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Baromètre Meilleurs Agents – Immobilier en Ile-de-France : les prix parisiens ont baissé en juillet et août. Le ciel s’assombrit sur le marché à la rentrée.

Prix Immo 5 min.

Evolution prix immobilier 1er septembre 2011 Meilleurs Agents publie la 30ème édition de son baromètre mensuel des prix de l’immobilier résidentiel à Paris et en Ile-de-France.
« L’évolution du marché francilien pendant l’été confirme nos analyses précédentes : la baisse des volumes de transactions observée depuis ce printemps annonçait une future baisse de prix. Cette baisse s’est produite à Paris cet été, probablement accélérée par la tempête boursière de ces dernières semaines. Compte tenu de la situation macro-économique, du manque généralisé de confiance, de la fébrilité des marchés et de l’augmentation de la pression fiscale à court et moyen terme, nous croyons de plus en plus en un scénario d’atterrissage du marché qui se traduira par la poursuite de la baisse des volumes initiée depuis plusieurs mois et qui s’étalera probablement jusqu’au printemps 2012. La prudence impose d’attendre la confirmation de cette tendance à la rentrée, mais les prix devraient progressivement baisser de 5 à 15% pour les biens courants ou de qualité médiocre et se maintenir à des prix élevés pour les biens de grande qualité et bien situés. Le marché sera dans tous les cas plus compliqué pour les acheteurs comme pour les vendeurs qui devront disposer des meilleures informations et des meilleurs conseils pour éviter de nombreux pièges. L’amateurisme peut coûter très cher ! » prévient Sébastien de Lafond, Président et fondateur de Meilleurs Agents.

30ème baromètre Meilleurs Agents- Points clés :

  • A Paris, les prix ont chuté de 3% en deux mois, après 27 mois de hausse continue
  • Baisse des prix également en Petite et Grande Couronne
  • A contre courant, seuls les prix de Seine-Saint Denis se sont appréciés de 2,5%
  • Les conditions macro-économiques internationales défavorables et le contexte national difficile contribuent à l’atterrissage du marché
  • Il va être de plus en plus compliqué d’acheter ou vendre un bien immobilier sans se tromper !

Un marché sous influence macro-économique

Le marché immobilier francilien est avant tout sous l’influence d’une situation macro-économique difficile dont personne n’anticipe une amélioration à court et moyen terme.
La crise financière a fait fortement souffrir les marchés boursiers et a amputé le capital de nombreux épargnants qui ont vu s’envoler leurs mises de fonds personnelles ou familiales. Le règlement imparfait du problème de la dette en Europe comme aux États-Unis n’a pas redonné confiance à des acteurs fébriles et inquiets. Les banques européennes et françaises devront relever leurs niveaux de fonds propres et seront encore plus sélectives avant d’accorder des crédits, ce qui aura pour conséquence de réduire encore le nombre d’acheteurs potentiels et leur pouvoir d’achat, exerçant donc une pression à la baisse sur les prix. Le chômage reste élevé dans tous les pays développés. Les prévisions de croissance ne sont pas tenues, mais revues à la baisse.

Une pression fiscale décourageante

Le marché se fige aussi depuis l‘annonce de nouvelles mesures fiscales. La remise en cause –suppression pure et simple ou forte diminution- des abattements pour durée de détention sur les plus-values immobilières hors résidence principale impactera la demande. L’attrait de l’immobilier locatif, dont la rentabilité est déjà faible (à peine 3% à Paris), se voit réduit. C’est particulièrement vrai pour les studios et deux pièces en centre ville, objets traditionnels de ces investissements.
Dans le neuf, alors que les ventes des promoteurs ont diminué de 19% au cours du premier semestre 2011 et que les ventes en Scellier ont diminué de 32% sur la même période, le nouveau coup de rabot de 10% sur les niches fiscales impacte un marché déjà difficile. Nous assisterons donc probablement à une forte baisse d’activité de la promotion immobilière alors que la France manque de logements.
La situation économique et les prochaines élections présidentielles de 2012 laissent présager de nouveaux tours de vis fiscaux. Toutes les conditions sont réunies pour décourager les investisseurs immobiliers, diminuer l’offre et réduire la fluidité du marché.
La perspective d’un nouveau tour de vis budgétaire après les élections présidentielles de 2012 ne peut que bloquer un peu plus la situation même si elle peut accélérer quelques ventes marginales de propriétaires anxieux.
Le marché immobilier manque de bonnes nouvelles pour changer d’orientation. Pour autant plusieurs facteurs contribuent à soutenir le marché.

Les rares facteurs de soutien du marché

Contrairement à certains pays européens comme l’Espagne, le marché français ne souffre pas d’une suroffre. Pour de multiples raisons historiques ou conjoncturelles, nous manquons de logements et la mauvaise santé de la promotion immobilière ne changera pas la situation à court terme. Le marché est donc soutenu par une demande relativement forte par rapport au niveau de l’offre.
Cette situation sera encore renforcée à court et moyen terme par le renoncement de certains vendeurs frileux et ne voulant pas se risquer sur un marché peu lisible.
Dans ce contexte d’incertitude, la pierre conserve sa qualité de valeur refuge mais pas de façon homogène. Seuls les biens de qualité et les centres villes relativement faciles à vendre conserveront leur liquidité.
Dernier élément, et non des moindres, de soutien des marchés, la conjoncture économique internationale commande le maintien des taux d’intérêt à un niveau toujours historiquement bas.

Les conseils des experts de Meilleurs Agents

Sur un marché compliqué, mouvant et peu lisible, les particuliers -vendeurs et acheteurs- doivent disposer des meilleures informations et des meilleurs conseils. Il est de plus en plus difficile de s’aventurer seul dans sur ce marché sans risquer de graves déconvenues.
« Nous encourageons les particuliers à consulter le site Meilleurs Agents où ils trouveront gratuitement tous les outils pour éviter le pire. Mais pour gagner le meilleur, nous les invitons à nous contacter avant toute transaction, » conclut Sébastien de Lafond.

L'équipe scientifique de Meilleurs Agents

21 commentaires Masquer les commentaires Voir les commentaires

  • Cmoi dit :

    Euuuuh…il ne s’assombrit pas, il s’éclaircit plutôt 🙂

  • Seabee dit :

    « Pour de multiples raisons historiques ou conjoncturelles, nous manquons de logements »
    Ca serait sympa de préciser un peu… C’est UN PEU le noeud du problème…
    On a favorisé la pénurie (via les réglementations foncières) pour:
    1 – Arrondir la retraite des vieux (surreprésentés électoralement) en transformant les jeunes en vaches à lait.
    2 – Financer la décentralisation des régions avec des droits de mutations et des taxes indexés sur les prix.
    3 – Engraisser les intermédiaires (BTP principalement, avec des marges hallucinantes sur un marché captif. Mais aussi agences, notaires, etc.)
    4 – Exalter l’effet richesse pour accompagner la consommation des Baby-Boomers blindés par des années d’endettement publique (et maintenant privé grace à l’argent des 30 prochaines années de leurs enfants), moteurs de la croissance française.
    5 – Favoriser le crédit et créer de la croissance via l’augmentation de la masse monétaire (croissance en partie fictive, puisqu’à crédit).
    6 – Donner l’illusion que tout va bien parce que la France est de plus en plus riche en patrimoine (alors qu’on a fait qu’augmenter le ticket d’entrée des derniers entrants dans la cavalerie).

  • Cmoi dit :

    Seabee pourquoi détestes-tu ainsi les vieux?
    Ingrat 😮

  • Bouhja dit :

    Il y a une erreur dans le titre : « le ciel s’éclaircit sur le marché à la rentrée ».

  • LINCOMPRIS dit :

    Il n’y a que les agencts immobiliers et requins banquiers pour utiliser le termer assombrissement lorsque les prix baissent.
    s’il pouvait y avoir une crise qui rabattent le caquet de tous ces incompétents prétentieux qui tiennet le peuple par les couilles du logment …

  • Cvrai dit :

    J’approuve tout à fait le commentaire de Cmoi –
    Et pour moi, le ciel ne s’assombrit pas, il s’éclaircit –
    Je prie pour une chute rapide de 50% des prix de l’immobilier –
    ( on peut quand même rêver ) :-))

  • MECHALI dit :

    Il faut arrêter d’insulter les agents immobiliers ; je suis un pariculier à la recherche d’un appartement, les agents que j’ai contacté après avoir bien ciblé mon besoin, sont beaucoup plus raisonnables lorsqu’ils vous proposent un bien ; les particuliers ont tendance à vouloir vendre eux-mêmes en espérant faire des économies de frais d’agence, mais ils surévaluent leurs prix.
    Il faut respecter le travail de chacun, un appartement vendu = des centaines de visites = une commission qui peut parfois faire tourner une agence entière, des employés salariés qui ne gagnent parfois pas plus que vous, si vous travaillez bien sûr.

  • immo_lobbie_et_compagnie dit :

    super!! ce n’est que le tout début…
    alors patience tout le monde : avec les élections dans quelques mois en plus, tout ça va gentillement se degonfler :)))

  • Jerome, économiste dit :

    Vendez vite. C’est le mot d’ordre!

  • Mathieu dit :

    Bonjour,
    À quand la mise à jour d’Octobre? Je crois que nous sommes tous trés impatients!
    Cordialement,

  • Yoyo dit :

    Bonsoir,
    je confirme, nous sommes tous très impatients.
    Cordialement,

  • Bonjour à tous,
    Vous avez été nombreux à les réclamer, nos prix de l’immobilier viennent d’être actualisés au 1er octobre !
    Vous pouvez d’ores et déjà mettre à jour les estimations de vos biens immobiliers en suivant ce lien : http://www.meilleursagents.com/estimation-immobiliere/
    L’équipe de MeilleurssAgents.com

  • martias dit :

    bonjour,
    vous tardez à publier vos dernières analyses : certes vous publiez vos chiffres, mais pas de comnentaires associés.
    Serait-ce que la tendance baissière que vous annoncez depuis plusieurs mois n’est pas si flagrante, ou que vous ne disposez pas d’une distance nécessaire à comprendre un marché truqué par l’appllication des lois sur la plus value ,dont il est fort difficile d’appréhender l’impact ?
    Pour ma part, je vois un marché à deux vitesse se profiler à Paris: des ventes d’appartement loués émergent afin de récupérer runeplus-value exempte d’impôts, à des prix un peu inférieures, tandis que le reste du marché ne sourcille pas…cela suffira-t-il à enclencher une baisse…on peut en douter !

  • Christophe dit :

    J’ai quelques difficultés à interprêter les derniers chiffres d’octobre publiés. En effet, nous n’avons pas de base comparatives historique à N-1. Cependant, Peut-on dire que les prix de vente n’ont globalement pas bougé en octobre vs septembre ?

  • Enzihno dit :

    Je me suis fait mes calculs (simples):
    En relisant l’edito du baromètre du 2 Aout qui nous indique (précisément?) le prix au 1er juillet : prix Paris = 8200 Euros (ce nombre est donc la référence donc s’il est faux tout le reste est faux :-))
    et sur les prix qui viennent d’être mis à jour, au 1er octobre => prix Paris = 7857 Euros.
    La variation sur le dernier trimestre représente : – 4.18% entre 1er Juillet et 1er octobre.
    En complément si -3% entre 1 juillet et 1 Septembre (Edito du 5 septembre), alors nous sommes à peu près à -1.21% entre 1er Septembre et 1er Octobre.
    A vérifier lors de la mise de leur edito du mois d’octobre.

  • Christophe dit :

    Merci Enzihno !
    On ne peut faire plus simple. Je ne demandais rien de plus.
    Cela dit, j’en déduit que la baisse se poursuit au même rythme.
    A cette allure nous serons à -15% dans 12 mois…

  • Bonsoir à tous,
    Le baromètre du mois d’octobre est sur le point d’être publié. Vous trouverez notre analyse du marché dans quelques minutes dans la rubrique Actualités :
    http://www.meilleursagents.com/wikimmo/
    En attendant, voici quelques chiffres en avant-première :
    Variations du 1er septembre au 1er octobre :
    Paris : -1,1%
    Hauts-de-Seine : +0,5%
    Seine-Saint-Denis : -2,5%
    Val-de-Marne : -0,1%
    Grande couronne : -1,5%
    Le calcul d’Enzinho était donc presque exact 🙂
    Jules Latournerie
    MeilleursAgents.com

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