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Amélioration de nos méthodes de calcul de prix immobiliers

Estimer 3 min.

Même si nos cartes de prix et estimations en ligne sont considérées comme les plus fiables du marché*, les équipes data/science de Meilleurs Agents travaillent constamment sur les méthodes de calcul des prix immobiliers. Au 1er mars 2017, Meilleurs Agents effectue une amélioration conséquente de son modèle de calcul des prix en Île-de-France. En effet, dans 8 cas sur 10, ces évolutions correspondent aux retours d’expérience donnés par nos nombreux utilisateurs sur le site. Cet article détaille les modifications apportées à notre modèle de calcul des prix.

Depuis 2008, notre objectif est de fournir les informations de prix les plus précises possibles afin d’apporter plus de transparence et donc de fluidité au marché immobilier. Cette tâche est difficile car chaque bien immobilier est unique et les transactions sont rares. A titre d’exemple : à Paris on observe 30 000 transactions par an pour 60 000 immeubles résidentiels soit 0.5 transaction / an / immeuble. De plus, l’accès à la donnée immobilière est souvent compliqué. Au final, nos informations restent perfectibles et doivent toujours être validées avec l’aide d’un professionnel de l’immobilier local.

Néanmoins, nous ne cessons d’améliorer la qualité des informations sur le marché immobilier diffusées sur notre site web :

  • En diversifiant nos sources de données : notaires, agences immobilières partenaires, INSEE et autres sources publiques, particuliers
  • En améliorant nos méthodes de calcul mathématiques et statistiques : notre équipe data/science est composée de chercheurs spécialistes de la finance et de l’économie immobilière, d’économètres, de géomaticiens, d’ingénieurs data et collabore régulièrement avec des laboratoires de recherche de grandes universités françaises

Ce qui change au 1er mars 2017 :

Nous avons effectué une mise à jour considérable de nos modèles de calcul de prix. Ces améliorations concernent :

    • Les cartes de prix, dont l’objectif est de donner une estimation la plus locale possible du prix au m²
    • L’outil d’estimation, dont l’objectif est d’estimer un bien immobilier partout en France à partir de ses caractéristiques intrinsèques
    • Les indices de prix, dont les objectifs sont de donner les évolutions temporelles des marchés immobiliers

Ces modifications sont majeures en Île-de-France, plus mineures sur le reste de la France.
Nous notons une amélioration sensible : dans 8 cas sur 10, cette évolution correspond au retour d’expérience donné par nos nombreux utilisateurs sur le site.

Détail sur les cartes de prix en Île-de-France

      • Les principales améliorations concernent la prise en compte de plus de données qui nous permettent de combiner une meilleure précision et une plus large couverture du territoire francilien.
      • Nous avons également modifié notre approche de calcul du prix immobilier afin de mieux respecter les dynamiques locales et la qualité du bâti. Ces contrastes se reflètent plus distinctement sur nos cartes de prix (voir ci-dessous à Montreuil)

Concernant l’outil d’estimation en ligne

      • Nous avons modifié notre moteur d’estimation immobilière en ligne afin de mieux prendre en compte la diversité de chaque bien immobilier pour une adresse donnée.
      • Les impacts des caractéristiques d’un bien (nombre de pièces, nombre de salles de bain, étage, etc.) ont été ré-étalonnés à partir des transactions les plus récentes.
      • Sur l’ensemble du territoire français, nous avons également amélioré notre capacité à détecter et géolocaliser une adresse dans le formulaire d’estimation d’un bien immobilier.

Concernant les indices de prix

Grâce à l’utilisation de nouvelles données historiques, nous procédons à un recalcul complet de nos indices de prix sur les 3 dernières années. Cette modification nous permet de ré-ajuster nos indices locaux et de mieux suivre l’évolution temporelle du marché immobilier. Nous avions par le passé déjà réalisé ce type de modification, cette pratique de “rétro-correction” est courante chez tous les producteurs de statistiques immobilières ou économiques (INSEE, Notaires, etc..)

Cette modification a pour conséquence de redresser notre indice.
Concrètement, le prix au m² à Paris au 1er mars 2017 est de 8 529 €/m²; sans la modification de l’indice nous aurions affiché un prix à Paris de 8 231€/m². Même si cette correction apparaît comme importante, elle correspond à une modification de 3.6% en 3 ans, soit moins de 1.2% par an.
A partir d’aujourd’hui, ces rétro-corrections se feront de façon régulière
N’hésitez pas à réaliser une estimation en ligne de votre bien. Vous pourrez donner votre avis sur le prix à l’issue de l’estimation en ligne.
*Article Que Choisir : TEST : 5 simulateurs privés en ligne 

Christine Bardet

34 commentaires Masquer les commentaires Voir les commentaires

  • lecteur dit :

    Vous faîtes plaisir aux haussiers avec ce mode de calcul.

  • Vincent dit :

    Merci pour cette transparence. Ça change de la mise à jour de janvier 2015. Par contre, çela fait environ 2 ans et non 3 ans que vous avez mise à jour votre outil (janvier 2015).
    En tout, vos chiffres redeviennent plus proche de ceux des notaires.

  • Thierry dit :

    Bonjour,
    Lorsqu’est affiché un prix au m² il faudrait également donner des éléments d’appréciation tels que le nombre de transactions sur lequel s’appuie l’estimation du prix au m².
    X€/m² constaté sur 2 ou sur 20 transactions immobilière effectuées au sein de la même parcelle ne s’interprète pas de la même façon. Comme pour les sondages et statistiques, connaître la taille de l’échantillon est essentiel pour apprécier soi-même l’indice de confiance qu’on veut bien donner à ces chiffres.
    Merci pour votre travail.

    • MeilleursAgents dit :

      @Thierry : L’indice de confiance indiqué sur nos pages prix est fonction du volume de données que nous utilisons pour produire nos prix.
      Lorsque nous jugeons ne pas avoir assez de données pour calculer un prix fiable, nous préférons ne rien publier 🙂

  • julien bonnetouche dit :

    vive le big data !!
    Cela correspond tout simplement mieux à ce que les observateurs sur le terrain constatent sans recours aux data scientist !!!

  • Martin Sandra dit :

    Bonjour,
    Depuis plusieurs mois, je vous signale que le prix affiché sur votre site pour l’estimation de mon bien est largement inférieur à sa valeur, et notamment TRES inférieur au prix d’achat, datant d’il y a 6 ans.
    Je suis heureuse de constater que vos évaluations sont plus réalistes désormais.
    Par contre, le prix estimé, qui a grimpé de 35% depuis sa dernière évaluation, me semble maintenant surestimé !! 😉
    Je reste vigilante… et je vous remercie, car vos estimations étaient jusqu’ici complètement déprimantes !

  • Serge dit :

    Bonjour
    De mon point de vue, jusqu’à présent le résultat des estimations correspondait peu ou prou à ce qui était très régulièrement proposé dans les agences du quartier. Le résultat est maintenant en très net décalage (vers le bas), alors que les prix ne cessent de monter, en particulier ces derniers mois dans le quartier du canal saint martin.
    Dommage.
    Bonne soirée

  • MoiMeme dit :

    @MeilleursAgents Le prix moyen de mon adresse est passé de 12583 (février 2017) à 10461 (mars 2017) en 1 mois…
    Ca ne paraît pas très réaliste d’autant plus qu’il n’y a pas eu de vente dans ma copropriété depuis 2 ans et que mon arrondissement ne fait qu’augmenter (+ de 8% sur 1 an) et qu’il augmente encore ce mois-ci avec +0,8%…
    Avez-vous une explication ?

    • MeilleursAgents dit :

      @MoiMeme Nous avons effectué une mise à jour générale de nos méthodes de calcul, la différence entre les prix médians à votre adresse de mars et de février résulte plus d’une différence de méthode que d’une évolution de marché. L’équipe de MeilleursAgents

  • Paulvar dit :

    Depuis sept ans, je viens sur votre site mensuellement pour suivre l’évolution de la valeur d’un appartement dans le 12ème, av. de St-Mandé.
    Après une nette augmentation entre 2010 et 2013, on a assisté à une baisse régulière et lente.
    Mais là, perdre 2.500 €/m² entre février 2017 et mars 2017 laisse donc penser que votre estimation était surévaluée en permanence, non ?
    Mais pourquoi pas, après tout ?…

  • Falguière dit :

    @Serge & @MeilleursAgents > Je rejoins les remarques de Serge.
    J’ai, pour ma part acheté dans le 15e arr. il y a 1an 1/2. J’avais effectué un suivi hebdomadaire des offres proposées par les agences pour les T3 de 64-70 m2 (durée de publication des annonces, baisses et hausses des prix, retrait des annonces, biens « vendus »…) soit un « vivier » de 150/170 annonces en ligne selon les jours sur S*L****.com pendant environ 2 ans (2013-2015).
    Pour des adresses et des immeubles bien identifiés (et visités : env. 15 apparts), les estimations MeilleursAgents collaient peu ou prou… à présent, on est à environ 10% d’écart à la baisse pour ces immeubles identifiés… absurde !

    • MeilleursAgents dit :

      @Serge : Attention lorsque vous comparez nos prix aux prix des annonces. Nous publions un prix par immeuble correspondant aux transactions réalisées. Nos prix sont exprimés en net vendeur.
      Un prix d’annonce n’est pas un prix de transaction, il faut compter une certaine décote issue de la négociation entre acheteurs et vendeurs (surtout sur la période que vous mentionnez) et retirer aussi la commission des agences immobilières.

  • Ben dit :

    Je rejoins les remarques de Serge, MoiMeme et Falguière. Je suis également régulièrement les prix d’un appartement situé dans le 15e. Les prix publiés par MA jusqu’alors étaient stables et correspondent globalement bien au prix d’achat (lui même correspondant aux prix d’achat antérieurs revalorisés par l’indice des prix des notaires), sachant que la dernière transaction référencée date de juillet 2016. La mise à jour a fait néanmoins baisser le prix de l’appartement de 1000€/m² sans raisons.

  • manzac dit :

    votre estimation me laisse dubitatif .J’ai fait effectuer 2 estimations de mon bien et il s’avère qu’il y a une différence de plus de 100 000euros entre votre estimation et l’estimation des 2 agences contactées.

  • Christine dit :

    Je suis d’accord avec Serge, en 1 mois, non seulement le prix moyen a baisse de pres de 2000/m2 sur mon bien, mais c’est egalement l’indice de confiance qui est passe de 4/5 a 1/5. Il est a 2 pas du Louvre et de travaux pour construire un immeuble de luxe (LVMH Samaritaine). Mon ami qui habite la meme rue et qui a quasiment le meme appart vient de vendre le sien, en bien moins bel etat que le mien, a plus de 4000m2 au dessus de votre estimation. Les agences se battent dans le quartier pour qu’on leur fournisse des biens a vendre. Paris est assez complique a estimer pour qu’un algorithme y parvienne.

  • AZOGUI dit :

    je ne vs suis plus tellement les ecarts sont importants

  • Yves dit :

    C’était relativement fiable, dommage. J’ai pu vendre au prix indiqué auparavant et pu constater des ventes réalisées au prix pour des maisons que je visitais.
    Votre nouvelle méthode est déroutante et ne correspond plus au marché.

  • Lev dit :

    Bonjour,
    Depuis votre mise a jour avec votre nouvelle methode de calcul, le prix de mon appartement a Levallois Perret a baissé de 1000€/m2 du jour au lendemain alors que depuis 4 ans la hausse du prix refletait l’evolution du marché.
    Il y a dans votre methode de calcul quelque chose qui ne tourne pas bien.
    Cordialement

  • WINTREBERT Patrick dit :

    plus 14% en moins de 3 mois!!! avouez que çà fait cher le ravallement récemment fait.

  • André G. dit :

    Extrêmement surpris par le nouveau prix de mon bien ! Nous avons doublé la mise … Si seulement ! Malheureusement Je crains que les prix antérieurs soient plus dans la réalité du secteur….

  • Lili dit :

    Bonjour, la maison que nous venons d’acheter affiche un prix au m2 de 3800 euros au vue de la couleur et legende affiché mais lorsque nous utilisons l’estimation en ligne celui ci affiche un prix au m2 au plus bas de 5000 euos!!! Il y a quand même une enorme difference. Comment cela peut être possible?

    • MeilleursAgents dit :

      Bonjour, le prix affiché ne prend pas en compte que le prix au m2 de la carte mais également les caractéristiques du bien renseignées lors de l’estimation, c’est la raison pour laquelle vous observe une telle différence.

  • Guillaume dit :

    Je rejoins les différents avis.
    Le nouvel indice semble mieux coller à l indice des notaires – ce qui est bien car restera toujours la référence, alors que l ancien commençait à s en éloigner sans explication valable.
    Mais les estimations des appartements, qui pouvaient déjà par le passé faire le yo yo (lorsque j avais vendu un appart il y a 5 ans, son prix avait baissé de 20% puis repris 10 en quelque mois) semblent être n importe quoi. De mon côté -17% sur un 26m2 en un mois. Avec un prix qui est tres éloigné de la réalité. Si jamais il y avait un bien achetable à ce prix, je l achete de suite. Mais il faudrait faire des negotiations énormes par rapport aux prix du quartier. Et vu que ces surfaces se vendent en quelques jours, je doute qu un vendeur soit prêt à accepter une telle baisse de prix!
    Enfin dans tous les cas, même si l on part de l hypothèse que votre nouvel indice est plus correct, cela montre bien le manque de fiabilité de l ancien!

  • manzac dit :

    toujours surpris de votre estimation de mon bien situé en Périgord .
    J’ai fait estimer mon bien par 2 agences de proximité , le delta est 50 000 euros en plus sur votre estimation minimale et bien au delà sur les autres , malgré votre nouvelle méthode au 01/03/2017 !!
    Trop focalisé , peut être sur Paris ???

    • Morgane Quesada dit :

      Bonjour à tous,
      Pour ceux qui nous font part de leurs remarques sur la hausse ou la baisse du prix de leur bien : si vous souhaitez un retour plus précis de notre équipe scientifique, merci de nous envoyer l’adresse de votre bien et ses caractéristiques à info@meilleursagents.com
      Bonne journée !
      L’équipe de MeilleursAgents

  • RafS dit :

    Bonjour,
    c’est super d’avoir une precision plus importantes dans n’importe quel calcul mais
    pour mon appartement dans un immeuble à l’angle d’un boulevard et d’une rue, avec les même critères dans votre formulaire, suivant l’adresse donné (1 seul et même immeuble 2 portes)
    le studio est estimé par MeilleursAgents :
    adresse sur le boulevard entre 233K et 273K moyen a 253K
    adresse sur la rue entre 243K et 296K moyen a 270K
    donc pour le même lieu on aurait un différentiel de 17K€ de différence …. que doit je en penser?
    merci

    • MeilleursAgents dit :

      Bonjour,
      Après vérification nous constatons que nous avons des transactions enregistrées à ces deux adresses différentes et nous observons que les prix sont plus chers pour les appartements donnant sur la rue par rapport à ceux donnant sur le boulevard, ce qui est peut-être dû au calme.

  • Valérie dit :

    Bonjour,
    Quelle surprise ce matin : mon appartement est passé en prix moyen de 530.000 € à 625.000 € ! C’est une progression fulgurante.
    Même si je pense que les prix augmentent un peu sur le secteur, nous ne sommes sûrement pas à 7.000 € le m² dans ce quartier de Puteaux.
    J’ai acquis un apparemment équivalent à la même adresse au mois de novembre au prix de 520.000 € ce qui correspondait peu ou prou à l’estimation que vous aviez fournie à ce moment.

  • Nicolas dit :

    Bonjour,
    Chute de 22% du prix au m2, les nouvelles estimations ne semblent pas réalistes alors même que l’indice de confiance est passé de 1 à 3 sur 5.

    • MeilleursAgents dit :

      Bonjour,
      Nous comprenons votre déconvenue concernant cette nouvelle estimation mais comme expliqué dans l’article, nos méthodes d’estimations ont évolué et sont devenues plus fiables. Nous avons par ailleurs eu votre mail nous donnant plus de détails et sommes en train d’étudier la situation de plus près. Nous vous répondrons dans les plus brefs délais.

  • Jouvet dit :

    Merci ,cela est vrai ,les prix au mètre carré sont plus proche à ce jour de mon estimation de vente ,evidement les prix change selon le marché ,le mètre carré à monté et certe il faut être sur place. Pour une vraie estimation ,la base ce jour reste correct pour ma part en rapport de l,Annes 2015/16 ,le studio que je vais mettre en vente à partir de fin année 2017 ,reste un studio vraiment à part ,et très sympa pour sa disposition ,toilette à part ,salle de douche avec fenêtre soleil toute la journée ou presque ,clim ,lit mural neuf ,cuisine américaine ,et donc loggia qui offre une mini pièce ,voir pour dormir en dépannage ,porte coulissante ,séparation..accès par cuisine ou terrasse surface habitable environ 40 mètre carré . Merci

  • VERNAZOBRES dit :

    Dans la description il manque une rubrique. Ex je suis en duplex. La salle à manger est indépendante du salon su le balcon du duplex, mais n’apparait pas comme une pièce.

    • MeilleursAgents dit :

      Bonjour, notre formulaire ne couvre volontairement pas tous les cas de figure car le but est qu’il soit rempli rapidement. Dans tous les cas la disposition que vous mentionnez semble plutôt tenir de l’agencement de l’appartement plutôt que de la qualité du bien. C’est d’ailleurs pour cette raison que nous vous conseiller d’affiner notre estimation par celle d’un professionnel qui sera en mesure d’apprécier ces paramètres.

  • Ed dit :

    Le prix du m2 diminue généralement avec le nombre de pièces d’un appartement.
    Je suis surpris de voir que pour Versailles (Rive-Droite / Notre dame), l’amplitude de baisse est importante lorsqu’on passe d’un T2 à un T4 par exemple. J’ai compté environ 30 euros de baisse par m2 sur votre simulateur.
    Sur d’autres sites concurrents, il est affiché le prix moyen par taille d’appartement (T1 à T5) et les différences de prix sont beaucoup moins importantes lorsqu’on passe d’un T2 à un T4 (10% d’écart).
    Avez-vous une explication ?

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