goût, le temps de comparer, et que l’on connait un ouvrier ( pays de l’est) qui fait un peu tout ( peinture, carrelage, cuisine SDB…) un électricien un plombier, un spécialiste du parquet… de la même veine, ces gens là travaillent pour environ 150€/jour
    .En achetant soi même le matériel sur internet, brico-dépot et electro dépot, on obtient la même chose que tous les autres pour environ 600/700€/m2
    Naturellement tout ce qui est illégal ci dessus est fortement à déconseiller. je parle de tout cela parce que ça existe, et histoire de penser à autre chose qu’à l’avenir sombre qui nous attend !!!

  • Un curieux dit :

    @Julienbonnetouche,
    je m’étonne de votre pessimisme… »histoire de penser à autre chose qu’à l’avenir sombre qui nous attend !!! »
    Si vous pensez comme ça libre à vous, je pense que l’avenir est meilleurs que ce que vous dites. Tout est perception dans la vie. Vivez vous moins bien qu’un Turc ou un Chinois? Non. Mais eux ont confiance en l’avenir pas vous. Donc ils sont plus heureux.
    Quand au chiffrage de vos travaux c’est super exagérément pessimiste, même pour paris les tarifs sont moins chers:
    Avec Architecte: 1200-1500 EUR/m2 si haut de gamme (une amie a fait ça).
    Entreprise générale: 700-800 EUR/m2 c’est assez standard
    Vous même: 400-500 EUR/m2
    Je le sais autour de moi pas mal de gens viennent de faire des travaux, ils ont payés entre 500 et 1000 EUR/m2 en fonction du standing. Avec facture bien sûr.

  • zephyr dit :

    D’ailleurs, il suffit de voir les examens médicaux que demandent les assurances. A partir de 50 ans, c’est de la folie… électrocardiogramme, PCA et tout le tremblement. Bonjour le parcours du combattant pour avoir un crédit, ou alors faut des biens en garantie.
    Les établissements de crédit regardent deux choses: la stabilité de l’emploi, la santé, et le lieu d’achat.
    Concernant l’architecte d’intérieur, c’est à étudier très sérieusement en effet:
    – c’est améliore votre qualité de vie au quotidien à l’entrée dans les murs.
    – dans une optique de revente, surtout dans un marché baissier, ça peut faire une énorme différence: un bien avec défauts ou sans défaut. L’investissement peut valoir largement le coup sur le long terme. Si on est limité en budget, la priorité doit être l’agencement et les rangements (et c’est ce qui coute le plus cher évidemment, mais c’est du dur, un logement ce n’est pas seulement un toit et des murs mais aussi un aménagement et des espaces bien pensés). La déco c’est un détail.
    – Idem pourl’isolation thermique…

  • Par Curiosité dit :

    @Julien Bonnetouche
    Je suis d’accord avec vous pour une rénovation d’un appartement dans son jus depuis très longtemps:
    2000/2500 EUR/M2 avec un archi d’intérieur et du mobilier.
    1000€/1200€/m2 pour une rénovation totale mais standard par une entreprise générale dans les beaux quartiers de Paris.
    Mais seulement 600 EUR/M2 pour la même rénovation effectuée dans le 93 avec un appartement dans le même état de départ et pour un même résultat final.
    La différence entre le numéro 2 et le numéro 3: la tête du client et sa capacité financière.
    N’oublions pas que pour à peine plus de 1500 EUR/M2 on construit du neuf !
    Le client parisien est une cible de choix et vous pouvez demander X devis ce sera toujours le même résultat.
    Changez de mode de sélection en partant d’un devis effectué pour un appartement dans un quartier de banlieue.

  • luidgi dit :

    Vous êtes manipulés par tous ces trusts de l’immobilier qui sont prêt à tout pour maintenir les prix élevés. Comment voulez-vous acheter un bien sachant que le chômage augmente, les banques ne prêtent qu’à ceux qui ont un CDI, les salaires diminuent. Le foncier augmente d’année en année. La démographie s’est inversée. Vous êtes déconnectés de la réalité.

  • Vincent dit :

    @luidgi : Les salaires ne baissent pas. C’est dans votre tête qu’ils baissent :
    http://www.insee.fr/fr/themes/info-rapide.asp?id=101
    Que les banques ne prêtent qu’à ceux qui sont en CDI n’est pas nouveau. Vous pouvez néanmoins emprunter sans CDI si vous êtes Patron/indépendant avec 3 ans de CA. Vous pouvez également emprunter si vous avez une situation compliquée mais un capital/patrimoine important à nantir.
    Evidemment si vous êtes en CDD pour 3 mois ou au chommage, malade , vieux, seul avec une épargne nulle, la banque ne va pas vous prêter. Elle est là pour gagner de l’argent et non pour faire du social.
    Je comprends que vous trouviez que l’immobilier est trop élevé mais merci de donner de « vrai » arguments. Votre tirade révèle plus de la discution de bistro.

  • thoraxou dit :

    Vu à la télé hier :
    http://www.francetvinfo.fr/replay-jt/france-2/20-heures/video-l-apl-favoriserait-les-loyers-eleves_720767.html
    Rien de nouveau mais il commence à y avoir une prise de conscience que les diverses aides sont en réalité des chèques cadeaux aux bailleurs payé comme d’habitude par le contribuable.
    Par ailleurs, il est toujours intéressant de comparer ce que paient vraiment les gens par rapport aux prix de location annoncées par les agences.
    http://www.observatoire-des-loyers.fr/loyers/medians
    Bref, vivement l’encadrement des loyers parisien qui permettrait aux jeunes génération qui travaillent de payer le même prix au m2 que le reste de la population.
    Une réduction des loyers de 30% ça donne quoi en terme de réduction pour un achat ?

  • Julien Bonnetouche dit :

    @ par curiosité,
    Nous partageons le même avis la dessus en particulier celui de prix à la tête du client.
    Mais la raison pour laquelle j’ai voulu aborder ce sujet, c’est pour montrer que si l’on cumule :
    la recherche de ce que l’on peut appeler une affaire raisonnable, c’est à dire un bien sans défaut majeur mais tout à refaire, à un prix 10% à 20% en dessous du marché du moment ( et c’est tout à fait possible quelle que soit, la période même si cela demande de la réactivité et du temps) d’une part,
    et des travaux de rénovation totale à un prix vraiment « tiré »
    alors, on peut gagner jusqu’à 30% par rapport à une transaction « banale ». sur le produit fini.
    Donc en ces temps où l’on discute sur le pourcentage de la baisse des prix ( 5%, 10%, 15% à Paris) cette baisse, quoique réelle est pour le moment presque marginale par rapport à ce que l’on peut gagner par ses recherches et son investissement personnel.

  • zephyr dit :

    L’immobilier baisse mais vous avez vu le plongeon des marchés ces derniers jours….
    L’immobilier à côté c’est du solide!

  • zephyr dit :

    Si les banques acceptent de vous prêter, et que votre situation familiale est stable, achetez maintenant. On peut déjà très bien négocier les prix actuellement et sur le long terme:
    – les français font plein d’enfants (dans quelques décennies on dépassera l’Allemagne)
    – la France est une très hospitalière (climat tempéré, montagne, océan, etc…) et un des pays les plus visités au monde.

  • zephyr dit :

    Comme on dit, on sait ce qu’on quitte, et pas ce qu’on va retrouver. On connait la situation actuelle: les taux bas pour les chanceux qui ont la possibilité d’emprunter et de belles nego en perspective, dans un système éco qui survit encore….alors que….On ne sait pas ce qu’on aura demain. Il ne suffit pas de se dire que les prix immo vont baisser, ça tout le monde est d’accord, mais de combien, dans quel contexte etc…. franchement cela relève de la boule de cristal.

  • Vincent dit :

    @Zephyr : Justement, je ne suis pas sûr qu’il soit très pertinent de se positionner lorsqu’on n’a si peu de lisibilité.
    Si demain la situation se dégrade et que vous avez moins d’argent, vous aurez d’autant plus de mal à tenir vos engagements.
    En ce qui concerne les enfants, vous parlez d’un avenir très très lointain. Actuellement, la situation est justement inverse. Vous avez de moins ou moins de net acheteur (18-60 ans) et de plus en plus de net vendeur (60+). Ce qui presse le marché vers le bas.
    En ce qui concerne le climat, je pense aussi que c’est inexact. Si vous demandez aux gens où ils préfèreraient vivre s’ils n’avaient pas besoin de travailler, les pluparts choisiront des climats ensoleillés.
    Si certains riches étrangés (minoritaire) s’installent encore à Paris, ce n’est généralement pas parce qu’ils trouvent le climat meilleurs qu’à Nice, c’est souvent une question d’activités et de possibilités (culturels par exemple)

  • zephyr dit :

    @Vincent: vous n’aurez plus jamais de visibilité sur quoi que ce soit au niveau économique. L’aire du job stable pendant 30 ans, retraite assurée à 60 etc …C’est fini, définitivement. Car notre société actuelle ne repose pas sur des bases durables. Elle a été fondée dans l’hypothèse d’un monde aux ressources infinies et gratuites. Ce qui est évidemment erroné. La volatilité est aujourd’hui forte et ne va pas cesser de s’amplifier. Ils suffit de voir l’instabilité politique, sociale un peu partout dans le monde. Un monde aux ressources finies avec une population mondiale en croissance….
    Mais plus de familles monoparentales…et puis, le logement dans les zones tendues est de toute façon déficitaire par définition. Les zones tendues c’est là où tout le monde veut être parce qu’on y a du travail, à proximité, en transport en commun. Quand il y a 30km de voiture à faire pour arriver au travail, ce n’est pas tenable sur le long terme, trop couteux. On le voit déjà avec des zones loin de tout, où le prix de l’immobilier a déjà été divisé par 3 depuis 2008.
    Bref tout ça pour dire, que si une banque accepte de preter c’est que vous avez un job à priori peu risqué pour le moment. Alors pourquoi ne pas profiter de taux à 15 ans qui ne peuvent pratiquement plus baisser, de marges de négociation confortables. ça, vous l’avez déjà….Attendre pour vouloir plus de baisse, oui. Mais c’est aussi prendre le risque de différer la fin de remboursement de son prêt, et puis aussi d’ accroitre le risque que votre situation personnelle et financière finisse par se dégrader (le risque s’accroit avec l’horizon de temps) car forcément si vous achetez dans 5 ans, votre situation devra être bonne sur un horizon de 5 ans + 15 ans = 20 ans.
    Acheter ou attendre, je pense que dans les deux cas il y a des arguements. Je me suis fait l’avocat de la 1ère un instant 😉

  • Julien Bonnetouche dit :

    @ Zephyr et Vincent,
    Le choix entre l’immobilier ( résidence principale) et la bourse est un non choix : à l’évidence être propriétaire de sa résidence principale est un choix prioritaire pour les raisons que tout le monde connait.
    le choix entre l’immobilier de résidence secondaire et la bourse est uniquement un choix personnel de mode de vie puisque la résidence secondaire est globalement très couteuse à l’usage : ce n’est pas un investissement et soi sauf peut être dans des régions très prisées par les étrangers.
    le choix entre l’immobilier locatif et la bourse est une question de diversification de ses investissements qui mérite d’être pris en considération bien que le rendement locatif soit très bas. mais choisir un gérant de portefeuille c’est plus difficile que choisir une ville pour acheter un
    appartement ( en gros il y a paris et quelques centres de grandes villes)
    Et comme le dit justement Zéphyr, si le plus difficile à prévoir c’est l’avenir, l’écart entre les prix futurs de Paris et ceux des régions éloignées des lieux de travail hélas de plus en plus nombreuses du fait de la désindustrialisation et de la paupérisation, ne peut que s’accroitre.
    Ce n’est donc pas du tout le même investissement de long terme que d’acheter en centre ville ou à 50km de là.
    Et bien sûr on ne peut que regretter que les meilleurs investissement ( ou les moins mauvais) soient réservés à ceux qui ont le plus de moyens.

  • Julien Bonnetouche dit :

    Un petit mot sur la chute récente des bourses :
    le monde n’est pas vraiment malade, car la croissance mondiale est estimée à 3 ou 4% dans sa globalité.
    c’est l’Europe qui est en panne de croissance et à l’intérieur de l’Europe la France est en première ligne (à cause de son poids, 20% du PIB de la zone euro) par absence de volonté réelle de réformes. les autres pays d’Europe du sud encore en difficultés ont tout de même déjà fait pas mal d’efforts dans ce sens.
    les marchés analysent et finalement ont des mouvements d’humeur quand ça les irrite un peu trop.
    Si la chute des bourses est due à de multiples facteurs on peut penser que la France en est un des éléments déterminants, et tant que nous n’aurons pas fait notre révolution culturelle libérale l’humeur des marchés restera vraisemblablement maussade.
    Pour le moment ils n’ont pas trouvé comment frapper directement la France ( ce serait fait depuis longtemps par le biais d’une hausse des taux d’intérêts si nous n’étions pas sous le parapluie allemand).
    Mais , élément nouveau, c’est bien l’annonce d’une baisse de la croissance allemande qui a été l’élément déclencheur de la crise boursière actuelle, laissant penser que le fameux parapluie n’est plus totalement imperméable.
    Donc si rien n’est fait, et rien ne sera fait ( on peut compter sur nos gouvernants pour cela) l’attaque reprendra de plus belle bientôt : le plus efficace serait une hausse brutale des taux provocant un crack des obligation d’état, obligeant la BCE à tout racheter fissa.
    Il risque d’y avoir des moments difficiles pour les épargnants, avec des incertitudes sur la liquidité de leurs avoirs en banque et assurances vie.
    Mais la solution définitive passera par l’abandon de toutes les politiques laxistes qui résistent encore en Europe (surtout chez nous) Cela ne se fera pas sans quelques soubresauts.
    A moins que tout ça tienne jusqu’aux prochaines élections de 2017 et qu’un homme providentiel ( on peut rêver) règle les choses à coups de référendums !!! mais pourquoi pas … La France étonne toujours.
    Dans ce contexte on peut imaginer que les valeurs refuges traditionnelles joueraient leur rôle immobilier compris pour la France qui aime ça.

  • Vincent dit :

    @Julien : Vous croyez vraiment que les investisseurs reviendront dans une valeur peu liquide, avec des frais d’entrée de 10% (notaire + frais divers), à faible rendement et à fort potentiel de moins value?
    Sans plus value, je ne vois pas trop en quoi la pierre est une valeur refuge.
    A mon avis (j’ai peut-être tord), les investisseurs reviendront si le rendement prix/loyer s’améliore ou si il y a un potentiel de plus value.
    La bourse perdue ces derniers jours mais cela faisait 4 ans qu’elle montait malgrès les mauvaises nouvelles qui s’accumulés. C’est donc assez logique qu’elle corrige. C’est en tout cas mon humble avis.

  • Moon dit :

    @Vincent,
    la région parisienne est la région la plus riche d’europe. La centralisation fait que Paris et sa région sont les plus dynamiques. Je pense que la pression démographique en RP compense largement le veillissement de la population. Sachant qu’en france on a un taux de natalité des plus élevés d’europe.
    Pour résumer: les jeunes diplômés, les cadres…viennent en RP quand il s’agit de trouver un job. Donc oui la France n’est pas au mieux, mais Paris et la RP continueront pendant longtemps d’attirer la population pour les jobs, et les étrangers pour Paris.
    Certes les prix baissent un peu depuis 2011 mais franchement si les prix devaient se scratcher on l’aurait vu en 2009 (-6% alors que les banques étaient en quasi faillite et ne prêtaient plus) ou depuis 2011 (-2/3% par an depuis 3 ans).
    Pour des régions désertées c’est une autre question.

  • Vincent dit :

    @Moon : Il y a du vrai dans ce que vous dites.
    Je nuancerais en disant que si je prends Londres par exemple, les habitants sont plus riches mais la ville est très étirée alors que Paris est un « centre-ville ». Ce qui justifie des prix/salaire plus élevé.
    Paris n’est pas une ville de propriétaire (moins de la moitié des habitants est propriétaire). Les investisseurs ont donc un rôle très important dans ce marché. Bien plus qu’ailleurs.
    Si vous parlez de la région parisienne en général ceci est déjà nettement plus vrai. Mais certaines zones de région parisienne ont déjà perdu plus de 20% sur le prix depuis mi 2011 (je parle de ville accessible. Moins de 30 minutes de Paris en transport en commun).
    En ce qui concerne les bulles (si bulles il y a. Ce qui n’est pas démontré. On sait qu’il s’agit d’une bulle uniquement quand cela éclate), ce que vous dites est discutable. Je dirais plutôt que la baisse est lente au départ puis cela s’accélère :
    http://upload.wikimedia.org/wikipedia/commons/thumb/c/c2/Bulle_speculative_phases.svg/630px-Bulle_speculative_phases.svg.png
    J’attire également votre attention sur le fait que le gouvernement Sarkozy a énorme fait pour soutenir les prix en 2009 (PTZ par exemple). On peut également noté que la crise financière (rien de comparable avec ce que nous avons connus la semaine dernière) a fait revenir certains investisseurs vers l’immobilier. Je pense que c’est en partie pour cela que les prix sont repartis.
    De soutenir le marché par des aides n’est pas la volonté du gouvernement actuel et je m’en réjouis (aucun intérêt de mettre en place des mesures couteuses qui soutiennent à la hausse un marché. Surtout lorsqu’on est endetté)
    Je reconnais néanmoins que vos arguments se défendent. Nous verrons si vous aviez raison dans 5 ans.

  • Vincent dit :

    On peut également penser que les taux d’intérêts ont beaucoup soutenu les prix ces dernières années. Ce qui a surement ralenti la chute. Mais, il semble assez peu probable que cela continu quand on voit qu’on peut emprunter à moins de 2,5% sur 20 ans.

  • FSTA dit :

    @moon, pourquoi les prix en RP ont perdu 30% de 91 à 98? Ils ont exploses ensuite jusqu en 2011 à des prix, par rapport aux revenus des menages, jamais atteints ( courbe de Friggit). Les excès seront corrigés plus ou moins vite. Seuls les taux ralentissent la chute. Mais qui est encore prêt a dépenser 250 000 e pour un 3 pièce de 1960? Ceux qui comprennent l économie ( investisseurs) ont déserté. Les autres, Ceux qui veulent se loger et qui sont solvables pour les banques, sont les plus matraqués fiscalement ( et ce n est pas fini…), donc leur pouvoir d achat baisse.
    Même la presse ( pourtant trés influencée par les lobbies immobilier, qui d ailleurs font partie de leurs annonceurs…) change de discours, l’ Express sur l immo de septembre a du faire réfléchir plus d’un acheteur potentiel.

  • Moon dit :

    @FTSA,
    En 91 les marchands de bien on provoqué une spéculation rappelez vous que certains appartements se vendaient 3 fois dans la même journée. En deux ans le marché avait perdu 22 à 25%.Les marchands de biens étaient très présents ils ont décidé de brader en masse.
    En 2009, 2011 et 2014 il n’y a plus de marchand de biens. Aujourd’hui ce sont des achats pour se loger. Donc je ne vois pas tout les particuliers décider de vendre en même temps leurs biens.
    Par ailleurs la baisse depuis de 2011 est de 9% en 3 ans. Très différend de 1991 ou on parlait de 22 à 25% en deux ans.
    Par ailleurs Jacques Friggit oublie d’expliquer dans sa courbe qui remonte au début du siècle que le contexte à changé (à part les revenus):
    -Au siècle dernier même jusque dans les années 1960-70 le crédit bancaire était beaucoup moins développé. Aujourd’hui elles prêtent sur de longues maturités.
    -L’inégalité des revenus: ce qui compte ce n’est pas le revenu global mais combien de ménages solvables peuvent acheter. Exemple Moscou: les prix sont bien plus chers qu’a paris, bien plus…Alors que la moyenne des revenus en Russie est bien plus faible qu’en France. Ce qui compte c’est le nombre de « riches » voulant se loger dans la capitale
    -Le jeu de l’offre et la demande: tout le monde veut venir en RP car les emplois sont ici. Toute la RP veut Paris pour son cadre de vie et ses transports. Donc la demande est super forte. Sans compter les divorces qui augmentent et du coup augmentent le besoin d’appartements. L’apparition des divorces date des années 70’s. Les étrangers du mondent entier rêvent de Paris. En 1960 les pays en voie de développements ne disposaient pas de populations riches ou aisée. Aujourd’hui c’est le cas. Ils rêvent tous de Londres, Paris, ou NY.
    -Conditions d’emprunt:
    N’oubliez pas qu’en 1992 les taux avaient flambés pour arriver à 13% sur 10 ans et sur 20 ans ça devait tourner à plus de 15%. Aujourd’hui on emprunte à 2,4% sur 20 ans. Mathématiquement le pouvoir d’achat s’est boosté en 2014. Je viens de faire une simulation sur Meilleur Taux:
    1992: Prêt 100,000 EUR à 20 ans à 15% => 1360 EUR/mois de mensualité
    2014: Prêt 250,000 EUR à 20 ans à 2.4% => 1380 EUR/mois de mensualité
    Donc la hausse de 250% Paris s’explique aussi par le coût du crédit.
    -Les taux ne remonterons que quand l’économie et l’investissement va redémarrer, (ce qui pourrait donner du courage aux acheteurs aussi).
    Pour finir si on devait avoir une chute violente, alors comme en bourse, ou comme quand une bulle éclate, cela se fait au plus haut. Or notre plus haut date d’il y a 3 ans.
    Donc oui les prix vont continuer à baisser à un rythme grosso modo similaire (3%) ou qui pourrait s’accélérer à 5% par an. Ce que je me dit:
    On a perdu déja 10%. D’après vous combien il reste de marge de baisse ? 5% par an pendant deux ans (ça ferait 20% de baisse depuis 2011). Voilà pourquoi je me met à chercher en me disant, il vaut mieux acheter en dessous du prix de marché maintenant que traquer le point bas dans un an, au risque de ne pas trouver le bien qui correspond à pas mal de critères (un logement ce n’est pas comme une voiture ou une action en bourse, il est unique).
    Friggit himself parle du scenario ou les prix stagnent 20 ans si on devait retrouver sont tunnel (sachant que sa théorie ne tient pas compte des points évoqués sur l’offre de crédit et la demande qui augmente). D’ailleurs la pénurie de logements neufs (chute des mises en chantier, provoque un manque de logements, et on n’a pas de biens un vendu, la législation forçant de vendre 60% ou 70% du programme avant le premier coup de pioche)
    Voilà donc krach sincèrement je n’y crois pas. J’aimerai bien on pourrait TOUS nous loger pour deux fois moins cher. J’achèterai même pour mes enfants…Mais bon, en 2009 (avec quasi faillite banques et quasiment arrêt du crédit bancaire les prix avaient perdu 6% a paris) et depuis 2011 3% par an. Donc les faits récents prouvent que le marché est super résistant (sans compter les incertitudes sur la retraite etc). Vous savez comme moi que ce n’est pas votre PEA qui payera votre retraite et que les pensions vont baisser. Il reste la pierre.
    Et puis le gouvernement actuel à compris l’erreur monumentale de Dufflot qui a provoqué une pénurie de logement (chute des constructions) ce qui préparait les pénuries futures et maintient les prix chers. Et comme en 2017 on aura une alternance, je dirais que l’ère de la guerre aux « méchants » propriétaires est finie.
    Ce qui est bien. En effet, pourquoi vomir les riches ou les investisseur. Je préfère vivre dans un pays avec des écarts de revenus, et compter sur les investisseurs (PME, Patrons, ou Bailleurs) pour créer de la dynamique (comme ça fonctionne dans la majorité des pays de l’OCDE) que de l’égalitarisme, mais rien à partager.

  • Moon dit :

    @FTSA,
    En 91 les marchands de bien on provoqué une spéculation rappelez vous que certains appartements se vendaient 3 fois dans la même journée. En deux ans le marché avait perdu 22 à 25%.Les marchands de biens étaient très présents ils ont décidé de brader en masse.
    En 2009, 2011 et 2014 il n’y a plus de marchand de biens. Aujourd’hui ce sont des achats pour se loger. Donc je ne vois pas tout les particuliers décider de vendre en même temps leurs biens.
    Par ailleurs la baisse depuis de 2011 est de 9% en 3 ans. Très différend de 1991 ou on parlait de 22 à 25% en deux ans.
    Par ailleurs Jacques Friggit oublie d’expliquer dans sa courbe qui remonte au début du siècle que le contexte à changé (à part les revenus):
    -Au siècle dernier même jusque dans les années 1960-70 le crédit bancaire était beaucoup moins développé. Aujourd’hui elles prêtent sur de longues maturités.
    -L’inégalité des revenus: ce qui compte ce n’est pas le revenu global mais combien de ménages solvables peuvent acheter. Exemple Moscou: les prix sont bien plus chers qu’a paris, bien plus…Alors que la moyenne des revenus en Russie est bien plus faible qu’en France. Ce qui compte c’est le nombre de « riches » voulant se loger dans la capitale
    -Le jeu de l’offre et la demande: tout le monde veut venir en RP car les emplois sont ici. Toute la RP veut Paris pour son cadre de vie et ses transports. Donc la demande est super forte. Sans compter les divorces qui augmentent et du coup augmentent le besoin d’appartements. L’apparition des divorces date des années 70’s. Les étrangers du mondent entier rêvent de Paris. En 1960 les pays en voie de développements ne disposaient pas de populations riches ou aisée. Aujourd’hui c’est le cas. Ils rêvent tous de Londres, Paris, ou NY.
    -Conditions d’emprunt:
    N’oubliez pas qu’en 1992 les taux avaient flambés pour arriver à 13% sur 10 ans et sur 20 ans ça devait tourner à plus de 15%. Aujourd’hui on emprunte à 2,4% sur 20 ans. Mathématiquement le pouvoir d’achat s’est boosté en 2014. Je viens de faire une simulation sur Meilleur Taux:
    1992: Prêt 100,000 EUR à 20 ans à 15% => 1360 EUR/mois de mensualité
    2014: Prêt 250,000 EUR à 20 ans à 2.4% => 1380 EUR/mois de mensualité
    Donc la hausse de 250% Paris s’explique aussi par le coût du crédit.
    -Les taux ne remonterons que quand l’économie et l’investissement va redémarrer, (ce qui pourrait donner du courage aux acheteurs aussi).
    Pour finir si on devait avoir une chute violente, alors comme en bourse, ou comme quand une bulle éclate, cela se fait au plus haut. Or notre plus haut date d’il y a 3 ans.
    Donc oui les prix vont continuer à baisser à un rythme grosso modo similaire (3%) ou qui pourrait s’accélérer à 5% par an. Ce que je me dit:
    On a perdu déja 10%. D’après vous combien il reste de marge de baisse ? 5% par an pendant deux ans (ça ferait 20% de baisse depuis 2011). Voilà pourquoi je me met à chercher en me disant, il vaut mieux acheter en dessous du prix de marché maintenant que traquer le point bas dans un an, au risque de ne pas trouver le bien qui correspond à pas mal de critères (un logement ce n’est pas comme une voiture ou une action en bourse, il est unique).
    Friggit himself parle du scenario ou les prix stagnent 20 ans si on devait retrouver sont tunnel (sachant que sa théorie ne tient pas compte des points évoqués sur l’offre de crédit et la demande qui augmente). D’ailleurs la pénurie de logements neufs (chute des mises en chantier, provoque un manque de logements, et on n’a pas de biens un vendu, la législation forçant de vendre 60% ou 70% du programme avant le premier coup de pioche)
    Voilà donc krach sincèrement je n’y crois pas. J’aimerai bien on pourrait TOUS nous loger pour deux fois moins cher. J’achèterai même pour mes enfants…Mais bon, en 2009 (avec quasi faillite banques et quasiment arrêt du crédit bancaire les prix avaient perdu 6% a paris) et depuis 2011 3% par an. Donc les faits récents prouvent que le marché est super résistant (sans compter les incertitudes sur la retraite etc). Vous savez comme moi que ce n’est pas votre PEA qui payera votre retraite et que les pensions vont baisser. Il reste la pierre.
    Et puis le gouvernement actuel à compris l’erreur monumentale de Dufflot qui a provoqué une pénurie de logement (chute des constructions) ce qui préparait les pénuries futures et maintient les prix chers. Et comme en 2017 on aura une alternance, je dirais que l’ère de la guerre aux « méchants » propriétaires est finie.
    Ce qui est bien. En effet, pourquoi vomir les riches ou les investisseur. Je préfère vivre dans un pays avec des écarts de revenus, et compter sur les investisseurs (PME, Patrons, ou Bailleurs) pour créer de la dynamique (comme ça fonctionne dans la majorité des pays de l’OCDE) que de l’égalitarisme, mais rien à partager.

  • Julien Bonnetouche dit :

    @FTSA
    Votre pessimisme est vraiment excessif (en tous cas pour paris) : à vous lire bientôt plus personne n’achètera faute d’envie ou de moyens !
    Par contre je suis assez d’accord avec vous en ce qui concerne les immeubles des années 60. On peut même élargir de 1930 à 1970, il y a une période où les constructions sont sans charme et vraiment de piètre qualité nécessitant rénovations, et souvent avec des charges et taxes importantes .
    si on ne considère que Paris, il y a vraiment 2 types d’immeubles à privilégier :
    les immeubles Haussmanniens pour les grands appartements et la qualité générale que tout le monde apprécie.
    les immeubles encore plus anciens1700/1850 pour les petits appartements s’ils sont correctement entretenus. Outre le charme indéniable qui plait à tous, il y a peu de charges collectives car pas d’ascenseurs ( prendre un 3eme étage maximum) et des taxes foncières ridicules.

  • FSTA dit :

    @julien bonnetouche, pas pessimiste, la correction qui s opère sera une bonne chose pour l economie. Seuls se sentiront appauvris certains retraités qui avaient pourtant achetés tres bas. Le piège actuel est pour les jeunes couples qui achètent ou ont achetés à prix d or entre 2006 et nos jours (sauf grosse nego ou gros travaux de ré agencement rénovation ). Notamment en banlieue ou Paris , dans des résidentes anciennes mal isolées aux niveaux phonique et thermique.
    L augmentation des impôts direct et indirect a déjà commencé et va s emplifier, le coût de l énergie va s envoler. Il faut juste prévoir et ne pas s endetter trop haut ni trop longtemps (15ans Max). Attendre ( repousser son achat ou louer) encore 1 an ou 2 permet de diminuer le risque et d augmenter son apport. Même si les taux montent, les prix baisseront d autant plus et le gain sera plus important.

  • Bernard75 dit :

    Les prix auraient du augmenter avec la baisse des taux depuis un an. Mais les prix ont baissé.
    La baisse a été relativement « amoindrie » par rapport à ce qu’elle aurait été à taux d’emprunt stable.
    Les taux ayant atteint un plus bas, la baisse va s’accélérer quand les taux remonteront, ce qu’ils feront naturellement dans les prochains mois, la France ne va pas continuer à emprunter à 1,2% (AOT 10 ans).
    Une fois que la baisse aura été intégrée dans les esprits de la plupart des gens (et pas seulement les plus attentifs), alors le mouvement de baisse sera durablement enclenché : pourquoi acheter quand ça baisse ? Il faut attendre que la baisse soit finie pour commencer à négocier…
    On ne rattrape pas un couteau qui tombe… Les mauvaises affaires se font précisément en achetant maintenant, on est au pire moment du cycle pour rentrer dans le marché.

  • G. dit :

    Craquage habituel de « Moon », peut-être une réincarnation « fortuite » d’Immoparis.
    « la région parisienne est la région la plus riche d’europe. »
    Depuis quand? Vous comparez avec quelle ville? Londres? Genève?
    « Je pense que la pression démographique en RP compense largement le veillissement de la population. »
    En comparant le taux de natalité après guerre (baby boom, se transformant en papy boom maintenant, déjà bien engagé), ou en jettant un très bref coup d’oeil à la pyramide des âges, on peut « penser » que vous vous trompez lourdement.
    « Sachant qu’en france on a un taux de natalité des plus élevés d’europe. »
    Sur l’ensemble du territoire, il n’y a PAS de déficit de logement en France. L’argument du déficit de logement est éculé et faux… Même les parisiens vieillissent, pour revenir à ce qu’on disait juste aus dessus.
    « Pour résumer: les jeunes diplômés, les cadres…viennent en RP quand il s’agit de trouver un job. »
    Moi pas, par exemple. Il n’y a pas que Paris en France, réveillez vous! Je ne vais pas lister l’ensemble des autres grandes villes ou régions dynamiques de France. Entre les jeunes qui s’exilent, et leur autres qui réfléchissent au coût des loyers et de la vie à Paris, penser que les jeunes et les cadres sont « condamnés » à choisir Paris, c’est de l’illusion.
    « Donc oui la France n’est pas au mieux, mais Paris et la RP continueront pendant longtemps d’attirer la population pour les jobs, et les étrangers pour Paris. »
    Voilà, c’est la fameuse « exception parisienne » après la fameuse « exception française » qui bat de l’aile. C’est assez drôle, en relisant les « médias » espagnols, irlandais, américains etc etc juste avant l’explosition de la bulle immo chez eux, on trouve beaucoup de « Moon » clamant l’exception de leur pays/région. La bulle qui éclate, c’est toujours chez les autres, puisqu’on vous le dit.
    « Certes les prix baissent un peu depuis 2011 »
    Depuis le pic on a déjà -15% dans beaucoup de régions… y compris des régions dynamiques.
    « mais franchement si les prix devaient se scratcher on l’aurait vu en 2009 »
    Typique du raisonnement qui attire les pigeons dans le « piège haussier ». Voir les phases d’éclatement d’une bulle spéculative sur wikipedia, pour ceux que ça intéresse. En outre, un peut d’honnêteté intellectuelle vous aurait fait prendre en compte la baisse énorme des taux, sachant que malgré ce regain de pouvoir d’achat les prix baissent encore…

  • Moon dit :

    @G
    je ne craque pas. J’argumente sans passion. Mais j’explique mes arguments sont tous vérifiables.
    C’est votre agressivité qui ressemble plus à un craquage que mes arguments.
    Je vais vous répondre avec le même niveau que vous, parce que les débats intéressant vous ne connaissez pas.
    Cela dit Je comprend votre état…on rêve tous d’avoir le sous. G si votre job ne vous nourrit pas…jouez au loto.
    Sinon, je ne cherche pas à attirer le moindre pigeon. Si j’étais vendeur et de quoi que ce soit je ne perdrais pas mon temps avec vous, je consacrerait mon temps à mes ventes :-).
    On vous l’a dit jeune homme, ce forum ne sert pas à influencer le marché. Vous devriez gagner en maturité. Vous me faites penser aux spéculateurs en herbes qui essayaient d’influencer le marché sur les forums boursorama…Vous êtes amusant en fait, aigri, mais amusant. Vous êtes le Zappata de l’immobilier. Surtout…ne changez rien 😉
    PS. Un pigeon aussi battant, fortuné que vous…même un brigand sans le sous n’en voudrait pas… 🙂

  • Moon dit :

    Lapsus…je voulais ecrire Zavata (comme cet artiste qui faisait rire les enfants) j’ai écris Zapata (comme ce fameux révolutionnaire).
    En fait, vous pourriez être les deux. 🙂

  • Par Curiosité dit :

    @ Moon, G,
    En effet l’analyse de Moon a 40 ans de retard. La projection de L’ INSEE montre en effet une région IDF qui aura une croissance démographique extrêmement faible dans les années à venir et dans le peloton de queue des régions françaises.
    Les raisons sont simples beaucoup de papy boomers aspirent à quitter l’IDF après leur vie active, ce qui crée un flux de départ important.
    A l’autre extrémité et contrairement à ce que pense Moon l’attractivité de Paris même chez les jeunes diplômés est en chute libre car les emplois qualifiés sont mieux répartis sur l’ensemble du territoire. En plus Paris, à cause du cout de l’immo, n’est pas économiquement rentable à moins d’avoir un plan de carrière en béton.
    Le seul ressort de croissance démographique de l’Idf qui évite une baisse nette de population est l’immigration. Je précise, pour éviter tout malentendu que les « riches » étrangers sont très minoritaires et que l’immense majorité des immigrés en France sont économiquement pauvres.
    Au final, on a une croissance quasi nulle et techniquement de « riches » retraités qui partent et de pauvres travailleurs qui arrivent… la démographie n’est vraiment pas inflationniste dans les années à venir.

  • zephyr dit :

    La pauperisation va c est sûr toucher toute la France.
    Franchement la seule question à trancher lors de l achat de sa residence principale
    C est de savoir si on a une bonne esperance de revenus et un risque limité sur une durée d emprunt courte. Ou alors il faut etre sûr de garder ses revenus si l immo s est effondré. Si c est le cas c est que la France est vraiment tres mal. Ce qui est possible car je pense que l immo est tres cher au francais. Donc qui dit effondrement de l immo dit effondrement des revenus. Les votres sont ils immunisés contre la crise? Si oui alors effectivement on peut attendre encore

  • zephyr dit :

    Pensez aussi à la taxation de vos depots…car 2000 mlrds de dette c est l hyper inflation soit les emprunts russes soit une taxe sur les depots lol!
    Les francais epargnent beaucoup. C est pour cela que les marches nous font plus confiance qu aux autres.

  • zephyr dit :

    Aujourd hui il faut penser à l impensable. Qui aurait dit le 11 sept, le tsunami du japon, lehman, le printemps arabe etc… je pense qu il faut securiser sa situation le plus rapidement possible si on en a les moyens. Pour moi, au global, le temps joue contre nous. Certes l immo est baissier mais y a plein d autres éléments qui craignent vraiment…c est la grosse difference avec la bulle de 1990.

  • Julien Bonnetouche dit :

    @MA
    j’aimerais bien savoir combien ce forum a de lecteurs chaque jour? car je vois que nous sommes presque toujours les mêmes à écrire. et d’où viennent ils ? (j’espère que ce n’est pas un secret? google analytics dit tout)
    @FTSA, G, et bernard,
    encore une fois, l’ argent ce n’est pas le plus important. Ce n’est qu’un moyen.
    Ce qui est important c’est le bonheur de vivre dans un bel appartement que l’on a désiré et choisi avec soin. la vie c’est le moment présent d’abord, et en peu le futur si on est capable de se projeter suffisamment.

  • FSTA dit :

    @julien bonnetouche, « la vie c est le moment présent » dites cela à ceux qui vendent avec une grosse moins value ( divorce , mutation, chômage…). Ils vendent , n ont plus rien et continuent de payer leur crédit car la vente n a pas tout couvert…ou alors ne parviennent pas à vendre et se retrouvent piégés …En faillite économique parce que, comme vous, ils ont voulu profiter de la vie en surévaluant leur capacité financiere ou la pérennité de leur emploi…
    A mon sens , on peut profiter de la vie en réfléchissant en amont, en anticipant…En immobilier, les sommes en jeux sont phénoménales.
    Alors @julien bonnetouche, profitez, endettez vous les taux sont si bas, achetez si c est pour votre bonheur, comme vous dites  » l argent ce n est pas important ». J ajouterai en plus  » la guerre c est pas bien » »tant qu on a la santé « …

  • Parigi dit :

    @Tous
    Je crois que ce forum ae partage entre optimistes et pessimistes entre veux qui croient wn l avenir et souhaitent investir et ceux qui esperent l appocalypse pour acheter au plus bas… Je prefere les premiers parce que si appocalypse il y a il vaudrait mieux partir de France tout de suite…et se toutes facons seuls les optimistes pourraient partir se France si le grand soir (tres hypothetique) devrair arriver
    Ensuite il y a les opportunistes qui trackent la bonne affaire dans un contexte d effritement dea prix, mais pour moi ils font partie des premiers

  • Le parisien dit :

    @Parigi
    il y a aussi les optimistes qui pensent que les prix actuels sont absurdes économiquement à Paris. Ceux là (dont je fais évidemment partie) sont partagés entre le désir d’acheter plus grand et leur réticence à faire un achat qui les engage sur toute une vie à un prix irrationnel

  • Julien Bonnetouche dit :

    @FTSA,
    Jouir de l’existence ne signifie pas être inconscient ou idiot ! et les grandes décisions de la vie doivent être murement réfléchies en réduisant autant que possible la part de risques.
    Mais une prise de risque maitrisée est le vecteur indispensable de toute réussite. Au bout de compte c’est ce qui fera la différence entre ceux qui osent et ceux qui n’osent pas; y compris pour se libérer de la notion de contraintes financières .

  • Samsam dit :

    @ Parigi : « croire en l’avenir », quelle drôle de notion … Qui à compter qu’elle ait un sens – demain sera mieux qu’aujourd’hui – ne passe pas spécialement par une hausse des prix de l’immobilier !
    Le seul débat ici est d’organiser un tant soit peu le sien, en parallèle du temps présent.
    Scoop, ON A ENFIN TROUVE LES COUPABLES :
    http://www.lemonde.fr/immobilier/article/2014/10/22/la-france-championne-d-europe-de-la-fiscalite-immobiliere_4510369_1306281.html
    Merci la FPI …

  • claude34 dit :

    Oui, l’Etat se gave littéralement sur les revenus du capital (dont le foncier qui nous intéresse ici) et du travail (en gros, 50% dans les deux cas), et utilise le tout pour in fine subventionner la consommation (pléthore de fonctionnaires locaux et d’Etat, politique familiale, TVA relativement basse, élus et collectivités à profusion, etc etc), mais dommage la majorité de celle ci est importée. Et donc « bizarrement » l’emploi est en difficulté et se loger est compliqué. Incroyable, non ?

  • Samsam dit :

    C’était ironique. Surtout que l’on est juste un peu au dessus du système ultra-socialiste …anglais (à 20% contre 27% pour la France.
    Et comble de l’ironie (ou de la mauvaise foi) :
    « Reste un autre aspect de la fiscalité immobilière : celle s’exerçant pendant la détention d’un logement, avec la taxe foncière. Mieux vaut évacuer le cas du locatif : il a des avantages fiscaux qui rendent les comparaisons entre pays trop compliquées et non pertinentes. Ainsi, pour un bailleur revendant son bien locatif après dix ans, Fidal estime la pression fiscale française à 29 % du prix du logement, mais il oublie de prendre en compte la réduction d’impôt du régime locatif neuf français 
    En savoir plus sur http://www.lesechos.fr/industrie-services/immobilier-btp/0203874006760-immobilier-la-france-a-la-fiscalite-la-plus-elevee-deurope-1055695.php?Ql9ExDzTi7BdCGX2.99
    On oublie rarement ce que l’on donne, mais beaucoup plus ce que l’on récupère …
    Et c’est assez tautologique de dire que le prix augmente parce que les taxes indexées au prorata sur ces mêmes prix augmentent. On peut au mieux dire que le renforcement des normes bâti ont une influence sur le prix, ce qui induit une hausse des taxes en absolu. Ce n’est qu’une étude de défense du secteur face aux attaques du gouvernement, dommage que le relais soit plutôt partial.

  • Par Curiosité dit :

    On peut ouvrir le débat sur la fiscalité immobilière. La pression fiscale est très forte en France il serait totalement anormal que l’immobilier y déroge, d’autant qu’il ne s’agit pas vraiment d’un secteur soumis à la compétition internationale!
    D’autre part l’immobilier bénéficie aussi d’aide publique massives et extrêmement couteuse.
    Nos chers amis promoteurs dans leur élan libéral oublie de dire qu’ils demandent toujours plus d’aides publiques d’un côté, en dénonçant la pression fiscale de l’autre côté.
    C’est du libéralisme à la française, estampillé café du commerce.

  • nicolas dit :

    Toujours aussi médioce, ces forums.
    @Samsam : pensez vous vraiment que votre article ait un rapport avec la situation ? Vous pouvez comparer la pression que l’on exerce sur hedge fund dont la finalité est d’investir avec celle d’un particulier de classe moyenne ? On a envie de se créer un petit sentiment de panique ?
    Entre les « je pense que », « moi, je crois que » et ceux qui font référence à des articles traitant de la météo internationale pour tenter de montrer l’influence des gaz fréons sur les prix de l’immobilier, je vois que l’avis du français moyen est toujours et de plus en plus digne d’intérêt.
    Heureusement, les plus intelligents arrivent à cette incroyable conclusion des plus pertinentes : « en achetant en dessous du prix du marché, environ 30%, on fait une bonne affaire ». Bravo !!!
    Parfois, je m’interroge (je m’inquiète). Un mini test de QI en CAPTCHA va devenir utile pour accèder aux forums et faire monter un peu le niveau. Enjoy.
    (PS : ben oui, en achetant aujourd’hui à -20% ou -30% on fait une affaire (bonne ou pas selon le bien) ; en achetant au prix pour une détention très longue – 30 ans – on a placé son argent, sans nécessairement avoir fait une bonne ou mauvaise affaire, tout cela dépendant du moment où en sortira ; et si on investit à court terme au prix, sans pouvoir maîtriser la date de sortie, on va l’avoir dans l’os avec une probabilité non négligeable. Et pour ceux qui n’ont pas compris ça, allez faire un tour sur des sites de pronostics d’euro millions et des sites de voyance, et arrêter de créer inutilement de l’entropie, ça réchauffe la planète inutilement (deuxième loi de la thermodynamique).)

  • Nikolasse dit :

    @Nicolas
    qu’avez vous d’intéressant à dire à part médire?

  • Vincent dit :

    @Nicolas : Votre commentaire n’est pas non plus de grande qualité. Vous n’avez absolument rien apporter au débat mise à part dire qu’il est médiocre.
    Nous aurions préféré connaitre votre avis sur le marché. Si, selon vous, il va monter ou baisser? A quel horizon? Dans quel proportion?
    Votre intelligence (au dessus de la moyenne?) nous aurait été beaucoup plus profitable ainsi.
    Les « je pense que », « moi, je crois que » sont tout à fait normal étant donné qu’il est très compliqué de savoir comment l’immobilier Francilien va évoluer.

  • nicolas dit :

    1. QUOIQU’ON NOUS DISE, L’IMMO BAISSE. Quand vous connaissez « professionnellement » les bases de données et qui les alimentent et les manipulent, vous voyez bien que plus personne ne peut masquer le fait que les prix baissent. Et comme dans tous les mouvements de marché (spéculatifs), le mouvement de baisse va se poursuivre, jusqu’à ce qu’un événement (atteinte d’un palier économique – voir point 2-changement réglementaire, état des marchés financiers, taux de chômage, stratégie des banques…) vienne bousculer le nouvel ordre établi, en en changeant la tendance ou en l’accélérant.
    2.LE PRIX C’EST QUOI ? Le prix d’un appartement, c’est bêtement le maximum finançable d’une tranche sigma de la population (apport + prêt). Si le prix est au-dessus, il baisse ; si il est au-dessus, il monte.
    3.POURQUOI LA BAISSE BRUTALE – LE GRAND SOIR- EST UN FANTASME. Corollaire du 2 : On ne plus parier sur une baisse BRUTALE de l’immobilier : tout le monde l’attend, et dès que la tendance sera un trop forte, trop d’acquéreurs vont se manifester, freinant irrémédiablement la chute. Le temps que l’information se diffuse et soit connue (3 mois, le temps des avant-contrats), les prix se stabiliseront ou repartiront à la hausse. Et seuls les professionnels auront le temps d’en profiter vraiment. On peut encore espérer 20% de baisse et c’est plié. Au mieux, une stagnation suivra, ce qui veut dire une légère hausse en euros constants dans l’état de quasi déflation actuelle.
    4. RIEN NE SE PERD, RIEN NE SE CREE : ce que vous espérez gagner en « plus value » notable, vous le perdrez dans les frais financiers qui accompagneront de leur hausse une baisse manifeste de l’immobilier. Reste à savoir qui vous préférez enrichir.
    5. LE BONHEUR DES UNS FAIT LE MALHEUR DES AUTRES. La stratégie d’un primo accédent n’est pas celle d’un investisseur, ni celle d’un non-résident, ni celle d’un retraité qui pense à la transmission succéssaurale. Et les biens sont de qualité complétement hétérogène. En ayant une stratégie adaptée, on choisit son moment et son prix ; en ayant du bon sens, on choisit un produit. 6.Actuellement, vous êtes seulement sûr que l’argent ne coûte rien, et qu’il y a un moment où ça changera. La bonne stratégie est donc… d’emprunter ! Chercher des biens auto-financés, que vous pourrez conserver, dans des zones où les prix se sont écroulés (province, donc). Acheter des parkings dans les zones parisiennes où les places de stationnement diminuent drastiquement ; ce sont de petites opérations, fines, bien ciblées par quartier. Aujourd’hui, la balle est dans le camp des investisseurs en province et pas du tout dans celle des primo-accédants parisiens.
    7.Corollaire du 6 : lorsque les prix sont trop élevés comme en ce moment, à la baisse, et que vous cherchez une résidence principale dont vous ne contrôlez pas la date de sortie (revente, divorce, etc), patientez : si vous êtes obligez de sortir à un moment défavorable, c’est GAME OVER.
    8. LA THERAPIE VERBALE POUR CONJURER LE SORT. On peut disserter des heures (ça va pas rater), pour essayer de maîtriser le futur, extérioriser sa peur… Posez vous la bonne question : vous en parler pour quel motif ? Parce que vous n’êtes pas sûr de vous ? Vous avez peur ? Tout le monde a peur. Ca s’appelle la vie.

  • Samsam dit :

    @ nicolas : très désagréable pour rien, une telle arrogance pour être heureux de citer ses souvenirs de thermodynamiques mais ne plus savoir ce qu’est un corollaire, ou alors être dépourvu de logique (« 3- corrolaire du 2 », relisez le si vous avez été convaincu de la cause à effet en le lisant une première fois !)
    Raté, vous ne lisez pas le messie. Preuve : « 6.Actuellement, vous êtes seulement sûr que l’argent ne coûte rien, et qu’il y a un moment où ça changera. La bonne stratégie est donc… d’emprunter ! » –> Faux suivant l’évolution de l’inflation , on en a déjà parlé…
    Et rassurez vous, on n’a pas discuté pour rien, malgré la confusion apparente, acheter à -20% maintenant n’est pas juste »une bonne affaire », ce qui serait une évidence constante, mais un des SEULS moyens ajourd’hui de faire baisser le risque à court terme pour un primo accédant à priori. Les moyens de faire une bonne affaire étaient tout autres il ya 7 ans.
    C’est un peu dommage que vous commenciez par nous insulter tous, ainsi que tous les français, avant de faire un commentaire.

  • IB dit :

    Voici un article intéressant qui permettra sans doute d’alimenter le débat :
    « Les 7 fausses idées sur l’immobilier qu’on entend partout » : http://www.challenges.fr/tribunes/20141013.CHA8866/les-7-fausses-idees-sur-l-immobilier-qu-on-entend-partout.html

  • sircouf dit :

    meilleursAgents,
    il manque un boutton +1 et -1 au commentaires afin de mettre en evidence les plus interessant et d’enterrer les moins intéressant, par exemple en enterrant le commentaire passer un certains nombre de ‘-‘ (ex : notre ami nicolas).
    Juste une idee comme ca …

  • luidgi dit :

    Pourquoi la bulle immobilière va se dégonfler
    L’envolée de l’immobilier en France ces dernières années s’explique par la solvabilisation des ménages des banques.
    Avec 65 % de leur patrimoine investi dans l’immobilier, les Français peuvent être qualifiés de véritables amoureux de la pierre, bien plus que les Allemands (57 %) ou les Américains (27 %). On comprend pourquoi le fait d’évoquer une bulle dans ce secteur reste tabou.
    Pourtant, les chiffres parlent d’eux-mêmes : la progression des prix atteint 7,3 % par an depuis 1965, 9,4 % par an entre 1998 et 2008 et même 15,2 % entre 2009 et 2011, engendrant au total une multiplication des prix par 26 en une cinquantaine d’années !
    Un facteur structurel détermine le prix des logements : l’évolution du revenu disponible des ménages. Si on constate une parfaite corrélation entre le revenu et les prix de l’immobilier entre 1960 et la fin des années 1990, celle-ci se rompt brutalement à partir du début des années 2000.
    Comment expliquer une telle envolée, avec une progression de plus de 87 % des prix par rapport au revenu des ménages depuis le point bas de 1998 ? Par la solvabilisation des ménages par les banques. Elle permet de comprendre la plus grande partie du mouvement. Les prêts immobiliers sont devenus un produit d’appel pour les établissements financiers, qui ont rogné considérablement leur marge pour attirer de nouveaux clients.
    L’hyperliquidité générée par les banques centrales a provoqué une baisse massive des taux d’intérêt, qui s’est déversée sur l’immobilier partout dans le monde. L’allongement de la durée des prêts a redonné un pouvoir d’achat considérable à des couches supplémentaires de la population. Pour finir, les mesures procycliques des différents gouvernements, par le biais d’incitations fiscales, ont fait le reste.
    Dans la hausse de 161 % des prix de l’immobilier en France depuis 1998 (278 % à Paris), la baisse des taux d’intérêt explique 42 % de la capacité supplémentaire d’emprunt, l’allongement de la durée des prêts, 45 % et la hausse du revenu des ménages, 35 % (soit, au total, 122 %). Le solde (39 %) correspond aux incitations fiscales mais surtout à la spéculation. Le revenu moyen d’un acquéreur en France est de 4.500 € (8.500 € à Paris), alors que la médiane des revenus est de 1.712 € (3.400 € pour les 10 % des revenus les plus élevés). On voit bien dans quelle impasse se trouve l’immobilier, car même les plus favorisés n’ont plus les moyens de devenir propriétaires.
    Tous les facteurs qui ont conduit à cette hausse des prix sont maintenant derrière nous. De plus, la démographie va jouer défavorablement, avec le papy-boom. Si on confronte la cohorte d’acheteurs potentiels (les 20-59 ans) avec celle des vendeurs potentiels (les plus de 60 ans), on constate que le rapport de force s’inverse désormais brutalement dès 2005 : la variation du nombre de plus de 60 ans est en moyenne de 1 million supérieure à celle des 20-59 ans tous les cinq ans durant les 25 prochaines années, ce qui provoquera une pression très forte sur les prix.
    En conséquence, quand bien même la correction devrait être moins brutale qu’aux Etats-Unis du fait de la forte solvabilité des ménages français, cela ne jouera pas sur son ampleur mais sur la durée de la consolidation. Un simple retour à la moyenne du ratio prix sur revenu signifierait une chute des prix d’environ 35 % (soit 4,2 % par an pendant dix ans) avec une hypothèse de progression des revenus raisonnable de 1 % par an.
    Jean-Marc Buchalet, PDG de Pythagore Consult et auteur de « Immobilier, comment la bulle va se dégonfler », avec Christophe Prat, éditions Eyrolles

  • zephyr dit :

    Le fait qu’il y ait beaucoup de papyboomers à vendre m’amène à une question.
    Que vous soyez enfants de parents qui viennent de décéder ou bien papyboomers en maison de retraite médicalisée. Vous disposez d’un patrimoine immobilier en zone tendue (hérité ou non), ce qui veut dire que vous êtes à peu près sûr de pouvoir le louer. Que faites vous? Vous vendez ou vous louez? Plaçons nous dans la situation économique actuelle de la France. 0 perspective d’amélioration sur le front de l’emploi, dette des états, augmentation des impots etc…Si vous vendez où placez vous les liquidités?

  • G. dit :

    @Zephyr:
    Pour répondre partiellement à votre question:
    – Vendre peut être opportun si on a un groscrédit sur le dos, ou qu’on veut acheter soi même ailleurs. Etre endetté et garder un bien qu’on utilise pas en tant qu’habitation et qui risque de perdre beaucoup de valeur, est-ce optimal? Ce que vous « perdez » en loyers non perçus, vous pouvez peut-être le regagner en intérêts de dette à ne plus rembourser (calcul nécessaire, comme toujours).
    – Vendre peut être opportun si on a besoin d’argent, notamment de d’avantage d’argent que le loyer ne rapportera. Chères, très chères maisons de retraites!
    – Louer rapporte de l’argent comme un placement, avec sa part de risques. Selon le prix actuel du bien, les travaux annuels, impôts divers, taxes, vacances locatives, cout agence, assurance etc; on calcule une rentabilité locative de l’investissement. Puis on compare cela avec d’autres placements long terme (actions, assurance vie, liquidités, etc…). Croire que l’immobilier est protégé en cas de crise, c’est oublier que les locataires peuvent ne plus payer, que l’état peut vous empêcher de les virer, et que l’Etat et les communes peuvent décider d’augmenter énormément les impôts des propriétaires…
    – L’argent, à défaut d’être investi dans un « placement spéculatif ou à rendement », peut aussi être utilisé intelligemment pour vous faire économiser de l’argent. Par exemple nouvelle voiture qui consomme beaucoup moins et a moins d’entretien, énergies renouvelables type géothermie de profondeur, recycleurs d’eau de pluie, que sais-je!
    En tous cas, l’important est de calculer selon sa situation particulière. Si vous êtes déjà propriétaire de votre bien, hériter d’un second bien peut être une occasion d’avoir un placement pour votre retraite (mise en location). A l’inverse, les conseillers en patrimoine suggèrent souvent de diversifier ses placements: immobilier, actions/assurance vie, liquide, …
    Les spécialistes commencent aussi à prévoir que d’ici deux à 3 ans, l’immobilier français pourrait avoir perdu 10% de sa valeur. Même de l’argent laissé sur un compte sur livret rapportera plus que cela! Et un placement liquide dans plusieurs banques, par définition, peut vite se convertir en autre chose si l’inflation ou la catastrophe bancaire pointe son nez. Ne laissez pas vos oeufs dans un même panier, soyez vigilants, et surtout réfléchissez par vous même pour vous même.

  • G. dit :

    Deux remarques que j’ai oublié à propos de mon post précédent:
    – La chute des prix peut être bien supérieure à 10% sur 3 ans… Imaginez si c’est 20%, ou 30% : a part une opération ratée de boursicoteur spéculatif, difficile de faire pire en rendement.
    – Plus il y aura de gens décidant de louer leur bien immobilier au lieu de le vendre, plus les prix des loyers vont baisser. Ceci est vrai si on imaginait que tout les papy boomers se mettent à louer leur maison/appartement, et vont en maison de retraite.
    Qui dit loyers plus bas, dit aussi qu’attendre et rester locataire quelques années avant d’acheter peut devenir encore plus intéressant dans ce cas.

  • zephyr dit :

    C’est à mon sens surtout la fiscalité qui peut contraindre à se séparer d’un bien immobilier car cela réduit énormément le rendement. Mais c’est qui est souhaité puisque l’objectif dans le système actuel c’est la relance de la consommation et l’investissement. Il faut donc alourdir la fiscalité immobilière pour faire baisser les prix immo, favoriser les placements sur des supports monétaires ou actions, ainsi que la consommation. Ce n’est pas pour autant qu’un placement financier est plus sûr!! Je pense qu’un logement bien placé, de très bonne qualité, est plus sûr qu’un placement financier. A examiner au cas par cas…

  • Vincent dit :

    @zaphyr : Quand on dit « quelqu’un qui à plus de 60 ans est considérer comme un vendeur net », il ne faut pas voir cela comme « quelqu’un de plus de 60 ans cherche à vendre sa maison et ne rien acheter ». Cela veut plutôt dire qu’une personne de 60 ans ne va pas refaire un crédit pour investir dans un bien immobilier.
    Il va souvent vendre pour acheter moins chère : plus petit (plus vraiment d’intérêt d’avoir une maison de 200 m2 qui coute chère en charge lorsque les enfants sont partis. Surtout que le pouvoir d’achat baisse à la retraite), un endroit différent (il n’est pas nécessaire d’être près juste à coté d’un pôle d’activité lorsqu’on a plus d’activité professionnelle),… Ou pour effectivement aller en maison de retraite (mais ce n’est pas le cas de toutes les personnes âgées).
    Vendre ou louer et donc une fausse problématique à mon avis. Quelqu’un qui n’a que sa résidence principale va souvent être obligé de vendre pour se reloger dans un logement qui est plus en adéquation avec ces besoins.
    Un bailleur ne va pas revendre tout ces biens arrivés 60 ans. Cela n’aurait pas vraiment de sens.
    @G : C’est bien malheureux que dans tous vos postes vous expliquiez que les vendeurs (peu importe leur situation) ont intérêt de vendre puisque l’immobilier va baisser de 10/20/30%.
    Quand on a 65 ans, vendre sa maison pour louer et placer son argent autre part, je ne suis pas sûr de comprendre la démarche. L’immobilier n’est pas qu’un placement financier. Il sert aussi à se loger. D’autant plus que les lois sur la location ne rendent pas facile cette démarche (une personne agée est très protégé. Les bailleurs préfereront prendre quelqu’un de plus jeune dans 95% du temps s’ils ont le choix).

  • BERNARD dit :

    perso je vois de plus en plus de gens avec CDI a Paris se faire refuser des credits qu’on leur avait donne un crédit il y a 5-10 ans. Beaucoup de ventes capotent à cause du crédit.
    Donc les prix a Paris ne vont pas se maintenir à la moyenne actuelle. Le gros de la demande, au vu des prix affichés, ne peut être acheté sans crédit par la plupart des gens et les banques ne se montrent pas confiantes du tout.

  • IB dit :

    @MeilleursAgents : pour quand est prévu le baromètre de novembre ?

  • G. dit :

    @Vincent
    « Quand on a 65 ans, vendre sa maison pour louer et placer son argent autre part, je ne suis pas sûr de comprendre la démarche »
    Ce n’est pas une histoire d’argent, quand on a plus de 65 ans: c’est une histoire de santé.
    Prenez en compte les cas suivants, qui surviennent de plus en plus avec l’âge à partir de 65 ans:
    – Difficultés à se déplacer: doit donc se rapprocher des commodités (supermarché, pharmacie, médecin…) ou de sa famille.
    – Difficultés à monter les escaliers
    – Maison trop grande, les enfants étant partis, avec revenus faibles et charges d’entretien + impôts pas faibles.
    – Problème de santé nécessitant d’aller en maison de retraite
    – Décès de l’un des deux conjoints, le survivant souhaitant parfois/souvent soit se rapprocher de sa famille, soit vivre dans un logement plus petit.
    – Décès ou invalidité des deux conjoints, les héritiers ayant donc le choix soit de louer le bien, soit le vendre. Rarement l’occuper, car les gens ne travaillent plus forcément juste à coté de chez leurs parents, et confluts entre héritiers (les uns voulant l’argent de suite, etc…)
    Certes, il y a des gens qui vivent en très bonnes conditions de santé jusqu’à 100 ans, mais je vous invite à regarder les statistiques officielles de l’espérance de vie en bonne santé;
    http://fr.wikipedia.org/wiki/Esp%C3%A9rance_de_vie_en_bonne_sant%C3%A9
    Moralité: entre 62 et 64 ans pour les français. Donc à partir de 65 ans, statistiquement…
    « C’est bien malheureux que dans tous vos postes vous expliquiez que les vendeurs (peu importe leur situation) ont intérêt de vendre puisque l’immobilier va baisser de 10/20/30% »
    => Je conseille aux gens de calculer eux même pour leur propre situation. Après, en règle générale, a part si on fait l’autruche il est désormais acquis qu’une MAJORITE des biens immobiliers risquent de voir leur prix baisser, de un peu à beaucoup selon les cas. Que ce soit bien malheureux ou pas n’enlève rien au constat.

  • Vincent dit :

    @G : Vous n’avez pas compris mon propos. Quand je dis :
    « C’est bien malheureux que dans tous vos postes vous expliquiez que les vendeurs (peu importe leur situation) ont intérêt de vendre puisque l’immobilier va baisser de 10/20/30% »
    Ce que je veux dire c’est que tout ne se résume pas à l’argent dans la vie. C’est bien beau d’essayer de faire des économies, ca on le fait souvent quand on est jeune (ou alors, cela signifie qu’on n’a pas été assez prévoyant). Mais, à 65 ans, je pense qu’on préfère vivre confortablement dans un actif surévalué et/ou qui risque de prendre 10/20/30% plutôt que d’essayer de faire l’opération la plus rentable.
    Votre raisonnement est le raisonnement d’un jeune actif qui est obligé de compter ce qu’il dépense (Je ne parle pas forcément de quelqu’un de pauvre. On peut gagner 5000 euros/mois et être obligé de compter. Tout dépend de la référence évidemment).
    Si vous aviez largement les moyens d’acheter le bien idéal, vous poseriez vous vraiment autant de question ?
    Je ne dis pas que votre raisonnement n’est pas valable. J’essaie juste de vous faire comprendre que d’autres raisonnements sont aussi valables. En vieillissant, on s’enrichi (en général). On peut donc profiter un peu plus de son argent.

  • Bidule dit :

    Les chiffres d’octobre sont en ligne. Faible baisse en octobre, à suivre…

  • luidgi dit :

    Les agences immobilières sont à l’origine de cette spéculation depuis le début des années 2000, revenons sur l’intérêt de prendre une agence pour vendre votre bien.
    A part prendre les clés vous ouvrir les portes et fenêtres, et s’empocher des commissions énormes pour juste aérer le bien immobilier, à quoi servent-elles? Elles servent à maintenir les prix élevés coûte que coûte, à ne pas proposer les offres trop basses aux vendeurs et faire croire que les prix ne chutent pas, vous racontez des mensonges en vous faisant croire qu’une offre proche du prix de vente a déjà été refusée, ou que cette offre n’a pas abouti faute d’obtention du crédit, tous les moyens sont bons pour vous faire acheter aux prix fort. N’hésitez pas à vendre votre bien de particulier à particulier et supprimer cet intermédiaire inutile.

  • luidgi dit :

    Taxe d’habitation : attention, la surtaxe sur les résidences secondaires en cache une autre
    Pour compenser les baisses de dotations de l’Etat aux collectivités locales le ministère de l’Economie et des Finances propose d’augmenter de 20% la taxe d’habitation des résidences secondaires. Cette surtaxe qui si elle est votée ne concernera que certaines communes ne doit pas faire oublier que Bercy planche également sur la modification des valeurs locatives cadastrales des immeubles. Explications.
    Taxe d’habitation : attention, la surtaxe sur les résidences secondaires en cache une autre
    Selon les régions, la taxe d’habitation d’une résidence secondaire pourrait augementer de 20%.
    Getty Images
    Et revoilà le projet de surtaxe sur les résidences secondaires. Ce nouvel impôt déjà évoqué l’an dernier revient aujourd’hui sur le devant de la scène dans le cadre du projet de loi de finances rectificative qui sera discuté au parlement dans la deuxième quinzaine de novembre.
    Pour compenser les baisses de dotations de l’Etat aux collectivités locales, Bercy n’a, comme d’habitude, qu’une solution à proposer aux communes, départements ou régions : prendre l’argent dans le portefeuille des contribuables. Si le projet est adopté en l’état, les propriétaires de résidences secondaires verront leur taxe d’habitation augmenter de 20 % l’an prochain.
    La notion de zone tendue est assez flexible
    Cette surtaxe ne s’appliquerait que dans les « zones tendues ». Mais la notion de zone tendue est assez flexible. Par un heureux effet du « hasard », on y trouverait les régions où les résidences secondaires sont particulièrement nombreuses : Paris, la Côte d’Azur, certaines communes de la côte Atlantique ou des Alpes. Le but du gouvernement est d’inciter les propriétaires à louer leurs biens.
    A LIRE DANS LES ARCHIVES : Impôts locaux : la révision des valeurs locatives va augmenter vos taxes de 300 à 500%
    Mais il faut être clair. Quand on détient une résidence secondaire, par exemple un petit pied-à-terre à Paris, c’est pour l’occuper lors de courts séjours et non pour le louer le rendant ainsi indisponible. Dans certaines communes où la taxe d’habitation n’est pas très élevée, la surtaxe n’incitera pas les propriétaires à louer. A Paris, la taxe moyenne est de 464 euros. La note passerait à 557 euros.
    Surtaxe inefficace
    Pour d’autres communes, en revanche, la facture sera saignante. Dans ce cas, le propriétaire aura plutôt tendance à vendre son bien qu’à le louer. Ou il logera ses proches de façon à pouvoir occuper le bien de temps en temps. Bref, cette surtaxe risque d’être totalement inefficace. Le seul but en réalité est de créer un nouvel impôt pour les collectivités locales qui devrait leur rapporter 150 millions d’euros.
    De plus, si elle est votée elle contribuera à alourdir la fiscalité immobilière déjà bien pesante. Récapitulons la taxation des résidences secondaires : des impôts locaux appliqués sur la valeur locative cadastrale sans aucun abattement tenant compte de la situation de famille, des biens à déclarer à l’ISF pour leur valeur brute là encore sans réfaction, une plus-value en cas de vente supportant un impôt de 34,5 %, une taxe sur les ordures ménagères due sans aucune considération de la faible utilisation du service par rapport à une habitation principale…
    Les impôts locaux vont exploser
    Enfin, cette taxe peut à terme s’avérer particulièrement pénalisante. Le gouvernement et les élus planchent actuellement sur la modification des valeurs locatives cadastrales des immeubles, c’est-à-dire de la base sur laquelle sont calculés les impôts locaux. Il s’agit de supprimer la valeur cadastrale loin des loyers du marché pour retenir une base d’impôt le plus proche possible des loyers réels qu’un propriétaire pourrait tirer de ses biens.
    Si cette modification de valeur n’est pas accompagnée d’une diminution drastique des taux d’imposition souvent confiscatoires de nombreuses communes, les impôts vont exploser. On parle d’un doublement, voir même d’un triplement du montant des impôts locaux. Alors si on y ajoute la taxe de 20 %, il n’y aura plus qu’à vendre à sa résidence secondaire. A condition de trouver preneur. Et d’acheter une caravane car ce « logement » pouvant être déplacé ne supporte pas les impôts locaux !
    En savoir plus sur http://votreargent.lexpress.fr/impots/taxe-d-habitation-attention-la-surtaxe-sur-les-residences-secondaires-en-cache-une-autre_1619054.html#ju3DR3BjmzhbhI50.99

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