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Indicateur Meilleurs Agents / Empruntis N°1 : Les gagnants et les perdants du pouvoir d’achat immobilier en France

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Meilleurs Agents et Empruntis unissent leurs deux expertises pour apporter un éclairage inédit sur le pouvoir d’achat immobilier réel des Français ville par ville. Ce qu’il faut retenir du premier indicateur Meilleurs Agents/Empruntis :

 

1. La situation du crédit

Les signes négatifs :

  • Critères d’octroi appliqués stricto-sensu
  • Plus aucune banque ou presque ne distribue du 110 % même dans le cadre d’investissement locatif.
  • Apport minimum 10 % car inquiétude sur baisse des prix à venir de la part des banques : n’ont pas envie de prêter au-delà du prix de revente
  • Fin des durées longues ou proposées à des taux très dissuasifs (durée moyenne du crédit à 20,1 années)
  • Organismes de cautionnement mutuel plus exigeants sur l’apport
  • Étude approfondie des dossiers : stabilité financière et professionnelle, capacité d’épargne avant/après emprunt, gestion de comptes saine…

Les signes positifs :

  • Taux en baisse // baisse des OAT* (obligations assimilables au trésor)
  • Aide de la BCE a eu un impact direct notamment sur les fonds propres, donc les critères de Bâle 3 ne sont plus « officiellement » un problème
  • Des barèmes affichés en très légère baisse (3,95% sur 15 ans et 4,20% sur 20 ans pour un taux moyen), mais en réalité décotes supplémentaires possibles (jusqu’à -0,20 %)
  • Des banques en « panne » de dossiers, en raison de la baisse de la volumétrie, donc elles ont la capacité de traiter les dossiers et l’envie de prendre de nouvelles parts de marché
  • Le crédit immobilier reste le moyen le plus efficace pour capter une nouvelle clientèle.

En bref, la baisse des OAT (Obligations assimilables au trésor) commencée depuis l’automne 2011 commence seulement et doucement à être suivie par les banques. Leur marge est donc à nouveau appréciable et notable depuis novembre 2011. On prête moins cher, mais on prête toujours avec prudence.
Les scénarii d’évolution :

  • Sur 25% de dossiers financés en septembre 2011 avec PTZ+, la suppression du PTZ+ dans l’ancien a désolvabilisé 8% des emprunteurs à prix, taux et conditions équivalents.
  • Si les prix baissaient de 10%, cela resolvabiliserait 20% des emprunteurs.
  • Si les prix baissaient de 20%, cela resolvabiliserait plus d’1/3 des emprunteurs.

 

2. La situation du marché

Les tendances de fond qui soutiennent les prix : effets sur la demande

  • Effets sur la demande
  • Décohabitation
  • Croissance démographique
  • Immobilier, valeur refuge
  • Crise boursière et financière
  • Intérêt des jeunes adultes
  • Accès au crédit

Les tendances de fond qui soutiennent les prix : effets sur l’offre

  • Allongement de la durée de vie
  • Accès au foncier
  • Normes environnementales

La situation se complique depuis 6 mois :

  • Baisse de la demande :
      > Fin du PTZ+ ancien, difficultés d’accès au crédit
      > Montée du chômage
      > Attente de la baisse des prix
  • Baisse de l’offre
      > Durcissement de la fiscalité
      > Attentisme pré-électoral
      > Peu de logements neufs

Aujourd’hui, l’état du marché :

  • 30 % d’acheteurs en moins
  • 20 % de vendeurs en moins
  • Volumes en baisse de 15 à 20 % (680 000 en 2012, 65 000 logements neufs)
  • Prix en baisse de 5 à 15 %
  • Doublement des durées de vente
  • Désir viscéral de pierre
  • Un marché moins fluide mais pas bloqué
  • Peu de visibilité sur l’après élection présidentielle

3. Pouvoir d’achat immobilier : le classement des villes où il fait bon devenir propriétaire

Une nouvelle méthodologie qui tient compte pour la première fois des prix (source Meilleurs Agents.), des taux (source Empruntis.com) mais aussi et surtout des revenus réels des ménages (source INSEE). La prise en compte de la réelle capacité d’endettement des ménages en fonction de leurs revenus et non plus d’une mensualité fictive.

Classement des villes au plus haut pouvoir d’achat immobilier au 1er février 2012 :

  • 1. Rennes et Strasbourg (62 m²)
  • 2. Nantes (58 m²)
  • 3. Lyon et Toulouse (55 m²)
  • 4. Bordeaux (53 m²)
  • 5. Marseille (51 m²)
  • 6. Lille (46 m²)
  • 7. Nice (38 m²)
  • 8. Paris (31 m²)

Les Parisiens, malgré des revenus très nettement supérieurs à la moyenne, sont les grands perdants de ce classement.

Classement des villes ayant le moins perdu en pouvoir d’achat sur les 12 derniers mois :

  • 1. Marseille (stable)
  • 2. Strasbourg (-1% soit -1 m²)
  • 3. Toulouse (-2% soit -1 m²)
  • 4. Nantes (-3% soit -2 m²)
  • 5. Nice (-4% soit -1 m²)
  • 6. Bordeaux (-4% soit -2 m²)
  • 7. Lyon (-4% soit -3 m²)
  • 8. Rennes (-6% soit -4 m²)
  • 9. Paris (-6% soit -2 m²)
  • 10. Lille (-8% soit -4 m²)

Les Lillois ont le plus perdu sur les 12 derniers mois, alors que les Marseillais ont préservé leur pouvoir d’achat.

Méthodologie :

  • Revenus réels ville par ville (INSEE)
  • Taux d’intérêt par région (Empruntis.com)
  • Prix au m² en temps réel localisés (Meilleurs Agents)
  • Critères d’octroi (33 % d’endettement)
  • Durée du crédit (20 ans)
  • Apport (5 %)

Christine Bardet

2 commentaires Masquer les commentaires Voir les commentaires

  • Pierre dit :

    J’ai l’impression que la baisse annoncée/attendue se fait attendre … est-ce une impression ?

  • JF06 dit :

    Non, on observe bien une baisse.
    L’impression est due à notre vision souvent « pressée » de voir bouger les choses. Une déflation immobilière se mesure en fait sur des années.
    A moins d’un évènement « majeur » (crack, crise financière sévère), on verra probablement le marché baisser de ~25% mais lissé sur les 3/4 prochaines années

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