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Fiscalité immobilière : 5 points clés pour 2013

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Les derniers mois ont vu de nombreux changements apparaître en matière de fiscalité immobilière. Meilleurs Agents vous propose un tour d’horizon des informations à retenir sur 5 sujets essentiels pour bien aborder 2013.

1. Surtaxe sur les plus-values

A compter du 1er janvier 2013, une surtaxe pour les plus-values supérieures à 50 000 euros est instaurée pour les ventes de résidences secondaires et de biens d’investissement.

Important : La plus-value sur la résidence principale est toujours exonérée d’impôt.

Cette surtaxe ne s’applique pas aux cessions de terrains à bâtir, ni aux cessions de résidences principales. Par ailleurs, elle ne concerne pas, en principe, les plus-values pour lesquelles une promesse de vente a été signée avant le 7 décembre 2012 (renseignez-vous auprès de votre notaire ou de votre avocat pour plus de détails).
Le versement de cette surtaxe est effectué par le notaire au moment de la signature de l’acte authentique de vente et s’ajoute au taux global d’imposition des plus-values fixé à 34,5%.

Rappel : Le taux global d’imposition est de 34,5% (taux forfaitaire d’imposition : 19% + prélèvements sociaux : 15,5 %). Depuis, le 1er février 2012, les abattements pour la plus-value d’une résidence secondaire ou d’un investissement locatif sont de :

  • 2 % par an après 5 ans de détention,
  • +4 % par an après 17 ans de détention,
  • +8 % par an après 24 ans de détention.

Soit une exonération totale de la plus-value au bout de 30 ans de détention.

L’imposition est progressive selon le barème suivant :

 

(PV = montant de la plus-value imposable)
Montant de la plus-value imposable Montant de la taxe Montant de la surtaxe
De 50 001 € à 60 000 € 34,5% 2% PV – (60 000 – PV) x 1/20
De 60 001 € à 100 000 € 2% PV
De 100 001 € à 110 000 € 3% PV – (110 000 – PV) x 1/10
De 110 001 € à 150 000 € 3 % PV
De 150 001 € à 160 000 € 4% PV – (160 000 – PV) x 15/100
De 160 001 € à 200 000 € 4% PV
De 200 001 € à 210 000 € 5% PV – (210 000 – PV) x 20/100
De 210 001 € à 250 000 € 5% PV
De 250 001 € à 260 000 € 6% PV – (260 000 – PV) x 25/100
Supérieur à 260 000 € 6% PV

 

2. Changement de TVA sur l’immobilier neuf

Les ventes entre particuliers de biens immobiliers acquis en VEFA (vente en état futur d’achèvement) et datant de moins de 5 ans sont désormais exclues du régime de la TVA, au même titre qu’un bien acquis dans l’ancien.

Important : La TVA applicable sur l’achat de biens immobiliers neufs est de 19,6% (7% pour les logements sociaux). À compter de 2014, ces taux passeront de 19,6% à 20% et de 7% à 10% pour les logements sociaux.

3. Le dispositif Duflot remplace le Scellier

Depuis le 1er janvier 2013, le nouveau régime d’incitation à l’investissement locatif, dit régime « Duflot », a été instauré. Proche de la réduction d’impôt Scellier, il impose plus de contraintes en matière locative tout en offrant des taux de réduction d’impôt plus importants.

Quel est le montant de la réduction d’impôt ?

La réduction d’impôt est fixée à 18% pour les logements situés en métropole et à 29% pour ceux réalisés outre-mer. Cette réduction est répartie sur neuf ans et calculée sur le prix de revient du logement, dans la limite de 300 000€. Par exemple, un investissement Duflot en métropole donne droit à une réduction d’impôt de 36 000€ (18% x 200 000€) répartis sur 9 ans, soit 4 000€ par an.
Un contribuable ne peut réaliser plus de 2 investissements dans le cadre du dispositif Duflot par an pour un total de 300 000€. La réduction annuelle du dispositif Duflot est prise en compte dans le calcul du plafonnement des niches fiscales (limitées à 10 000€ par an par contribuable)

Important : L’avantage fiscal calculé par rapport à la valeur du bien est valable dans la limite d’un plafond de prix au m2 de surface habitable qui ne peut dépasser 5 500€/m2. Dans la pratique, cela limite l’intérêt des investissements Duflot dans zones où les prix de l’immobilier neuf sont supérieurs ou égaux à 5 500€/m2 (notamment Paris).
Exemple : pour un bien de 50 m2 à 6 000€/m2, l’assiette de réduction d’impôt n’est pas de 300 000€ mais seulement de 275 000 € (50 x 5 500 €).

Quels sont les investissements concernés ?

Il s’agit de certains types de logements acquis ou construits en pleine propriété entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016 : logements achetés neufs ou en VEFA (vente en état futur d’achèvement), logements que le contribuable fait construire, mais également les logements réhabilités ou transformés sous certaines conditions (la liste détaillée des biens concernés est disponible ici).

Quelles sont les conditions à respecter ?

  • Les logements doivent être situés dans des zones géographiques caractérisées par un « déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements entraînant des difficultés d’accès au logement sur le parc locatif existant ».
  • Ils doivent respecter un haut niveau de performance énergétique (norme BBC).
  • Les logements doivent être loués nus à usage d’habitation principale du locataire pour une durée minimale de 9 ans, dans un délai de 12 mois maximum après la date d’achèvement de l’immeuble (ou après la date d’acquisition si elle est postérieure).
Attention : La location est soumise au respect de plafonds de loyers et de ressources fixés par décret selon la localisation et/ou la taille du bien. Elle ne peut être consentie à un membre du foyer fiscal, ni à un ascendant ou descendant du contribuable.

Tableau comparatif Scellier et Duflot :

 

Scellier Duflot
Période d’investissement Du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2012. Du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2016.
Réduction d’impôt 6% à 25% selon le label BBC et/ou la date de construction/d’acquisition. 18% du prix de revient pour un bien en métropole, 29% en outre-mer.
Plafond de l’assiette fiscale Limité à 5 000€/m2 habitable sans pouvoir dépasser 300 000 €/an. Limité à 5 500€/m2 habitable sans pouvoir dépasser 300 000 €/an.
Abattement forfaitaire 30% en Scellier intermédiaire. Néant.
Plafond des loyers Plafonnés selon la localisation du bien. Plafonnés.
Objectif : loyer inférieur de 20% à celui du marché.
Type de location Location nue à usage de résidence principale uniquement. Location nue à usage de résidence principale uniquement.
Engagement de location minimal 9 ans. 9 ans.
Délais de 1ère mise en location 12 mois maximum après l’acquisition ou l’achèvement. 12 mois maximum après l’acquisition ou l’achèvement.
Plafond de ressources des locataires ? Oui en Scellier intermédiaire. Oui mais en principe plus bas que ceux du Scellier intermédiaire.
Limitation 1 investissement par an. 2 investissements dans la limite de 300 000€ au total par an.
Zonage Le champ d’application géographique du Duflot est plus étroit que le Scellier.

 

4. Le PTZ+ : moins de bénéficiaires mais toujours intéressant

La version 2013 du PTZ+ est très favorable aux foyers disposant de revenus modestes, le texte ayant abaissé le niveau maximum de ressources nécessaires pour bénéficier du dispositif, pour une personne seule, entre 18 500€ et 36 000€ selon les zones (voir le détail des zones ici)

Rappel : Le (PTZ+) prêt à taux zéro renforcé s’adresse aux personnes, sous conditions de ressources, souhaitant acquérir leur 1ère résidence principale. Il ne finance qu’une partie de l’opération et doit être complété par d’autres prêts immobiliers ou des apports personnels.
Le logement doit être neuf et respecter un certain niveau de performance énergétique (norme BBC). Cependant, un PTZ+ peut parfois financer certains logements anciens.

5. Durcissement de la taxe sur les logements vacants

La taxe sur les logements vacants est désormais applicable dans des zones d’urbanisation de plus de 50 000 habitants (contre 200 000 auparavant) et dans les communes où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements.
Pour échapper à cette taxe, la durée d’occupation minimale d’un bien est désormais portée à 90 jours consécutifs sur un an (contre 30 jours auparavant). Enfin, si le taux d’imposition reste fixé à 12,5% de la valeur locative pour la première année d’imposition, il est porté à 25% à compter de la deuxième année d’imposition.

Pour en savoir plus :
Consultez le site de l’Agence nationale pour l’information sur le logement.

Christine Bardet

23 commentaires Masquer les commentaires Voir les commentaires

  • HANG dit :

    Bonsoir,
    il manque le prix du m² dans le quartier Toulouse 31100 sur votre tableau,
    Merci,
    Mr HANG

  • Nelly Nerlow dit :

    Merci beaucoup de vos infos sur les nouvelles réglementations de l’immobilier par le gouvernement de François Hollande.

  • ursulle dit :

    en clair : quel sera le taux de TVA sur un appartement acheté en VEFA en juillet 2013 et livré en octobre 2015 ?

  • @ursulle : Le taux de TVA sera de 19,6% pour un acte de vente signé en 2013.

  • misio dit :

    Pour la taxation sur la plus-value à la revente des résidences secondaires, je pensais qu’en 2013 il y avait un abattement supplémentaire de 20%.
    Vous n’en parlez pas ?

  • @misio : Cet abattement a été censuré par le Conseil constitutionnel, pas d’abattement supplémentaire donc !

  • gnaill dit :

    Et que ce passe-t-il lorsque le bien est mis en vente vide par agences immobilières et que le bien ne trouve pas d’acquéreur !
    Et ce n’est pas une question de prix.
    c’est encore au propriétaires de subir les taxes d’un bien vente !!

  • zokio dit :

    on comprend rien a ces trucs la… plus on nous embrouille et plus ca les arrange… bravo… et encore merci hollande pour soutenir les gens qui servent a rien en france… qui s’en sorte mieux que la classe moyenne…

  • jacquelin dit :

    merci de me renseigner su la plus-value d’un appartement acheté 192000 francs en octobre 2000 et vendu aujourd’hui 80000€

  • @jacquelin : Pour calculer le montant de votre impôt sur la plus-value, utilisez l’outil de notre partenaire Le Particulier : http://www.leparticulier.fr/jcms/c_35797/simulateur-de-calcul-de-plus-value-immobiliere

  • grange dit :

    Lorsque qu’un bien immobilier est , dans le cadre d’un divorce,est attribué en tant que pension compensatoire , le calcul de plue value estelle calculée a partir du prix achat , initial ou de la valeur du bien à la date du jugement

  • SylvieJHT dit :

    L’exonération totale de la plus-value devait être ramenée à 23 ans au lieu de 30 ans de détention, qu’en est-il ?
    Peut-on encore espérer voir cette mesure votée en 2013 ?
    Merci pour votre réponse

  • Flo dit :

    Question sur la TVA
    Un bien achete en Vefa en 2013 (livraison 2014) s il est revendu dans les 5 ans a un autre particulier, alors l’acquereur devenu vendeur ne recupere plus la Tva qu il a paye au promoteur?
    Merci de votre reponse,

  • Ancien dit :

    Question sur le type de biens concernés par le Duflot : il était possible d’utiliser le Robien ou le Scellier pour l’acquisition de logements vétustes et insalubres, sous couvert de faire les travaux nécessaires pour les réhabiliter. Qu’en est-il avec le Duflot ?

  • Guy dit :

    Bonjour
    Je vends mon appartement que je possede depuis son achat juin 2002 (résidence principal) .
    Si je demenage avant la vente de celui-ci pour m’installer dans ma résidence secondaire , l’appartement mis en vente va t’il se retrouver classer en résidence secondaire ?
    Merci de me conseiller

  • MP dit :

    L’exonération d’imposition des PV en cas de revente au titre de la résidence principale est valable pendant un an, à compter du changement de domicile par le vendeur. Les services des impôts peuvent, au cas par cas, accorder des dérogations à ce principe, mais à condition de pouvoir prouver que le bien a été mis en vente à un prix en concordance avec le marché.

  • Bonjour,
    En réponse à Ancien, vous pouvez bénéficier de la loi Duflot pour les logements anciens.
    Le logement ne doit pas répondre aux normes d’au moins quatre des rubriques suivantes :
    – la composition du logement (nbre, nature des pièces, surf. hab., etc);
    – l’état général du gros œuvre;
    – l’étanchéité à la pluie et aux eaux de ruissellement;
    – l’état de la toiture et de la charpente;
    – présence de plomb dans les peintures et risques d’accessibilité;
    – présence de matériaux dégradés contenant de l’amiante;
    – l’électricité (sécurité et dimensionnement);
    – le gaz (sécurité et état général);
    – l’état des réseaux d’eau;
    – les installations sanitaires;
    – l’état de la cuisine;
    – le dispositif de ventilation et d’ouvertures;
    – caractéristiques des parois, menuiseries ext. et de leur vitrage.
    Les travaux réalisés doivent permettre au logement d’acquérir au moins six performances techniques parmi les douze suivantes:
    – respect des conditions minimales de surface et volume habitable;
    – absence de risque d’accessibilité au plomb;
    – absence de flocage/calorifugeage/faux plafonds contenant l’amiante;
    – sécurité de l’installation électrique;
    – sécurité de l’installation à gaz;
    – évacuation des eaux usées et eaux vannes;
    – au moins une pièce pour la toilette avec douche/baignoire et lavabo;
    – existence d’un cabinet d’aisance séparé des pièces principales:
    – présence de protection solaire sur les baies exposées;
    – isolation des combles si l’habitation est située sous les combles;
    – ouvrants de caractéristiques thermique <=2.9 W/m2K;
    – présence d'un équipement de chauffage (centralisé ou individuel).
    Pour ce qui est du reste (loyers, plafonds, coefficient, etc…) il faut rester dans le cadre de la loi Duflot classique.

  • Toujours en réponse à Ancien,
    Il en est de même pour un local affecté à un usage autre que l’habitation et qui fait l’objet de travaux de transformation en logement.
    en espérant vous avoir aidé

  • Mel dit :

    Je dois vendre ma résidence secondaire par besoin. Achetée 52000 euros il y a 12 ans. Dois-je payer la plus-value alors que je suis non imposable et invalide à 80%. Merci
    .

  • PIERRE dit :

    bonjour, je suis troublé par vos 2 articles =
    OK pour les nouvelles règles pour la taxe sur les revenus (19%) et les prélèvements sociaux (15,50%), avec les nouveaux abattements de 6% à compter de la 6ème année,
    mais pour le surtaxe au dessus des 50 000¬ de + values, vous repartez sur l’ancienne grille des abattements, celle du 01 02 2012
    n’ya t il pas une erreur ?
    sur quoi s’applique l’abattement de 25%, sur les 2 taxes à payer après les abattements et calculs des droits ?
    merci de vos prochaines précisions
    cordialement

  • reyftmann dit :

    Surtaxe sur les plus value supérieur à 50000 €
    Je vends un bien acquis en 1975 (38 ans) du fait de la non prise en compte de l’inflation je vais réaliser
    une plus value théorique de 160000 € ;
    Suis je assujetti à la surtaxe applicable aux PV supérieures à 50 000 €?

  • Nathalie dit :

    J’ai une maison qui m’a été donnée en donation du vivant, en 2003, de valeur estimee à l’époque à 38000 euro.
    Je souhaite la vendre. C’est mon premier achat, suis-je exonéree d’impot sur la plus-value?

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