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Conférence Meilleurs Agents : Doit-on craindre la formation d’une bulle immobilière ?

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Le 2 avril 2011, au Salon national de l’immobilier, à Paris (Porte de Versailles), Meilleurs Agents organisait une conférence dédiée au risque de formation d’une bulle immobilière lors des prochains mois. Sébastien de Lafond, président de Meilleurs Agents, Mathilde Lemoine (HSBC) et Stéphane Imowicz (Directeur général Crédit Foncier) répondent aux questions d’Eric Treguier, rédacteur en chef adjoint du magazine Challenges.

Eric TREGUIER, Rédacteur en chef adjoint Challenges
La bulle dans l’immobilier, c’est une expression parfaitement justifiée. Depuis le début des années 80, l’immobilier a augmenté de plus de 150% alors que la richesse nationale, qui est mesurée par le PIB a augmenté d’un tiers de moins et le revenu des français n’a augmenté que de 45%. Un rapport de l’OCDE, paru en janvier, explique que l’accès trop facile au crédit aurait fait monter les prix d’environ 30% sur l’ensemble de l’Europe.
Mathilde LEMOINE, Directeur des Etudes Economiques et de la Stratégie Marchés HSBC
Les banques centrales du monde entier, ont décidé, […] après la chute de Lehmann Brother, de baisser leur taux de façon très importante mais surtout la banque centrale américaine a acheté des titres obligataires en direct et c’est ce qui a fait le marché immobilier français. Aujourd’hui on est dans cette configuration tout à fait exceptionnelle où les taux d’emprunt ont atteint des taux records à la baisse a la fin de l’année 2010. […] L’augmentation des prix actuels s’explique à 60% par la baisse des taux d’emprunt. […] Aujourd’hui, les prix sont à un niveau record et ont dépassé leur niveau d’avant crise grâce d’abord aux subventions gouvernementales mais surtout à la faiblesse des taux d’emprunts. Il faut faire attention à ce qu’effectivement, le moment où on achète corresponde à un moment où, certes, on bénéficie de taux d’emprunt bas mais où le prix n’est pas trop élevé au regard de l’offre. […] Les taux d’emprunts ont déconnecté les prix des fondamentaux offre-demande.
Stéphane IMOWICZ, Directeur Général CREDIT FONCIER IMMOBILIER
La valeur d’un bien, d’après une définition qui se trouve dans la charte de l’expertise en immobilier, c’est le prix que l’on peut tirer d’un bien compte-tenu d’une offre suffisante, d’une demande suffisante et avec une publicité suffisante pour vendre le bien. […] Il ne faut pas considérer qu’une valeur vénale est un prix de réalisation. Le marché parisien est un épiphénomène dans l’ensemble des prix. Notre appréciation sur les prix en 2011, c’est qu’il y aura un net ralentissement de la hausse des prix. Cela devrait se traduire de deux manières différentes : sur les zones tendues, certainement par une stabilité et un arrêt de la hausse des prix et sur les zones moins tendues par une baisse des prix.
Sébastien DE LAFOND, Président de Meilleurs Agents
On reconnait une bulle immobilière quand on commence à acheter ou à vendre, en oubliant les fondamentaux de l’achat ou de la vente immobilière, quand on oublie de juger de la qualité intrinsèque de ce qu’on achète ou de ce qu’on vend, qu’on commence à rentrer dans une logique un peu trop financière, un peu trop liée au crédit. Là, ça devient dangereux.
En tant que propriétaire, on peut avoir le sentiment que tout est permis. C’est le premier piège à éviter pour les vendeurs. On peut être un peu au dessus, pour se réserver une marche de négociation, et éventuellement pour tenter le coup parce qu’on n’est jamais certain de la valeur de vente de son bien. Mais il ne faut pas être 15% au dessus ! Les premières semaines de commercialisation étant critiques, c’est là où l’on a le stock d’acheteurs intéressés qui cherchent depuis 6 mois – 9 mois. Ce stock s’épuise en 15 jours ou 3 semaines. Il ne faut pas laisser passer cette vague avec un bien trop cher. Il faut être proche du bon prix. Quand on démarre trop haut, on passe les 2, 3 premiers mois jusqu’à ce qu’un filet de nouveaux acheteurs apparaisse et rende les choses plus compliquées.
Mon conseil aux acheteurs aujourd’hui, ce n’est pas de retenir leur achat. Il est possible que les prix partent à la baisse à un moment donné. Ce marché immobilier, comme d’autres marchés, est cyclique, donc bien sûr cela ne va pas continuer éternellement à monter. Mais quand on achète un bien de qualité, que ses fondamentaux sont bons (emplacement, qualité du bâti, transports, vie de quartier) et qu’on achète à 10 ans, on ne fait quasiment jamais de mauvaises affaires. La mauvaise affaire, c’est d’acheter un actif médiocre, au prix du bon actif dans un marché très cher. Le premier rôle de l’agent immobilier, c’est de rappeler que le marché est cyclique, il ne fait pas que monter. Il faut rappeler le milieu des années 90, entre 1991 et 1997, à Paris les prix avaient baissé de 38% ! Chez MeilleursAgents.com, les prix immobiliers sur l’ensemble de la France sont mis à jour tous les mois, pour ne pas avoir 6 mois de retard. Il faut connaitre la réalité des prix de marché, pour ne pas être effectivement en décalage.

Christine Bardet

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