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Baromètre national des prix de l’immobilier au 1er novembre 2017 – La pause se confirme

Prix Immo 5 min.

Meilleurs Agents publie la 96ème édition de son baromètre mensuel des prix de l’immobilier résidentiel à Paris, en Île-de-France et dans les dix plus grandes villes de France.


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96ème Baromètre Meilleurs Agents – Points clés :

  • En Ile-de-France, convaincus que les taux d’intérêt resteront durablement bas, les acheteurs prennent leur temps et ne se précipitent plus.
  • Les incertitudes pesant sur la fiscalité immobilière, l’encadrement des loyers, les incitations (Pinel, Prêt à taux zéro,…) encouragent les acheteurs à patienter et reporter leurs achats.
  • La pause de la demande oriente légèrement les prix à la baisse en région parisienne : -0,1% à Paris, -0,3% en Petite Couronne, -0,1% en Grande Couronne.
  • Les prix des grandes villes de province restent plutôt orientés à la hausse à l’exception de Marseille, Strasbourg et Lille.
  • Meilleurs Agents analyse deux situations particulières : 
  • Bordeaux dont les prix se sont envolés de près de 17% en 12 mois.
  • L’encadrement des loyers à Paris après l’annulation du dispositif à Lille alors que 30% des annonces dépassent les prix autorisés dans la capitale.

L’analyse de Sébastien de Lafond, Président et co-fondateur de MeilleursAgents.com

Le mois d’octobre a confirmé la tendance de la rentrée. Les acheteurs ont décidé de prendre leur temps. Convaincus, à juste titre, que les taux d’intérêt resteront bas, les ménages à la recherche d’un logement préfèrent attendre que se précipiter. Les investisseurs marquent aussi une pause mais pour d’autres raisons. Les incertitudes pesant sur l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), l’encadrement des loyers à Paris et Lille (cf. ci-dessous) et les dispositifs d’incitations fiscaux les encouragent à reporter leurs achats voire à s’intéresser à d’autres classes d’actifs.
La dynamique des prix s’en ressent. A Paris, les prix moyens ont baissé de -0,1% en octobre (-0,2% sur les petites surfaces – studio et deux-pièces) alors que les appartements de trois pièces et plus restaient stables.
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Cette même tendance s’observe partout en Ile-de-France :

  • En Petite Couronne, -0,3% en moyenne : -0,3% dans les Hauts-de-Seine et en Seine-Saint-Denis et -0,1% dans le Val de Marne.
  • En Grande Couronne -0,1% en moyenne : -0,1% dans les Yvelines, en Essonne et -0,3% dans le Val d’Oise. Seule la Seine-et-Marne voit ses prix inchangés en octobre.

En province, la dynamique des prix reste majoritairement haussière. Toulouse +0,2%, Montpellier +0,4%, Nantes +0,6%, Lyon +0,7%, Nice +0,9% et Bordeaux +1,4%. Seules Lille (-0,2%), Strasbourg (-0,5%) et Marseille (-0,8%) voient leurs prix baisser. Il est vrai qu’à la différence de Paris, un ménage au revenu moyen bénéficie encore en province d’un bon pouvoir d’achat immobilier.
Graphique baromètre notaires - 1er novembre 2017 (1)

Bordeaux, ville de tous les excès ?

La hausse des prix à Bordeaux atteint 16,9% en un an. Le prix moyen du m2 dans l’ancien est de 3 600€ et peut atteindre 5 400€. Cette inflation galopante est indiscutablement due à des investisseurs très actifs qui, à eux seuls, génèrent 35% des nouvelles acquisitions. Contrairement à certains fantasmes de plus en plus répandus et souvent amplifiés, ces investisseurs ne sont que très minoritairement des parisiens attirés par de bonnes affaires bordelaises. La réalité est plus simple : la ville et sa région sont attractives depuis de nombreuses années. Par ailleurs, l’ouverture de la Ligne à Grande Vitesse (LGV) qui place désormais Bordeaux à 2 heures de la capitale vient encore renforcer cette attractivité mais seulement à la marge.
Cette situation commence à poser des problèmes d’accès au logement à cause de prix d’achat ou de location trop souvent décorrélés du pouvoir d’achat réel des ménages. En effet, à ces prix, avec les salaires locaux, un ménage moyen de 2,5 personnes peut à peine s’offrir 37 m² contre 51 m² à Toulouse.
La hausse des prix de Bordeaux va graduellement s’étendre à l’ensemble de la communauté urbaine et pourrait réduire progressivement l’attractivité de la région. En effet, l’accessibilité au logement peut être un facteur limitant au développement économique de la région. L’équation n’est pas simple à résoudre entre attractivité, accès au logement et accès à l’emploi.
La communauté urbaine de Bordeaux doit trouver une solution pour maintenir l’attractivité de cette région afin de soutenir sa dynamique économique, maintenir ses emplois et en créer de nouveaux.
Le travail réalisé sur les infrastructures bordelaises doit se poursuivre et s’étendre aux communes limitrophes et à l’ensemble de la région. C’est ainsi que le marché immobilier conservera son attrait tant pour les ménages que pour les investisseurs locaux.

Encadrement des loyers : il est temps de mesurer réellement l’efficacité

Le Tribunal Administratif a annulé, le 17 octobre dernier, les mesures d’encadrement des loyers mises en place à Lille depuis février 2017. Si certains appellent de leurs vœux l’annulation du même dispositif à Paris, nous pensons que le Gouvernement fera appel de la décision lilloise et maintiendra l’encadrement à Paris.
Ces péripéties administratives devraient être l’occasion de mesurer enfin et de façon objective l’efficacité réelle du dispositif sur les prix des loyers. Nous avions critiqué en son temps la méthode utilisée à Paris et un découpage administratif totalement déconnecté de la réalité de terrain. Le déploiement à Lille avait pris en compte cette critique et s’était appuyé sur un découpage plus fin et surtout plus proche des usages réels.
A Paris, la situation est moins nette. Après 2 ans d’encadrement des loyers, nous constatons encore aujourd’hui que près d’un tiers des nouvelles annonces de biens à louer affichent toujours des prix supérieurs à ceux autorisés. A l’évidence, 30% des appartements parisiens ne peuvent pas tous présenter des caractéristiques exceptionnelles pour justifier ces écarts. L’encadrement n’est donc pas totalement respecté dans la capitale et rien ne permet aujourd’hui de mesurer son efficacité et son impact sur les loyers.
Nous appelons donc de nos vœux la mise en place d’un observatoire indépendant qui pourrait, grâce à des méthodes scientifiques et transparentes, mesurer objectivement l’impact d’une telle politique publique et servir d’outil de pilotage afin d’assurer que les objectifs initiaux sont bien atteints.

L'équipe scientifique de Meilleurs Agents

17 commentaires Masquer les commentaires Voir les commentaires

  • Maçon Catherine dit :

    Je ne suis pas convaincu que vous soyez les « meilleurs »
    En effet vous avez estimé ma maison entre 140 et 160000€, alors que le prix moyen du secteur est de 80/90000€ et encore …

  • julien bonnetouche dit :

    Allons allons MA !!! Un observatoire indépendant ! regardez ce que Mme Hidalgo fait des analyses de air paris !!
    Ce ne serait pas davantage utile que l’on sache que le marché se situe au dessus des prix encadrés, puisque tout le monde le sait déjà.
    Non, le plus simple serait 50000€ d’amende et 1 an de prison pour les propriétaire qui dépassent !!
    Et certains de nos amis ici seraient ravis car à ce moment là on verrait vraiment baisser les prix du m2 à Paris.
    Pour nos lecteurs qui ne sont pas encore au courant : à partir de décembre airbnb ( et autres) sont interdit à Paris ( sauf si on loue le logement que l’on habite en temps que résidence principale max 120jours /an en gros quand on part en vacances. ( justement 50000€ d’amende pour les contrevenants) Content « Belle époque » ?

    • G. Blain dit :

      Beaucoup d’étrangers avaient investi dans un ou plusieurs petits appartements à Paris entre 1990 et 2010, ne serait-que pour y avoir un pied-à-terre.
      Que se passait-il quand le vendeur était français ? Un montant égal au Prix de l’appartement augmenté des frais de notaire y compris les droits de mutation, entrait en France. C’était très bien pour l’économie française.
      D’autant plus qu’en louant ces appartements, ces investisseurs étaient encouragés à en acheter un autre.
      L’arrivée de AirBnB a créé pour les hôtels une concurrence en forte hausse et inéquitable au vu des contraintes opérationnelles des hôteliers, qui a fait réagir les hôteliers, c’est logique.
      Depuis La mise en place des réglementations de plus en plus contraignantes pour les propriétaires,
      nombre d’investisseurs étrangers ont décidé de retirer leurs billes, de revendre leurs appartements parisiens, et d’aller investir ailleurs, par exemple au Portugal où des incitations fiscales attirent les investisseurs.
      Résultat pour l’économie française ? Quand l’acquéreur d’un appartement ainsi revendu par un investisseur étranger, est français, le Prix de l’appartement ressort de France.
      Pauvre France qui s’appauvrit de plus en plus parce que nous nous tirons des balles dans le pied !!
      Pour ce qui est des gesticulations électorales qui veulent faire croire que la Ville lutte contre la crise du logement, quelle hypocrisie !!
      Il est fort probable que plus de La moitié des demandeurs d’un logement à Paris ne pourraient même pas payer Le loyer d’un « logement social ». Raison pour laquelle La Ville en construit aussi peu …

  • Thierry dit :

    Très clairement, c’est l’emploi qui mène la danse en matière de prévision des prix dans l’immobilier. On sait que la période Aout septembre qui suit les élections est une mauvaise période, le peu de croissance qu’il y a s’effondre du à l’augmentation de la fiscalité justement à cette époque là. On peut prévoir que pour les six mois à venir, les prix vont stagner, après, on verra.
    A la télévision, il y a pléthore d’économistes tant mieux qui nous disent que la situation économique s’améliore, sauf que quand la situation économique s’améliore, les chiffres de l’emploi sont bons et les prix de l’immobilier augmentent. Ce qui n’est pas le cas en ce moment.

  • parisien dit :

    A un moment ou à un autre le respect de certaines règles devient tout simplement de la décence , nous n’allons tout de même pas pleurnicher pour la moindre rentabilité futures des loueurs saisonniers.
    Le vrai problème contre nature c’est que les français ne peuvent pas se loger décemment dans la capitale alors que le comble c’est qu’ils financent les logements à loyer modéré ( quelquefois dérisoire) et qu’ils ne représentent que moins de 25% des locataires du parc de ces fameux logements parfois très bien placé.
    Les attributions étant au mains de ceux qui sentent une sorte de repentance avec ces actions destructrices pour une soi disant grande civilisation qui n’est plus qu’une légende.
    D’un autre côté la prohibition tarifaire dans le privé pour se loger correctement va faire qu’un jour en désespoir de cause les méritants prendront la Kalach

  • parisien dit :

    De toute façon c’est la vie , il faut faire avec , mais après avoir sondé la réalité du terrain le désespoir injuste de beaucoup de bonnes personnes et le vrai risque auquel il faut remédier sans délais pour apporter harmonie et sentiment d’appartenance à quelquechose.
    Cela passe par la construction de masse , la baisse drastique des prix de toutes les façons possibles pour un développement économique plus sain et plus juste.
    Avec tout ça les haussiers vont s’empresser de vouloir défendre leur steack mais cette fois ils n’y couperont pas . Allez vincent et julien montrez nous a quel point vous êtes méprisants ou tenter de nous expliquer que c’est normal etc…

  • Vincent dit :

    @Parisien : Je ne dis pas que c’est normal. Mais si vous habitez à Paris, vous avez participer à l’élection d’un maire très à gauche (Hadilgo).
    Concernant le logement, pour chaque logement social préempte c’est un logement de moins pour la classe moyenne. Et donc, pour ceux qui ont le plus de volonté pour habiter à Paris des prix en hausse.
    Avec les nouvelles règles sur les logements sociaux, il y aura également de moins en moins de classe moyenne et de plus en plus de pauvre dans ces logements.
    Objectivement, cette ville devient de moins en moins intéressante à l’achat (détérioration de la qualité de vie, du voisinage et augmentation de la différence vis à vis du reste de l’IDF).
    Et je rappelle que Paris est annoncé à 9190€/m2 en décembre d’après les avants contrat notaire.
    Je pense vraiment que vous vous posez les mauvaises questions.
    Vous devriez plutôt songer à passer le périphérique. Il y a plein de villes avec de meilleur caractéristiques.
    Le code postale 75 vaut il vraiment autant le coup?

  • julien bonnetouche dit :

    Bonjour à toutes et à tous,
    En ce début novembre, pendant que l’immobilier marque une pause, la bourse elle, caracole. Macron serait il déjà en train de réussir son pari ? Probablement, en partie.
    Je dis en partie, car lutter contre la pauvreté est bien plus difficile que de lutter contre les riches. D’ailleurs depuis 40 ans on ne fait que lutter contre les riches au nom de la justice sociale, et il n’y a jamais eu autant de pauvres…
    Je dis cela pour répondre à parisien car tout en effet à des limites. Par exemple, si la Maire de Paris souhaite construire un maximum de logements sociaux, est ce pour y mettre les plus démunis au risque de voir squatter sur les trottoirs du 16 eme Ardt des bandes de jeunes à capuche ? Non évidemment même pour les plus démago de nos politiques il est préférable à tous points de vue d’y loger des amis bien pensants et présentant bien.
    Notez bien, parisien, il n’y a jamais rien de méprisant dans mes propos. J’essaye de ne proférer que des vérités. Mais parfois les vérités peuvent être mal ressenties, c’est bien connu.
    Mais revenons à notre sujet :
    L’immobilier parisien est attaqué de toutes parts et d’une façon peu légitime  :
    -Interdiction des locations courte durée (comme je l’ai dit plus haut)
    – Encadrement des loyers
    -IFI concentré sur Paris évidemment
    Ces deux derniers points étant probablement anticonstitutionnels. On va voir si cet IFI passe le cap du conseil constitutionnel (au nom de l’égalité devant l’impôt) et le tribunal administratif de Lille a motivé son arrêt en le fondant sur l’inégalité de traitement entre Lille centre et l’agglomération lilloise.
    Comme l’explique MA tout cela est à l’origine du ralentissement actuel.
    Pourtant je vous livre ma petite expérience de la semaine dernière :
    Il n’y a pas beaucoup de programmes neufs à Paris.
    Celui ci se situe au 14 rue Oberkampf 75011( 45 appartements du studio au 4 pièces + quelques appartements avec terrasse .) en gros 12000€/m² livrable vers 2020. Pas très cher finalement.
    Une de mes filles est intéressée.
    Début de la commercialisation le 26/10 à 17H, 108 rue vieille du temple dans un espace éphémère.
    Je décide d’y aller vers 18H30 : au moins 30 personnes dehors qui font la queue avec des tickets comme à la sécu. Ça rappelle aussi les queues devant les magasins de fringues pour les ventes privées dans le coin. Je me renseigne, on ne donne plus de tickets ce n’est pas la peine d’attendre et il y a 30 personnes aussi à l’intérieur.
    Je « chope » un gars en train d’en fumer une sur le trottoir, il fait faire de la visite en 3 D aux clients et m’explique qu’ une dame était là à 5 heures du matin car elle voulait absolument avoir un dernier étage avec terrasse (avec supplément …)
    Mais (2 heures après le début de la commercialisation), il reste encore plusieurs appartements à vendre me dit il !!!
    Le 28/10 vers 14H ma fille prends son courage à deux mains et appelle le service de commercialisation pour un 3 pièces à 850000€. On lui répond, ce n’est déjà pas si mal !!!
    Son interlocutrice lui dit que ce n’est pas la peine d’aller sur place, c’est déjà complet. Elle n’est pas sure qu’il reste encore des 3 pièces car ils en on déjà beaucoup vendu…. Mais elle prend son N° et dit qu’on la rappellera ….
    On attend …

  • DUPONT dit :

    Je regrette que ne parliez que des grandes villes mais qu’en est-il du marché immobilier en campagne ? Gers, Lot et Garonne, Tarn et Garonne. Nous existons aussi.

  • Sam dit :

    @julien bonnetouche :
    alors, toujours pas de nouvelles ? J’ai bien aimé votre anecdote, pour une fois que je reviens lire ces pages.
    Sam

  • julien bonnetouche dit :

    @ Sam,
    ils n’ont jamais rappelé.
    Mais nous sommes allés à leur espace de vente Bd voltaire et il leur restait (il y a 10 jours) 2 trois pièces (1er et 2eme étage).
    Pour l’anecdote, on n’a même pas pu en discuter calmement car ils étaient avec d’autres clients …. en train de signer à tour de bras…
    @ Dupont,
    J’aimerais bien vous parler du sud ouest, mais je ne connais pas le marché.
    Tout ce que je sais des campagnes, c’est que les prix ne remontent pas, voire ont encore tendance à baisser. Cela dit, je pense qu’il y a plein de micro-marchés, qui font mentir la tendance générale.
    Dites nous ce que vous connaissez sur votre belle région, cela intéressera tout le monde, j’en suis certain.
    Dans le sud ouest j’ai vu se vendre il y a un peu plus d’un an une maison que je connaissais pour y être allé, car il faisaient chambre d’hôte (5 chambres dans un bâtiment à part, + l’appart-maison des propriétaires + une dépendance + un joli salon). tout ceci à Bidart en front de mer surplombant la petite falaise avec petit chemin pour descendre à la mer.
    Très chouette et aucun défaut : vendu dix millions €.

  • julien bonnetouche dit :

    La bourse marque le pas elle aussi !
    Comme s’il y avait corrélation entre eux, les marchés immobiliers et financiers font preuve d’un certain essoufflement. L’affaire de l’Arabie saoudite du Liban et de l’Iran ont servi de déclencheur à cette pause financière. Mais la réalité c’est qu’il fallait trouver un prétexte.
    l’immobilier parisien est en train de digérer les réglementations nouvelles et attend à la fois la loi de finance et ce que dira le conseil constitutionnel sur diverses questions qui lui sont posées.
    Comme d’habitude, cela se traduit par un manque d’offre de qualité, donc d’une restriction des ventes plus que des prix.
    les M…. abondent par contre, et ce qui est sans défaut se vend toujours immédiatement. Sauf peut être quand les prix sont exagérés : On peut voir dans le marais élargi par exemple des prix demandés à 15000€/m2 pour des biens certes sans défaut mais sans caractéristique exceptionnelle non plus.
    le marché action attend ce que dira le sénat américain sur la réforme fiscale Trump, et le marché obligataire est en embuscade vis à vis d’une éventuelle hausse des taux à venir s’il y a surchauffe ( ce qui commence à se faire sentir même chez nous)
    les paris sont ouverts, mais j’ai quand même l’impression qu’une baisse des impôts aux USA va se faire jour.
    Si tel est le cas, les marchés financiers vont repartir de plus belle ( sans doute 10 à 20% en 2018)
    Chez nous aussi ça va flamber, ainsi que l’économie en général.
    l’immobilier suivra parce que le moral des intervenants reprendra des couleurs.
    Par contre, une hausse des taux à échéance d’un an( flexible!!) sera alors plus que probable. Ça c’est dangereux !!
    Par conséquent, si l’on entend que Trump fait passer sa réforme fiscale il faut immédiatement vendre les obligation si on en a car c’est un risque qu’on ne peut pas prendre. Et ensuite il faudra alléger sur les actions, mais pas tout de suite.
    La hausse des taux est une sorte d’arlésienne dansant sur un volcan anormalement endormi : on en parle sans jamais la voir venir, mais on sait aussi que le volcan va se réveiller un beau matin…

  • belle époque dit :

    L’élément clé c’est le pétrole.
    Les fonds d’investissements qui se retire petit à petit du secteur , les baisses coordonnées de productions etc…
    Il ne serait pas étonnant de voir le Brent à 80 dollars en fin d’année et à plus de 100 l’année prochaine.
    Le tout combiné aux nouvelles taxes à la pompe à partir de 2018 , ceci va apporter de l’hyperinflation , de quoi ramener des taux immobiliers à 3 ou 4 % l’année prochaine.
    Le désendettement à marche forcé de tous les acteurs , après la distorsion , la vérité !

  • lecteur dit :

    C’est comme le PAP avec tous ses scénarios , ils ne peuvent qu’avoir raison !
    https://www.pap.fr/actualites/immobilier-trois-nouvelles-previsions-pour-2017-et-2018/a19548

  • julien bonnetouche dit :

    belle époque,
    Il ne faut pas tomber dans l’excès :
    Si les taux doivent remonter en 2018, ils n’atteindront surement pas les 3 ou 4 %. N’oublions pas que les banques centrales mènent le jeu et que les états surendettés ne peuvent se permettre d’alourdir leurs remboursements d’une façon insupportable.
    Cela se fera certainement d’une manière contrôlée et progressive.
    En tous cas c’est le scénario le plus vraisemblable pour l’année prochaine. peut être 1/2 à 3/4 %
    Il n’en reste pas moins que de sera mauvais pour les obligations.
    Quant au pétrole, c’est certainement une crainte qui en ce moment crispe les marchés. Mais l’on voit bien que Macron ( avec son grand copain Trump) se démènent pour prévenir toute forme de guerre entre l’Iran et l’Arabie saoudite… personne n’y a intérêt.

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