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Baromètre Meilleurs Agents – Immobilier parisien et francilien : la peur de l’avenir propulse les prix vers des sommets irréalistes

Prix Immo 3 min.

Evolution prix immobilier Paris juin 2010 Meilleurs Agents publie la 19ème édition de son baromètre mensuel des prix de l’immobilier résidentiel à Paris et en Ile-de-France.
« Ce n’est pas parce que les prix atteignent des sommets historiques que le marché se porte bien ! Au contraire. Les volumes de transactions sont très faibles (30% de moins que sur la période 2002-2006) et les stocks sont quasiment inexistants. L’immobilisme des propriétaires est la vraie raison de l’augmentation des prix. L’absence d’offre provoque des surenchères alors que la pierre redevient une valeur refuge pour de nombreux épargnants. Il serait hasardeux de prévoir un changement important du marché à court terme car rien ne permet d’anticiper une évolution de ses fondamentaux (faiblesse des taux d’intérêt, climat économique et social morose) » commente Sébastien de Lafond, Président et fondateur de Meilleurs Agents.

19ème baromètre MeilleursAgents – Les chiffres clés :
Les prix parisiens augmentent encore :
  • + 1,5% en juin
  • +9,3% en 6 mois
  • +15,1% en 1 an
Les petites surfaces progressent de 1,9% en un mois et plus de 12% depuis le début de l’année.
Les prix franciliens (hors Paris) suivent la tendance :
  • +1,9% en juin
  • +7,6% en 6 mois
  • +8,9% en 1 an
L’envolée des prix reflète plus l’inquiétude envers l’avenir qu’une réelle reprise du marché.

Des hausses de prix record sans véritable reprise

A Paris, les prix ont en moyenne augmenté de 15,1% en un an (du 30 juin 2009 au 30 juin 2010), de 9,3% depuis le 1er janvier 2010 et de 1,5% sur le seul mois de juin. Le prix moyen du mètre carré dans la capitale atteint un plus haut historique à 6,920 €. Les petites surfaces de moins de 3 pièces tirent le marché avec une progression de +17,3% en un an, +12,1% en 6 mois et +1,9% pour le seul mois de juin.
Ces augmentations ne se justifient que par les surenchères des acheteurs face à la pénurie de biens. Ceux-ci cherchent à tout prix à acquérir des studios ou des deux pièces le plus souvent comme placement. Par peur de l’avenir, les propriétaires habitants ne bougent pas et les autres préfèrent souvent attendre la poursuite de la hausse des prix pour réaliser de confortables plus-values.
Le paradoxe est frappant. Alors que le reste de l’économie, marchés financiers compris, hésite entre convalescence et rechute, les prix immobiliers atteignent des records, notamment à Paris et en première couronne. Dans ces circonstances et compte tenu des faibles volumes de transaction, il n’est toujours pas possible de parler de reprise du marché immobilier.

L’Ile de France, solution de repli

Solution de repli pour les acheteurs incapables de suivre les surenchères parisiennes, l’Ile de France (78, 92, 93, 94) voit ses prix augmenter de 1,9% en juin, de 7,6% depuis le début de l’année et de 8,9% depuis un an. En particulier en Seine Saint Denis (93) où les prix flambent, gagnant encore 3,3% pendant le seul mois de juin. Le Val de Marne (94) a augmenté de 1,9%. Avec respectivement +1,5% et +1,0%, les Hauts de Seine (92) et les Yvelines (78) voient, eux aussi, leurs prix progresser, mais à un rythme plus modéré.
Ces chiffres moyens cachent d’importantes disparités liées avant tout à la qualité des biens et surtout à leur proximité des transports en commun : métro puis RER ou train. Cette disparité témoigne de la prudence des acheteurs qui, s’ils sont prêts à payer le prix pour des logements de qualité et bien desservis, ne sont pas enclins à surpayer des produits sans attrait.

L’immobilisme comme règle de survie

Le contexte économique et social est difficile tant au plan national qu’international. Les prévisions de croissance de la France restent faibles. La politique de rigueur annoncée par le gouvernement, la réforme des retraites, le nouveau financement de la dépendance et le « rabotage » des niches fiscales laissent présager des hausses significatives des prélèvements obligatoires et donc une baisse du pouvoir d’achat des ménages. Bien que la hausse des taux d’intérêt ne semble pas d’actualité à court terme, cette éventualité ne peut pas être complètement écartée. Enfin, le chômage reste un problème préoccupant pour le pays et une majorité des ménages.
L’immobilier est aujourd’hui un sujet d’intérêt général, y compris pour les jeunes adultes pour qui devenir propriétaire est devenu une priorité. Mais il n’est accessible qu’à un nombre restreint de ménages solvables. Ces derniers peuvent bénéficier des excellentes conditions de financement actuelles et sont parfois prêts à des surenchères hasardeuses. Toutefois dans ce contexte morose, la majorité des Français privilégient « l’immobilisme immobilier » et bloquent ainsi le cycle de l’achat-revente.
La plupart des propriétaires se refusent à vendre, se contentant de voir la valeur de leur patrimoine augmenter virtuellement. Manquant d’offre, de stock et de vendeurs, le marché est en panne même si l’aiguille du compteur des prix dépasse les limites.

Le retour des acheteurs étrangers

Depuis le début de la crise économique, les étrangers avaient déserté le marché immobilier parisien et francilien. Depuis quelques mois, nous assistons au retour des étrangers, européens (britanniques, italiens, etc.) et asiatiques ou américains. Ceux-ci ne se limitent pas aux biens d’exception. De nombreux pied-à-terre trouvent preneur chez les acheteurs étrangers qui viennent ainsi augmenter la pression sur les prix des petites et moyennes surfaces.

L'équipe scientifique de Meilleurs Agents

11 commentaires Masquer les commentaires Voir les commentaires

  • ga dit :

    Je confirme tout à fait cette analyse.
    Je suis à la recherche d’un bien sur Paris depuis 10 mois et j’ai constaté l’envolée des prix depuis 6 mois.
    Un exemple révélateur:
    Janvier 2009 – 3p 62m² dans le 19e (très bien placé) –
    au 3ème sur cour, Box, Double vitrage, état d’usage (pas de gros travaux), est parti en pap à 350k
    Juillet 2010 – 3p 62m² dans le même immeuble, au 2ème sur rue, sans box, sans double vitrage et avec une déco entièrement à refaire: mise en vente à 410k par agence, serait partie à 390k !!
    Les « bons » biens partent dans la semaine si le prix est celui du marché la pénurie entretient vraiment les prix.

  • Aurore dit :

    Je déplore que dans cette situation un grand nombre d’agents immobiliers jouent de mauvaise foi, persuadant les acheteurs qu’ils font une bonne affaire et les vendeurs qu’ils peuvent en espérer des prix irréalistes.
    A ne penser qu’à leur commission, ils contribuent également à bloquer le marché, ne se souciant nullement de jouer véritablement le rôle de conseil.
    Ayant failli acheter, je me suis ravisée rapidement devant le prix trop important. Je me suis littéralement fait agresser verbalement par l’agent immobilier en charge de la vente qui pourtant avait été le premier à me mettre la pression pour une décision rapide.
    Acheteurs, ne vous laissez pas préssuriser…

  • Fred dit :

    « Les « bons » biens partent dans la semaine si le prix est celui du marché la pénurie entretient vraiment les prix. »
    –> Les bons biens, publiés en ligne le matin, sont vendus le soir même, après une seule visite de 30 mins, avec plusieurs offres au prix !!
    La semaine, c’est déjà bcp trop long pour réagir !!!
    Le marché est completement fou…

  • Laurent Fabre dit :

    J’ai vendu mon appartement (dans un quartier recherché) en février 2010. Depuis cette date je suis en recherche. En vain. La question qui se pose est : faut-il acheter un bien qui ne convient pas ou attendre (dans une location)en espérant que le marché « se débloque » dans les mois à venir??

  • Cyril dit :

    Les prix parisiens ont dépassé les plus hauts niveaux d’avant crise (2007).
    Tellement hauts que de nombreux professionnels et particuliers parlent désormais de BULLE IMMOBILIERE.
    2010 : année de l’éclatement de la BULLE IMMOBILIERE, comme en 1981 et 1991 ?
    Pourquoi pas…
    Qu’on se le dise, tout dépend des acheteurs, et j’en suis.
    En 1981 puis 1991, suite à près de 90% de hausse, les prix parisiens ont baissé de près de 20% en quelques années.
    Depuis 1997, l’augmentation des prix dépasse très largement les +90%. Une baisse de 35 à 40% par rapport aux prix actuels est donc possible.
    Avis aux acheteurs : négociez 40% sur tous les prix.
    Le m2 moyen parisien peut et doit redescendre entre 4000 et 5000 euros. Il était bien en dessous au début des années 2000 (si, si : vérifiez par vous mêmes !).
    Si vous n’y parvenez pas tout de suite, patientez quelques mois, retournez en location (comme beaucoup l’ont déjà fait), et investissez votre capital en bourse (CAC 40 à 3700 points aujourd’hui, tandis qu’il était à plus de 6000 points début 2001).
    Avis aux vendeurs : vendez tant qu’il est encore temps, avant l’éclatement de la bulle. Créer un stock d’appartements à vendre.
    La crise se poursuit, l’Etat fait la chasse aux niches fiscales, la bourse reprend lentement des couleurs, l’immobilier a atteint des sommets jamais égalés : la BULLE IMMOBILIERE doit et va éclater.
    Qu’on se le dise…

  • Joël Cahane dit :

    Bonjour,
    Une question, est il pertinent d’évoquer une bulle ou des prix déraisonnables alors que la France connaît une situation de pénurie de logements ?
    De même, si vous comparez le rendement de l’immobilier aux prix actuels à celui du monétaire et des obligations, là encore pas de bulle ni de prix déraisonnables.
    Donc à moins de voir les taux du crédit flamber ou une relance massive et durable de la construction, je ne vois pas de raison objective pour que les prix cessent de grimper.
    Expliquez moi SVP

  • Sébastien van MOERE dit :

    Bonjour,
    Bulle ou pas?
    La pénurie de logements n’est pas prête de s’arrêter. Le déficit est structurel et pas conjoncturel. Surtout en Ile de France où il est de plus en plus difficile de trouver des terrains pour construire.
    Alors oui, sur de très courtes périodes, les prix vont baisser. Nous venons de le vivre en 2008-2009. Mais ils vont continuer de monter structurellement. Il faudrait un changement drastique de la politique du logement pour que cette tendance s’inverse sur le long terme.
    Les « mals logés » sont presque aussi nombreux aujourd’hui que dans les années 50. Certes, ils représentent un poucentage de la population moins important puisque nous sommes passés de 45 à 65 millions, mais cette situation va durer encore au moins 10 à 15 ans même avec un changement de politique.
    En regardant encore plus loin, comme la France a le taux de natalité le plus haut d’Europe occidentale et une des espérance de vie les plus longues, le côté structurel de cette pénurie n’est pas prêt de s’arrêter!
    La courbe de hausse des prix à moyen terme sera toujours à la hausse et nous ne la verrons pas s’infléchir de si tôt.

  • Gabryhell91 dit :

    C’est là que j’interviens, car pas d’accord du tout. Ce qu’on ne dit pas assez souvent, c’est que si en France, peinurie de logements il y a, c’est essentiellement dans le domaine des logements à loyers modérés. C’est un beau mensonge que les Agents immobiliers essaient de relayer. La poussée vers des sommets astronomiques du prix de la pierre, est purement spéculative. Boursicotter est devenu trop risqué par temps de crise……on investit dans le locatif. Et comme aucun arbre n’est jamais monté jusqu’au ciel il n’y a aucun doute qu’à un moment ou un autre les prix de l’immobilier devront baisser (car bulle il y a bel et bien – voire courbe de Friggit). Cela est souhaitable, actuellement la pierre est un aspirateur à liquidités et bride l’économie (donc la relance). Ouvrons grands les yeux, la rentrée et l’année 2010 vont être très intéressantes.

  • Basile dit :

    très bonnes analyses, merci pour votre site.
    Espérons que le fisc n’utilisera pas ces prix exagérés pour empocher des impôts (sonnants et trébuchants) sur des valeurs fictives. En cas d’écroulement de l’immobilier, l’ISF indû n’est pas remboursé. Ca m’intéresse d’autant plus que je suis limite concernant l’ISF, et les impôts m’ont contacté pour me dire que compte tenu de ce qu’ils connaissent, j’aurais dû faire une déclaration. Je leur ai donc donné mes estimations immobilières (les vôtres), qu’ils ont accepté comme étant réalistes. En fait, ils avaient omis de déduire une donation que j’avais réalisée. Donc je suis en dessous du seuil. Mais quand je vois que mon voisin tente de vendre sa maison, à peut près équivalente à la mienne, au double de l’estimation de la mienne, je m’inquiète. S’il trouve un pigeon, ce qui est fort possible, je suis mal si les impôts le savent.
    Cela remet en question le sacro-saint prix du marché. C’est quoi le prix du marché ? Le prix que des acheteurs fortunés, Français ou étrangers, sont prêt à mettre pour arracher le bien ? Ou le prix que les « locaux » ordinaires peuvent débourser pour installer leurs enfants ?
    Le cas le plus flagrant, ce sont les îles du littoral, mythiques, mais dans des régions au climat pas très cléments. N’importe quel parisien fortuné, voire Allemand ou Anglais est en mesure de faire exploser les prix. Les enfants natifs de ces îles, n’ont pas les mêmes salaires, et ne peuvent suivre. Et l’acheteur, passé l’euphorie au bout de quelques années, se rend compte que l’île n’est pas si idyllique que ça, et revend, bien sûr, à un autre pigeon.
    Difficile donc de se servir des ces prix aberrants comme prix « du marché »

  • au K ZOU dit :

    Prenons 1 exemple dit  » de la grande couronne », précisément ARGENTEUIL jouxtant le 92 et demandant la traversée de la SEINE mais à 10 minutes de train de St Lazarre, et donc mieux désservie-en temps de voyage- que Colombes et Bois colombes dont les habitants n’ auront à leur disposition qu’ un OMNIBUS et 15mn de trajet pour la même gare… Et bien malgrè tout on passe de 3000euros le m2 à 4000euros environ pour des terrains nettement + petits à surfaces d’ habitat égales!.
    Peut être faut’ il « remercier » N. Sarkozy qui à « karchérisé » ARGENTEUIL?
    Quoique il en soit nous sommes bien dans les abbérations du marché immobilier et « sa bulle » ( que les agences immobilières créent de toute piéce )
    On peut aussi s’interroger sur le bon ou mauvais travail que la plupart des agents immobiliers sait ou ne sait pas effectuer: valoriser une ville présentant des atouts que bien d’ autres villes proches et de  » l’autre côté de la SEine  » n’ ont pas!
    La rumeur serait elle plus importante que la réalité???
    Lecteurs de cet excellent site vous ai je appris quelque chose?
    Cordialement

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