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Baromètre – Immobilier en Ile-de-France : les signes d’accalmie se confirment après 39% de hausse en 2 ans – Meilleurs Agents envisage deux scénarios possibles pour le marché francilien à la rentrée

Prix Immo 5 min.

Evolution prix immobilier 1er juillet 2011 Meilleurs Agents publie la 29ème édition de son baromètre mensuel des prix de l’immobilier résidentiel à Paris et en Ile-de-France.
« Le dernier indice Notaires-Insee, correspondant aux actes authentiques signés au premier trimestre 2011, confirme la hausse des prix des promesses de vente du quatrième trimestre 2010. Notre baromètre, fondé sur les promesses de vente signées de janvier à juin 2011 par nos 370 agences partenaires permet de prolonger cette analyse. Il apparaît que les prix à Paris ont encore augmenté de 7,6% depuis le début de l’année pour s’établir en moyenne à 8,200 euros par m2 au 1er juillet 2011. Mais l’essentiel est ailleurs. Le scénario de retournement du marché parisien et, par extension, du marché francilien n’apparaît pas encore dans les statistiques officielles, et pourtant il se confirme mois après mois. Les prix ne progressent plus (+0,2% à Paris en juin) et sont même orientés à la baisse dans certaines zones. A Paris, le volume des transactions est en baisse de plus de 10% par rapport au printemps 2010 et les délais de vente s’allongent. Ils dépassent aujourd’hui en moyenne 45 jours alors que la majorité des biens se vendaient en moins de 20 jours en début d’année. Aujourd’hui seuls les biens de très grande qualité trouvent rapidement preneurs. L’écart des attentes est tel entre les vendeurs (convaincus que tout se vend vite et cher et que tout continue d’augmenter) et les acheteurs (attentistes et exigeants) que de nombreuses ventes sont bloquées. Les événements de la rentrée seront décisifs pour l’avenir du marché immobilier francilien. Nous envisageons deux scénarios d’évolution du marché qui dépendent de la transparence du marché et des conditions macroéconomiques, » explique Sébastien de Lafond, Président et fondateur de Meilleurs Agents.

29ème baromètre Meilleurs Agents- Points clés :

  • Les prix parisiens n’ont augmenté que de 0,2% au mois de juin 2011 alors qu’ils ont progressé de 39% en 2 ans, et de 20% sur les 12 derniers mois et de 7,6% depuis janvier.
  • Mais le changement de tendance du marché se confirme
  • Les délais de vente ont plus que doublé entre janvier et juin 2011
  • Les événements de la rentrée seront décisifs pour le marché francilien
  • Un scénario permet d’envisager un atterrissage en douceur des prix sur un marché peu actif
  • Selon un autre scénario plus noir, le marché pourrait se bloquer soudainement en provoquant des chutes importantes des prix

Stabilisation des prix parisiens

Après deux ans de forte hausse à Paris, les prix se sont stabilisés au mois de juin avec une augmentation de 0,2% essentiellement due aux petites surfaces de moins de 3 pièces qui progressent de 0,5% alors que le prix des grands appartements est resté stable (0%). La hausse moyenne ne traduit pas la grande disparité entre les biens de bonne qualité qui continuent à progresser et les autres qui ne se vendent pas. Les prix de transactions constatés ne témoignent pas de l’allongement des délais de vente (45 jours en moyenne au lieu de 20 en début d’année) et donc des négociations qui aboutiront probablement à des baisses des prix réels. En attendant l’aboutissement de ces négociations, les volumes de transactions ont diminué d’environ 20% par rapport à juin 2010. En effet, beaucoup de biens mis en vente ne trouvent pas preneur aux prix demandés. Les acheteurs sont exigeants et ont compris la tendance du marché alors que la majorité des vendeurs n’entendent pas les signaux d’un marché en phase de retournement.

Des situations contrastées en dehors de Paris

En banlieue, le marché n’est pas homogène. Les prix et les tendances évoluent différemment selon les zones géographiques et les types de biens. Cependant, comme à Paris, nous constatons l’allongement des délais de vente, la baisse des volumes de transactions et la généralisation de négociations sur les prix par des acheteurs exigeants.
En première couronne, les Hauts-de-Seine voient les prix baisser en juin (-0,7%) après avoir augmenté de 13% depuis un an et de 25% en deux ans dans la lignée des prix parisiens. Avant de diagnostiquer un atterrissage durable des prix, cette baisse reste à confirmer sur un marché contrasté en particulier dans les zones les plus chères et les plus recherchées (Neuilly, Boulogne…).
En Seine-Saint-Denis (93) les prix ont rebondi en juin (+0,6%) après quelques mois de stabilité à la baisse. Par rapport à Paris et au 92, les prix y ont progressé de manière plus mesurée au cours des derniers mois (+5% en un an et +11% en 2 ans).
Avec les mêmes chiffres de progression que le 93 sur 1 et 2 ans, Le Val-de-Marne (94) reste stable en juin (+0,1%).
En Grande Couronne, les prix ont augmenté de 0,2% en juin en moyenne confirmant une certaine stabilité à distinguer selon les zones et les types de biens. En un an les prix ont augmenté de 7%, et de 14% sur 2 ans.

Deux scénarios d’évolution du marché francilien

Le premier scénario envisagé par les experts de Meilleurs Agents prévoit un atterrissage des prix sur 3 à 4 trimestres à partir de la rentrée prochaine. La baisse des volumes de transaction se poursuivra accompagnée d’une légère baisse graduelle des prix à des niveaux différents selon les zones et les types de biens. Ce scénario est le plus probable. Sa réalisation dépend de la prise en compte par les vendeurs des informations sur l’évolution du marché. Si les chiffres officiels ne devraient rendre compte que dans quelques mois de l’évolution actuelle du marché, les agents immobiliers doivent jouer totalement leur rôle de conseil en s’appuyant sur les analyses de Meilleurs Agents et les outils d’évaluation en temps réel disponibles sur notre site.
Le second scénario est beaucoup plus noir mais apparaît moins probable. Il dépend avant tout du climat macroéconomique général et en particulier de la confiance accordée par les marchés financiers au plan de soutien aux économies surendettées de la zone Euro. Si par ailleurs, le problème de la dette américaine n’était pas réglé cet été, le climat général se détériorerait fortement en provoquant une crise d’une ampleur probablement beaucoup plus grave que celle de 2008-2009. Le marché immobilier souffrirait alors d’une baisse généralisée des prix et d’une chute soudaine des volumes de transactions (-40% comme en 2008-2009). Les biens de grande qualité pourraient voir leurs prix baisser de seulement 5 à 10% grâce à leur statut de valeur refuge. Le prix des biens de moindre qualité serait lui amputé de plus de 10% sur un marché bloqué comme cela avait été le cas en 2008 après la faillite de Lehman Brothers.

Les conseils des experts de Meilleurs Agents

Vendeurs et acheteurs doivent devenir de véritables experts pour s’y retrouver sur un marché de plus en plus compliqué. Tous les prix se négocient, il faut donc être un professionnel de la négociation et disposer des informations les plus récentes et les plus pertinentes pour défendre un prix de vente ou négocier efficacement une baisse à l’achat.
Dans tous les cas, il faut éviter les généralisations : tout ne se vend pas vite et cher, tous les biens ne voient pas leurs prix augmenter, mais inversement tous les prix ne sont pas en baisse, tous les quartiers ne se valent pas et la qualité d’un bien est l’élément fondamental constitutif du prix (qualité du bâti, localisation, charges de copropriété, proximité des transports, écoles et commerces…).
Le marché est au mieux en voie de stabilisation, voire de retournement. Face à des délais de vente qui s’allongent, les vendeurs ont intérêt à positionner leurs biens au bon prix dès la mise en vente.
Les acheteurs doivent faire le tri entre les biens de qualité qui se revendront toujours et les autres.
Acheteurs ou vendeurs, il est indispensable dans les conditions actuelles du marché de s’entourer des meilleurs professionnels de l’immobilier pour éviter les déconvenues et réaliser de bonnes affaires.

L'équipe scientifique de Meilleurs Agents

6 commentaires Masquer les commentaires Voir les commentaires

  • toshiba dit :

    Il y a une donnée qui n’est pas donnée c’est la hausse des impôts qui va aussi jouer car les capacités d’achats seront de fait rèduit ( il faut bien payer la dette ) ….
    La fin des avantages divers ne soutient plus les acheteurs
    les programmes neufs ne se vendent plus certains parlent de – 25 %
    La question de la baisse ne se pose pas , la question : quel est le montant de la baisse ?

  • calvin dit :

    Je suis consterné puisque cela fait des années que je veux acheter à Paris et que j’en ai enfin les moyens.
    Cela dit, ca doit faire… euh… toute ma vie que j’entends ce discours pessimiste alors que c’est tout l’inverse qui a lieu.

  • chat1234567 dit :

    vous etes jeune, alors… vers 1930, il y a eu une grosse chute des prix, idem entre 1991 – 1998.
    La crise de la dette est une réplique de celle de 2007 -2008, on met du sparadrap sur un bateau qui fuit l’eau de partout,et la mesure de la BCE et celles de la FED jouent sur l’effet d’annonce, donc uniquement psychologique (les investisseurs à qui, pourvu qu’on maintienne la valeur de leurs actions,qu’on couvre (qui, « on », au final?) leurs pertes, et qu’on leur donne encore les moyens de jouer avec l’argent public ne peuvent que dire « amen »), mais au final, ce sont les réductions budgétaires (hausse d’impôts cachés, coupes dans les budgets sociaux, rognage dans ce qui est véritablement « investissement à long terme », donc éducation, recherche etc… pour le court terme « rassurer les investisseurs » sur les plus-values journalières…) :
    me concernant, la valeur « refuge » pierre devient un attrape-nigauds. c’est le moment de vendre et pas d’acheter.
    ce n’est pas un « discours » pessimiste, depuis quelques années maintenant, l’immobilier est beaucoup trop cher rapporté aux revenus, tous les observateurs nationaux et internationaux s’accordent à le dire. Il y a eu des mesures de soutien, suite aux « intérêts supérieurs de quelques-uns », mais elles seront forcément temporaires. Elles auront quand même eu le mérite de restructurer l’offre. Il me semble que « l’intérêt national » sera un fer de lance de la démagogie préparatoire aux présidentielles, avec quelques réductions fiscales à la clé pour faire vitrine.

  • dom dit :

    Et l’augmentation de la fiscalité va encore plus vite que celle de l’immobilier
    A Paris le foncier a eugenté de 40% en 2 ans parce que les ventes étaient moins importantes
    Je ne parle pas de l’ISF. L’immobilier a pris 150% en 10 ans et le seuil de l’isf a augmenté de peut etre 30% et encore …
    Quand est-ce que nos dirigeants vont gérer correctement au lieu de dépenser inconsidérement (tramway ridicule alors que petite ceinture non utilisée, un velib coute 3000€/an, perte de temps et d’argent dans les embouteillage ; c’est la productivité du pays que l’on gaspille)
    Toute cette mauvaise gestion sera payée très très cher par les générations futures !

  • le marché devient raisonnable dit :

    Mais ceux qui pensent à une chute de 40 a 50% à Paris vont devoir attendre 5 ans, et quand le moment sera venu, les taux d’intérêts auront grimpé à 6 voir 7% sur 20 ans… Au final ils auront payé le bien aussi cher, voir plus puisqu’en même temps les loyers vont grimper…
    Car si la baisse est brutale, aucune chance que les propietaires se mettent a vendre en masse, ils prefereront rester et attendre une remontée, d’autant plus que le plus grand bassin d’emploi et de logements étudiants reste Paris.
    Conclusion : surveiller les taux et les prix, et veiller à l’emplacement (ex mon appart est situé dans un endroit calme, sans vis à vis, avec vue directe sur un cours d’eau avec canards, pêcheurs, péniches …, proches écoles, crèches, commerces, transports, en briques et pierres (ravalement nettement moins cher), volumes, grande cave, parking, rue piétonne 1,5j/semaine, hebité essentiellement par de propriétaires…

  • azed dit :

    Est-ce que ces estimations de chute sont probables dans la france seulement ou bien dans le reste du globe??

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