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Baromètre national des prix de l’immobilier au 1er juin 2018 – Le marché repart – Lyon star de l’année 2018?

Prix Immo 5 min.

Meilleurs Agents publie la 103ème édition du baromètre mensuel d’analyse du marché immobilier résidentiel à Paris, en Ile-de-France, dans les dix et cinquante plus grandes villes de France et en zone rurale.

103ème Baromètre Meilleurs Agents – Points clés :

  • Après un début d’année plutôt calme, le marché immobilier a retrouvé sa vigueur.
  • Le scénario de maintien des taux d’intérêt en dessous de 2% se confirme.
  • Avec +2,6% depuis le début de l’année, Paris est seulement cinquième du classement des grandes villes de France en matière de hausse des prix.
  • Petite et grande couronne retrouvent un certain dynamisme, tout comme la plupart des plus grandes villes de France.
  • Alors que se confirme l’accalmie à Bordeaux, Lyon prend sa revanche avec +1,3% en mai soit +9,8% sur les 12 derniers mois.
  • Nantes et Nice voient leurs prix baisser sensiblement en mai.

L’analyse de Sébastien de Lafond, Président et co-fondateur de MeilleursAgents

Après 2017, année de tous les records, les Cassandre avaient pronostiqué une année 2018 difficile en matière d’immobilier. La vérité est plus nuancée. Les conditions de financement restent stables à un niveau extrêmement bas : 1,7% sur 20 ans pour les bons dossiers et moins de 2% pour tous les ménages solvables. Les derniers commentaires de la BCE et de la Banque de France laissent penser que la remontée des taux ne devrait pas survenir avant mi-2019 donnant au marché immobilier les conditions d’un développement harmonieux. Mais la crise politique italienne pourrait perturber ce scénario en mettant la zone euro sous pression.

Après un début d’année assez calme pour permettre aux acteurs de reprendre leur souffle suite aux flamboiements de 2017, le marché immobilier a retrouvé en ce mois de mai fluidité et dynamisme.

Graphique IPI - Juin 2018 (VF)

Paris, star déchue

Cinquième du classement des grandes villes de France en matière de hausse des prix depuis 1 an, Paris n’est plus la star. Les prix y ont toutefois augmenté en moyenne de +0,3% en mai pour atteindre une moyenne de 9 043€/m2 . La hausse est particulièrement sensible sur les petites surfaces (studios et deux- pièces) avec +0,7% en un mois. Cette progression démontre le dynamisme des primo-accédants qui souhaitent, avec raison, entrer sur le marché en bénéficiant de taux d’intérêt réduits.

Graphique MA vs Notaires - Juin 2018

En revanche, avec -0,2% au mois de mai, le marché des grands appartements familiaux parisiens (3 pièces et plus) n’a pas encore véritablement démarré. En cause : les grèves et les intempéries de ces dernières semaines. Il est probable que les familles souhaitant être installées pour la rentrée prochaine accélèrent le pas dans les prochaines semaines.

Le réveil de la banlieue et la normalisation de Bordeaux

En petite et grande couronne, les prix sont à nouveau à la hausse : +0,2% en mai dans les Hauts-de-Seine et en Seine-Saint-Denis, +0,4% en Seine-et-Marne, +0,5% en Essonne et +0,3% dans le Val-d’Oise. Seules les Yvelines (-0,2%) et le Val-de-Marne (0%) ne participent pas à cette reprise des prix.

widget_barometre_ma_juin_2018_idf

En province, le classement est aussi chahuté. La normalisation de la situation de Bordeaux se confirme. Après une année 2017 flamboyante voire excessive, les prix bordelais sont à la baisse : -0,1% en mai soit -0,5% sur les deux derniers mois et -0,2% depuis le début de l’année. Nous notons en particulier grâce à l’Observatoire des Agents Immobiliers MeilleursAgents, un retour à la normale du taux d’investisseurs à Bordeaux. Après avoir atteint un chiffre record de 34% des acheteurs à Bordeaux à l’été 2017, ils ne représentaient plus que 20% du marché en fin d’année. A titre de comparaison, ceux-ci représentent en moyenne nationale environ 16% des acheteurs sur le marché. Le stock de mandats confiés aux agents immobiliers est lui aussi en baisse.

La revanche de Lyon

Lyon est en tête du classement des grandes villes françaises avec des prix en hausse de +1,3% en mai soit +3,4% depuis le début d’année et +9,8% sur les 12 derniers mois (+6,8% pour Bordeaux sur la même période). Lyon prend en quelque sorte sa revanche sur Bordeaux mais avec une dynamique plus saine sans engouement excessif d’investisseurs non résidents ni effet de mode.

widget_barometre_ma_juin-France2018

Cette dynamique se retrouve nettement sur le terrain. En effet, les professionnels de l’immobilier lyonnais ayant répondu à notre Observatoire des Agents Immobiliers étaient nombreux à prévoir cette tendance : 40% estimaient que les prix allaient augmenter au cours des 6 prochains mois et 60% prévoyaient qu’ils allaient rester stables. A titre de comparaison, au niveau national, ils étaient à peine 13% à prévoir une hausse et 14% une baisse, le reste pariant sur une stabilisation.

“Cela fait 8 ans que je fais ce métier et je n’ai jamais vu de biens se vendre à un tel prix”, confirme Amaury de Loriol, fondateur de l’agence César et Brutus. Dans le secteur de la rue Grôlée par exemple, dans le IIe arrondissement de Lyon, il faut compter 600 000 euros pour un appartement de 100 mètres carrés.

Si ce spécialiste de l’immobilier lyonnais, également propriétaire d’une agence parisienne, ne croit pas au mythe de l’afflux massif de Parisiens faisant exploser les prix, il rappelle que Lyon a de nombreux atouts pouvant sans doute jouer dans la balance au moment d’investir. “La Biennale d’art contemporain, la Marina de Confluence, le Sucre… sont des événements ou des lieux attirant de nombreux touristes qui, après avoir découvert le charme de la ville ont pu décider d’y acheter un pied-à-terre, analyse-t-il. Par ailleurs, pour les Parisiens, l’achat de petites surfaces y est bien plus rentable que dans la capitale.

Rennes connaît aussi un beau début d’année avec +1,2% au mois de mai, +2,3% sur les deux derniers mois, +3,3% depuis le début de l’année et +5,8% sur les 12 derniers mois.

Selon les Indices des Prix Im- mobiliers (IPI) calculés par MeilleursAgents, les 10 plus grandes villes de France hors Paris voient leurs prix augmenter en moyenne de +0,5% au mois de mai alors que les prix moyens des 50 plus grandes villes augmentent de +0,4%. Dans les zones rurales les prix moyens ont augmenté de +0,2% en mai.

Contre-performance à Nice

Dans cette ambiance globalement dynamique, il faut cependant noter les contre-performances de Nantes et Nice : -0,5% au mois de mai dans ces deux villes.

La capitale de la Côte-d’Azur voit ses prix baisser de -1,6% depuis le début de l’année. Mais au-delà des prix, c’est la baisse de l’activité qui semble inquiéter les professionnels locaux tels que Pierre Yvon de l’Agence Gounod :

“Depuis le début de l’année le marché freine des quatre fers. Les volumes de vente dans notre agence ont en effet baissé d’environ 25%. Cela s’explique en partie par la baisse de la demande provenant des personnes aisées originaires de grandes métropoles comme Paris ou Lyon et cherchant à investir dans un pied-à-terre ou une résidence secondaire à Nice. Même durant le festival de Cannes nous n’avons pas vu la demande reprendre alors que cette clientèle est généralement très présente à cette période de l’année. Les incertitudes sur la fiscalité et la baisse de la rentabilité des placements immobiliers semblent les décourager. On note aussi une forte baisse de la demande étrangère. Les Russes, les Norvégiens… Eux aussi connaissent une hausse de la fiscalité dans leur pays et sont moins enclins à investir en France.”

Néanmoins, ce professionnel ne constate pas encore de baisse des prix dans le centre-ville. “Il y a très peu d’offres, donc les bons produits se maintiennent”, assure-t-il. “Rue Verdi à Nice par exemple, les prix se situent aux alentours de 4700 euros du mètre carré. Mais un dernier étage peut dépasser les 7600 euros. C’est le même prix rue de France pour un bien avec une belle terrasse.

L’idée folle de l’augmentation des droits de mutation

Si l’on en croit la rumeur, les droits de mutation pourraient augmenter. L’objectif affiché est de compenser le manque à gagner des collecti- vités locales dû à la baisse voire suppression de la taxe d’habitation pour certains ménages. Mais cette idée folle ne peut émaner que de personnes ignorant les forces conditionnant la dynamique du marché. En effet, alors que la France doit déjà supporter l’une des fiscalités immobilières les plus fortes d’Europe, alourdir encore les droits de mutation découragerait les acheteurs et gripperait le marché. En allongeant le délai d’amortissement pour les acheteurs et en particulier pour les primo-accédants, l’augmentation des droits de mutation aurait pour conséquence de réduire sensiblement les volumes de transaction, diminuant au passage les taxes perçues.

 

L'équipe scientifique de Meilleurs Agents

8 commentaires Masquer les commentaires Voir les commentaires

  • ImmoParis dit :

    « Le marché repart ».
    J’en connais un qui a perdu une occasion de se taire dans les commentaires de l’article du mois précédent :
    « LeParisien a dit :
    24 mai 2018 à 9:15
    l’évolution des prix de l’immobilier est fortement corrélée à la situation de l’emploi & comme cette situation se détériore, les prix commencent à stagner avant de baisser. C’est le moment de vendre. »
    Toujours aussi drôles les prédictions de certains…

  • julien bonnetouche dit :

    Midterm
    Nous sommes en ce début juin, dans une période d’entre-deux.
    Après l’euphorie de 2017 résultant de l’association de l’élection de Macron avec un fort dynamisme de l’économie mondiale, une sorte de vague à l’âme se fait sentir.
    La « Trumpidude » commence à lasser, les élections italiennes perturbent les marchés qui n’en ont pas besoin, écartelés qu’ils sont, entre une légère rechute de la reprise, et la petite hausse des taux américains de février.
    C’est sur ce fond, que les prix de l’immobilier des centre ville continue de caracoler, sans subir le moins du monde les états d’âme de la bourse.
    D’ailleurs, et je l’ai déjà dit, le prix de 9043e/m² ne correspond à rien, tant dans Paris la disparité entre plusieurs mondes est grande.
    Lorsque l’on mélange pour moyenner, des studios porte de la chapelle et des appartements bourgeois des arrondissements centraux, cela équivaut à additionner des choux et des carottes.
    Dire que Paris a monté sur un an de 3,9 % n’est pas à la réalité des bons quartiers.
    Là c’est plutôt 10  ou 15%
    C’est que voyez vous, la pression des acheteurs ayant de l’argent est plutôt forte. Et les bons produits plutôt rares.
    Mais essayons d’anticiper ce qui peut se passer en fin d’année.
    La loi ELAN sur l’immobilier sera votée donc derrière nous. Nous verrons bien ce que cela donne pour l’encadrement des loyers, mais fondamentalement ne changera pas grand-chose pour l’achat de résidences principales.
    Par contre les résidences secondaires ne sont plus tellement tendance. Pour quelques dizaines de milliers d’euro, on peut acheter une maison de campagne avec pas mal de terres, dès lors qu’on est un peu loin de tout.
    L’investissement dans le logement social est lui aussi en panne (merci Macron)
    les élections italiennes vont peut être encore perturber un peu les marchés européens jusqu’aux vacances. Sans raison, bien sûr, mais c’est comme ça ! Il faut le temps de se remettre ! Après ça ira mieux.
    Les élections midterm aux USA en novembre devraient amener Trump à faire en sorte que la bourse américaine remonte au moins au maximum déjà atteint ( environ 27000Pts au lieu de 24500 actuellement) Autrement dit il va peut être se calmer un peu à la rentrée, au moins momentanément.
    La reprise économique reste malgré tout vigoureuse un peu partout y compris en Europe, et les résultats des 3eme et 4eme trimestres seront meilleurs que les deux premiers. Ils le sont toujours.
    Et puis assez souvent, la dernière partie de l’année jusqu’en janvier est plutôt bonne pour les bourses.
    Mais, on doit toujours de souvenir que la croissance des cours de bourse reflète la croissance et les bénéfices des entreprises, et quand la valorisation monte un peu trop vite, la bourse saisit un prétexte quelconque pour corriger un peu trop aussi, pour rattraper ensuite.
    Enfin, il n’y a toujours pas d’inflation et les taux restent bas.
    Par conséquent, et sauf gros imprévu, notre CAC 40 approchera les 6000 en fin d’année. Nous étions déjà à 5650 il y a 3 semaines, donc le chemin à parcourir n’est plus très long et cela garderait encore aux actions européennes une valorisation convenable.
    Tout cela naturellement devrait entretenir le moral des acheteurs d’immobilier parisien, avec une prime pour les bons quartiers et surtout les appartements sans, ou avec peu de défaut.
    En effet on peut noter actuellement que dans les quartiers que je connais et que je qualifierais d’intermédiaires ( 9eme 10eme 11eme) un appartement à 11000/ 12000€/m² ne se vend pas si il y a un défaut important. Sans défaut il part tout de suite.
    Le récent ( années 50/70) en particulier se vend mal.
    D’un autre côté, un 150/200m2 refait par un décorateur et meublé avec goût, dans le 6eme sans aucun défaut et avec vue, peut trouver preneur à 25000€/m² ou plus ; souvent un étranger qui achètera peut être , sans même le visiter.

  • Parisi dit :

    Bonjour et merci a la societe meilleursagents.com,
    J ai une question au sujet de l’ITI.
    Meme si je pense vous avec une excellente idee, et que vous devriez pouvoir trouver un « pattern » qui permette de prevoir les prix.
    Ma question : il se trouve que les premieres prediction de l’ITI ne soient plus d actualites. On voit des villes avec un ITI inferieur a 2 qui montent beaucoup. Probablement la majorite des villes haussieres.
    Estr ce que le contexte macro economique explique cela, du coup votre modele prevoit il de prendre en comptes d autres facteurs que les intentions d achats collectees ?
    Bien a vous
    Parisi

  • julien bonnetouche dit :

    @ Parisi,
    je ne sais pas ce que va répondre MA à vos questions, mais il y a à Paris beaucoup plus de 1,3 acheteurs pour un bien mis en vente, dès que celui ci est « au prix ».
    De mon point de vue il y a deux problèmes avec l’ITI :
    la définition d’un acheteur en recherche active
    Et comme pour le prix du m2 moyen, la recherche n’est pas la même pour les différentes natures d’appartement.
    Bref, il faudrait une analyse beaucoup, plus fine de la situation.
    Ce n’est pas impossible à faire avec un algorithme, le gros du travail consistant à recueillir suffisamment de données précises et localisées de la part des agences partenaires.
    Mais il faudrait définir un « bon questionnaire » pour avoir de bonnes données.
    Ce serait un travail presque quotidien de remise à jour, recourir aux services d’un Data scientist et d’un Data analyst, et je ne pense pas que MA ait l’intention de s’investir à ce point.
    Quant à la prévision, ce que j’essaye de faire ici depuis des années, c’est encore plus difficile, puisque des facteurs psychologiques , politiques, et d’économie générale rentrent en ligne de compte. Mais c’est possible aussi à modéliser (quoique plus compliqué) si l’on évite les parti-pris, et que l’on accepte la remise en question permanente.

  • ImmoParis dit :

    Les chiffres des notaires pour le 1er trimestre 2018 viennent de tomber :
    – 9070 €/m² à Paris.
    – +7,3% en 1 an.
    – Estimation de 9360€/m² en Juillet 2018.
    Ca grimpe toujours…
    http://www.notaires.paris-idf.fr/sites/default/files/presse/immo/dossier_de_presse_t1_2018.pdf

  • f6 dit :

    Bonjour à tous,
    Une question me turlupine : pourquoi quand on lit un article sur l’immobilier, il est toujours implicitement considéré qu’une hausse des prix est quelque chose de positif ?
    Ainsi Lyon est la « star » de l’année car la ville a vu ses prix beaucoup augmenter. Paris est la « star déchue ». Les « cassandre » avaient pronostiqué une année difficile.
    J’imagine bien qu’un agent immobilier adore un marché dynamique où les transactions sont nombreuses, les délais de vente courts et les prix en hausse constante.
    Par contre pour les gens qui cherchent un logement, ça n’est pas le cas. Même quelqu’un qui vend pour acheter plus grand n’a pas envie que les prix se soient envolés et que la pièce en plus lui coûte une fortune. Une grande majorité des parisiens seraient plus heureux avec un coût au m² divisé par 2.
    Nice a « contre-performé » ? Tant mieux pour les Niceois !
    Est-ce que je rate quelque chose, ou est-ce juste MA qui a oublié qu’il ne s’adressait pas qu’à des agents immobiliers mais aussi à des personnes qui souhaitent acheter un logement et qui voient sans enthousiasme les prix s’envoler toujours plus haut ?

  • frédéric dit :

    Je crois ce que je vois , les prix ne montent pas , en fait le cycle est en train de tourner , le maintien des prix actuels est artificiel comme beaucoup de choses .
    Il y a des hausses sur des produits particulier ok , pour le reste les prix ne pourront pas rester à ce niveau , je regrette mais la chute des prix me parait logique .
    Je ne connais pas le délai car trop de paramètre entrent en jeu pour moi , mais mon petit doigt me dit qu’il faut regarder les taux de crédit , alors une lecture sur 20 ans en arrière et je vois une baisse de 70 % oups .
    Je pense sincèrement que l’immobilier a été un bon investissement par le passé , mais aujourd’hui celui qui achète ne peut pas prétendre à un bénéfice , il est un homme heureux s’il n’en perd pas .
    Bonne chance et n’oubliez pas de penser que la sécurité dans la pierre c’était avant aujourd’hui c’est plus le cas , enfin nous le verrons quand il sera trop tard n’est ce pas .

  • Est-ce qu’acheter une maison, un appartement n’est plus un bon investissement pour un couple, une famille? C’est toujours mieux que de louer non? non? Car beaucoup pensent qu’avoir une maison est la finalité: travail, voiture, couple, enfant et maison. non?

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