Baromètre Meilleurs Agents – Immobilier en Ile-de-France : la fragmentation du marché se confirme

Meilleurs Agents publie la 25ème édition de son baromètre mensuel des prix de l’immobilier résidentiel à Paris et en Ile-de-France. « Le mouvement de hausse généralisée des prix franciliens de 2010 est interrompu. Presque partout la demande est un peu moins forte qu’il y a six mois mais cela n’a pas les mêmes conséquences dans tous les départements. A Paris, le surplus d’acheteurs par rapport aux vendeurs reste marqué, poussant les prix à la hausse au rythme de 2010. La petite couronne est divisée entre la Seine-Saint-Denis qui confirme sa baisse des derniers mois, alors que les Hauts-de-Seine et surtout le Val de Marne voient leurs prix monter. En grande couronne, pas d’uniformité non plus. Dans les Yvelines, les prix progressent fortement avec un effet rattrapage dans un département où les prix avaient moins monté qu’ailleurs en 2010. Ailleurs en grande couronne, les prix sont stables ou baissent. C’est le retour d’un marché plus discriminant où la qualité des biens et de leur environnement (transports, dynamisme économique…) oriente les prix à la hausse ou à la baisse. Cette évolution du marché doit encore être confirmée dans les prochains mois, mais le spectre d’un emballement spéculatif craint à la fin de 2010 semble s’éloigner » commente Sébastien de Lafond, Président et fondateur de Meilleurs Agents.

L’effet PTZ+ et diagnostic énergétique

En dehors de Paris et des communes limitrophes, les dispositions du Gouvernement en faveur de l’accession à la propriété jouent à plein. Le Prêt à Taux Zéro (PTZ+) entré en vigueur le 1er janvier 2011 est disponible sans conditions de ressources aux primo-accédants pour l’achat de leur résidence principale. Le PTZ+ a ainsi soudain renforcé la solvabilité d’un grand nombre de ménages sur un marché dont les prix ont beaucoup progressé ces derniers mois. Le PTZ+ figure aujourd’hui dans 50% des demandes de crédit immobilier enregistrées par le courtier en crédit Meilleurtaux.com. Dans un marché francilien plus hésitant qu’en 2010, le PTZ+ contribue donc localement à soutenir les prix et les volumes de transaction. Mais l’effet PTZ+ n’est pas homogène. Il est plus marqué dans les zones où les prix au m² sont inférieurs à 3 000€, notamment le 77, le 91, le 93 ou le 95. A l’inverse, il est quasiment sans impact dans les villes les plus chères comme Paris, Neuilly-sur-Seine ou Versailles. Par ailleurs, le montant du PTZ+ est indexé sur les performances énergétiques du bien. Ceci n’a pas réellement d’effet déformant sur la demande de biens neufs, pratiquement tous construits à la norme BBC (Bâtiment Basse Consommation). En revanche dans l’ancien, on note une forte concentration de la demande sur les biens dont le DPE (Diagnostic de Performance Energétique) est entre A et D. Dans les zones où les acheteurs ne sont pas confrontés à une pénurie de l’offre, les biens anciens les plus énergivores (notes de E à G) sont déjà moins demandés et verront probablement leurs prix baisser dans les prochains mois.

Les conseils de Meilleurs Agents aux vendeurs

Sur des marchés qui évoluent désormais avec des tendances contradictoires, il est plus que jamais indispensable d’écouter les conseils des professionnels locaux. A Paris, et dans une certaine mesure dans le 92 et l’est du 78 : il est encore possible de tirer parti des hausses passées mais il devient de plus en plus hasardeux d’anticiper de fortes hausses à venir. Le marché est demandeur, les vendeurs peuvent donc vendre vite et aux meilleurs prix aujourd’hui à condition de respecter le prix de marché de chaque bien et de s’assurer de la solvabilité de l’acheteur. La situation en banlieue doit être analysée commune par commune et même à l’échelle du quartier. En dehors des biens qui peuvent bénéficier des PTZ+ (biens récents ou rénovés et dont le prix est inférieur à 250 000€), il est important de bien cerner la concurrence pour fixer un prix compatible avec le marché. Ici aussi le conseil des professionnels s’impose pour éviter des commercialisations longues et des négociations hasardeuses.

Les conseils de Meilleurs Agents aux acheteurs

Si vous bénéficiez du PTZ+, vous pouvez réaliser de bonnes affaires en banlieue à condition de ne pas perdre de temps et de sélectionner un bien de grande qualité (qualité du bâti, performances énergétiques et qualité de l’environnement : transports…). Sur un marché dominé par les tendances locales, les acheteurs ont tout intérêt à écouter les conseils des professionnels pour avoir une bonne compréhension des facteurs locaux qui influencent les prix. Il est aussi important d’élargir leurs zones de recherche. En effet, il n’est pas rare de trouver de belles opportunités dans une commune proche de celles sélectionnées en premier lieu.