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Baromètre national des prix de l’immobilier au 1er janvier 2018 – Marché immobilier : un cru 2017 exceptionnel, 2018 attendu dans la continuité

Prix Immo 5 min.

Meilleurs Agents publie la 98ème édition de son baromètre mensuel des prix de l’immobilier résidentiel à Paris, en Île-de-France et dans les dix et cinquante plus grandes villes de France.

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98ème Baromètre Meilleurs Agents – Points clés :

  • 2017 a été une année exceptionnelle avec une hausse importante des volumes de transactions (+10%) dans un contexte de maintien des taux à des niveaux
    extrêmement bas. L’augmentation moyenne de 2% en France cache le fort contraste entre Paris et la plupart des grandes villes de France qui connaissent
    une hausse relativement importante de leurs prix (+5% en moyenne) alors que les zones rurales* voient leurs prix stagner (+/-0%).
  • Les plus grandes villes de France (Paris + Top 10) peuvent être classées en trois groupes en fonction de leur dynamisme. Bordeaux est à part avec plus de 16% d’augmentation des prix en 2017. Deuxième groupe : Rennes, Nantes, Nice, Lyon, Paris et Toulouse qui avaient déjà retrouvé la croissance en 2016, ont confirmé en 2017 leur attractivité avec des augmentations de prix de 4% à 7% en un an. Troisième groupe : Marseille, Montpellier, Lille et Strasbourg restent à la peine avec des variations de prix comprises entre -2% et +2%.
  • Jusqu’à l’été, les acheteurs sont restés très actifs et pressés, pensant que les taux pourraient remonter. Après une légère augmentation les taux ont rapidement retrouvé un niveau très bas. Rassurés sur la pérennité des conditions de financement, les acheteurs ont pris leur temps dès la rentrée pour réaliser de belles opérations.
  • Le volume de 950 000 transactions dans l’ancien marque un record de fluidité.
  • Après 5 années de hausse continue, le pouvoir d’achat immobilier des ménages français ne progresse plus.
  • Les primo accédants représentent pratiquement un tiers des acheteurs ce qui démontre que malgré les hausses de prix et grâce à des taux bas le pouvoir d’achat des ménages est satisfaisant en moyenne à l’exception de Paris, Nice et Bordeaux où il reste trop faible.
  • Notre scénario 2018 se fonde sur la stabilité des taux en deçà des 2%, et une amélioration progressive des conditions macroéconomiques. Nous attendons en 2018 un marché immobilier toujours fluide sans précipitation des acheteurs et une inflation des prix en France de l’ordre de 2%, comme en 2017.

Indices des prix immobiliers à Paris depuis 2018

Indices des prix immobiliers en France : de forts contrastes entre zones urbaines et rurales

L’analyse de Sébastien de Lafond, Président et co-fondateur de Meilleurs Agents

2017 restera une année importante dans l’histoire du marché immobilier, à commencer par l’évolution des prix. Si la moyenne en France se situe autour de +2%, les prix en zones rurales sont restés stables, les grandes villes ont connu des situations très disparates.

En zones urbaines, trois groupes de villes peuvent être définis.

Il faut d’abord distinguer Bordeaux qui avec +16,5% d’augmentation est une exception. Les prix bordelais (3 700€/m²) ont dépassé en fin d’année le niveau de Lyon (3 600€/m²).

Deuxième groupe avec des augmentations comprises entre +4% et +8%, des villes comme Paris (+5,8%), Nantes (+5,5%), Lyon (+7,7%) et Toulouse (+4,2%) dont l’attractivité ne se dément pas. Même Nice (+5,8%), déjà ville en région la plus chère de France retrouve un dynamisme en fin d’année avec un beau rattrapage au second semestre en partie dû au retour des investisseurs.

Troisième groupe : les villes comme Marseille (+0,1%), Strasbourg (+1,7%), Montpellier (-1,9%) ou Lille (-0,2%) sont restées à la traine et n’ont pas bénéficié de la conjoncture.

La situation de Rennes mérite de s’y attarder. La politique logement intelligemment appliquée par la municipalité allie construction neuve, logement social et rénovation pour contenir la hausse des prix (+3,4%). Avec un taux de chômage (7%) inférieur à la moyenne nationale et un volume important de transactions en immobilier d’entreprise (bureaux et locaux d’activité), Rennes confirme son dynamisme et son attractivité pour les entreprises. Une situation à suivre en 2018.

Avec une hausse de +5,8% en un an, Paris reste une valeur sûre pour toutes les catégories d’acheteurs (investisseurs, primo accédants, étrangers…). Les grandes surfaces (3 pièces et plus) ont particulièrement vu leurs prix augmenter (+7,1%) alors que les studios et deux-pièces ont subi les effets de l’encadrement des loyers annulé tardivement en fin d’année avec une hausse limitée à +4,3%.

Variations des prix sur l'année 2017

2017, une année en deux temps
2017 a été rythmée par l’évolution des taux et par des conditions macroéconomiques particulières. En effet, au premier semestre, les taux d’intérêt ont augmenté significativement, passant de 1,6% en moyenne sur 20 ans au 31 décembre 2016 à 1,85% en avril 2017. Le signal a été assez fort pour faire réagir, voire surréagir, des acheteurs soucieux de bénéficier des meilleures conditions de financement. Alors que les volumes de transactions baissaient régulièrement depuis 2013, le premier semestre 2017 s’est enflammé au point de compenser largement l’effet traditionnellement réfrigérant des élections présidentielles puis législatives.
Le premier semestre n’a pas généré de nouveaux acheteurs mais a accéléré les transactions de ceux qui étaient déjà sur le marché. Au second semestre, les taux ont été ramenés autour de 1,70% sur 20 ans et ont même continué à baisser se stabilisant autour de 1,50% sur 20 ans en ce début 2018. En retrouvant leur niveau précédent et une certaine stabilité, les taux ont tempéré le sentiment d’urgence et ramené l’activité à un niveau certes élevé mais plus raisonnable. Après la trêve estivale et depuis la rentrée de septembre, les acheteurs ont semblé prendre leur temps. Confiants dans la stabilité des taux, ils ont étudié le marché, armés des informations disponibles sur ses tendances et l’évolution sensible mais limitée des prix.
Un record historique 
Entre 2000 et 2007, dernière période dynamique du marché, environ 810 000 transactions étaient réalisées chaque année pour 25 millions de ménages soit un taux de 3,2% de ménages réalisant une opération immobilière chaque année. Avec 958 000 transactions réalisées en 2017 selon les Notaires de France, l’activité a atteint un niveau historique avec une hausse de +10% par rapport à 2016. Avec 29 millions de ménages, le taux de ménages réalisant une transaction dépasse celui de 2000-2007 (3,3%). Le marché est donc encore plus fluide que lors de la dernière période faste avec +18% en volume alors que le nombre de ménages a lui évolué de 15%. Grâce à l’amélioration du contexte macroéconomique et de la dynamique générale du pays, le moral des ménages s’est amélioré créant les conditions d’une année historique malgré un chômage toujours élevé. 2017 a donc été l’année d’un marché fluide et liquide qui préfigure un avenir positif.
2017 : fluidité record du marché

Avec des profils d’acheteurs équilibrés 
Selon notre Observatoire des agents immobiliers**, les acheteurs se répartissent en 2017 de la façon suivante :

  • 32% sont des primo accédants qui seront amenés dans les prochaines années à remettre leur bien sur le marché pour en acheter un plus grand. En entrant sur le marché, ces primo accédants préfigurent la dynamique future du marché.
  • 40% ont revendu un bien pour en acheter un autre. Cœur du marché, les secondo accédants ont su tirer parti de l’exceptionnelle attractivité des taux. En revendant leur bien à la hausse, ils ont pu accéder à de nouveaux logements plus grands.
  • 16% sont des investisseurs locatifs privés : malgré l’encadrement des loyers à Paris et à Lille, malgré les incertitudes fiscales, malgré des rendements faibles et hypothétiques, malgré tout…les particuliers restent attachés à la pierre comme valeur sûre à long terme. Dommage que la politique fiscale du nouveau Gouvernement ostracise ces investisseurs alors qu’ils contribuent d’une part à la dynamique du marché et d’autre part à la fourniture de logements rénovés et décents à la population qui ne peut pas (encore) acheter ou ne bénéficie pas du logement social.
  • 12% sont des acheteurs de résidences secondaires, un chiffre étonnant qui prouve que ce marché n’est pas mort et que les Français restent attachés à la pierre.
     

Un pouvoir d’achat parfois malmené
Avec les évolutions des prix et des taux, le pouvoir d’achat immobilier (nombre de m² achetable par un ménage moyen) a souvent été malmené en 2017 mais dans des conditions très contrastées selon les villes. Cité de tous les records, Bordeaux voit son pouvoir d’achat immobilier baisser de -15% en un an passant de 42 à 36 m². Lyon a été aussi chahutée avec une baisse de -8% soit 4 m² de pouvoir d’achat en moins. Nice, Paris et Nantes baissent de -6% mais avec des impacts limités en termes de surface (-1 à -3 m²). Les ménages résidant à Montpellier, Lille et Marseille voient leur pouvoir d’achat inchangé. En élargissant l’analyse à l’évolution depuis 2011, le classement des 10 premières villes en fonction de leur pouvoir d’achat immobilier montre des évolutions certes disparates mais une capacité d’achat en nette progression :

  • Marseille est en ce début 2018 le champion du pouvoir d’achat alors qu’en 2011, la ville occupait la neuvième place du classement. Un ménage moyen pouvait acheter 37 m² en 2011 et peut aujourd’hui acquérir 55 m² (+47%).
  • Strasbourg a vu son pouvoir d’achat immobilier progresser sensiblement passant de 40 m² en 2011 à 51 m² aujourd’hui soit +28%.
  • Paris et Montpellier (+24%) comme Lille (+22%) et Nice (+19%) confirment, pour des raisons et dans des situations très différentes que le pouvoir d’achat immobilier a progressé depuis 2011.
  • Enfin, Nantes (+12%), Toulouse (+11%) et Rennes (+9%) ont moins progressé.
  • Bordeaux, toujours aussi exceptionnelle, a vu son pouvoir d’achat s’effondrer de -7% depuis 2011.

Classement des grandes villes par pouvoir d'achat immobilier

Des zones rurales à la peine
Si les prix ont augmenté en moyenne en France de +2%, l’évolution des prix est assez contrastée selon les zones. Les 10 plus grandes villes de France ont vu leurs prix augmenter en moyenne de +5%. En élargissant le calcul aux 50 plus grandes villes, la hausse moyenne est ramenée dans une fourchette comprise entre +3% et 5%. Cependant dans les zones rurales composées des 30 000 communes qui, hors zones urbaines, abritent 15% de la population française, les prix sont restés en moyenne stables et ont donc échappé à la dynamique des marchés urbains. Ces zones ne se sont jamais remises de la crise de 2008, les prix y sont plus faibles de -14% par rapport à 2008. Et encore ces chiffres ne concernent que les biens qui se vendent : il est courant d’observer des biens sur ces marchés qui mettent plusieurs années à trouver un acquéreur. Il y a une vraie question de l’avenir de ce foncier situé dans des zones de plus en plus désertées par les Français.

Un scénario 2018 ancré dans la continuité
Pour 2018, nous tablons sur une continuité de la dynamique de 2017. Pour l’instant, rien ne laisse présager d’évolution majeure des taux. D’une part, la BCE a resserré sa politique d’injection de liquidité mais conserve ses taux à un niveau plancher. Son objectif est toujours de ranimer une économie européenne qui n’est plus moribonde mais où le niveau de chômage (notamment dans la moitié sud de l’Europe) est encore trop élevé. De même, la FED américaine a de son côté remonté ses taux directeurs sans que cela entraîne une remontée des taux des emprunts d’état en Europe (notamment OAT à 10 ans). La reprise économique se généralise en Europe et notamment en France. La croissance du PIB (+1,9%) en 2017, meilleure que prévu (+1,6%), devrait progresser au même rythme l’an prochain, selon l’INSEE. Et pour l’instant cette reprise se fait sans sursaut de l’inflation ce qui milite pour un scénario de maintien des taux bas. Dans ce contexte, le chômage devrait se résorber en 2018 a un rythme modéré de l’aveu même du Gouvernement. La dynamique économique française a incontestablement retrouvé des couleurs alors que la France se découvre une nouvelle attractivité dans un contexte européen marqué par les incertitudes du Brexit, les difficultés politiques allemandes, l’inconnu de la situation espagnole et les faiblesses du secteur bancaire italien. En résumé, nous prévoyons une certaine stabilité des taux, une poursuite de l’activité immobilière à un niveau élevé mais avec l’arrivée progressive de nouveaux acheteurs (expatriés, étrangers, chômeurs de retour à l’emploi). L’année 2018 devrait être satisfaisante, dans la continuité de 2017 avec des hausses de prix moyen d’environ +2% sur l’ensemble du territoire et des disparités régionales fonction de l’attractivité des territoires.

L'équipe scientifique de Meilleurs Agents

22 commentaires Masquer les commentaires Voir les commentaires

  • julien bonnetouche dit :

    La (nouvelle) donne (pardonnez moi la longueur mais c’est indispensable)
    Afin de mieux comprendre ce qui se passe dans la tête des gens et plus particulièrement ce regain d’optimisme du monde économique français parallèlement à un quasi effondrement des forces de gauche depuis la dernière élection présidentielle, je suggère de jeter un œil sur le dernier livre de l’ethnologue Emmanuel Todd, « ou en sommes nous » Et le moins que l’on puisse dire c’est qu’on ne peut accuser ce brillant chercheur de « droitisme ».
    Contre toute attente, vous découvrirez que la France est un pays quasi génétiquement libéral-égalitaire (dans le sens égalité de droits dans les familles et liberté individuelle d’entreprendre) et ce depuis avant même le néolithique, (excepté quelques régions du massif central et du sud ouest ). Ce modèle ethnologique peu répandu, et se situant géographiquement à la périphérie des continents, contribue à l’originalité du tempérament français.
    Or les thérapies politiques appliquées jusqu’ici à notre pays, oubliaient le versant libéral en ne cherchant à caresser l’animal que dans le sens égalitaire (de droits mais aussi d’égalitarisme) . C’est pour cela que ça ne fonctionnait pas.
    La force et l’intelligence de Macron, c’est d’avoir compris cela : Pour réussir dans la vie, il est essentiel de faire ce pour quoi on est programmé.
    L’avenir économique du pays est donc radieux s’il tient le cap, et ce d’autant plus qu’il y a beaucoup de retard à rattraper.
    En ce début d’année 2018, ce qui frappe tout le monde, et quelque part qui perturbe, c’est l’accélération du développement du digital. Dire que c’est une révolution industrielle est un euphémisme.
    Ce n’est certes pas une découverte, mais regardez quand même votre smartphone : il y a des applications pour tout. Et beaucoup plus que 1 ans en arrière.
    Dans 6 mois on en aura peut être le double  à notre disposition. Sans parler des innovations comme la blockchain.
    Les entreprises aussi, ont pris conscience de l’importance de cette mutation, et pas seulement dans le domaine du e-commerce : tous les départements sont concernés , jusqu’aux relations humaines.
    Les jeunes qui sortent des « bonnes » écoles sont d’ores et déjà obligés de suivre des formations continues, tellement ça va vite, s’ils veulent rester dans le coup.
    A côté de cela, le boum des bureaux bat son plein, et non plus comme il y a quelques temps encore, en sortant des centres ville vers la périphérie pour trouver moins cher et mieux aménagé, mais au contraire en se re-localisant au centre des villes, ou des pôles d’affaire déjà bien implantés.
    Toutes les grandes villes sont concernées de la même manière, Paris la première bien sûr . Mais le « maillage » économique du territoire centré sur les capitales provinciales est une excellente nouvelle.
    Il semblerait, concernant Paris, que l’aménagement du « Grand Paris » et de ses gares, profitera surtout aux quartiers déjà en pointe sur le plan commercial, de la recherche ou des services, comme La Défense, Pleyel, Pont de Sèvres ou Orsay, en permettant de relier rapidement lieu de résidence et lieu de travail.
    Oui c’est cela aussi la nouvelle donne : les gens ne veulent plus se taper 4 heures de transport par jour, mais de plus ils veulent un environnement agréable à vivre. Il y a donc peu de chances que coïncident lieux de travail (avec grands immeubles) et lieux de vie à taille humaine.
    Cela explique aussi le succès depuis quelques années des métropoles régionales.
    Au total il semble bien que nous nous situions à un tournant sociétal dont on peut définir l’orientation prise, pressentir la rapidité d’évolution, sans vraiment pouvoir mettre de limite dans le temps à son développement .
    Malheureusement, tous ne seront pas concernés de la même manière : l’écart entre ces pôles de compétitivité et le reste du pays (petites villes) va aller grandissant, tant pour ce qui est du développement économique que de la différence de niveau de formation et de salaire des personnes.
    Il y restera là un vaste chantier pour le futur.
    Les prix de bureaux sont donc orientés à la hausse de manière durable. A Paris par exemple, il n’y a plus grand-chose de disponible. Il faut restructurer d’urgence d’anciens bâtiments haussmanniens.
    En parallèle, et même si on a l’impression que se loger est déjà cher, les prix des appartements des centres ville sont dans les starting-block, en attente d’une hausse importante. Pour le moment cette hausse est contenue par l’effet déflationniste de la transformation digitale, de la concurrence des pays en voie de développement qui pèsent encore (mais de moins en moins) sur les salaires d’une part, et la politique anti libérale de certaines villes dirigées par des écolo-gauchistes d’autre part. (suivez mon regard)
    Mais voilà , ces gens là mènent un combat d’arrière garde , et entravés par leur idéologie che-guevariste, n’ont pas compris ni la modernité ni l’inconscient des Êtres.
    Si le cap donné par un chef est plus que jamais indispensable, la gouvernance par la contrainte n’est plus adaptée à l’avenir, même si ils réussissent à boucher encore quelques rues où ça roulait à peu près bien.
    Tout cela ne durera plus très longtemps, remis en question et bousculé par la forte croissance de l’économie, et aussi par la relative rareté des compétences indispensables à la mutation du monde, conférant à une élite le pouvoir de la connaissance, à la fois indispensable et sans concurrence possible.
    On aura sûrement une croissance autour de 3 % fin 2018. Et à moins d’un accident en Chine ça va continuer ensuite.
    Les taux court terme eux resteront plutôt bas, banques centrales obligent, tant que les États n’auront pas les moyens de rembourser leurs dettes en cas de hausse.
    En conclusion de tout cela, c’est qu’une caste de personnes minoritaires mais en nombre non négligeable, verra son niveau de revenu s’accroître fortement dans les années qui viennent, et aura sous peu le pouvoir d’impacter à la hausse le prix des appartements parisiens et des autres grandes villes, dont la quantité mise sur le marché restera elle, toujours plus faible que la demande.
    Le marché anticipe, c’est bien connu, et nous devons par conséquent nous attendre à ce que le mouvement de hausse des prix des grandes villes initié depuis 2 ans, continue sur sa lancée voire s’accentue

    • Sébastien de Lafond dit :

      Bravo pour cette analyse,
      Sébastien de Lafond, MeilleursAgents

  • Hyperaxe dit :

    Bonjour les raccourcis. Bravo l’analyse c’est banbiesque vous faites gentiment abstraction des quelques problèmes qui peuvent survenir Julien.

    • MeilleursAgents dit :

      Bonjour,
      N’hésitez pas à nous envoyer un mail pour nous apporter votre éclairage sur le marché local. Nous serions ravis de nous en faire écho si vous constatez quelque chose de différent.

  • DE CAYRON dit :

    JE SUIS A CANNES COMME AGENT IMMO ET CE N EST PAS DU TOUT CELA
    PIERRE HENRY DE CAYRON

  • Cash machine dit :

    1998-2018. L immobilier était vraiment la poule aux œufs d or , un cycle de vingt ans de baisse des taux d intérêts .

  • Vincent dit :

    Nous avons besoin d’un renouvellement régulier des Cassandre.
    Au revoir belleepoque et lecteur et bienvenue De cayron et Cash machine. Merci à vous.
    Je retiens qu’au final, les chiffres 2017 – à la fois en volume et en prix – sont exceptionnels.

    • Cash machine dit :

      L idiot de service vous oubliez Hyperaxe. Si un jour vous payez l IFI ce que je ne crois pas (vu le gamin bavard que vous êtes) vous comprendrez peut être .

    • Vincent dit :

      L’IFI est un allégement fiscal. Il y aura probablement quelques arbitrages pour les plus jeunes millionnaires (en net de patrimoine. C’est à dire, une fois les dettes retirés) qui ont envie de transformer une partie de leur patrimoine immobilier en patrimoine mobilier.
      L’artisan qui s’est fait une retraite avec de l’immobilier, je ne pense pas qu’il va tout d’un coup aller sur le marché action.
      Mais n’allez pas croire que cela va révolutionner le marché. La plupart des transactions ne sont pas fait par des millionnaires.
      Concernant Hyperaxe, je n’ai pas d’envie. Par contre, je peux tirer plein de conclusions de votre unique phrase.

  • julien bonnetouche dit :

    Comme toujours, je note que les pessimistes baissiers se contentent de lancer des affirmations sans chercher à argumenter ni à construire un raisonnement.
    C’est tellement plus simple …
    Hyperaxe : « je fais abstraction de quelques problèmes » peut être ! mais dites lesquels ? et évaluez leur poids de façons que nous puissions en discuter.
    Cash machine : essayez de répondre à Vincent : pourquoi pensez vous que l’IFI sera un problème (plus que l’ISF ? ou moins ? et dans quelle mesure ?)

  • Cash machine dit :

    Bonsoir MR bonne touche , Je vais tenter de vous la faire simple sans histoire a dormir debout . Tout d abord j ai remarqué sur votre prévision du 5 décembre sur le dernier baromètre de décembre que l IFI vous était un sujet sensible . ( la raison reste à déterminer) mais bref le contraire c est carrément produit . Ensuite concernant ce nouvel impôt se pose le problème du problème du prêt in fine , les réductions fiscales ne s appliqueront plus et encore mieux l antériorité sur ces prêts est effective depuis cette année . Bonjour les redressements. Voilà déjà une bonne raison et suivant les situations personnelles de tout à chacun nous pouvons trouver une multitude d autres inconvénients qui seraient trop longues à énumérer. Pour un bailleur qui se retrouve avec L IR , la CSG , L IFI , les charges , les réparations , les mises aux normes et bientôt la réformes des valeurs locatives pour combler la taxe d habitation . Il est quasi certain que le rendement sera négatif . La question est que vont ils faire étant donné le nouveau message qui leur est donné pour de bon ! J imagine qu il y a des réponses à tout mais pour les plus clairvoyants les jeux sont faits . Vu que vous consacrez beaucoup de votre temps Sur ce sujet qui vous passionne , je vous invite à visiter leblogpatrimoine.com. Pour trouver peut être une partie des informations que vous cherchez et aussi vous pourrez exercer vos talents et vos thèses sur ce site très actif .

    • Vincent dit :

      « Pour un bailleur qui se retrouve avec L IR , la CSG , L IFI , les charges , les réparations , les mises aux normes et bientôt la réformes des valeurs locatives pour combler la taxe d habitation »
      Tout ce que vous énumérez existe déjà, mise à part la réforme des valeurs locatives sur laquelle vous spéculez. Et ce n’est pas une hausse de 1,7% de la CSG (au final, ca représente une hausse d’impôt de 1,2% pour cela qui déclare en vide et de manière forfaitaire. Bref, pour le plus gros des pigeons bailleur. Pour les autre, c’est moins) qui va changer rien la situation et les rendements actuels.
      Mais vous n’êtes pas le premier à spéculer. Vos collègues nous disaient déjà l’année dernière qu’il y avait avoir des impôts sur loyer fictif. Et que c’était sûr à 100%.
      Concernant votre article dit lui même se baser sur cette article : https://www.lesechos.fr/politique-societe/regions/0301150733562-impots-fonciers-la-reforme-des-bases-locatives-est-relancee-2145324.php#xtor=RSS-37
      Je note que dans cet article, il y aurait :
      – Des gagnants (appartements de plus de 50m2) et des perdants (appartement de moins de 50m2) et pas que des perdants que vous le laissez entendre. Et pour les appartements compris entre 25m2 et 50m2, la différence n’est pas révolutionnaire (on parle de moins de 5%). Ceux qui seraient vraiment perdant seraient ceux qui ont des appartements de 14m2 ou moins.
      – D’après l’article, ce n’est pas prévu avant 2022. Autrement dit, après le quinquennat. Autrement dit, vu qu’on ne connait pas le futur président, tout cela est encore de la spéculation sur de la spéculation.
      Bref, comme vos prédécesseurs, vous basez votre théorie de « krack »/grand soir sur des bruits de couloirs.
      Je ne sais pas si le marché va monter ou baisser en 2018 (j’imagine que cela dépend avant tout des régions) mais il est clair que vous ne défendez pas correctement votre point de vue.

  • Cash machine dit :

    C est Dingue ça une vrai sensu , je ne me suis pas adressé à vous . Nuance entre ce qui existe deja et ce qui s additionne et le signal envoyé . A part vous personne ne parle de krach, ici on parle d offres.

    • Vincent dit :

      Vous avez raison. Je ne parlais pas de « krach ». Ceci étant, vous ne présentez que le verre à moitié vide. Je pense que vous êtes aussi capable de voir les signes qui vont dans l’autre sens : amélioration de la situation macro-économique en Europe et en France, hausse du pouvoir d’achat (hausse des salaires ce mois ci et à la fin d’année, suppression de la TH à terme,…), métropolisation, « ghettoïsation »,…
      Ne vous connaissant pas, je ne vous prends pas pour quelqu’un de bête de prime abord. J’imagine que c’est une posture de ne présenter que ce qui vous semble négatif. Que vous voulez convaincre certaines personnes que cela va baisser fortement et qu’il ne faut pas acheter et d’autres qu’il faut vendre.
      Après, peut être que vous n’êtes vraiment pas capable de voir les forces contraires, aller savoir.

  • julien bonnetouche dit :

    @Cash machine,
    Eh bien voilà ! c’est tout de même plus intéressant.
    Tout d’abord sur l’IFI, le mois dernier je n’ai jamais dit qu’il serait supprimé, mais qu’il posait un problème constitutionnel, que le conseil constitutionnel n’a effectivement pas retenu. (hélas) Mais cela montre qu’il n’a pas souhaité gêner le gouvernement dans ses orientations.
    L’IFI n’est que l’un des éléments mis en place pour faire « payer les rentiers de l’immobilier » . Et je suis plutôt d’accord pour dire que d’autre mesures sont à venir qui vont gréver les rendements de l’immobilier.
    Je suis moi même loueur en meublé professionnel et je dois dire que je ne vois pas d’un très bon œil la future TVA à 7% qui nous est promise l’année prochaine. Ni les hausses des taxes diverses.
    Mais vous remarquerez peut être que je ne me suis jamais placé sur ce plan là ( celui des rendements) pour tenter de faire des prévisions sur les prix du m2.( A Paris car c’est le marché directeur, et aussi celui que je connais le mieux)
    Il va de soi que l’immobilier en province surtout dans les petites villes se portera de plus en plus mal.
    mais le rendement y est quand même plus élevé qu’à Paris (dans certaines villes du nord et de l’est on peut atteindre les 10%) cela leur laisse une petite marge.
    A Paris le rendement locatif n’est qu’un des éléments à prendre en compte pour essayer l’anticiper l’évolution des prix. Le plus important c’est l’envie, la motivation, les moyens bien sûr qu’ont les gens tout simplement d’y habiter.
    Si vous vous placez en position d’acheteur motivé et que vous allez visiter les biens mis en vente à Paris, vous vous apercevrez d’abord qu’il y en a très peu, et qu’ils présentent très souvent des défauts inacceptables. Et si par hasard vous en voyez un sans défaut, son prix explose miraculeusement….et il se vend tout de suite parfois même sans être mis sur le marché. (genre dernier étage, bon plan, ascenseur, avec balcon ou terrasse au sud…)
    C’est cela avant toute autre chose qui fait la hausse des prix. Et il suffit que la demande soit en hausse de 10 ou 20% pour que cela reparte de plus belle (un peu comme les embouteillages)
    Je sais bien que certains espèrent que les propriétaires, voyant les rendements s’éroder, vont se hâter de brader leurs appartements sur le marché parisien, mais franchement cela m’étonnerait beaucoup, car cela ne correspond pas à la psychologie de ces gens là : ils ont conscience de ce qu’ils possèdent. Et leur réflexion n’est pas seulement de nature comptable à court terme.
    Et je crois au contraire (mais c’est ma conviction personnelle, je peux me tromper) que la demande va augmenter dans les années qui viennent pour les raisons que j’ai exposées plus haut.

  • Cash machine dit :

    Le LMP reste encore malgré la tendance , le régime le plus interessant pour ceux qui souhaitent rester sur la marché . Mais je persiste à constater qu a l heure actuelle il y a des secteurs beaucoup plus rentables avec moins de contraintes et qui plus est , sont encouragés. Sans m étendre sur le sujet nous ferons un point au deuxième semestre . Ce fut un plaisir . Cordialement

  • francois dit :

    bonjour, merci à vous tous : échanges passionnants et d’un niveau plus/plus qui fait plaisir à lire et en plus nous instruit !

  • julien bonnetouche dit :

    Parmi des divers éléments qui font le prix d’un appartement à Paris, j’aimerais parler de l’importance du plan à l’intention de nos amis qui n’ont pas encore d’expérience et qui souhaitent acheter un jour ou l’autre.
    C’est assez simple à comprendre : le m2 est devenu tellement cher, qu’aucune place ne doit être perdue. Or, autrefois, à l’époque où ont été construits les immeubles, avant la guerre, cette donnée n’était pas prise en compte et moins encore pour les immeubles haussmanniens. Pourtant ce sont les immeubles anciens qui ont la cote à Paris, et pas les immeubles d’après guerre. (années 50/70)
    Mais cela dépend aussi de la surface, je prendrai deux exemples de petites surfaces (40 et 50m2) :
    Plus l’appartement est petit, plus le plan doit être rationnel : si vous achetez un 35/40 m2 à 400.000€ et qu’il y a 5 m2 de couloir ( 1m sur 5 ) inexploitable, vous payez 50.000€ pour rien ou presque.
    Une cuisine séparée avec mur porteur donc non intégrable au salon, même chose, car le séjour paraitra petit.
    Une salle de bain ou WC dans laquelle on ne peut entrer que en passant par la cuisine c’est aussi un défaut majeur.
    Le plan idéal Pour les petits appartements est le suivant :
    l’entrée doit être aussi inexistante que possible, la SDB petite également mais fonctionnelle avec douche genre italienne, on doit y rentrer soit depuis la chambre soit depuis un coin du séjour proche de la porte d’entrée, WC séparés si possible.
    la chambre séparée, mais petite, disons 7/9 m2 et avec fenêtre (très important) sur cour (et pas sur le séjour ou aveugle), le séjour avec cuisine ouverte le plus grand possible, disons 22/25m2 avec fenêtres sur rue au sud/ ouest.
    Un deux pièces ne doit pas faire plus de 35/40 m2 : si il mesure par exemple 50m2, vous aurez le sentiment bien sur d’être plus à l’aise, mais beaucoup moins aisé à revendre 500.000€, car les acheteurs à ce budget vont souvent vouloir 2 chambres. Et là, il est déjà plus difficile de réaliser 2chambres de 9m2 et un séjour de 25m2 et une SDB, +WC +entrée de 7m2.
    Mais si vous y parvenez vous le vendrez facilement, probablement nettement plus de 500.000€

    • Vincent dit :

      C’est sûr qu’il faut éviter les trop grande perte de place. Mais à mon avis, la configuration proposée n’est pas idéale.
      En gros, pour toi, le 2/3 pièces idéal est un studio sans entrée ni aucune séparation entre les pièces. Avec juste une porte qui donne sur une chambre et une autre qui donne sur une salle d’eau.
      Assez « bizarre » comme approche et pas idéal pour y vivre au quotidien à mon avis.
      Après, pour un célibataire, pourquoi pas.
      Certains considèrent peut être même qu’un studio… eh pardon… je voulais dire un « loft » sans fermeture sur la salle d’eau est la configuration idéale puisque aucun mur veut dire aucune perte de place.

  • julien bonnetouche dit :

    Bonjour Vincent,
    Oui l’idéal commercial (je me place sur ce plan là) est à peu près ce que tu décris. Ce que veulent les gens ( jeunes pour ce genre de surface) c’est un living le plus grand possible pour recevoir les amis.
    A partir de là, le reste doit être minimum, mais toujours fonctionnel.
    Mais sur le fond tu as raison, pour y habiter il vaut mieux un 2 pièces de 50m2. sauf que ça vaut 100000€ de plus en principe.
    Mais Il y a un marché pour tout :
    Si il s’agit d’un très beau 2 pièces de 50m2 extrêmement bien situé, vraiment sans aucun défaut, il y aura surement un client fortuné qui cherche un pied à terre pour l’acheter au prix maxi.
    Si au contraire le 2 pièces de 50m2 a plusieurs autres défauts, il aura une décote certaine sur les 10m2 en plus.

  • ImmoParis dit :

    Chiffres des notaires à fin novembre 2017 :
    – 9.040 € en novembre 2017 dans la Capitale (+8,5% sur un an).
    – 9.260 € en mars 2018, avec une nouvelle accélération de la hausse annuelle à 9,5%.
    Ils sont où les baissiers ?

  • Chatima dit :

    Si vous tenez compte
    1 de la hausse des taux d’intérêts probables dès fin 2018
    2 d’une offre superieure à la demande ( des retraités du babyboomer qui vendent leurs maisons pour
    partir en appartement et des primos accedants qui n’ont plus les moyens d’acheter )
    3 D’une nécessaire d’une re-correlation entre l’evolution des salaires et des prix de l’immobilier
    ( cf J Friggits)
    Il n’est pas impossible d’assister à une baisse de l’immobilier comprise entre 35 et 40% sous dix ans
    On en reparlera d’ici là ?

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