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Baromètre national des prix de l’immobilier au 1er avril 2016 – Marché immobilier : C’est le moment d’acheter

Prix Immo 5 min.

Meilleurs Agents publie la 80ème édition de son baromètre mensuel des prix de l’immobilier résidentiel à Paris, en Île-de-France et dans les dix plus grandes villes de France. Basé sur les promesses de vente signées entre le 1er et le 31 mars 2016 qui se transformeront en actes authentiques dans les 3 prochains mois, ce baromètre est un indicateur avancé de l’évolution des prix de l’immobilier.


Evolution des prix immobiliers 1er mars 2016

80ème Baromètre Meilleurs Agents – Points clés :

  • Le marché immobilier retrouve mois après mois un certain dynamisme.
  • Cette reprise est entièrement due au niveau historiquement bas des taux d’intérêt qui booste le pouvoir d’achat des ménages solvables.
  • La demande reste cependant faible par rapport à l’offre.
  • Dans ces conditions de marché, les prix augmentent dans les villes les plus demandées et continuent de s’éroder dans les zones moins dynamiques.
  • Est-ce le moment d’acheter ? Oui, mais pour un projet de vie et sans espérer de plus-value élevée à court ou moyen terme.
  • La meilleure fluidité du marché bénéficie également au vendeur, à condition de demander un prix raisonnable et sans anticiper d’augmentation importante des prix.
  • La croissance des volumes constatée en 2015 doit être relativisée.

L’analyse de Sébastien de Lafond

La baisse des taux est si puissante et le coût du crédit tellement faible que ce régime réveillerait un mort… Or ce traitement s’applique à un marché immobilier convalescent, donc rien d’étonnant à ce qu’il s’anime !
Tout le monde parle désormais de reprise, c’est vrai les transactions se font plus facilement et les prix remontent dans la capitale, en première couronne et dans plusieurs grandes villes en régions.
Pourtant, le retour d’un nombre suffisant d’acheteurs dans le marché, seul moteur d’une reprise saine et durable, n’est toujours pas présent.
C’est pourquoi nous avons du mal à entonner le refrain général de reprise. Et pourtant, tout bien pesé, et pour la première fois de manière aussi claire en 8 ans, nous affirmons que c’est un bon moment pour acheter.
Prenons l’exemple de Paris. Les prix ont baissé de 11% depuis le plus haut de juillet 2011. À l’époque, le prix moyen du m2 était de 8,640€, il est aujourd’hui de 7,790€… Les taux d’intérêt à 20 ans sont passés de 4,3% en juillet 2011 à 2,15% aujourd’hui. Cela représente un gain de pouvoir d’achat de 21%. Ajouté à la baisse des prix, cela signifie que les acheteurs ont vu leur pouvoir d’achat augmenter de 32% en 5 ans, c’est considérable !

Evolution des prix immobiliers à Paris

Nous recommandons d’acheter aujourd’hui car nous pensons que les prix peuvent baisser mais faiblement et que le niveau actuel des taux rend l’achat très attractif… pour les heureux élus à qui les banques veulent bien prêter.
Nous ne voyons plus les prix baisser beaucoup, c’est pourquoi nous recommandons d’acheter même si les prix ne seront pas nécessairement beaucoup plus élevés dans 10 ans. En effet, il n’est pas nécessaire d’espérer une plus-value pour justifier l’achat de sa résidence principale et se constituer un patrimoine aux conditions actuelles de prix et de financement. Nous détaillons plus bas plusieurs scénarios plausibles d’évolution des taux et de la conjoncture pour justifier notre recommandation.
Le marché immobilier est plus fluide, c’est certain… mais cette dynamique ne repose que sur la faiblesse des taux d’intérêt qui augmente très sensiblement le pouvoir d’achat des ménages. Les taux ont encore baissé en mars. En moyenne, les Français peuvent emprunter à 2,15% sur 20 ans alors que le taux moyen était de 2,5% en janvier. Il est même possible, avec un très bon dossier, de négocier un taux inférieur à 2%.
La diminution des taux d’emprunt est à l’origine d’une hausse de +3,5% du pouvoir d’achat en seulement trois mois. Par rapport à juillet 2011, où les taux moyens étaient de 4,3%, le pouvoir d’achat a augmenté de +21% uniquement par l’évolution des conditions d’emprunt.
Cette situation exceptionnelle masque le déséquilibre du rapport demande/offre. Notre Indicateur de Tension Immobilière (ITI) reste faible à Paris (1,3 acheteur pour un vendeur, contre 4,4 acheteurs pour un vendeur en 2011 !), en Petite Couronne (0,8 acheteur pour un vendeur) et en Grande Couronne (0,5 acheteur pour un vendeur).

Evolution des prix immobiliers en Ile-de-France

La situation est identique dans les grandes villes de province avec un ITI de 1,3 à Bordeaux et 0,8 à Strasbourg et Lille, voire 0,7 à Marseille. Pour que le marché redémarre vraiment et que les prix soient à nouveau durablement orientés à la hausse, il faudrait compter au moins 2 acheteurs pour un vendeur. Nous en sommes encore loin.
Pourtant, l’ensemble de la profession chante à l’unisson l’hymne de la reprise. Fidèle à notre habitude, nous demeurons un peu plus mesurés. La reprise est là, nous la constatons : les prix ont augmenté à Paris, en proche banlieue et dans les grandes villes de province dynamiques, l’activité progresse, les candidats à l’achat visitent et des transactions se réalisent. Mais, car il y a un mais, il ne faut pas croire que les prix grimperont dans les prochains mois comme au plus fort de l’activité sur un marché réellement fluide.

Plusieurs scénarios

L’évolution du marché immobilier dans les prochains trimestres est donc directement liée à celle des taux d’intérêt. Hors improbable reprise de l’inflation à court terme, deux scénarios sont possibles, et confortent notre recommandation à l’achat aux conditions de prix et de taux actuelles.

Hausse des taux d’intérêt

La hausse des taux pourrait être provoquée soit par une reprise économique soit par un accident monétaire. Une hausse des taux est généralement synonyme de baisse des prix immobiliers.
Mais… En cas de reprise économique, la baisse du chômage viendrait augmenter la demande solvable, l’ITI augmenterait et les prix devraient se stabiliser.
En cas d’accident monétaire, la valeur de l’ensemble des actifs serait revue à la baisse. Sans échapper à cette baisse, l’immobilier ne devrait pas subir une correction plus forte que les autres classes d’actifs et resterait donc une relative valeur refuge. Dans les deux cas, acheter ou vendre aujourd’hui est une décision raisonnable.

Stagnation ou baisse des taux

Scénario le plus plausible, au moins pour les prochains mois, les taux devraient rester bas et pourraient même encore diminuer légèrement, augmentant d’autant plus le pouvoir d’achat des ménages.
Ces conditions sont idéales pour acheter son logement en particulier pour les primo-accédants. Si les taux venaient à remonter plus tard, l’emprunt resterait bon marché, si les taux venaient encore à baisser, il serait toujours temps de renégocier les conditions.
La situation actuelle est donc propice à l’achat, ce qui contribue au sentiment de reprise constaté sur le marché. Cependant, compte tenu de la faiblesse structurelle de la demande solvable, il ne faut pas attendre de hausse de prix soutenue et donc de plus-value à court ou moyen terme. Il ne faut pas non plus se précipiter pour éviter la hausse des prix. Celle-ci est largement compensée par la faiblesse des taux.

Reprise : un terme trompeur

Acheter aujourd’hui est donc un acte raisonnable pour se constituer un patrimoine ou trouver sa résidence principale. La psychologie des acheteurs et des vendeurs s’est beaucoup améliorée depuis un an. Les acheteurs sont plus confiants et voient leur pouvoir d’achat augmenter. Les vendeurs sont, pour l’instant, restés raisonnables et n’ont pas trop augmenté leurs prix.
Malgré tout, une mauvaise interprétation du mot «reprise» serait un grand risque pour le marché. Reprise n’est pas synonyme de plus-value facile ou rapide pour l’acheteur. Pour le vendeur, cela ne veut pas dire que tout se vend, surtout pas à n’importe quel prix.
Nous voyons encore nombre d’appartements en rez-de-chaussée ou au premier étage, de grandes surfaces ou de logements excentrés qui peinent à trouver preneurs alors que dans les périodes de reprise réelle (2010-2011), tout se vendait. Il est vrai qu’à l’époque, l’ITI atteignait des sommets : 5 acheteurs pour un vendeur à Paris (1,3 aujourd’hui).
Même la reprise des volumes de transactions constatée depuis 2015 est discutable. Le creux mesuré en 2014 (692.000 transactions) a été suivi d’une augmentation de +15,5% en 2015 (800.000 transactions).
Dans la réalité, le creux de 2014 s’explique en grande partie par la mise en œuvre de la loi ALUR qui a ralenti considérablement les transactions au point de reporter l’équivalent d’un mois (50 à 60.000 transactions) sur l’année suivante.
En valeurs corrigées des effets de la loi ALUR, les transactions de 2015 seraient alors proches de celles de 2014 : 750 à 760.000. Pouvons-nous encore parler de croissance des volumes ? Il est encore trop tôt pour mesurer correctement l’évolution des volumes sur l’année 2016.
Dans les conditions actuelles du marché, il ne faut pas attendre de croissance forte qui prolongerait une augmentation artificielle des volumes en 2015.

Evolution des prix

À Paris, les prix de l’immobilier résidentiel ancien ont augmenté en moyenne de +0,2% au mois de mars 2016. Au total, la hausse est de +0,9% depuis le début de l’année. En mars, les studios et 2 pièces ont augmenté de +0,1% (+0,9% depuis janvier) et les grandes surfaces de +0,3% (+0,8% depuis janvier).
En Petite Couronne, les prix ont augmenté en moyenne de +0,3% en mars et +0,6% depuis janvier. La hausse la plus forte est dans le Val de Marne (+0,5%). Elle se limite à +0,2% dans les Hauts-de-Seine et +0,1% en Seine-Saint-Denis. La Grande Couronne reste orientée à la baisse : -0,4% en moyenne en mars.
En régions, Bordeaux a connu la plus forte augmentation des prix en mars (+0,6%). Nantes a vu ses prix augmenter de +1,6% depuis janvier (+0,2% en mars).
À l’inverse, Strasbourg (-0,8%) et Nice (-0,9%) sont en queue de peloton avec les plus fortes baisses en un mois. L’écart d’évolution des prix depuis le début de l’année entre une ville en difficulté comme Lille et une cité attractive comme Nantes atteint 2,3%.

À propos du Baromètre Meilleurs Agents

Le Baromètre Meilleurs Agents est calculé tous les mois sur la base des promesses de vente signées par les agences immobilières partenaires.
Pour Paris, la Chambre des Notaires d’Île-de-France communique un indice basé sur les actes authentiques signés généralement 3 mois après la promesse de vente.
Depuis le lancement du Baromètre en septembre 2008, les tendances annoncées par Meilleurs Agents ont toujours été confirmées par les Notaires quelques mois plus tard.

À propos de l’ITI Meilleurs Agents

“ITI = 2” : 2 acheteurs en recherche active pour un bien en vente.
Pour chaque marché, l’ITI représente le nombre moyen d’acheteurs en recherche active pour un bien en vente. Il permet d’anticiper l’évolution des prix dans les 12 prochains mois. Interprétation :
4 < ITI : Fort excédent d’acheteurs / Tendance des prix à la hausse
3 < ITI < 4 : Excédent d’acheteurs / Tendance des prix à la hausse
2 < ITI < 3 : Marché équilibré / Tendance des prix à la stabilité
1 < ITI < 2 : Déficit d’acheteurs / Tendance des prix à la baisse
ITI < 1 : Fort déficit d’acheteurs / Tendance des prix à la baisse
Méthodologie et source :
les évaluations de biens réalisées par les internautes sur le site Meilleurs Agents en vue d’un projet de vente ou d’achat. Ces internautes se sont inscrits sur le site, ont renseigné leurs coordonnées personnelles, et communiqué des informations spécifiques nécessaires à l’évaluation d’un bien (adresse exacte, type de bien, étage, surface, nombre de pièces, nombre de salles de bain et 10 autres critères).
Ils ont également indiqué leur intention d’achat, de vente ou l’absence de projet particulier. Les acheteurs qui déclarent plusieurs projets d’achat sur une période d’un an ne sont comptés qu’une seule fois. Les vendeurs ne sont comptés qu’une seule fois par bien déclaré à la vente.
Au total, sur les zones étudiées, Meilleurs Agents collecte chaque mois en moyenne 150.000 estimations représentant environ 1/3 des volumes de transactions réalisés.

L'équipe scientifique de Meilleurs Agents

54 commentaires Masquer les commentaires Voir les commentaires

  • MEUNIER dit :

    Bonjour
    je voie plutôt un effondrement des prix j’ai un appartement qui l’année dernière valais 120 000 E
    maintenant le prix 105000 E et bien comptant de le vendre a se prix la ou est la reprise
    regardez un peut ce qui ce passe .
    Salutations
    MEUNIER

  • m'en fou dit :

    Personne ne cause?
    Alors je me lance
    En attendant de souligner dans un prochain post des petits defauts du baro, la je commence par souligner une qualité.
    L’analyse sur le coté relatif de la reprises des transactions est très interressante je trouve.

  • Vincent dit :

    @MEUNIER : La vrai question à vous posez est surtout de savoir s’il valait 120k€. Car tant qu’il n’est pas vendu, impossible d’avoir le prix marché…
    Je ne vois pas bien comment vous pourriez évaluer l’évolution du marché à partir d’un seul bien (qui ne se vend qu’une fois).

  • Sam dit :

    Bon baromètre où l’analyse est bien articulée et plutôt complète !
    Evidemment, acheter en tant que primo accédant ne doit pas faire oublier qu’il faudra être en mesure de payer son crédit sur un grand nombre d’année pour ne pas vendre à perte, ceci malgré le gel des salaires et une certaine précarité : ne pas avoir les yeux trop gros, voilà à ce que l’on pourrait ajouter au conseil avisé et mesuré de se lancer sans espérer de plus-values conséquentes.

  • julien bonnetouche dit :

    @ m’en fou,
    c’est à moi que tu parles je suppose ?
    D’abord, je vois que MA est complètement d’accord avec moi : c’est le moment d’acheter. (n’oublions tout de même pas qu’ils sont agents immobilier)
    Mais c’est sur l’interprétation que nos avis diffèrent :
    1-concernant les reports de vente de 2014 vers 2015, dus à la loi alur, les ventes ont été différés de 3 à 4 mois, et au maximum sur le 1er semestre 2015. Or, c’est justement à partir de l’été 2015 que la courbe des volumes de vente redresse fortement sa pente ( voir immotrend ). Je dirais donc que cela n’a rien à voir avec la loi alur.
    2-A propos de l’interprétation de l’incidence des taux bas sur les décisions d’achat :
    bien sur, ça « resolvabilise » certains acheteurs. mais il n’y a pas que cela : Les taux bas sont un danger mortel pour l’épargne qui du coup ne rapporte plus rien voire coûte. Et cela menace de durer.
    L’immobilier redevient alors un placement dont le rendement est supérieur aux autres avec un risque sur le capital plus sécurisant que la bourse. On retrouve d’ailleurs les mêmes paramètres que pour les obligations : plus le risque est faible plus le rendement est bas (Paris par exemple) plus le risque sur le capital est élevé, plus le rendement est élevé ( Est et Nord de la France)
    Par conséquent, si aujourd’hui vous avez une assurance vie sur laquelle vous comptez pour compléter vos revenus par exemple, il vaut mieux avec cet argent acheter un bien immobilier dont le rendement sera nettement supérieur. les compagnies d’assurance vie ne s’y trompent pas puisqu’elle se mettent à intégrer des fonds immobilier dans leurs offres (cela est récent et nouveau)
    Je vois là quelque chose de durable,( les taux bas) et donc de nature à soutenir l’immobilier sur le long terme.
    A ce propos quand je lis que MA pense que les prix dans 10 ans ne seront pas « nécessairement plus élevés » j’ai l’impression de consulter madame Irma.
    De même concernant le paragraphe sur les risques d’accident monétaires que je « copie- colle » avec délectation, car c’est vraiment savoureux :
    « En cas d’accident monétaire, la valeur de l’ensemble des actifs serait revue à la baisse. Sans échapper à cette baisse, l’immobilier ne devrait pas subir une correction plus forte que les autres classes d’actifs et resterait donc une relative valeur refuge. Dans les deux cas, acheter ou vendre aujourd’hui est une décision raisonnable. »
    Plus jésuite que ça tu meurs !

  • julien bonnetouche dit :

    @ MEUNIER
    si vous le pouvez, patientez un an ou deux avant de vendre.

  • Sam dit :

    @julien bonnetouche
    deux remarques :
    – en effet les assurances vies intègrent de l’immobilier, mais dans ce cas, cela revient indirectement à mettre tous ses œufs dans le même panier en s’appuyant sur l’un ou l’autre de ces arbitrages
    – ce passage sur l’accident monétaire est en effet le point faible du baromètre. D’autant que pour un primo-accédant, dont l’épargne (de montant assez faible, < 50 000€, est quasi systématiquement abrité dans les PEL/Livrets A/LDD, et qu'ils ne craignent pas de dévalorisation là où tous les autres placements subiraient en effet un "trou d'air" d'amplitude inégal mais inévitable.
    Le calcul du primo-accédant est donc un peu différent – d'autant que le risque est de conséquence plus importante pour ces derniers (en excluant le cas de ceux n'ayant jamais voulu acheter mais à fort capital, évidemment). Il peut y avoir des intérêts à intervenir après le risque monétaire "passé" (patience et optimise sont de rigueur…)
    Pardon de revenir toujours à ces derniers, mais faute de projets stimulants, ces derniers se précipitent sur un projet d'acquisition tout de même, quoi qu'il en coûte, surtout à Paris où le loyer est un boulet du quotidien qu'on voudrait en premier lieu déchausser.

  • parisi dit :

    je pense qu on est dans une phase de remontée lente, tout comme MA je pronostiquais une reprise a partir de mi 2016, alors que Julien parlait de début 2016 (il a plus raison que moi).
    Je pense que le marche a retrouve une sorte d équilibre, (pas de variations forte a la hausse comme a la baisse, les acheteurs comme les vendeurs ne sont pas en phase de précipitation (pas de flambée en cours ni de blocage a la vente).
    -0.2% sur un an, ça change des -2% a -3% par an depuis 2011, début de retournement, lent mais équilibré…
    Le reste viendra de la vraie vie a savoir l économie:
    – statut quo: +1% a +2% par an a partir de mi 2016
    – reprise eco sans hausse des taux significative=> +5% par an
    – reprise eco + hausse des taux =>+2/3% par an
    – forte hausse des taux pour accident monétaire sérieux (pour une hausse de 100 points de base par an ie +1%): -5% a -7% par an

  • m'en fou dit :

    @Parisi
    Que vous arrive til? Vous êtes bien modéré et bien calme dans vos propos?!
    Mais on est un peu pres tous d’accord (la preuve MA qui nous lit commence a mettre dans ses analyses ce que nous disons les mois précédents). Mais j’avoue que certains d’entre nous étaient ncore plus visionnaire que les autres.
    La situation est en effet entre deux eaux
    Bon public, je peux me laisser convaincre par un argumentaire à la hausse comme à la baisse, mais dans tous les cas, je sais que cette variation sera modéré voir faible.
    Les taux toujours plus bas sont le seul argument d’investissement car tous les autres arguments sont un peu bof bof… mais quel argument.. bientot le PTZ ne dira plus rien, vu que les taux pour tout le monde des agence bancaires sera aussi à 0% ou presque 😉

  • julien bonnetouche dit :

    @ Parisi et m’en fou,
    Les taux resteront bas pendant encore un bon bout de temps.
    La reprise éco ne se fera pas toute seule, en tous cas en Europe , et même aux USA elle est beaucoup plus molle qu’autrefois. En plus on est plutôt en fin de cycle de reprise là bas.
    On est en quasi déflation et on ne peut rester comme ça bien longtemps, c’est trop dangereux.
    La seule façon d ‘avoir une reprise éco serait de faire de la relance budgétaire à l’échelon européen, et pour l’instant les allemands renâclent encore. Mais cela viendra surement, car cela s’inscrit dans la logique des choses ( et surtout c’est la seule que comprennent bien les politiques)
    Notez une nouvelle, qui date de 15 jours, et assez parlante : au US dans certains Etats (Californie je crois) on va augmenter le salaire minimum de 50% en 5 ans et en Angleterre des mesures similaires vont être prises. Incroyable non ?
    Une nouvelle crise boursière et financière (bientôt) sera certainement l’élément déclencheur pour cette relance budgétaire, puisque les QE n’ont plus d’effet. Quant aux taux négatifs cela ne peut pas aller loin !!
    Il y a encore peu j’imaginais que cette relance attendrait 2017 voire 2018, mais je crains que les choses ne se précipitent dès cette année.
    Comme m’en fou je pense que Parisi est très modéré, jusque dans ses pronostics
    je parie plutôt sur son scénario 2 :
    – reprise eco ( ou pas d’ailleurs) sans hausse des taux significative=> +5% par an, avec plutôt 5 à 10% de hausse en 2017 et cela même si la relance budgétaire doit attendre, car elle sera anticipée par le marché.
    En attendant les volumes de vente devraient continuer à monter, à cause ( entre autres) de l’incertitude ambiante.

  • Sam dit :

    Et à quand la reprise des salaires ? Car toutes les boîtes ont commencé par figer leurs dépenses salariales, soit, mais qu’en sera-t-il quand la crise ne sera plus une excuse (valable ou on) ? A mon avis, ça ne se fera pas rapidement non plus…

  • Parisi dit :

    @m en fou
    j ai toujours été modéré dans mes pronostics, (j ai bien dit pronostics) j ai fais de la provoc anti bolchevik et caricaturale certes et je l assume mais cote pronostics j ai toujours ete modéré, j ai toujours dit que :
    1. le grand soir de la pierre n est pas pour ce soir
    2. qu entre rester locataire ou acheter il fallait quand meme acheter et idealement traquer la bonne affaire
    3. que nous perdions -2/3% par an depuis 2011 et que d ici fin 2016 on remonterait lentement
    par contre je n ai jamais reprise folle (ie > +10%)
    En fait c étaient les prophètes du grand soir de l’immobilier et du cataclysme mondial qui n étaient pas modérés en disant:
    « on ne rattrape pas un couteau qui tombe »
    « ca baisse et encore et encore, et ce n est que le debut d accord d accord »
    « la chute de l immobilier et des volumes est en cours, les vilains proprio doivent pleurer »
    « les lobbies nous mentent »
    « Parisi est un agent immobilier qui cherche un pigeon sur le forum » (tout ca parce que je m evertue a dire depuis 2 ans qu acheter sa residence principale permet d economiser le loyer et compenser les -2% annuels de baisse)
    « Parisi n est autre que Paris Immo »
    « le monde s effondre et du coup les prix vont baisser »

    En fait c etait un forum de baissier donc mes propos irritaient le consensus général et oui je faisais de la provoc (pas sur les pronostics) mais en caricaturant l economie dirigée, les dogmes economiques datant du siecle dernier, les juges du forums qui distribuaient des sentences
    -gentil pauvre, mechant riche
    -vilain propriétaire, mignon locataire
    -salaud de vendeur, stupide/pigeon d acheteur (alors que les juges auto proclames sont des acheteurs potentiels ou contraries)
    Mais bon il suffisait de dire que devenir proprio de sa résidence principale étai intéressant pour se faire huer…
    Vous voyez m en fou…je retrouve ma peche ou provoc 😉

  • Parisi dit :

    @Julien
    j avoue que vos pronostics (plus haussiers) semblent vous donner raison, les miens sont peut etre trop modestes…mais bon je ne vous jugerai pas pour autant si vous etes plus haussier que moi 😉

  • Parisi dit :

    Bref aujourd’hui tout va bien le forum est apaisé
    j’ai enfin pu converser avec Paris Immo mon frère d’armes
    On ne fait pas du -10 % par an c’est pas non plus la flambée
    on peut lire les analyses tranquillement
    les propos sont modérés

    Tout le monde il est beau tout le monde est gentil
    Tout va pour le mieux dans le meilleur des mondes

    Et j’ai réussi à fourguer ma chambre de bonne à un pigeon 😉 je l’ai vendu très très très très cher à quelqu’un de ce forum qui me l’acheter
    (Je je fais un peu de provoc)

  • m'en fou dit :

    @Parisi
    J’avoue que lorsque j’ai dit que je vous trouvais modéré, cela était un peu par provoc aussi.
    En fait nous nous ressemblons (rien qu’à lire mon pseudo). On aime bien bien titiller pour faire sortir de ses gonds ceux et celles qui ne sont pas factuels et mettent trop de sentiments…
    D’un certains coté, que cela monte ou descende…m’en fou!

  • m'en fou dit :

    @tous
    Petite interrogation surprise (et qui va va peut être remmettre le feu au poudre sur ce forum appaisé, même si ce n’est pas mon but)
    Quelle est la vrai valeur que prend l’immobilier dans le temps?
    (ici, je ne parle pas sur une période courte (hausse ou baisse) mais de manière lisser dans le temps 50/100/200 ans.
    Quelle est la vrai valeur que prend l’immobilier une fois que on déduit
    – les loyers potentiels (je ne parle pas de rentabilité, mais juste la valeur des murs)
    – les travaux de mise au normes dans le temps pour que le bien reste dans le « même état »)
    – l’inflation
    En exagérant, si j’achète une maison neuve comptant, que je ne la loue pas, que je fait des travaux pour la maintenir neuve (contre aléas du temps), et dans un monde sans inflation… et que je la revend 100 ans après.. j’aurai gagné combien par an en pourcentage?
    Mes petits calculs en prenant tous ces critères me donnent en très gros :
    – 0% la ou ca pris (Paris, très grandes villes) car plus valu bouffé par les travaux (1% de plus valu par an et -1% en frais de mis aux normes)
    – -1% dans les zones rurales qui sont restées aux plancher en fait ca n’a pasp ris et seul le cout de mises aux normes devient une charges.
    En simple, l’immobilier tant qu’il n’est pas sa résidence (alège d’un loyer) ou tant que il n’est pas loué, ne rapporte rien et est même une charge?
    L’écart entre Paris centre et une zone qui n’a rien pris en 100, n’est que de 1% par an, donc si on calcule enrentabilité totale, pour mettre deux investissement au même niveau, Paris centre peut (dans le cas d’un investissement locatif) d’avor une rentabilité locative 1% plus faible que dans un trou pour être tout aussi rentable.

  • Sam dit :

    Si mes souvenirs sont bons, c’est ce que mesure la VAR, Valeur Actuelle de Remplacement, dans la gestion immobilière (pour tout bâti). Internet ne permet pas vraiment de se renseigner sur cette notion…
    @Parisi : je maintiens que vous avez raison parce que la BCE est intervenue sur les taux, et que votre discours anti-interventionnisme et triomphant sur vos pronostics se mordent inévitablement la queue !
    Si vous aviez dit « l’immobilier ne chutera pas longtemps car les banques centrales ne laisseront pas une inflation nulle sans rien faire », alors ok, mais là aucun mérite.
    Et si vous aviez dit ça, vous n’auriez pu avoir votre discours sur le bolchevisme, le laisser-faire et autres idée ringardes.

  • julien bonnetouche dit :

    @ m’en fou,
    question très intéressante.
    Il est très difficile de conserver son capital quelque soit l’investissement si l’on se contente de laisser faire les choses. Dans la réalité il faut sérieusement y investir aussi son travail ( intelligemment bien sûr) pour tenter de le faire fructifier.
    Investir dans l’immobilier ( bien placé) c’est essayer de le conserver sur une période circonscrite à l’échelle d’une vie.
    Je crois l’avoir déjà écrit ici il y a longtemps, mais il a été calculé qu’un franc investi sous Jésus Christ au taux de la caisse d’épargne donnerait aujourd’hui une boule d’or plus grosse que la terre.
    Donc même cela est impossible !!

  • m'en fous pas tant que ça dit :

    Bonsoir
    Je voulais ajouter à vos échanges, trois petites choses.
    1/ Tout d’abord, il me semble qu’empiler des raisonnements alambiqués sur l’immobilier, en passant alternativement d’un point de vue patrimonial à un point de vue financier, et en omettant toujours, soigneusement, la réalité politique du sujet, c’est un peu prendre les gens pour des c … et, tout bien considéré, prendre le risque de préparer des jours difficiles à une partie de nos enfants, et sans doute pour la stabilité politique de notre pays. Mais bon, ça marche bien, hein ? « La soupe est bonne ». Et ça fait 30 ans que ça dure !
    Je me permets de vous donner ma vision politique, sous forme simplifiée : une bonne partie des décideurs politiques ont été, durant les 30 dernières années, complices du lobby immobilier pour nous concocter des recettes variées, plus ou moins compliquées, qui au final, ont fait en sorte de stériliser le produit du travail dans la croissance des prix de l’immobilier, comme on met de la confiture dans un pot. L’immobilier est devenu la chaussette de grand-mère d’aujourd’hui. Cela permet, incidemment, de fixer les gens, de « maintenir l’ordre social », avec la complicité aussi des banquiers prêteurs. Et comme si ça ne suffisait pas, on mobilise le contribuable pour financer les « niches fiscales », dont certaines ressemblent, c’est de notoriété publique (me semble-t-il), à de la cavalerie bien organisée, à financer la prime Sarko, à financer l’assistance aux banques qui font des PEL, et j’en passe. Le résultat de toute cette politique d’expédients, pardonnez moi du terme, mais il faut bien parfois appeler un chat un chat, c’est que les actifs capables d’émigrer le font : que font les jeunes très diplômés ? ils se barrent ! Au final, à quoi ressemblera la France ? A l’extrême, elle constituée, d’un côté de rentiers de type « jet set », de l’autre, d’assistés. Vous me voyez venir ? Est-ce la France que nous voulons demain ? Alors pourquoi invoquer une n-ième relance à la papy, qui serait, c’est cousu de fil blanc, pain béni pour le lobby de l’immobilier ? Où est l’esprit d’entreprise et d’innovation qui a fait la France des 150 dernières années là-dedans ?
    2/ Mon expérience de la pratique de nombreux agents ces 10 dernières années, est qu’ils ont fini par comprendre, au niveau individuel, dans l’ensemble, la nécessité de prendre en compte un juste équilibre entre les prétentions du vendeur et les souhaits de l’acheteur, sans être laxiste vis à vis du premier, sans être cynique vis à vis du second. Pourvu que ça dure ! Mais ils ne l’ont pas compris au niveau collectif. C’est ce que dénonce à mon sens « Meilleurs Agents ». Ils ESSAIENT, eux, au moins, de s’élever un peu au-dessus de la mêlée. En tant que « pigeon », j’apprécie cela, chez eux.
    L’amélioration que je décris, au niveau du comportement, de l’honnêteté intellectuelle, sur un plan individuel, est peut-être une conséquence de l’écrémage des plus mauvais agents, sur les 4 ou 5 dernières années.
    Puisse leur valeur ajoutée opérationnelle, en accompagnement et facilitation des transaction, s’en trouvée également améliorée ! Elle en a encore grand besoin, chez certains !
    3/ Au taux de 1% par an, en investissant 1FRF à l’époque de Jésus-Christ, je récolte aujourd’hui de l’ordre de 350 MFRF. Et pas une boule d’or plus grosse que la terre : cf. la légende concernant l’inventeur du jeu d’échec (qui a fini, de mémoire, par se faire couper la tête, quand le roi d’Inde a compris qu’il s’était fait avoir …).
    Bien cordialement

  • m'en fous pas tant que ça dit :

    PS
    Pardon si ce propos vous semble un peu iconoclaste.
    Pourquoi je l’écris ?
    – parce que lors de mon premier achat (j’avais à peine la trentaine), j’ai été le pigeon d’un agent qui m’apparaît très cynique, avec le recul. Ca m’a pourri la vie pendant 14 ans.
    – pour avoir piqué pas mal de colères, deux décennies plus tard, à perdre mon temps avec des agents immobiliers non seulement nuls, mais parfois même nuisibles.
    – et parce que j’ai du mal à admettre que le niveau moyen du débat en soit resté au ras des pâquerettes, en dépit d’avoir le bonheur de rencontrer, çà et là, de plus en plus personnes qui émettent des idées intéressantes, qui sortent de chez eux et qui innovent, qui sont volontaires, concrètement, pour rajeunir la profession, quitte parfois à faire pour cela leur traversée du désert au plan individuel.
    Bye

  • julien bonnetouche dit :

    @ m’en fous pas tant que ça,
    Bonjour et bienvenue.
    A propos de votre remarque N° 1 :
    Je crois qu’il faut différencier ce qui serait souhaitable et ce qui est.
    Je ne peux qu’approuver lorsque vous regrettez la politique menée dans notre pays depuis des décennies nous faisant passer du rang de 1er pays du monde il y a 200ans au Nieme aujourd’hui.
    C’est malheureusement la faute des français qui souhaitent privilégier la notion d’égalité réelle (relayée par l’idée de justice sociale) à celle d’efficacité économique. les politiques ne faisant que suivre comme des lâches plutôt tenter d’influer sur la trajectoire.
    C’est sans doute là dedans que le fameux pessimisme français trouve ses origines, coincé entre le désir « de vie meilleure » et l’impossibilité de donner un cadre efficace à cette ambition. surtout depuis la fin de l’ascenseur social de la 2eme partie du 20eme siècle.
    Alors dès qu’ils le peuvent, les français optent pour la « protection ».
    Le succès de l’immobilier dans notre pays, traduit le besoin de se sentir rassuré, et c’est sans doute pour cela, une fois encore, que les politiques ont plutôt tendance à l’encourager.
    Le problème, c’est que je n’aperçois pas dans un avenir proche un changement radical dans ce domaine.
    Et c’est pourquoi je pense que ça va monter l’année prochaine.
    Qui plus est si la droite revient au pouvoir, on peut penser qu’elle influera dans ce sens.
    Concernant votre remarque N°2
    Les agents immobiliers sont obligés d’évoluer (comme toutes les professions règlementées) à cause de la dématérialisation de leurs boutiques : aujourd’hui, on ne met plus une annonce en vitrine, on la met sur internet. Et il y existe un tas de logiciels diffusant ces annonces au monde entier, empêchant le côté « captif » de la clientèle pour l’agence locale.
    C ‘est d’abord cela la révolution qui est de nature à rendre les agents immobiliers plus raisonnables.
    Pour le N° 3,
    Je vous avouerai que je ne fais que répéter ce que j’ai lu il y a quelques années.
    Ne sachant pas me servir d’exel je n’ai pas fait le calcul, mais les taux d’intérêts n’ont pas toujours été de 1%, loin de là dans l’Histoire.
    Or justement avec les intérêts composés, si l’on a par exemple 5% en moyenne au lieu de 1% ça change tout 2000 ans plus tard!!

  • Parisi dit :

    En fait pour 1 eur en l an 00. C est vrai si on ne tient pas compte de lninflation.
    Pour 5% le calcul est simple 1,05^2000= 2,39*10^42 eur en gros 2,39 fois un chiffre qui a 39 zéros.
    En divisant par le cours D un kilos D or à savoir 35.000 Eur = 6,83*10^37 lingots à savoir le même chiffre en kilos.
    La masse de la terre étant : 5,97*10^27 kilos la boule serait 10 milliards de fois plus lourde que la terre. 10^10
    Maintenant en tenant compte de l inflation on devrait gagner max 1% de plus que lninflation
    1,01^2000= 439286000 eur divisés par 35,000 eur = 12 551 kilos ou lingots environs dix Peugeot 207. Vu que l or est plus lourd q une voiture au pifometre ca doit faire une pièce de 70 m^2 remplie. D or.

  • julien bonnetouche dit :

    @ Parisi,
    Juste pour » le fun » :
    les prêts à intérêt remontent facilement aux romains. Et bien qu’ils aient été interdits par l’Église et le pouvoir royal aux catholiques ( déjà la morale !!!) les juifs et les banquiers étrangers (toscans entre autres) les pratiquaient largement. le taux de l’usure était je crois de l’ordre de 17%
    Pendant toute cette période, l’inflation était un mot inconnu, puis que l’on payait en or, ou en argent métal , avec des stocks de ces matières premières limités.
    L’inflation est apparue une première fois au 18eme siècle avec LAW puis une deuxième fois au moment de la révolution avec les « assignats ».
    Par la suite l’inflation c’est vrai n’a fait que prospérer, mais surtout au 20eme siècle, la disparition de l’or comme moyen direct de paiement correspondant en gros au début du 20eme siècle.
    Tout cela pour dire que dans votre calcul ( brillant) ci dessus il faudrait intégrer l’inflation mais seulement depuis le 18eme siècle, pas pour les 18 siècles précédents.
    Bon week end

  • ledecu dit :

    Hello tout le monde,
    Je trouve que nous sommes dans une situation vraiment pas simple à suivre.
    Les prix ne baisseront plus, très largement aidé par les taux bas (même si j’ai déjà montré ici que les mouvements de taux n’influaient pas toujours sur les mouvements de prix).
    Rendez-vous compte que pour les excellents dossiers, les taux sont à 1,15% sur 15 ans et moins de 1% sur 10 ans ! (gardez bien en tête que malgré cela, la banque fait des marges bien plus grandes qu’à l’époque des taux élevés).
    Du coup, je suis partagé entre 2 volontés :
    Acheter de l’immo pas cher (au sens, l’argent ne coûte pas cher, l’immo reste lui assez cher) en sachant que le bien ne prendra pas 20% d’ici 10 ans (mais au moins, l’investissement aura été rentable versus la location)
    Investir son argent dans des choses qui font avancer la France : l’économie !
    Arrêtons un peu de ne voir que le côté noir des choses. Oui le chômage est élevé et il le restera car la France n’est plus un pays qui emploie de la main d’oeuvre en quantité. Pour autant, la plupart des entreprises retrouvent des commandes, des taux de marge satisfaisant, elles sont performantes à l’international. Et surtout leur cible marketing n’est plus le 11+ mais le CSP+ et la MEN-50 CSP+ : les seuls consommateurs du moment)
    Bref, investir sur les secteurs qui portent semble peu risqué et générateur de plus-value à horizon 10 ans (celui cité précédemment). Biotech, nouvelles technos, énergie, développement durable et économie collaborative, luxe, transport etc etc)
    Il est facile de dire que la France n’avance pas quand une majorité du Patrimoine (avec un grand P) est bloqué entre le livret A et l’immobilier (voire un peu de offshore d’après l’actualité…). Bref, 2 items qui profitent : A votre confort et aux HLM…
    L’économie ne demande qu’à décoller, les bonnes idées, les entrepreneurs sont partout. Nos fleurons (même s’ils ont des cours de bourses divergents) se portent bien comme d’habitude.
    Donc, investir quelques euros dans la VRAIE économie (PME, SB120) mais pour s’y retrouver à moyen terme aurait aujourd’hui ma préférence. Pas à court terme (là, c’est le terrain de jeu des traders et des escrocs).
    Le crédit aux entreprises est de la même façon bien plus facile aujourd’hui, donc les entrepreneurs n’ont pas à craindre de rembourser 200 quand ils empruntent 100 et peuvent travailler sur un business plan orienté moyen terme plutôt que court-terme forcément plus risqué.
    Bonne journée,

  • Parisi dit :

    @sam
    Merci pour votre post quelque peu agressif à mon égard, je le prend toujours comme une confirmation que le grand soir n est pas la. Je n irais pas jusqu à dire que je souhaite concentrer la rancoeur de tous les baissier du forum….
    Mon analyse depuis fin 2013 et 2014 est la suivante :
    Un krach a lieu AU MOMENT du retournement de marché.
    Or le RETOURNEMENT au eu lieu en 2011.
    Je n ai pas developé de théories expliquant pourquoi la pierre tient (lobby de l immobiliers versus valeur sûre pour la retraite) mais en me basant sur l évolution de 2011-2012-2013 ca ma paru évident qu’il n’y aurait plus de perspective de crash immobilier.
    Quand À la baisse des taux c’était pour aider l’économie éviter un crash boursier et surtout pas créer une hausse de l’immobilier. Ça n’a rien d’un dirigisme libéral vis-à-vis de l’immobilier. Je vous rappelle qu’un crash du système financier aurait pénalisé toute la population a commencé par les couches les plus fragile économiquemen. C’est peut-être con mais c’est comme ça. Donc non la BCE n’a pas voulu Aider l’immobilier.

  • Sam dit :

    @ledecu : il semble que justement, le prêt aux entreprises pâtisse toujours lors des bons moments immobiliers de la prévalence à prêter aux particuliers, je lisais cela ce matin :
    http://www.latribune.fr/opinions/tribunes/quand-l-immobilier-menace-la-croissance-563826.html
    @ Parisi : agressif et plein de rancœur : point du tout ! Mais je vous renvoie à votre argumentaire.
    Effectivement, on a vite compris qu’il n’y aurait pas de « krach » rapide, mais une baisse n’ pas besoin d’être rapide, et le mouvement enclenché a bien du mal a ne pas se prolonger. Moins impressionnant, mais pouvant toujours avoir les mêmes conséquences.
    Pour l’interventionnisme des banques centrales : ne justifiez pas de leur bien fondé, vous ne faites que confirmer que sans interventionnisme nous aurions couru à la catastrophe (boursière, et immobilière – difficile de les autonomiser comme vous le faites).
    Vous devez être assez calé en économie pour savoir que grosso modo, « faire tourner la planche à billet » pour relancer l’inflation a pour principe de faciliter l’accès au crédit (aux entreprises comme aux consommateurs) afin de faire circuler l’argent.
    Pour finir, si vous associez encore dans votre schéma mental être « baissier » et « socialiste » selon votre définition , défendant les plus démunis : lisez l’article ci-dessus, la baisse de l’immobilier dessert en occident principalement … les plus démunis, au capital non diversifié et endetté sur la pierre. Et oui, le mal est fait !

  • ledecu dit :

    Merci pour cet article que j’ai survolé pour le moment mais que je vais relire attentivement prochainement !

  • m'en fou dit :

    Tien, il est passé ou Bidule?
    Moi j’aimais bien ses arguments sur le fait que les banques orientait en canalisant lep rix de l’immobilier et qu’il ne fallait donc pas s’attendre à de fortes baisses, ni a une véritable reprises.
    En bon bolchevik, en 2011/2012, je prédisais une très forte baisse pour 2013/2014 (de l’ordre de 10% par an. Je maintiens que c’est largement la baisses des taux qui ont évité cet effondrement.
    Et la, alors que la « demande repart », les taux ne pourrons plus baisser d’avantage, donc la demande repartira, oui mais timidement et pas de manière exponentielle. Du coup après 5 ans de légère baisse (-10% sur 5 ans, on va partir je pense pour 5 ans à 0%)… soit -10% sur 10ans.
    Resortons Friggit du placard bolchevik rien que pour entendre Parisi nous placer le mot bolchevik, ou communiste, ou marksiste dans son prochain post 🙂
    Les prévisions basées sur ses courbes et son tunnel, prévoyaient plusieurs scénario avec en gros deux principaux
    – un retour à na la normal brutal (-30% en 3 ans)
    – un plat treeeeeeeeeeeeeeeeeeeees looooooooooooooooooooooong pour revenir dan les lous dans le temps.
    C’est donc ce plat tres long qui semble se profiler.
    en tout cas, sauf si dévaluation de la monnaie, il n’y a aucune chance pour une forte hausse des prix de l’immobilier n’en déplaise aux mercantiles-libéraux-cupides 🙂

  • julien bonnetouche dit :

    @ m’en fou,
    je sais bien que vous faites de la provoc, mais franchement, vos arguments ne tiennent pas la route !!
    Effectivement un Mélanchon pourrait les tenir…

  • m'en fou dit :

    @julien
    rooooo c Parisi que je voullais lire!!! 😉

  • Parisi dit :

    @m en fou
    Il s appellait Karl Marx avec un X a ne pas confondre avec le Marks de Marks and Spencer.
    🙂

  • m'en fou dit :

    @Parisi
    Mince, je me suis trahi… cramé.. tout le monde à compris que je n’étais pas un bolchevix.. Si Marx prend un X, Bolchevix doit en prendre un aussi.

  • Parisi dit :

    Vous bolchevik?? Jamais de la vie… Quoi que au vu de vos investissements locatifs dans le 93 à destination des travailleurs de la seine saint Denis qui ont du mal à se loger au vu de leur dossier… vous cherchez à faire le bien De la classe prolétaire, donc en dépit des profits que vous tirez de vos locataires vous avez un certain côté bolchevique aussi.
    Finalement même les méchants sont gentils… 🙂

  • Bidule dit :

    @m’en fou : je viens encore de temps à autres pour suivre les petites passes d’armes 😉 Pour des raisons personnelles, l’achat est désormais peu probable en ce qui me concerne, donc je me sens moins concerné du coup.

  • m'en fou dit :

    Bidule!!!!!!!!
    Aie mince pour les raisons perso… Donc achat moins probable donc moins concerné.. je comprend.
    Mais bon moi j’ai acheté mon 2 pièces à l’automne, je viens de vendre mon studio, et je finalise un double investissement (pas à Paris prout-prout vous l’aurrez deviné)… En somme je suis le parfait client des agents immobilier dans le sens ou j’ai « toujours un projet immobilier » sauf que manque pour elles, si je suis le parfait client pour elles, elles en revanche ne sont pas le parfaits prestataires dont j’ai besoin!
    Tiens d’ailleurs, ca fait un petit moment que nous n’avons pas fait du « agent immobilier bashing »! Ca vous dit que on vide toute notre haine sur ces professionnels?
    Je plaisante 😉 Je n’ai ni haine ni amour envers elles. En fait je m’en fous un peu. Il y en a des bonnes, des moins bonnes, certaines avec qui j’ai un feeling, d’autres pas du tout
    Si je fait un résumé des différentes transactions que j’ai faites (acquisition ou vente) je retrouve les pourcentage suivants
    – 20% réseau/voisins
    – 20%en PAP ou assimilé
    – 20% en adjudication (je précise à l’ahcat lol)
    – 40% en agences, mais a chaque fois à l’achat car la seule qualité qu’avait l’agence est qu’elle avait l’exclu. A chaque fois via une agence, c’est que je cherchais un bien particlier (adresse exacte) dans un imeuble que je connaissais même mieux que l’agent… mais il avait la qualité d’avoir l’appartement et de l’avoir en stock 🙂 Donc j’ai payé la com sans me plaindre car même si je suis arrivé sur un plateau, le travail pour proposer le bien avait ete fait avant.

  • julien bonnetouche dit :

    @ m’en fou,
    Personne n’aime payer les commissions d’agence.
    il faut pourtant convenir que l’agent immobilier de quartier connait mieux que soi (en général) les prix rue par rue. Et discuter avec lui permet souvent d’en savoir plus, rapidement.
    A contrario, il faut se méfier de l’achat coup de cœur, ou à un voisin que l’on connait bien ou à un particulier souvent trop gourmand.
    Bref tout achat demande au préalable de bien connaître le marché du coin.
    Quant aux adjudications il faut aussi se méfier de l’effet « enchères » où certains se laissent emporter.
    Et il faut être disponible, car souvent, si l’affaire est très bonne elle est déjà partie pour un autre ….

  • m'en fou dit :

    @Julien
    Oui pour les enchères je m’appercois que si on ajoute les frais d’enchère et frais pour que le tribunal vous ponde une ramette de papier en document qu’ils appellent la « grosse » sisi, et bien en effet ce n’est pas toujours une si bonne affaires.
    Je vais revenir à ma gueguerre Paris/93
    L’idée de pouvoir « faire une affaire » à Paris attire bien pus que pouvoir « faire une affaire » dans le 93… du coup les adjudication flambent souvent à Paris alors que cela reste très modéré (bas) dan le 93.
    Lors de la visite qui précède une anchère c’est le jour et la nuit entre Paris et le 93… dansle 93, il ya max 10 personnes qui connaissent déjà l’immeuble (voisins, marchand de bien) alors que à Paris…oula, c’est une rame de métro qui vient visiter avec à 90% des « touristes ».
    Pour les agents immo, ouioi ca depent vraiment de ce que l’on cherche et si on decouvrele quartier ou pas.
    Exemple, moi qui habite la plus haute tour d’habitation de France (je vous laisserai chercher sur google.. indice, elle a 47 étages…et n’est à Paris intramuros). Je voullais « mon 2 pièces » dans ma tour.
    J’habitais la tour, je connais les prix de la tour via la base des notaires et ce de manière très fine sur tous les 2 pièces de la tour (1 a 2 ventes par an)… J’y ai grandi et connais pas mal de monde.. et sur seloger, une simple photo d’un robinet d’origine, d’un chambranle de porte me suffit à reconnaitre ma tour.
    Du coup sur le papier une agence ne me sert à rien… en effet… sauf que un jour j’ai vu apparaitre sur seloger un 2 pièce dans ma tour que proposait une agence à un prix que je savais un peu negociable en me basant sur la base des prix notaires.
    En me basant sur ma base de notaires (prix exclusif des 2p de ma tour) hop j’ai fait une offre et ca a ete rapidement plié.
    – Je connaissais l’immeuble
    – je savais ce que je voulais
    – je connaissais les prix
    Dans mon cas, la seule compétence de l’agence (mais vitale) est qu’elle avait ce 2 p via son réseau et son travail. J’en savais plus sur l’appartement, la tour, que l’agent immobilier, et 10 min avant que je fasse une offre écrite, il ne me connaissais pas et m’avait jamais vu…. J’ai en revanche à aucun moment évoqué ses honnoraires car même si j’étais en apparence un client « hyper facile », tout le travail pur avoir le fameux 2 pièces était fait. L’autre qualité qu’a eu l’agent, c’est qu’il est resté factuel lorsque je lui ai imprimé les 10 dernièeres années de transaction de la tour. J’ai été droit au but pour gagner du temps, il en a fait de mmême…. Si il avait ne serait ce que un moment de me la faire à l’envers… la le rancunier que je suis… je lui en aurai fait perdre du temps. De mémoire, il a eu ses 7% et j’en suis ravi. Je ne le trouve ni bon ni mauvais… mais j’ai ce que je voullais… au prix notaire de la tour… ha et sans dévoiler l’étage je suis entre le 35 ème et le sommet de la tour, et je vois le couché de soleil sur St ger..main en lay (dieu merci pas « st ger ») tous les soirs.

  • Ca c est sur dit :

    Les encheres judiciaires une pas si bonne affaire….mouais, j ai 47 ans et tous mes logements, je les ai achete a la barre du tribunal….toulouse quand j etais a peine sorti de la fac, cote basque pour mon habitation et maintenant 3 apparts sur Hendaye, sans travaux, pour investir….avec une decote de 30%.
    Et pour defiscaliser, mieux que Duflot et ses appartements en carton, creer une Sci pour ensuite deduire le prix des travaux d un appart sur les revenus globaux des autres apparts…

  • Sam dit :

    c’est un vrais sport pour vous d’acheter des apparts !
    Je vais arrêter de parler des primo-accédants, ils ne sont pas ici !
    Toute cette discussion marche-t-elle aussi avec les parkings ? (chacun ses moyens !) La SCI, le déficit foncier ?

  • julien bonnetouche dit :

    @Sam
    Je profite de votre intervention un peu sarcastique pour en parler :
    Pour les parkings, c’est pire. c’est du commercial avec de la TVA.
    On peut faire de bonnes affaires.
    Mais, c’est un monde de requins professionnels. ça s’achète par lots, se revend à la découpe, et bien sûr il faut tenir compte de la localisation , de tout ce qui fait la qualité d’un parking ( accessibilité, entretien), de la politique de la ville, des moyens des gens alentour.
    Ensuite il faut les louer, avoir un gestionnaire ( gérant) compétant et pas trop escroc !!
    Si l’on est au centre d’une agglomération comme Paris, il faut avoir des entrées avec les hôtels et leurs voituriers ou portiers.
    Moyennant tout cela, c’est pas trop mal. ça peut faire du 10% voire plus. et pas de bail alur !!

  • Ca c'est sur dit :

    Les parkings, bof, je ne m’y intéresse pas, y’en a même qui y ont laissé plus que des plumes : http://www.leparisien.fr/faits-divers/l-arnaque-aux-places-de-parking-aurait-fait-des-centaines-de-victimes-08-04-2016-5697037.php
    Alors que reste t il comme placement à part l’immobilier acheté moins 30 pour cent sous le prix de vente ?
    Si vous avez des idées…

  • m'en fou dit :

    Des Parkings? Des voitures?
    Ca existe encore? Je croyais que c avait disparu.. comme les ecuries. Bon ca viendra.
    La je vais m’égarer un peu de l’immobilier pour et dure… Mais pour moi, si le « parking » a encore une bonne décennie d’excellente rentabilité, je pense que a terme c’est comme investir dans le minitel.
    « Le parking » est tres porteur car très demandé..certe.. mais il est très demandé car la politique de la ville « chasse » la voiture de la ville (suppression de stationnement en voirie). Mais que les amoureux de la baniole se rassurent (en fait non), ce n’est que un début. La voiture particulière privative va complètement disparaitre d’ici 2 a 3 décennie.. Autopartage, autolib, location flexible, transport doux ect.. Le modèle « ma voiture ma mienne perso » est déjà en fort déclin en ville.
    Le modèle « parking » est sur ce modèle et va donc péracliter. Il y aurra bien ici et la de plus en plus de « grand parking public », mais ceux la appartiendront à Vinci et leurs copains
    Il y a donc encore 1 ou 2 decennie de très bone rentabilité, mais pour un investissement dans le temps..mieux vaut eviter ce qui est basé sur un modèle économique « has been » (la voiture particulière perso).

  • ledecu dit :

    @m’en fou : Pas du tout d’accord !
    L’autopartage, l’autolib etc etc, tout cela existe pour combler le trou de consommation de ceux qui n’ont pas de voiture et n’en veulent pas.
    Le lobby des contrsucteurs automobile est tellement ENORME que tu peux être sûr que la cadence de production et de ventes de voitures n’est pas prêt de chuter.
    Ce n’est d’ailleurs pas du tout impossible que n’importe quel quidam parisien se retrouve avec une voiture particulière stockée dans son garage pour les départs en we et vacances mais qu’il utilise l’offre alternative pour les déplacements du quotidien. Le besoin d’un parking n’est donc pas du tout prêt de se tarir. (et je ne suis propriétaire d’aucun parking ni d’aucune voiture)

  • julien bonnetouche dit :

    Assez d’accord avec ledecu :
    Si je regarde ma façon de procéder, je constate que j’utilise à peu près tout les modes de transports, y compris ma voiture, dont je réduit l’usage par rapport au passé .
    Je ne fais plus de grands voyages en voiture au delà de 200 ou 300 kms (fatigant et dangereux) ou alors exceptionnellement.
    Et dans Paris je prends le métro chaque fois que c’est possible. mais il y a aussi des considérations d’agrément : il vaut mieux être dans uns auto agréable avec de la musique que dans le métro aux heures de pointe.
    Après reste à savoir si l’on pourra se garer, ou payer les 10€ mini d’un parking Vinci!!
    En banlieue et encore plus en province, la question ne se pose pas : il faut une voiture.

  • Parisi dit :

    Je suis bien D accord avec Julien et Le déçu.
    Par ailleurs il y a l effet politique de la ville contre le stationnement dans les rues et l accroissement des rues piétones qui tend à réduire les places de parking en pleine rue. Et ce n est pas près de S arrêter.
    De plus je pense que si les gens abandonnent la voiture à Paris ou dans les grandes villes c est à cause des difficultés de parker et non par amour du métro ou D une voiture électrique louée à l heure et conduite par des milliers de personnes donc voiture à hygiène douteuse.
    Donc si les contraintes actuelles deviennent plus souple (beaucoup plus de possibilités de se garer à prix abordable au regard de la demande) alors les gens reviendront à la voiture.
    Comme Julien je circule en métro/bus ou taxi (occasionnellement) à paris car C est impossible de trouver une place. Par contre Quand je vais dans des quartiers de paris ou je peux me garer ou si je me déplace le dimanche (beaucoup de places libres dans l ensemble) alors oui je prend la voiture sans hésiter.

  • julien bonnetouche dit :

    Petit jeu des pronostics : sur le fond cette fois, pas seulement en fonction de l’accroissement des volumes.
    Plusieurs paramètres apparemment en opposition devraient pourtant s’additionner dans la future hausse des prix de l’immobilier dès la fin de cette année et surtout l’année prochaine.
    Je mets de côté les taux bas chers à m’en fou et qui devraient le rester encore un bon bout de temps.
    La situation économique globale a tendance à s’améliorer ( lentement certes) surtout à l’échelon mondial, et un peu dans notre pays aussi. les bourses en profiteront, et cela sans doute sur plusieurs années. progressivement aussi. Cela redonnera un peu le moral aux investisseurs.
    Un changement de majorité en 2017 devrait booster ce phénomène en France.
    les français pourtant restent inquiets et méfiants : aussi dès qu’ils en ont la possibilité, c’est vers l’immobilier qu’ils se tournent , plutôt que vers les actions.. Et d’ailleurs ils n’ont pas tort, car comme je l’ai déjà dit, à la fois le rendement, la sécurité, et la fiscalité, lui sont favorables. ( idéologie de « rente » chère à nos cœurs depuis Colbert). Cela changera certainement avec la mondialisation grandissante, mais pas tout de suite.
    Bref, on peut donc parier qu’une grande partie de l’économie de la reprise s’orientera vers la pierre chez nous.
    A côté de cela, on peut penser que les investisseurs étranger retrouveront aussi un peu de tonus.
    je parie toujours sur une hausse des prix de l’ordre de 5 à 10 % en 2017

  • C est bon de rire dit :

    C est marrant , j ai l impression d entendre notre FH : « ca va mieux!!! »…..
    c est une blague??

  • ledecu dit :

    Hello Julien,
    Va pour des pronostics non travaillés (il se pourrait donc que je me trompe, je ne peux pas avoir raison à chaque fois)
    Pour Paris + 1ère couronne : > 5% en 2017, sauf si : Nouvelle crise MAJEURE (terroriste, économique). Bref, un truc imprévu (sauf par quelques brillants devins qui prédisent la fin du monde chaque semaine)
    Pour les agglos +200 000 hab : Entre -1 et + 4% (de façon générale, les grandes villes vont profiter de l’économie qui est en train de redémarrer, mais il y a aura toujours à la marge 1 ou 2 villes (type Marseille) qui ne suivront pas le mouvement (insécurité, orientation politique et économique…)
    Agglomérations -200 000 hab : +0%la remontée économique restera contrecarrée par la faiblesse de la demande. (et le non tarissement de l’offre). Evidemment, quelques disparités permettront à certaines villes de sortir à +5 quand d’autres seront à -5
    Domaine rural : N/A ; La demande étant quasi inexistante désormais, même à prix cassés, on voit bien que ca ne prend pas. Donc sortir un pronostic sur des biens qui ne se vendent plus, ca ne sert à rien.Sauf coup de coeur absolu, un acheteur sait qu’acheter à la campagne ne lui permettra jamais d’espérer une PV. (il priera a minima pour réussir à revendre le jour où il souhaitera changer de bled)
    Ce n’est pas très poussée comme analyse mais avec les présidentielles qui se profilent, l’économie qui a enfin touchée le fond et peut espérer remonter, ce sont 2 tendances qui incitent plutôt à la stagnation ou à l’augmentation mais pas la baisse.

  • julien bonnetouche dit :

    @ledecu,
    100% Ok
    Quand je parlais de 5 à 10% en 2017, en fait je pensais Paris et les proches banlieues, là ou les gens qui ont de l’argent sont susceptibles d’investir.
    Mon analyse tient compte aussi d’une possible (voire indispensable) amélioration de la fiscalité sur le capital en France à partir de l’année prochaine.
    La perspective d’une crise majeure, est dans tous les esprits. C’est également l’une des raisons du redémarrage de l’immobilier (tout comme de l’or). On sait que les garanties sur les dépôts bancaires ou en assurance vie ne vont pas très loin (100000€).
    Mais ce serait dans le cadre d’une faillite généralisée que l’on irait ponctionner directement les épargnants. Je n’arrive pas trop à y croire dans notre monde financier globalisé, tout simplement parce que ce serait épouvantable !!
    Je crois plutôt que l’on trouvera des moyens indirects de déposséder ce que l’on appelle les « rentiers » (genre taux négatifs)
    une incidente à ce sujet : la rente en général que ce soit les revenus du capital ou bien ceux des secteurs protégés (syndicats, taxis cheminots et même CDI…….) est globalement mise à mal dans la nouvelle économie. c’est très difficile à vivre, car chacun de nous aspire à vivre dans un milieu sécurisé . les entreprise de même, chaque fois qu’elles le peuvent, essaient de trouver et de conserver un monopole.
    Donc le monde de demain est fait d’instabilité, et de remise en question fréquente, de formation permanente pour des actifs qui devront remettre leurs connaissances au goût du jour bien plus souvent que par le passé.
    Bref, dans tous les cas de figure possibles, l’investissement immobilier dans de bons quartiers reste une sorte de havre, alliant stabilité, sécurité et même rendement. Une des dernières possibilité de rente !!!

  • m'en fou dit :

    Bon et vos prono pour le baro de mai? 😉
    Moi je « Paris » sur un -10% dans les quartiers craignos autour de la Place de la République… Ca craint trop depuis trop longtemps la bas lol.

  • The Edge dit :

    Salut a Tous!
    En attendant le barometre de Mai (qui devrait confirmer une hausse moderee), je voudrais vous faire part des nouvelles pistes d’imposition semble-t-il actuellement a l’etude par Macron et son equipe.
    Lors de debats televises (« C dans l’air » du 02 Mai 2016 et « Ecorama »), j’ai entendu des intervenants (la journaliste Ghislaine Ottenheimer et l’economiste Eric Heyer) parler d’un projet gouvernemental de creer une nouvelle taxe sur les patrimoines immobiliers superieurs a 300.000 Euros. L’idee serait de taxer un capital considere comme dormant et improductif. Est-ce que certains d’entre-vous ont davantage d’informations sur ce projet a l’etude a Bercy?
    Meme si de toute facon il y a peu de chances qu’un tel projet aboutisse (nous sommes a un an de l’election presidentielle et on peut raisonnablement s’attendre un changement d’equipe), une telle taxe, si elle voyait le jour, pourrait impacter l’attitude des investisseurs et donc peser sur le marche immobilier.

  • The Edge dit :

    @MeilleursAgents
    La question de mon precedent post s’adresse a vous egalement (je dirais meme en premier lieu!). Avez-vous entendu parler d’une nouvelle taxe Macron portant sur les patrimoines immobiliers superieurs a 300.000 Euros?

  • m'en fou dit :

    @the edge
    Je ne peux rien apporté de plus, mais si je comprend bien, il ya une solution pour ne pas payer de taxe (si elle passe), c’est de souhaiter une très forte décote. Moi à St Denis j’au aucun risque hihi car 300k€ c’est la stratosphère.
    Donc les haussiers vont ils devenir baissiers pour ne pas payer cette taxe?

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