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Baromètre Meilleurs Agents – Immobilier en Ile-de-France : le grand écart entre acheteurs et vendeurs fait chuter les volumes

Prix Immo 5 min.

Evolution prix immobilier 1er juin 2011 Meilleurs Agents publie la 28ème édition de son baromètre mensuel des prix de l’immobilier résidentiel à Paris et en Ile-de-France.
« Nous sommes entrés depuis plusieurs mois dans une période où le marché devient illisible pour les particuliers. La hausse des prix à Paris pourrait faire penser que la dynamique de 2010 continue en 2011. Pourtant, la situation n’a plus rien à voir. Les prix montent à Paris et dans les banlieues aisées, mais plus ailleurs. Partout le nombre de transactions est en baisse car les acheteurs ne se précipitent plus sur tout ce qui est proposé, souvent trop cher. Moins nombreux et moins pressés, les acheteurs payent le prix fort pour des biens de qualité ou de valeur inférieure à 250 000 euros, mais ils négocient fort ou boudent le reste. Les vendeurs ne comprennent pas la nouvelle dynamique du marché et campent sur leur position. Le marché se bloque graduellement mais inéluctablement. La rentrée de septembre restera compliquée car les statistiques officielles indiqueront encore des prix en hausse. Il faudra probablement attendre la fin de l’année pour que le marché se débloque, » explique Sébastien de Lafond, Président et fondateur de Meilleurs Agents.

28ème baromètre Meilleurs Agents- Points clés :

  • Les prix continuent de monter à Paris, particulièrement rive gauche mais le nombre de transactions baisse fortement
  • Presque tous les biens sont proposés à des prix élevés, mais seuls ceux de grande qualité et les petites surfaces se vendent
  • Les acheteurs, beaucoup moins nombreux qu’en 2010, sont devenus très sélectifs, prennent leur temps et négocient à la baisse
  • A l’exception des Hauts-de-Seine et de quelques communes périphériques recherchées, les prix en banlieue marquent une pause

Des volumes en forte baisse sur un marché atone

Les Notaires de Paris ont déjà enregistré une baisse de près d’un quart du nombre de transactions sur le premier trimestre de l’année par rapport aux volumes moyens du marché. Toutes les remontées du terrain confirment cette tendance au deuxième trimestre. Alors qu’en 2010, un vendeur pouvait raisonnablement espérer rencontrer 5 acheteurs sérieux dans les trois semaines suivant la mise en vente, aujourd’hui il faut se contenter d’un ou deux en deux mois.
Pourtant à Paris les prix continuent d’augmenter en particulier dans les quartiers résidentiels de la rive gauche qui flambent (+3,2%). Cette hausse des prix est alimentée par le marché de l’achat revente. Les propriétaires vendent cher pour acheter cher et financent la différence avec des emprunts bancaires encore abordables. On constate ainsi une augmentation particulièrement forte (+2%) des prix des grands appartements parisiens (3 pièces et plus) alors que les petites surfaces n’augmentent que de 1,2%%.
Quelques propriétaires purement opportunistes mettent en vente leurs biens à des prix très élevés. Quelques uns trouvent acquéreur et profitent de l’aubaine pour réaliser de confortables plus-values quitte à louer pour se loger.
Globalement, les acteurs du marché sont déconnectés. Les vendeurs croient encore que tout se vend et que tout augmente. Ils ont enregistré les hausses de prix du passé mais ont totalement occulté la baisse des volumes de vente constatée par tous les analystes. Ils n’écoutent pas les professionnels, tentent leur chance entre particuliers ou auprès d’agences qui gonflent le prix pour obtenir un mandat.
Les acheteurs, eux, ont compris la nouvelle dynamique du marché et parient sur la baisse des prix en étant très exigeants. Ils pensent que le temps joue en leur faveur et n’hésitent plus à faire des offres 5 voire 10 à 15% en dessous du prix affiché. Quand les prix sont manifestement trop élevés, il n’y a aujourd’hui ni visite ni appel, provoquant l’incompréhension chez les vendeurs.
Dans ces conditions, le marché se bloque progressivement en dehors des biens de grande qualité dans les meilleurs quartiers ou des petites surfaces à moins de 250 000€.
Les acheteurs n’ont pas disparu, ils attendent que les vendeurs reviennent à la raison. A l’automne, les statistiques officielles afficheront encore une augmentation des prix alors même que les fondamentaux du marché auront totalement changé. Il faudra au moins encore six mois avant de constater une baisse réelle des prix dans les statistiques du marché.

En dehors de Paris

Les prix suivent la tendance parisienne dans les banlieues aisées de la périphérie de Paris ou de l’ouest francilien. Ainsi, les prix dans les Hauts-de-Seine progressent encore de 1,1% en mai. Même tendance dans des micro-marchés recherchés en bordure de Paris comme Charenton, Saint-Mandé, Vincennes ou Montreuil. Mais pris dans leur ensemble, les départements du Val de Marne (94 : +0,1%) et de Seine-Saint-Denis (93 : -0,2%) voient leurs prix se stabiliser, ce qui révèle un marché à deux vitesses dans ces zones.
En Grande Couronne, là aussi la tendance est à la stabilité des prix (+0,2%). Les ventes d’appartements et de maisons de moins de 300 000€ dans les zones où le m² est en dessous de 4 000€ sont dynamisées par le PTZ+. Pour les biens avec une mauvaise performance énergétique ou d’une valeur dépassant 300 000€, la demande est beaucoup plus faible et les prix devront bientôt s’orienter à la baisse pour recoller au pouvoir d’achat des acquéreurs.

L'équipe scientifique de Meilleurs Agents

6 commentaires Masquer les commentaires Voir les commentaires

  • Réalisme dit :

    Très bonne analyse. Il faut se rendre compte que les hausses annoncées ne tiennent pas compte d’un nombre croissant d’invendus : certains biens sont chers parce que de qualité, et il y a une concentration de la demande sur les petites surfaces parce qu’au delà d’un certain prix, il n’y a plus d’acheteurs, ce qui flatte artificiellement les moyennes. Ne vous faites pas d’illusions. Si les notaires annoncent un m2 à 8000 en moyenne, ça ne veut pas dire que vous allez trouver un acheteur à 800 000 pour votre 100 m2. Des gens capables de mettre 5 millions de francs, il y en a peu, des 100 m2 à vendre, beaucoup.
    Par ailleurs, ceux qui pouvaient acheter l’ont fait en 2010. Aujourd’hui, ceux qui ne pouvaient pas acheter à 7000/m2 ne peuvent pas davantage à 8000.
    Si on veut vendre, on a pas d’autre choix que de baisser son prix et quand les prix baisseront, l’immobilier perdra son statut de valeur refuge, et ce sera le Krach. Il faut se dépêcher de vendre mais il faudrait être fou pour acheter…

  • zitic dit :

    C’est vraiment une bonne analyse de la situation.
    Il faut à mon avis ajouter également la situation économique actuelle mondiale car c’est elle qui fera sans doute la différence.
    La situation de la Grèce, du Portugal, donc de l’europe à court et moyen terme … mais surtout la crise de la dette des Etats Unis qui est au plus mal, bien que les médias US préfère parler de l’affaire DSK. http://www.lefigaro.fr/conjoncture/2011/05/03/04016-20110503ARTFIG00660-etats-unis-la-crise-de-la-dette-reportee-au-2aout.php
    Le mois d’Aout sera décisif pour les US et donc pour nous … le double deep n’est sans doute pas très loin

  • Nando dit :

    Il y a Quelques années,j’entendais déjà les les memes discours et le paquet de cigarettes était a 10 francs, maintenant 40,il y a toujours des fumeurs. L’essence a 3 francs et puis quand elle sera a 10 francs on ne roulera plus……..

  • Tiph'n dit :

    Il y a déjà des affaires à faire en province. Pour ma part je participe activement à la chute de l’immobilier en achetant un bien moitier prix en Bretagne. Habitant sur Paris, je préfere de loin payer un loyer hors de prix, plutôt que de m’engager sur 30 ans à payer encore plus pour un logement moins agréable. J’espere vivement que l’immobilier va chuter rapidement sur Paris, toutes les conditions sont réunis, ne manque que le détonateur…

  • Leo dit :

    L analyse dans l article semble tout a fait pertinente.
    Pour la conclusion, un reajustement des prix pour la fin d annee parait logique. En revanche, je ne crois pas a la theorie de l « effondrement cataclysmique » du marche immob parisien. Meme si les acheteurs sont attentifs a eviter les exces (ce qui a pour effet benefique d « ecreter » et marginaliser les produits surevalues), la demande reste tres forte. Mon pronostic : stabilisation des prix, ou baisse 1-2% max.

  • cindirella dit :

    D’accord avec Leo. Effondfrement des prix de l’immobilier, il ne faut pas rêver. Paris a connu des minima historiques dans les années 90, mais c’est cela qui était exceptionnel, pas les prix actuels.
    Donc vendre son appartemen pour louer n’est pas forcément un bon calcul.
    Pour mémoire le prix au m2 dans un quartier convenable de Londres est de 17000 € ….

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