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Baromètre national des prix de l’immobilier au 1er mai 2018 : le manque d’offre et la grève grippent le marché francilien

Prix Immo 5 min.

Meilleurs Agents publie la 102ème édition du baromètre mensuel d’analyse du marché immobilier résidentiel à Paris, en Ile-de- France, dans les dix et cinquante plus grandes villes de France et en zone rurale.

102ème Baromètre Meilleurs Agents – Points clés :

  • Les taux d’intérêt restent stables à un niveau très bas (1,7% sur 20 ans en moyenne).
  • À Paris, les prix n’augmentent que de +0,1% en avril alors que la demande latente reste forte.
  • En Ile-de-France, le manque de biens en vente et la baisse de la demande du fait des intempéries puis de la grève grippent le mécanisme d’achat-revente. Les prix s’en ressentent : -0,1% en petite et grande couronne en avril et -0,3% en petite couronne et -0,4% en grande couronne depuis le début de l’année.
  • Rennes enregistre la plus forte hausse (+1,1% en avril) des 10 plus grandes villes en régions et montre un dynamisme renouvelé fruit d’un travail de longue haleine sur ses infrastructures, une politique du logement intelligente et le retour de Rennais partis depuis quelques années.
  • La baisse des prix se confirme à Bordeaux : -0,4% en avril et -1,1% sur les deux derniers mois.
  • Lyon retrouve sa position de tête avec +0,9% en avril et +8,8% sur les 12 derniers mois.
  • Les conseils de MeilleursAgents.com pour les acheteurs, les vendeurs et les investisseurs.

L’analyse de Sébastien de Lafond, Président et co-fondateur de Meilleurs Agents

Notre scénario fondé sur des taux durablement bas se déroule comme prévu. Les conditions macroéconomiques et, pour une part non négligeable, la concurrence entre les banques, maintiennent les taux à un niveau très attractif (1,70% sur 20 ans et jusqu’à 1,25% pour les meilleurs dossiers).

Graphique IPI - Mai 2018

Le marché conserve un dynamisme latent. Nous constatons tous les jours que les biens mis en vente au juste prix trouvent très rapidement acquéreur. Mais, à Paris et en Ile-de-France, les stocks de biens à vendre sont aujourd’hui au plus bas.

Dans ces conditions, le mécanisme vertueux d’achat-revente se grippe. En effet, les propriétaires souhaitant changer de foyer, veulent avant tout sécuriser leur achat avant de vendre leur bien. Ne trouvant pas ce qu’ils cherchent, la vente attend et le marché se met en pause. Cette pénurie d’offre modère les prix à Paris (+0,1% en avril) et les pousse à la baisse en petite et grande couronne (-0,1% en moyenne).

Graphique MA vs Notaires - Mai 2018

Sébastien Créa, responsable de l’Agence Orpi Gestimmo à Meaux confirme : “Depuis le mois de décembre l’activité a bien ralenti, nous rentrons beaucoup moins de mandats, que ce soit pour les petites surfaces à Meaux mais aussi pour les grandes maisons aux alentours. Néanmoins il est pour l’instant difficile de savoir si ce recul s’explique par une réelle baisse des mises en vente ou par la dispersion des mandats entre les agences”.

En effet, dans un contexte de hausse ininterrompue des prix, la profession a attiré beaucoup de monde. Mais face à la concurrence, certains professionnels ont malheureusement tendance à surévaluer les biens pour remporter le mandat. Et finalement les biens tardent à trouver preneur et finissent parfois par se vendre moins cher.

Autre phénomène observé dans certaines agences : la grève, qui fait suite à des perturbations météorologiques ayant rendu certaines communes difficilement accessibles commence à peser sur la demande. “Nous avions déjà eu moins de contacts ces derniers mois mais avec la grève, depuis quelques semaines, les acheteurs sont encore moins présents”, note un professionnel de l’immobilier situé à Trilport. Pourtant, en temps normal, nous sommes à 35 minutes de la Gare de l’Est”.

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Il sera donc extrêmement intéressant d’analyser l’évolution du marché dans les prochains mois pour s’assurer que la saison des déménagements démarre enfin. C’est en effet en ce moment que les familles se lancent sur le marché pour être sûres d’être installées pour la rentrée scolaire de septembre.

Rennes émerge à l’ouest

À Bordeaux, la baisse des prix initiée depuis trois mois se poursuit. Avec -0,4% sur le seul mois d’avril, les prix bordelais ont baissé de -1,1% sur les deux derniers mois et de -0,1% depuis le début de l’année. Sur 12 mois, la hausse reste quand même élevée à +8,3% mais la tendance semble bien s’être inversée redonnant à Lyon, pour la première fois depuis un an, la tête du palmarès avec +8,8% sur 12 mois et +0,9% au mois d’avril.

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“Depuis l’année dernière la hausse est continue du fait de la demande très importante mais aussi des professionnels qui surestiment les biens pour remporter le mandat”, assure Alexia Gelas d’Angelo, directrice de l’agence Neyret Immobilier Lyon 7, qui dit espérer que “cela arrête d’augmenter ainsi. Notre secteur, que l’on appelle aujourd’hui la Petite Croix-Rousse est très apprécié grâce notamment aux associations de commerçants très dynamiques. Nous avons par exemple vendu un 70 mètres carrés rue de la Madeleine à 339 000 euros.”

Rennes mérite une attention toute particulière. Alors que la hausse des prix reste limitée sur 12 mois (+4,9%) et depuis le début de l’année (+2,1%), le mois d’avril montre une embellie significative : +1,1%. C’est probablement le fruit d’un travail de longue haleine sur les infrastructures de la ville qui, en soulignant son attractivité pour les entreprises comme pour les particuliers, crée un surcroît de demande. Les prix restent cependant raisonnables -à environ 2650 euros du mètre carré en moyenne pour les appartements et environ 3370 euros pour les maisons- grâce à la politique du logement de la ville qui associe intelligemment réhabilitation de logements anciens, construction de neuf et promotion du parc social.

C’est ce que nous confirme François Eveillard, responsable réseau LFI La Française Immobilière (Groupe Pigeault), qui compte 13 agences immobilières sur Rennes et sa région : “Les politiques de la ville engagées il y a quelques années portent leurs fruits. Le tout nouveau centre des congrès, la deuxième ligne de métro à venir, la labellisation French Tech mais aussi le dynamisme sur le plan technologique et digital : autant d’atouts qui contribuent à attirer toujours plus d’entreprises.”

Autre argument majeur pour la ville : l’arrivée de la LGV qui place Rennes à 1h30 de Paris depuis l’été dernier. Dans ce contexte, les agences immobilières constatent un regain très important de la demande : “Des Rennais tentés auparavant de s’installer à Paris, Nantes ou Bordeaux décident finalement de rester dans la capitale bretonne, observe François Eveillard. Par ailleurs, des Parisiens ou des Bretons partis il y a quelques années décident de (re)venir vivre à Rennes.

Or ceux-ci disposent d’un pouvoir d’achat souvent supérieur à celui de la clientèle locale : “Les acquéreurs ayant précédemment vendu un bien à Paris ne sont pas à 20 ou 30 000 euros près”, explique William Letellier, directeur de l’agence Gestion Immobilière Rennaise. Alors les biens partent à des prix complètement surévalués, semble regretter cet agent immobilier : « Place de la République, un 42 mètres carrés s’est par exemple vendu 240 000 euros. À près de 6 000 euros du mètre carré, on n’est pas loin des prix de certains quartiers Parisiens.” Idem sur le marché des maisons : “Alors qu’avant nous avions un stock d’une dizaine de produits à la vente, maintenant, il n’y en a plus que 2 ou 3, constate François Eveillard. Ainsi une maison qui se serait vendue à 400 000 euros dans le quartier de Saint-Thérèse par exemple est désormais proposée à 450 000 euros”.

À l’inverse de Rennes, Nantes est à la peine avec -0,6% en avril, -1,4% depuis deux mois et -0,2% depuis le début de l’année.

Les autres capitales régionales connaissent des sorts contrastés au mois d’avril : baisse à Toulouse (-0,2%), stabilité à Marseille, hausses limitées à Nice (+0,3%) et Strasbourg (+0,4%), hausses plus fortes à Lille (+0,6%) et Montpellier (+1,0%).

Nos conseils pour les mois qui viennent

Acheteurs :

Le faible niveau des taux d’intérêt est pour vous un atout essentiel. Mais comme de nombreuses villes manquent d’offre, vous devez être prêt à saisir l’opportunité qui se présente… sans pour autant vous précipiter et en vous assurant toujours de la qualité du bien ( bâti, proximité des transports, commerces et écoles etc.). Vous devez donc “ficeler” votre dossier de financement pour pouvoir le déclencher sans délai et garantir votre offre d’achat. Un vendeur préfèrera toujours une offre assortie d’un financement solide. Vous pouvez même, si vous êtes totalement certain de votre choix, abandonner la condition suspensive d’obtention de prêt pour l’emporter. Néanmoins, évitez les surenchères inutiles.

Vendeurs :

Votre stratégie de mise en vente est essentielle. Choisissez dès le départ de proposer votre bien au prix du marché. Tenter un coup en le surestimant risque de faire fuir les acheteurs bien informés par MeilleursAgents.com sur la valeur réelle des biens. N’écoutez pas les sirènes de certains agents immobiliers qui vous font miroiter des prix élevés pour obtenir votre mandat. Si votre bien ne trouve pas preneur rapidement, ajustez immédiatement votre prix.

Investisseurs :

Le réajustement des dispositifs Pinel d’incitation fiscale et le niveau de rendement locatif dans l’ancien vous obligent à rechercher les zones les plus attractives qui peuvent à la fois garantir un rendement et la liquidité de votre bien. Dans ces conditions, mieux vaut privilégier les villes les mieux connectées du Grand Paris, certains quartiers et les périphéries des grandes capitales régionales.

 

L'équipe scientifique de Meilleurs Agents

8 commentaires Masquer les commentaires Voir les commentaires

  • julien bonnetouche dit :

    Macron : la longue marche !
    Il semblerait que l’on continue de noter un certain ralentissement de l’investissement immobilier en France depuis un an maintenant. La baisse de demande de crédits en témoigne et devient un peu préoccupante.
    La province et les campagne sont concernées au premier chef. Les grandes métropoles sont peu touchées (Bordeaux a calé le mois dernier mais elle avait beaucoup monté) Paris restant un marché à part, où il n’y a presque rien à vendre.
    Certaines villes de province ou campagnes ont déjà vu leurs prix baisser de 30 % depuis 2011. Et cela devrait continuer.
    Le gouvernement a parfaitement conscience de la désaffection pour les villes moyennes (200 à 300 dans le pays) qui au fil des 4 dernières décennies se sont vidées de leur population. Il vient d’ailleurs de proclamer qu’un plan de 5 milliards leur serait affecté afin de tenter de remédier à ce problème désastreux. (si on trouve l’argent…)
    Sur le fond le diagnostic est assez simple : les entreprises locales (souvent pas plus de 1 ou 2 par ville) qui employaient une bonne partie des ouvriers du coin ont fermé leurs portes parce qu’elles n’étaient pas concurrentielles avec l’étranger, et que par ailleurs les charges et les syndicats les ont empêchées de se moderniser et/ou de monter en gamme.
    Mettre de l’argent ne suffira pas : il faut convaincre de nouvelles entreprises de venir s’installer dans ces anciens bassins d’emplois, et pour cela trois conditions essentielles  sont nécessaires :
    -Une législation fiscale attrayante.
    -Une législation sociale qui ne rebute pas.
    -Une population formée à l’entreprise d’aujourd’hui.
    Les deux premières conditions sont en voie d’amélioration, mais encore insatisfaisantes au regard des investisseurs.
    Quant à la troisième, un grand plan de formation est en cours, mais prendra énormément de temps, car ils faut quasiment recommencer à zéro, c’est à dire en maternelle.
    La mobilité, à la fois géographique et psychologique n’est pas la caractéristique première de la population française : on le constate au niveau de l’utilisation qui est faite des formations professionnelles que seul un très faible pourcentage d’individus utilise.
    C’est dur de retourner à l’école, on préfère les loisirs.
    Et encore je n’intègre pas ceux qui ne savent ni lire ni écrire.
    Que font aujourd’hui les anciennes ouvrières ? Du service à la personne, c’est à dire des emplois peu qualifiés.
    Encore une fois, on le voit bien Emmanuel Macron a tout compris, et il a une vision, ce qui n’était pas le cas auparavant.
    Mais il faudra du temps.
    A cela on doit rajouter une autre difficulté :
    la France est un pays industriel assez médiocre, depuis toujours.
    On a coutume de dire que nous fabriquons en France de la qualité espagnole à des prix allemands.
    Les seuls secteurs où nous rivalisons avec le concurrence étrangère sont ceux de la haute technologie ( Airbus Ariane, pharmacie ou le luxe).
    Mais quand il s’agit de fabriquer un produit manufacturé en grande quantité, de qualité et à un prix compétitif, il n’y a plus grand monde.
    Or, si l’on veut s’en sortir au niveau des exportations, c’est dans ce domaine qu’il faudrait faire des efforts.
    Bien sûr il reste aussi tout ce qui relève de la tech, là on est bon, mais c’est un secteur assez peu créateur d’emplois et seulement réservé à quelques uns, de haut niveau de formation. Et puis ce sont des services, pas de l’industrie.
    Mettons nous un instant dans la tête d’un entrepreneur ambitieux, investisseur, créateur d’entreprise :
    Où va t il chercher à s’installer :
    Dans une petite ville de province ?
    Ou bien dans un rayon de quelques Kms proche d’une grande métropole, où il a des chances de trouver un personnel jeune et formé, qui de toutes façons souhaite, comme lui même, vivre « là où ça bouge », là où il y a de la vie, là où il y a un CHU, et des bonnes écoles.
    C’est terrible à dire , la France à deux vitesses, est en train de devenir une France du grand écart entre ceux qui ont compris la nouvelle donne de l’emploi et les autres.
    Auparavant, les jeunes dont les parents n’estimaient pas nécessaire pour leurs enfants d’acquérir une bonne formation, se retrouvaient ouvriers sur une chaine ou manœuvre. De nos jours on n’en a plus besoin du tout.
    Et même ceux qui croient avoir une formation parce qu’ils ont «  un bac + 2 ou 3 ou 4 » se rendent très vite compte qu’on n’a pas besoin d’eux non plus si il ne sont pas compétent dans un secteur pointu avec des connaissances spécifiques recherchées, ou mathématiques autres que la règle de trois… C’est pour palier cela qu’il y a tant d’employés dans des collectivités locales pourtant lourdement endettées. (« les municipaux » …..)
    La nouvelle donne de l’emploi, renforce donc à la concentration urbaine des grandes villes, déjà commencée dans l’antiquité, mais qui trouve aujourd’hui ‘hui un relai sur-puissant avec 3 eme révolution industrielle.
    Alors si l’on rajoute à tout cela les mesures gouvernementales anti-investissement immobilier dont certaines sont déjà connues et d’autres anticipées comme le doublement de la taxe foncière pour compenser la taxe d’habitation, on peut se dire que le marché hors grandes villes n’est pas prêt de re-décoller.
    En tous cas si j’avais l’intention de me lancer dans une activité de bailleur privé dans des villes comme Verdun, Tulles, ou Laon -exemples pris au hasard sur la carte de France-, j’y regarderais à deux fois ….
    Le gouvernement ferait sans doute bien d’appuyer sur le frein en ce domaine à moins qu’il considère ne pas avoir besoin du parc locatif privé pour loger les gens.
    Les centres villes par contre continueront de bien se porter : il y aura toujours un client pour un appartement bien placé dans un immeuble ancien de charme, au milieu des commerces et des distractions. D’autant qu’il y aura aussi du travail alentours.
    Souhaitons que le président, tienne bon, mais soupèse bien tout, y compris la composante immatérielle qui guide les décideurs ! À la fin de son 2eme mandat on verra surement des améliorations.

  • Cash machine dit :

    Cela manque dynamisme , avec un tel niveau de gonflete monétaire cela devrait être une toute autre histoire . Peut être l annulation probable du Brexit , l envie de soleil et de propreté ( Monaco ) , où tout simplement l envie d investir là où il y aura de la plus value et moins de pressions fiscales . C est quand même étonnant de voir comment des passoires ne répondant à aucunes normes se vendent à ses prix la . Cela devrait de bon sens être interdit . Mais bon j aimerais bien voir ce que tout ceci donne avec des taux à 4% qui ne tarderont pas vu la reprise . Aussi pourquoi il y a si peu d opinions représentées alors que sur le blog patrimoine les points de vues baissiers sur sur représentés et ici seulement des haussiers ?

  • julien bonnetouche dit :

    @ Cash machine,
    je suis baissier. Pour la campagne et les villes autres que les grandes métropoles régionales, et Paris bien sûr.
    Les taux à 4% il faudra attendre encore un peu. Peut être même beaucoup, car les États n’en ont pas les moyens.

  • Cash machine dit :

    @ Julien. Pourtant la fuite en avant ne pourra durer éternellement nous sommes bien d accord . C est comme le secteur du luxe caractérisé par la pénurie quand vous souhaitez par exemple acheter un sac Birkin à 8K€ , 9 fois sur 10 on vous dit qu il n y en a pas pour maintenir la sensation de rareté et susciter l intérêt. Mais cette fois vous qui aimez aussi la bourse et qui avez renforcé vos position à 5100 points ( en toute lucidité) , il est à prévoir une chute de Kering très prochaine malgré la récente envolée. La marque Balenciaga faisant partie du groupe se trouve sur le fils du rasoir en chine suite à une affaire très indécente et dont la clientèle chinoise a été victime . Un pour tous et tous pour un les chinois par millions ont décidé de ne plus acheter les produits . Résultat depuis ce week end. Pas un chat dans les boutiques et d après les dernières rumeurs une étendue du phénomène est à attendre globalement sur les marques françaises dont le marché chinois est crucial et représente le premier mondial . Comme quoi rien n est écrit , et un événement inattendu pour changer la donne même pour les plus chevronnés.

  • julien bonnetouche dit :

    @ cash machine,
    Comment je vois les choses :
    les grandes marques du luxe tout comme les face book… sont des rouleaux compresseurs mondiaux. Les problèmes de Balenciaga, me semblent relever d’un épiphénomène, plutôt modeste à côté du besoin valorisant pour les gens de la notion de « marque » surtout pour une population asiatique de style nouveau riche.
    Ce devrait être vite oublié, d’autant plus que le réservoir de population en demande est assez impressionnant.
    N’oublions pas que l’économie mondiale est en expansion de l’ordre de 4% par an, ce qui signifie que pour les « riches  » c’est plutôt 10 ou 15%
    Cela ne durera pas éternellement mais quand même quelques années surement.

  • LeParisien dit :

    l’évolution des prix de l’immobilier est fortement corrélée à la situation de l’emploi & comme cette situation se détériore, les prix commencent à stagner avant de baisser. C’est le moment de vendre.

  • ImmoParis dit :

    @LeParisien « comme cette situation se détériore »
    Vous vivez sur quelle planète ? ^^
    Les créations d’emploi sont au plus haut et le chômage est toujours sur une tendance baissière. La légère hausse du premier trimestre a une explication : « Des personnes auparavant découragées se remettent à chercher un emploi avec l’amélioration de la conjoncture. »
    https://www.lesechos.fr/economie-france/conjoncture/0301709367509-le-chomage-est-reparti-a-la-hausse-en-debut-dannee-2177906.php
    Comptez sur moi pour vous ressortir votre « C’est le moment de vendre. » dans quelques mois ! 🙂

  • Johan dit :

    Quid cote d’Azur, Provence? Il y a du soleil et il y a de la rareté sur le marché…
    Selon un grand agent immobilier la vente a le vent en poupe.
    Les français achètent, les suisses, les belges et les néerlandais, même les allemands.

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