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Meilleurs Agents livre le Carnet de santé immobilier des 10 plus grandes villes de France et annonce ses prévisions 2015

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Meilleurs Agents revient sur ses estimations 2014, annonce ses prévisions 2015 et propose une nouvelle grille de lecture du marché immobilier français à travers son « Carnet de santé ».

2014 : nos prévisions confirmées

Retour succinct sur les prévisions de marché de Meilleurs Agents – qui se sont révélées juste – pour l’année 2014. Il y a un an et grâce au nouvel Indicateur de Tension Immobilière (ITI) basé sur le rapport de force entre l’offre (vendeurs) et la demande (acheteurs), Meilleurs Agents anticipait un marché en baisse de 3 à 5% à Paris (-3 à -5% à Lyon et -5 à -7% à Marseille).
La tendance de fond identifiée par l’ITI est aujourd’hui avérée et la baisse est finalement de 2,8% à Paris (-2.1% à Lyon et -3,8% à Marseille). La faible différence s’explique par la baisse des taux (-0, 9% en 2014) qui a redonné du pouvoir d’achat aux acheteurs et limité la baisse des prix.

2015 devrait suivre le même chemin

Dans le prolongement de la tendance 2014 et partant d’un déficit d’acheteurs généralisé, Meilleurs Agents anticipe pour 2015 une nouvelle année de baisse modérée des prix pour l’ensemble du territoire, avec toutefois des disparités entre les grandes villes de France. Parmi les arguments qui militent pour une baisse :

  • un déficit généralisé d’acheteurs plus ou moins prononcé dans tous les marchés immobiliers,
  • pas d’inversion de la courbe du chômage en vue, et donc pas de retour de la confiance de la part des particuliers ou des banques,
  • des politiques publiques dont il ne faut pas attendre d’impact majeur sur la demande.

Parmi les arguments relevés en faveur d’un statut quo ou d’une hausse des prix : la mécanique d’augmentation du pouvoir d’achat par la baisse des taux devrait perdurer sur les prochains trimestres, le prix des petites surfaces parisiennes qui a fortement augmenté en fin d’année 2014 et la faiblesse de la construction neuve dans les zones dynamiques.
« Cette année encore, il s’agit d’analyser des signaux contradictoires et c’est un exercice complexe. Toutefois, notre indicateur de tension immobilière, ITI, penche clairement en faveur des acheteurs. Aussi nous pouvons déterminer que, sans changement majeur du contexte macroéconomique, le marché devrait continuer à baisser en 2015 de façon plutôt modérée, » explique Sébastien de Lafond, Président de Meilleurs Agents.

Le carnet de santé immobilier : une nouvelle grille de lecture du marché immobilier

Pour ce point de rentrée, Meilleurs Agents a souhaité aller plus loin. « L’analyse du marché immobilier et ses conséquences pour les Français est complexe : avec 58 % de propriétaires en France, peut-on réellement dire, par exemple, que la baisse des prix est une « bonne nouvelle » pour tout le monde ? Ce postulat ne s’adresse en effet qu’aux acheteurs, et même plus précisément aux acheteurs qui n’ont pas besoin de vendre un bien pour acheter… »
« Aujourd’hui, le véritable enjeu est d’avoir un marché gagnant-gagnant pour tous, acheteur comme vendeur. C’est-à-dire un marché où les acheteurs et vendeurs parviennent à acquérir et céder des biens dans des conditions satisfaisantes. Cependant la bonne santé du marché ne peut se mesurer sur la seule base des prix mais selon une combinaison de plusieurs critères complémentaires. In fine, il s’agit d’un nouvel outil visant à permettre aux Français de faire les bons choix au bon moment,
 » précise Sébastien De Lafond.
Le carnet de santé d’un marché basée sur 3 principaux critères :

  • Un marché fluide, avec des délais de vente raisonnables
  • Un marché équilibré entre l’offre et la demande
  • Un marché accessible, où une majorité de résidents peut devenir propriétaire

 

I. La fluidité (délai de vente moyen en jours)

Principe : un marché sain est un marché avec des délais de vente raisonnables qui permet à l’acheteur et au vendeur d’effectuer leurs transactions immobilières sur une durée inférieure à 60 jours.
Plus de 2 mois d’écart entre les deux extrêmes : Paris avec 58 jours en moyenne et Marseille avec 129 jours…
Force est de constater que les délais de vente sont particulièrement long sur une ligne grand sud allant de Toulouse à Nice en passant par Montpellier et donc Marseille. Bordeaux est a contrario la ville la plus fluide juste derrière Paris en matière de délai de vente.

Fluidité du marché immobilier

II. L’équilibre entre l’offre et la demande (Indicateur de Tension Immobilière*)

Principe : un marché où l’offre et la demande sont en équilibre est un marché où il y a 2 à 3 fois plus d’acheteurs actifs que de vendeurs. Cela tient au fait que les acheteurs mettent généralement deux à trois fois plus longtemps à acheter un bien qu’à le vendre. Un marché équilibré correspond donc à un ITI (indice de tension immobilière) compris entre 2 et 3.
En janvier 2015, aucun marché immobilier en France ne connaît un tel équilibre entre l’offre et la demande. Il y a un déficit d’acheteurs sur l’ensemble du territoire (moins de 2 acheteurs actifs pour 1 vendeur) plus ou moins prononcé. Cela indique que les prix sont orientés à la baisse partout, d’autant plus marquée que l’ITI est faible.
* « ITI = 2 » signifie 2 acheteurs pour 1 vendeur

Equilibre entre offre et demande sur le marché de l'immobilier

III. L’accessibilité (part des ménages pouvant acheter 60m²)

Principe : un marché sain est un marché accessible, où une part majoritaire des résidents peut devenir propriétaire d’un logement adapté à son foyer.
Afin de matérialiser cette accessibilité avec un indicateur simple, le parti pris est de mesurer le pourcentage de ménages suivant les données de l’INSEE (2,2 personnes en moyenne) pouvant s’offrir un logement de 60m² dans leur ville. En haut de classement, on retrouve Marseille où plus de la moitié des foyers peuvent s’offrir 60 m², c’est presque 3 fois plus qu’à Paris, en queue de classement avec Nice.

Accessibilité du marché de l'immobilier

IV. Synthèse des facteurs de fluidité, d’équilibre offre/demande et d’accessibilité

Dans la synthèse issue des facteurs d’accessibilité, de fluidité et d’équilibre offre/demande, c’est la ville de Nantes qui occupe la première position et dispose du meilleur diagnostic… A l’autre extrémité, Lille, Marseille, Montpellier. Nice est bon dernier.

Carnet de santé immobilier

Classement des 10 plus grandes villes de France selon leur Carnet de santé immobilier :

  1. Nantes
  2. Strasbourg
  3. Lyon
  4. Toulouse
  5. Bordeaux
  6. Paris
  7. Lille
  8. Marseille
  9. Montpellier
  10. Nice
Téléchargez l’étude complète du Carnet de santé de l’immobilier présenté le 13 janvier 2015 en Conférence de presse >>

Christine Bardet

8 commentaires Masquer les commentaires Voir les commentaires

  • AlainMartin dit :

    Vraiment intéressante cette analyse. Merci.

  • ayroles dit :

    Encore une fois, Meilleursagents innove et cela va dans le bon sens.

  • luidgic dit :

    Les agences immobilières sont à l’origine de cette spéculation depuis le début des années 2000, revenons sur l’intérêt de prendre une agence pour vendre votre bien.
    A part prendre les clés vous ouvrir les portes et fenêtres, et s’empocher des commissions énormes pour juste aérer le bien immobilier, à quoi servent-elles? Elles servent à maintenir les prix élevés coûte que coûte, à ne pas proposer les offres trop basses aux vendeurs et faire croire que les prix ne chutent pas, vous racontez des mensonges en vous faisant croire qu’une offre proche du prix de vente a déjà été refusée, ou que cette offre n’a pas abouti faute d’obtention du crédit, tous les moyens sont bons pour vous faire acheter aux prix fort. N’hésitez pas à vendre votre bien de particulier à particulier et supprimer cet intermédiaire inutile.

  • luidgic dit :

    Les prix de l’immobilier ont flambé depuis le début des années 2000, alors il ne faut pas s’étonner, s’endetter sur des 25 ou 30 ans avec le risque de perdre son travail comment voulez vous faire ?
    De plus les jeunes rentrent sur le marché du travail de plus en plus tard.
    Vous allez me faire pleurer, on ne va pas les plaindre tout ces promoteurs qui se sont gavés pendant des années.
    Et raconter que les prix ne vont pas baisser pcq l’on manque de logement, alors que pendant 13 ans on a construit à tout va et cela n’a pas empêcher les prix de flamber.
    Nos dirigeants ont crée une société d’endettés, une fois que vous êtes endetté vous êtes coincé dans ce système, vous avez peur de perdre votre travail et vous accepter tout et n’importe quoi et vous n’oser plus rien dire ni même manifester votre mécontentement, voilà comment ils arrivent à faire taire les citoyens.
    Enfin continuer ainsi et vous encouragerez les prix de l’immobilier élevés…

  • Christophe dit :

    Merci pour cette synthèse très accessible à lire. Ce qui m’a sauté aux yeux c’est l’accélération de la baisse ces dernières années et la hausse du pouvoir d’achat de 25% depuis le point le plus haut. Bref, après des années de controverses entre « haussiers et baissiers » entre « bulle ou pas bulle ». Sachant qu’une bulle n’existe qu’à posteriori….il y a bulle indiscutablement pour ceux qui en doutaient encore.
    Petite parenthèse, je me permets de vous corriger sur les évolutions de taux à mettre en points et non en pourcentages.

  • Bonjour à tous,
    Nous suivons vos débats endiablés avec la plus grande attention et sommes particulièrement sensibles au développement de cette petite communauté qui grandit mois après mois dans notre rubrique Actualités. Pour mieux vous connaître, j’ai le plaisir de vous inviter à nous rencontrer à l’occasion d’un apéritif organisé dans nos locaux le jeudi 12 février 2015 de 19h à 21h.
    Ce sera pour moi de vous faire visiter nos locaux et de vous présenter notre équipe scientifique qui est impatiente de faire votre connaissance. Merci de bien vouloir confirmer votre participation en vous rendant sur l’espace suivant : http://aperitif-meilleursagents.eventbrite.fr
    Pour toute question contactez Charlotte au 01 79 97 49 81.
    Rendez-vous le 12 février et encore merci de votre fidélité.
    Sébastien de Lafond,
    Président de MeilleursAgents

  • MP dit :

    @MA « peut-on réellement dire, par exemple, que la baisse des prix est une « bonne nouvelle » pour tout le monde ? Ce postulat ne s’adresse en effet qu’aux acheteurs, et même plus précisément aux acheteurs qui n’ont pas besoin de vendre un bien pour acheter… »
    Etonnant, en exergue de la présentation d’un outil d’analyse innovant (le « carnet de santé ») de retrouver ce genre de vieux poncif éculé…et surtout erroné.
    Quand on vend « moins cher » (moins cher qu’il y a 1, 2, 3, 4 ou 5 ans…) on rachète également moins cher…si on achète plus grand.
    Démonstration :
    Mon bien, qui valait 100 il y un an, a subi depuis une baisse de 5%.
    Je le revend donc 95.
    J’en rachète un autre, qui valait 150, et qui n’en vaut plus que 142,5 (-5%)
    Economie : 2,5
    La baisse des prix ne sanctionne que deux catégories de vendeurs :
    1° ceux qui ne rachètent rien
    2° ceux qui rachètent plus petit
    Question du jour : quelle catégorie de la population est vendeuse nette d’immobilier, ou achète un logement plus petit que le précédent ?
    Moralité : la baisse des prix est une excellente nouvelle pour les moins de 60 ans !

  • septic dit :

    l’État via des incitations fiscales et autres bidouilles ont complètement bousillé le marché, la baisse des taux ayant parachevé leur belle oeuvre.
    tant que le ratio prix sur revenu disponible ne reviendra pas a sa moyenne le marché ne se relèvera pas.
    en attendant de nombreuses personnes vont rembourser un capital supérieur a la valeur de leur bien (sans compter les intérêts), l’immobilier une vraie valeur refuge !

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