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Comment vendre un bien en indivision ?

Vendre 5 min.

La maison de la grand-mère est en indivision depuis 25 ans mais aujourd’hui certains ne veulent plus s’en occuper. Vous venez d’hériter d’un bien et vous êtes en indivision avec vos frères et sœurs mais vous préférez des liquidités. Vous avez acheté en indivision un bien avec votre « moitié » mais la lune de miel est un lointain passé. Comment faire pour vendre, vous séparer de ce patrimoine familial, de cette propriété commune ? Peut-on vendre seul ? Explications…

1. Indivision, kézaco ?

Deux ou plusieurs personnes propriétaires du même bien ? Le régime de l’indivision est dès lors constitué. L’indivision est souvent la solution la plus simple et pratique pour acheter un bien à plusieurs (pas de démarches particulières). Voilà pourquoi elle attire les couples pacsés. Chaque indivisaire est propriétaire à hauteur de sa quote-part indiquée dans l’acte notarié d’acquisition ou de succession.

En indivision, chacun des propriétaires a des droits sur tout le bien mais les décisions doivent être prises à l’unanimité. Plus facile à mettre en œuvre lorsque l’on est 2 que 4, 5 ou 7. Les indivisions avec de nombreux membres sont légion, notamment lorsque la situation n’est pas choisie. C’est le cas par exemple à la suite d’un décès lorsque les enfants, héritiers de leur dernier parent, ne vendent pas immédiatement le bien et restent de fait en indivision.

Le saviez-vous ?

« Nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision  » (art. 815 du code civil). Des solutions ont été prévues par le législateur.

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2. Sortir du bien seul c’est possible

  • Vendre à un co-indivisaire

Vous voulez vendre votre part dans la maison de grand-maman ou dans le chalet de montagne ? Aucun problème… à partir du moment où l’un des autres indivisaires veut bien racheter votre part.

Une vente, c’est bien mais à quel prix ? Pas simple à définir : vous voulez en tirer le maximum et votre frère ou cousin veut l’acquérir au meilleur prix.

Faites estimer le bien par un professionnel de l’immobilier. Vérifiez sur les sites comme celui de Meilleurs Agents les dernières ventes réalisées dans votre secteur pour un bien du même type. Dans tous les cas, ne sous-évaluez pas le prix car le fisc veille. Et il serait dommage de subir un redressement !

Le saviez-vous ?

un bien détenu en indivision justifie, comme pour un bien occupé, une légère décote par rapport au prix marché.

Comment vendre un bien occupé ?

  • Vendre à un tiers

Vous avez décidé de vendre et avez déjà un acquéreur, tiers à l’indivision. Ce peut être un autre membre de la famille ou une personne sans lien avec vous. Vous devez informer les co-indivisaires du prix, des conditions de vente et des coordonnées de l’acheteur par voie d’huissier.

Attention : vos co-indivisaires ont un mois pour exercer leur droit de préemption si vous présentez un acheteur. L’un d’eux est intéressé ? L’acte de vente entre vous doit être signé dans les 2 mois.

3. Mettre fin à l’indivision en vendant tous ensemble

Au fil des discussions, celui qui veut vendre se rend compte que ce bien en indivision est devenu une charge pour tous. Afin d’aider les enfants à s’installer, permettre à certains de partir à l’étranger, la vente est la meilleure option. Vous vous retrouvez dans cette histoire ? La situation redevient une transaction immobilière « classique ». Les co-indivisaires mettent le bien en vente et se partagent le prix en fonction de leurs parts dans l’indivision. Le régime de l’indivision disparaît avec la cession du bien.

Le saviez-vous ?

Avant de signer l’acte définitif de vente, il est essentiel de fixer la répartition du prix. Il arrive souvent qu’un seul des indivisaires ait réglé les charges durant la période d’indivision. Il doit, alors, se rembourser sur le prix de la vente. Des discussions de « marchand de tapis » s’annoncent.

En cas de désaccord et en attendant l’arrangement familial, le notaire bloquera les sommes issues de la cession à la Caisse des dépôts et consignations. Il rédigera l’acte liquidatif de l’indivision et fera publier la vente au Service de la publicité foncière.

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4. Imposer la fin de l’indivision en justice : solution peu intéressante

Vous êtes plusieurs à vouloir vous séparer du bien mais certains s’y opposent. Vous pouvez saisir le juge du tribunal judiciaire (anciennement tribunal d’instance) pour demander l’autorisation de vendre sans l’accord de tous.

La procédure à suivre dans ce cas est précise et figure à l’article 815-5-1 du code civil. La volonté de vendre des indivisaires représentant au moins deux tiers des parts doit être exprimée devant un notaire. Celui-ci signifie aux autres indivisaires votre intention de mettre en vente dans le mois suivant. Si l’un d’entre eux s’y oppose ou ne se manifeste pas dans les 3 mois de la signification, le notaire le constate par procès-verbal. Le tribunal judiciaire peut alors autoriser la vente aux enchères du bien si cela ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires.

Le saviez-vous ?

On appelle cette procédure la licitation. Attention un bien vendu aux enchères l’est toujours à un prix inférieur à sa valeur réelle. De plus, il faut attendre de longs mois, a minima, pour obtenir un jugement. Et comme ceux qui veulent vendre et ceux qui s’y refusent doivent être représentés par un avocat, les coûts ne sont pas négligeables ! Donc une telle décision doit être sérieusement réfléchie. Faites le point avec le spécialiste du sujet, votre notaire.

Bonne nouvelle pour ne pas surenchérir le coût d’une sortie d’indivision ! Le taux du droit de partage à la suite d’un divorce, d’une séparation de corps ou d’une rupture de PACS est de 1,8% en 2021 et de 1,10% en 2022. Mais pour les partages des autres indivisions, et notamment celles d’origine successorale, le taux reste fixé à 2,5% de la valeur de l’actif partagé. Ce montant est normalement réglé par l’acheteur si l’un des co-indivisaires cède sa quote-part alors que les autres restent dans l’indivision.

 

Krys Mondet

Responsable éditoriale de Meilleurs Agents

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