Karin Scherhag
20 jan 2022
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Quelles villes auront la cote en 2022 ? Quelles villes affichent la meilleure rentabilité locative ? Découvrez-le dès maintenant !
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On le redit : en matière d’immobilier aussi, le télétravail a rebattu les cartes. Si les régions littorales (la Bretagne et la Normandie en tête) ont vu émerger le concept de résidences semi-principales, de plus en plus de Français empruntent aujourd’hui les lignes de train à grande vitesse pour leurs trajets domicile-travail. Zoom sur les villes TGV qui auront la cote cette année.
Une maison de caractère dans le centre-ville de Reims pour le prix d’un deux-pièces à Paris ? Cathy et Rémi n’ont pas hésité longtemps. « On a quitté Villepinte, où nous étions locataires, pour acheter notre première maison à Reims. On a fait le choix de l’espace et de la qualité de vie, confie le couple. Nos enfants sont les premiers ravis. Et nous, nous n’avons même pas eu à changer de boulot. En 45 minutes de TGV, on débarque à Paris ! »
Malgré le prix élevé des abonnements SNCF (au-delà de 500 euros par mois), les Franciliens sont toujours plus nombreux à préférer le train au RER ou aux embouteillages interminables. À condition de trouver un bien à moins de dix minutes à pied d’une gare TGV. Ces nouveaux habitants sont pour la plupart des cadres ou des professions libérales, majoritairement des couples avec des enfants.
Lille et Angers sur le podium
Les villes TGV à moins de deux heures de Paris sont évidemment les plus prisées : avec des prix encore abordables (moins de 3 400 €/m2) et un rendement locatif de 4,66%, Lille apparaît comme la deuxième ville la plus rentable de France, selon un classement établi par Yuno. Pour élaborer sa liste, le spécialiste de l’investissement locatif a pris en compte une cinquantaine de critères, parmi lesquels les prix et leur évolution, la fluidité du marché, la demande, les plus-values ou encore les évolutions démographiques et économiques. Sur la troisième place du podium et à 1h30 de Paris en TGV, on trouve Angers, qui affiche une rentabilité de 4,23%. Strasbourg (1h45 de trajet en TGV jusqu’à Paris), Tours (1h10), Le Mans (1h), Arras (50 minutes) et Reims, donc, séduisent également les acheteurs en quête d’un changement de vie. Et sont aussi scrutées de près par les investisseurs, qui y voient la possibilité d’être rapidement sur place en cas de problème.
Marseille : choix numéro 1 pour un investissement locatif
Au-delà de deux heures de trajet pour rallier Paris, plusieurs villes voient à leur tour grimper leur cote en flèche. Bordeaux, Toulouse, Montpellier, Cherbourg, Saint-Nazaire, Montauban… Ces villes présentent plusieurs avantages pour les investisseurs : des tarifs raisonnables et un marché locatif sain notamment. Depuis la rentrée, Marseille rayonne et prend le contre-pied des autres grandes villes françaises. Longtemps décriée, la cité phocéenne semble faire peau neuve (revitalisation du centre-ville, extension de la ligne de tramway, aménagement de la corniche Kennedy…). La ville attire désormais une nouvelle population d’actifs en quête d’un plus grand pouvoir d’achat immobilier : des Parisiens, des Lyonnais et des Bordelais, séduits par les 4ème et 5ème arrondissements marseillais. Selon Yuno, Marseille serait même la première ville où investir en 2022. Les acquéreurs peuvent y espérer un rendement locatif de 5,1%. Une très belle performance !
Comment calculer la rentabilité locative ?
Quelle que soit la ville dans laquelle vous comptez investir, pensez d’abord à calculer la rentabilité de votre futur bien. Vous devez alors distinguer la rentabilité brute de la rentabilité nette. Pour la première, appliquez une formule simple : (loyer annuel / prix d’achat) x 100. Prenons l’exemple d’un studio acheté 140 000 euros et loué 590 euros par mois. On obtient (590 x 12 / 140 000) x 100, soit une rentabilité brute de 5,1%. Si cet indicateur s’avère utile, il n’en reste pas moins incomplet puisqu’il ne prend pas en compte les différentes charges qui incombent au propriétaire. Pour un calcul plus précis, simulez plutôt la rentabilité nette. Pour cela, reprenez le calcul précédent mais retranchez au loyer annuel : la taxe foncière, les charges non récupérables et les frais de gestion. Si on garde l’exemple de notre studio, on peut amputer au loyer annuel : 500 € de taxe foncière, 10 % de frais de gestion et 350 € de charges non récupérables par exemple. Votre loyer annuel net s’élève alors à 5 607 euros. Pour un rendement locatif de 4%.Vous avez désormais toutes les cartes en main pour réussir votre investissement immobilier. Alors, plutôt Marseille, Lille, Tours ou Angers ?
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