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Baromètre national des prix de l’immobilier au 1er octobre 2018 – Une rentrée tout en langueur

Prix Immo 5 min.

Paris le 1er octobre 2018 – Meilleurs Agents publie la 106ème édition du baromètre mensuel d’analyse du marché immobilier résidentiel à Paris, en Ile de France et dans les dix et cinquante plus grandes villes de France.

106ème Baromètre Meilleurs Agents – Points clés :

 

  • Après l’été, le marché immobilier a fait une pause en septembre marquée par une
    relative stabilité des prix et un allongement des délais de vente.
  • Une pause comparable avait été identifiée en septembre 2017.
  • À Paris les prix sont restés stables (9 300€ /m2), comme en Petite Couronne.
  • En Grande Couronne, les baisses vont de -0,2% dans Les Yvelines à – 0,5% dans
    l’Essonne.
  • La hiérarchie et les dynamiques des 10 plus grandes villes de France restent
    inchangées avec des hausses limitées de +0,1% à +0,6% à Lyon, Toulouse, Nice,
    Nantes et Lille. Strasbourg est resté stable alors que Marseille, Montpellier,
    Bordeaux et Rennes voyaient leurs prix moyens baisser.
  • Nantes se détache du classement avec +6,9% d’augmentation des prix sur les
    12 derniers mois, +4,9% depuis le 1er janvier et un délai de commercialisation de
    seulement 56 jours.
  • Les facteurs macroéconomiques restent stables (taux d’intérêt, conditions
    d’emprunt, dynamique d’évolution du chômage et de la croissance économique)
    et ne modifient donc pas la dynamique du marché. Seuls les chiffres d’octobre
    et novembre permettront une analyse plus profonde : pause limitée ou remise en
    cause plus profonde.

Indices des Prix Immobiliers (IPI) au 1er octobre 2018:

 

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Indices des Prix Immobiliers (IPI) à Paris au 1er octobre 2018:

 

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L’analyse de Sébastien de Lafond, Président et fondateur de MeilleursAgents

L’été indien et ses températures élevées aurait-il alangui le marché immobilier de septembre ? Tout semble l’indiquer. En effet, alors que les taux d’intérêt restent imperturbablement bas et que l’appétit des banques et des acheteurs ne faiblit pas, alors que les statistiques macroéconomiques (emploi, croissance) ne varient que faiblement, le marché immobilier marque une pause pour cette
rentrée 2018.

Refroidissement ou coup d’arrêt ?

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Les faits sont là. A Paris, les prix sont restés stables en septembre à 9 300€ du m2 en moyenne.
En Petite Couronne, la faible hausse (+0,2%) des Hauts de Seine compense les faibles baisses (-0,1%) des autres départements : prix stables. En Grande Couronne, nous constatons une baisse moyenne de -0,3%. En régions, les grandes villes conservent leurs trajectoires respectives :

  • Hausses à Lyon (+0,2%), Toulouse (+0,4%), Nice (+0,2%), Nantes (+0,6%) et Lille (+0,1%).
  • Stabilité à Strasbourg
  • Légères baisses à Montpellier (-0,1%) et Bordeaux (-0,2%)
  • Baisses significatives à Rennes (-0,3%) et Marseille (-0,5%)

Nos Indices des Prix de l’Immobilier (IPI) traduisent les évolutions de septembre :

  • Stabilité à Paris et dans les 10 plus grandes villes de France
  • Baisse des prix moyens de -0,2% dans les 50 plus grandes villes
  • Baisse de -0,4% dans les zones rurales
  • Baisse moyenne en France de -0,2%

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S’il est trop tôt pour mesurer une évolution à la baisse ou à la hausse des volumes de transactions, nous constatons un léger changement de tendance sur les délais de commercialisation. En effet, les délais de vente qui n’avaient cessé de baisser ces dernières années connaissent une certaine stabilité voire une légère augmentation ce mois-ci. Par exemple, il fallait compter en juin dernier 41 jours pour vendre un bien à Paris; il faut aujourd’hui 46 jours.

La plupart de ces marchés locaux restent néanmoins assez fluides avec des délais moyens inférieurs à 90 jours. On peut en effet considérer comme très fluide un marché avec des délais de commercialisation inférieurs à 60 jours. Entre 60 et 90 jours les conditions de vente sont fluides et dynamiques, ce qui est le cas dans toutes ces grandes villes à l’exception notable de Nice.

En conclusion, malgré ce léger ralentissement de rentrée les fondamentaux du marché restent sain et sa dynamique intacte. Les prochains mois nous permettront de confirmer ou d’infirmer le maintien des tendances positives du marché.

Nantes en tête du classement

La ville de Nantes se détache cependant du classement avec une hausse des prix de +0,6% en septembre, soit +4,9% depuis le 1er janvier positionnant la ville en première place avant Lyon (+4,4%). Le délai de vente y est de 56 jours, une des rares villes où le DVM n’augmente pas sur la période (59 jours en juin). L’immobilier y est donc dynamique comme en témoigne Pascale Arnaud de l’Agence du Parc à Nantes.

Le point de vue de l’Agence du Parc à Nantes

« Sur le segment des maisons, on observe effectivement un marché plus que tendu, observe Pascale Arnaud de l’Agence du Parc qui opère dans une zone plutôt aisée de la ville. Les prix, en progression depuis deux ans, continuent d’augmenter. Sur le marché des appartements, en revanche, l’évolution est plus variable et dépend des caractéristiques des logements. Ce sont surtout les appartements avec terrasse ou rénovés qui sont très demandés et peuvent trouver acheteur au prix fort.
Les types d’acheteurs les plus fréquents sont les familles, qui souhaitent échanger leur appartement pour une maison, des personnes n’ayant pas acheté depuis longtemps ou à la recherche d’un dernier achat. Nous avons également quelques primoaccédants.

Les Nantais de résidence ou d’origine, fortement attachés à leur ville, restent très nombreux parmi les acheteurs. Les “étrangers” ne sont pas plus nombreux ces derniers mois. C’est plutôt il y a 2 ou 3 ans qu’on a observé une croissance de nombre d’acheteurs parisiens, désireux de changer d’environnement et échapper au stress. »

En effet, le contexte nantais est toujours aussi favorable avec un taux de chômage de 7,1%, une population jeune (33 ans en moyenne) et un solde migratoire de +0,6%. Les Nantais disposent d’un pouvoir d’achat immobilier de 48 m2. Ces chiffres nous ont amenés à placer Nantes deuxième du classement des 10 grandes villes en termes de perspectives immobilières avec une hausse des prix qui devrait approcher 5% dans les 10 à 12 prochains mois.

 

L'équipe scientifique de Meilleurs Agents

14 commentaires Masquer les commentaires Voir les commentaires

  • julien bonnetouche dit :

    Quand le bâtiment ne va pas ….
    Peu de changement dans l’ancien depuis le mois dernier. Une légère stabilisation.
    Le neuf, c’est tout autre chose :
    On a l’impression que rien ne va plus et que l’on revient aux années 2012/2015 avec des baisses de mise en construction et de demande de permis de construire que s’accentuent de mois en mois.
    Les raisons sont multiples, mais les mesures anti-immobilier qu’a prises Macron, sont certainement les premières. (IFI, encadrement des loyers, baisse des APL ..)
    A cela il faut rajouter bien entendu, la chute de la croissance, liée à une atonie de croissance européenne, elle même en rapport avec la supposée guerre commerciale de Trump ainsi qu’au pacte de stabilité.
    Toujours est il que l’économie française, qui est une économie faible en regard de nos voisins du nord et même de l’Italie du nord, ne fonctionne que sur deux moteurs traditionnels : la consommation et l’immobilier.
    Notre président sait tout ça par chœur, et c’est d’ailleurs pour cela qu’il a tenté d’influencer Trump.
    Mais le technocrate qui l’habite pense que tout se règle par la loi en particulier fiscale, et son projet (louable) de réorienter un partie de l’épargne vers l’investissement en entreprise, lui a fait commettre l’erreur d’éteindre trop vite le moteur immobilier de la croissance.
    Et comme en même temps(!) il a réduit la consommation en taxant davantage (CSG et autres) on peut dire que rien ne va plus pour le moment .
    Il y a un phénomène psychologique que notre équipe gouvernementale néglige je crois beaucoup :
    Les investisseurs immobiliers sont les mêmes que les investisseurs en entreprises. Ils aiment aussi placer leurs sous dans des immeubles ( appartements, mais aussi murs d’entreprise de bureaux) car cela les rassure ; Ce ne sont pas des américains qui mettent tout dans les affaires.
    C’est atavique.
    Et les plus touchés par cette offensive anti-immo, ce sont les bailleurs sociaux, qui avaient tendance à se faire payer directement les loyers par les organismes public d’aide au logement.
    Ils trouvent que ça sent le roussi.
    Bref, les investisseurs en immobilier et plus spécialement en immobilier neuf sont atteints par un syndrome qui touche parfois les hommes dans certaines circonstances, et que l’on pourrait appeler « la baisse du désir »
    L’État devrait réagir rapidement et ne pas compter sur le sempiternel retour cyclique de la croissance car cette fois l’Histoire ce notre pays évolue d’une façon nette vers une France à deux vitesses ( 25 % de bénéficiaires et le reste à la traine) en face de la mutation socio-économique dont on voit bien que les leviers mis en œuvre pour rattraper les retardataires mettront au mieux 10 à 20 ans à porter leurs fruits.

    • VERDIER dit :

      La montée des taux va mettre tous le monde d’accord , 2008 va se refaire mais sur le tout immobilier , et pas seulement sur les taux variables… le neuf va particulièrement souffrir , l’ancien va être moins attaqué comme d’habitude, surtout bien situé. Il est en effet impossible avec une inflation française ( même d’état) et importée de retenir la montée des taux.
      Comme d’habitude les USA vont s’en sortir en début de cycle et vont battre l’ Europe sur tout les indices. Et nous ne pourrons plus les traiter d’imbéciles

  • mro dit :

    Est-ce que l’algorithme de calcul des prix a été modifié depuis le mois dernier ?
    Toutes les maisons de mon quartier ont perdu entre 10 et 15 % en un mois, sans raison apparente.

  • Ykar dit :

    « S’il est trop tôt pour mesurer une évolution à la baisse ou à la hausse des volumes de transactions », pourquoi? Soit le volume baisse soit il augmente, on a toujours constaté par le passé, qu’une baisse des volumes était annonciatrice dune baisse des prix… Dommage que meilleursagents ne se mouille pas trop sur ce type de prévisions…

  • Frederique Platano dit :

    Dommage, toujours pas de son sur la video

  • Carillo dit :

    Bonjour je partage votre analyse
    Tout est fait pour décourager d investir dans le locatif ou la résidence secondaire
    Les lois trop pro locataires
    La fiscalité de la transmission
    Les surtaxes de résidence secondaire qui poussent à investir dans les pays proches ou lointains
    Les Petits riches en immobilier sont trop taxé et vendent
    Le marché du locatif va se tendre encore plus
    Pourtant c est le marcher très porteur en emploi les impôts se paient en france !!!
    Depuis des décennies nous ne sommes vu que comme des imposables encore et encore MSarcosi prolongation des plues values loie Allure C S G quand est ce que nos politiques comprendrons l intérêt de nous conserver !!! Une vache morte ne peut plus être traite

  • PAGÈS dit :

    Analyse intéressante, Julien BONNETOUCHE

  • Jm dit :

    Bonjour
    Je ne suis pas tout à fait d’accord avec votre analyse. Concernant l’ifi , Macron n’a pas ajouté de taxe supplémentaire. Donc ce n’est pas l’ifi qui dissuade les investisseurs.
    Après une augmentation exponentielle des prix, nous arrivons, et c’est normal, à une phase de stabilisation d’autant que la demande est moindre à l’approche de l’hiver. Néanmoins cette stabilité n’est qu’un trompe œil, car les biens haut de gamme à Paris se vendent toujours aussi bien et affichent une croissance tangible . L’ifi a-t-il refroidit les investisseurs ? Il semble que non. Concernant la csg, effectivement l’imposition augmente pour les investissements locatifs pour encourager les français à investir plutôt dans les PME qui en ont réellement besoin si l’on veut diminuer in fine le chômage. Je dirai donc que macron n’oublie pas que l’immobilier contribue à la croissance mais qu’en ce moment le secteur se porte bien. Il tente d’orienter davantage l’investissement vers d’autres pans de l’économie plus fébrile

    • Manu67 dit :

      Bonjour
      Ok, l’IFI n’est pas une taxation supplémentaire on est d’accord. Mais pour les gros patrimoines depuis l’IFI investir dans l’immobilier est plus taxé en relatif par rapport à l’idée d’investir en actions où il n’y a plus d’impôt sur le patrimoine.
      Quant à l’augmentation forte des prix de l’immobilier oui c’est le cas à Paris et dans les grandes métropoles mais ce n’est pas le cas partout ailleurs. J’habite en zone rurale et ni le niveau des prix de l’immobilier ni le niveau des loyers n’a augmenté depuis 10 ans…
      Je veux bien qu’on prenne des mesures anti immobilières mais je ne souhaite pas que les zones rurales en paient une nouvelle fois le prix. On nous a assez cassé de sucres dans notre dos.
      Quant à l’effet où taxer l’immobilier revient à stimuler l’investissement en TPE-PME, j’aimerais bien en voir concrètement les fruits…
      Je vais vous citer des exemples concrets (je suis assez terrien et paysan): les FCPI.
      Depuis que Macron a supprimé les avantages ISF des FCPI la collecte des FCPI a flanché… L’investissement dans des entreprises innovantes n’a jamais été aussi bas…
      Autre exemple : les associations. Comme les TPE-PME elles font vivre nos zones rurales c’est pour cela que je les cite… Eh ben c’est pareil les dons sont en chute libre depuis qu’on a supprimé l’ISF. Même phénomène que les FCPI.
      Le crowdequity ? Beaucoup moins de collecte aussi.
      Le crowdlending : une plateforme a récemment mis la clé sous la porte. Et les prêteurs subissent la hausse de la CSG…
      Finalement la France est encore plus en panne qu’avant ces mesures…

  • Favier dit :

    Relisez-vous avant de publier vos articles…
    « Notre président sait tout ça par chœur, et c’est d’ailleurs pour cela qu’il a tenté d’influencer Trump. »
    Par cœur, et non par chœur !!!!

  • julien bonnetouche dit :

    @ Favier
    Merci de corriger ma faute d’orthographe.
    Ce n’est pas une excuse, mais peut être étais je en train d’imaginer le chœur des conseillers présidentiels à l’unisson …..
    @ manu 67
    Si il faut mettre un impôt absurde pour qu’il y ait des investissements de défiscalisation sur cet impôt c’est encore plus idiot !!
    J’ai moi même utilisé ce moyen de défiscalisation ISF sur les conseils de mon CGP : en gros mon investissement perd 5% par an jusques là – j’imagine du fait des gens qui se goinfrent au passage – et donc au bout de 7 ans ce sera comme si j’avais payé l’impôt !! (si tout va bien)

  • julien bonnetouche dit :

    A l’intention du modérateur, et à l’équipe de MA en général,
    Vous l’avez sans doute remarqué, la fréquentation de votre blog ( en tous cas rapportée au nombre de commentaires) est nettement plus faible qu’autrefois.
    Votre politique de modération, ne faisant apparaitre les commentaires que tardivement par rapport au moment où ils sont écrits, y est peut être pour quelque chose.
    La spontanéité est l’un des éléments qui fait vivre un blog en dépit des dérapages toujours possibles de la part de certains..
    Par ailleurs aucune animation de la part de MA.
    il me semble que vous devriez vous interroger sur ces points et proposer des sujets de discussion par exemple.

  • Garcia 06500 dit :

    Bonjour à tous malgré toutes les analyses que l’on peut lire ici ou là sur la zone Côte d’Azur de Nice à Menton …..sur les évolutions des prix de vente ….sur un secteur disons le ….privilégié …..on observe depuis 2 ans une baisse considérable des prix(de 10 à 20 %!! ) …..plus particulièrement sur Menton ……ou certains quartiers réputés comme Menton Garavan ….à proximité de la frontière Italienne de Vintimille …..en sont des indicateurs de valeur …..La fiscalisation récente des Italiens qui avaient beaucoup investi dans cette zone a du fortement impacté cette tendance ….Auriez vous une analyse plus fine sur cette région ?

  • Thierry2018 dit :

    Les derniers chiffres du chômage ne sont pas bons. ce qui veut dire que le principal moteur de la hausse des prix dans l’immobilier donne de gros signes de faiblesse. Déjà, toutes les communes autour de paris affichent des baisses de prix.
    Ce qui permets à PARIS de rester la tête hors de l’eau, c’est l’inflation qui en réalité est de 4% au lieu de 2% comme le dit l’INSEE, Les deux pourcent d’écart sont dus à la sous évaluation de la part du logement dans le panier de la ménagère qui est de 8%, un scandale alors qu’il représente à la louche 30% du revenu des ménages & la sur évaluation des gains de productivité du matériel informatique & autres matériels ce qui fait « croire » à l’INSEE qu’un ordinateur vaut seulement 50 €.
    Avec une inflation de 4% par ans, il est normal que la pierre augmente elle aussi de 4% par ans ce qui me fait dire que globalement, les prix de l’immobilier sont stables car ils ne font que refléter la hausse réelle des prix.

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