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Baromètre Meilleurs Agents au 1er septembre 2012 – Immobilier francilien : acheteurs et vendeurs divorcent ! Le Gouvernement doit rapidement clarifier ses plans

Prix Immo 5 min.

Evolution prix immobilier 1er septembre 2012 Meilleurs Agents publie la 41ème édition de son baromètre mensuel des prix de l’immobilier résidentiel à Paris et en Île-de-France.
« Le divorce est consommé entre les acheteurs et les vendeurs ! L’expérience montre qu’un marché ne peut fonctionner que si acheteurs et vendeurs partagent une idée suffisamment proche de la valeur et du prix des biens. Aujourd’hui, il y a souvent 10 voire 15% d’écart entre le prix qu’affichent les vendeurs et celui qu’imaginent les acheteurs. Dans ces conditions, le marché est bloqué car les acteurs ne se parlent plus. La raison en est simple. Alors que les acheteurs attendent des baisses significatives (-10% et plus) les vendeurs misent sur une hausse modeste au pire un maintien des prix. Les deux ont tort ! En effet, les prix de l’immobilier à Paris ont atteint leur plus haut en juillet 2011 et ils ont depuis baissé de 2,6%. La hausse de 2009-2011 est donc stoppée mais l’effondrement des prix n’a pas eu lieu. Chacun devra faire un effort pour tenter la réconciliation. Les acheteurs ne doivent pas espérer de baisses importantes (sauf dans les zones minoritaires en suroffre). Les vendeurs doivent comprendre et accepter la réalité des ventes qui se réalisent à des prix au mieux égaux à ceux de 2011 mais souvent inférieurs, » commente Sébastien de Lafond, Président et fondateur de Meilleurs Agents.
« Mais il est surtout urgent que le Gouvernement intervienne pour clarifier durablement et de façon équilibrée les règles du marché, notamment en matière de fiscalité. Acheteurs, vendeurs, propriétaires, locataires, investisseurs, banquiers… tout le monde attend des décisions dont l’absence bloque encore plus le marché. Les premiers contours du dispositif « Duflot » dans l’immobilier neuf sont intéressants et plutôt équilibrés, bien qu’un peu moins avantageux pour l’investisseur que le Scellier. Mais il ne suffira pas à résorber le déficit de logements ni à dégeler la situation. Il faut maintenant fixer le cap en matière d’imposition des plus-values et des revenus. L’allongement à 30 ans de la durée de détention pour l’exonération des plus-values sur les résidences secondaires et les investissements a été contre-productif, y compris pour les collectivités locales dont les recettes vont baisser. La suppression du Prêt à taux Zéro début 2012 dans l’ancien n’était pas non plus souhaitable. Il faut faire quelque chose pour les primo-accédants les plus modestes dans les zones tendues où la majorité du parc est ancien. Et ne pas considérer l’investisseur immobilier comme une cible fiscale inépuisable mais plutôt l’associer durablement au redressement du marché. Nous en appelons à la responsabilité du Gouvernement pour contribuer au déblocage du marché immobilier, stimuler toutes les entreprises qui en dépendent et résoudre le problème du logement qui est l’une des premières préoccupations des Français, » conclut-il.

41ème baromètre Meilleurs Agents – Points clés :

  • Alors que les prix parisiens ont baissé de 2,6% depuis le plus haut de juillet 2011, les vendeurs continuent à anticiper une hausse modeste alors que les acheteurs attendent une baisse franche.
  • Les écarts entre les prix proposés et les prix attendus dépassent souvent 10 voire 15%.
  • Dans ces conditions les acheteurs ne se déplacent pas et ne négocient pas en restant persuadés de trouver mieux et moins cher ailleurs ou plus tard.
  • Pendant ce temps, les vendeurs attendent… et risquent d’attendre longtemps.
  • Le divorce est consommé. Les torts sont partagés.
  • L’Etat peut aider à débloquer la situation en clarifiant les règles du jeu immobilier.

Evolution prix immobilier 1er juin 2012

Acheteurs, vendeurs : la rupture

Les prix parisiens ont baissé en juillet et en août. En deux mois, la baisse s’établit à -0,4%. C’est donc le quatrième mois de baisse consécutive depuis début mai. Une baisse modérée mais qui s’installe, même si l’on note que le prix des petites surfaces, toujours très demandées dans les centres-villes dynamiques, résistent encore. Les grandes surfaces sans cachet ou avec des défauts proposées 10% trop cher ne sont pas visitées.
Les volumes de transactions ont baissé de -22% sur un an selon les Notaires entre les actes authentiques du deuxième trimestre 2011 (donc les promesses du premier trimestre 2011) et ceux du deuxième trimestre 2012 (promesses du premier trimestre 2012). Ce chiffre confirme l’atonie du marché que le baromètre Meilleurs Agents souligne depuis déjà plusieurs mois et qui est aujourd’hui plus sévère que celle mesurée au début de l’année. Dans quelques mois, les Notaires confirmeront que le volume de transactions est maintenant 30 à 40% plus faible qu’il y a un an.
Ce blocage résulte avant tout d’une incompréhension totale entre les acheteurs et les vendeurs. Les premiers sont persuadés que les prix ont et vont baisser sévèrement (-5, -10, voire -15%). Les seconds continuent de croire que les prix augmentent, que leurs biens sont exceptionnels, et qu’il est nécessaire de se conserver une marge de négociation.
Dans ces conditions, l’écart entre la perception des prix des uns et des autres est irréconciliable et dépasse 10 ou 15%. L’expérience montre qu’au-dessus de 10%, le marché se bloque. Les vendeurs ne reçoivent pas de visites ou très peu. Les acheteurs solvables savent qu’ils sont rares, que les taux resteront probablement longtemps à des niveaux très bas. Ils ne se précipitent donc pas et, quand ils visitent, ils ne rappellent pas. Ils ne font pas d’offre et restent convaincus de trouver rapidement la perle rare au prix le plus bas.
Seule une minorité de propriétaires contraints de précipiter leur vente pour des raisons familiales (divorces, héritages) ou professionnelles (mutation…) vendent aujourd’hui rapidement. Les délais moyens de commercialisation s’allongent en particulier pour les grandes surfaces (3 pièces et plus) dont le marché d’achat-revente est quasiment bloqué.

Paris et banlieue même combat ?

Comme à Paris la baisse des prix est restée limitée en banlieue cet été.

  • Hauts-de-Seine (92) : -0,5%
  • Seine-Saint-Denis (93) : -1,1%
  • Val-de-Marne (94) : -0,2%
  • Petite couronne (92, 93, 94) : -0,7%
  • Grande couronne (77, 78, 91, 95) : -0,5%

Les évolutions des prix sont globalement homogènes dans les départements de la petite et de la grande couronne. Il faut cependant noter quelques mouvements d’investisseurs dans certains centres villes de banlieue (Versaille, Cergy, Saint Germain…), toujours à la recherche de petites surfaces bien placées.

Appel au Gouvernement

En juin dernier, nous écrivions : « Il est essentiel que le Gouvernement fixe des règles pérennes et justes pour permettre aux acheteurs et aux vendeurs d’évoluer dans un contexte connu, maîtrisé et sans surprise. […] Espérons qu’elles nous serons présentées dès la rentrée et mises en œuvre au plus tôt pour fluidifier un marché bloqué, redonner un élan aux acheteurs comme aux vendeurs et dévoiler un horizon plus souriant pour les professionnels de l’immobilier. »
Cet appel pressant n’a pas encore été entendu. Acheteurs et vendeurs font face à trop d’inconnues et cela contribue à l’attentisme du marché.
« Il est plus que jamais urgent que les pouvoirs publics donnent une impulsion nouvelle en fixant des règles durables et équilibrées. En relançant un marché atone, le Gouvernement pourrait aussi contribuer à la relance de l’économie tant en renflouant ses caisses et celles des collectivités locales, qu’en soutenant l’activité des agences immobilières et de tous les corps de métiers qui vivent de la fluidité du marché (déménageurs, artisans…), » conclut Sébastien de Lafond.

À propos du Baromètre Meilleurs Agents
Chaque mois, Meilleurs Agents publie son baromètre des prix de l’immobilier résidentiel à Paris et en Île-de-France, un indicateur avancé qui permet d’analyser précisément les différents marchés locaux et de donner une tendance en temps réel à tous les acteurs de l’immobilier.
Ce baromètre mensuel est calculé sur la base des avant-contrats (promesses de vente ou compromis) signés après expiration du délai légal de rétractation de 7 jours par les agences du réseau Meilleurs Agents en Île-de-France, quand les données de la Chambre des Notaires de Paris se basent sur les actes authentiques enregistrés dans les offices notariaux. Le passage chez le notaire intervenant généralement 3 mois après la signature de la promesse de vente, ce délai explique le décalage observé entre le baromètre Meilleurs Agents et les statistiques officielles. Depuis le lancement du Baromètre en septembre 2008, les tendances annoncées par Meilleurs Agents ont toujours été confirmées par les données des notaires quelques mois plus tard.

L'équipe scientifique de Meilleurs Agents

267 commentaires Masquer les commentaires Voir les commentaires

  • Par curiosité dit :

    Le marché est rentré dans une nouvelle phase et plutôt que d’appeler à une intervention du gouvernement, il faudrait faire diminuer les prétentions des vendeurs.
    On ne peut pas faire l’économie d’une vraie purge des prix qui est le seul moyen de faire repartir le marché.
    La baisse de 2008 était saine, la hausse compulsive et spéculative de 2010-2011 a déstructuré le marché, résultat la rentabilité locative est ridicule et il n’y a plus d’acheteurs.

  • Fred dit :

    Bon on s’y attendait, ca baisse un peu.
    Par contre, je vois pas pourquoi « L’Etat peut aider à débloquer la situation en clarifiant les règles du jeu immobilier ».
    A chaque fois que l’Etat a voulu aider les acheteurs, ca fait augmenter les prix (scellier, ptz, imposition)… Il faut pe purger le marché des aides qu’il a reçu.
    Côté vendeur, pe que la baisse de la taxe sur les successions ou la plus value joueraient un rôle plus positif.

  • Christophe dit :

    Il n’existe qu’un seul remède : libéraliser le marché pour l’assainir ! Retirer toute intervention ou artifice de l’état en passant par :
    Le Sellier
    PTZ
    Déduction interets d’emprunts
    Allocations et autres subventions en passant bien entendu par les APL!
    Supprimer la surprotection des locataires !
    L’arrêt de commissions et autres lois qui freinent la construction.
    Le résultat sera vite perçu avec une baisse franche des biens, des terrains et une très grande fluidité du marché avec des règles claires. C’est à dire pas de règle du tout
    C’est en cala que l’Etat peut aider à débloquer la situation

  • Ben Voyons dit :

    Épatant cette distribution équitable de blâmes entre acheteurs et vendeurs ! et ces imprécations aux gouvernement… êtes vous sûr de n’avoir oublié personne ? Vous les « professionnels de l’immobilier » n’avez donc aucun « tort » – dont les vitrines sont pleines de « nanards » à 10.000 le m2 ? Pousser au crime ça eu payé mais ça paye plus – quelle misère mon bon monsieur !
    Mais gardez-les vos placards à plus ou moins 10.000 ! Comment peut-on demander sans sourciller de telles sommes pour des pauvres trucs dans des pauvres quartiers, déjà 20% au-dessus d’un prix moyen avéré, qui intègre des petits riens comme l’hôtel Lambert, ou autre bien d’exception (je parle pour Paris) …et chougner parce que ces s*lauds d’acheteurs osent imaginer des baisses de 10%. C’est sûr que tant qu’il y en a qui se présentent, vous auriez tord de vous gêner.
    Mais voilà, comme moi (vous aurez compris que j’en suis) ils ne se présentent plus ! Que les prix de l’immobilier ait augmenté de 40% en deux ans (en dépit de toutes les analyses de bon sens) ça n’a eu l’air de choquer personne, mais qu’on envisage qu’ils puissent baisser d’autant ou même de la moitié et c’est la levée de bouclier (on comprend où est votre intérêt).
    Je ne suis pas pressé, et j’attends avec curiosité la suite. Qu’on me resserve pour la énième fois l’argument, à Paris, d’une offre limitée en face d’une demande avide… ma recherche sur « seloger » qui générait 900 résultats il y a deux ans, en affiche près de 3000 aujourd’hui. Des taux d’intérêts au plus bas mais une demande à l’arrêt, j’ai quand même une petite idée sur ce qu’il va se passer.

  • David d'Immobilier-danger.com dit :

    Je rejoins les autres commentateurs sur ma stupéfaction devant vos propos. Quand les prix augmentent de plus de 20 % par an, on n’entend pas les professionnels se plaindre (bien au contraire), mais quand c’est monté trop vite et trop fort, il y a forcément une phase d’adaptation derrière.
    Au nom de quel intérêt le gouvernement doit-il utiliser l’argent des contribuables pour maintenir les prix à plus de 8000 € le mètre carré ??? Autant la construction de nouveaux logements est nécessaire, autant des prix trop élevés pour l’immobilier ancien est catastrophique pour l’économie française.
    Si les professionnels de l’estimation (agences, notaires, etc.) expliquaient des les 1ers contacts les véritables conditions actuelles pour vendre, on n’en arriverait pas avec des écarts si important entre le prix proposé et le prix auquel les acquéreurs sont près à acheter. La course aux mandats en surestimant les prix de ces dernières années revient comme un effet boomerang en période de contraction du marché.
    Les vrais vendeurs (sous-entendus ceux qui veulent vraiment vendre) devront s’adapter aux conditions actuelles. On est parfois obliger de vendre, mais on est jamais obliger d’acheter (surtout pas à ces niveaux de prix là) !
    Par conséquent, pour retrouver du dynamisme dans le marché, les acteurs comme MeilleursAgents doivent désormais faire prendre conscience aux vendeurs que la fête est finie et que les arbres ne montent jamais jusqu’au ciel. C’est plus compliqué que de faire miroiter de gagner au loto, mais seul un ajustement sensible des prix pourra relancer le marché.

  • Paul dit :

    Vous dites que « La suppression du Prêt à taux Zéro début 2012 dans l’ancien n’était pas non plus souhaitable ».
    Comment osez-vous dire une énormité pareille ?
    La disparition du ptz dans l’ancien, c’est la principale source d’espoir pour le futur de ce marché.
    En arretant d’injecter l’argent du contribuable dans ce secteur, il va pouvoir retrouver des prix acceptable.

  • Man dit :

    Je rejoins les commentaires, analyse complètement à côté de la plaque sur le plan des solutions à proposer. Stop aux subventions qui plombent le budget de l’état. Laissez le marché se réguler tout seul comme un grand.

  • Franken dit :

    Je trouve au contraire cette analyse équilibrée et reflètant très bien ce qui se passe réellement dans le marché. Meilleursagents n’a jamais hésité à dire aux vendeurs que les arbres ne montaient pas jusqu’au ciel et qu’une bulle s’était créée. Répéter que le marché doit absolument baisser de 20%, c’est commettre la meme erreur que ceux qui l’annonçaient il y a deux ans déja. Résultat = baisse de 2,6% en 15 mois, vous parlez d’une purge ! D’accord en revanche sur le PTZ, il ne faut pas mettre d’argent public dans les poches des acheteurs. Mais ils parlent des primo-acheteurs « les plus modestes », alors que le précédent PTZ dopait meme ceux qui n’en avaient pas besoin. Ce n’est pas forcément idiot dans les centre ville ou il n’y a pas de neuf. Meilleuragents demande que le gouvernement clarifie ses plans pour le logement, notamment sur la fiscalité, je ne vois pas de mal à ça vu le flou général dans lequel on est et qui ne profite à personne.

  • pierre dit :

    Je pense qu’il ne faut pas opposer vendeur d’un coté et acheteur de l’autre. Les acheteurs deviennent des potentiels vendeurs et les vendeurs sont aussi acheteurs. Personne ne bouge car il y a eu trop de volatilité et ce type d’investissement ( ou de désinvestissement) a horreur du risque. On a besoin de stabilité pour savoir où l’on va. Dans ce cas, le temps résoudra doucement le problème

  • El Joker dit :

    J’ai les boules en tant qu’acheteur ! Les prix ont diminue de 2-3 % en region parisienne alors qu’il faudrait qu’il diminue de 30 % pourque je puisse acheter correctement. Poutant, je n’ai un bon salaire et un petit apport.
    Les vendeurs vont mettre du temp a baisser leur prix. Il suffit de voir dans certaines emissions TV certains qui ont du mal a baisser leur prix apres 1 a 2 ans meme quand on retape leur baraque rapidement pour revendre et qu ‘on leur dit qu’ils sont trop chers.
    Si les taux montent, les prix chuteront allegrement mais je parie que pendant 3 – 4 ans ce sera tellement dur qu’aucun acheteur ne se lancera dans un achat.
    Car voila ce qui va arriver baisse lente des prix 3-5 % par an jusqu’au krak = guerre dans un pays petrolier, faillite d’une grosse banque, guerre chine japon, grece hors d’europe. Et la boom gros krak pendant 4 ans avec gros chomage , faillite etc pendant 4 ans et l’immo enterre pendant 4 ans que ce soit cote acheteur ou vendeur.
    Ai-je raison de m’inquieter ?

  • Bidule dit :

    Ce divorce entre acheteurs et vendeurs est bien connu, nous sommes en plein effet de cliquet :
    http://fr.wikipedia.org/wiki/Bulle_immobili%C3%A8re#L.27effet_de_cliquet:_un_frein_.C3.A0_la_baissebaisse

    Après 15 ans de hausse (hors l’épisode 2009), on peut imaginer que le blocage dure assez longtemps. En tant qu’acheteur potentiel, je préfère ne pas m’épuiser et attendre la prise de conscience des vendeurs, qui prendra certainement encore quelques trimestres.
    Pour le reste, réclamer des aides pour doper le marché n’a rien de surprenant venant de représentants d’agences immobilières. Cela dit, l’important pour les agences c’est la reprise des transactions ; or une baisse des prix serait probablement plus efficace pour faire repartir le marché que les aides de l’état.

  • ImmoParis dit :

    Eh bien les baissiers vous êtes au taquet!
    Je relis exactement les mêmes commentaires type « fin du monde » que l’on pouvait lire en 2009 lors de la mini baisse qui a été suivi d’une méga hausse…
    Je trouve l’analyse de meilleursAgents assez juste.

  • Bidule dit :

    C’est la presse qui est baissière en ce moment, donc ce sont bien les acteurs du marché immobilier qui envoient ces signaux de baisse. A mon avis c’est mécanique : plus les prix sont hauts, moins il y a d’acheteurs solvables, donc plus le marché se restreint. Au-delà d’un certain point, la hausse en valeur par transaction ne compense plus la baisse en volume. Vu la récente baisse des volumes, il est possible que nous l’ayons dépassé. Or l’intérêt des notaires, agents immobiliers, promoteurs et collectivités locales est de maintenir le marché autour de ce point qui représente un chiffre d’affaires et une collecte de taxes maximaux. D’où les messages modérément baissiers par les professionnels eux-mêmes, pour tenter un « soft landing » préférable à un blocage. Seul l’avenir dira si ça fonctionnera.

  • Sam dit :

    C’est parce que tu ne fais pas de géopolitique ni d’économie, sinon tu verrais que 2009, c’est une fin du mone loupée ;). Faut parfois s’y reprendre à deux fois..
    Heureusement, l’évolution n’est pas linéaire, mais cyclique :
    http://www.lemonde.fr/economie/article/2012/09/26/l-immobilier-laisse-augurer-de-meilleurs-jours-pour-l-economie-americaine_1765663_3234.html

  • Sam dit :

    (pardon, c’était une réponse à Immo Paris juste au dessus)
    @ bidule : oui, mais le message n’est que la réalité : pas de grosse baisse pour le moment. C’esteffectivement déjà un grand pas que d’entendre la FNAIM commenter le livre « la grande chute de l’immobilier Occidental » de manière (quasi) ouverte et franche http://www.anticipolis.eu/1_visuels/fnaim.pdf
    Ce livre par ailleurs ne prêche pas une fin du monde, mais une anticipation réaliste et une approche pragmatique à chaque echelle pour que chacun retrouve ses billes au long terme.
    Ce billet me laisse évidemment perplexe : les agences immobilières savent que le marché est cyclique, et qu’il faut s’attendre à une baisse suite à une telle période d’allégresse. Une réflexion à long terme depuis 2007 n’aurait du laisser de surprise à personne ! Ce qui n’empêche pas le gouvernement de se hâter de clarifier la donne, quelque soit son choix.

  • Bidule dit :

    @Sam : oui je n’ai pas contesté les chiffres, je commentais uniquement la ligne éditoriale du billet que je trouve au final tout à fait cohérente.
    D’une part c’est une aide à la décision pour des acheteurs ou vendeurs potentiels, qui ne cherchent probablement pas des perspectives économiques à long terme. D’ailleurs même si MeilleursAgents anticipait un fort retournement de marché à 1 an, l’annoncer brutalement serait contre leur intérêt.
    D’autre part c’est une occasion de passer des messages publics pour infléchir l’opinion, et il est logique qu’ils prônent un retour des aides qui va dans le sens d’un déblocage des transactions.
    Hausse, baisse… On verra bien de toute manière 😉

  • Maxence dit :

    Je pense que le marché va connaitre une sévère correction vu qu’il a été soutenu artificiellement par le gouvernement Fillon pour éviter une grande contagion du krach immobilier américain sur le marché européen. Les banques françaises risquaient de faire des faillites en cascades sans l’aide du Gouvernement, actifs toxiques contractés aux USA plus des millions d’actifs toxiques, toutes les banques allaient faire faillites avec un taux de chômage qui allait monter en flèche, une récession incroyable et la France elle-même se serait retrouvée en faillite. Le Gouvernement a fait le nécessaire pour sauver les banques ainsi que nos économies, les banques ont eu suffisamment de temps pour épurer leurs comptes, se débarrasser de maximum d’actifs toxiques aux meilleures conditions, et là, l’état se retire en douceur, les vendeurs cupides verront la fin de l’histoire bientôt: le marché est en fait suspendu dans le vide actuellement, la suite risque d’être trop violente. Au secours, le marché s’effondre, diront-ils, mais il sera déjà trop tard. Les gros bras ne sont plus dans ce marché de dupe. Ainsi va la vie

  • ImmoParis dit :

    @Maxence : « l’état se retire en douceur »
    De quoi parles-tu? La fin des aides?
    Si c’est ça je suis sceptique puisqu’ils ont annoncés un « nouveau Scellier » et un nouveau PTZ pour l’ancien.
    Ensuite l’argument selon lequel le Scellier et le PTZ sont la cause de la montée en flèche des prix me paraît assez bancale :
    – Scellier : uniquement pour le neuf donc une goutte d’eau dans les ventes immo à Paris.
    – PTZ : la plupart des logements parisiens sont très ancien et avaient donc une classe d’energie E ou F qui permettait donc l’obtention d’un prêt à taux 0 d’environ 20.000 euros seulement… Je ne vois pas en quoi ce mini prêt à taux 0 changerait grand chose dans un achat immobilier à plusieurs centaines de milliers d’euros.

  • Sam dit :

    @ bidule : oui, c’est cohérent, car destiné aux transactions à court terme. Mais un peu trop cantonné à cela.
    @ Maxence : ce n’est pas tant l’effet réel chiffré que le signal optimiste ou pessimiste qui est envoyé par ces réformes au marché. A ce jour, ca peut courrir le risque de coûter cher sans être efficace. Jusque ici, ca confirmait institutionnellement que la pierre était la poule aux oeufs d’or !

  • sinclar75 dit :

    Selon meilleursagents, les prix à Paris auraient baissé de 2,5% en 1 ans. Selon les notaires d’IDF, ils auraient augmenté de 2,5%.
    Aucune base n’est fiable.

  • Sam dit :

    à la même période et sur les mêmes critères ? De toute façon, à la limite, ca ne change pas grand chose : peu s’attendent honêtement à un maintiens des prix à long terme

  • Mathieu dit :

    De toutes façons, avec les prix actuels, des hausses de 2% en moyenne ne suffisent plus à garantir les plus values suffisantes nécessaires pour dégager du cash lors des reventes suivies d’achat. On est loin des hausses de 10% en rythme annuel des années passées, qui permettaient de rendre rentable n’importe qu’elle acquisition, même amortie peu de temps.
    Aujourd’hui avec des variations entre +2 et -2%, en fait on vend au mieux au prix d’achat. Donc on perd les frais de notaire et d’agence… et on dégage nettement moins d’apport pour l’achat suivant.
    Plusieurs impacts:
    1) Les vendeurs se retrouvent « coincés » davantage de temps dans leur logement.
    2) Ceux qui sont « forcés » de changer de logement doivent:
    – Accepter des prix au mieux au niveau de leur achat, et perdre les frais. Et ça c’est au mieux…
    – Opter pour la mise en location, de plus en plus encadrée, avec la rentabilité désastreuse qu’on connait vu les prix d’achat.
    Si cette situation dure, on alimente la psychée immobilière avec de plus en plus de mauvaises expérience des vendeurs.
    3) Les acheteurs, de plus en plus conscients de ce risque à la revente, négocie forcément davantage le prix d’achat. Ça paraît naturel…
    Dans un marché qui prend 10 % l’an, on se fout un peu du prix d’achat. À la revente c’est de toutes façons rentable.
    Dans un marché qui stagne, si on veut garder la même rentabilité à la revente, il faut acheter sous le marché, négocier. C’est ce qui se passe en ce moment.
    Si les taux se maintiennent et que l’environnement économique et fiscal reste sur un statu quo, ça peut durer longtemps.

  • ImmoParis dit :

    @sinclar75 Tu comprares des prix de septembre 2011 à septembre 2012 (meilleursagents) avec d’autres de juin 2011 à juin 2012 (Notaires). Pas illogique qu’ils soient différents…

  • Franken dit :

    @Sinclair75 : la baisse de -2,6% de Meilleursagents vaut du 1er juillet 2011 au 1er septembre 2012 et c’est calculé en promesses. Les notaires viennent de publier les données de leur 2eme trimestre 2012, en actes authentiques, c’est donc les promesses du premier trimestre 2012. On ne parle pas des memes périodes ! Faut regarder le graphe et on comprend que sur 1 an ça baisse pour Meilleuragents alors que ça monte pour les notaires.

  • evalfi dit :

    L’effondrement interviendrait probablement si les taux remontaient fortement.
    Ce pourrait être le cas notamment si la France ne tenait pas ses engagements budgétaires ou encore si elle entrait en récession.

  • Sam dit :

    Et comme les deux sont quasi inévitables …(je dis ça sans plaisir aucun)

  • sinclar75 dit :

    et tous ces échanges me font penser à ….
    http://www.youtube.com/watch?v=oIlporX0pok

  • Sam dit :

    Bon ca fait deux fois que tu nous la fait. Je sais pas tu pourrais aller poster sur Doctissimo ? Parce que poster une connerie et mettre ça quand on te donne une réponse, ça me semble pas plus pertinent que le mois dernier, où tu n’as même pas donné un seul commentaire.
    Reviens quand tu a épuisé ta blague, elle est fendar en plus.

  • Gerard Menvussa dit :

    Mouahhhh !!!
    Quand vous aurez compris qu’on ne peut pas vendre au prix fort et acheter au rabais, les choses rentreront dans l’ordre.
    Les fautes constatées :
    * Vous avez acheter un appartement il y a un an et que vous avez mis trois coups de peinture vous pensez faire un plus valu de 15% …
    * Parce qu’un voisin mythomane a soit disant vendu 500.000€ sont 2 pièces à des Russes …
    * Parce que le négo de l’agence XXXXX vous fait croire qu’il a un client à votre prix pour récupérer un mandat simple (suite à votre annonce sur leboncoin)
    OUVREZ LES YEUX !!!
    bye

  • R.B dit :

    Il faut aller à l’école …

  • Sam dit :

    Article assez détaillé
    http://www.lefigaro.fr/lefigaromagazine/2012/09/21/01006-20120921ARTFIG00601-immobilier-la-nouvelle-donne-parisienne.php
    Re regardons les pourcentages d’évolutions par secteurs, et positifs ou négatifs, et depuis 5 ans, c’est toujuors bon à avoir en tête ..

  • Par curiosité dit :

    Commentaire de 1991: « Les acquéreurs ne se laissent plus entraîner dans une spirale à la hausse: ils attendent soit une baisse des prix, ou tout simplement d’avoir vendu leur appartement avant d’en acheter un autre ». De leur côté, les vendeurs refusent de casser leurs prix. D’où l’immobilisme. »
    Il y a une similitude fondamental entre 1991 et 2012: les acheteurs sont totalement attentistes et exigent une baisse des prix.
    En 2008 la baisse avait surtout des raisons techniques: la restriction sur les prêts accordés par les banques qui empêchait toute velléité d’achat. Mais beaucoup d’acheteurs subissaient cette situation qui finalement n’a pas durée assez longtemps pour changer leur état d’esprit.
    Aujourd’hui, les acheteurs sont sortis du jeu, ils n’y croient plus. Au mieux ils veulent un gros rabais au pire ils ont fait une croix sur le fait d’acheter, ils se disent que ça ne vaut pas le coup.
    Il s’agit d’une disparition de la demande comme en 1991. Le marché ne repartira pas tant que les prix n’auront pas été purgés comme en 1991-1997

  • Sam dit :

    A priori, oui. Et les arguments sur une offre exceptionnelement rare à Paris, des investisseurs etrangers et de la popularité de la ville (d’ailleurs aujourd’hui popularité de la frustration y compris hors de France) ne sont pas différents de ceux de 1991.
    Le contrexemple pris souvent de 2009, n’en est pas un, je le rappelle.

  • ImmoParis dit :

    @Par curiosité
    La comparaison avec les années 90 me paraît totalement inapproprié!
    Durant les années 90, Paris perdait en moyenne 30.000 emplois par an. En 5 ans, 25.000 boutiques fermaient leurs portes dans Paris. Le taux de chômage des cadres parisiens atteignait 20% d’inscrit à l’ANPE. Les Parisiens allaient chercher du travail ailleurs (-27.000 habitants entre 1990 et 1999) ce qui a entraîné une augmentation très forte du nombre de logements vacants : jusqu’à 1.8 millions de m² vacants dans Paris!
    Alors que depuis quelques années le nombre d’habitants augmente à Paris (120.000 Parisiens en + par rapport à 1999) et « seulement » 160.000 m² sont vacants aujourd’hui.
    La situation actuelle à Paris n’est pas du tout la même qu’il y a 20 ans.

  • Sam dit :

    C’est vrai, 30 000 emplois perdus à Paris par an ca me paraît un peu faible pour 2013-2014.
    Plus les départs pour achat en proche banlieue.
    Bon, sans faire de cynisme, l’argument est plus : la pénurie d’offre par rapport à la demande ayant entraîné la montée des prix depuis 1999, elle vient de l’énorme enthousiasme observé par des perspectives d’affaires immobilières illimitées, l’évidence de l’opportunité à réaliser en se jettant dans la frénésie des hausses à Paris.
    Cette perspective à 5 ans s’est inversée, le nombre de logement vacant n’y changera rien, ou je me trompe : Même à en conserver un seul vacant dans tout Paris, si 100% de la demande (= des désirants lorsque « ça vaut le coup ») est certain d’y perde toutes ses économies, alors il ne vaut plus rien avant de repasser dans les esprits comme « ça vaut le coup ».
    C’est très simpliste mais l’argument du manque de logement n’est vrai que lorsque la demande est forte. La baisse de 1991 n’a rien à voir avec le départ de population parisienne. les deux (baisse des prix et départs de Paris) ne sont qu’un corrolaire d’un facteur économique commun. Et la crise à venir n’a rien à voir avec 1991, ça c’est vrai.
    Contredis moi si je me trompe !

  • Man dit :

    @ImmoParis
    Analyse dénuée d’intérêt puisqu’il y a parti pris et donc affectif. cet argument de la perte d’emplois est totalement bidon. c’est peut être vrai mais ca n’a rien à voir avec la chute. Aucun analyste sérieux (impartial) ne pourrait avancer ce genre d’argument. c’est plus les fluctuations économiques à l’échelle nationale ou mondiale qui déclenchent les krachs (guerre, crise mondiale, hausse des taux d’intérêt…). Le reste n’est que corollaire.
    Petit extrait de wikipedia pour rafraichir les mémoires, le parallèle est quand même bien flagrant :
    Entre 1987 et 1991, les prix de l’immobilier se sont envolés principalement à Paris, en région parisienne et sur la côte d’azur avec une spéculation importante des marchands de biens, sans corrélation avec les indicateurs de croissance économique ou d’augmentation du niveau de vie des habitants. Comme l’illustre la seconde figure ci-dessous, l’indice des prix immobiliers en francs constant à Paris augmente très violemment durant les années 1988, 1989 pour atteindre une valeur proche de 200 en franc constant, soit une augmentation de 85 % de 1985 à 1989. Cette augmentation est totalement décorrélée de l’évolution de l’indice global des loyers en France et bien supérieure à l’évolution des loyers parisiens selon les enquêtes nationales du logement (ENL). En août 1990, la guerre du Golfe marquera le coup d’arrêt du gonflement de cette bulle. En 1991, les ventes sont très inférieures à leur niveau moyen, marquant le début du krach immobilier. Comme le montre la boucle de Joseph Comby, le début de la crise est caractérisée par un effondrement des ventes à prix constant, un phénomène souvent observé en fin de cycle haussier. Dans les années suivantes, de 1992 à 1996, les prix de l’immobilier dans l’ancien ont constamment baissé (jusqu’à -30 % à -40 % dans certains secteurs) durant plusieurs années pour atteindre de nouveau une valorisation en adéquation avec les fondamentaux économiques du pays ce qui permettra un redémarrage du volume des ventes. La dernière figure illustre une évolution similaire pour les prix et le volume des vente de logements neufs en région île de France.

  • Par curiosité dit :

    @immoparis quelle belle séries de conneries:
    « Durant les années 90, Paris perdait en moyenne 30.000 emplois par an. »
    En effet les entreprises déménageaient en banlieue et à la défense dans des bureaux modernes! Ça ne veut pas dire que les employés allaient habiter à Nanterre ou que le bassin d’emploi était particulièrement en crise (91-92-93 était il est vrai une crise, mais 2010-2012 est largement plus importante).
    « En 5 ans, 25.000 boutiques fermaient leurs portes dans Paris. »
    La disparition du petit commerce est aussi un phénomène parisien, et alors!
    « Le taux de chômage des cadres parisiens atteignait 20% d’inscrit à l’ANPE »
    La plus belle connerie surement. Ce ne sont pas 20% des cadres qui sont inscrits à l’ANPE, mais 20% des inscrits qui sont des cadres!! Le chômage des cadres reste faible.
    Les logements vacants qui passent de 1.8 millions de m² vacants dans Paris à 160.000 m² aujourd’hui c’est un coup de baguette magique. Il est préférable de donner des chiffres crédibles.

  • ImmoParis dit :

    @Par curiosité, c’est beau de dire que les autres disent des conneries mais encore faut-il se renseigner!
    Les informations que je donne viennent du Centre International d’Education Pédagogique: http://www.ciep.fr/reform/document/paris.htm
     » le CIEP est reconnu en France et à l’étranger pour ses compétences en matière d’expertise, de formation, d’évaluation et de gestion de projets internationaux.  »
    Oui les Parisiens quittaient Paris : « exode de Parisiens (déparisianisation ) »
    Si, ce sont 20% des cadres Parisiens qui étaient inscrits à l’ANPE!
    Et si Paris est passé de 1.8 millions de m² vacants dans Paris à 160.000 m².
    Quand on ne sait pas, on ne prend pas les autres de haut en affirmant qu’ils disent des conneries : on essaye de s’informer!
    Alors qui est-ce qui a dit des conneries?
    @Man donc pour toi quand le CIEP met sur son site internet « Cet exode de Parisiens ( » déparisianisation « ) a entraîné un accroissement considérable du nombre de logements vacants (1,8 million de m2 inoccupés), une chute du marché immobilier » c’est qu’ils ne sont ni sérieux, ni impartial.

  • Par curiosité dit :

    @ immoparis vous ne comprenez visiblement rien. Vous êtes en train de dire que le taux de chômage des cadres qui était de 3.3% en France en 1990, était dans le même temps de 20% à Paris !!! Encore une fois, Ce ne sont pas 20% des cadres qui sont inscrits à l’ANPE, mais 20% des inscrits qui sont des cadres!!
    Source insee
    http://www.insee.fr/fr/mobile/etudes/document.asp?reg_id=0&ref_id=T12F042

  • Sam dit :

    Laissez moi poster !!

  • Man dit :

    Le centre international d’education pédagogique… et puis quoi encore ?
    L’association pour les défendeurs de l’éducation immobilière à l’école ?
    hahahaha un peu de sérieux, ca sent la panique tout ca !

  • ImmoParis dit :

    @Par curiosité Je vais vérifier. Et pour tout le reste que tu appelles « conneries » tune réponds donc pas?
    @Man La panique? C’est donc ton seul argument de réponse? Chacun jugera.

  • Man dit :

    Non, c’est juste que comme source « le centre international d’education pédagogique » , ca fait tellement ridicule et pas du tout compétent sur les questions d’économie. Et la chacun peut juger t’inquiète :))

  • ImmoParis dit :

    @Man Donc tout les chiffres que j’ai cité sont faux, c’est ça?

  • Man dit :

    Je n’irais pas jusque là, mais plutôt inexacts et en tout cas inappropriés dans le contexte. C’est un peu comme si tu disais que les prix de l’essence augmentent parce que c’est l’été et que les gens partent en vacances. Alors qu’en fait c’est une guerre en Lybie ou encore une demande croissante de la Chine qui les fait grimper.

  • ImmoParis dit :

    Et dire que la fin des aides de l’état va entraîner une grosse chute des prix de l’immobilier à Paris (alors que les montants alloués étaient faibles pour les acheteurs dans Paris) ce n’est pas inapproprié?…

  • juste en passant dit :

    @Man: je trouve ça un peu limite de critiquer vertement des sources (certes discutables) lorsque la seule référence que l’on a c’est un pauvre article de wikipédia, qui ne respecte aucun des standards du site (absence de sources « d’autorités », interprétation vaseuse de 3 graphiques, parti pris économique visible). Trouve donc un seul travail valable (autre chose donc qu’un post de blog de Mr je-vous-explique-l’immobilier-parce que-j’ai-fait-une-licence-d’economie).

  • juste en passant dit :

    Et pour ajouter ma pierre à la comparaison avec les années 90, dites-vous bien qu’en 1993, la croissance en France était négative. Négative, pas +0.03 ou +0.02, donc effectivement, on sent bien que dans cette situation les acheteurs n’étaient pas légion. Indépendamment des chiffres du chômage des cadres, imaginez l’incertitude qui pesait sur tous les salariés (en tout cas, je m’en rappelle bien, et le mot chômage revenait dans toutes les conversations). Alors, certes c’est peut être ce qui va arriver et dans ce cas les prix vont sans doute perdre 20% mais dans ce cas là, je vous assure que vous ne serez pas prêt à vous engager pour un prêt de 20 ans.

  • Sinclar75 dit :

    La comparaison avec les années 90 présente des limites.
    Je peux vous dire que les fonds immobiliers (et pas mal de particuliers) spéculaient à court terme dans les années 90, ce qui est moins vrai actuellement (avec une pénurie des locaux qui s’est aggravé). Résultat, quand ça a commencé à se casser la gueule, tout le monde a vendu. Aujord’hui, les fonds et les particuliers achètent davantage pour le long terme et c’est une différence énorme.
    Les fonds immobiliers aidés par la mairie de Paris préfère l’immobilier commercial même non loués à de l’habitation car plus rentable et moins risqué. Résultat des milions de m2 inoccupés à Paris.
    Je pense que ce qui va avoir un vrai impact (parmi pleinnnnn d’autres facteurs) c’est tout simplement le régime de rigueur fiscal : augmentation des impôts = difficultés financières pour certains qui vont devoir se serrer la ceinture et donc obligation de vendre pour certains ou exigence de tirer plus encore les prix vers le bas pour les acheteurs.
    Ce ne sont que conjonctures et je ne m’avancerai pas comme certains sur ce blog à invoquer des théories fumeuses, même plein de bon sens, alors que les économistes et les professionnels de l’immobilier (en off hein) ne savent pas ce qui va se passer !

  • Sam dit :

    « Sur les mois de juillet et d’août, les prix dans l’ancien à Paris ont reculé de 0,1 %, il ne s’agit donc pas d’une dégringolade spectaculaire comme on a pu l’anticiper en début d’année. Mais dans certains quartiers peu dynamiques, un vendeur pourra être obligé de baisser son prix de 25 % s’il veut attirer les acheteurs »
    C’est dit !
    http://lexpansion.lexpress.fr/patrimoine/immobilier-la-crise-va-t-elle-durer_339972.html?p=2

  • Sam dit :

    page 3, peu d’enthousisame également chez les agents immobiliers, c’est le moins que l’on puisse dire
    « In fine, 2012 mais également 2013 pourraient être des années noires pour l’emploi dans l’immobilier, et aussi la construction. « Des licenciements massifs sont également à prévoir dans le bâtiment », note ainsi Henry Buzy-Cazaux, qui évoque de 35 000 à 40 000 suppressions de postes pour 2012, conséquence du fort repli de la construction depuis le début de l’année. « La filière immobilière est très pourvoyeuse d’emplois, poursuit-il. Il n’y a pas un gouvernement qui n’ait compris cela. Celui en place actuellement finira, lui aussi, par le comprendre. » Les objectifs ambitieux du gouvernement en matière de construction pourraient effectivement aider le secteur du bâtiment à traverser cette mauvaise passe. Mais la morosité du marché a déjà fait des dégâts, et ce n’est qu’un début… »

  • Man dit :

    @Juste en passant : je pense qu’avec 3 millions de chômeurs, 5 millions si on compte ceux qui sont en activité partielle, une crise financère mondiale sans précédent, une croissance de 0.8% à laquelle personne (ou presque ne croient), je pense que les années 2010 n’ont strictement rien à envier aux années 1990, si vous voyez ce que je veux dire.
    A ceux qui sont pro-haussiers, ou anti-baissiers, je ne vous conseille pas d’acheter le capital de ce mois… ou bien prenez votre cacheton avant alors !

  • the edge dit :

    Je partage de nombreux avis mentionnes sur ce forum. Sauf evenement international majeur (exemple: guerre au Moyen-Orient suivie d’une crise economique aigue), je vois les prix parisiens glisser pendant 2 ou 3 ans (voire 4) mais pas de baisse franche. Je pense que les prix parisiens ne retrouveront meme pas le point bas de fin 2008-debut 2009. Les acheteurs peuvent donc raisonnablement attendre mais sans esperer faire le « coup du siecle ». Si d’ici 3 ans les prix font -10% par rapport au niveau actuel, je pense que ce serait deja tres bien.
    Pour le reste de la France, je suis pessimiste pour de nombreuses regions: tout le nord et l’est (a l’exception du rivage du sud-est) ainsi que le centre et la Bretagne. Dans toutes ces regions, on constate souvent une sur-offre locative en particulier dans les villes moyennes. Investir maintenant en locatif des ces regions est une gabegie totale: le rendement sera faible et le bien perdra de sa valeur. Ceci est encore plus vrai pour du neuf! L’ecologiste Duflot doit donc se specialiser dans la chasse aux pigeons!!!

  • En passant dit :

    @Man: je t’assure qu’une croissance de +0.8% et -0.9% ça n’a rien à voir, donc non la référence aux 90’s n’est pas pertinente. Si tu n’es pas capable de comprendre ça, imagine que chaque mois tu détruis une partie de ton patrimoine (et que donc au passage tu vires ta femme de ménage, le prof particulier de ton fils et le jardinier qui passait 2 fois par an). Ca, c’est une récession. Aujourd’hui, ce qu’on a c’est une croissance atone (comme du reste les 6 dernières années), mais une croissance néanmoins. Donc arrêtez d’appeler de vos vœux une crise globale, dans ce cas-là, le prix de l’immobilier vous paraîtra une considération bien secondaire.
    @TheEdge: je trouve votre analyse bien équilibré, les prix atteints dans certaines régions font en effet assez peur et on peut s’attendre à des mois difficiles pour certains. A Paris, entièrement d’accord, on aura au mieux une baisse lente qui s’étalera sur plusieurs semestres, probablement dans un contexte de baisse des volumes, ce qui fait que peu de personnes au final profiteront de cette baisse (un point qu’on oublie souvent de mentionner d’ailleurs). Les seuls qui vont vraiment voir leur situation changer, c’est les agents immobiliers (licenciement en masse prévisible).
    Les personnes qui veulent réellement acheter (parce que le mythe de l’acheteur qui est prêt à attendre 2 ans que les prix baissent, on a parfois du mal à y croire), se porteront probablement sur la petite couronne, dont les prix résistent voire continuent à croître dans certaines villes.

  • Man dit :

    Personne n’a appelé de ses vœux une crise globale. On est en train de comparer deux époques, les années 90 et les années 2010, qui se ressemblent étrangement en terme de contexte macro-économique et de prix astronomiques atteints par l’immobilier. That’s all. Donc si, la comparaison est pertinente, et est prise en référence pour beaucoup d’analystes.
    Et en disant : « à paris, on aura au mieux une baisse lente, etc ». ce n’est qu’un wishful thinking qui ne tient qu’à un cliché qui est en train de s’effriter sérieusement, qui est 1. que l’immo ne baisse jamais, et 2 à paris la demande (solvable) est supérieure à l’offre.
    Quand on regarde que dans certains quartiers de paris (et pas les plus pourris) il faut parfois 25% de décote sur un prix pour commencer à avoir des visites, je pense que la tendance est claire.

  • ImmoParis dit :

    @Man Cite nous tes analystes qui comparent les années 2010 aux années 90. Des analystes, des vrais pas des baissiers qui crient à l’effondrement des prix depuis environ… euh… 10 ans…
    25% de décote ça ne veut absolument rien dire, c’est 25% sur le prix initial de mise en vente qui était peut-être surévalué de 25% par rapport au prix du marché. On en reparlera quand le prix du marché baissera réellement de 25%.

  • Sam dit :

    Faut être haussier pour être vrai analyste ?
    Ca sert à rien une analyse comparative de toute façon (sauf comme dit Man à contredire les deux à priori « ca ne baissera jamais à Paris » et « la demande est trop forte »).
    Maintenant, je pense que ça devient un peu facile de défendre la baisse, peu se risquent à faire le contraire. Mais un peu/beacoup, rapidement/lentement et longtemps/peu de temps, pas grand monde peut vraiment le dire de manière sûre (ça se saurait).

  • Romain dit :

    Pendant que certains se demandent encore si ça va monter ou si ça va baisser, d’autres jouent au monopoly!
    http://www.latribune.fr/actualites/economie/20121001trib000722257/le-prix-des-rues-du-monopoly-les-valeurs-sures-ne-sont-plus-celles-que-l-on-croyait.html

  • ImmoParis dit :

    @Sam Relis moi, je ne demande pas des haussiers je demande des analystes qui ne soient pas des baissiers « qui crient à l’effondrement des prix DEPUIS 10 ANS » par ce qu’il me semble qu’ils ont perdu beaucoup de crédibilité.

  • G. dit :

    Et bien ImmoParis, on a peur pour sa bicoque? On est un méchant spéculateur? Ou un vieux rentier qui veut se faire une fortune sur le dos de jeunes et naïfs primo-accédants? Je suis dans le mile, n’est-ce pas?
    Un scoop: des gens comme ImmoParis, il y en a eu des centaines aux USA, en Espagne, aux pays-bas, etc… Ils ont bien déchanté depuis. Les bulles spéculatives, cela éclate mon bon monsieur. Si si. Les fondamentaux économiques sont là, indubitables. Le double-dip est en cours! Mes preuves? Attendez la publication des chiffres des notaires vers décembre 2012, vous verrez. Puis en 2013, qui sera un très bon cru.

  • Sam dit :

    Pour revenir un peu plus haut
    « Sauf evenement international majeur (exemple: guerre au Moyen-Orient suivie d’une crise economique aigue), je vois les prix parisiens glisser pendant 2 ou 3 ans (voire 4) mais pas de baisse franche »
    les deux sont attendus, non ?

  • ImmoParis dit :

    @G. « Et bien ImmoParis, on a peur pour sa bicoque? On est un méchant spéculateur? Ou un vieux rentier qui veut se faire une fortune sur le dos de jeunes et naïfs primo-accédants? Je suis dans le mile, n’est-ce pas? »
    Tu as TOUT faux! J’ai 30 ans suis primo-accédant depuis le début de l’année. Je ne suis ni spéculateur, ni rentier, j’ai juste acheter pour VIVRE. Donc complètement à côté de la cible?
    Et toi? quarantenaire aigri d’avoir laissé passé l’occas d’acheter à Paris il y a quelques années et te retrouvant obligé de songer à acheter en banlieue? et donc tu essayes de poster sur le net pour faire peur au potentiel acheteur en secouant les bulles espagnol et américaines dans l’espoir que les prix baissent? Alors moi aussi j’ai râté le mile ou pas?
    En tout cas les comparaisons avec l’Espagne et les Etats-Unis sont aussi inappropriées que celles des années 90. En Espagne ils ont construits des logements à tour de bras créant une offre bien supérieure à la demande et donc des milliers de logements sont sans occupant d’où chute des prix. Pour les Etats-Unis tout le monde sait que la cause sont les subprimes qui n’existent pas en France…
    Ignorance ou malhonnettetée intellectuelle?
    Sinon les notaires ont sortis aujourd’hui les prix de l’immobilier en Ile-de-France à fin juillet :
    http://www.notaires.paris-idf.fr/sites/default/files/news/communique-de-presse-immobilier-a-fin-juillet-2012.pdf
    Hausse des prix à Paris.
    Baisse du nombre de ventes d’environ 22% par rapport à la même période en 2011 mais c’était une période faste en vente. Si on regarde le graphique on observe que le nombre de ventes pour juillet 2012 est supérieure à juillet 2009 (pourtant période de début d’augmentation des prix après la petite chute). Bref, volume de vente encore bien supérieur au niveau de 2008 lors de la chute des prix. On va encore devoir attendre, je lis pourtant assidument les commentaires de site depuis janvier 2012 et à chaque fois certains disent que la chute c’est pour… maintenant. Bon on va encore attendre quelques mois.

  • Man dit :

    ImmoParis, pour quelqu’un qui vient d’acheter et qui est censé ne pas du tout flipper sur le fait qu’il a acheté un bien surévalué de 25 ou 30%, je trouve que tu suis de très près l’évolution des prix.
    Un conseil, vis tranquille dans ton appart et SURTOUT SURTOUT ne regarde pas en arrière et l’évolution prochaine des prix à Paris. Ou alors, n’oublie pas de prendre ta pilule.

  • ImmoParis dit :

    @Man désolé mais ça m’intéresse de suivre l’évolution et ne t’inquiète pas pour moi je profite à fond de mon statut de propriétaire à Paris. 🙂
    Je peux te renvoyer le même argument débile : que fais-tu ici alors que tu es convaincu que ça va baisser de -25? Pourquoi ne vis tu pas tranquille en attendant que ça baisse?
    Alors tes -25% ou -30% sur les prix parisiens c’est pour quand? Donne nous donc une date pour qu’on sache quand commencer à rire! Sur certains forums ils annoncent une chute à venir de -20% depuis… 2005 ^^

  • Man dit :

    Ben c’est simple : quand tu t’intéresses à un produit à acheter, tu suis les évènements qui peuvent influer sur la disponibilité et le prix. C’est comme en bourse : si tu investis sur du long terme, peu importent les variations, tu sais que sur le long terme, c’est un bon placement. Tu devrais exactement être dans cette situation. Sauf que t’en es pas vraiment convaincu, parce que c’est clair que foutre 300 000 euros dans un bien qui n’en vaudra bientôt plus que 200 000, ca fait quand même mal aux fesses.
    Par contre, moi j’ai toutes les raisons d’espérer : tous les indicateurs sont au rouge, les économistes prédisent une forte chute, idem pour les agences de notation, et la politique du gouvernement va dans ce sens. Il ne reste plus qu’à attendre que ça baisse franchement, faire une négo de barbare comme on commence à en voir.
    Tiens un exemple : une maison en vente à 350 000 euros en banlieue parisienne vient de partir à 220 000 euros. Bon, tu n’es pas obligé de me croire, mais moi, ça me conforte dans l’idée que la tendance est là.
    Ah, et un dernier signe qui ne trompe pas : quand tous les AI, promoteurs, notaires commencent à paniquer, c’est que ca devient très, mais alors très très bon.

  • claude34 dit :

    @ImmoParis: Friggit le Grand a dit que c’était pour Maintenant, et que tu pouvais regarder les yeux embués de larmes sous le coup de l’émotion la Chute Finale. C’est le Graphe Magique qui le dit …
    Plus sérieusement, il semble que les taux des prêts vont (encore) baisser un peu, vu que l’OAT ne remontera pas avant probablement deux ans. Raisons: moins de dette émise par la France, et ca ne va pas vraiment s’arranger en Espagne et en Italie. Donc grosse demande sur les OATs.
    Au passage, je me demande ce que font les baissiers de leurs liquidités (qu’ils conservent sans nulle doute au chaud pour pouvoir acheter au plus bas, probablement à -50% dans trois ans). J’en ai un peu aussi, modestement, et je ne sais vraiment pas quoi en faire (pour que ca rapporte plus que l’inflation) … Vu qu’ils sont de si fins analystes et/ou conseillers en gestion de patrmoine, ils peuvent sûrement m’aider.

  • ImmoParis dit :

    @Man Oui j’achète pour du long terme mais ça ne m’empêche pas de me tenir au courant chaque mois de l’évolution des prix pour information et de prendre plaisir à répondre aux personnes qui annoncent des baisses de prix faramineuses avec certitude comme si aucun autre scénario n’était possible (alors qu’ils se sont déjà trompés depuis de nombreuses années).
    Tes indicateurs étaient déjà dans le rouge en 2008-2009 et tout le monde a vu le résultat…
    Ton exemple de 350 000 à 230 000 est juste insignifiant si tu ne parles pas du prix du marché. Si le bien était en vente 350 000, qu’il est parti à 230 000 et que ce dernier chiffre est le prix du marché, ça ne démontre aucunement que les prix vont baisser. Comparer un prix affiché et le prix final de la transaction sans mettre en parallèle le prix du marché et la qualité du bien ne sert à rien. Pas besoin de sortir de St Cyr pour comprendre ça.
    Enfin, un peu d’engagement stp : dis moi donc à partir de quand est-ce que je constaterai une baisse de 33% de la valeur de mon bien situé dans le centre de Paris? Merci.
    J’espère que cette question ne restera pas sans réponse comme beaucoup d’autres questions que j’ai pu poser dans cette discussion.
    @claude34 Essaye aussi de savoir quand la baisse se terminera ce serait idiot que tu achètes à -25% sachant que ça baissera au moins jusqu’à -33%.

  • LeChangement dit :

    Avec tout ça, on va bientôt avoir le baromètre de septembre! Ok, ImmoParis, on prend les paris(!), -2.5% sur Paris. Franchement quand je vois les prix de mise en vente qui sont clairement en-dessous de ce que je voyais il y a 6 mois. Et toi, dis-nous tout, +10% sur ton magnifique appart’ acheté au prix fort?

  • sinclar75 dit :

    D’accord avec LeChangement. J’observe les prix depuis quelques mois à partir des annonces de seloger et les prix commencent doucement mais surement à baisser dans les annonces (ce qui laisse présager de la négociation en plus).

  • ImmoParis dit :

    @LeChangement Non pas +10% je l’ai toujours dis ici je pense qu’on aura un scénario en tôle ondulé. De petites baisses qui seront vite compensées par des hausses comme en 2009. Les baisses permettent une resolvabilisation des ménages et le nombre de personnes désirant vivre à Paris est tellement supérieure à la capacité d’accueil de la ville que les potentiels acheteurs n’attendront pas longtemps pour revenir dans le marché.
    En résumé, une certaine stabilité (entre -5% et +5% sur les 2 prochaines
    années) puis sur le long terme (15-20 ans) une hausse des prix.
    C’est ma vision du marché à Paris et contrairement à certains baissiers ici je ne prétend pas détenir la vérité, je ne dis pas les choses avec certitude, je ne fais pas de prédiction à la Paco Rabanne : je donne juste mon point de vue.

  • Bidule dit :

    @ImmoParis : stagnation temporaire d’accord, ça me paraît assez logique vu l’inertie du marché immobilier, d’ailleurs nous sommes en plein dedans ; et sur 15-20 ans il me semble inutile d’essayer de prévoir (il y a 15 ans c’était très bas, maintenant c’est très haut… à horizon de 20 ans tout est possible).
    L’incertitude porte plutôt sur le moyen terme à mon sens (2-4 ans), or c’est la prévision utile pour faire un arbitrage. Mon sentiment est qu’une hausse à Paris à cet horizon est improbable, principalement par l’effet combiné de la fiscalité et de la faiblesse de l’activité économique.
    Cela étant, dans les conditions actuelles (emprunt bon marché, faible rentabilité nette de l’épargne), acheter ou louer revient à peu près au même financièrement si le marché stagne. La stagnation pourrait donc être relativement stable tant que les conditions ne changent pas.
    Votre avis ?

  • Sam dit :

    Je le re répète : 2009 n’est pas un contrexemple, mais une première phase de chute ! La reprise, et de plus belle, a vu le jour en même temps que celle de l’économie, qu’on a cru avoir relancé (en partie grâce a une relance keynesienne d’efficacité quasi nulle mais ayant creusé les dettes de tous les pays occidentaux). On a plus ou moins grillées toutes nos cartouches (dans le marché immobilier également).
    Reste à voir ce que cela va donner.Le retour des hausses sur des cycles courts : oui, mais si le retour de la croissance est aussi sur un cycle court. Tabler sur 2015 est déjà optimiste.
    Pour la seule étude d’anticipation à vision globale que je connaisse (et que je sais sérieuse par leur travail en géopolitique)- http://www.anticipolis.eu/fr_10_presentation.php – la baisse probable serait cloisonnée a 2013-2015 en France, peut être 2016-2017 du à la resilience des tendances (inertie du changement d’opinion malgré le changement de la donne)). Leur rythe : 5 à 7% par an de moyenne. Sur 20 ans, on peut être à peu près sur que oui, les prix auront repris (si l’économie s’est trouvé une voie durable)

  • Sam dit :

    Sinon, ou placer son argent : très bonne question.
    En parlant d’inflation, il faut garder ce mot en tête : 2% par an (un peu plus à beaucoup plus suivant la politique de la BCE, plutôt inflationniste). Même si c’est peu quand on dit que ses intérêts bancaires « pépères » en sont réduits à ce niveau, cela veut dire que les apports, les salaires et les loyers sont indexés sur cette base.
    Donc un prix du logement stable d’une année sur l’autre, c’est « -2% deffort à fournir », de même que un salaire augmenté de 2% par an, c’est juste un maintient de pouvoir d’achat.

  • Sylvain dit :

    A tous les fabulateurs qui souhaitent que l’état participe aux transactions par des PTZ… et compagnie, il faut dire stop! C’est comme les voitures, si il n’y a pas une aide de l’état, les acheteurs assistés ne font plus rien! A nous de prendre nos responsabilités! L’assainissement passe par le professionnalisme des agents immobiliers, qui doivent expliquer aux vendeurs que le marché de noël est terminé dans beaucoup de cas! Un vendeur sérieux de nos jours, s’adapte aux capacités d’emprunt de l’acheteur! Les banques et les agents immobiliers opportunistes ont participé à la dérégulation du marché! L’état pour sa part doit retirer ses mesures de plus-valus fixées sur un délai trop long, et créer des mesures fiscales attractives sans participation! Les acheteurs d’aujourd’hui ne gardent pas leur bien toute la durée du crédit, donc il y a une volonté de mutation certaine, mais pas à n’importe quel prix. Les acheteurs qui ont suivi les conseils d’agents immobiliers peu qualifiés et sans scrupules vont y laisser des plumes, c’est certain, mais c’est le prix à payer! Les banques doivent également libérer des crédits aux primo accédant, qui achèteront les logements de personnes quittant les grandes villes pour leur retraite, ou pour acheter plus grand.
    Les cycles doivent être homogènes, pour faire renouer acheteurs et vendeurs!
    La fatalité en immobilier n’existe pas, alors les vrais agents immobiliers, faites preuve de charisme, de professionnalisme et ouvrez les yeux des clients!
    Le vendeur vendra, l’acheteur achètera et l’agence percevra ses commissions!
    Toutes les parties doivent y trouver leur compte…

  • gerondeau dit :

    À vous lire on dirait que l’immobilier en France est strictement parisien !
    Alors que la majorité des français habitent et font des transactions dans toute la France.
    Nous sommes en même temps acheteurs et vendeurs avec un prêt relais à la clé.
    Autant dire que notre situation n’est pas des plus confortables.
    Nous n’étions absolument pas obligés de vendre. Mais nous voulions continuer à vivre normalement dans cette période de stress économique.
    La maison que nous avons achetée avec un prêt relais nous avait simplement fait rêver.
    Notre maison en vente connait les difficultés que tous les vendeurs connaissent en ce moment. Pourtant contrairement aux idées reçues, nous vendons légèrement à perte (en additionnant tous les travaux faits depuis dix ans, et sans compter notre investissement en temps et en énergie). Nous avons effectivement très peu de visites et aucune offre. Nous mettons notre bien bien en-dessous des prétentions environnantes ( – 40 à 50%). Nous pensons que le pouvoir d’achat des gens ont réellement baissé. Additionné aux autres facteurs économiques et psychiques, l’attente des acheteurs d’une baisse encore plus conséquente par exp, figent complètement le marché.
    Nous avons deux ans pour vendre. Si nous ne vendons pas d’ici 6 mois, avec un prix au m2 à 15 % en dessous de l’estimation des experts de la banque (ceux ci revoient déjà à la baisse de 15% par rapport à l’expertise des agences), je crois vraiment que la France rentre dans une phase de récession économique sans précédent.
    Notre rêve risque de tourner en cauchemar. Mais nous assumons ce choix, d’essayer de vivre normalement. Acheter, investir, vendre, il faut continuer à bouger.

  • Sam dit :

    Oui c’est très pariso-centré, mais c’est le site Meilleursagents qui le veut ! Bien que traitant les prix sur toute la France, les conjonctures et la rubrique Actualité concernent Paris. Cela ne nous empêche pas de regarder ce qui se passe partout ! Lemarché est – de toute façon, même un peu plus que national …
    Il me semble que la plupart des gens qui postent ici défendent la non baisse de Paris, mais pas de la France. Chose un peu étrange d’ailleurs …

  • luc dit :

    Bon je suis vendeur, et aussi acheteur. Je crois que beaucoup oublie d’affiner leurs remarques. Il y a le marché immobilier des grandes villes et des capitales internationales et celui du reste du territoire qui est vraiment très différent. pour Paris le problème st qu’il existe un marché à l’international et aussi de grand groupe financiers. En province cela dépend du lieu géographique. En tout cas il est vrai que les « plus-values » lorsque vous avez hérité d’un bien et un seul je suis pas convaincu d’être un « riche nanti » parce-que mon père a acquis un appartement il y a 30 ans. Je ne vois pas pourquoi je vendrais en y laissant presque un tiers pour l’état. Alors que je supporte seul les charges ainsi que les impôts (TH et TF). D’ailleurs Je perds moins d’argent à garder ce bien vide que de le vendre….Maintenant je le vendrais de suite si tout me revenais, non pas pour « spéculer », mais pour m’offrir une vie en province par l’achat d’un autre bien. Je pense donc qu’il y urgence à redéfinir les taxations de plus-values en faisant un réel distinguo entre « vendeur de biens » et particuliers, ce qui n’est pas le cas du moins dans la philosophie des taxations actuelles

  • Sam dit :

    En effet. Mais la solution proposée actuellement : taxation des logements vides. Comme ça, c’est taxation ou taxation. Ca finira peut être par te faire quand même vendre en t’acculant peu à peu ..Un thnink tank du PS proposait même en août de taxer les propriétaires sur leur « revenu fictif » du au non paiement de loyer une fois le prêt remboursé :
    http://www.liberation.fr/economie/2012/08/12/avis-de-vent-frais-sur-l-elysee_839444
    Ce type d’informations faisant peser une incertitude sur toute stratégie de chaque typologie d’acteurs du marché est clairement néfaste pour le moment : Mr de Lafond a pour le coup bien raison quand il prône la clarification de la stratégie gouvernementale ! Même si elle semble dans l’ensemble claire : austérité et imposition, reste à savoir ce qui sera retenu ou non pour s’adapter.

  • Mathieu dit :

    @luc
    Pas tout à fait d’accord. La plus-value est un revenu comme un autre. Pourquoi ne serait-il pas soumis à l’impôt? ou moins que les revenus du travail?
    C’est fou tout de même: on parle de taxer une plus-value. Autrement, au lieu de se mettre 100 dans la poche, on se met 80… Quel cauchemar….

  • Sam dit :

    Pas faux : le travail représente 100 en brut, 75 en net, 68 à 50 après impôts. avec ses 50, 20% partent en TVA si tout est dépensé, reste 40 net de tout impôt.
    Raisonnement faux lors d’un Scellier d’ailleurs ! 🙂

  • pheeric1 dit :

    Bonjour
    Déjà que le gouvernement supprime les 30 ans de détention d’un bien en résidence secondaire et les ramene a 15ans comme auparavant et il y aura beacoup plus de vente et donc d’offres sur le marché de l’ancien.
    Perso j’ai un studio a Paris que je comptais mettre en vente cette année (vu que j’etais a 15ans) beh je ne le vend plus !
    Ou si je devais le vendre j’incluerais automatiquement dans le prix de vente la plus value (ce qui est logique), sans compter les nouvelles régles d’imposition.
    Ce gouvernement est malade et prend des décisions qui vont a l’inverse pour retrouver un peu de croissance !

  • Man dit :

    @pheeric1 Sauf qu’avec cette logique vous ne vendrez pas. L’époque de l’euphorie est belle et bien révolue et les acheteurs qui ont mis des sommes déraisonnables dans l’immo ont disparu (ou en fait, ont déjà acheté).
    Au final, vous payez des impôts, des charges, bientôt un impot exceptionnel sur les logements vacants (ceux qui pensent qu’en occupant l’appart 60 jours dans l’année suffit prennent je pense les pouvoirs publics pour des cons, ce qu’ils sont de moins en moins) + last but not least un bien qui se déprécie de mois en mois, le bilan est très défavorable. La plupart des personnes qui ont un bien à vendre l’ont bien compris, ça explique aussi le stock qui augmente énormément, même sur Paris, et des prix qui commencent à s’éroder.

  • Si les prix baisses de manière significative, je penses que les vendeurs ne le seront plus pour longtemps et vont plutôt préférer louer leur bien et rentrer dans la peau d’un investisseur !
    Nous allons nous retrouver dans une situation ou il y aura de – en – de produit en vente (comme c’est déja le cas) et de + en + d’acheteurs frustrés de ne pas pouvoir trouver les produits au prix qu’ils souhaitent.

  • Christophe dit :

    C’est vrai que cette élasticité de la taxe sur les plus values est très influente. En d’autres termes, revenir au régime précédent avec une exonération de la taxe sur les plus values à 15 ans ferait revenir beaucoup plus de biens sur le marché. Résultat, hausse de l’offre. Accélération de la baisse des prix. Augmentation de la solvabilité des acheteurs. Hausse des volumes de vente. Hausse de la masse des recettes fiscales.
    Tout le monde y gagne.
    Je dois avouer que cette imposition sur les PV jusqu’à 30 ans me semblait une bonne idée au départ dans la mesure où cela allait freiner la spéculation et la hausse absurde des prix. Mais une fois de plus, dès que l’état intervient, l’effet contraire se produit.
    Le Scellier est mort. Le ptz aussi. Les derniers verrous à faire sauter sont l’imposition sur les PV et la sûrprotection des locataires pour que le marché redevienne sain dans l’intérêt de chacun. Ce qui induit une grosse baisse des prix

  • ImmoParis dit :

    @Man : « ça explique aussi le stock qui augmente énormément, même sur Paris ». Les stocks augmenteraient donc ENORMEMENT à Paris? Quelles sont tes sources? Pour faire une telle affirmation j’imagine que tu as des chiffres fiables : combien de milliers de biens supplémentaires en vente? Merci.

  • Bidule dit :

    N’oublions pas tout de même que le premier objectif de l’impôt, c’est de financer l’état. Inciter à divers comportements ou influencer le marché immobilier, c’est un effet indirect. Il a parfois pris le pas sur le reste, mais il me semble que vu nos difficultés budgétaires, on en revient à l’objectif de base : faire payer un maximum là où ça détruit le moins d’emploi. La plus-value immobilière n’a quasiment aucune activité derrière, donc elle est logique à taxer.

  • Mathieu dit :

    @ImmoParis: Sur les stocks, il est très difficile d’avoir des stats. Par contre j’ai un petit robot qui me sort quotidiennement les quantités d’annonces de 2 grands sites d’annonces. En volume d’anonces à Paris depuis le 1er septembre: +8,5% sur le premier, +10,5% sur le second. Indirectement pour moi ça veut dire que la quantité de biens sur le marché augmente, même si ce n’est pas forcément dans les mêmes proportions.
    @Bidule et Christophe sur la PV: l’impôt sert en premier lieu à financer l’état ET à orienter les comportements. L’imposition sur la PV devrait fonctionner à l’image d’une TIPP flottante sur les carburants. Quand le marché monte, la PV est facile, elle devrait être imposée plus fortement sans empêcher la réalisation de PV ni bloquer le marché. Quand le marché baisse, la PV est plus difficile et l’imposer ne va pas dans le sens d’une fluidité des transactions, dans ce cas elle peut être ajustée à la baisse.
    Dans le contexte actuel, le contribuable ne doit plus financer des aides inflationnistes, car c’est un cycle qui n’a jamais de fin. Le marché doit absolument retrouver sa fluidité en se passant de PTZ et autre Scelliers. Les aides doivent se concentrer sur la baisse des prix (ex: déduction d’impôts si je loue sous un certain plafond) et l’augmentation de l’offre (déduction d’impôts si je construis dans une zone en tension et à un bon prix uniquement). Pour le moment je trouve que les projets gouvernementaux tels qu’ils sont présentés vont dans le bon sens mais pourraient aller plus loin.
    Je suis persuadé que ce pays a une marge de croissante énorme, un réelle carte à jouer, en se libérant du boulet immobilier. Si le coût du logement baissaient franchement, les gens accorderaient moins d’importance aux stagnations de salaires ou aux hausses de charges. Cela permettrait d’améliorer les conditions de logement tout en donnant une bouffée d’oxygènes à nos entreprises sur le coût du travail… Regardez ce qu’il s’est passé en Allemagne…
    De toutes façons j’ai dans l’idée qu’on a atteint un taquet. Pénurie ou pas, taux bas ou pas, hausse ou baisse: 1 bien = 1 population d’acheteurs = 1 fourchette de solvabilité. Au bout d’un moment, quel que soit le prix, 1 famille de 4 personnes ne peuvent pas vivre dans 1 studio, c’est un fait. À taux et apports stables, c’est le rapport entre revenus et prix de vente qui pilote le marché des transactions. Les revenus étant en moyenne en mode sur-place ou incertains (chômage), les prix ne peuvent plus évoluer à la hausse… seules le peuvent les prétentions des vendeurs.

  • ImmoParis dit :

    @Mathieu Les sites d’annonces cumulent les biens à vendre et à louer dans les chiffres affichés en page d’accueil. J’imagine que tu prends uniquement les biens à vendre.
    Tes pourcentages ne veulent rien dire si tu ne précises pas l’échelle de temps de ta comparaison : comparaison par rapport au mois précédent? au même mois de l’année précédente?
    Enfin il faut prendre en compte le fait que les sites d’annonces par internet font de + en + d’audiences et attirent donc de + en + de monde que ce soit des particuliers ou des agences. Donc même à stock égal il ne serait pas anormal de voir le nombre d’annonces gonfler du fait de l’intérêt grandissant pour internet par rapport au circuit classique. Maintenant je ne dis pas qu’il n’y a moins ou plus de stocks, je n’en sais rien.

  • Alex dit :

    ImmoParis, bah si t’en sais rien, ne vient pas remettre a chaque fois en cause les arguments qui ne vont pas dans ton sens.
    T’as l’air drôlement inquiet de la conjoncture…
    Respire un bon coup, t’es proprio a Paris, bon, t’as acheté certainement dans le mauvais timing, mais sur les decennies tu seras gagnant quand même dc pas de stress 😉

  • Mathieu dit :

    @ImmoParis
    Si tu veux je précise. On parle bien de biens à vendre, biens en location exclus.
    Site1 (principal site d’agences en France): le volume a pris +8,5% entre le 1er Septembre 2012 et le 10 Octobre 2012.
    Site2 (site mixte particuliers/agences bien connu): le volume a pris +10% entre le 1er Septembre 2012 et le 10 Octobre 2012.
    Je ne surveille les volumes que depuis 4 mois, je n’ai donc pas les chiffres de l’année dernière.
    La partie sur l’attrait d’internet, je veux bien, mais on est en 2012… Oui il y a probablement un effet dans ce sens mais entre nous c’est pas en Septembre 2012 que les agences se sont mise à utiliser internet pour publier leurs annonces.
    Comme je l’écris plus haut, faire le lien entre volume d’annonces en ligne et stock n’est pas très rigoureux, mais c’est indéniablement un indicateur de l’activité.
    En fait on peut dire sans trop se tromper qu’il y a hausse (sur 1 mois et 10 jours, et sans prendre en compte l’effet saison) du stock d’annonces en ligne, et dans des proportions non négligeables. Et quelle proportion de vendeurs ou d’acheteurs ne regarde pas internet pour son projet immo? plus grand monde je pense. Surtout à Paris.
    Mais tu as raison sur le fond, on ne peut malheureusement pas en France avoir de certitude sur les niveaux réels de stock. C’est bien dommage et c’est un des éléments qui différencie l’immo de la bourse par exemple. Aujourd’hui, il faut s’en remettre au discours de son agent immobilier.

  • Mathieu dit :

    D’ailleurs je pense qu’un groupement d’agence tel que MeilleursAgents pourrait communiquer de manière plus transparente sur les volumes de stock en cours. J’aime déjà beaucoup le baromètre prix que j’attend avec impatience. Mais avoir des données de volumes mensuels ce serait royal…

  • @Matthieu : Pour information, nous communiquons fréquemment sur les volumes observés dans le marché via l’activité de nos agences partenaires. Dans le baromètre du 1er juillet nous annoncions par exemple : « Au deuxième trimestre les volumes de transactions ont baissé de 40% par rapport au deuxième trimestre 2011 ».
    http://www.meilleursagents.com/wikimmo/2012/08/barometre-meilleursagents-com-au-1er-juillet-2012-immobilier-francilien-frilosite-des-banques-et-attentisme-des-acheteurs-bloquent-le-marche-immobilier-francilien/

  • Jean-Michel dit :

    @Jules : quand sortira le baromètre au 1er octobre ?

  • ImmoParis dit :

    @Mathieu Merci pour ta précision. En effet sur si peu de temps l’effet développement de l’internet n’a pas pu jouer à grande échelle (c’est pour ça que je t’ai demandé des précisions, sur 1 ans cela aurait pu être différent). C’est un indicateur intéressant si tu as les chiffres pour les 4 derniers mois je suis preneur. Par contre l’activité immobilière est toujours faible les mois d’été (nombreuses agences fermées) alors je ne sais pas si l’état des stocks au 1er septembre est très représentatif. Il sera intéressant d’observer les chiffres à la fin du mois afin de faire une comparaison 1er octobre-1er novembre qui sera peut-être + significative de l’évolution des stocks.
    @Alex Quand certains parle d’augmentation ENORME des stocks en vente à Paris sans donner de chiffres où de source j’estime avoir le droit de vouloir en savoir plus. Sinon chacun apporte ses anecdotes entendues au Café du Commerce où chez le coiffeur et on ne s’en sort plus.
    T’inquiète pas pour moi je suis loin d’être en stress ^^ Quant au timing, même avec une baisse des prix mon choix n’est pas forcément mauvais étant donné que j’ai fait l’objet de 2 prêts à taux 0 qui ne me seraient plus accessibles à l’heure actuelle. 😉

  • alex dit :

    moi mon petit robot, c’est les alertes seloger automatique que je recois depuis 3 ans avec les meme criteres (appartement familial 4-5 pieces paris 5 6 7 14 15)
    eh bien, je ne constate aucunes baisse sur les apparts qui n’ont pas de defauts majeur, cela serait plutôt une hausse globalement, même sur cette année. je constate plutot une stabilité depuis 6 mois
    Au niveau des volumes, je constate une nette recrudescence des doublons, triplons etc .. je ne sais pas pourquoi, mais au final, je ne vois pas tant de biens en plus que ça

  • ImmoParis dit :

    Désolé pour les fautes d’orthographe, j’aurais dû me relire. 😉

  • @Jean-Michel : Comme d’habitude, le baromètre des prix au 1er octobre sera disponible en fin de mois dans la rubrique Actualités ! 🙂

  • Bidule dit :

    @Mathieu : il me semble qu’un impôt clair, prévisible et stable sur le long terme est préférable à une mécanique complexe d’ajustement à un cours de marché. Par ailleurs l’impact macroéconomique d’une baisse de la valeur des biens est-il si clair ?

  • Man dit :

    Y’a du flip dans l’air. c’est clair que payer un bien surévalué de 30% qui va s’effriter de mois en mois pour finir à -20 à -40% dans 5 ans ça met la haine. Même avec un PTZ vu que le fric, il est maintenant chez le vendeur 🙂

  • Sam dit :

    Le monde non plus :
    « Le marché immobilier se fige à l’approche de l’hiver. Depuis un an, le nombre de ventes chute fortement. Après un rebond fin 2011, lié à l’anticipation du durcissement de la fiscalité des plus-values immobilières et à l’annonce de la disparition du prêt à taux zéro (PTZ+) dans l’ancien, le volume des transactions se dégonfle inexorablement.
    En Ile-de-France, les transactions dans l’ancien ont ainsi plongé de 21 % au deuxième trimestre, selon les notaires. Pour Michel Mouillart, professeur d’économie à l’université Paris-Ouest-Nanterre-La Défense, la France est entrée dans l’une des trois plus graves crises immobilières depuis la fin des années 1970. « L’activité a dévissé de l’ordre de 25 % depuis un an, le marché est bloqué, constate-t-il. Cet attentisme risque de se prolonger, car la plupart des vendeurs peuvent patienter. Sans volonté publique de relancer le marché, il ne se passera pas grand-chose d’ici au printemps 2014. » Alors que 858 200 transactions avaient été enregistrées en 2011, le total des ventes pourrait tomber à 700 000 en 2012, selon Laurent Vimont, président de Century 21″
    http://www.lemonde.fr/economie/article/2012/10/10/dans-l-immobilier-l-hiver-s-annonce-glacial_1772815_3234.html (abonnés)

  • Mathieu dit :

    @Jules Latournerie: merci pour votre réponse. Cependant je ne parlais pas des volumes de transaction mais des volumes de biens sur étagère en attente d’acheteur. En gros, combien de mandats en cours non encore conclus, même si avec des mandats non exclusifs on risque fort de compter plusieurs fois les mêmes biens.
    @Bidule: s’il faut vraiment 1 impôt prévisible et clair sur la PV, j’opterais pour l’intégration de la PV (toute PV confondue, Rés principale comme secondaire) dans l’impôt sur le revenu. Au même titre qu’une donation par exemple. C’est net, clair, prévisible et juste.
    Et rappelons qu’en cas de baisse brutale des prix, les vendeurs qui ne feraient pas de PV… ne paieraient donc (c’est logique) pas d’impôt sur la PV…
    Et voilà!

  • ImmoParis dit :

    @Man Et voilà on essaye encore de s’en sortir par une pirouette en sortant des chiffres de son chapeau… On en reparlera Paco Rabanne! ^^
    Alors j’attends toujours de savoir d’où sort ton augmentation ENORME des stocks sur Paris? du même endroit que tes -20% ou -40%?

  • Marcailloux dit :

    Bonjour,
    Bien! j’ai lu la plupart des commentaires et chacun révèle une part de la vérité des commentateurs.
    Or, objectivement, étant vendeur puis acheteur dans le temps qui suivra la vente, je n’ai aucune intention de vendre moins cher que ce que ma propriété m’a couté (villa d »architecte avec parc construite en 2006), à savoir 400 000€ sur factures, sans compter les milliers d’heures de travail du jeune retraité que je suis. « Meilleurs Agents.com l’a évaluée aux environs de 300 000€. Si un acheteur se présentai avec une telle intention d’achat, la réponse serait expéditive: je tiens à sa disposition les adresses de tous les acteurs locaux de l’immobilier, il se fait construire l’équivalent, fait réaliser par une entreprise les travaux que j’ai réalisé moi même( assez bon bricoleur expérimenté car j’en suis à ma quatrième construction) et je lui donne rendez vous à la fin de TOUTES les opérations. et s’il s’en sort après maints soucis et prises de bec, à moins de 450 000€, je mange mon chapeau!
    Alors de qui se moque-t-on? et à qui se fier?

  • Mathieu dit :

    @Marcailloux: la vérité sera celle de votre acte de vente!

  • Christophe dit :

    @Mercaillou. Je rejoins Mathieu. C’est votre acte de vente qui révélera la valeur de votre bien…
    Cela ne vous avance pas beaucoup n’est ce pas ? Et je comprends l’ironie de Mathieu.
    Le seul conseil que je peux vous donner, c’est de prospecter les biens qui vous intéressent et de faire des offres en considérant que vous avez vendu votre villa 300 000€ au lieu des 400 000€ souhaités. Vous seriez surpris de constater que ces 300 000€ sont suffisants si vous tombez sur un vendeur pragmatique

  • Man dit :

    Franchement, pour reprendre l’exemple de Marcailloux, quoi de plus normal que de ne pas vouloir vendre une maison à un prix inférieur à ce qu’elle a réellement coûté ?
    C’est humain. Manque de chance, le marché s’en fout et si le marché dit que le prix est en-dessous de ce que veut l’acquéreur, alors il faudra baisser le prix, ou ne pas vendre. Le raisonnement est exactement le même pour la phase inverse de bulle immobilière de ces 3 dernières années, des biens ont été fixés à un prix (et vendus à ce prix) très supérieur à leur valeur réelle. On parle d’ailleurs communément de 30% de surévaluation du marché français (pour Paris, c’est sans doute bien plus).Sauf que c’est le marché qui fixe les règles, avec des acteurs pas toujours rationnels.
    Mais l’humain est ainsi fait qu’il a cette réticence à accepter une perte, ce qui s’appelle le déni dans un processus de krach immobilier, et nous sommes en plein dans cette phase avec une blocage de l’immo dû à une impossibilité pour acheteurs et vendeurs de s’accorder sur un prix.

  • Sam dit :

    La « valeur d’usage » est décorélé de la « valeur d’échange » (dans un marché de marchandise reifié). C’est la première critique marxisme des libéraux classiques. 😉

  • Michel dit :

    L’augmentation à été de 30% en 4 ans, maintenant nous devons attendre une BAISSE DE 30% en 2 ans! La crise est là, nous devons payer nos impôts avant d’acheter un logement. Attendez vous à 15% de baisse par an, ce qui se confirme déjà sur la côte d’azur!!!

  • Al dit :

    Bonjour à tous,
    au fils de la lecture de vos réflexions je ne peux m’empêcher de penser que vos réactions sont très (égo) centré sur Paris-IdF.
    Rien, ou si peu, sur le reste de la France. Bien sûr -faites m’en grâce-, je ne parle pas d’autres « bulles » géographiques (Cote d’azur et autres zones similaires).
    Toutefois vos remarques sur les attitudes vendeurs-acheteurs se retrouvent partout en France. Ah oui, j’oubliais. La France ne se résume pas à Paris, voire la Cote d’azur.
    Le problème est que j’ai rencontré des vendeurs de province, qui ont du lire -trop- des articles « parisiens », et qui adoptent la même posture quand ce n’est pas les mêmes prix (Si, si j’ai des noms MDR ).
    C’est encore plus flagrant, et même tordant, lorsque ce sont des franciliens qui veulent vendre leurs résidences secondaires. Là, pour eux, c’est du « no limit ».
    Par contre la grosse différence est qu’en province les prix ont commencé à bien baisser … Acheteurs ne nous excitons pas. A l’instar du marché francilien ils restent nettement optimistes par rapport à un prix « correct ».
    Ils se gardent, comment dire, une confortable, très confortable marge de négociation. Pour les lucides … pour les autres? Ils pensent que Noël est toute l’année ou refusent la réalité convaincu qu’ils sont propriétaires de la Niéme merveille de la région.
    En province, les biens qui se vendent vite sont ceux qui sont soit bradés (vendeurs pressés) soit au vrai juste qualité/prix.
    Qualité/Prix une notion qui a disparu dans le monde de l’immobilier surtout lorsqu’il y a une différence de 10 à 20% (au moins) entre la même maison construite et une offre constructeur.
    Alors moi, acheteur, dans le cas d’une revente obligée d’ici 3 ou 4 ans (ce n’est pas mon objectif mais …), vu les frais et les « douces » mais certaines baisses à venir et les frais (notaires, d’agence etc.), je veux juste acheter sans y laisser ma chemise et le reste.
    Je veux bien être bon mais pas … (ça rime LOL); enfin surtout pas à ces montants là.
    Donc je négocie, j’attends et, après les X dossiers de crédits refusés et X+1 compromis de vente annulées, je vois et revois passer depuis plusieurs mois voire plus d’un an les mêmes maisons.
    Mais chacun reste sur ses positions.
    L’espoir, toujours l’espoir.
    Ah si !! La morale de cette histoire est qu’il y a des perdants, les seuls, les vrais, les acteurs du marchés (Agences et notaires en tête) et … l’État.
    Bonne soirée à tous.

  • Al dit :

    PS:
    J’ai une pensée pour ceux qui ont eu le malheur d’acheter au plus mauvais moment, au prix maximum, un prix hors de raison.
    Désolé de le dire si ouvertement, mais mon avis est qu’ils se sont fait rouler.

  • Damien dit :

    Bonjour
    L’ensemble de l’article ne parait pas faux.
    Je viens de vendre mon bien (grande couronne). Estimation meilleurtaux.com : 566 900 euros; fourchette probable entre 481 000 et 651 000 €.
    J’ai vendu (signature définitive dans un mois) à 385 000 €. Soit 33 % de moins que l’estimation et 20% de moins que le bas de la fourchette. Frais d’agence et de notaire inclus, l’acheteur débourse 425 K€. Il est vrai que je suis dans le cadre d’un divorce.
    Mais quand même; ça fait mal….

  • ImmoParis dit :

    @Ai Nos réactions sur « égocentrés » sur Paris et IDF? Bah tout simplement parce que c’est le sujet de l’article que nous commentons… Je ne vois pas pourquoi on commenterait les prix du reste de la France alors qu’il n’en est pas question dans l’article. Sous peine de faire du hors-sujet ^^
    « J’ai une pensée pour ceux qui ont eu le malheur d’acheter au plus mauvais moment, au prix maximum, un prix hors de raison. » Il est peut-être un peu tôt pour parler de plus mauvais moment, non? Surtout que certains parle de plus haut depuis 2005 et que tout le monde sait que leurs plus hauts ont été largement dépassés…

  • Sam dit :

    @ ImmoParis Suggestion : 2005 était un plus haut, 2010 était un encore plus haut, et il se peut qu’on se rapproche d’ici 2018 d’un plus bas ?
    En somme, sauf à avoir acheté en 2005 et vendu en 2011, ce qu’il restera à chacun en 2018, c’est un bien à son prix historique (valeur d’usage). Quel que soit la somme déboursé pour l’avoir eu à un instant t antérieur.
    Si c’était le cas (hypothèse « grande variation »), il suffira de ventre à la prochaine fin de bulle pour y retrouver ses sous !
    @ Al : en effet, même en Province la très bonne santé de l’immobilier depuis très longtemps a donné des ailes à tout le monde, cela ne se limite pas à Paris.La notion d’évolution de marchés n’est pas trop dans la tête des gens, qui manquent un peu de recul.

  • ImmoParis dit :

    http://lexpansion.lexpress.fr/economie/l-immobilier-fait-les-choux-gras-de-la-ville-de-paris_347075.html
    « Les prix de l’immobilier n’en finissent pas de grimper à Paris. De quoi réjouir la Ville qui prévoit d’encaisser 1,094 milliard d’euros au titre des droits de mutation (taxes sur les transactions immobilières) en 2012, un nouveau record, »
    Pas si bas que ça les volumes pour qu’un nouveau record soit battu!

  • Sam dit :

    Oui et si tu cliques sur « les prix à Paris n’en finissent pas de grimper » dès la première ligne, tu as
    http://lexpansion.lexpress.fr/economie/les-prix-de-l-immobilier-ancien-battent-un-nouveau-record-a-paris_342895.html

  • fanfan dit :

    Les aides sont contre productives pour vous ! Laisser le marché faire son oeuvre c’est sur il y aura quelques mois difficiles pour vous mais après ça roulera à nouveau et arrêtez de demander l’aumône, d’autres secteurs d’activités bien plus importants ont perdus beaucoup en comparaison avec le vôtre et arrêtez de menacer avec l’emploi mon immeuble a été construit il y a quelques années déjà et personne ne parlait Français sur le chantier!

  • Par curiosité dit :

    J’ai fait une comparaison: louer ou acheter un appartement de 100m2 correcte, à Paris soit 2500 EUR/mois de loyer ou 1M d’EUR à l’achat.
    Si je prends un crédit de 2500 EUR/mois sur 20 ans à 4%, j’emprunte 400K. Il faut donc compléter avec 600K! c’est ubuesque ça représente 60% du prix pour continuer de payer l’équivalent du loyer à la banque pendant 20 ans!
    L’hypothèse tout à crédit coute 6250 EUR/mois, comparé au 2500 EUR/mois de loyer c’est totalement déséquilibré!
    Donc si vous ne prévoyez pas une augmentation importante des prix dans les années à venir, l’achat n’a plus aucun sens.
    Il faudrait une baisse de prix massive ou des augmentations de loyer importantes pour que ça ait du sens. Les loyers étant plus ou moins figés il ne reste qu’un possibilité.
    En faisant ce calcul d’arbitrage achat/loc on se rend compte que ça fait longtemps qu’un prix démesurément élevé aujourd’hui se justifie uniquement par la croyance qu’il sera « plus élevé demain » => Il y a une bulle spéculative énorme à Paris.
    Remarque: la rentabilité locative est très faible à Paris comparé aux autres métropoles ayant des prix équivalents.

  • Man dit :

    Juste pour répondre à Mr Immo-Paris le comique :
    « La situation immobilière est imprévisible, rétorque l’adjoint PS aux Finances, Bernard Gaudillère. Les recettes du mois d’août 2012 sont en retrait de 25% par rapport à août 2011. En septembre 2012, elles sont en retrait de 60%. Vous comprendrez ma prudence. »
    http://www.metrofrance.com/paris/immobilier-la-ville-de-paris-engrange-des-recettes-record/mljk!hChQRHAnRkzs/

  • Man dit :

    Mais garde espoir Immoparis, tu es assis sur un tas d’or !
    :))

  • ImmoParis dit :

    @Man eh bien je vois que tu réponds quand ça t’arrange. Quand je te demande d’où tu sors tes stocks ENORMES de logements à vendre sur Paris, tu es reste muet. Tout comme lorsque je veux savoir quand nous attendrons tes fameux -30% à Paris. ^^ (1 an? 5 ans?10 ans?…). Allez un peu de courage, « LeChangement » a annoncé -2.5% pour Paris au prochain baromètre. On pourra juger au moins. 🙂

  • mlafe dit :

    Je rebondis sur le divorce acheteurs vendeurs que vous soulignez dans votre editorial.
    Vous oubliez le rôle clé joué par les banques dans le déclenchement de l’achat.
    Ma situation personnelle est que je viens d’acheter. En région parisienne, un bien de très bonne qualité Les annonces sur les grands sites font état de prix, dans la même résidence, dépassant les 200000-220000 euros en moyenne. Les estimations sur meilleurs agents ou ailelurs sont à l’avenant.
    La réalité : Le prix d’achat a été de l’ordre de 170000 (et encore on n’a quasiment pas négocié, car on a eu le fameux « coup de coeur »), bien inférieur à l’estimation.
    Mais là c’est la partie la plus facile, évidente.
    Le reste est beaucoup plus compliqué et c’est là ou je ne vous rejoins pas dans votre analyse du divorce.
    Nous avons une épargne très conséquente. Pas quelques dizaines de milliers d’euros, mais beaucoup plus. En 10 ans, nous aurons soldé le crédit, sans toucher à notre style de vie. Et bien croyez le ou non, les différentes banques veulent :
    1 – mettre main basse sur toute notre épargne ou presque tout de suite
    2 – que mari et femme travaillent en CDI
    3 – et qu’ils ne travaillent pas en tant que serveur/serveuse au kebab du coin mais un truc infiniment plus glamour (ministère, banque, armée). C’est pas le moment de venir avec votre cdi de chez peugeot ou sanofi (j’exagère à peine).
    4 – qu’il n’y ait pas d’autre crédit : soldez ce crédit voiture tout de suite, sinon…
    Nous avons satisfait les critères et nous aurons notre financement, ce n’est plus qu’une histoire de taux. Mais on ne s’imaginait pas que ce serait si compliqué.
    Beaucoup d’acheteurs font des propositions car même notre bien a été « re-re-remis » à vente suite à des compromis. Le désir d’acheter est là.
    Mais désormais, l’étude de la solvabilité de l’achat est draconnienne.
    Quand on sort de là , la réaction de ma femme et moi c’est « mais qui peut se permettre de rentrer dans une banque aujourd’hui » ?

  • Sam dit :

    @ ImmoParis : La grande chute de l’immobilier occidental (Sylvain Perifel, Philippe Scheider, Edition Anticipolis) p66 : Pourcentage de baisse prévue entre 2012 et 2015 : de 20 à 25% Canada, Espagne, Etats Unis, Italie, Pays Bas.
    de 30 à 35 % : Australie, France, Royaume Unis.
    Pour connaître la crédibilité de cette anticipation, lire le livre et suivre le LEAP. On n’y parle pas de Paris précisément, mais cela n’est aps utile.
    @ par curiosité : je te rejoins complètement, et des calculs de retour sur investissement font vite comprendre l’évidence de la chose … Un moment donné, ce n’est plus la capacité d’emprunt limité qui fait une baisse, mais le calcul rapide de l’investisseur lambda (qui a toujurs un temps de retard sur l’investisseur pro).

  • Sam dit :

    Cette vision d’analyse est intéressante : http://www.marc-candelier.com/article-la-valeur-d-un-logement-par-le-ratio-prix-loyer–38108171.html
    Pour ton cas Par Curiosité, on à 1M€ pour 2500€ de loyer, ca fait pas moins de 400 de ratio prix/loyer. C’est vrai pour beaucoup de bien à Paris, bien que tout de même dans la fourchette haute (plutôt 200 dans les petits studios meublés loués hyper cher). Et les loyers évoluants à peu près au rythme de l’inflation aujourd’hui, et pour les 4-5 prochaines années au moins, le rendement locatif n’est pas au top .. sauf en Scellier, et encore mieux vaut investir dans des places de parking (10% de rendement locatif plutot que 3/4% ..)

  • ImmoParis dit :

    @Sam ahlala Marc Candelier, remarquable source… qui relaye depuis 2004 des annonces de krach immobilier « inévitable ».
    Pour rappel à Paris :
    – en 2004 : environ 4400€/m²
    – en 2012 : environ 8340€/m²
    Certains se sont beaucoup enrichis en n’écoutant pas ses conseils! ^^
    Donc Sam tu pronostiques entre -30 et -35% pour Paris entre 2012 et 2015?

  • Par curiosité dit :

    @Sam oui je prenais le cas d’une surface assez grande qui correspond à mon besoin, la rentabilité serait meilleure pour les studio et 2 pièces.
    Pour la revalorisation des loyers l’inflation est un max, on pourrait même avoir des surprises.
    Je me mettais dans la position de l’utilisateur du logement (achat ou loc) la position de l’investisseur est encore plus extrême si on ajoute les charges, impôts, risques, vacances, protection du locataire, gel des loyers… il faut être suicidaire.
    Le point important de mon raisonnement est qu’avec une perspective de hausse spéculative quasi nulle, le marché va basculer dans une phase baissière dont il ne peut sortir qu’après une baisse massive des prix.

  • Par curiosité dit :

    @ ImmoParis il faut savoir s’adapter pour survivre. Le fait que les prix immobiliers ait explosé depuis 15 ans est indéniable, mais ça ne présage en rien du futur.
    Comme je l’expliquais dans un post plus haut si les prix cessent de monter et il semble que ce soit déjà le cas depuis 1 an, il n’y a absolument plus aucun intérêt à acheter que ce soit pour investir ou habiter.
    Actuellement il n’y a plus de demandes et ce sera surement le cas pendant des années.

  • Veridique dit :

    Sam,
    « La grande chute de l’immobilier occidental » c’est un livre publié à compte d’auteur par un maître de conférence en Informatique (et un autre gars dont on ne comprend pas bien quel est son degré d’expertise…). Tu pourrais peut être arrêter de citer en permanence ce livre bidon, non? Comme le souligne bien le nom de la « maison d’édition » « Anticipolis » (!), c’est plus un roman d’anticipation qu’une analyse fine du marché.

  • Sam dit :

    1) Oui il a eu tord à 100% pour l’exactitude de la date, mais cette page reste tout à fait pertinente sur le raisonnement. J’ai en tête les chiffres de hausse, merci, j’espère que tu ne crois pas me prendre à revers en m’écrivant ça, à moi….
    Si je voulais le défendre, je dirais qu’il avait raison sur le principe, mais la réalité a été toute autre (« c’est la réalité qui a eu tord », ce qui nous amène au 2).
    2) Moi non, quelle légitimité j’aurais ? Par contre eux pronostiquent ça POUR LA FRANCE, oui, et sans autre hypothèse (ils fonctionnent par % de probabilité d’habitude). Etonnament élevé et sur, mais bon je n’y peux rien. Pour Paris, peut être plus, peut être moins, que pourrais-je en savoir ? Ce que je sais, c’est que le marché Parisiens ne sait que suivre le marché français, tout en restant à part car atypique dans le paysage français.

  • Sam dit :

    Merci Véridique. Je souligne l’intérêt de leur étude car ils travaillent de manière indépendante et sous couvert du LEAP, organisme de toute confiance pour le sérieux et l’impartilité de leur travail. Anticipolis est issu du LEAP, trouve moi meilleur travail d’anticipation. Ce qui me donne le droit de l’avancer comme source.
    Si tu es assez pointue, j’accepte une critique construite de la source.Et une contre étude, car je n’ai jamais rien trouvé d’égal, bein que cherchant en permanence ..
    Merci d’avoir noté que j’en ai déjà parlé. Par contre lire les commentaires de manière assidue comme tu le fais, vérifier ensuite vite fait qui écrit le bouquin et pondre une réponse infondée et mal torché à la fin : tu te relâches dans ton travail ! Attention ! Lis le livre peut être ?

  • Sam dit :

    @ Par Curiosité : merci, tu as répondu à ma place, c’est effectivement le cas … En raisonnant à court terme, le marché rend l’achat déjà non rentable depuis un an, seule issue la baisse.
    Ma réponse de 14:23 est en réponse à ImmoParis aussi. Je n’avais aps vu l’Ange Véridique venant s’abattre sur le fourbe à la solde de l’étranger entre temps.

  • DUSSERT dit :

    Tous les pays sont trés endettés y compris l’Allemagne (ce que l’on oublie souvent), l’austérité ne règlera pas la situation. Aprés les élections allemandes, l’Allemagne sera moins regardante sur les émissions de la BCE par nécessité de croissance; la planche à billets fonctionnera pour alléger les dettes, et tous les gouvernements accepteront en contrepartie « un peu » d’inflation. Alors l’immobilier redeviendra naturellement une valeur refuge au détriment des acheteurs.

  • Sam dit :

    Désolé ImmoParis, je l’ai déjà posté, mais je le remets pour Véridique
    http://www.anticipolis.eu/1_visuels/fnaim.pdf
    Je peux te dire que si la FNAIM l’écrit, c’est que c’est vrai ! (vu leur mauvaise foi avérée sur le sujet)

  • ImmoParis dit :

    @DUSSERT Exactement, je l’ai déjà dis ici on se dirige tout droit vers une inflation très forte dans le but de faire diminuer la dette. Dans ce cas là ceux qui auront emprunter ne seront pas les perdants.
    @Sam Alors la FAIM est de mauvaise foi mais il faut croire ce qu’ils disent. Ce n’est pas un peu contradictoire? ^^
    Je vois que le scénario catastrophe évoqué par Marc Touati en Juin ne se produit pas (pas de hausse des taux).

  • Sam dit :

    C’est à dire que leur mauvaise foi est dans l’autre sens : ils ont été beaucoup critiqués pour rester très positif voir faux lors de mauvaises conjonctures. Alors c’est un peu un aveu que de faire cet article. Après, c’est normal qu’ils n’informent pas la baisse, c’est contre leur intérêt d’habitude. Que penser de cette fois ci ? Soit qu’ils baissent les bras, soit que ça n’est pas jugé grave pour eux d’envisager la baisse. C’est vraiment intéresant de voir cet article.
    Pour l’inflation, je suis d’accord avec vous : la baisse n’entraînera pas une hausse en proportion de la pouvoir d’achat des acheteurs, de part l’inflation à attendre (S&P prévoit de nous dégrader de nouveau d’ailleurs en ce moment) qui est à l’avantage des prêts (à taux fixes) contractés cette année et surtout, la remontée des taux (pas à court terme, mais d’ici 3-4 ans). Vous constaterez au passage que je ne suis pas un illuminé déraisonné rêvant de la baisse pour mes propres intérêts ou pour mon ego.

  • Veridique dit :

    Sam,
    le LEAP n’est pas « reconnu » pour l’impartialité ou le sérieux de ses analyse; le LEAP personne ne connaît, c’est juste 4 gars qui se sont dit qu’ils allaient faire un blog pour se faire mousser (c’est assez courant sur Internet tu sais). Ensuite ils se sont dit que publier des livres, ça fait plus sérieux, alors ils ont créé une maison d’édition. Le fait que le bouquin ne soit référencé par absolument aucun libraire, tu ne te dis pas que c’est bizarre? que peut-être le livre est publié compte d’auteur? Alors non, je ne vais pas foutre 20 euros dans un bouquin écrit par deux madame Soleil de l’immobilier. Ce n’est pas une source fiable, ça l’est autant qu’un commentaire en bas d’un forum, un post sur blogspot.com, ou une colonne dans le bulletin de l’amicale des boulistes de bourg-en-bresse.
    Sortir des chiffres sur les 10 prochaines années comme tu le fais, en prétendant qu’ils sont issus d’un travail sérieux, c’est au mieux de la malhonnêteté intellectuelle.

  • Sam dit :

    J’ai du mal à cerner quel profil tu as pour dire ça. Car c’est en partie vrai : ils ne sont reconnus que par leurs adhérents à qui ils ont donné confiance à force d’anticipations justes depuis 2005, mais par aucun organisme officiel, par aucune libraire. Mais en partie faux : leur approche globale et transdisciplinaire est hyper cultivée et réfléchie. Sans prétendre faire autorité. Donc ta critique me semble à la fois bien et mal à propos ..
    Surtout que ici une fois le billet lu, chacun fait du madame Soleil de bas niveau, donc soit tu y crois un peu en lisant tout ça, soit tu te serais affligée et tu serais partie au bout de 5-6 postes en voyant qu’il n’y a rien à voir question pronostiques …
    De la malhonnêteté intellectuelle : comprends pas. Dire que les réserves de pétroles seront épuisées dans 25 ans par exemple, en disant qu’en ne faisant rien et avec un petit calcul
    ca se vérifie, ça n’est pas malhonnête. Après dire que telle année ou telle année dans 8 ans ca sera CA, la ça serait malhonnête. La je ne fais que donner leur analyse : il semble que suivant la démographie, le besoins en logement, l’attribution de crédit etc, la France n’arrive pas a maintenir son marché, et qu’une baisse entamée se remet difficilement brutalement sans retour brusque d’une croissance adéquate et le retour de la confiance dans le marché (cas de 2009). Règler la crise avant 2015 semble difficile, donc on peut estimer que le retour du marché soit situé en 2016-2018 au mieux Voila en gros en substance (non chiffrée) ce à quoi ils s’avancent. Pas malhonnête …

  • Sam dit :

    Pardon, j’ai mis au féminin, car j’ai lu au départ Véronique et j’ai gardé cet image en tête enécrivant..

  • Par curiosité dit :

    Les agents immobiliers consentent à parler de baisse car le marché est bloqué.
    Pendant plusieurs trimestres, ils ont fait le dos rond préférant communiquer sur des prix stables, en espérant un rebond. Aujourd’hui le seul moyen de faire repartir les ventes est de baisser les prix. Du coup les AI s’adressent aux vendeurs pour limiter leurs prétentions (qu’ils avaient eu tendance à encourager jusque là)
    Au sujet du retour de l’inflation, vous n’avez pas bien compris que les taux bas ont permis l’envol des prix. Le retour à une inflation plus élevée signifierait aussi une forte hausse des taux d’emprunt. L’effet serait désastreux pour les prix de l’immo, imaginez le marché avec des taux à 6% ou 8% ce serait un vrai carnage (On ne parle pas de -20 ou -30% dans ce cas!).
    Dans un second temps si l’inflation perdure il serait intéressant d’acheter mais seulement quand les prix auraient atteint leur plancher.

  • Sam dit :

    oui, et ce scénario semble le plus probable, même si ça peut ne pas se dérouler comme ça exactement. Dans ce cas, pas de raison d’envisager une reprise à la hausse rapide, comme en 2009.

  • pierre dit :

    Je voudrais faire une correction par rapport à la comparaison loyer versus crédit. Ce qu’il faut comparer c’est la part d’intérêts d’emprunt contre le loyer (en supposant des prix qui ne bougent plus). Par exemple, si vous payer 2500 euros de crédit dont 1500 euros d’intérêt et que le loyer est de 1500 euros par mois, cela est équivalent. Vous me direz que dans le cas du crédit il y a des frais, la taxe foncière, les frais de notaires, ce qui est vrai. Mais avec le temps la part d’intérêt baisse par rapport à la part d’amortissement et l’achat devient rentable. Ce qu’il faut c’est investir suffisamment sur le long terme. J’avais fait une simulation et, à hypothèse de prix stable et avec 0% d’inflation et d’augmentation d’indice de loyer (tout ça c’est l’inconnu), il faut environs 8 à 10 ans pour rentabiliser.

  • Sam dit :

    Oui en effet. enfin, ça dépend aussi de l’apport, du taux etc. Et long terme peut être égal à beaucoup plus que ça en nombre d’année. Chacun doit voir sa stratégie. Mais quand un gros pourcentage de cas dépasse 15 ans – ce qui est long pour la plupart des investisseurs actuels – on peut se demander quelle pertienence à compter sur eux pour investir..

  • Par curiosité dit :

    @Pierre dans les conditions que je décris vous ne rentabilisez jamais.
    Dans mon exemple, il y a 2500 EUR de crédit mais aussi 600 KEUR d’apport.
    Dans votre simulation vous oubliez de rémunérer le capital. Si je place les 600 KEUR chaque année ils font des petits que je capitalise.
    Le seul levier qui rend l’achat opportun est la poursuite de la hausse autrement il y a un gouffre.

  • Smith dit :

    @curiosité: pas nécessairement, il faut compter tous les loyers que vous ne paierez pas entre aujourd’hui+15 ans et la date de votre mort. Même à prix constant, avec une espérance de vie suffisamment élevé, le calcul de Pierre marche

  • Bidule dit :

    @pierre : je corrige la correction, si l’on veut faire une comparaison entre achat et location il faut tenir compte non seulement des intérêts mais de la possible appréciation ou dévalorisation du capital investi, et prendre en compte un investissement alternatif de l’apport. Sans oublier la revalorisation du loyer, l’inflation, les frais annuels, les droits de mutation, l’échéance de renvente probable…
    C’est beaucoup moins tranché qu’il n’y paraît. L’épargne étant très peu rentable (pour longtemps) et les taux très bas (ce qui pourrait durer), à condition de rester plus de 10 ans dans son achat (plutôt 7 ans en moyenne, mais ça reste raisonnable), et d’avoir un apport conséquent (>30%) il est encore possible qu’il soit presque neutre d’acheter en région parisienne (à part l’hypercentre parisien). Modulo une moins-value possible à échéance, bien entendu.
    Si la situation était si manifestement tranchée, la baisse serait déjà entamée. Le fait est que le risque s’accroît, mais qu’il ne s’agit encore que d’un risque.

  • Man dit :

    Si on arrêtait un peu les prévisions ? regardez les chiffres plus haut. Y’a du rouge partout.
    Ca baisse, point.
    Est-ce que la baisse va s’accélérer ? Peut être.
    Est-ce que la baisse va s’arrêter ? Aucune raison, les taux et les conditions d’octroi ne vont pas s’améliorer.
    Tout le reste, c’est bullshit de raisonnement non rationnel de gens qui ont soit acheté au prix fort et sont totalement flippés de s’être pris 25 ans à 40%.

  • Al dit :

    @ImmoParis:
    Je ne voulais pas être offensant. Mes propos n’ont pour objet que d’élargir le débat et donc de tenter de « généraliser » à la France.
    « … Surtout que certains parle de plus haut depuis 2005 …  »
    Hum! Hum!
    Là je vous laisse seul avec votre affirmation. Mes compétences du marché de l’immobilier ne se limitant qu’aux constatations « terrain » que je fais au fil de mes recherches.
    C’est à dire des faits à un instant T, celui de ces derniers mois et d’aujourd’hui.
    Ah si une précision . Des événements familiaux m’ont fait passer en quelques mois de la position de vendeur à celle d’acheteur. J’ai pu voir la différence entre ces deux états ainsi que, à mon petit niveau, l’évolution du marché.
    Cordialement

  • Par curioisité dit :

    @Smith vous vous trompez aussi, le loyer de l’appartement où le loyer de l’argent (les intérêts de l’emprunt) ou encore ce que ne rapporte pas votre argent en étant immobilisé dans l’appartement représente la même perte.
    Comme le loyer HC représente moins de 3% du prix, et que les intérêts sont à 4%, vous ne convergez jamais, si les prix ne montent pas.

  • Man dit :

    Et pour terminer le raisonnement, la durée moyenne d’un crédit est de 15 ans et la durée moyenne de conservation d’un logement est de 7 ans. Moralité à l’arrivée sur 7 ans, on a plus payé d’intérêt que remboursé de capital. La banque gagne.
    Elle sait qu’en accordant des crédits sur 20 ou 25 ans, elle s’y retrouve même avec un taux bas.
    Sauf… si les prix viennent à se péter la gueule, conjugués à une période de crise. Là le risque est réel et… on durcit les conditions d’octroi, ce qui est exactement en train de se produire.

  • Smith dit :

    @curiosité: Je ne suis pas bien sûr de vous suivre. Si je reprend votre exemple:
    Pour l’instant, on considère qu’on garde le prêt jusqu’à l’échéance:
    Stratégie 1: Acheter tout de suite. On verse 2500 euros à la banque tous les mois. Par ailleurs, on verse 600k immédiatement. Dans 20 ans on possède le logement. On peut alors estimer sa valeur terminale comme la somme des loyers qu’on ne paiera pas jusqu’à sa mort. Si vous l’achetez à 30 balais, c’est somme(de 50 à 85 ans):2500*12 (en considérant que les loyers n’ont pas augmenté en 20 ans, ce qui est très conservateur). Pour avoir la vrai valeur terminale, il faut en plus ajouter le fait que vous léguez qq chose à vos descendants. C’est dur à évaluer mais c’est ss doute valorisé par bcp de gens (théoriquement, cette valeur est égal à la somme des loyers que ne paieront pas vos descendants!). C’est là où il y a un problème dans votre raisonnement, vous évaluez la valeur finale à la valeur de revente dans 20 ans (puisque vous dites qu’il faut que le prix augmente bcp pour que ça ait un sens). Hors, celle-ci est bien inférieure à la valeur d’usage (qui correspond au fait grosso-modo que vous n’avez plus à vous soucier de problèmes de logement une fois que tout est remboursé). Votre raisonnement est valide en revanche, je vous l’accorde, pour de l’investissement immobilier, mais pour moi on parlait plutôt d’immobilier résidentiel.
    Stratégie 2: Acheter dans 20 ans.
    Dans ce cas, il suffit de payer un loyer à 2500 euros et placer les 600k. Si c’est placé à 2,25%, dans 20 ans, on a 600*(1,0225) puissance 20=936000 euros. Avec ça, vous achetez l’appart qui valait 1 million il y a 20 ans.
    Si dans 20 ans, les prix sont restés identiques, les deux stratégies sont à peu près identiques, si ils ont baissé, vous gagnez un peu (mais au prix d’une incertitude pendant 20 ans), s’ils montent, vous devez augmenter votre apport.
    ->Mais franchement, comment avoir la moindre idée des prix dans 20 ans? Si vous êtes flippés, mieux vaut acheter maintenant.
    Je vois venir la remarque de Sam, « ça ne marche pas, on revend dans 6 ans, la banque est gagnante ». Oui, je suis d’accord. Mais encore une fois, c’est de l’immobilier résidentiel dont on parle. Vous revendez dans 6 ans pour racheter un bien (et le prêt est reconduit). Si les prix ont baissé dans 6 ans sur votre bien, le prix du bien que vous allez racheter a également diminué, c’est neutre. La seule chose qui importe c’est les prix dans 20 ans. Et le fait de ne pas acheter un bien surévalué par rapport au marché. Dans ce cas, que le marché baisse ou monte pendant 20 ans, vous vous en foutez (psychologiquement on préfère qu’il monte, mais c’est absurde!).
    Le seul cas où votre situation s’améliore (en terme réel) par la baisse des prix, c’est si votre apport est insuffisant pour acheter ce que vous louez (c’est l’exemple initial dans le cas où vous n’avez pas les 600k). C’est l’effet resolvabilisation .Mais il faut une sacré baisse pour que ça ait un impact sensible. Tjrs dans l’exemple initial, après une baisse de 15% des prix [plutôt élevé], il vous faudra toujours 510k à sortir. Il faudrait une baisse de 40% pour qu’une partie de la population soit réellement resolvabilisée.
    Pour les gens suffisamment riche, une baisse ou hausse modérée des prix est à peu près neutre. (et c’est très injuste )

  • Man dit :

    @Smith : en effet, la durée moyenne de rétention d’un bien est de 7 ans. Ce qui correspond à moins de la moitié de capital remboursé sur la totalité des traites remboursées. Donc plus de la moitié part en intérêts, la banque s’est enrichie, et ca vaut le coup pour elle même avec 2.5% sur 20 ans !
    Si on ajoute à ça la (très forte) probabilité de moins value à cette échéance, les TF qui s’envolent, le coût d’entretien de l’appartement… pas besoin d’une grande démonstration pour se rendre compte qu’il n’est pas intéressant d’acheter à ces niveaux de prix, même sa résidence principale.

  • ImmoParis dit :

    @Man : »Si on arrêtait un peu les prévisions ? regardez les chiffres plus haut. Y’a du rouge partout.
    Ca baisse, point.
    Est-ce que la baisse va s’accélérer ? Peut être.
    Est-ce que la baisse va s’arrêter ? Aucune raison, les taux et les conditions d’octroi ne vont pas s’améliorer.
    Tout le reste, c’est bullshit de raisonnement non rationnel de gens qui ont soit acheté au prix fort et sont totalement flippés de s’être pris 25 ans à 40%. »
    Demandez d’arrêter de faire des prévisions alors que tu ne cesses d’annoncer entre -20% et -40% de baisse des prix à Paris en 5 ans, je trouve ça assez gonflé! ^^ Plus c’est gros, plus ça passe.
    @Smith, j’approuve votre raisonnement (même si l’hypothèse que les loyers n’augmenteront pas entre aujourd’hui et 2032 est difficilement imaginable).
    Les baissiers vont te dire que ta stratégie 2 est bidon car les prix vont obligatoirement baisser d’au moins 30% dans les prochaines années car Mr Friggit l’a dit. Donc il faut attendre… encore.
    Et puis bien sûr à -30% ils seront seuls sur le marché à vouloir acheter, ce ne sera pas du tout la ruée des acheteurs, ce sera très simple d’acheter car il n’y a qu’eux qui auront repéré le bon coup… Au pays de Friggit, ils trouveront le bien immobilier de leur rêve, au prix de leur rêve…

  • Par curiosité dit :

    @Smith qui vous parle de garder la même stratégie pendant 20 ans? C’est trop facile!
    Commencez par établir une stratégie a un ou 2 ans. J’achète ou je loue sur cette période?
    Cout de l’achat par an: 600k à 2.25%= 13500 EUR + 400k à 4%= 16000 soit 29500 EUR. Le cout du loyer est déjà annulé!
    Évolution du sous-jacent soyons optimiste -0% soyons pessimiste -10% => -5% comme hypothèse moyenne: 1M -5% = 50.000 EUR
    La location coute 30k/an l’achat 80K/an.
    Et encore ce scénario vous arrange car il est possible de trouver un rendement de plus de 2.25% et l’achat se fait avec un gros apport de 60%.
    Sans apport: Intérêts: 1M à 4% = 40000 soit plus que les loyers.
    Dans tous les cas il est urgent d’attendre

  • Sam dit :

    @Immo Paris : merci pour cette nouvelle pierre à l’édifice, c’est très constructif
    @Smith : oui, effectivement, on finit toujours par avoir une certaine rentabilité. Mais l’opportunité est plus ou moins meilleure, le retour sur investissement plus ou moins rapide.
    Le raisonnement est très juste sur le fait que ce n’est pas risqué pour une gestion à 600k€, beaucoup plus pour un primo accédant mettant en jeu toutes ces économies (souvent avec un zéro en moins), ayant un très faible effet de levier et peu de marge de manoeuvre avant 15 ans. A mon sens, ceux qui doivent y réfléchir à deux fois réellement, et ptetre attendre quelques mois, ce sont surtout ceux-là.
    Sinon, pour les prix des loyers, un suivi de l’inflation améliore encore ton scénario. Et pour ce qui est de l’inflation et des prix dans 20 ans, même chose.

  • Brigade dit :

    je lis vos commentaires avec bcp d’intérêts.
    Mais il y a surtout un point qui n’a pas été relevé: le décrochage des prix de l’immobilier par rapport aux revenus rééls des ménages…
    Pour 1100 eur par mois cc, je loue un 4 pièces de 80m2 pour loger ma famille de 4 personnes (dont 2 enfants en bas âges) dans une ville bien chère à 50 kms à l’Ouest de Paris (train en 30 min de Montparnasse).
    Pour acheter l’appartement que j’occupe, l’enveloppe avec les frais de notaires est de 300 ke (et à ce prix là point de double vitrage!);
    hors apport, il faudrait que je me mette un crédit sur le dos sur 20 ans avec des mensualités de 1800 eur plus les charges qui s’élèvent hors gros travaux (ravalement…)à 300 eur, plus la taxe foncière qui correspond à 100 eur par mois; ainsi pour vivre dans le même appart en étant accédant à la propriété (et pas proprio!!), il faudrait que je débourse: 2200 eur par mois! (donc que mes revenus s’élèvent à plus de 6ke) dans cet exemple, l’accession à la propriété correspond au double du prix de la location. avec un coût du crédit de plus de 100 ke!!
    si je veux acheter cet appart avec des mensualités égalles au loyer actuel (1100 eur), il faudrait que je mette sur la table un apport 120 ke mais j’aurai encore 300 eur de charges et taxes foncières en sus!
    quand je fais ces 2 calculs, non merci je préfère rester pénard locataire, continuer à épargner le plus possible comme je le fais sagement. si j’ai envie de changer d’appart, à part un préavis de 3 mois, je n’ai pas plus de contrainte! Quand j’aurai plus d’argent et surtout quand je trouverai enfin un appart qui me plait (3 ans de recherche infructueuse) avec un prix pas déconnecté, j’acheterai. En attendant, tout ce que je constate c’est que les gens sont complètement irraisonnable dès qu’il s’agît de devenir proprio… comme si ce statut changeait tout…

  • Sam dit :

    C’est en effet un peu le « cas d’école » des attentistes, pour qui améliorer son apport et garder sa location en attendant de voir comment le marché évolue est une stratégie … forcée, ou quasiment. Et s’il est vrai qu’en pleine hausse, ce statut est déprimant (l’achat semblant pour tous l’étape n°1 pour gagner de l’argent et ne plus en perdre), la stabilisation des prix rend cette situation plus confortable … D’autant que les salaires doivent à minima suivre l’inflation ..
    La « décorrélation du prix du revenu des ménages » est bien sûr présent comme argument, vu que quasi tout ceux qui envisagent la baisse ici se basent dessus pour arguer une bulle immobilière (schéma de Friggit que ImmoParis maugré juste au dessus)

  • Man dit :

    @ImmoParis : en tant que récent primo-accédant à Paris et donc à ce titre névrosé sur la baisse des prix qui commence à devenir très inquiétante, ainsi que nouveau et heureux prisonnier d’une banque toute contente d’avoir un client sur 25 ans à qui elle va pouvoir pomper 60% d’intérêt sur le remboursement + indemnité de remboursement anticipé, je te conseille plutôt de continuer à prendre tes cachets et éviter ce genre de site qui annonce du rouge partout y compris, et oui, y compris sur Paris.
    Je te déconseille également de lire le prochain baromètre qui devrait confirmer la tendance à la baisse.
    Je te déconseille tout particulièrement de lire le dernier capital qui dit carrément que plus rien ne part à Paris sans une négo d’en moyenne 10%.
    Enfin, je te conseille de bloquer toutes les actualités immobilières de plus d’un an, ceci afin de conserver la douce illusion des prix qui montent jusqu’au ciel, de la pierre valeur refuge et de Paris explosant tous les records. Tout ceci est parfait, dans un monde parfait, car oui, tu es propriétaire à Paris. Tu as accédé au graal, et pour cela, tu mérites au moins une médaille.
    Qu’elle est belle, la vie de primo-accédant à Paris.
    PS : ceci, il faut le lire au 2nd degré, bien sûr. C’est de l’humour. Pas sur que Primo rigole mais c’est de l’humour quand même.

  • ImmoParis dit :

    @Man lol (ah si je rigole ^^) Tu lis ce qui t’arrange, j’ai dis au moins 3 fois que je voyais plutôt une tôle ondulée au niveau des prix (-5% à +5% pendant quelques années). Je ne pense pas que les prix continueront à grimper comme lors des dernières années mais je ne vois pas pour autant une méga chute comme tu aimes tant l’annoncer! Je me répète encore, mais ça peut baisser de 10% en 2 ans je ne serait pas forcément perdant. Enfin je ne prévois pas de revendre avant au moins 10 ans. Donc arrête avec ton cynisme et évite les termes de « névrosé », « prisonnier » et « prendre tes cachets » ça te décrédibilise encore +.
    T’inquiète je serai là lorsque le prochain baromètre sortira, je vais quand même pas vous laisser entre « Friggit addict » vous vous ennuieriez! 😉
    Bon sinon, tu m’as toujours pas répondu, tu les sors d’où tes « stocks énormes de biens à Paris »?

  • CHRISTIAN dit :

    Bonjour,
    Acheteurs Il faut résister et ne surtout pas céder… !
    A Paris, certes l’offre ne correspond pas à la demande comme dans de nombreuses capitales.
    je partage les commentaires, tant qu’il y aura des acheteurs à plus de 10’000 euros le mètre carré dans des quarties sans prétention ou corrects, les vendeurs tenteront toujours de vouloir plus… c’est un comportement naturel… Maintenant si l’acheteur potentiel résiste et ne cède pas – il faut toutefois une mobilisation générale pour que cela foncitionne – les prix pourront baisser. Certains produits (apppartements à refaire) sont proposés pour 70 m2 a plus de 600’000 euros au final (cas récent) un bien gare de Lyon dans un bel Hausmanien avec balcon est parti à 520 K€… après plusieurs semaines…(prix de départ 620 K€ superficie 72 M2… à nouveau ce n’est qu’un début… si la mobilisation est réelle et totale. Au final, la baisse des prix n’est pas si mauvaise pour les vendeurs… ces derniers vont vendre leur bien à un prix moindre mais dans le cas d’un changement de logement achèteront plus grand et mieux ailleurs.
    Si l’on veut une intervention utile de l’état afin de redynamiser le secteur, faciliter l’acquisition, il faudrait réfléchir à une taxe sur la vente de la résidence principale dès lors que l’on atteind X plus value / au prix d’achat… exemple j’achète 100 et je revends 200 = taxe de 5%, j’achète 100 et je revends 150 = pas de taxe…(les prix à Paris selon les statistiques de l’Etat ne sont-ils pas considérés comme 30% sur-évalués… il est normale qu’une capitale soit plus chère, il est anormale d’atteindre les prix actuels / au PNB per capita… Nous ne sommes pas à Genève ! et les salaires en France n’ont rien à voir…
    Cette stratégie est à considerer avec ses limites afin de ne pas bloquer non plus le marché à la vente…enfin le vendeur « sage » pourrait bénéficier d’une exonération de 0,XX% sur ces frais de notaires en cas d’un nouvel achat…dans le cadre d’une succession, idem réduction fiscale ou redressement… etc… d’autres montages pourraient être proposés tout en veillant à « éviter des cadeaux fiscaux trop élevés » ou coûteux à l’Etat en ces temps de crise… bref une régulation raisonnable et limitée mais utile à la société.

  • Sam dit :

    Mais pas d’effondrement !
    SUPPLEMENT : HABITAT 92 – Paris : le gel des transactions Le marché est bloqué. Les ventes sont en chute libre, mais les prix ne baissent pas vraiment
    « »PARIS ne s’est pas effondré. » Les professionnels de l’immobilier ne l’avouent pas, mais ils poussent un « ouf » de soulagement : la récession du logement parisien est sans commune mesure avec la crise qui sévit dans les pays anglo-saxons ou au Japon. Certes, les temps sont durs mais les prix n’ont pas chuté de façon vertigineuse. Tant pis pour les ménages qui espéraient dénicher dans la capitale l’appartement de leur rêve pour une bouchée de pain ! L’élément caractéristique de cette « crise molle » (la formule est des experts du Crédit foncier de France) : le gel des transactions. »
    Article du 23/04/1992 😉

  • Sam dit :

    ce qui est surprenant dans ton article de la FNAIM, c’est la dernière phrase :
    « Les prix devraient se maintenir au même niveau que celui qu’ils avaient atteint au deuxième trimestre 2007, avant que n’éclate la crise financière », ajoute-t-elle »
    Devraient se maintenir à un prix 25% inférieur à aujourd’hui ?
    Ca ne veut rien dire… Peut être revu de l’inflation ? Je ne sais même pas si ca rend la phrase sensée ..
    « avant que n’éclate la crise financière » : c’est un aveu ? Ca ne colle pas du tout avec le reste de l’article ..
    Quelqu’un a un FAIM-décodeur ?

  • Man dit :

    Un petit site très bien fait qui compare le patrimoine entre la solution location et achat immo… faites le test, c’est intéressant…
    http://www.immopub.fr/comparatif-achat-immobilier-location.php#resu

  • Sam dit :

    Tu es sur qu’il marche ? Le montant de l’emprunt ne semble pas cohérent, les mensualités non plus…

  • Man dit :

    Si, ça m’a l’air d’être bon…

  • Man dit :

    La FNAIM prévoit 5% de baisse en 2013… multipliez par 3 et vous aurez le bon taux… à Paris !

  • ImmoParis dit :

    @Man comme d’hab tu arranges la réalité à ta sauce. La FNAIM prévoit pour 2013 au mieux une stabilisation et au pire -5%. Prévoir entre 0 et -5% est quand même différent que prévoir 5%.
    Tu prédis donc -15% pour Paris en 2013. Je te donne rdv fin 2013 pour faire si tu racontais n’importe quoi Mme Irma.

  • Mathieu dit :

    Dans l’article du monde.fr « Dans l’agglomération parisienne, où les volumes plongent de 25 à 30 % sur un an, certains vendeurs acceptent de diminuer légèrement leurs prix de vente, car ils anticipent une baisse plus forte en 2013. »
    Ça doit être la première fois (enfin!) que je lis ce genre de choses sur un site à grosse audience. Jusqu’à il y a encore quelques jours, on lisait partout que les vendeurs campaient sur leur position face à des acheteurs en mode négociation.
    L’avenir nous dira s’il y aura ou non effet boule de neige, et pour combien de temps.
    J’ai beau regarder toutes les stats et chiffres qui sortent chaque semaine, je reste persuadé que la psychologie des acteurs fait 80% du marché immo. Fiscalité, taux, stocks, salaires ne sont que des variables d’ajustement tant qu’elles ne changent pas radicalement sur très peu de temps.

  • Man dit :

    « Dans ce palmarès, au rang des « Losers » (sic), Paris affiche la plus forte baisse : -3,4 % au premier semestre, d’après Savills. « La crise de la zone euro, couplée à la mise en place d’une taxation des plus aisés, a pesé sur l’immobilier résidentiel haut de gamme parisien ». Des résultats conformes aux informations dévoilées mardi par la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim). »
    http://www.lavieimmo.com/immobilier-international/la-ville-ou-les-prix-de-l-immobilier-ont-le-plus-augmente-est-16075.html

  • Sam dit :

    + 1 ! J’allais le poster !
    et l’article pointe la conformité au dires de la FNAIM :
    http://www.lavieimmo.com/prix-immobilier/immobilier-chute-des-ventes-en-ile-de-france-16071.html
    Contraction de 2 à 3% cettte année, 5 à 10% en 2013,

  • ImmoParis dit :

    @Sam, Le 5 à 10% en titre doit être une interprétation du journaliste car la FNAIM ne parle que de 5% au max.
    La FNAIM reconnaît qu’ils se sont trompés dans leur prédiction pour 2012 en surestimant la baisse :
    « Nous estimions que les prix baisseraient de 5 à 10 %, nous savons aujourd’hui que ce ne sera pas le cas », a reconnu le dirigeant.

  • Sam dit :

    Oui, j’ai cherché aussi et pas de chiffres tels en ligne provenant de la FNAIM
    C’est une interprétationd e discussion avec le président, ms impossible de savoir si il a dit « le scénario sera valable pour 2013 » ou le journaliste s’est donné cette liberté.

  • Sam dit :

    Il y en a plein des comme ça, qui ne sont que des paraphrases et diffusions des infos de la FNAIM. Mieux vaut lire le communitqué de presse, au moins ça n’est pas distordu.
    De toute façon, cette annonce n’étonne personne, elle acte juste qu’on est plus en phase transitoire. Et ça ne répond en rien à la question de la durée, des ressauts possible (enfin envisagés par certains).
    Maintenant, plus rien de nouveau à débattre je crois. Enfin, ceux qui se sont battus un peu à la bataille « j’aurai raison tu auras tord » dans ces colonnes pourront s’insulter et jubiler mois après mois quand la note tombera

  • Mom dit :

    juste un témoignage en passant..
    récemment propriétaire par héritage, ouvrier n’ayant jamais pu accéder à la propriété avant, j’ai payé les droits de succession et frais de notaires (qui ne sont pas revus à la baisse même s’il y a crise !) pour une valeur estimée par des professionnels.
    Mise en vente du bien et oh ! surprise ! la valeur n’est plus la même, il faut s’aligner ! être à l’écoute du marché !
    je baisse donc le prix, depuis la mise en vent ça fait actuellement -40 000€ de ce que je peux considérer comme perte sèche puisque j’ai payé des droits de succession et des frais sur cette somme !
    il semble que cela ne suffise pas encore !
    De ma vie je ne me suis payé que ce que j’avais les moyens d’acheter ! être à l’écoute des possibilités des acheteurs, je connais !
    mais que les accros à la télé se réveillent aussi !
    les maçons du coeur et les m6 déco ne sont pas la réalité de tout le monde….les cadeaux et le tout confort sans en payer le prix, j’ai jamais connu moi !

  • trodagence dit :

    MOINS DE VENDEURS MOINS D ACHETEURS MAIS TOUJOURS PLUS D AGENCES
    Y A PAS UN LOUP ?…..

  • Sam dit :

    @ todagence : pour citer le Fnaim « […] Avec à la clef, la possible disparition de 10.000 emplois. » le blocage est neuf, est pas dépourvu de conséquences …
    @Mom : en effet, ça tombe mal car c’est la première fois depuis 15 ans que l’on rencontre cette situation. Tout ce temps, ce fut l’inverse : droit de successions sur un bien qui prend largement de quoi compenser la valeur + les droits… Insiste vite, ou prévoit de reporter à dans quelques années (sans trop m’avancer, une dizaine) ( je vais encore me faire rouer de coup)

  • Mom dit :

    @Sam : oui en effet, c’est la reflexion que je me fais, vendre dans les 6 mois ou sinon ne pas vendre ! parce que ras le bol de se faire tondre !
    toute une vie un salaire de misère, on a la chance (car ce n’est pas donné à tout le monde non plus) d’hériter d’une maison, on paie papa impôts, on paie maman banque, le notaire, bref on voit tout le monde se sucrer allègrement au passage sur un bien que nous même on n’osait pas espérer ! et puis au moment de vendre il faut penser aux acheteurs maintenant…..! les reflexions du genre il faut encore baisser le prix car on va devoir faire un double vitrage et puis ceci et puis celà…bientôt faudra leur fournir le papier peint ! on marche sur la tête !
    ras le bol de se faire tondre ! les moutons se réveillent !

  • Man dit :

    @Mom : vous avez aussi la possibilité de mettre en location… à moins que le bien nécessite des travaux mais dans ce cas il ne faut pas s’étonner si les acheteurs négocient à la baisse !

  • Mom dit :

    pour une baisse de prix de 40000€ c’est effectivement ce que nous nous sommes dit !
    tant qu’à payer ! autant faire les travaux nous mêmes !
    mais une fois le prix baissé les arguments restent les mêmes, et puis les doubles vitrages par exemple ce sont des traven fait il faudrait que chacun reste raisonnable, une bonne baisse de prix en fonction de la situation actuelle mais que les acheteurs achètent en fonction de leur possibilité aussi, on ne visite pas une maison avec un budget pour un appartement

  • Mom dit :

    pour une baisse de prix de 40000€ c’est effectivement ce que nous nous sommes dit !
    tant qu’à payer ! autant faire les travaux nous mêmes !
    ça reviendra moins cher ! et on vendra plus cher….(rires)
    mais une fois le prix baissé les arguments restent les mêmes, et puis les doubles vitrages par exemple ce sont des travaux que l’acheteur doit assumer lui même,
    ( ici le bien en vente a des vitres en parfait état et a toujours été habité ainsi)
    nous sommes dans un pays d’assités ma parole ! ils n’ont plus l’habitude de payer et tout doit être donné !
    en fait il faudrait que chacun reste raisonnable, une bonne baisse de prix en fonction de la situation actuelle de la part du vendeur mais que les acheteurs achètent en fonction de leur possibilité aussi ! on ne visite pas une maison avec le budget pour un appartement !
    que les spéculateurs profitent de ces moments de crise on le sait, mais si tout le monde spécule….aucune solidarité…..eh bien ce siècle n’y survivra pas !
    diviser pour mieux régner, ils savent bien ce qu’ils font dans les hautes sphères !

  • Par curiosité dit :

    @Mom
    Si vous vendez la maison en question vous pouvez normalement vous adresser au fisc en justifiant du prix réel de vente et demander à ce que l’on recalcule les droits de succession. C’est valable si la vente a lieu dans un délai relativement court après l’estimation.

  • Fred dit :

    @Mom
    Je veux pas me faire l’avocat du diable mais l’acheteur lui ne connait pas forcement tout votre historique et ce moment, il va essayé de faire baisser le prix et cherchera tous les défauts. Votre maison se vendra au prix du marché et le pb vient surement d’une première estimation trop importante et trop éloignée des prix du marché.

  • Mom dit :

    @ par curiosité : c’est râpé vu la situation actuelle, mes merci pour ces renseignements.
    @Fred :les acheteurs sont parfaitement informés du prix d’estimation du notaire, qui n’a rien à voir avec le prix de vente qui lui tient compte de la situation actuelle et des travaux.
    ce qui n’empêche aucunement les acheteurs d’essayer de se faire offrir le confort moderne en plus ! et si j’ai étalé mon historique c’est bien pour montrer que les propriétaires ne sont pas tous des nantis !

  • Sam dit :

    Pays d’assisté : les acheteurs qui veulent qui veulent moins cher ? Ce n’est pas vraiment le terme. Les acheterus sont aussi déraisonnables que les vendeurs, en hausse comme en baisse. Mais quand un marché dit que tout est possible, chacun tente !

  • LouisXIV dit :

    Un peu a la bourre pour participer a la discussion, juste pour dire qu’apres avoir survolé les 100+ messages, j’ai trouvé les exchanges assez geniaux, Certes un peu Mme soleil mais quand même éclairé et ma foi relativement courtois quand on connait les valeurs affectives que la pierre implique (le modérateur à du retirer qqes insultes tout de même).
    Il me semble que le post de Smith soit assez consensuel: sur du long terme on est gagnant avec l’immo. Le truc c’est que son 20ans arbitraire pour un break-even compare a la loc peut également être 30 ou 40ans dans des conditions macroéconomiques plus en phase avec les réalités d’aujourd’hui. De plus pour un jeune de 30ans qui s’achete un 30m2 à paname en s’endettant fortement, on a du mal à penser qu’il y reste y vivre 40ans (ou lui et sa famille risquent d’être un peu à l’étroit).
    Pour les pronostiques je mise sur Obama aux élections, Guingan pour le derbis breton et -10% sur 2ans (ajuste à l’inflation – même faible)…

  • Fred dit :

    @Mom
    La question est alors, est ce que la première estimation du notaire était juste ? Tu as visité d’autres biens équivalents dans ton secteur ?

  • Sam dit :

    @Louix XIV : non pas d’insultes modérées, chacun en est resté à « madame Soleil, voir, plus extrème, ‘madame Irma »
    Sinon, à Versailles, tout va bien côté immo ? 😉
    Pour ta pronostique, c’est interessant justement de considérer un prix stable, evolution à 0% pendant 5 ans. L’inflation est à 2%, variable en fonction de la politique de la BCE : Merkelite ou Bernankélite.
    Sachant que sans aller jusqu’à la deuxième maladie, l’Union européenne va devoir lâcher du mou pour aider la reprise de la croissance (perspective de 0% de croissance en 2013-2014). Sans être assuré du résultat, la tendance devrait être un peu au dessus du chiffre actuel. Donc 2% en 2012 VS -1% de prix Immo, 2%++ en 2013 VS PI 0% et 2% +++ en 2014, ça donne -3% suivi de -2% ++ suivit de – 2%+++, soit -7% minimum, 8% en restant autour de 2% en 2 ans. C’est des plus crédible en baisse corrigée de l’inflation.
    Mais c’est là le minimum du minimum …

  • Brigade dit :

    Près de chez moi (région parisienne 50 km de Paris, ville cotée 35 min de train de Montparnasse), il y a un nouveau programme de construction (encore un autre alors que notre gare est déjà totalement saturée et les infrastructures de notre ville limitées) ;
    j’ai reçu dans ma boîte aux lettres une jolie plaquette intitulée « 3 jours pour devenir propriétaire à prix irrésistibles »;
    j’ouvre le document, les arguments ne manquent pas « quartier résidentiel 400 m du centre ville, quelques pas du parc du château, 900 m de la gare »; sauf que le bâtiment longe une voie ferrée avec pas mal de trains voyageurs en direction de leur travail parisien et du fret toutes les nuits, et est bordé par une route très fréquentée; bon là je me dis que les éventuels acheteurs vont vite être découragés vu l’emplacement…ils sont censés ouvrir les yeux quand ils se rendent dans l’espèce d’espace vente propré.
    Je poursuis ma lecture et tombe sur un super slogan « à ces prix là, c’est vraiment le moment d’acheter! »- bon s’il s le disent c’est que c’est vrai alors, on peut leur faire confiance… Pour illustrer cette jolie formule, il est noté 2 jolis exemples qui m’ont fait bondir:
    « Paul et Florence recherchent un 2 pièces agréable à vivre avec leur fille » 2 pièces à partir de 149 ke mais un deux pièces et qui plus est de 38m2 ne serait ce pas vraiment pas trop petit pour 2 adultes et 1 enfant??!!!!!!!!!!!!!!
    autre exemple: « Jeanne et Rodolphe souhaitent rester à ***. ils veulent habiter à proximité du centre-ville et de l’école pour leur 2 enfants » et là est associé un 3 pièces à partir de 212ke de 58 m2 pour une famille de 2 adultes et 2 enfants.
    la plus grande surface proposée est un 81m2 à partir de 340 ke (sans parking).
    Ainsi, voici donc les nouvelles normes de surface qui semblent être acceptées par tous. Famille endettez-vous sur des sommes toujours plus exhorbitantes et sur une durée toujours plus longue et pour toujours moins de surface!
    et dire qu’à la base, en acceptant des temps et des conditions de transport toujours plus difficiles, les gens emménageaient dans ma ville pour gagner de la surface habitable…
    les promoteurs de programme neuf ne pourraient ils pas faire un effort pour proposer des appartements plus grands à la vente?? A quand la fin des cages à lapin hors de prix et mal placées soutenues par l’Etat à coup de PTZ +???

  • Sam dit :

    A maintenant !
    Cela peut être des prix raisonnables si on considère les contraintes liées au logement neuf (accessibilité, performances énergétiques, etc.). Et pour les prix en relatif, 4 200e le m² c’est énorme en relatif France, mais ca risque de ne pas faire pleurer ceux qui s’interessent dans ce billet à Paris (multiplie par deuxau moins pour avoir le prix du neuf à la Goutte d’Or ou au Nord, limite Aubervillers le long du périph’).

  • Smith dit :

    @LouisXIV: oui, c’est pas faux, mon raisonnement suppose qu’on soit un peu dans la durée, donc qu’on envisage de rester bien 6/7 ans avant la première mutation (ne serait-ce que parce que les coûts de mutation sont extravagants – merci l’Etat). Donc pour que ça soit valable à Paris, il faut être suffisamment riche pour acheter grand (prévoir l’arrivée de +1 et +2). C’est peut être ce qui arrive, les seuls qui ont intérêt d’acheter à Paris sont ceux qui ont accès à un gros trois pièce/4 pièces (autant dire que les célibataires qui n’envisagent pas de le rester sont perdants).
    Autant le dire franchement, je trouve ça complètement con d’acheter à Paris un 3P de 54m2. Et même avec 10% de baisse, ça restera une connerie. Ca oblige à bouger rapidement à l’arrivé d’un enfant et le seul gagnant, c’est l’Etat. Ou alors, vous acceptez d’entasser vos gosses dans une chambre de 8 m2.
    En traversant le périph (sans aller jusqu’au 25 min en train de Montparnasse), vous trouvez plein de banlieue chic avec des prix 20% moins élevés que le plus pourri des quartiers parisiens. Et là, vous pouvez vraiment faire jouer l’avantage économique d’être proprio.

  • ImmoParis dit :

    « Immobilier : les notaires ne prévoient toujours pas de réelle baisse des prix dans les zones dynamiques ! » « En 2013, les notaires pensent que les prix resteraient sur la tendance de 2012, ce qui sous-entend une baisse d’environ 10% en deux ans pour les marchés non dynamiques mais une relative stabilité dans des régions comme Paris »
    http://www.boursier.com/actualites/macroeconomie/immobilier-les-notaires-ne-prevoient-toujours-pas-de-reelle-baisse-des-prix-dans-les-zones-dynamiques-503096.html?sitemap
    La prévision de grande chute des prix à Paris en 2013 comme certains aiment l’annoncer ici n’est pas partagée par tous…

  • Man dit :

    « Un scénario qui n’est pas partagé par la Fédération des agents immobiliers (FNAIM) qui voit les prix reculer jusqu’ à 5% l’an prochain en moyenne nationale et davantage à Paris (environ-10%). »
    Oups…heureusement que ton cerveau s’est mis en veille sur ce passage, sinon tu aurais dû reprendre une autre pilule.

  • ImmoParis dit :

    @Man C’est pas comme si la position de la FNAIM avait déjà été posté 5 fois en quelques jours.
    Par contre tu ne t’empresses pas pour rapporter celle des notaires qui est pourtant toute fraiche… donc je le fais. Je n’allais quand même pas recopier l’article entier, je n’aime pas radoter moi!
    Quant à tes niaiseries sur les pilules c’est du très haut niveau. Félicitations pour ton argumentation.

  • Man dit :

    C’est ça les primo accédant qui viennent juste de se faire en… sur 25 ans, ils n’ont aucun humour !
    Et en même temps, on les comprend !
    Moi, je ne serai pas d’humeur à rigoler à leur place !

  • pierre dit :

    @brigade Ce serait pas vendôme, ta ville ? Ville très mignonne mais avec un bassin d’emploi totalement insuffisant. Il faut vraiment aimer le TGV…

  • Man dit :

    http://www.lefigaro.fr/conjoncture/2012/10/20/20002-20121020DIMFIG00313-paris-plus-forte-baisse-des-prix-immobiliers-dans-le-monde.php
    Paris, plus forte baisse des prix immobiliers dans le monde
    Le groupe immobilier britannique Savills vient de publier la quatrième édition du World Cities Review, dans lequel sont comparés les prix de l’immobilier de dix métropoles à travers le monde. Si Hong Kong se classe en tête du classement avec une hausse de plus de 7% sur les six premiers mois de l’année, Paris constitue le record en termes de baisse des prix avec un repli de 3,4%. Le rapport note que « les plus fortes hausses sont stimulées par la demande domestique», tandis que le recul de l’immobilier parisien est autant dû «à la crise de la zone euro» qu’aux «propositions du nouveau président François Hollande d’augmenter les taxes sur les riches».

  • Brigade dit :

    @Pierre: Pas Vendôme, ni Maintenon, ville en Ile de France, desservie par transiliens ou TER.

  • ImmoParis dit :

    @Man Tu as oublié de prendre tes pilules pour ton alzheimer, tu as déjà parlé de ça le « 17 octobre 2012 à 8:49 ».

  • Man dit :

    Tiens oui didonc. T’as raison faut que je sois plus vigilant. Manquerait plus que je ne me rappelle plus que les prix se pètent la gueule à Paris… en même temps y’a un article par jour qui me le rappelle. Mouahahahahah

  • Sam dit :

    La note de conjoncture des notaires repose sur l argument d une pénurie d offre évidente comparée a la demande dans le veilles dynamique, en particulier Paris.
    Ce delta élevé empêcherait de passer du baisse des volumes de transaction à la baisse de prix. Argument complètement faux, si la demande n est prêt à réaliser la transaction qu a un prix inférieur.
    Pour rappel, ça fait 15 ans que la demande accepte un prix plus élevé car elle anticipe une augmentation future forte. Il fallait donc se presser sans négocier et savoir que ce prix cher serait inférieur à celui des années futures ! Une région ou cela se produit, cest une région dynamique. Lorsque cela ne se produit plus, on arrête de l appeler comme ça !
    Il faudrait se pencher sur les chiffres de sondages des Français : combien pensent que l immobilier va monter/stagner/baisser. Sachant que c est la majorité qui donne raison ( même si on croit le contraire, on ne peux que s aligner sur la réalité de la majorité, qui conscient à faire sa transaction selon son point de vue)

  • Smith dit :

    C’est marrant, j’ai un peu le sentiment que les « analystes » (journalistes et les écrivains de note de conjoncture pour les grosses banques, qui sont souvent un peu les mêmes que les premiers) ont tellement peur de passer pour des incompétents qu’ils annoncent tous des prix surévalués. La moindre analyse est reprise par les médias/blog/forum et démultipliée sans beaucoup de vérifications (voir par exemple la note de Savills real estate, qui est quand même une grosse blague si vous avez eu la curiosité de regarder leur dossier).
    Dans ce marigot, je trouve la position de meilleursagents la plus saine possible, analyse de court-terme, des données relativement représentatives du marché, refus de la prédiction à moyen-terme. C’est dire le niveau pitoyable de l’information en France pour qu’un site marchand arrive à faire plus rigoureux que des journalistes et des banques réunis. Bon c’était mon coup de gueule.
    Sur cette question de la surévaluation, je pense que comme d’habitude on fait l’impasse sur les donations qui constituent l’essentiel de la dynamique des prix parisiens. A cet égard, je vous suggère la lecture du dossier du Point sur l’immobilier de la semaine dernière. Certes pas pour l’analyse, non, c’est toujours aussi mauvais, mais pour les « portraits » de primo-accédants: « Isabelle, 30 ans, secrétaire, vient de recevoir 220k euros de ses parents. Elle a pu acheter le 3p de ses rêves ». Voilà la donne à Paris.

  • Smith dit :

    Je me lance dans les analyses. Regardez ce graphique
    http://www.google.com/trends/explore#q=baisse%20prix%20immobilier&cmpt=q
    Intéressant, non? Finalement, le forum meilleursagents n’est pas très représentatif!

  • Man dit :

    Et c’est censé être analysé comment ? Si c’est pour dire que les gens s’intéressent moins à la baisse en 2012 qu’en 2009… voir lien suivant 😉
    http://www.google.com/trends/explore#q=%22immobilier+paris+baisse%22&cmpt=q

  • Smith dit :

    Tu as mis des guillemets autour des termes de ta recherche. Ca donne rarement de très bons résultats dans google trend. En les enlevant, ça donne:
    http://www.google.com/trends/explore#q=immobilier%20paris%20baisse&cmpt=q
    Mmmh, l’analyse, je laisse le soin à chacun d’interpréter (il faut bien garder le côté Madame Irma du forum!)

  • ImmoParis dit :

    @Acid : cette surévaluation des prix que tu annonces comme une super méga news n’est pas du tout nouvelle, le crédit agricole en avait déjà parlé en avril. A noter que des prix surévalués de 25% ne signifie pas obligatoirement une chute d’autant, ils font d’ailleurs une prédiction inférieure : baisse sur 3 ou 4 ans (4% en 2012 et 5% en 2013) et « écarte pour l’heure tout risque de spirale baissière inquiétante ». On est loin des annonces cataclysmique que certains font ici et ailleurs… Quant à dire  » les ruinavies qui ont acheté en haut de la bulle en 2011-2012 🙂 les pauvres… », ne faîtes pas trop les malins car d’autres (vous en faisiez peut-être parti) disaient exactement la même chose en 2008…

  • Sam dit :

    @Smith : en effet, les donations permettent de solvabiliser grandement. Mais je dirais que ce n’est pas parce que on vous donne une grosse somme en héritage, qu’il faut le gaspiller impulsivement au premier moment venu. En faisant de mauvaises affaires comme acheter ce mois ci… (ca peut être une bonne, mais consentir à le faire maintenant relève d’un risque bien plus élevé que depuis 100 ans).
    Il ne faut pas avoir peu de faire de peine à Mamie …
    Sinon mon anamyse des graphes : google trend marche pas

  • Sam dit :

    @ Smith : ah oui, pour les analystes : +1 c’est le vide sidéral .. et quand la FNAIM donne une note (de même que meilleurs agents), cela se démultiplie en 150 articles plagiant et paraphrasant totalement.

  • Par curiosité dit :

    @ ImmoParis
    Vous ne doutez jamais de vos opinions surtout en ce moment…
    En effet en 2008 une baisse des prix avait commencé et beaucoup ont pensé qu’une correction importante était en route, finalement les prix sont repartis à la hausse du fait d’une volonté politique, de la baisse des taux et d’une certaine irrationalité des acheteurs.
    Jamais vous ne vous dites comme la plupart des observateurs que le marché a totalement déraillé en 2010-2011?
    Vous trouvez ça normal de voir les prix flamber comme jamais en pleine crise économique?
    Vous ne vous dites pas non plus: on risque de payer amèrement ces excès!
    Les leviers utilisés en 2009 ne peuvent plus fonctionner. Les taux sont déjà bas, ils ne peuvent baisser que de manière marginale (en revanche ils peuvent monter fortement…)
    Les états et les banques ne peuvent plus relancer des plan de crédit massif comme en 2010.
    Enfin, les acheteurs compulsifs se sont évanouis dans la nature.

  • Man dit :

    @Par curiosité
    Enfin, ils ne se sont pas évanouis dans la nature… les acheteurs compulsifs. Ils otn déjà acheté. A paris par exemple… suivez mon regard…

  • Par curiosité dit :

    @Man
    Oui c’est vrai les acheteurs compulsifs n’ont pas physiquement disparus, ils ont muté.
    Il y a tous ceux qui sont passés à l’acte en flambant leur assurance vie et leurs économies pour acheter à n’importe quel prix sans aucune réflexion sur la rentabilité. Ceux là sont rincés et ne reviendront pas avant 20 ans.
    Il y a ceux qui ont perdus confiance qui ont vu les prix commencer à stagner, les loyers être encadrés, la fisc augmenter les impôts à la revente…

  • Smith dit :

    A ceci près que peu de gouvernements ont intérêt à voir les prix de l’immobilier chuter de trop: l’effet richesse est trop important et impacte la consommation agrégée. (et en ce moment ça serait vraiment pas l’idéal).
    Je mise, dans les mois qui viennent, de la part de notre gouvernement «  »socialiste » » sur un soutien discret mais franc à l’immobilier. C’est ainsi, mieux vaut préserver les proprios actuels que faciliter l’accession des pauvres (d’un point de vue globale j’entends).
    On voit bien que les mesures prises pour l’instant tiennent de la position de façade: l’encadrement des loyers, qui est une bonne escroquerie politique (inapplicable et inutile), la taxation sur les plus-value de résidence secondaire amendé 3 jours après etc…
    Notre gouvernement (dont j’aimerais d’ailleurs connaître le taux de non-proprio!) est tout à fait conscient de l’importance de la pierre pour le bon moral du pays. En l’absence de bulle immobilière (et c’est à peu près avéré qu’on est loin de la situation espagnole), ils ont tout intérêt à le soutenir.

  • Man dit :

    @Smith : pas besoin d’être dans la situation espagnole pour être dans une situation de bulle.
    « Une bulle immobilière est une bulle spéculative qui apparaît à l’échelle locale d’une région voire sur l’ensemble du territoire d’un marché immobilier. Elle est caractérisée par une hausse rapide de la valeur des biens immobiliers. Elle caractérise un écart important et persistant entre le prix d’un actif (l’immobilier) et la variation temporelle de ses déterminants fondamentaux. »

  • kernen dit :

    on dit souvent qu’un des moteurs de l’achat est actuellement le bas niveau des taux d’intéret de l’emprunt mais on oublie que ces derniers sont à comparer à la variation annuelle du revenu disponible après impôts et cotisations sociales et autres taxes (a priori à l’avenir plutôt une diminution d’autant que les salaires ne suivent plus l’inflation officielle)
    les taux d’interet sont ainsi plus proches de 5 à 6% , c’est à dire ENORMES ….
    sur 12 ans, la dette réelle double …

  • Sam dit :

    @Smith : je suis surpris : le moral de qui l’Etat doit il remonter en augmentant les aides ? Cf le lien envoyé hier ( http://www.immobilier-danger.com/Qui-profite-des-prix-immobiliers-549.html
    ). Une baisse – le laissez faire – est du même ordre sur le moral des primo accédants, des propriétaires, et des professionnels si cela permet de retrouver les transactions et les marchés (construction). Même si la marge de ces derniers s’affaibissent, le risque d’invendu diminue, et surtout le carnet de commande se maintient (pire peur des promoteurs et constructeurs). Il me semble que cette intervention devrait attendre un peu (prochain mandat ?).
    Pour être efficace, tu prends ton café à 2h du mat, ou tu vas te coucher et le prends au réveil ?

  • G. dit :

    Bonjour,
    Voici quelques petites vérités bonnes à savoir:
    – Aux USA, en Espagne, aux Pays bas, au Japon et dans beaucoup d’autre pays, les grands médias annonçaient eux aussi que l’immobilier ne baisserait jamais, ou resterait « stable ». On a vu ce que cela a donné: éclatement brutal pour la plupart, baisse franche sur 20 ans pour certains… La France d’il y a deux décennies est aussi un bon exemple.
    – Le « double dip »: lors des phénomènes de bulles spéculatives, il est avéré par les économistes que la baisse se fait rarement d’un seul coup, sans remontée. Il y a d’abord une baisse, puis une reprise, puis la vraie baisse franche commence. Cela est lié à la psychologie des gens et du marché. Je vous laisse deviner dans quelle phase est la France.
    – L’inflation n’est PAS une bonne raison d’emprunter beaucoup maintenant! C’est même le contraire, pour une raison simple. Si autrefois en France l’inflation aidait à rembourser facilement les prêts, c’est parceque les SALAIRES SUIVAIENT. Hors ici, vu la situation en Europe, vous pouvez être 100% certains que pour des raisons d’austérité les salaires ne pourront pas suivre l’inflation. Exemple en Grèce, pour ceux que cela intéresse… Si les salaires ne suivent pas, vous ne pourrez pas rembourser « facilement » votre prêt. Pire, l’argent vous manquera pour maintenir votre train de vie.
    Enfin, comme le disent certains ici, l’inflation implique des taux d’emprunt plus élevés, donc une baisse de la solvabilité des acheteurs, donc une baisse des prix de l’immobilier… CQFD… Il faut être un âne pour croire que quand les taux baisse cela favorise la hausse de l’immobilier et que quand les taux montent cela favorise la hausse aussi!
    Nous sommes en train de franchir la phase de « déni » de la bulle spéculative, nous passons par la phase « colère » (intervention de certains proprios ici…), bientôt nous seront dans le renoncement…

  • Par curiosité dit :

    @Smith
    Je ne suis pas d’accord avec vous sur l’impact économique de la baisse des prix.
    Les prix élevés s’apparentent à un transfert massif de richesse des jeunes pauvres vers les vieux riches. En gros on appauvrit des consommateurs en puissance pour enrichir des rentiers qui vont stocker leurs billets sous des matelas et ne pas les dépenser. La machine économique ne s’en sort pas gagnante.
    Il est vrai que la baisse des prix peut avoir des conséquences sur la construction de logement neuf qui est la seule vraie activité économique avec pléthore d’emplois directs et il faut donc soutenir la construction notamment en libérant du foncier.
    La construction de logements neufs coute 1500-2000 EUR/m2 pour faire du logement de très haute qualité. En considérant les prix actuel il est donc possible de construire et vendre des milliers de logements dans les zones urbaines en proposant des prix attractifs à condition d’avoir un foncier abordable.

  • Sam dit :

    @ G. : merci. Je pense que tout le monde ne saisit pas encore ici l’ensemble de la situation économique, monétaire, bancaire internationale (et occidentale en particulier) à ce jour; et l’impact sur l’immobilier à macro- et micro-échelle.
    Pour le « double dip » avéré, on va te demander des sources (ImmoParis en tête).
    @Smith : tu oublies les services liés à la transaction : agences, notaires, et les taxes, plus élevées … à volumes constants, évidemment !

  • Sam dit :

    Sans avoir encore trouvé de source au « double dip » en étude de bulle, et plus précisément de bulle immobilière, petit article de aout 2011intéressant sur le concept en analyse de crise ..
    http://lecercle.lesechos.fr/cercle/abecedaire/d/221137260/double-dip
    Ca répondra en attendant à ceux qui prennent tout le temps 2009 comme un contre-exemple de baisse. (Sauf s’ils refusent le lien direct entre économie et immobilier national dans notre périmètre : la France (du président Coty))

  • Sam dit :

    Il me semble qu’il n’y a pas exactement de « double dip » en immobilier lors d’une bulle spéculative. C’est un raccourcis, mais reste vrai :
    – Le double dip est un modèle de récession parmi d’autre, envisagé sur la crise actuelle
    – Si la spéculation immobilière a lieu en période de croissance, il y a corrélation entre économie et bulle immobilière (empiriquement, ici corrélation entre courbe croissance et courbe prix immobilier 2002-2012)
    – La corrélation est à sens unique a=>b seulement, l’économie infléchissant le prix de l’immobilier.
    Cela se tient.

  • Par curiosité dit :

    Le scénario du « double dip » est très courant pendant les crises. L’explication est assez simple quand la crise survient les pouvoirs publiques réagissent par des plans de relance qui s’attaquent au symptômes mais ne règle pas le problème qui est généralement une surévaluation.
    C’est ce qui a été fait en France relance du crédit en incitant les banques, augmentation des déficits, avantage fiscaux pour l’immobilier, baisse des taux.
    Ces plans de relance re-dynamise dans un premier temps le marché, les acteurs pensent que la crise est passée mais le plan de soutien s’épuise et doit être stoppé car il est ruineux. Il y a donc une deuxième baisse généralement bien plus importante et plus longue qui purge le problème et contre laquelle les pouvoirs publiques ne peuvent rien.

  • Sam dit :

    Oui, et c’est ce que la relance de 2009 dans les pays occidentaux a crée. la deuxième phase on y vient, mais la question ici est de bien vérifier si cela a une pertinence de l’évoquer pour l’immobilier, de manière (bien) sourcée. Même si cela semble une évidence …

  • ImmoParis dit :

    Vous me faîtes rire avec votre « double dip ». En 2008, tous les baissiers comme vous disaient que c’était fini que le chute ne s’arrêterait pas avant de longues années, qu’il fallait être idiot pour avoir acheté en 2007 mais personne ne parlait de « double dip ». Si jamais ça reprend en 2013 vous allez aussi nous dire que c’est normal, que c’est dû à l’effet « triple dip »?
    Concernant le soutien de l’état à l’immobilier, comme Smith, je ne serais pas du tout étonné que le gouvernement remette en place un PTZ pour les primos malgré la situation économique. Duflot a d’ailleurs évoqué le sujet. Les acteurs du marché font d’ailleurs état d’un attentisme de la part des acheteurs et des vendeurs aux sujets des possibles mesures fiscales à venir. Je pense qu’il ne faut donc pas nier que le changement de politique à la tête de l’Etat puisse aussi être une raison de cet attentisme.

  • Sam dit :

    Et bien merci ! Tu montres que malgré des efforts argumentaires de notre part, tu n’as toujours rien compris pour 2009 ! C’est fatiguant, car je dirais que « vous les baissiers qui me faites bien rire », « tous les baissiez comme vous » (on dirait Mélenchon parlant des « riches ») n’ont plus grand chose à prouver sur une position marginale devant un jury de goguenards arogant.
    Ce moi-ci, c’est un peu « retournement de la charge de la preuve » : pour être subversif et défendre la position minoritaire, il faut prouver la hausse (ou prouver la stabilisation, ou allez, encore moins ambitieux, prouver le schéma en tole ondulée amplitude 5% et durée 2 à 5 ans). Et merci, avec une autre preuve que 2009, pitié de nous.

  • Sam dit :

    Je relis : tu as lu les postes avant ? Si oui, c’est triste, si non, c’est triste : attaques méprisante sur les rédacteurs sans un seul argument (MélenchonParis), puis exemple de 2008 (mis à mal pour la xie fois ici, justement infirmé juste avant), + mauvaise foi sur la crédibilité du double Dip d’un point de vue économique (que l’on vient de distinguer du point de vu immobilier) Mais bon tu préfères amalgamer les deux et jouer les Voltaires..

  • immobilier a marrakech dit :

    Le marché immobilier parisien est vraiment sur une autre planète… Il n’y aura bientôt plus que des (virtuellement) riches propriétaires qui s’échangeront leur appartement entre eux. Difficile de croire que ce marché puisse tourner en vase clos…

  • Smith dit :

    @Kernen, @G. : excusez-moi de vous dire ça un peu brutalement -et au risque de ruiner l’atmosphère bon enfant de ce forum- vous n’avez rien compris à ce qu’est l’inflation. C’est pas juste « la vie chère », c’est pas la livre de patate qui prend 5% et le kilo de beurre 2,35%. C’est une hausse générale du niveau des prix. Ca veut dire tous les prix, y compris le prix du travail (le salaire donc). En général, en période d’inflation les salaires augmentent. Les taux d’intérêts augmentent aussi pour refléter la hausse des prix. Kernen, dire « qu’en réalité » les taux sont à « 5 à 6% c a d ENORMES », j’ai toujours pas compris…
    Il y a 2/3 choses dont on est sûr en période d’inflation:
    –> les détenteurs de créances non indexés sur l’inflation y perde c a d
    – les retraités, les fonctionnaires
    – les salariés des industries en perte vitesse (métallo …) mais ce n’est pas vraiment le profil typique de l’acheteur parisien
    –>les détenteurs de dettes non indexés sur l’inflation y gagne:
    – les acheteurs avec des prêts à taux fixes.
    Du reste, je ne comprends toujours pas pourquoi vous voulez systématiquement associer la crise actuelle à l’inflation. Y a pas de lien direct!

  • Smith dit :

    Sinon je ne dis pas que c’est bien que l’Etat intervienne. Je dis juste que (1) il y a plus de propriétaires que de non-propriétaires (2) la variation du prix de l’immobilier a des effets de richesse énorme (la valeur du patrimoine baisse, on réduit la consommation) (3) cet effet n’est pas contrebalancé par les effets positifs de la baisse des prix (accession marginale d’une partie de la population à la propriété) (4) l’Etat a donc intérêt (objectivement) à soutenir les prix.
    C’est vrai, c’est injuste.@curiosite, c’est en effet apparenté à un transfert de richesse vieux/jeune. Mais comme les vieux font des donations, au final le transfert est pas si élevé. Ca reflète surtout une plus grande inégalité pour l’accès au logement.

  • Smith dit :

    Et franchement le « double dip », bon, d’accord à la rigueur. Mais le problème c’est que pour n’importe quelle configuration de marché, on peut trouver un schéma équivalent et une personne pour l’avoir théorisé. Ca me rappelle furieusement les bouquins d’analyse technique pour prévoir les cours de bourse.

  • Mathieu dit :

    @Smith
    Je ne serais pas si ferme sur la position du gouvernement vis a vis des prix immo, mais je te suis sur le fait qu’ils prennent des pincettes énormes vu le rapport qu’entretient l’opinion publique avec la pierre. On a eu droit à récemment à deux déclarations qui montrent bien l’état d’esprit de quelques uns de nos gouvernants. Arnaud Montebourg le 06/10/2012, sur une éventuelle participation du secteur à l’effort national (comprendre taxation supplémentaire): http://tempsreel.nouvelobs.com/immobilier/logement/20121008.OBS4921/arnaud-montebourg-veut-taxer-les-banques-et-l-immobilier.html
    Le 23/10/2012, Réunion de travail sur la compétitivité: http://www.lesechos.fr/economie-politique/france/actu/0202341350093-competitivite-l-executif-promet-de-voir-large-503069.php –> voir la fin de l’article.
    Mon point de vue (que j’ai déjà posté ici je crois et qui n’engage que moi) est qu’une baisse franche des prix du logement permettrait de refluidifier le marché pour les acteurs, mais surtout de faire passer des pilules « taxatives » de type hausse de CSG ou TVA. C’est déjà un miracle qu’avec les coûts de logement qu’on a en France on aie pu maintenir le coût du travail tel qu’il est. Encore une fois, si me loger pèse 400Eur moins cher par mois dans mon budget, je serai un peu moins regardant sur mon augment annuelle ou sur mes charges…
    @ImmoParis: n’en déplaise aux analystes quels qu’ils soient je ne crois pas à qu’un découplage prix Paris-IDF-Province puisse être pérenne. Ce que je pense par contre, c’est que l’immo parisien donne un peu le « La » du marché dans son ensemble. La presse nationale a tendance à faire du cas parisien une généralité tout simplement parce que les rédacteurs habitent la zone. Pareillement les lecteurs se font pas toujours la différence entre leur marché local et celui de la capitale.
    Globalement je ne vois pas la province s’enfoncer et Paris tenir les prix actuels très longtemps. À partir d’un certain différentiel, les entreprises auront davantage tendance à partir, les gens à s’éloigner s’ils n’ont pas l’obligation de rester à Paris, voire tout simplement à arbitrer sur le bassin d’emploi en fonction du coût du logement. Ça reste très personel comme analyse hein, mais je pense qu’il y a un effet de cliquet au delà duquel toute une catégorie de gens commence à se dire que le prix n’en vaut pas la chandelle.
    Je te donne mon exemple perso: je vis à Madrid, expatrié depuis 2010. En partant j’ai vendu mon appart parisien (rés principale) acheté 3-4 ans avant et ai fait une PV non négligeable. Depuis cette PV est placé tranquillement. Actuellement quand je vois le niveau des prix à Paris, je ne pense même pas qu’une baisse suffirait à nous faire revenir travailler et vivre à Paris. Ou alors il faudrait vraiment que ça s’effondre. Surtout quand je vois la claque au niveau des prix ici et ce que tu peux avoir pour le prix d’un studio à Paname.
    On va rentrer en France, d’ici 1 ou 2 ans, c’est certain, mais avec les prix de Paris, non merci…
    À revenus constants, et différentiel de prix important entre Paris et province, Paris ne perd-elle pas tout simplement de sa capacité d’attraction des gens et des entreprises?
    Donc de deux choses l’une. Si la province continue sa descente aux enfers, Paris suivra. Il est normal que l’un n’entraine pas l’autre immédiatement. Pour les mêmes raisons un maintien insolent des prix parisiens peut enrayé une baisse en province.
    Comme d’habitude, la seule vérité, c’est l’acte de vente.

  • pierre dit :

    Une autre observation est que les prévisions des analystes se sont souvent avérées fausses. En tout cas, il n’y a guerre plus de chance que de tirer à pile ou face. Sinon, tout ceux qui seraient abonnés à des journaux de bourse deviendraient riche. Ce n’est pas le cas (c’est même le contraire, lol). De mémoire, en 2007 tout le monde disait que l’immobilier ne pouvait que monter. Résultat, il a baissé. Ensuite, début 2009, on voyait partout -15% à prévoir sur Paris, résultat :+39%. Aujourd’hui, tous les analystes disent que les prix vont continuer (sans remettre en cause la baisse actuelle) à baisser fin 2012 et 2013. Si cela se confirme, ce sera donc un pur hasard, car on en sait rien. Personne n’a jamais maîtrisé l’avenir du marché, quelque soit son domaine (immobilier, bourse, or, etc.). Je comprends pas tous ces commentaires presque maladifs sur ce forum qui cherchent absolument à convaincre que ça va continuer baisser. Cela montre qu’une majorité sur ce forum souhaite la baisse, ce qui laisserai penser que c’est en réalité plutôt les haussiers (donc propriétaire et minoritaires, les méchants) qui ont la main. Mais ce forum ne reflète pas la population générale donc la réalité du marché, ce serait trop simple. Si, au contraire, une grande majorité souhaitait la hausse, alors là, les proprios parisiens auraient des soucis à se faire !

  • sinclar75 dit :

    D’accord avec Pierre.
    Maispour compléter : ce forum ne reflette que des poblèmes de parisiens (ou désirant l’être) un peu aigri (dont je fais partie)

  • Sam dit :

    @ Smith :
    -pour le lien entre crise et inflation : c’est très souvent lié, car soit la baisse de croissance produit de la déflation, soit la relance est produite par jeux (pas toujours bien dosé) de monnaie (liqidité du Quantitative Easing de la Fed aux Etats Unis en ce moment par exemple).
    Je l’ai déjà dit plus haut : A la BCE de choisir une des tendance : Merklite ou Bernakite. Pour le moment, c’est taux interbancaires très bas, dc inflationniste, mais en surveillant la marmite : inflation à moins de 2% à maintenir absolument (Merkelite). Cela ne sera pas forcément toujours maintenu (2 ans de quasi récession au mieux à venir pour ts els pays de l’UE).
    -Pour les salaires, ils suivent l’inflation à minima, lorsque celle ci est issue d’une grande croissance. Voir à certaines éopques revus deux à trois fois par ans. (!) Par contre en période de crise, souvent non (En ce moment, vous oui ?). Je précise, même si ce n’est pas à but d’argumentation car cela désolvabilise, surtout avec des baisse de prix insuffisantes.
    – Pour les intérêt de l’Etat à maintenir les prix : son intérêt passe par le maintinet des transactions surtout, ou je me trompe ? car 1/ c’est dessus que les collectivités se fianancent et 2/ c’est ce qui maintient l’emploi et la croissance. Si plus personne n’est solvable ou prêt à conscentir à la transaction, c’est une perte générale, non ?
    @ Pierre : « Personne n’a jamais maîtrisé l’avenir du marché » euh ya des surprises mais aussi parfois des signes avant courreurs … et de bonnes anticipations. Par exemple un CAC surévalué de 3 000 points, un prix du baril de brut qui va pas poursuivre sa hausse durablement entre tensions géopolitiques et pénurie réele ensuite, un prix de l’or qui va monter pendant 5 ans, tu crois que ça ce n’est que du pile ou face ? Ou une analyse parfois juste du monde de la finance ?
    Et du temps ou l’on jouait aux courses de chevaux, pile ou face prévalait à choisir le bon Dada ? 5 contre 1 ! C’est vrai que les côtes ne signifient rien, une chute est toujours possible .. Mais n’est ce pas un peu nihilosimpliste ?

  • Sam dit :

    D’ailleurs, on pourrait ouvrir les paris, ca serait rigolo et ajouterai du piquant à tout cela. Je propose des mises négatives, car les haussiers perdront de l’argent dans leur situation immobilière personnelle s’ils avaient tord, et les baissiers idem. Que ces mises négatives leur remontent au moins le moral ! (puisque il est sous entendu et suspecté en permanence que ici, chacun défend malativement ce qu’il veut voir arriver)

  • Bidule dit :

    Vivement le prochain baromètre que l’on puisse à nouveau polémiquer comme de bons (ou futurs) parisiens 🙂

  • Sam dit :

    Ouép !
    On va pas apprendre grand chose en même temps … une petite tendance à la baisse et un petit repli des volumes supplémentaires ..

  • Smith dit :

    Mais va-t-on de nouveau atteindre les 245 posts?

  • cedric dit :

    245 post ça prouve quand même que psychologiquement, il se passe quelque chose !
    Le retournement psychologique (de la masse) est-il en train de s’amorcer ?

  • Sam dit :

    la masse = 15 personnes qui radotent 😉

  • Sam dit :

    Et bien, 700 000 transaction, 650 000, 600 000, maintenant 550 000 en 2012 … Ils faudrait arrêter de revoir ce chiffre à la baisse !
    http://www.lesechos.fr/entreprises-secteurs/service-distribution/actu/0202349478099-immobilier-les-credits-s-effondrent-les-transactions-baissent-504303.php?xtor=RSS-2059

  • Sam dit :

    Et mauvaise perspective pour les banques, mais aussi pour notre situation économique
    http://lexpansion.lexpress.fr/entreprise/bnp-degradee-d-un-cran-par-s-p_353900.html#xtor=AL-189

  • Sam dit :

    Et pour revenir sur la dégradations des banques, merci tout de même à nos banques d’avoir été plus raisonnable qu’en Espagne, et à la France d’avoir une culture de l’endettement plus limitée :
    http://bourse.lefigaro.fr/indices-actions/actu-conseils/les-banques-francaises-dans-le-collimateur-de-s-p-297321

  • Man dit :

    Achat d’argent plus cher, crédit immo plus cher..

  • Alex dit :

    Personne ne s’étonne de ne pas avoir eu le baromètre au 1er Octobre ?
    On est bientôt en Novembre…

  • @Alex : Nous sommes justement en pleine rédaction du Baromètre au 1er octobre ! Si tout va bien, sortie demain ou mercredi.

  • Sam dit :

    @Alex : Il y a toujours un mois de décalage pour les chiffres : ceux du premier du mois sont toujours publiés au 1er du mois suivant.

  • ImmoParis dit :

    En attendant le baromètre de Meilleurs Agents, les notaires ont annoncés aujourd’hui les prix à fin aout 2012 :
    « Les prix des logements anciens à Paris ont battu un nouveau record à 8440 euros par mètre carré en moyenne … Les prix des appartements anciens à Paris devraient se stabiliser, sans baisser, pendant les derniers mois de l’année 2012 autour de 8500 euros le mètre carré, indiquent les notaires dans un communiqué »
    Pour le nombre de ventes : « chute de 19% par rapport à la même période de l’an dernier. »
    http://www.lefigaro.fr/flash-eco/2012/10/30/97002-20121030FILWWW00345-paris-le-prix-au-m2-bat-un-record.php

  • Sam dit :

    Concfirmation donc de ce qui était annoncé

  • alex dit :

    Confirmation que le chemin risque d’être encore treeeeees long pour la secte du wishful thinking baissier avant qu’ils puissent un jour récupérer leurs années de loyers jetés par la fenêtre …

  • Bidule dit :

    @alex: la différence n’est pas si notable pour des propriétaires récents. D’ailleurs c’est ce qui conduit à une aussi faible rentabilité locative.
    Achat sur 15 ans à Paris :
    Prix d’achat moyen 8418€ au m², auquel il faut ajouter 7% de frais de notaire.
    Si l’on emprunte sur 15 ans on paye pendant 15 ans en frais purs par mois :
    – 15€ d’intérêts et d’assurance (3,22% sur 15 ans d’après meilleurstaux)
    – 5€ de frais de copropriété (d’après l’observatoire de l’UNARC à Paris)
    – <1€ de taxe foncière
    Location sur 15 ans à Paris :
    Si l'on emménage en 2012 on loue à 23,4€ mensuels (d'après l'observatoire des loyers). Supposons que l'on y reste également 15 ans avec une revalorisation à 2% (IRL) cela fait un loyer moyen sur la période de 26,7€.
    La différence est d'environ 6€/mois/m² uniquement sur les frais. Et ce, alors que le propriétaire dépense en plus 50€ par mois de remboursement du capital… Qu'il ne consomme pas ni n'épargne.
    Les loyers parisiens sont chers. Mais l'achat n'est plus une alternative réelleement plus attractive aux prix actuels.

  • Sam dit :

    @ Bidule merci d’avoir répondu de manière pédagogique.
    @alex : bien au contraire confirmation d’une profonde modification du marché, mais bon malgré ton ton qui te donne l’air suffisant tu dis quelquechose d’absurde et caricatural des hautains anti baisse (comme si c’était une idéologie …)
    Merci de reprendre tes esprits : tu ne sais pas pourquoi ils sont arrivés au plus haut en aout. tu reprends un des 2 arguments les plus débiles servant de preuve des anti-baisses (des convaincus de non baisse : regardez-2009-bandes-de-cons et ca-a-monté-en-aout-encore-un record. Il te reste à proposer celui de il-y-aura-toujuors-penurie-d-offre-a-Paris et ce sera bon. Attends demain ?

  • Sam dit :

    avec un secteur banquier exsangues devant respecter Bâle III au lieu de relancer les durée de crédits pour relancer les transactions comme en 1999, ça sera baisse des prix, ou fin des transactions :
    http://www.next-finance.net/Immobilier-tous-les-feux-sont-au
    Vous avez dit désolvabilisation ?
    de plus : Augmentation moyenne annuel en France en 2012-2013 ? 1.1%, soit la moitié de l’inflation..

  • Smith dit :

    Bâle III !!!! je me demandais quand ça allait sortir dans le forum. Je pense qu’il y a une loi (proche de celle de Goodwin), qui veut que Bâle 3 soit cité dès qu’une conversation sur le secteur bancaire s’éternise un peu trop… personne n’a compris ce que c’était, ni quel effet ça a, mais c’est un peu le joker, l’argument massif (mais de quoi?). Pour info, depuis le temps que c’est annoncé, j’ose espérer que les banques ont anticipé les obligations, donc je vois pas très bien l’effet immédiat sur la distribution de prêt…

  • Bonsoir à tous !
    Les prix viennent d’être mis à jour au 1er octobre et le baromètre devrait sortir demain matin. En attendant, les variations observées en septembre sont en ligne sur notre page Facebook : http://www.facebook.com/meilleursagents

  • Manpower dit :

    Ah!!!!!!!!!!!!!voila les choses serieuses commencnent . 5% de baisse! alors les haussiers toujours la peche??

  • Christophe dit :

    À force d’attendre que les prix baissent et ne pouvant plus attendre, je de faire une offre sur un bien à prix cassé pour le marché. Et qui sera acceptée. Perso, sur la petite couronne ouest, je ne crois plus au krack. Ça va baisser je suis d’accord. Mais lentement. Au prix des loyers et à la lenteur où ça va baisser, je fais le choix d’acheter un bien qui est tout sauf surestimé par rapport au reste.

  • Man dit :

    @Smith
    Je suis surpris que tu te demandes ce que c’est que Bale 3 pour un économiste chevronné comme toi… l’exposition d’une banque au risque (de crédit par exemple) impose maintenant d’immobiliser plus de capital, et le capital immobilisé, bah ca coute cher. C’est pour ça qu’elles payent cher toute une armada de consultant et un SI risques très très cher pour pondre des ratios optimisés et justifier du minimum de risques donc miminmiser le capital immobilisé.
    Sauf que le crédit en ce moment, c’est risqué à cause de la crise. En particulier le crédit immo sauf pour les dossiers mega blindés genre 50% d’apport.
    CQFD, si tu as besoin d’autres infos, surtout n’hésite pas 🙂

  • Tahoser dit :

    -0.5% à paname = -6% annualisé = -8% ajusté à l’inflation (2% d’ inflation)…pas mal.

  • Man dit :

    Et encore là tu parles d’une baisse constante mais on sait que dans les scenarios de baisse, la baisse s’accélère avec le temps avec l’effet psychologique…

  • alex dit :

    @sam Votre spéculation baissière ne sera gagnante que si les prix baissent suffisamment et ce, sur une période raisonnablement courte, la plupart des wishful thinkers dont vous faites partie attendent déjà depuis de longues années ( entre 3 et 10 ans ) et cela souvent dans une location de bien moindre standing de ce que vous envisagez pour votre hypothétique futur achat… Voici votre 1er biais cognitif. Un achat immobilier n’est pas qu’une somme de chiffres dans un tableur . L’agrément de vie est important, votre femme ou vos enfants qui grandissent le savent bien.
    Ensuite, vous partez du postulat que le Paris de 2012 est le même que le Paris de 1998 et donc , sous réserve d’une conjonction de facteurs apocaliptico-friggitiens, les prix devraient redescendre aux niveaux de 1998 corrigés de l’inflation. Voici votre 2ème biais cognitif . Paris a changé et la conjoncture aussi. Aujourd’hui, il y a, en proportion, plus de riches capables de soutenir les prix qu’en 1998. Paris s’est fortement gentrifié, internationalisé, bobo-Delanoé-ifié, velib-ifié, autolib-ifié, il y a beaucoup moins de zones à potentiel de développement aujourd’hui. Les transports sont bien plus saturés renforçant l’attractivité du centre . Cf Delanoë qui veut instaurer des péages anti pollution ce qui va encore accentuer ce phénomène . Il suffit de regarder l’offre de restaurants , concentrée à 90% sur Paris intra muros pour comprendre que l’attractivité de Paris n’est pas prête de baisser par rapport à la banlieue . Face à une crise qui est loin de vouloir faire ses valises , l’intramuros du 1er centre économique européenn reste une sécurisation tangible de son patrimoine. À mon avis, si tout se passe de façon optimale pour les attentistes , la baisse n’atteindra pas plus de 20% sur une période d’au moins 3 ans …et cela reste de la pure spéculation . Et quand j’en vois certains parler d’emballement psychologique de la baisse , cela me fait doucement rire, quand je vois le nombre de d’intervenants sur internet sur les startings blocks pour sortir leur chéquier des la moindre baisse.

  • Smuttbartob dit :

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