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Baromètre national des prix de l’immobilier au 1er mars 2016 – Le marché immobilier soutenu par des conditions d’emprunt exceptionnelles

Prix Immo 5 min.

Meilleurs Agents publie la 79ème édition de son baromètre mensuel des prix de l’immobilier résidentiel à Paris, en Île-de-France et dans les dix plus grandes villes de France. Basé sur les promesses de vente signées entre le 1er et le 29 février 2016 qui se transformeront en actes authentiques dans les 3 prochains mois, ce baromètre est un indicateur avancé de l’évolution des prix de l’immobilier.


Evolution des prix immobiliers 1er mars 2016

79ème Baromètre Meilleurs Agents – Points clés :

  • La baisse des taux reprend (-0,2% en février) et dope les moyens des acquéreurs
  • Cette stimulation intervient alors que le marché aborde sa saison haute où primo accédants, investisseurs et familles sont présents
  • Ces deux facteurs font monter les prix ou atténuent la baisse dans un contexte toujours déficitaire en acheteurs solvables
  • La hausse des volumes de transactions est réelle mais les conditions d’une reprise durable ne sont toujours pas présentes

 

L’analyse de Sébastien de Lafond

“La dynamique du marché immobilier de ce début d’année est largement conditionnée par la baisse des taux d’intérêt.
Les taux d’emprunt à 20 ans ont en moyenne baissé de -0,2% en février par rapport à janvier. Cette baisse des taux est due à deux facteurs principaux :

  • les politiques commerciales des banques qui, en ce début d’année, sont reparties à la conquête de nouveaux clients
  • la baisse des taux d’intérêt sur la dette française (OAT à 10 ans notamment), le meilleur indicateur de tendance des crédits immobiliers à taux fixe

Cette baisse des taux d’emprunt immobilier de 0,2% se traduit par un gain mécanique de pouvoir d’achat des acquéreurs de 1,6%.
Cela leur permet d’acheter 1,6% de surface en plus au même prix ou alors de supporter une hausse des prix de 1,6% sans conséquence sur leur mensualité.
Faut-il s’en réjouir ? En 2015, nous avons observé partout une remontée du nombre d’acheteurs en recherche active (hausse généralisée de l’Indicateur de Tension Immobilière, ITI), laissant présager une véritable reprise du marché.
Les volumes de transaction ont nettement augmenté en 2015 (plus de 803.000 ventes, soit 15,7% de plus qu’en 2014), confirmant cette amélioration.
Mais nous restons plus prudents que beaucoup d’autres observateurs car :

  • partout le niveau de la demande est insuffisant (ITI inférieur à 2) pour que le marché soit fluide,
  • l’ITI ne progresse plus dans la plupart des marchés depuis septembre 2015 et baisse même légèrement à Paris, Nantes, Bordeaux ou Toulouse,
  • le chômage tarde à baisser.

Sur ce dernier point, la forte chute du nombre de demandeurs d’emploi de janvier est présentée comme “artificielle”. Nous devrons donc encore patienter pour confirmer une amélioration durable du marché immobilier.
En conclusion, il nous semble que la santé relative du marché actuel résulte essentiellement du très faible niveau des taux d’emprunt et de leur baisse ces derniers mois.
Cette stimulation puissante ne doit pas nous faire oublier qu’un marché immobilier “sain” résulterait d’un bon équilibre entre une demande solvable et une offre “naturelle” de propriétaires assurés de vendre.
En attendant, et malgré le caractère quelque peu artificiel de la reprise à laquelle on assiste depuis presque un an, profitons du marché le plus fluide qu’on ait connu depuis 5 ans.”

Évolution des prix à Paris, en Île-de-France et dans les grandes villes

À Paris, les prix ont augmenté en moyenne de +0,3% en février par rapport à janvier 2016. La hausse est de +0,4% dans les Hauts-de-Seine, compensée par la baisse de -0,2% constatée en Seine-Saint-Denis. En moyenne les prix en Petite Couronne ont augmenté de +0,2% en un mois. La Grande Couronne, moins recherchée, a vu ses prix baisser de -0,3%.

Evolution des prix immobiliers à Paris

En Province, les villes les plus dynamiques sur le plan économique et qui donc offrent les meilleures perspectives d’emplois voient leurs prix augmenter. C’est le cas de Lyon (+0,5% en février et +0,9% depuis le début de l’année). C’est aussi et surtout le cas à Nantes : +0,8% en février et +1,4% en deux mois. Bordeaux (+0,2% en février) et Montpellier (+0,1% en deux mois) sont à la limite. En revanche, Marseille (-0,3%), Lille (-0,4%), Toulouse et Nice (-0,5%) et surtout Strasbourg (-0,8%) continuent de souffrir d’une demande plus faible.
Sur un an, nous constatons des écarts très importants entre les évolutions des prix des villes les plus dynamiques et les autres. Ainsi, alors que les prix moyens de Lille ont baissé en 12 mois de -3,8%, ceux de Nantes ont augmenté en moyenne de +3,7%. Cet écart de presque 8% démontre bien les différences d’attractivité et le poids des décisions politiques locales avérées ou anticipées.
La perspective de la mise en place de l’encadrement des loyers pèse depuis des mois sur le marché lillois traditionnellement apprécié par des investisseurs qui l’ont totalement fui aujourd’hui.

Evolution des prix immobiliers en Ile-de-France

Saisonnalité des grandes surfaces

Comme tous les ans, le début de l’année est marqué par une augmentation de l’activité sur les grandes surfaces (3 pièces et plus). Les familles cherchent dès maintenant leur nouvelle résidence pour être prêtes dès la fin de l’année scolaire en préparation de la prochaine rentrée de septembre. Nos chiffres n’étant volontairement pas corrigés des variations saisonnières, ils font ressortir cet effet temporaire. À Paris, par exemple, les grands appartements ont vu leurs prix augmenter de +0,4% en février après un mois de janvier plus calme (+0,1%).
A l’inverse, les petites surfaces (studios et 2 pièces) dont les prix avaient sensiblement augmenté (+0,6%) en janvier voient cette tendance s’atténuer (+0,2% en février). Néanmoins, le début d’année et, plus généralement, le premier semestre, sont des périodes favorables qui incitent tous les types d’acheteurs (familles, primo-accédants, investisseurs…) et les vendeurs à être actifs sur le marché.

Une augmentation des volumes à relativiser

La chambre des notaires de Paris a publié récemment des chiffres montrant une forte progression du nombre de transactions réalisées en 2015. Au total, 176 000 logements neufs et anciens ont ainsi été vendus en Île-de-France en 2015, soit 26 000 de plus (+ 17 %) que l’année précédente. Cette hausse des volumes concerne même les grandes maisons et les grands appartements.
Si nous constatons, avec les notaires, cette augmentation des volumes, nous devons tempérer ces résultats. En effet, l’augmentation de la population francilienne explique en très grande partie cette progression du nombre de ventes. Même avec 17% d’augmentation, le marché est encore loin d’atteindre les niveaux de ces meilleures années.
Au niveau national, le nombre de transactions a atteint 803 000 en 2015 sur l’ensemble du territoire, soit une progression de +15,7% par rapport à 2014 selon les notaires.
Cette belle performance doit, elle aussi, être tempérée. Compte tenu de l’augmentation de la population française, il faudrait atteindre environ 900 000 transactions par an pour retrouver la fluidité maximum du marché.

À propos du Baromètre Meilleurs Agents

Le Baromètre Meilleurs Agents est calculé tous les mois sur la base des promesses de vente signées par les agences immobilières partenaires.
Pour Paris, la Chambre des Notaires d’Île-de-France communique un indice basé sur les actes authentiques signés généralement 3 mois après la promesse de vente.
Depuis le lancement du Baromètre en septembre 2008, les tendances annoncées par Meilleurs Agents ont toujours été confirmées par les Notaires quelques mois plus tard.

À propos de l’ITI Meilleurs Agents

“ITI = 2” : 2 acheteurs en recherche active pour un bien en vente.
Pour chaque marché, l’ITI représente le nombre moyen d’acheteurs en recherche active pour un bien en vente. Il permet d’anticiper l’évolution des prix dans les 12 prochains mois. Interprétation :
4 < ITI : Fort excédent d’acheteurs / Tendance des prix à la hausse
3 < ITI < 4 : Excédent d’acheteurs / Tendance des prix à la hausse
2 < ITI < 3 : Marché équilibré / Tendance des prix à la stabilité
1 < ITI < 2 : Déficit d’acheteurs / Tendance des prix à la baisse
ITI < 1 : Fort déficit d’acheteurs / Tendance des prix à la baisse
Méthodologie et source :
les évaluations de biens réalisées par les internautes sur le site Meilleurs Agents en vue d’un projet de vente ou d’achat. Ces internautes se sont inscrits sur le site, ont renseigné leurs coordonnées personnelles, et communiqué des informations spécifiques nécessaires à l’évaluation d’un bien (adresse exacte, type de bien, étage, surface, nombre de pièces, nombre de salles de bain et 10 autres critères).
Ils ont également indiqué leur intention d’achat, de vente ou l’absence de projet particulier. Les acheteurs qui déclarent plusieurs projets d’achat sur une période d’un an ne sont comptés qu’une seule fois. Les vendeurs ne sont comptés qu’une seule fois par bien déclaré à la vente.
Au total, sur les zones étudiées, Meilleurs Agents collecte chaque mois en moyenne 150.000 estimations représentant environ 1/3 des volumes de transactions réalisés.

L'équipe scientifique de Meilleurs Agents

70 commentaires Masquer les commentaires Voir les commentaires

  • Vincent dit :

    @Meilleursagents :
    Bonjour,
    Je pense que vous avez fait une erreur ici :
    « MeilleursAgents publie la 79ème édition de son baromètre mensuel des prix de l’immobilier résidentiel à Paris, en Île-de-France et dans les dix plus grandes villes de France. Basé sur les promesses de vente signées entre le 1er et le 31 janvier 2016 »
    Je pense que vous vouliez dire Février et non Janvier.
    Il y a également un problème de cohérence entre ce baromètre et la variation annuelle qu’on peut obtenir avec votre outil de « prix immobilier ». Je note les différences suivantes :
    Nice : -0.9% dans le baromètre contre -1% dans votre outil de prix
    92 : +2.0% dans le baromètre contre +2.1% dans votre outil de prix
    94 : +0.9% contre +1%
    78 : +0.3% contre +0.4%
    On pourrait se dire que c’est une question d’arrondi mais sur le 91, on a -0.2% contre +0.1%.
    Ce qui enlève cette éventualité.
    Ma question est donc : Quel est le bon indicateur ?

  • m'en fou dit :

    Petite hausse donc enfin pour Paris car en fait… pourquoi la courbe comparative est la courbe de « Paris »?..
    Paris intramuros ce n’est que 3% de la population

  • Sam dit :

    Parce qu’historiquement, le sujet de MA est Paris !
    En effet, reprise « fragile », comme je l’évoquais, bien partie avec des taux qui pourraient même temporairement (1 à 3 ans ?) un peu baisser, au pire rester au plancher.
    La stabilité ne sera assurée que par ce coup de boost et d’une très lente remontée associé à une reprise économique de la même intensité ! (pari lancé !)

  • julien bonnetouche dit :

    Volumes !!!!!
    J’ai regardé les ventes des notaires pour 2015 à Paris et région parisienne:
    la courbe des ventes ( en quantité) est en forte progression au 4eme trimestre 2015 et surtout la pente s’accroit de mois en mois.
    A Paris il y a une augmentation de 64% des ventes au T4 par rapport au 4eme trimestre 2014 et 40 % en Ile de France,à mettre ne parallèle avec les 17% d’augmentation en Ile de France pour toute l’année 2015, chiffre donné plus haut par MA.
    Ces augmentations sont donc surtout le fait des derniers mois de l’année 2015.
    MA ne nous donne pas les volumes de janvier et février 2016, c’est dommage, car c’est plus intéressant que les prix pour se faire une idée de l’évolution future. Mais je pense que ce doit être dans la même ligne que la fin 2015.
    On peut donc dire qu’une forte reprise des volume est bien là. Et je soupçonne tout de même MA de ne pas s’étendre dessus voire de minimiser la chose, de peur que les vendeurs n’anticipent une hausse des prix et modifient tout de suite leurs prétentions à la hausse. (ce qui n’arrangerait pas les agents immobiliers)
    Mais ce n’est que très temporaire : si la demande persiste, les prix vont remonter.

  • parisi dit :

    eeet yyy sooont ou? eeeeeeet yyy sont ou? eeeet ys sont ou les peeeeeeeeeeessiiiiimistes naaa nanan nana naaa nanan nana
    Bon depuis 2011 (5 ans) a paris la baisse est de l ordre de 10% donc 2% par an.
    Conclusion meme le pigeon qui a achete en 2011 au plus haut s’en sort bien puisque son loyer lui coute plus que 2% de la valeur du bien.
    Sans compter qu’il a gagne 5 ans et remboursera son credit 5 ans avant les baissiers.

  • m'en fou dit :

    @Parisi
    notez que si je me défini comme baissiers, je n’ai jamais conseillé de ne pas acheter.
    J’adhéres en effet (à la louche) à votre démonstration.
    j’ai toujours dis, que même si ca baisse, on peut rester gagnant (de epu cependant).
    Mais oui, l’immobilier est un produit qui s’équilibre en permanence et oi donc, c’est toujours « le moment d’acheter »
    Reste que 2% de baisse par an en moyenne n,’est pas « grave », mais ce 2% reste une moyenne donc à des endroit c’est +1% et d’autres c’est -5%…. et la si c’est -5%/an, la c’était un mauvais plan d’acheter.
    Du coup je maintient toujours mon discours
    A – si c’est un bien de type hyper basic classique (un bien pour se loger.. vous savez le truc qu’il ya par milliers), la c un marché qui est toujours en équuilibre et donc c’est toujours le moment d’acheter
    B- si c’est un bien »atypique, quartier branché, surfait, bobo, blingbling, toctoc »…. la il ne fallait surtout pas acheter en 2011 et toujours aujourd’hui, car ce sont des biens à « plus value » sur lesqueles il faut miser lorsque ca monte… mais a éviter lorsque ca descend car comme les effet de mode, lorsquel a mode passe, cela devient « ringard »…

  • Monaliza dit :

    @meilleurs agents et J Bonnetouche
    Les gros volumes de transactions sur le T4 2015 sont, à mon avis, liés à la hausse des droits de mutation s’appliquant au 1/01/2016. Un acheteur aura fait le calcul entre cette hausse et le prix de son acquisition et aura sans doute négocié avec le vendeur pour signer avant le 31/12/2015.
    Ce point me semble important pour votre analyse.

  • Sam dit :

    à Parisi : non ce raisonnement est si imprécis qu’il est faux ! il
    Mais peu importe, on ne va pas chipoter : en moyenne, avoir acheté en 2011 n’est pas encore une erreur partout à Paris. J’insiste sur le encore, et sur le partout.
    On pourrait ajouter, pour tout le monde.
    Bref on a pas dit grand chose, mais quand même !
    De toute façon, c’est à la revente que l’on sait si l’on a fait le bon choix ou non, sauf si chaque année on se rend compte que vendre à cet instant t vous ruine … La on peut juger qu’on a fait une erreur.
    Ah si les prix pouvaient rester stables ou un peu en hausse, mais moins que le pouvoir d’achat gagné par la baisse des taux, que ne serions nous tous heureux !
    Cela est toujours possible cette année, même si cela ne présage pas des années futures !

  • julien bonnetouche dit :

    @ m’en fou,
    C’est quoi exactement pour vous un bien dans un quartier branché pour Bobo ? le Marais autour de la place des Vosges ? le 1er vers le palais royal? le 2eme vers Montorgueil ?
    Pour moi c’est ça un quartier Bobo ! et ça, n’a justement quasiment pas baissé depuis 2011.

  • Sam dit :

    @julien : sûrement dans sa logique que c’est parce qu’il sont encore à la mode !
    En tout cas, dans ce cas, le 16e ne l’est plus !
    Ca ne marche pas très bien en pratique cette idée, il suffit de voir à combien reste la rue de Lappe : http://www.meilleursagents.com/prix-immobilier/paris-75000/rue-de-lappe-3352/#estimates
    8 700€ du m², pourtant il faut venir de loin (et en journée) pour penser y acheter une adresse branchée !

  • @Vincent : Problème d’arrondi en effet pour certaines villes… Merci de les avoir remarquées, tout est désormais corrigé, il vous suffi de vider le cache de votre navigateur pour que les corrections s’affichent. Pour votre information, la carte des prix a toujours raison !
    Jules de MeilleursAgents

  • m'en fou dit :

    @Julien
    Ce que je vise dans mon premier commentaire est effectivement pas clair car cela ne l’est déjà pas tout à fait pour moi
    Que ce soit les « belles avenues » ou belle place (vosges ect) c’est ce que j’appelle les VRAI adresses qui seront toujours « hautes » (tout comme St Denis sera toujours bas).
    Ce qui je vise en « bobo » qui gonfle bcp bcpbcp puis se degonfle bcp bcp sont des bien dont les immeubles et adresse essaient d’immiter les vrai adresses de prestiges, mais n’en sont pas vraiment
    Vu de ma banlieue ouest, c’est quartier qui gonflent …et se degonflent sont des quartier comme le 10 eme, 11 eme et certains coins du 2 eme et 3 eme…
    Après c’est plus plus fin que juste un arrondissement.
    Celon moi qui fait que Paris baisse un peu plus que le reste sur l’année, ce sont tous ces biens, immeubles, quartiers, éparpillés un peu partout dans la Capital qui se croyaient « place des Vosges » alors qu’ils étaient plutôt « place stallingrad ».
    En résumé ce que je veux dire c’est que que ce soit en hausse ou baisse, il a de la qualité (qui restera cher) et du pourri qui restera très abordable… mais il ya bcp d’entre deux.
    Cet entre deux s’il est à Puteaux ou St Denis, restera un « entre deux à Puteaux ou St Denis »….. mais si il se trouve à Paris, il gonflera et profitera de la hausse se voyant pousser des ailes pour jouer aux grands…. et lorsque ca redescend, redescendra plus vite pour redevenir ce qu’i est « un entre deux à Paris ».
    Les quartier « branché » (je n’ai pas dis de prestiges) sont très sujet à ce phénomène.. Les quartiers « populaires animés » que l’on va retrouver un peu partout mais surtout au centre est de Paris sont le parfait exemple.

  • Sam dit :

    Ne critiquez pas Stalingrad, c’est devenu très chic !
    Ou un bon exemple pour vous, qui sait ? En tout cas, ça a effectivement bien changé en 10 ans.

  • julien bonnetouche dit :

    @ m’en fou,
    je suis Ok avec vous pour ce qui est de la grande différence entre les biens d’un même quartier ou arrondissement.D’une rue à l’autre ce n’est pas la même chose. par exemple rue Saint Denis ( 2eme ) avec les P… et les commerces de gros, il suffit de prendre une rus transversale et faire 20 mètres et on n’est plus dans le même monde. Idem pour l’exposition, le bruit l’étage: Il y a des appartements que l’on voudrait et d’autres on n’en voudrait a aucun prix !!!
    Pour l’évolution des prix dans les quartiers c’est beaucoup plus subtil :
    lors de toutes les crises immobilières passées le 16eme baisse toujours beaucoup globalement plus que le reste c’est encore le cas cette fois. il remontera quand les bourgeois reviendront.
    les quartiers périphériques (19eme ,20eme) sont également spéculatifs. ils montent avec retard sur les reste de Paris et montent généralement trop dans les périodes fastes, ce qui fait qu’ils baissent aussi beaucoup en cas de crise.
    Mais il y a aussi la modification sociologiques de certains quartiers comme le 11eme et le 10eme qui maintenant devenant plus agréables qu’autrefois montent bien si c’est faste et baissent peu en cas de crise ( comme autour du canal Saint martin ) alors qu’auparavant il suivaient un peu le mouvement des arrondissements du nord de paris.

  • ledecu dit :

    Hello tout le monde,
    Enfin nus arrivons dans une situation qui contente un maximum de monde :
    Les prix ne bougent plus (fin de la spéculation ??)
    Les vendeurs peuvent donc avoir un prix de vente à afficher relativement fiable (ils ne s’enflammeront plus ni ne paniqueront)
    Les acheteurs peuvent certes se dire que les prix restent élevés (je parle de Paris & 1ère couronne…) mais en même temps l’accès au crédit n’a jamais été aussi simple et les taux bas gomment une bonne partie de la surévaluation du prix.
    Donc pour ceux qui veulent acheter ou vendre, difficile de dire que c’est une mauvaise décision. (même si personne ne connait l’avenir)
    Espérons pour un maximum de monde que cela continue de la sorte (dommage pour ceux qui ont acheté au plus haut, cependant la perte ne sera pas non plus considérable s’ils gardent le logement au moins 5/7 ans histoire de rentabiliser les frais de notaire…
    Cependant, histoire de remettre un peu d’huile sur le feu, je me permets de contredire ceux qui disent que eux qui ont acheté en 2011 n’ont finalement pas fait d’erreur.
    En allant sur le site suivant : http://www.lafinancepourtous.com/html/calculateurs/louerouacheter/louer_ou_acheter.php
    On constate que dans un grand nombre de situations (particulièrement en cas d’apport important), la location depuis 5 ans était préférable.
    Evidemment vous ne serez pas tous d’accord avec mes choix de données mais bref :
    En mettant en loyer le même montant que la mensualité si proprio (donc aucun effort d’épargne)
    Une revalorisation du loyer à 0%
    Et un rendement de l’épargne (pour l’apport personnel qui est donc placé au lieu d’être investi) à 5% (oui oui, si vous regardez par exemple l’évolution du CAC40 depuis 5 ans, vous remarquez qu’il a plutôt pris 10% (mais bon, malgré la fiscalité avantageuse du PEA au bout de 5 ans, je réduis tout de même de moitié car je doute que quiconque mette 100% de son épargne sur un PEA)
    De l’autre côté, avec des frais de notaire à 7% plus un taux d’emprunt à 3,5% sur 15 ans (c’était plutôt 3,95% hors assurance mais bon, je me dis que l’acheteur aurait depuis revu son crédit.
    Revalorisation du bien : +0% (j’aurais pu mettre -1% par an mais certains pourraient dire que je calcule une baisse trop forte)
    Charges annuelles d’un peu moins d’une mensualité. Couple avec 1 enfant
    Calcul sur une durée de 5 ans (pour se placer en 2016)
    Cela ne tient donc pas compte de la TF et des travaux qui seraient en défaveur du proprio…
    et bien le capital obtenu aujourd’hui après une location depuis 2011 est supérieur à celui obtenu si j’avais acheté (et encore, j’ai mis un prix d’achat à la valeur d’aujourd’hui car je ne sais pas combien il valait exactement en 2011).
    Merci de vos commentaires prouvant le contraire…

  • julien bonnetouche dit :

    @ Monalisa,
    Oui effectivement et c’est aussi pour cela que j’aimerais connaître les chiffres des volumes de janvier et février (si quelqu’un les connait ?).
    Mais, la hausse des volumes est tout de même généralisée à la France entière ( + de 800000 transactions en 2015 cela nous ramène à 2006) et la variation est aussi très importante en % par rapport aux mois précédents.
    On a quand même l’impression d’un changement de tendance.

  • Dubitatif dit :

    Voilà un baromètre fort prudent !
    Ce qui est certain c’est qu’il a suffit de quelques manchettes évoquant une reprise du marché pour donner des ailes à certains vendeurs.
    Combien d’annonces sur SELOGER, où sur chacune figure une échelle de référence des prix au m2 pour l’arrondissement concerné (je parle de Paris donc ; entre 7073 et 9 615€ dans le 11e par exemple), se situent tout en haut, le curseur bloqué dans le rouge ? Une majorité !
    Un bon nombre en totale surchauffe …plus de 12000€ le m2 dans le 11ème toujours, pour un pauvre « truc» avec travaux ! Mais qui peut bien appeler pour une annonce pareille ? Ça aurait plutôt sur moi l’effet de discréditer instantanément l’agence qui en est l’auteur.
    Le plus extraordinaire, ce sont ces biens qui passent en boucle depuis des mois (parmi lesquels là encore des nanars d’anthologie à des prix de palais monégasques), pour lesquels les vendeurs préfèreraient visiblement se couper un bras plutôt que de revoir leurs prétentions, et bondissent sur le mot « reprise » pour en remettre une louche : puisqu’on ne l’a pas vendu à 460 000 essayons à 490 – véridique !
    A part ça les vendeurs seraient devenus « raisonnables » peut-on lire encore, et la négociation ne serait plus de mise même, à en croire la littérature d’ORPI, relayée telle quelle par les « journalistes » du Figaro-immo.
    Au jeu de la voyante je parierais volontiers que cette nouvelle fièvre avide va gripper encore une fois la machine. Personnellement je range mes billes, n’ayant pas le goût de me faire… plumer, et reprends pour le moment la position du « laisser et voir venir ».

  • m'en fou dit :

    Bon j’ai l’impression que nous sommes ici surtout des parigots
    Certains de Paris même, d’autres dans l’infâme banlieue, certains proprios, d’autre bientôt proprio (juste à définir « bientôt ») , certains haussiers, d’autres baissiers….
    Mais au final nous sommes tous parigots!
    Il y a t’ils certain(e)s de Lille, Lyon, Nantes, Bordeaux, Nice, Strasbourg… qui pourraient donner leur point de vue…. vu d’ailleurs que de Paris?

  • julien bonnetouche dit :

    Il n’y a pas de parallélisme direct entre les cours de l’or et le prix de l’immobilier.
    On peut cependant penser que dans l’esprit de certains, ces deux types de placements sont en partie des valeurs refuges. Et je pense que l’immobilier parisien l’est davantage qu’ailleurs en France.
    Or ( si je puis dire) que voit on ? l’or est dans un canal haussier (en euro) depuis 2 ans. canal haussier régulier, dont la pente est régulière et raisonnable, ce qui sur le plan technique laisse supposer que cela est appelé à se poursuivre. Les mesures prises ou à prendre par Mario Draghi n’inverseront pas cette tendance.
    La hausse s’est poursuivie depuis janvier (+ 20% en deux mois et 37000€/kg) et on peut penser qu’elle atteindra le haut du canal dans les deux mois qui viennent avec un prix avoisinant le sommet record de 2010. (42000€/ kg environ)
    Je suis haussier parisien, tout le monde le sait ici, et cet indicateur apporte plutôt de l’eau ( non pas ferrugineuse mais aurifère) à mon moulin.

  • Ca c est sur dit :

    Julien le pic n etait pas en 2010 mais en 2011…..et depuis le cours de l or est loin d avoir retrouve le cours de 2011…
    M enfin si vous le dites, tout va bien, l economie pete le feu, il faut vite acheter meme si le prix des loyers baisse a Paris…
    Vu de ma Province, cela me fait sourire…

  • Vincent dit :

    @Dubitatif : Vous ne pouvez pas comparer des prix de meilleursagents qui sont hors frais d’agence et une fois négocié et les prix de vitrines.
    La première chose à noter est que le prix moyen selon meilleursagents (hors frais d’agence) est de 7760€ une fois négocié mais de ~8000€ d’après les notaires (prix médian une fois négocié).
    Ainsi, si vous espérez trouver des prix d’affichage (frais d’agence inclus et non négocié) à la hauteur de la carte meilleursagents, à moins de tomber sur une très bonne affaire, vous n’êtes pas près d’acheter.
    Vous êtes la symétrie totale de ces vendeurs qui rêvent. Vous êtes un acheteur qui rêve.

  • ledecu dit :

    @Vincent, c’est sûr, mais les frais d’agence sont au max de 5%
    La négo moyenne est de 5%
    Donc même en partant de 8 000€ / m², on arriverait à 8 800€ / m² affiché (grosso merdo)
    Ce que dit dubitatif, c’est que ce n’est pas le cas, une majorité d’agence profite de la stagnation pour remettre des prix supérieurs à 10k€ / m² en vitrine.

  • Vincent dit :

    @ledecu : Je n’avais pas pris le poste comme cela. Mais plutôt comme quelqu’un qui ne disait que seloger était trop cher par rapport à la carte de meilleursagents. Il y a des acheteurs qui vendent trop cher (il y en a toujours). Mais, seloger c’est tout de même des annonces de professionnelles. Si jamais tout était trop cher, les agents ne vendraient rien. Ca n’est pas viable très longtemps pour des agences immobilières.
    Après, si c’était le sens du poste de Dubitatif, je ne l’avais pas compris. Je m’en excuse.
    Un petit coup de rétroviseur sur le baromètre meilleursagents de Janvier 2010 :
    « L’attentisme des propriétaires qui repoussent encore leur vente et la frilosité des acheteurs qui se disent que le marché pourrait à nouveau baisser, concourent à l’essoufflement constaté sur le marché en janvier 2010.
    Sans tirer de conclusions hâtives à partir de l’évolution de ces deux derniers mois, il apparaît clairement que la reprise est toujours fragile. Cette fragilité est cohérente avec notre scénario d’évolution des prix immobiliers en 2010 qui oscille entre une baisse de 5% et une hausse de +5%. Plus que jamais, vendeurs et acheteurs doivent être informés et conseillés professionnellement. »
    Paris a fait +20% en 2010. Attention, je ne dis pas qu’on est dans cette configuration (d’ailleurs, je ne le crois pas). Je dis juste que ce n’est pas parce que MA dit ca que c’est vrai. Historiquement, la réalité fini au dessus de leur pronostique (c’est plutôt un indicateur pessimiste pour les vendeurs et optimistes pour les acheteurs. Et je crois qu’il n’y a aucun contre exemple depuis leur création).
    Les résultats du passé ne disent rien sur les résultats futurs. Peut être que ca sera l’inverse ou qu’ils seront pile dans la réalité. Nous verrons. Mais cela pourrait aussi en partie expliquer ce qu’on voit sur seloger.

  • julien bonnetouche dit :

    @Ca c sur,
    Exact c’est 2011 le pic de l’or. Exactement la même chose que le pic de l’immobilier !!
    Et ça va dans le sens de ce que j’ai dit.
    La corrélation entre le prix des loyers et celui du m2 est loin d’être automatique : en province il y a des tas d’endroits où le rendement locatif est de 10%. En fait plus le coin est mal côté plus le rendement est élevé.
    Bizarre !! les investisseurs devraient se jeter dessus puisque les rendements obligataires sont quasi nuls et la bourse chaotique. Pourtant ce n’est pas le cas.
    Dernier point, l’économie ne « pète pas du tout le feu », et l’incertitude est de mise en la matière.
    C’est bien pour cela que le sujet de mes propos porte sur l’aspect valeur refuge de l’immobilier parisien, même si l’immobilier ce n’est pas qu’une valeur refuge non plus.

  • m'en fou dit :

    @julien
    « La corrélation entre le prix des loyers et celui du m2 est loin d’être automatique : en province il y a des tas d’endroits où le rendement locatif est de 10%. En fait plus le coin est mal côté plus le rendement est élevé.
    Bizarre !! les investisseurs devraient se jeter dessus »
    Oui et non. C’est le même exemple avec mon St Denis Chéri.. C’est très mal coté (bcp de pingouins parisiens n’oseraient même pas aller visiter la basilique… et le rendement est sublime (entre 5 et 10% pour prendre la fourchetée hyper large entre un projet clef en main tout propre et le cas un peu limite de la légalité/déontologie).
    L’argument pour justifier le coté « mal coté » malgré un très bon rendement, les investisseurs qui n’y vont pas disent « trop risqué », « je vais tomber sur n’importe qui », « pas assez de blancs », « ouai mais c’est St Denis quoi ».
    Dans ce cas de figure certains arguments justifient (un calcule sans sentiment) une décote et une rentabilité plus forte (tout ce qui est lié au risque et a la difficulté)… en revanche tout ce qui est lié au sentiment (« pas assez de blancs », « ouai mais c’est St denis quoi ») donnent une décote très forte.. pour rien (enfin si justifiable pour y vivre car pour y vivre le « sentiment’ à une grande importance).
    La décote liée au « sentiment » provoqe donc une forte rentabilité sans réel inconvénient en face.
    Je connais très peu le marché en province, mais le concept est le même même. A travers mes yeux de parigo, si on me propose un investissement en province, je me limiterai à un « centre ville de Nantes ou Bordeaux » (centre ville de ville montantes….sécurité de l’investissement ect)… et si on me propose d’investir dans une sous préfecture de la Creuse du Gers ou de la Lozere ou des Ardennes la même si j’ai un 10/15% de rentabilité sur le papier, je n’oserai pas et je dirai « c’est un trou », « il n’y a que des cas socio » ect… J’aurai donc sans m’en compte le même comportement idiot que le Parigo sur l’investissement à St Denis.
    L’immobilier est un mélange d’achat « pour soi » et « d’investissement »… cela se retrouve même dans un immeuble.. Les appartements aux étages nobles avec terrasses sont occupés par des proprio.. et les appartements sous les toits, sans ascenseur, en rdc à coté du local poubelle sont quasiment toujours de l’investissement locatif….
    Si pour un appartement « bof bof » dans un meme immeuble la décote est de 10/20/30%, le seuil déclencheur pour l’investisseur immobilier arrivera avant celui de l’investisseur pour sa résidence principale.

  • julien bonnetouche dit :

    @ m’en fou,
    Plutôt d’accord avec vous.
    j’ajouterai que le rendement élevé correspond presque toujours à un risque sur le capital. c’est valable pour les investissements boursiers mais aussi pour l’immobilier.
    On peut dire que si pour l’immobilier le risque est plus faible que la bourse, cela est remplacé par le « sentiment du risque » que vous évoquez très bien, comme il y a un « sentiment d’insécurité ».
    Et puis dans l’ensemble un acheteur d’immobilier ne peut s’empêcher de « se voir dans les lieux » même s’il s’agit d’un investissement locatif. cela le freine automatiquement s’il se dit : je ne vivrais jamais ici !!
    Malgré tout le risque de baisse pour des quartiers dont la fréquentation de détériore est loin d’être négligeable. ( comme l’accroissement du nombre de tenues vestimentaires à caractère religieux dans les rues depuis quelques années) Saint Denis est plutôt dans ce cas me semble t il.
    Mais cette commune est disons, un peu « sauvée » par la proximité de Paris.
    En province ce n’est pas pareil : il n’y a souvent rien et pas de boulot ! Et c’est la CAF qui paye les loyers.
    Il y a aussi l’aspect manque de solvabilité avec des délais de vente plus longs pour les endroits peu côtés

  • Dubitatif dit :

    @ ledéçu
    Vous m’avez compris 🙂
    Oui Il me semble qu’il y a comme à l’horizon ce chiffre magique de 10000€/m2 ancré dans « l’inconscient collectif » d’un grand nombre de vendeurs (sûrement hérité de l’épisode délirant 2009-2011) qui fixent leur prix d’une façon qui parait arbitraire, déconnectée de la valeur réelle du bien (classiquement fondée sur des critères objectifs de qualité : état/étage/plan/exposition/quartier,etc.).
    Non, un bien moyen dans un état moyen dans un quartier moyen (un 4ème étage sans ascenseur sur une rue bruyante dans le 10ème par exemple) ne vaut pas 10000€ (ou a peine moins) le m2… sauf évidemment s’il se trouve des acheteurs pour le penser – et « grand bien leur fasse » dans ce cas !
    Quant à la fameuse inconnue, le pourcentage de marge de négociation, sur laquelle on peut lire tout et n’importe quoi : je recommande un petit exercice de statistique domestique auquel je me suis livré début janvier : j’ai simplement fait la moyenne du prix demandé au m2 des 100 premières annonces sur SELOGER, à Paris (les plus patients agrandiront l’échantillon) et suis arrivé à une différence de près de 15 % avec le prix de vente « réel » donné par MEILLEURS AGENTS ce mois là. Certes le 1er comprend la commission de l’agence que n’intègre pas le second, mais je laisse chacun appliquer la correction et se faire une idée du montant des négociations pratiqué de fait.

  • Vincent dit :

    @Dubitatif : Les prix réels c’est les prix Patrim voir éventuellement Notaire-INSEE.
    Je précise tout de même que dans le cas de Patrim, il faut rajouter les optimisations fiscales (on ne paie pas le mobilier restant) et les frais d’agence.
    Idem pour les chiffres notaires. 8000€ c’est hors négociation et frais d’agence. Si on part de 7760€ et qu’on veut aller vers 8800€ (prix notaire + 5% de négo + 5% d’agence), on arrive à +13,5%.
    Bref, si vous partez des chiffres meilleursagents (qui ne sont pas que des prix de ventes réels) et que vous ne visiter pas s’il y a 15% d’écart avec les prix d’affiché, vous n’êtes pas près d’acheter. Puisque c’est au contraire plutôt cohérent.

  • Dubitatif dit :

    @ Vincent
    Il me semble que vous additionnez curieusement les pourcentages et comparez l’estimation en « temps réel » de MEILLEURS AGENTS avec le chiffre des notaires qui porte sur le trimestre précédent… et leurs courbes, si elles peuvent s’écarter par moment, ont toujours fini par se rejoindre a priori !

  • Vincent dit :

    @Dubitatif : Selon MA, les prix ont augmenté à Paris depuis le premier Janvier. Ce qui veut dire que je suis plutôt sympa avec eux (puisque cela rétréci l’écart avec les notaires).
    Si vous voulez connaître les prix notaires d’après avant contrat (à la manière de MA), on devrait être passé de 7980€ à 8060€ (voir note de presse de 25 février sur le site des notaires de Paris).
    Dans tous les cas, ça fait bien un an qu’ils sont officiellement en décalage avec les notaires.
    Selon MA les prix ont fait -1,9% à Paris sur 2015 (consolide à -1,8%?) et selon les notaires les prix ont fait +0,4% (chiffre provisoire).
    Donc, c’est tout le contraire. Je suis conciliant en disant 8000€.
    Concernant le fait d’additionner les pourcentage (sous entendu, je ne le multiplie pas j’imagine?), c’est tout à fait logique car il s’agit de 2 éléments disjoints.
    Je vous renvoie vers vos cours de mathématique (probablement niveau 1ier S).
    Si vous voulez une version en français, disons juste que l’augmentation des frais d’agence et sans conséquence sur l’augmentation de la négociation.
    Si j’ai des frais d’agence à hauteur 50% du prix et une négociation de 50% du prix, le vendeur aura alors 0 et non pas 25% du prix initial (1-(1-0.5*0,5)) comme j’ai l’impression que vous le sous entendez.

  • Vincent dit :

    Par ailleurs si cela t’intéresse de savoir comment Ma est revenu aux prix notaires en janvier 3015 avant de recommencer élue divergence, je t’invite à relire le baromètre de Janvier 2015. Je me permet juste de te citer un commentaire écrit par un certain Yann :
    « Je veux saluer le sérieux et la rigueur de meilleursagents. En un petit mois, de décembre 2014 à janvier 2015, le prix moyen du m² dans le 2e arrondissement a ainsi augmenté de la bagatelle de 520€ (de 8355€ à 8875€). Celui du 8e a pris 630€ (de 9155€ à 9785€), tandis que le 10e s’est engraissé de 588€ (de 6917€ à 7505€) et le 4e de 522€ (de 11195€ à 11717€). Les 13e et 16e se sont quant à eux effondrés de 407€ et 454€ (de 7592€ à 7185€, et 9265€ à 8811€ respectivement). Mais la palme du sérieux et de la rigueur reviennent aux statistiques du 3e arrondissement, qui s’est pris 1224€ d’augmentation en un mois, en passant de 8515€ à 9739€. Sérieusement, comment voulez-vous être crédibles lorsque on vous prend une fois de plus les mains dans le pot de confiture à trifouiller vos chiffres de façon aussi grossière ? Ne pas afficher l’historique de vos prix et empêcher les robots d’indexer le contenu de vos pages n’empêchent pas les gens de relever mensuellement vos chiffres et de jauger votre crédibilité. »
    MA a alors répondu qu’il avait amélioré leur outil en IDF.

  • Vincent dit :

    En janvier 2015 avant de recommencer à diverger

  • julien bonnetouche dit :

    Baaaaaahhh, un agent immobilier qui était mon client ( et non pas le contraire) m’a dit un jour :
    « vous savez, tout se vend à Paris et à tous les prix. il suffit d’être patient »!!
    ça explique peut être l’idée des 10000€/m2 chez les propriétaires ….

  • Parisi dit :

    D après les notaires pour Paris :
    +0.3 % pour les 3 derniers mois de 2015 par rapport aux trois derniers de 2014
    +64% pour les volumes!!
    Volumes supérieurs a la moyenne des 10 dernières années.!
    Mais où es le grand soir de l immobilier ?
    http://www.notaires.paris-idf.fr/outil/immobilier/prix-et-nombre-de-ventes-paris-idf

  • Sam dit :

    @Parisi : effectivement, vous semblez être le seul à l’évoquer !
    Ce n’est aps fini, puisque Draghi va nous permettre d’avoir des taux encore plus avantageux !
    http://www.challenges.fr/finance-et-marche/20160311.CHA6198/la-bce-frappe-fort-les-investisseurs-restent-tres-prudents.html

  • m'en fou dit :

    @Parisi, Sam et les autres
    « Mais ou est le grand soir de l’immobilier? »
    il y a 1 a 2 ans (et même depuis 2011/2012, je tablais/pariais sur une très forte baisse. J’étais un véritable baissier.
    j’étais baissier non pas car je trouvais le prix « N » trop cher mais car il me semblait incompatible avec le marché (les acheteurs entrants ne pouvant plus acheter)…
    J’étais donc un « baissier à 20/30../40% dans un cas extreme.
    En ce sens Parisis peu taquiner car en effet le « grand soir » n’a pas eu lieu.. Félicitation à lui.
    Mais….
    En 5 ans l’immobilier a perdu 10% (j’arrondi à la dizaine) et est donc plus baissier que « haussier »….
    Et surtout les taux se sont effondré, véritablement effondré et cela a donné une capacité d’achant aux « entrants » de 10 a 20%…
    Si pour ceux qui sont assis sur un tas d’or le taux immobilier a peu d’impact, je pense que il en a un véritable pour les jeunes entrants.
    Dit autrement le prix n’a pas baissé de 30%, mais la surface achetable pour le même effort a augmenté de 30%!!!!
    Le « grand soir » n’a pas eu lieu car ce sont les baisses des taux qui les ont digéré!
    C’est d’ailleurs ainsi que j’ai acheter mon appartement que je ne pouvais techniquement pas acheter 2 ans avant.
    Certains evoquent la fin de la baisse et le début de la reprise, je pense en effet que cela est possible… mais uniquement car les taux baissent.
    Si les taux remontaient à la même proportion qu’ils ont baissés ces5 dernières années,… la la oula ce serai un « super grand soir »!
    Mais heuresement les taux vont rester bas pour un petit moment donc le prix restera plat un bon moment ou reprendra peut etre légèrement.

  • Parisi dit :

    M en fou je suis D accord avec vos explications. Mon. Point est de dire que chaque année qui passe donné raison à celui qui a acheté. Même celui qui a acheté en 2010/2011 est désormais immunisé contre une hausse des taux car Si l immo devait perdre 10 à 20 pour cent en deux ans (scénario extreme) Cela totaliserai 20 à 25% en 8 ans. Ce qui veut dire une baisse moyenne de 3% par an en 8 ans. Donc même le scénario extrême feraient que l achat vaudrait la location. Comme le scénario extrême ne se profile pas D ici un ou deux ans, alors on peut dire qu ils ont passé le cap du break even point à savoir le point ou quoiqu il arrive leur achat est judicieux.
    Je cherche à dire simplement que dire : « n achetez pas vous engraissez le vilain propriétaire  » n est pas la bonne approche. Et encore une fois contrairement à ce qu on dit je n ai rien à vendre, je ne cherche pas les pigeons.
    Bonne soirée

  • Fred dit :

    Et bien moi je suis comme m’en fout, je cherchais depuis 2 ans, je trouvais c trop cher, ca devait baisser,…
    Mais avec cette baisse des taux, j’ai pu acheter un bien plus grand, qui réunissait mes critères. Donc oui pe que ca baissera aprés, ou ca augmentera, mais bon ca y est le pas est franchi.

  • Kips dit :

    @Parisi
    Vous exagérez un peu. Un acheteur dont le bien à perdu 3% de sa valeur par an depuis 5 ans n’a sûrement pas encore de quoi se réjouir d’avoir acheté (si la baisse moyenne est de 10%, des cas à -15% en 5 ans voire pire sont réels pour de nombreux biens) .
    Par ailleurs, un cas où il faudrait attendre 8 ou 10 ans avant avoir réussi un achat financièrement neutre (voire une légèrement plus value globale) n’est, à mon sens, pas judicieux.
    Je ne cherche absolument pas à dire qu’il ne faut pas acheter (bien au contraire) mais que la situation actuelle nécessite malgré tout une réflexion approfondie avant d’acheter. Donc quand je lis « quoiqu’il arrive leur achat est judicieux » … je reste sceptique.

  • julien bonnetouche dit :

    @Kips,
    Lorsque l’on décide un achat, on fait un pari calculé où plusieurs facteurs rentrent en ligne, à commencer par la nécessité de se lancer et de se loger.
    Mais là franchement, si on n’est pas au plus bas du marché, on est au moins dans les eaux les plus basses. (sauf catastrophe imprévisible)
    La seule question que l’on peut se poser, c’est l’intensité de la reprise, qui pour le moment est très lente. Mais c’est normal d’avoir une pente faible, voire nulle des prix, au début d’une reprise des volumes.

  • m'en fou dit :

    @Parisi, Kips, Julien
    Bon nous savons tous que Parisi est un peu marseillais à déformer un peu. Je ne dis trop rien, car nous le faisons tous inconscienement. (exemple une rentabilité locative d’un appartement n’est pas la même si elle est annoncé par le vendeur qui anonce une rentabilité brut alors que l’acheteur lui voit une rentabilité net).
    Parisi fait donc comme nous tous, mais peut être un peu plus que les autres :-). C’est le genre d’agent immobilier qui pour le même appartement dit à l’acheteur « vous faites une affaire » et lau vendeur « vous faites une affaire »… (dit demanière très prononcer genre c’était inespéré).
    Du coup prenons trois exemple (chiffres à la louche)
    A 2008 prix N (100) et taux à 5%(20 ans)
    B 2011 prix N+30% (130) et taux à 4% (20ans)
    C 2016 prix N+30%-10% (117) et taux à 2% (20ans)
    Mon classement est sans hésiter CAB (b comme blaireau) mais.. car j’emprunte une grosse parti et que j’étais célib dans unstudio avant donc rien d’urgent….
    Donc CAB ACB BAC ou autres… ce qui va jouer le classement, c’est surtout les critères de chacun (situation familiale, loyer élevé ou donné avant l’achat, apport ou emprunt élevés ect).
    Du coup sur le « kikikaraison » je réponds « tout le monde il est beau »! 🙂
    Pour ce que dit Julien, je serai moins optimiste (même si ayat acheté l’année dernière je préfère une hausse à une baisse). Je pense en effet que la baisse est terminée (avec un plat que on pourra voir comme hausse ou baisse) mais uniquement avec des taux bas. Le marché pour moi est encore beaucoup trop fragile pour repartir.
    Il y a 2 /3 ans, les prix baissaient (visiblement) et les taux baissaient (visiblement)
    Il ya 0/1 ans, les prix baissaient (timidement) et les taux baissaient (visiblement)
    AJD les prix sont plat et les taux baissent visiblement
    Si les taux baissaient encore en 2016/2017/2018, la oui les prix repartiraient doucement puis surement à la hausse…. mais vu que les taux ne peuvent quasiment plus descendre… les prix ne partiront pas à la hausse…. un +2% ultra max est posible en prenant en compte la baisse des taux qui va etre mis en place….
    Mais le gros de la « capacité d’achat » (baisse des prix+ baisse des taux) est en effet passé je suis d’accord… les prix de 2016/2017/2018 dépendront des taux.

  • Kips dit :

    @Julien et m’en fous
    je partage votre optimisme, il est clair que la période actuelle est la plus favorable de ces 6 dernières années et c’est bien d’en profiter. Il faudrait même être de mauvaise foi pour dire le contraire.
    Néanmoins, on reste dans un contexte de demande modérée, où les prix moyens ne montent pas/peu/voire baissent (donc pas de plus value à court / moyen terme) avec des incertitudes et des disparités significatives entre les arrondissements (pour le cas de Paris) : entre -4 % et +9 % pour le Trimestre 4 2015. Donc on n’est pas encore dans une situation où on peut se dire sans réfléchir que l’achat est la meilleure décision – même si c’est sûrement vrai pour de nombreux scénarios.

  • julien bonnetouche dit :

    @ m’en fou et Kips,
    Que vous ayez acheté l’année dernière ( comme m’en fou), cette année ou dans les 2 ans à venir, cela ne changera pas grand chose à un investissement immobilier qui de toutes façon doit se concevoir avec continuité toute la vie.( si l’on décide d’être propriétaire, car je connais des gens pour qui cela ne vient pas à l’esprit)
    Je crois que la perspective qu’il faut avoir c’est environ 10 ans. après on verra !!
    J’ai par exemple le sentiment, pour ne pas dire la conviction, que si l’on achète aujourd’hui, d’ici 10 ans on sera gagnant même avec les prix parisien actuels.
    Et on aura un capital pour acheter plus grand par exemple si cela devient nécessaire.
    A part faire un héritage il n’y a pas d’autre méthode.

  • parisi dit :

    @Kips
    je dis que -3% de baisse par an n est pas grave car entre temps l acheteur :
    1. a rembourse 20 a 25% du prix d achat
    2. a empurnte quand il etait + jeune (finir un credit a 55 ans c est mieux que de finir a 65 ans, on ne sais pas de quoi la vie est faite)
    3. evite de payer un loyer
    3bis. Psychologiquement se dit depuis 5 ou 6 ans « chouette je n enrichis pas le vilain proprietaire, j investis dans mon patrimoine »
    4. se sent chez lui fais les travaux qu il veut…
    Comme la renta locative (certes brute) est entre 3% et 6 % entre les facteurs qualitatifs et quantitatif il s y retrouve.
    Et chaque annee qui passe lui permet d amortir 4% ou 5% de baisse de plus, donc il est quasi immunise contre n importe qu elle baisse dans un an ou deux (sauf si l immo fait -30% par an pendant deux ans, mais bon la grece elle meme a perdu 40% en 5 ans on ne peut pas faire mieux)

  • m'en fou dit :

    @Parisi
    Vos effets de manches sont de bonne guerre comme je le dis (je le fais aussi un peu), mais la vous exagéré bcp trop à mon gout
    « 1. a rembourse 20 a 25% du prix d achat »
    Heuuuuu .. Qnn qui a acheté en 2011 avec les condition de l’époque (ceux qui tirent la langue) a acheté sur 25 ans.
    Et entre 2011 et 2015/16 il a surtout payé que des interet . Il a au grand max remboursé que 10% (et non 20/25%). Donc le gagnant perdant est très discutable.
    Sans crier au scandal non plus, pour moi les gens qui ont acheté en 2011 sont (en moyenne pas en cas particulier), plutôt perdant de peu.
    Je dis « en moyenne » car une « très bonne affaire » en 2011 (un achat 10/20% en dessous du prix marché) sera même avec les taux de l’époque, mieux que un achat « normal » en 2016.

  • julien bonnetouche dit :

    @parisi et m’enfou
    On est tous d’accord en somme !
    Si on le peut, il vaut mieux acheter que louer quel que soit le moment.
    Après, acheter au plus bas, c’est une question de chance.
    Est il impossible que le prix du m2 prenne 10% d’ici un an et rattrape ce qu’il a perdu depuis 2011?

  • m'en fou dit :

    @Julien
    « Est il impossible que le prix du m2 prenne 10% d’ici un an et rattrape ce qu’il a perdu depuis 2011? »
    Donc rdv à mi mars 2017? comme ca, je dirai « IM-PO-SSI-BLE ».. mais en fait pur prendre 10% en un an il faudra les éléments suivants:
    – Nouvelle baisses des taux à chaque trimestre pour maintenir une demande forte (en gros vu que la BCE est à zero, faire que les banques grignottent sur leurs marges). Va partiellement se faire
    – Reprise soutenue de la croissance et de l’emploi . Ca ne sera au mieu que timide
    – Augmentation des salaires.. Les fonctionnaires vont avoir 1%! C’est déjà ca dans la « demande », mais les fonctionnaires sont souvent en HLM.
    –Offre qui viendrait à se tarir. Se fera peut être en partie car il parait que les nouveau projet se débloquent moins vite que prévu et que le stock « diminue ».
    – Un climat populaire favorable (gagner la coup d’europe de foot, le psg gagnerai la championsleague, plein de médails au JO au brésil, un referundum à nantes pur l’aéroport sans heurts, pas de greve sur la loi travail, démarage de grands projets à la Défense, vente du Raffale à gogo, grosse vente de l’A380….ect)
    -Si la politique européenne change et que elle dévalu l’euro=forte inflation.
    – Si la majorité fini sur de bonnes note et que l’opposition présente des hommes et femmes neufs (au diable les nabots usés à la corde et qui nous use)
    Alors avec tout ca, oui un+10% est possible!
    Mais un bon 0% est beaucoup pus probable!

  • julien bonnetouche dit :

    @ m’en fou,
    c’est vrai je n’en sais rien, et je ser

  • julien bonnetouche dit :

    @ m’en fou,
    c’est vrai, je n’en sais rien, et je serais sans doute surpris aussi.
    Mais quand je vois que les volumes remontent dare dare, je me dis que se passe t il ?
    Pourquoi la demande progresse t elle alors que rien ne va mieux?
    Il faut sans doute attendre le nombre de ventes du premier semestre 2016, mais si cela continue au rythme du dernier trimestre 2015, les prix vont automatiquement monter ensuite.

  • m'en fou dit :

    @julien
    « Pourquoi la demande progresse t elle alors que rien ne va mieux? »
    Pour moi, il faut juste regarder sur les 5 dernières années.
    La demande ne progresse pas, c’est juste 5 ans de demande qui est enfin libérée car conditions acceptables.
    En conditions acceptables, je ne parle pas d’indices de gratte papier à Bercy ou Bruxelles, mais mais je parle de prix plus bas et de taux vraiment plus bas.
    Si je prend mon cas, en 2011/2012/2013, je ne pouvais pas acheter, non pas par stratégie ou souhait, mais car même sur 25 ans ca ne passait pas (j’ai 34 ans, CDI, apport conséquent).
    J’étais proprio d’un studio mais ne pouvais pas passer à un 2 pièces… j’allaispas vendre mon studio pour acheter un autre studio!
    Mais les prix ont baissé et les taux se sont efodnrés… du coup j’ai pu techniquement acheter.
    Je pense que la demande est faite de plein de gens come moi qui ne pouvaient techniquement pas et qui à présent, peuvent techniquement.
    C’est tout bête jeepnse.

  • ImmoParis dit :

    @m’en fou :
    Concernant les acheteurs de 2011, vous oubliez 2 choses :
    1) Il y avait le prêt à taux 0 dans l’ancien à cette époque
    2) Beaucoup ont renégocié leur prêt en 2015.
    Pour ma part, en ayant acheté en 2011 j’ai eu droit à 75.000€ à taux zéro (prêt à taux zéro de l’état qui n’existe plus dans l’ancien + prêt à taux zéro de la ville de Paris auquel je ne pourrais plus avoir droit aujourd’hui dépassant largement les conditions de ressources). Et j’ai renégocié mon prêt mi 2015.
    Vous devriez donc éviter de tirer des conclusions absurdes (ceux qui tirent la
    Langue, perdants,…) alors que chaque cas est particulier !

  • m'en fou dit :

    @immoparis
    critiquant moi même ceux qui font des conclusion absurdes et générales, je me rend compte grace à vos propos que je suis laisser prendre au piège.
    Mon pseudo refletant ce que je pense des conclusions hatives et generales (donc souvent fauses) que je peux lire ici et la, même par des spécialistes.
    Je veillerai donc à ne pas retomber dans le piège.
    Bon d’un coté ca à fait revenir un forumer 🙂

  • julien bonnetouche dit :

    @ M’en fou,
    on ne peut pas tirer des conclusions par rapport à son cas personnel. le marché est un ensemble d’intervenants qui ont des motivations et des financements variés.
    Il faut le prendre comme un tout qui décide à un moment donné de monter ou de baisser.
    Il y a des lois statistiques contre lesquelles on ne peut pas grand chose : par exemple si les volumes montent les prix montent aussi avec un peu de décalage. inversement si les volumes baissent.
    C’est dans ce sens que je dis que l’on pourrait être surpris par les prix l’année prochaine si les volumes continuent à s’accroitre rapidement en 2016. ( + 64% à Paris au dernier trimestre 2015 comme dit plus haut)
    Autre chose très importante : en février, j’avais écrit qu’il fallait absolument qu’une décision soit prise au G20 en Chine . Rien n’a filtré, mais il semble bien que l’on ait décidé de stabiliser les désordres monétaires. Cela explique la remontée des bourses depuis. Concernant le CAC 40 le prochain seuil est vers 4650 points, on va y arriver. il y a encore du chemin pour les 5000, mais ce n’est pas infaisable dans l’année.
    le pétrole aussi est en voie de remonter d’ici quelques temps.
    Tout cela sont des facteurs positifs pour la dynamique économique et la confiance; et l’immobilier ne peut qu’en bénéficier.

  • m'en fou dit :

    @julien
    Je suis entièrement d’accord
    « C’est dans ce sens que je dis que l’on pourrait être surpris par les prix l’année prochaine si les volumes continuent à s’accroitre rapidement en 2016. ( + 64% à Paris au dernier trimestre 2015 comme dit plus haut) »
    Volumes et prix sont liés, et en effet si les volumes continuent de s’accroître, les prix monteront.
    Ma position (explication) n’est pas opposé à cela.
    Le volume qui a augmenté en 2015 est il un mouvement moyen long qui fera augmenter les prix.. ou bien est-il juste ponctuel (1 ans) et ne reulsterait il juste que de tous ceux qui attendaient depuis 3/4/5 ans, et une fois le trop-plein passé, la demande redeviendra timide donc sans hausse de prix significative.
    Tout est de savoir la raison de cette hausse de la demande et de la solidité dans le temps de cette augmentation de la demande.

  • Sam dit :

    Vous posez la question alors que l’on a évoqué juste avant l’une des principales raisons du gonflement des volumes issus de l’offre de crédit : la politique monétaire de la BCE
    http://www.latribune.fr/economie/union-europeenne/mario-draghi-peut-il-encore-convaincre-de-l-efficacite-du-qe-556300.html
    Ce qui est pointé en revanche, sur les marchés mais aussi celui immobilier : c’est que le procédé est poussé plus loin pour un résultat chaque fois plus faible et non durable : pas de hausse au final de la bourse, ni reprise des prix (au niveau Français), mais juste « limite de la casse » (ça aurait été pire sans).
    Alors une des grandes questions :
    faut-il avoir confiance ?
    – oui : cela sera prolongé jusqu’à une vrai reprise saine et durable
    – non : cela patine et use les outils pour rester sur place, et lorsque tout sera fait, alors chute libre et retour gravitaire.
    Question à beaucoup de $ que peut arrivent à trancher. L’exemple américain n’est pas concluant pour le moment.
    Notez la volonté de soutenir le crédit coûte que coûte au plus proche des particuliers. Donc s’endetter est une bonne chose tant que les autres le font aussi, et ça semble bien être la politique à moyen terme.
    @ImmoParis : Pas mal ce combo de PTZ, je n’ai pu y avoir droit 3 ans plus tard, malgré un salaire des plus médiocre !

  • julien bonnetouche dit :

    @ sam et m’enfou,
    pour revenir sur les volumes :
    Le pourquoi des choses en matière de marchés est toujours difficile à analyser. Les taux bas sont certainement l’une des causes. Mais est ce la seule qui soit importante ?
    La confiance ou au contraire la défiance, sont des éléments décisionnels impalpables et hors de tout calcul chiffré. C’est, encore plus parlant pour les marchés financiers, on l’a vu récemment.
    La seule chose vraiment certaine; c’est ce que l’on voit : Au T4 2015 il y a un envol des ventes. Cela doit se confirmer en 2016 ( ou pas) pour en tirer quelques conclusions.
    Mais si par exemple nous avions + 50% de volumes dans la période septembre 2015 -septembre 2016 par rapport à la même période l’année précédente , un impact sur les prix de l’ordre de 10% dans l’année qui suit ne me parait pas invraisemblable.
    Là c’est plutôt mathématique, ou statistique, comme on veut.

  • Sam dit :

    Alors oui, le but de cette action, au delà de l’accès au crédit facilité (moyen économique), est de redonner confiance.
    Si l’on ne creuse pas les rouages, cela est plutôt efficace. Ce sont surtout les gens « du milieu » qui se méfient. C’est là que les anticipations peuvent diverger.

  • julien bonnetouche dit :

    Toujours sur les volumes
    les données de Immotrend au 31/01/2016 sont maintenant disponibles :
    http://immotrend.fr/Nombre-Ventes-Immobilieres/France
    La remontée est assez spectaculaire : en 9 mois les volumes ont repris repris à peu près 50% de la différence entre les plus bas (vers 2013) et les plus haut (avant 2007)
    Il semblerait que cela se poursuive actuellement, alors que janvier et février sont traditionnellement les plus mauvais mois de l’année.

  • Sam dit :

    Bientôt le nouveau baromètre !
    Il est temps qu’ils remonte, le sujet s’épuise (et le commentaires avec)

  • m'en fou dit :

    Moi je prévois un barometre à la hausse.
    que les prix aient montés ou baissés, le baromètre montera quoiqu’il arrive. Pourquoi me direz vous? car l’écart avec la courbe comparative des notaires devient trop important et donc il faut rééquilibrer tout cela! Donc le baromètre montera.. et en plus Parisi fera des sauts de cabris

  • Parisi dit :

    Un petit +0,1% voire +0,2%

  • Kips dit :

    @m’en fous
    j’espère que vous vous trompez … sur la raison de l’éventuelle hausse à venir.

  • m'en fou dit :

    @kips
    On verra.. mais le nouveau baro tarde à venir 😉

  • Parisi dit :

    m en fou si C est le cas C est que MA à exagéré la baisse le marché est plus haut que ce que l’on dit

  • m'en fou dit :

    Le baro n’est toujours pas sorti??
    Ha, il faut un peu de temp car il faut un pied de biche pour le faire remonter un peu.. qqs centaine d’euro de plus dans ce quartier, un milier de plus dans un autre quartier, une baisse minimisée dans cette ville de banlieue ect… Appuyez fort sur le peid de biche pour bien faire remonter le baro, Parisi sera content!

  • Sam dit :

    Ne soyez pas médisant ! Il devrait arriver oui, en attendant la carte des prix fait état de remontée dans beaucoup d’arrondissements. Ce qui ne surprendra pas trop !

  • julien bonnetouche dit :

    Ne soyez pas trop pressés : la vraie hausse des prix viendra dans quelques mois.
    Surtout après la rentrée de septembre.

  • julien bonnetouche dit :

    suite :
    c’est maintenant qu’il faut acheter !!

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