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Baromètre national des prix de l’immobilier au 1er mars 2018 – Quel impact sur le pouvoir d’achat immobilier en cas de hausse des taux d’intérêt ?

Prix Immo 5 min.

Meilleurs Agents publie la 100ème édition du baromètre mensuel d’analyse du marché immobilier résidentiel à Paris, en Ile-de- France et dans les dix et cinquante plus grandes villes de France et en zone rurale.

100ème Baromètre Meilleurs Agents – Points clés :

  • 2018 pourrait voir les taux d’intérêt retrouver de la vigueur avec des conséquences majeures sur l’évolution des prix.
  • Meilleurs Agents évalue les facteurs en faveur d’une hausse et ceux qui pourraient maintenir les taux à leur niveau actuel et publie son scénario 2018.
  • En février, les prix ont continué à augmenter à Paris (+0,6%) et dans la plupart des grandes villes de France.
  • Pour la première fois depuis 18 mois, les prix sont restés stables à Bordeaux.

L’analyse de Sébastien de Lafond, Président et co-fondateur de Meilleurs Agents

Nous fêtons la 100ème édition de notre baromètre qui depuis 2008 analyse 11 mois par an l’évolution du marché immobilier. En dix ans, nos outils statistiques se sont affinés grâce à l’équipe scientifique de MeilleursAgents.com dont je souhaite saluer le travail.

Le marché immobilier est un marché cyclique qui réagit aux grandes tendances macro-économiques. Le premier facteur d’influence sur le marché est le crédit immobilier. En juillet 2011, le resserrement des conditions d’accès au crédit par les banques avait marqué le début de quatre années de “crise” du marché immobilier, avec des volumes de transactions faibles et des prix en baisse. Début 2016, avec des taux d’emprunt frôlant les 2% à 20 ans (4.3% en juillet 2011) et des prix en berne, les acheteurs sont revenus plus nombreux considérant que “c’était le moment d’acheter”. Depuis maintenant 2 ans, le marché immobilier a été maintenu dans une dynamique de demande dopée par des taux bas, entraînant les volumes de ventes vers son record historique (presque 1 million de ventes dans l’ancien en 2017) et poussant les prix toujours plus haut dans les grandes villes. Malgré l’inflation des prix au m2, le niveau actuel des taux d’emprunt a protégé et même renforcé le pouvoir d’achat immobilier des Français. Mais cette situation de taux particulièrement bas va-t-elle durer ? Une chose est sûre : pas éternellement.

La principale raison qui a amené les banques centrales à injecter des liquidités considérables et à tirer les taux vers le bas se trouve dans la très grave crise financière puis économique amorcée fin 2007. Dix ans plus tard, cette crise touche à sa fin et les banques centrales, d’abord américaine et demain européenne commencent à “normaliser” leurs politiques monétaires. Ceci aura des conséquences sur les conditions d’emprunt et donc le marché immobilier en France. La question d’une remontée des taux n’est donc pas de savoir si elle va se produire mais plutôt quand.

Des facteurs à la hausse

En effet, après une longue période de croissance atone et de chômage élevé,  l’économie mondiale a redémarré aux États-Unis d’abord, puis progressivement en Europe. La FED, désormais dirigée par Jerome Powell, a annoncé que le creusement du déficit budgétaire américain allait engager les taux d’intérêt dans une hausse progressive mais certaine. Les taux d’intérêt à 10 ans de la dette américaine ont déjà retrouvé leur plus haut niveau de 2014. Cette hausse des taux s’inscrit sur un fond de forte reprise économique, de retour à un quasi plein emploi et d’une menace de plus en plus sérieuse de retour de l’inflation.

Historiquement, l’évolution des taux américains a toujours eu une influence certaine sur les rendements demandés en Europe par les investisseurs. On peut donc attendre une répercussion en Europe de la hausse des taux américains.

Cependant, la situation européenne n’est pas celle des États-Unis. Certes la reprise économique semble ranimer le vieux continent, mais si le chômage baisse il reste toujours élevé en Europe du Sud et de nombreuses incertitudes politiques (Brexit, Allemagne, Italie…) sont toujours d’actualité.

Néanmoins, Mr Draghi, Gouverneur de la BCE a clairement annoncé le ralentissement progressif des injections de liquidités qui ont sauvé l’économie du désastre de 2008, plongeant le monde dans des zones alors inconnues de taux négatifs. Ces décisions courageuses prises à l’époque pour sauver les grandes banques et éviter la catastrophe ne peuvent durer éternellement.

Ces grandes manœuvres des banques centrales pourraient donc pousser les taux à la hausse. Les OAT à 10 ans ont retrouvé en France une certaine vigueur : en mars 2017, leur taux était à 1,2% ; ils ont baissé jusqu’à 0,5% en décembre 2017 pour retrouver aujourd’hui un niveau de 1,0%, grignotant progressivement les marges des banques prêteuses.

D’autres raisons de prévoir le maintien des taux bas

Pour autant, ces évolutions ne se retrouvent pas encore dans les taux immobiliers demandés par les banques en France. Il est vrai qu’en début d’année, les banques adoptent traditionnellement des politiques commerciales agressives visant à séduire de nouveaux clients grâce à des marges réduites.

Toujours en France, malgré la baisse spectaculaire du chômage au quatrième trimestre 2017 (-0,7%) qui a retrouvé son niveau le plus bas depuis 2009, la situation de l’emploi reste préoccupante malgré une croissance économique qui atteint son plus haut niveau en 6 ans (+1,9% en 2017).

L’économie française, comme la plupart des économies d’Europe du Sud, est encore convalescente. La BCE et les gouvernements des pays concernés en sont conscients. Nous pouvons donc prévoir une sortie lente, progressive mais certaine de la politique monétaire européenne et donc une progression limitée mais inéluctable des taux d’intérêt.

Quid du pouvoir d’achat immobilier des Français en 2018 ?

Nous privilégions un scénario tempéré. Nous misons sur des taux d’intérêt stables (inférieurs à 2% sur 20 ans) en France pendant au moins le premier semestre 2018 en attendant d’une part que les banques soient moins agressives commercialement et d’autre part que les effets de l’évolution de la politique de la BCE fassent pleinement effet. Au second semestre, les taux moyens pourraient dépasser 2% sur 20 ans.

Les prix poursuivront dans les prochains mois leur hausse progressive. Entre stabilité des taux et hausse modérée des prix au premier semestre 2018, le pouvoir d’achat immobilier des Français ne va pas progresser voire même légèrement se dégrader.

Mais si l’évolution des taux est sensiblement la même sur l’ensemble du territoire, ce n’est pas le cas des prix qui évoluent de manière contrastée en fonction des dynamiques locales.

A Paris les prix moyens ont en effet augmenté de +0,6% en février, surtout pour les petites surfaces (studios et deux-pièces) : +1,2% alors que les grands appartements de 3 pièces et plus marquent une légère baisse (-0,2%), contraire à la saisonnalité.

Les conditions climatiques (neiges, verglas, inondations etc.) ont largement impacté les ventes en banlieues avec des baisses de -0,2% à -0,7% selon les départements et quelques hausses (+0,4% dans les Yvelines et dans le Val d’Oise).

En province, les 10 plus grandes villes voient leurs prix augmenter de +0,3% en moyenne avec Strasbourg (+1,0%), Montpellier (+0,7%) et Nantes (+0,5%) en tête.

Il sera important de surveiller l’évolution des prix à Bordeaux qui pour la première fois depuis 18 mois n’ont pas progressé et sont restés stables. Pause temporaire ou inflexion de la tendance ? A suivre dans le 101ème baromètre MeilleursAgents.com.

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L'équipe scientifique de Meilleurs Agents

14 commentaires Masquer les commentaires Voir les commentaires

  • julien bonnetouche dit :

    les taux, quel impact sur l’immobilier en 2018 ?
    Soyons précis :
    Quelle hausse des taux et quel immobilier ?
    Il y a deux marchés immobiliers dont l’écart va aller croissant :
    le marché des grandes villes (surtout Paris) et le reste.( petites villes et campagne)
    Les habitants des petites villes et campagnes sont dans l’ensemble peu solvables hélas. On en voit pourtant qui souhaitent acheter alors qu’ils feraient lieux de louer.
    Dans ces régions il y a peu d’emplois bien payés et Il est quasi certain qu’une hausse des taux même faible entraînera des refus de dossier de la part des organismes préteurs.
    Sans compter la dégradation programmée des maisons mal isolées dont personne ne veut et très chères à remettre aux normes.
    Une poursuite de la baisse des prix est donc à prévoir.
    les Grandes villes et Paris, c’est tout différent :
    L’offre reste très faible
    les gens ont des jobs mieux payés et qui vont l’être de plus en plus compte tenu de la reprise économique et de la rareté des talents.
    Peut être même que l’on finira par avoir un peu d’inflation ce qui ne fait pas baiser l’immobilier.
    Les taux cette année vont remonter un peu c’est sûr.
    Mais, les États ne peuvent pas accepter une hausse trop forte du fait de leur endettement avant d’avoir des rentrées fiscales importantes dues à la croissance.
    Mais évidemment ce sont les USA qui décident des taux à 10 ans en particulier car ils sont liés entre Europe et US.
    Alors le plus vraisemblable serait donc que l’on assiste à une légère augmentation des taux courts aux US afin de modérer la surchauffe qui se précise. Les taux long restant en retard.
    En Europe et au moins pour 2018, les taux devraient rester sages, la BCE choisissant de faire une moyenne entre l’Europe du nord à forte reprise et impactée par une certaine inflation et l’Europe du sud en retard encore légèrement déflationniste.
    Nous avons d’ailleurs déjà un différentiel important entre USA et Europe de l’ordre de 2 points.
    Ils augmenteront malgré tout un peu : nous aurons peut être du 2% sur les crédits immo en fin d’année au lieu de 1,50 actuellement.
    Cela ne devrait pas changer grand chose pour la solvabilisation des acheteurs parisiens.
    La reprise est là, les prix vont donc monter (d’ailleurs ils montent) dans les centres des métropoles.
    Une dernière chose qu’il faut darder à l’esprit :
    Même si l’économie mondiale est aujourd’hui bien mieux encadrée par les banques centrales dont les possibilités sont infinies, la dette colossale du monde est bien là. Tous se passe aujourd’hui comme si quelqu’un d’autre avait décidé de payer les dette que nous tous, nous avons contractées: tout va pour le mieux apparemment.
    Mais quand même, cela devrait un jour (lointain) finir par apparaitre quelque part, en particulier lorsque la reprise s’essoufflera et que le paiement des intérêts de la dette des États sera remis en cause.
    Ce jour là il vaudra mieux avoir des actifs solides comme de l’OR ou de l’immobilier (ou des dettes) plutôt que des actions.
    Les acheteurs d’immobilier ont plus ou moins consciemment cela dans un coin de leur tête…
    Mais ce n’est pas encore à l’ordre du jour. Dans 7/8 ans peu être….
    Cela peut paraitre lointain pour certains, ou proche pour d’autres. En tous cas proche à l’échelle de l’Histoire.
    Mais ce lointain est incertain en fonction de la nature même de la nouvelle économie : elle est différente de ce que nous avons connu jusques là.
    Il se peut par exemple que la croissance soit beaucoup plus forte et plus durable que par le passé.
    Alors cela peut soit retarder l’échéance du paiement de la dette soit même éponger une partie de cette dette.
    Il est aussi tout à fait possible (voire probable) que la mondialisation répartisse le montant de cette dette sur la plus grande partie des humains qui accèdent à davantage de richesse, et ainsi diminue le montant par tête.
    Crise il y aura un jour , mais bombe ou bombinette ? on verra …..
    En attendant nous sommes obligés de nous occuper de nos placements comme si de rien n’était.
    Je me mouille : +7 à 8% à Paris en 2018 soit quasiment 10000€ /m2 moyen en fin d’année.

    • Rabier dit :

      Quelle belle analyse. Merci pour ces différentes pistes.
      Sans vouloir tout mélanger, je ferai une allusion rapide aux crypto-monnaies, qui risquent de se convertir assez rapidement en unités de paiement et de capitalisation à grande échelle.
      A mon sens, une virtualisation monétaire fiable et encadrée ne peut faire qu’augmenter les prix.
      Seul contrepoint: l’aspect actuellement hyper-spéculatif de ces nouvelles devises, qui fait plus de perdants que de gagnants à grande échelle.
      Mais personnellement j’y crois: les processus d’achat tous secteurs confondus en seront bouleversés.

  • Cash machine dit :

    @ Julien https://www.leblogpatrimoine.com/immobilier/vers-la-ruine-de-linvestisseur-immobilier-si-les-prix-de-limmobilier-baissaient-de-30.html On dirait bien que sur ce forum , vos détracteurs vous donne du fils à retordre . J ai été étonné de vous y voir , sur quels autres forums êtes vous ?

    • Vincent dit :

      @Julien : A mon avis, vous perdez votre temps à répondre à des gens qui se croient plus intelligent que la moyenne mais qui se font rincer depuis parfois des décennies sans jamais changer lors discours.
      J’imagine que vous connaissez la maxime suivante : « on ne saurait faire boire un âne qui n’a pas soif »
      La croyance (que la situation normale est celle des 30 glorieuses et qu’on y reviendra sous peu, en gros) est tellement encrée que vous ne les convaincrez jamais.
      Après, si cela vous amuse, c’est évidemment autre chose ;).

  • julien bonnetouche dit :

    Chers tous,
    Merci pour vos critiques sympathiques (il est vrai que c’est plutôt rare par ailleurs)
    Un petit mot sur ce que je pense des crypto-monaies :
    Dans un commentaire du début décembre, j’avais dit qu’il fallait vendre du bitcoin avant la fin de l’année. Je ne le retrouve pas et je suppose qu’il a été supprimé par le modérateur.
    Toujours est il qu’il a baissé de moitié depuis.
    Il remontera au deuxième semestre pour suivre le même cycle. Si cela intéresse quelqu’un je pourrai expliquer le pourquoi.
    Le bitcoin et autres, c’est tout simplement le nouveau cash, qui lui, sera supprimé dans quelques années. Il est déjà quasiment interdit en France. (1000€ maximum)
    Or l’économie a besoin d’argent noir. Et si on interdit le bitcoin, chose peu probable, les petits génies de l’informatique trouveront autre chose.
    Concernant les « baissiers constitutionnels » il est vrai que je m’amuse à les taquiner : ils adaptent leurs raisonnements à ce qu’ils souhaitent (que ça baisse) ce qui est évidemment tout le contraire d’une démarche intellectuelle normale. C’est ce que font les gauchistes en général, et d’ailleurs ce sont surement les mêmes.
    Mais il y en avait plusieurs sur ce forum, et je constate que depuis quelques temps ils ont disparu, vaincus sans doute par la réalité haussière du marché. Mon égo me dit que j’ai aidé à leur faire déposer les armes !!
    Alors je suis allé les chercher ailleurs pour voir combien de temps ils vont tenir ….
    Car le marché parisien monte. Fermement.
    Un certain nombre de signaux faibles, en provenance du terrain, de notaires, d’agents immobiliers, et tout simplement de l’ambiance ressentie à l’occasion de visite d’appartements à vendre, me font craindre une hausse plus forte que prévue.
    Le qualificatif qui me vient le plus facilement à l’esprit est ce lui de « pression acheteuse intense »
    Je suis haussier non pas parce que je le souhaite, mais parce que je le constate, et là je pense que c’est trop, donc pas bon.
    Je crains en effet que l’on ait plus de 10 % de hausse cette année. J’espère malgré tout que l’on restera en dessous.

  • f6 dit :

    Mais attendez là…personne ne relève l’évènement marquant de ce baromètre.
    Le 100e baromètre du Président Sébastien de Lafond ça se fête non ?
    Pour le Présiedeeeeent
    hip hip hip houra !
    Longue vie au Président !

  • Parisi dit :

    Bonjour à tous. Parlant de bitcoins je pense qu il faut s en écarter:
    1. Il n a de valeur que pour les transactions douteuses
    2. La technologie est Super mais il faut distinguer la technologie du produit. La Techno est TOP mais qu est ce que je gagne à transférer de l argent via un bit coin ? Sécurité ? Je passe mon temps à faire des virements bancaires (swift) j am mais eu de soucis.
    3. L offre de crypto devises est qu’au illimité. La demande est juste spéculative ou quelques individus en recherche d’opacité
    4. Les gouvernements vont signer la fin de la récréation car :
    a. Les crypto devises leur font perdre le contrôle de la masse monétaire
    b. Les transactions douteuses aucune banque centrale n aime
    c. Les transactions commerciales échappent aux impôts
    5. Qu est ce qui définit le prix d un actif:
    – l utilité qu on en tire: dividendes pour une actions, coupons pour une obligation, loyer se pour un appartement, jouissance d une maison, pour la crypto devise: rien (sauf pour ceux qui sont en marge de la régularité)
    – l’offre est La demande : évoqué plus haut: offre illimité demande limitée
    Donc le bitcoin ne vaudra pas grand chose une fois la bulle explosee

  • julien bonnetouche dit :

    Bj parisi ,
    le Japon a tout de même légalement reconnu le bitcoin.
    A partir de là, ça va être difficile de l’interdire, puisqu’il y aura au moins un sanctuaire.( et surement d’autres (surtout en Asie).
    Pour le reste vous avez raison, c’est une pierre dans le jardin des banques centrales.

  • RICHARD ATLAN dit :

    Je pensais avoir une ànalyse locale et inédite des prix et tendance de la LOIRE .
    Merci à vous si vous avez de l original

  • julien bonnetouche dit :

    Bonjour,
    Une information qui remonte d’en bas, et que je donne à l’état brut.
    Je ne sais pas encore quelle va être l’estimation du prix moyen de m2 à Paris au 1er avril, mais j’ai d’ores et déjà le sentiment que ce que l’on nous donne est sous évalué, et ne reflète pas la tendance du marché actuel.
    j’étais hier soir avec un agent immobilier du 11eme.
    Selon lui les prix ont plutôt augmenté de 15% peut être 20%, depuis 1 an, avec une frénésie particulièrement importante depuis quelques mois.
    Sauf défaut important il y a toujours plusieurs offres au prix pour un bien, quelle que soit la surface.
    Il me disait que c’est la même chose pour des appartements à 2M que pour des 2 pièces à 450000€.
    (Cela est peut être en rapport avec la suppression de l’encadrement des loyers en décembre, et si c’est le cas, cela peut aussi retomber un peu quand il sera de nouveau instauré.)
    Toujours est il, et je parle de ce que je connais, c’est à dire la rive droite, si on voit un appartement à 10000€m2 ou 10500€m2 qui reste un peu sur le marché, soit il se situe dans un quartier périphérique comme Louis blanc, Belleville, gare du nord, ou alors un RDC ou 1er étage exposé au nord,ou les chambres sur un boulevard passant….
    Tout le reste n’est jamais à moins de 11000€m2 et ne reste pas longtemps.
    la caractéristique générale étant qu’il n’y a rien de potable à vendre. C’est d’abord pour cela que les prix montent.
    Je sais qu’il y en a ici qui ne me croient pas, aussi, je leur conseille d’aller frapper à la porte de 2 ou 3 agences prises au hasard et il entendront rapidement quelle musique on leur joue !!

  • Beuvelet dit :

    Merci pour cet article. Un bémol cependant vous dites que la hausse des taux OAT grignote les marges des banques. C’est une erreur manifeste. Les banques sont prêteuses à l’Etat au taux OAT. Toute hausse de ces taux leur est profitable. In n’existe aucune corrélation directe entre les taux immobiliers et les taux OAT.Corréler taux OAT et taux immobilier c’est comme corréler les prix des bananes et des fraises. Les 2 taux sont aussi différents que les 2 fruits.
    Les taux des crédits immobiliers remonteront avec la hausse de l’inflation. Les taux OAT en fonction de la concurrence entre Etat endettés

  • ImmoParis dit :

    Les notaires de Paris ont dévoilé hier les prix pour Paris à fin janvier :
    – 9 060 €/m² en janvier 2018 (+8% sur 1 an)
    – prévision de 9 330 € le m² en mai 2018 !
    Ça continue de grimper…
    http://www.paris.notaires.fr/presse/communiques-mensuel/volumes-et-prix-fin-janvier-2018

  • Bedoin dit :

    Il y a peut etre une donnée qui n’est pas prise en compte ,la valeur refuge . je suis surpris de voir dans le sud la précipitation de certains fonds qui achéte et investissent sur n’importe quoi à des prix injustifiés et pas seulement à Monaco ,on me répond que ces investisseurs placent des fonds pour lesquels ils n’ont pas d’emploi fiable à long terme !!
    Que de toute façons ils s’y retrouverons parce que l’immobilier ne se dévalue pas dans les bilans ? Qu’en pensez vous ?
    N’est ce pas comparable au bitcoin , une sorte de fuite devant la monnaie commune dont l’explosion inquiéte ?

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