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C’est quoi un bon syndic ?

Conseils administratifs 7 min.

Le syndic de copropriété est le professionnel qui administre votre immeuble et représente la copropriété. Son rôle est souvent essentiel. Du coup, pas question de le choisir au hasard pour cette nouvelle année… Ce choix sera d’autant plus précieux si vous voulez que l’entretien de l’immeuble via les travaux et dépannages soit correct sans être hors de prix. Comment choisir un bon syndic en 2021 ? Suivez le guide.

 

1. Un bon syndic est disponible et réactif

Le syndic agit comme mandataire de la copropriété. Il doit donc « être à la disposition » des copropriétaires en leur répondant dans un délai rapide.

Un des premiers critères pour définir le « bon syndic » : c’est sa disponibilité, sa facilité à être joignable et à réagir. Il doit savoir mettre les moyens (humains ou technologiques) pour répondre aux appels des copropriétaires. Des moyens :

  • humains : réagir aux mails, appels téléphoniques dans les 24 à 48 heures,
  • ou technologiques : réunions en visioconférences avec le syndicat des copropriétaires, dématérialisation de process.

Durant la période de confinement, les copropriétés ne se sont pas mises en pause. Il a fallu poursuivre l’entretien des parties, les travaux. Certains syndics ont su s’adapter en fournissant des équipements informatiques indispensables à leurs équipes en télétravail pour être encore plus réactifs. D’autres non.

L'oeil de l'expert

Cette période si particulière a permis à certaines copropriétés de comprendre qu’il fallait peut-être, voire sûrement, changer de syndic !

Évidemment, le syndic doit être à l’écoute des copropriétaires, fournir de bons conseils… sans être hors de prix. Pour autant, tirer les prix vers le bas n’est pas la bonne solution. Un professionnel compétent, de qualité a un coût.

Gilles Frémont, président de l’association nationale des gestionnaires de copropriété (ANGC)

 

Un gestionnaire qui sait délivrer des bons conseils, suivre les chantiers, mettre en place la rénovation énergétique, qui connaît la réglementation et sait l’appliquer dans sa structure a un prix. Les propriétaires sont prêts à payer au juste prix, voire un peu plus cher ces compétences.

 

2. Un professionnel avec des compétences multiples et des obligations

Un gestionnaire de copropriété fait face à des demandes aussi diverses que la gestion au quotidien des parties communes, l’entretien de l’immeuble et la gestion du personnel, le suivi des travaux, le règlement des factures, le suivi de la comptabilité du syndicat de copropriétaires, la gestion des impayés de charges. Mais il est aussi, si l’on peut dire, médiateur dans les conflits entre copropriétaires et il doit faire respecter le règlement de copropriété ! Autant de missions qui demandent des compétences indispensables en droit, fiscalité, comptabilité, en finances mais aussi en diplomatie.

Puis, un bon gestionnaire se démarque de la concurrence grâce aux professionnels qui interviennent sur votre résidence. S’il a su constituer un réseau de partenaires compétents sur les différents corps de métier intervenant pour assurer l’entretien de l’immeuble, travaux, c’est une perle rare. Car un syndic ne peut pas tout savoir et ces professionnels experts doivent expliquer et appuyer ses propositions devant le conseil syndical : remplacement d’une chaudière, travaux de rénovation de façade, fuites dans les parties communes…

N’est pas syndic professionnel qui veut. Il doit répondre à certaines obligations :

  • une carte professionnelle « syndic de copropriété », délivrée par la chambre de commerce et d’industrie
  •  justifier d’une compétence professionnelle avec une obligation de formation continue, indispensable pour avoir un renouvellement de la carte ;
  • une assurance de responsabilité civile en cas de dommages à la copropriété suite à des négligences, des erreurs,
  • avoir une garantie financière pour faire face en cas de faillite du cabinet,
  • respecter le code de déontologie.

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3. Comment choisir un bon syndic ?

Tout dépend de la taille de la résidence. Il est évident que les besoins ne sont pas les mêmes si la copropriété est composée de 5 lots ou de 150 ! Pour autant, quelques principes sont identiques.

Et cela débute par la nomination du syndic en AG réalisée selon des règles précises. Il doit être élu à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Ces derniers doivent approuver le contrat de mandat d’une durée de 3 ans maximum (1 an dans certains cas précis). Si le syndic est un professionnel, son « programme » pour la copropriété figure dans le contrat.

Pour être efficace et réactif, le syndic ne doit pas être débordé : il doit avoir un portefeuille d’immeubles en phase avec la capacité de ses équipes.

Une petite agence peut-elle gérer un grand ensemble immobilier ? Rien ne l’interdit si elle a les ressources suffisantes. A contrario, un groupe professionnel plus important risque de n’avoir pas beaucoup de temps à consacrer à une petite copropriété. Avantages du gros cabinet de syndic : du personnel plus nombreux et des moyens techniques plus importants (en principe). Aujourd’hui un gestionnaire professionnel peut s’adapter aux petites copropriétés avec l’option syndic en ligne.

Isabelle Dahan, fondatrice de Monimmeuble.com, magazine en ligne de la copropriété

 

Un bon gestionnaire est un syndic professionnel, de proximité, dans le coup ! Je conseille toujours d’opter pour un syndic de proximité. Le gestionnaire rencontré dans son quartier est de fait plus impliqué par ce qu’il s’y passe car il gère plusieurs immeubles. Il ne peut pas se comporter à la légère avec ses clients qu’il peut côtoyer à la boulangerie…

Le saviez-vous ?

Mon immeuble.com, est un média en ligne à destination des copropriétaires et des professionnels de l’immobilier. Un site d’actualités immobilières et d’informations pratiques pour vous aider à bien gérer votre patrimoine dans un esprit de convivialité

Choisir un syndic de proximité est souvent une option gagnante. Alors évitez de faire appel à un syndic hyper renommé mais géographiquement fort éloigné. Vous pouvez aussi frapper à la porte de l’agence foncière à côté de chez vous-même si elle fait partie d’un grand réseau. Rien ne vaut la bonne vieille méthode du bouche-à-oreille et le retour d’expérience d’une autre copropriété pour se faire une idée de la manière de travailler du professionnel. Vérifiez les « on-dit » les recommandations pour trouver la perle rare en éliminant les autres.

4. La digitalisation des syndics devient indispensable

L’importance du digital s’est révélée indispensable avec la crise sanitaire Covid-19.

Suite à la pandémie, certains syndics n’avaient pas suffisamment anticipé et n’étant pas assez équipés d’outils informatiques et digitaux. Ils n’avaient pas pu répondre aux besoins des copropriétaires. Du coup, ils étaient moins présents et de nombreux propriétaires l’ont bien remarqué à leurs dépens.

Ceux qui n’ont pas pris le tournant du numérique risquent de s’en mordre les doigts. Des start-up spécialisées en copropriété ont conçu des services en ligne pour réduire les charges, d’autres ont développé des applications pour gérer un immeuble (Meilleurecopro, Chouettecopro et Matera). Il peut être intéressant de voir dans quelle mesure une de ces solutions, conçue pour aider le syndic, peut répondre aux besoins de la résidence.

Isabelle Dahan, fondatrice de Monimmeuble.com, magazine en ligne de la copropriété

 

Le syndic qui ne veut pas investir dans le digital est en voie de disparition. Aujourd’hui les bons gestionnaires viennent sur les copropriétés avec leur tablette connectée. Ils peuvent prendre des photos, les envoyer aux prestataires, imaginer rapidement des interventions… Ils gagnent ainsi du temps sur des missions chronophages et peuvent se former encore mieux.

Pendant le premier confinement, le législateur avait permis aux copropriétés de mettre en place, entre autres, les AG en visio conférence, le vote à distance, le vote par correspondance… Aujourd’hui les propriétaires sont en droit de demander ces solutions alternatives. Même si la situation n’est pas simple, le gestionnaire doit le mettre à l’ordre du jour d’une AGE si la démarche n’a pas été préalablement initiée. À lui de conseiller les propriétaires en leur proposant des solutions transitoires en attendant un « retour à la normale ».

Pour vous aider à choisir un bon syndic, lors de votre sélection avec votre copropriété, il est important que vous vérifiez qu’ils appliquent l’obligation légale de l’intranet et qu’il soit opérationnel (avec tous les outils à disposition pour les copropriétaires : bons de commandes, factures, relevés bancaires, AG…).

Regardez, si le syndic innove dans sa manière de travailler. C’est la preuve qu’il fait de la veille, qu’il se tient au courant des évolutions juridiques et technologiques, qu’il investit dans ses outils de travail. Si un syndic sait se remettre en question il va pouvoir avancer et proposer des solutions aux copropriétaires.

 Avec un syndic professionnel, les propriétaires savent qu’ils ont face à eux un gestionnaire formé, avec une expertise, de vraies compétences pour suivre au quotidien la vie de la copropriété. Sans oublier des garanties financières. C’est l’assurance d’éviter de nombreux écueils. Le bouche-à-oreille reste une excellente solution. Alors, n’hésitez pas à demander à vos copropriétés voisines. Bonne recherche !

Krys Mondet

Responsable éditoriale de Meilleurs Agents

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