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Indicateur Meilleurs Agents / Empruntis N°3 Marché immobilier : y a-t-il un pilote dans l’avion ?

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Meilleurs Agents et Empruntis.com unissent de nouveau leurs deux expertises pour apporter un éclairage inédit sur le marché immobilier et le pouvoir d’achat immobilier réel des Français ville par ville, au travers de la 3ème édition de leur indicateur.


Immobilier en France : y a-t-il un pilote dans l’avion ?
from

Empruntis

 

Le constat majeur pour 2013 : le marché immobilier est en trompe l’œil…

  • Le volume de transactions reste faible malgré des taux historiquement bas.
  • L’activité de crédit est soutenue par les rachats de prêts (environ 40% de la production en moyenne sur 6 mois).
  • Les acquéreurs pourtant resolvabilisés par la baisse des taux restent attentistes.
  • La baisse de la part des primo-accédants est sensible (40% des dossiers vs 60% en 2010).
  • Les investisseurs sont en retrait, égarés par les annonces fiscales.
  • La majorité des transactions se font sur les biens de qualité. Les autres produits, trop chers et de qualité médiocre ne se vendent pas.
  • Cet effet qualité masque la réalité des prix qui vont baisser dans les prochains mois.

 

1. Pouvoir d’achat immobilier : le classement des villes et son évolution depuis janvier 2013

Malgré un marché tendu et une légère hausse des taux depuis juin dernier, le pouvoir d’achat immobilier des Français continue d’augmenter doucement comme depuis deux ans. Pour autant, les contrastes restent forts d’une ville à l’autre.

Notre classement en septembre 2013 (comparé à janvier 2013) :

  1. Strasbourg avec 70 m² (-1,9 m²)
  2. Rennes avec 70 m² (-0,5 m²)
  3. Nantes avec 66 m² (+1,3 m²)
  4. Toulouse avec 61 m² (-0,4 m²)
  5. Lyon avec 60 m² (-0,4 m²)
  6. Bordeaux avec 59 m² (+1 m²)
  7. Marseille avec 58 m² (+3,6 m²)
  8. Lille avec 51 m² (+ 0,9 m²)
  9. Nice avec 42 m² (+1,2 m²)
  10. Paris avec 37 m² (+1,5 m²)

Les Parisiens restent derniers du classement, malgré des revenus très nettement supérieurs à la moyenne et peuvent, dans les mêmes conditions d’achat, s’offrir presque moitié moins de m² qu’un Strasbourgeois ou un Rennais… Les Strasbourgeois, déjà vainqueurs de la précédente édition sont rejoints sur la première place du podium par les Rennais. A quelques encablures seulement, les Nantais restent à la 3ème place du classement et c’est du côté de Marseille qu’on note l’augmentation la plus importante.

2. La situation du crédit

1er semestre 2013 : un semestre exceptionnel, en apparence…

  • Des banques en conquête de parts de marché même si elles restent vigilantes,
  • Un coût de l’argent battant tous les records (OAT 10 ans sous la barre des 2% et BCE qui réinjecte des liquidités). Conséquence : des taux destinés aux particuliers inférieurs à 3% sur 15 ans et autour de 3,20% sur 20 ans,
  • Une concurrence agressive des banques, donc facilité à obtenir des décotes notables supplémentaires,
  • Un volume d’activités bancaires en hausse.

 

Et aujourd’hui ?

  • Après avoir touché un plus bas historique en mai 2013 (3,35% sur 20 ans), les taux d’intérêt marquent une légère remontée depuis juin et atteignent aujourd’hui 3,5% sur 20 ans soit une hausse de 150 points (0,15%) en 3 mois.
  • Entre janvier 2012 et juin 2013, 21% d’acquéreurs potentiels ont été resolvabilisés par la baisse des taux, mais dans les faits, ils ne sont pas revenus sur le marché.
  • La hausse des taux de ces derniers mois (+0,15%) a désolvabilisé « seulement » 2% des acquéreurs.
  • Pour annuler une hausse de taux d’1 point, il faut une baisse des prix de 8% pour garder le même nombre de finançables.

 

Et demain ?

  • Certaines banques ont déjà atteint leurs objectifs : elles ont donc moins envie de rogner trop fortement sur leur marge pour concrétiser des dossiers avant la fin de l’année.
  • Action de la FED a eu un impact « relatif » bénéfique sur les OAT depuis quelques jours, qui pourrait plaider pour une stabilisation des taux.
  • Stabilité probable d’ici la fin de l’année à niveau OAT équivalent (autour de 2,50%).
  • Mais si hausse des OAT 10 ans au-delà de 2,70% les banques suivront.
  • Pression des directions financières des établissements bancaires pour augmenter les taux en vue de conserver les mêmes marges alors que les directions commerciales plaident pour un maintien de taux à des niveaux bas.
  • Pas de retour des durées longues (un emprunt sur 25 ans est accordé seulement dans les cas « confort »), le mot d’ordre est à la prudence.

 

3. La situation du marché immobilier

2013, à date : un marché morose à plusieurs vitesses


  • Les volumes de transaction restent réduits et seuls les biens de qualité se vendent.
  • Cet effet « qualité » masque la réalité des prix, globalement en baisse, mais cette érosion est lente et ne se fait pas au même rythme.
  • Le manque de biens de qualité en vente et surtout l’instabilité fiscale et réglementaire ont asséché le marché de l’investissement :
    – L’imposition des plus-values sur les résidences secondaires, passée en 2012 de 15 à 30 ans, est aujourd’hui ramenée à 22 ans. Malgré cette disposition il n’y aura pas un choc d’offres important.
    – L’encadrement des loyers annoncé dans des conditions de calcul complexes va faire fuir un peu plus les rares investisseurs privés encore présents sur le marché, les investisseurs institutionnels ayant déserté le marché depuis plus de 15 ans.

 

En synthèse: l’addition est salée

  • 30 000 logements neufs en moins c’est 60 000 emplois directs en moins
  • 180 000 transactions en moins dans l’ancien c’est 1,8 milliard € de recettes en moins pour les collectivités locales
  • Sans compter les pertes d’emplois indirects… et les prix ont peu baissé en zones tendues

 

En synthèse: l’addition est salée

  • 30 000 logements neufs en moins c’est 60 000 emplois directs en moins
  • Pour redémarrer, le marché a besoin :
    – d’une baisse des prix plus franche
    – de lisibilité et de justice fiscale
    – d’une inversion de la courbe du chômage

 

Les perspectives :

  • Les transactions sur les biens les moins attractifs devraient reprendre, entraînant une baisse des prix et le scénario de 0% à -5% sur l’année 2013 devrait se confirmer, sans ajustement brutal mais le marché va rester difficile en 2014.
  • 180 000 transactions en moins dans l’ancien c’est 1,8 milliard € de recettes en moins pour les collectivités locales
  • Sans compter les pertes d’emplois indirects… et les prix ont peu baissé en zones tendues

 

Méthodologie :

La méthodologie tient compte des prix (source Meilleurs Agents), des taux (source Empruntis.com) mais aussi et surtout des revenus réels (source Insee). Prise en compte de la réelle capacité d’endettement des ménages en fonction de leurs revenus et non plus d’une mensualité fictive.

  • Revenus réels ville par ville (INSEE)
  • Taux d’intérêt par région (Empruntis.com)
  • Prix au m² au 1er janvier 2013 localisés (Meilleurs Agents)
  • Critères d’octroi (33 % d’endettement)
  • Durée du crédit (20 ans)
  • Apport (5 %)

Christine Bardet

5 commentaires Masquer les commentaires Voir les commentaires

  • BERNARD dit :

    Beaucoup d’appartements de plus d’1M d’Eur à Paris reviennent sur la marché car le financement a été refusé. Heureusement que l’on ne peut pas indéfiniment rallonger les prêts, c’est plus sain pour les finances de chacun et pour la santé financière du pays. Il n’y a pas besoin de pilote, il faut juste attendre que la demande s’ajuste à l’offre SOLVABLE et donc que les prix baissent. Les volumes de vente qui ont baissé encore et encore depuis 2011 ne reviendront à leur volumes d’antan que quand les prix se seront réajustés (à moins qu’un boum économique ne surgisse d’ici là…!??)

  • Par Curiosité dit :

    Le problème d’un bel appartement de 100 m2 à Paris est simple:
    Soit j’achète 1,000,000 avec 250,000 d’apport et 5000/mois sur 20 ans de remboursement
    Soit je loue le même bien pour 2100/mois avec le plafonnement des loyers Duflot
    … Pour un personne sensée il ne devrait pas y avoir photo.
    Les taux sont au plus bas, les durées d’emprunt ne sont plus extensibles, les loyers sont plafonnés la seule variable restante est le prix…

  • BERNARD dit :

    oui c’est vrai. De toute façon quand on compare le rendement d’un appartement actuellement avec un loyer, il n’y a même pas à réfléchir.
    Surtout quand on voit le annonces sur les sites, on n’a pas vraiment envie de visiter. Beaucoup (si ce n’est toutes) d’annonces à Paris chez Barnes ou Féau sont totalement en dehors des prix de marché actuellement. Ils prétendent qu’ils ont des biens haut de gamme alors que seuls les bien hauts de gamme se vendent à la moyenne actuelle. Exemple Un ami de mon frère a vendu un appartement place Saint Sulpice en étage élevé dans un état impeccable à 12000 le m2 (d’ailleurs il n’est pas passé par une agence, pas besoin quand on est au prix du marché! le bouche à oreille a suffit) Après on va nous raconter que les prix stagnent!!

  • julien bonnetouche dit :

    Bonjour,
    Le marché de l’immobilier est déprimé, à l’image de l’ensemble de l’économie de notre pays. Le niveau des prix dont le sommet remonte maintenant à 2011, en est un des éléments , mais pas le seul.
    Le dogmatisme politique , réglementaire et fiscal, pèse certainement pour beaucoup dans l’esprit des intervenants sur le marché. J’en fais partie.
    On peut se demander si les députés qui ont adopté en première lecture la loi Duflot sans modification, vont tout simplement « casser » le marché immobilier autant par aveuglement idéologique antilibéral, que par méconnaissance des règles de base d’une économie prospère régulée. Trop, c’est trop !
    Comme je l’ai plusieurs fois dit plus haut, le centre de Paris sans défaut, sera le dernier bastion à tenir avant l’écroulement général. ( je partage d’ailleurs l’avis de Bernard, ce n’est pas parce qu’il est sans défaut qu’il doit être surpayé)
    Je suis ce qu’on appelle un investisseur. C’est à dire que je n’achète pas pour me loger, c’est déjà fait depuis longtemps. J’investi dans divers domaines pour essayer de pérèniser mon capital, en restant confiant quant à la compétence et la sagesse de nos dirigeants, qui, s’ils doivent donner des gages à leur électorat, devraient tout de même garder un peu les pieds sur terre.
    Mais savent ils réellement que le capital est aussi indispensable que le travail pour le bon fonctionnement de notre société. il semble en tous cas que la gauche de la gauche l’ignore.
    Et depuis quelque temps, on a l’impression d’assister à une fuite en avant où le cafouillage gouvernemental s’associe à une panique généralisée devant le besoin de financement de l’Etat.
    L ‘ incertitude et le repli sur soi sont devenus la règle, et la colère monte dans l’esprit de certains. Cela explique en grande partie le marasme en matière immobilière, et pas seulement.
    J’ai peur. davantage pour mon pays que pour moi même.

  • MP dit :

    Les prix immobiliers en France sont restés à un niveau stable, et historiquement plutôt faible entre 1965 et 1995, sans que l’activité économique n’ait semblé en pâtir particulièrement.
    La première période de hausse (très modeste) des prix avant 1998 correspondant d’ailleurs avec le premier Septennat de F.Mitterrand et la première cohabitation, dont on ne peut pas dire que le reste de l’économie ait bénéficié outre-mesure (hausse du chômage)
    En revanche, la période dite des « trente glorieuses » (1945-1975) commença et se déroula pendant les 15 premières années sous les hospices d’un marché immobilier extrêmement bas à l’acquisition, les loyers progressant au rythme de la richesse nationale (ce qui est normal) et donc avec des rentabilités locatives à l’époque bien meilleures que celles que nous connaissons.
    Du reste, la modicité des prix d’acquisition nourrissait également un marché dynamique de la rénovation et donc la bonne santé de l’artisanat qui en vivait.
    Il est compréhensible que les investisseurs immobiliers, habitués à des rendements inconnus (à la revente) sur d’autres supports depuis plus de dix ans, regrettent la période bénie qu’ils viennent de traverser.
    Mais qu’ils voient dans la baisse des prix immobiliers (qui permettra aux rendements locatifs de s’améliorer pour les futurs investisseurs) une menace pour l’économie en général n’est validée par aucune période de l’Histoire économique récente.
    Le capital n’est économiquement et socialement productif que tant qu’il s’investit dans une exploitation, c’est à dire une activité générant des dépenses et des revenus, si possible rentable.
    Les valeurs mobilières, dans leur ensemble, répondent à ce critère.
    En revanche, on ne voit pas bien comment l’acquisition de biens immobiliers laissés vides pour pouvoir être revendus libres dans les conditions les plus avantageuses peut prétendre répondre à cet objet.
    Comparés avec les revenus tirés d’une activité professionnelle, ou d’un investissement/risque (dividendes), les plus-values immobilières relèvent d’une niche fiscale sans aucune utilité, contrairement à d’autres.
    Le marché, rendu à son libre fonctionnement (suppression du PTZ, du Scellier, planche à billet monétaire, etc…) va une fois de plus montrer aux faux libéraux que leur conception du libéralisme est plus que discutable, puisqu’elle suppose le soutien de la puissance publique pour engranger des profits.
    Ce là un capitalisme de rentiers, et ce n’est pas le mien.

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