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Baromètre Meilleurs Agents : à qui profite encore la baisse des taux ?

Prix Immo 3 min.

Evolution prix immobilier Paris Septembre 2010 Meilleurs Agents publie la 21ème édition de son baromètre mensuel des prix de l’immobilier résidentiel à Paris et en Ile-de-France.
« A la rentrée, nous espérions une accalmie salutaire à Paris et certains départements limitrophes. Tiré par une demande insatisfaite, le marché ne s’est pas calmé et a poursuivi sa hausse. En 12 mois, les prix ont augmenté de 20% à Paris, de 13 à 14% en petite couronne et de 4% dans les départements de grande couronne. Les hausses les plus importantes ont aujourd’hui totalement effacé les gains de pouvoir d’achat liés à la baisse des taux d’intérêt. Sur un marché tendu à cause du manque d’offres, les acheteurs doivent être très prudents avant d’accepter des prix parfois irréalistes » commente Sébastien de Lafond, Président et fondateur de Meilleurs Agents.

21ème baromètre Meilleurs Agents- Les chiffres clés :

  • Paris franchit allègrement la barre des 7000€ du m² : 7139€
  • Les grandes surfaces s’envolent comme les petites
  • La petite couronne poursuit sa progression mais avec de forts contrastes
  • La grande couronne reste stable
  • Selon les zones, la baisse des taux d’intérêt s’est traduite soit par un regain de pouvoir d’achat soit par une envolée des prix.

Paris à 7139€ du m²

Après avoir franchi le seuil symbolique des 7000€ à la rentrée, Paris poursuit son envolée avec un prix moyen du m² à 7139€ (+1,5%) : un record historique de plus pour la capitale. Sur le mois de septembre, les prix des grandes surfaces (3 pièces et plus) ont augmenté en moyenne de 1,4% et les petites surfaces de 1,7%. Sur les douze derniers mois, les grandes surfaces ont progressé de 19,1% et les petites surfaces de 20,3%. Les grandes surfaces qui sont longtemps restées à l’écart du mouvement de hausse ont donc aujourd’hui rattrapé les petites surfaces dans la course aux records de prix. Le marché des grandes surfaces lié au mécanisme d’achat-revente se décongestionne progressivement ce qui libère un peu de fluidité sur un marché resté longtemps bloqué. Pour les petites surfaces, la concurrence entre les acheteurs habitants et les investisseurs s’est un peu calmée. Si la demande est toujours très forte, l’offre reste globalement faible.

Quelles tendances ?

L’analyse de la situation générale tant sur le plan économique que social ou fiscal ne laisse pas présager de grandes modifications des conditions du marché à court terme.

  • La reprise économique est molle et ne modifiera fondamentalement ni le moral des ménages, ni leur pouvoir d’achat.
  • Le contexte social incertain peut encourager quelques acheteurs à se réfugier dans la pierre, d’autres préféreront ne pas bouger.
  • Le rabotage annoncé des niches fiscales et en particulier de la déductibilité des intérêts d’emprunts accélère la conclusion de quelques ventes mais le marché ne sera pas bouleversé pour autant d’ici la fin de l’année.
  • Enfin, les taux d’intérêt, pourtant historiquement bas, ne vont pas remonter à court terme. Ils pourraient même encore baisser, sauf accident sur les marchés monétaires. Les taux bas sont a priori une bonne nouvelle pour les acquéreurs. A condition que le pouvoir d’achat supplémentaire d’un crédit moins cher ne soit pas entièrement absorbé par une hausse trop forte des prix.

A qui profite encore la baisse des taux ?

En septembre 2008, la banque Lehman Brothers faisait faillite et l’immobilier francilien plongeait dans la crise. Les taux d’emprunt immobiliers sur 20 ans étaient alors de 5%. Aujourd’hui, on emprunte pour une même durée à 3,4%. Mécaniquement, cette baisse des taux aurait dû augmenter le pouvoir d’achat des ménages d’environ 15% depuis deux ans.
En théorie seulement, car dans certains départements, la hausse des prix a effacé tout ou partie de cette nouvelle capacité d’achat. Et le pouvoir d’achat des acheteurs, dopé par les taux, est passé dans la poche des … vendeurs !

Evolution sur 2 ans
(1er oct. 08 / 1er oct. 10)
Paris929394Grande couronne
Gain de pouvoir d’achat
dû à la baisse des taux
+15%
Hausse des prix+15.7%+8.6%+8.1%+18.4%+0.2%
Gain net de pouvoir d’achat-0.7%+6.4%+6.9%-3.4%+14.8%

Malgré la forte baisse des taux, les acheteurs à Paris ont donc légèrement perdu en pouvoir d’achat en deux ans (-0,7%). Ce phénomène est encore plus marqué dans le Val de Marne, où la perte de pouvoir d’achat est la plus forte (-3,4%). Pour les autres départements de la Petite Couronne (92 et 93), le bilan reste globalement positif pour les acquéreurs, dont la capacité d’achat a progressé de plus de 6%. A l’exception de certaines villes de Seine Saint Denis (Montreuil, Les Lilas, Bagnolet) dont les prix ont flambé au contact de Paris. C’est en Grande Couronne que la situation a été la plus favorable aux acheteurs, car les prix sont restés stables et les acquéreurs profitent pleinement de la baisse des taux (+14,8% de pouvoir d’achat en plus en deux ans).

L'équipe scientifique de Meilleurs Agents

6 commentaires Masquer les commentaires Voir les commentaires

  • Bonjour ,
    Nous assistons à une véritable ruée sur les petites surfaces – studio et 2 pièces – de la part des investisseurs en locatif depuis Septembre 2010 , ces derniers annonçant de beaux budgets de l’ordre de 180 à 250K€; l’important étant de placer des liquidités avant la fin de l’année fiscale – l’immobilier est le placement- refuge par excellence actuellement ( même si la loi de finances rectificative réserve des surprises début 2011…) On voit que les acquéreurs se positionnent pour s’assurer des revenus immobiliers sur les 15 à 20 années à venir – dossier retraite oblige !!! et nécessité de parler Capitalisation .
    En revanche, les moyennes surfaces et budgets – 110m² / 720K€ – ne semblent pas se vendre aussi facilement que cela : les acheteurs restent prudents et hésitent sur les prix demandés. Il subsiste toujours l’idée que l’immobilier fonctionne sur des bulles et que les prix vont se dégonfler prochainement …
    Courtoises salutations
    Olivier LEJEUNE

  • Analyste financier dit :

    Une bulle immobilière s’est rapidement formée sur Paris, sous l’influence de trois facteurs :
    – la baisse très brutale des taux (facteur d’opportunisme) ;
    – la baisse des rendements des autres actifs (facteur financier) ;
    – la craintes des épargnants de voir leur capital fondre dans le futur : crise des souverains et réforme des retraites (facteur psychologique).
    Les acheteurs doivent être avertis qu’en achetant aujourd’hui, ils prennent plus de risque que jamais et font un très mauvais choix financier :
    – Depuis le T1 2010, la hausse des prix (au minimum +20% en 6 mois) a totalement absorbé la baisse des taux, sauf à allonger inconsidérément la durée de l’emprunt. Or, plus l’emprunt est long, plus l’emprunt coûte cher à l’emprunteur (à 20 ans, on rembourse presque deux fois le prix de ce qu’on emprunte).
    – Dans les conditions actuelles, tout emprunt à plus de 20 ans fait courir un risque grave à l’emprunteur. Parce qu’en cas de difficulté future (chômage, invalidité, divorce), il sera impossible d’obtenir un réaménagement pour faire baisser les mensualités (parce que les taux sont déjà au plancher) et illusoire d’obtenir un allongement de la durée (parce que le crédit coûterait encore plus cher, alors que vous serez déjà en difficulté).
    – Ceux qui veulent protéger leur épargne ou préparer leur retraite en se mettant dans la pierre à Paris se trompent. Nous sommes en période de déflation et non d’inflation. Lorsqu’il y a déflation, il est normal et classique que des bulles spéculatives se créent (sur les métaux spéciaux : l’or .. sur l’immobilier). Contrairement à une période d’inflation, il n’y a aucun risque que les liquidités en euro perdent de leur valeur. Sachez que les investisseurs professionnels, aujourd’hui, se détournent massivement de l’immobilier résidentiel à Paris et investissent dans les pays émergents et en action.
    – Un investissement locatif dans Paris présente actuellement moins de rentabilité qu’un placement sur un actif monétaire. Et beaucoup plus de risque, parce que vous n’êtes pas du tout assuré de le revendre ne serait-ce qu’au même prix.
    – Ne croyez pas que les prix de l’immobilier ne font que monter. Les prix se sont effondrés dans les années 90. Les prix se sont effondrés en 2008. Cela ne fait pas plaisir aux agents immobiliers ou aux notaires, mais c’est bien le cas.
    – Une bulle se reconnaît notamment au fait qu’elle est cantonnée à une zone géographique. A Londres, à New York, en province, les prix continuent de baisser ou n’augmentent pas. A quartier équivalent, cela coûte aujourd’hui plus cher d’acheter un 3P à Paris qu’à Londres ou à New York.

  • Hichem dit :

    Je suis assez surpris de cette analyse. Quand on voit la carrote des actifs financiers de ces dernières années.
    Toutes les analyses sont contradictoire pour nous lecteurs qui cherchont à comprendre.

  • Pierre dit :

    Cette analyse bien qu’intéressante me paraît incomplète pour plusieurs raisons. Un facteur important est oublié : le déficit structurel en biens à vendre qui ne fera que s’aggraver à l’avenir. Même si les investissement locatifs n’ont plus actuellement une bonne rentabilité, il y aura toujours des acheteurs pour d’autres raisons que la « finance » (se loger par exemple). De plus, la pierre en France a démontré deux choses grâce à la crise : c’est le placement le plus résistant et une valeur refuge en France. Cela apparaît comme une spécificité Francaise. Pour vous donnez un exemple un peu exotique : en Micronésie, une île a pour valeur d’investissement de grosses pierres considérées comme des banques à ciel ouvert! On ne peut donc pas comparer les pays entre eux. Par ailleurs, je ne savais pas qu’on était en période de déflation (!?).
    Pour finir, je suis persuadé que ce qui peut être dit dans la presse, a fortiori dans les forums, n’a aucune influence sur le marché. Il n’y a qu’à se souvenir de ce qui était dit par tous les grands experts début 2009 : l’immobilier à Paris va poursuivre sa correction d’environ 15%. Vous connaissez la suite…

  • Analyste financier dit :

    Il y a une légende sur les conséquences du déficit structurel de biens :
    A Paris, le nombre de biens et le nombre d’habitant en 2010 sont globalement équivalents aux nombres de biens et d’habitant en 1980. Le nombre de logement vacants (environ 10% du parc) est également similaire. Cela n’a pas empêché les prix de varier fortement à la hausse comme à la baisse durant cette période. Il est impossible de déceler une corrélation avec les prix.
    Quant bien même on prendrait en compte ce facteur, une baisse de 35% des prix ferait revenir au niveau de 2004 / 2005, ce qui n’a rien de bien impossible, puisqu’en 2010 il y a le même déséquilibre supposé du au manque de biens qu’il y a 5 ans.
    La crise n’a absolument pas montré que la pierre était le placement le plus résistant : l’actif immobilier acheté au point haut en 2006 a baissé de 25 à 35 % en province, baisse à laquelle il faut ajouter les coûts de détention de l’actif (impôts, charges, travaux, éventuels impayés et vacances si locatif) et compte tenu de ces coûts « annexes » donne une rentabilité à peu près nulle sur Paris. C’est pire que n’importe quel placement monétaire de base, qui rapporte sans se fouler et sans risque du 3 à 4% net sur la totalité de sa mise (car le « rendement » locatif ne prend pas en compte le gain ou la perte que vous pourrez faire à la fin le jour où vous revendrez votre bien : le principal facteur de gain ou de perte, c’est le prix de l’actif, pas le montant du loyer …) … En revanche, les investissements dans les matières premières se sont révélés florissants. Enfin aujourd’hui, ce n’est pas parce que Paris a résisté qu’il résistera demain : la « performance passée ne présume pas de la performance future ». La seule règle de celui qui doit investir pour gagner, c’est acheter quand les prix sont bas (donc, ne pas acheter maintenant) et de vendre quand les prix sont hauts (donc, vendre maintenant). Disons humblement que le risque de se planter en achetant à Paris aujourd’hui est maximum.
    Enfin, une politique monétaire permettant d’avoir des taux d’intérêt directeurs proche de 0% (0,25 % aux USA et en UK, 0% au Japon, 1% en EUR) et qui prend – hors zone euro – des mesures « non conventionnelles » pour désespérément tenter de relancer la machine économique correspond exactement à la définition d’une période de déflation : une baisse du prix de l’argent. Les bulles obligataires aux USA et en Europe sont transférées aux Etats qui s’emploient à les faire dégonfler (la déflation), ce que nous payerons durant des années sur nos impôts, sur la stagnation de nos salaires (à titre personnel comme à titre collectif, avec l’augmentation du chômage), sur l’augmentation de toutes les charges, tandis que les prix stagnent, sauf ceux des actifs qui profitent de cet afflux d’argent gratuit et d’angoisse, tel l’immobilier qui comme sous une perfusion mal réglée s’envole dans les rares zones où le pigeon moyen s’imagine que, puisque cela a moins baissé qu’ailleurs, ça ne peut jamais baisser. Les renégociations de crédit (plus de 60% de la production actuelle des banques) correspond exactement à une déflation : le crédit qui valait 100 dans le bilan de la banque A quand il avait été conclu à 5% ne vaut plus que 85 (ce chiffre est un ordre de grandeur, mais n’est pas exact, je ne vous fait pas le calcul actuariel) quand il est renégocié à 3,5% dans le bilan de la banque B. La encore c’est de la déflation.

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