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Baromètre Meilleurs Agents : forte augmentation des prix tirés par les petites surfaces. Est-ce une bonne nouvelle ?

Prix Immo 3 min.

Meilleurs Agents publie la onzième édition de son baromètre des prix de l’immobilier résidentiel à Paris.  Les résultats de ce baromètre sont fondés sur les promesses de vente signées par les 250 agences immobilières partenaires de Meilleurs Agents et donc en avance de 4 à 5 mois sur les chiffres communiqués par les Notaires.  En deux mois, le prix moyen du m² résidentiel à Paris a augmenté de 2,6% pour atteindre 6.306 € au 31 octobre contre 6.143 € au 1er septembre.

Après la remontée des prix amorcée au printemps 2009, les prix étaient restés stables en juillet et août 2009. La hausse considérable de 2,6% des deux derniers mois s’explique plus par l’évolution de la psychologie des acteurs que par une modification des fondamentaux du marché immobilier.

  • La hausse des prix résulte d’abord d’un déséquilibre entre une offre de biens relativement faible et une forte demande, principalement sur les petites surfaces (studios et 2 pièces).
  • Les investisseurs cherchant la valeur refuge de la pierre et les primo – accédants dopés par des taux bas se font concurrence sur les biens de valeur inférieure à 300.000 €.
  • Les petites surfaces voient leurs prix augmenter beaucoup plus fortement (+6% en 6 mois) que les grandes surfaces (3 pièces et plus) (+1% en 6 mois).
  • Les volumes de transaction restent en retrait d’environ 10% par rapport à la même période en 2008 et de 25% par rapport à septembre – octobre 2007. On peut donc parler d’un volume encore relativement faible, signe que la reprise n’est pas encore solide.
  • Le moteur de l’achat revente semble se dégripper. En effet, la part des grandes surfaces a sensiblement augmenté ces deux derniers mois, représentant 45% du total des ventes contre 35% un an auparavant.

 

Le risque de la reprise

Il faut bien sûr se féliciter des signes encourageants de la reprise du marché immobilier. Toutefois, la hausse des prix engagée depuis le mois d’avril 2009 est en train d’effacer la baisse initiée à l’automne 2008. Or l’ajustement des prix à la baisse était bienvenu car il redonnait du pouvoir d’achat aux primo – accédants.
Les facteurs de cette reprise du marché sont fortement liés à la recherche d’un investissement sûr en réaction aux incertitudes nées depuis le début de la crise des subprimes. Cet engouement pour la pierre et ses conséquences sur les prix font écho, toutes proportions gardées, aux mouvements d’achat sur l’or dont la valeur franchit des records. L’investisseur privilégie actuellement la protection de son capital à moyen et long terme par rapport à son rendement. La pierre, comme l’or, retrouvent alors tout leur rôle de valeur refuge patrimoniale et leur capacité de transmission générationnelle.
Pour autant, ces investissements portent avant tout sur de petites surfaces de prix réduits, faciles à louer et à revendre … au risque de bloquer l’accès des primo – accédants si les prix devaient continuer de monter ou en cas de hausse des taux.

Une reprise durable ?

Pour la suite, l’évolution du marché devrait dépendre essentiellement de variables macroéconomiques : taux d’intérêt, croissance et climat économique général qui conditionnent le comportement des acteurs.
Le scénario le plus favorable serait celui d’une reprise économique progressive (reprise en « U ») et sans remontée brutale des taux. Dans un tel cas, le marché immobilier pourrait se stabiliser en valeur et augmenter sensiblement en nombre de transactions. C’est le scénario idéal où les primo – accédants ne sont pas exclus du jeu et où l’achat revente d’appartements familiaux reprend des couleurs.
Le retour de la récession au début de l’année prochaine (reprise en « W ») aurait des effets contrastés sur le marché immobilier. L’effet psychologique de la récession, et en particulier la peur du chômage, aurait certainement un impact négatif sur les volumes de transactions. Mais les taux devant rester bas, les prix ne chuteraient peut être pas ou peu, soutenus par les primo – accédants et les investisseurs déjà à l’œuvre aujourd’hui.
Enfin, un scénario de reprise forte (en « V ») avec retour de l’inflation est celui dont les effets sur le marché immobilier sont peut être les plus difficiles à anticiper. Le retour de la confiance des ménages soutiendrait l’activité immobilière mais la hausse des taux couperait l’élan des primo – accédants tout en entraînant une baisse des prix.

L'équipe scientifique de Meilleurs Agents

8 commentaires Masquer les commentaires Voir les commentaires

  • merx dit :

    Les prix remontent donc ce n’est plus le moment d’acheter. C’est bien ça ?
    Merci d’avance pour vos réponses
    Bises

  • Matt dit :

    Si les prix remontent, avec stagnation des salaires, ce n’est plus 30 mais 40 ou 50 ans d’endettement qu’il va falloir prendre pour un f2…
    Le « bingo crédit » de la publicité tv va devenir réalité ! Transmettez votre crédit à vos enfants !
    Les dindons de la farce : les contribuables primo-accédants qui ont le droit de payer plus d’impôts (il faut bien que quelqu’un paye pour les niches fiscales – Scellier et cie…) et qui ont le droit de payer plus cher leur accession à la propriété (puisque les prix sont soutenus par les mesures fiscales ! – Faut bien payer le yacht de certains patrons de BTP…).

  • olivier dit :

    Le volume des transactions n’est pas significatif pour parler de reprise. Le chômage va continuer à monter jusqu’à fin 2010, or ce facteur joue en défaveur de l’immobilier.
    Les taux sont certes historiquement bas, mais les prix restent historiquement haut. Tout le monde n’a pas le chance en tant que primo accédant de faire appel aux apports de papa et maman pour acheter. Par conséquent, cet indicateur considéré comme « indicateur avancé » par meilleurs agents ne me semble pas pertinent.
    L’endettement est un levier artificiel dans l’achat d’une résidence, mais gagner significativement de l’argent est un critère bien plus essentiel ! Car payer 2 à 3 fois la valeur d’un logement (en intégrant le coût du crédit) est d’autant plus absurde que les prix sont complètement décorrélés des fondamentaux économiques et notamment du pouvoir d’achat des ménages. Enfin, les taux de la BCE vont nécessairement remonter – tôt ou tard – et même une hausse de 0.25 va impacter négativement la capacité d’emprunt des acheteurs et donc à nouveau tirer les prix vers le bas.

  • FRED dit :

    matt : le scellier n’est pas accessible qu’aux riches… pour ma part mon premier investissement a été du locatif en restant moi meme locataire de mon appart. c’était le plus accessible pour moi (peu de différences entre le montant remboursé chaque mois et le montant du loyer perçu) et en plus ça me faisait baisser mes impots…

  • JB dit :

    Finalement le Scellier est intéressant pout tout ceux qui payent des impots, même modérés.Un ménage qui paye 2500 € d’impots par an peut acheter ce type d’investissement locatif sans avoir à mettre la main au portefeuille. Cette mesure est faite pour inciter les particuliers à investir et donc pour faire tourner l’économie et donc générer des emplois. Pour ceux qui sont sceptique sur cette mesure, qu’ils pensent à tout ceux qui travaillent pour construire une maison.

  • olivier dit :

    Qui peut bien acheter un premier logement à 300000 euros ?
    (je cite « […] les primo – accédants dopés par des taux bas se font concurrence sur les biens de valeur inférieure à 300.000 €. »)
    Même à 150.000€, le primo-accédant en question n’est pas dans la moyenne des Français!!
    Sur Paris, dans la plupart des cas, il faut être deux, ou avoir un apport non négligeable, ou gagner une fortune pour s’offrir un bien :
    en gagnant net 2500/mois (2,5x smic), on peut emprunter sur 30 ans env 150000€. Un couple gagnant 5000€ net/mois pourra s’offrir env 45 à 55 metres carrés sur Paris : pour y élever des enfants, il lui faudra de l’abnégation !

  • legrand patrick dit :

    Comme le suggère The economist les prix de l’immobilier sont surévalués en France de 30 à 40 %
    A mon sens, une des raisons, est le manque total de transparence du soit disant « marché ».
    Un marché OPAQUE n’est pas un vrai marché.
    En pratique: Un agent immobilier vous fait visiter un bien en cinq minutes et si vous avez « le coup de coeur » il suffit de signer.
    Alors qu’un vendeur DOIT juridiquement vous informer de toutes les informations nécessaires, c’est un véritable chemin de croix pour bénéficier d’un avis « éclairé ».
    Exemple: alors qu’il s’agit d’une information DISPONIBLE à la publicité foncière (c’est à dire que l’information est publique et non confidentielle) il est presque impossible en pratique d’obtenit copie du titre de propriété du vendeur dans lequel figure entre autres informations le prix par lui payé…. Mais cela montrerait la plus value indécente réalisée.
    N’oubliez pas que l’agent immobilier a le DEVOIR de se procurer copie de ce titre. ( Cassation 1ére chambre civile 26 mars 1996 rapporteur P. SARGOS)

  • недурно ну наконец то разродились, я за это время в магазин успел збегать, и не раз!

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