Baromètre Meilleurs Agents : Le prix du m2 à Paris a baissé de 3,21% au mois de février 2009

Selon la cinquième édition du baromètre Meilleurs Agents, premier courtier en agences immobilières, le prix moyen du m² à Paris s’établit à 6.173 euros en février 2009 contre 6.378 euros pour le mois de janvier 2009, affichant une baisse de -3,21% équivalente à un recul d’environ 200 euros en un seul mois.  Ces chiffres sont calculés en temps réel sur la base des promesses de vente signées par les 150 agences immobilières partenaires de Meilleurs Agents. L’analyse de Meilleurs Agents La chute des prix enregistrée depuis le début de l’année, presque -5% en deux mois, est suffisamment forte pour évoquer le dernier retournement de cycle immobilier amorcé au début des années 90. Après la surchauffe des années 80, les prix avaient reflué à partir de la fin de l’année 1991. Le premier semestre 1992 avait même enregistré une chute des prix de 10%. Le dernier trimestre de 2008 et les deux premiers mois de 2009 rejouent-ils le même scénario ? Comme en 1991-92 :

• La situation macro-économique se dégrade brutalement
• Le chômage progresse rapidement
• Le volume des transactions immobilières a chuté de 30 à 40% en quelques mois
• Le marché interrompt 10 années d’augmentation soutenue des prix

A la différence de 1991-92 :

• Emprunter coûte moins cher aujourd’hui : les taux longs, qui déterminent le coût du crédit, étaient à 9% en 1991 quand ils sont de 4% aujourd’hui
• La hausse a été de moindre ampleur : les prix parisiens ont été multipliés par 4,2 entre 1980 et 1991, contre 2,9 « seulement » entre 1998 et 2008
• Le marché actuel n’a pas été entraîné par l’activité spéculative d’investisseurs professionnels, très actifs avant 1991

Que conclure ?  Sommes-nous engagés dans un mouvement de correction des prix semblable à celui amorcé après le retournement de 1991 ?  Personne ne peut répondre avec certitude. Nous pensons toutefois que la correction actuelle est de nature à redynamiser le marché immobilier parisien.  Elle signale une plus grande réactivité des vendeurs face aux attentes des acheteurs en matière de prix.  Et la demande de biens immobiliers dans la capitale reste structurellement soutenue.  Les niveaux de prix atteints dans de nombreux quartiers de la capitale combinés à la baisse récente des taux hypothécaires vont permettre à des acheteurs jusqu’ici indécis de sauter le pas. A condition d’être suivis par leur banque. Poursuite et accélération de la baisse Après une baisse des prix de -2% pour l’ensemble de l’année 2008 et de -1,55% pour le seul mois de janvier 2009,  les prix reculent de -3,21% en février 2009. Sur les trois derniers mois, du 1er décembre 2008 au 28 février 2009, la baisse s’établit à -4,89%. Sur un an, du 28 février 2008 au 28 février 2009, le prix moyen de l’immobilier parisien a reculé de -8,15%. Le mois de février 2009 s’inscrit donc dans la continuité d’un mouvement baissier, amorcé en juillet 2008 et qui a vu les prix baisser de -8,21% par rapport au plus haut historique du marché de juin 2008.  Le prix moyen du m2 de février 2009 est maintenant revenu à son niveau de février 2007. Si la baisse des prix n’épargne désormais aucun arrondissement de la capitale, celle-ci n’est pas uniforme.  Du 1er décembre 2008 au 28 février 2009, un arrondissement sur deux a perdu plus de 6%.  Les plus fortes baisses sont enregistrées dans les 18ème, 20ème, 16ème et 19ème arrondissements.  Les 5ème, 6ème, 2ème et 7ème arrondissements connaissent des reculs plus modérés, inférieurs à -4% sur les trois derniers mois.