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Les 10 secrets les mieux gardés de l’Immobilier – Les révélations de Meilleurs Agents

Acheter Vendre 2 min.

L’immobilier résidentiel est un marché très complexe sur lequel les apparences sont parfois trompeuses… C’est ce qu’a révélé Meilleurs Agents, à l’occasion du Salon National de l’Immobilier 2012. Dans le cadre d’une conférence interactive sur « Les 10 secrets les mieux gardés de l’immobilier », le public, venu nombreux, s’est prêté au jeu en répondant en temps réel aux questions posées par Sébastien de Lafond, Président de Meilleurs Agents, et Thomas Blard, journaliste sur LCI et fondateur de Décideurs TV. Via un vote électronique, chacun a pu faire part de ce qu’il savait ou croyait savoir et tous ont pu découvrir que sur le marché immobilier, certaines idées reçues ont la vie dure…

1. La vente en direct, un pari tentant…

L’étude réalisée en janvier dernier par l’IFOP et l’Université Paris Dauphine pour Meilleurs Agents, fait ressortir un premier constat : 70% des Français tentent leur chance avec un service de mise en relation entre particuliers pour vendre ou acheter un bien. Une tendance qui s’explique en partie par l’évolution des moyens de communication. De nombreux sites apportent au grand public une gamme d’outils en ligne de plus en plus performants, l’avènement d’Internet facilite les rencontres et permet aux vendeurs de passer des annonces eux-mêmes, aux acheteurs de les consulter en temps réel. Il n’est donc pas surprenant de voir une large majorité de particuliers s’orienter vers ce type de solutions. Vendre ou acheter seul, c’est surtout s’affranchir de frais d’agences jugés abusifs pour un service à la valeur ajoutée mal perçue.

2. … pour des résultats variables

Selon cette même étude, seulement 19% des ventes sont conclues via un service de mise en relation entre particuliers. Un résultat qui va à l’encontre des idées reçues colportées par les observateurs du marché, à savoir qu’une transaction sur deux est réalisée entre particuliers. En réalité, 68% des ventes sont conclues par les agences immobilières, 19% entre particuliers et 13% par les notaires, amis et autres canaux. Les Français sont donc tentés de vendre en direct, mais l’expertise des agences immobilières reste précieuse pour conclure une transaction.

3. Une tendance constante depuis les années 50

La tendance observée précédemment confirme les résultats de l’étude menée en 2006 par J.Friggit pour le compte du Ministère du logement*.

Evolution prix immobilier 1er mars 2012

Depuis 1945, la part de marché des agents immobiliers ne cesse d’augmenter tandis que celle des notaires, amis et famille – la plus importante au milieu du siècle – perd du terrain. Parallèlement, les services de mise en relation entre particuliers gagnent progressivement en popularité mais représentent moins d’une vente sur cinq en 2012.

4. Un mandat exclusif ? Jamais de la vie !

C’est très souvent ce que l’on entend de la bouche d’un vendeur lorsqu’un agent immobilier lui propose l’option du mandat exclusif. Aujourd’hui, cette solution ne représente que 15% des mandats signés. Dans les pays anglo-saxons, plus de 95% des mandats signés sont exclusifs. Pourquoi une telle différence ? Les Français privilégient d’abord le mandat simple pour conserver leur liberté et ainsi éviter de se retrouver pieds et poings liés avec une agence inefficace. Mais surtout, les particuliers n’accordent plus leur confiance aux agences immobilières et préfèrent cumuler les mandats simples dans l’espoir que l’un des professionnels mandatés tire son épingle du jeu.

5. Exclusivité = efficacité

Alors que les mandats exclusifs ne représentent que 15% des mandats d’une agence, on s’aperçoit que sur 100 ventes réussies par une agence immobilières, 40 sont issues d’un mandat exclusif. Le constat est flagrant : le mandat exclusif est bien plus performant que le mandat simple. En confiant la vente de votre bien à un seul agent immobilier, ce dernier sera plus motivé et déterminé à trouver un acquéreur puisque son investissement sera récompensé.
Selon Sébastien de Lafond, ce résultat est tout à fait logique : « si vous demandez à cinq peintres de repeindre votre maison tout en ne promettant de rémunération qu’à l’un d’entre eux, pensez-vous que les peintres prendront la peine de se déplacer ? »

6. Une offre d’achat au prix du mandat peut être refusée

C’est le secret qui a crée le plus de polémique dans la salle. Si un acheteur fait une offre au prix du mandat, le vendeur n’est pas obligé de l’accepter. En effet, le vendeur signe un contrat avec l’agence immobilière chargée de la commercialisation de son bien mais en aucun cas avec le potentiel acheteur. Il est donc tout à fait en droit de refuser toute offre d’achat, quel que soit le montant proposé. Cependant, l’agent immobilier peut, lui, exiger le paiement de la commission puisque sa mission a été remplie.

7. Le vendeur est libre de choisir son acquéreur

En complément du secret N°6, la liberté du vendeur est une nouvelle fois mise en avant ici. Si cette affirmation semble ouvrir la porte à toute sorte d’injustice, il n’existe aucune priorité liée à l’antériorité d’une offre ou au mode de paiement proposé. Un vendeur ayant reçu plusieurs offres peut choisir librement la personne à qui il souhaite céder son bien.

8. DPE pour tous !

Une grande majorité de la salle a donné la bonne réponse concernant ce secret, en répondant que l’affichage du DPE (Diagnostic de Performance Energétique) dans les annonces immobilières s’applique à la fois aux agences et aux particuliers.
Selon Sébastien de Lafond, la note du diagnostic de performance énergétique joue un rôle très important, surtout en province : « Le parc immobilier francilien (et surtout parisien) ne proposant que très peu de constructions récentes, les logements proposés à la vente offrent bien souvent des notes de consommation énergétiques élevées (E à G). Tandis qu’en province, où les constructions récentes sont plus fréquentes et les logements plus hétérogènes, la consommation énergétique est un réel critère de choix pour les acheteurs. »

9. Agent immobilier Académie

La profession d’agent immobilier est souvent dénigrée. Mais comment devient-on agent immobilier ? Existe-t-il une école nationale de l’Immobilier ? En réalité, de nombreuses formations permettent d’accéder à cette profession, parmi lesquelles une licence, un diplôme d’IUT ou un BTS (sous condition d’études dans les domaines juridiques, commerciaux ou économiques) ou un diplôme de l’Institut d’études économiques et juridiques appliquées à la construction et à l’habitation.
Les critères d’accession au secteur de l’immobilier renforcent donc les critiques qui pèsent sur les professionnels aux qualifications très hétérogènes. C’est pourquoi Meilleurs Agents sélectionne les agences immobilières sur leurs performances réelles tout en investissant dans des programmes de formation techniques, juridiques et commerciales destinées à ses partenaires.

10. Paris brûle-t-il ?

Pour conclure, un point sur l’évolution des prix de l’immobilier à Paris en 2011. Le 23 février dernier, la Chambre des Notaires de Paris a annoncé une hausse de 14,7% sur l’année 2011. Mais attention à l’interprétation de cette tendance. Les chiffres annoncés par les notaires se basent sur les prix des actes authentiques de vente. Or, le prix se forme trois mois auparavant, au moment de la signature de la promesse de vente. Les +14,7% évoqués par les notaires concernent donc en réalité la période d’aout 2010 à aout 2011.
Le baromètre Meilleurs Agents, basé sur les promesses de vente enregistrées par ses 400 agences partenaires en Île-de-France, observe une hausse de 8% au premier semestre 2011, suivie d’une baisse de 3% dans la deuxième partie de l’année. Au final, le marché parisien a donc connu une hausse globale de 5% en 2011, un chiffre en de la nouvelle tendance observée depuis la fin de l’été.

Evolution prix immobilier 1er mars 2012

* CGEDD d’après enquêtes logement « Répartition du marché de la négociation de logements anciens à destination de résidence principale occupée par le propriétaire, depuis 1945 », J. Friggit, novembre 2008

Christine Bardet

46 commentaires Masquer les commentaires Voir les commentaires

  • Laurent WEIL dit :

    Desole, mais votre affirmation sur l’efficacite du mandat exclusif contient une grossiere erreur de raisonnement.
    Vous indiquez : « Alors que les mandats exclusifs ne représentent que 15% des mandats d’une agence, on s’aperçoit que sur 100 ventes réussies par une agence immobilières, 40 sont issues d’un mandat exclusif. Le constat est flagrant : le mandat exclusif est bien plus performant que le mandat simple. »
    Laissez-moi vous demontrer par l’exemple pourquoi le raisonnement rapprochant naivement 15% de 40% pour conclure a une efficacite est faux.
    Imaginons 100 biens a vendre, et 3 agences immobilieres. 30 biens sont confies en mandat exclusif (10 a chaque agence) et les 70 autres sont confies en mandat partages aux 3 agences.
    Les biens en mandat exclusif representent 10/(10+70)=12.5% des mandats de chaque agence. Imaginons que tous les biens sont vendus a l’issue de la periode avec une efficacite identique de chaque agence. Chaque agence aura alors vendu 10 biens en mandat exclusif et 70/3=23 en mandat partage. Les biens en mandat exclusif vendus par chaque agence representeront donc 10/(10+70/3)=30% des ventes reussies par cette agence.
    Dans cet exemple, alors que les mandats exclusifs ne représentent que 12.5% des mandats d’une agence, on s’aperçoit que sur 100 ventes réussies par une agence immobilière, 30 sont issues d’un mandat exclusif. Et pourtant, le mandat exclusif n’a pas ete plus efficace que le mandat partage puisque tous les biens se sont vendus. CQFD.
    Nota : Mon point n’est pas de polemiquer sur l’efficacite ou non du mandat exclusif mais juste d’indiquer que votre argument est creux. Peut-etre pouvez-vous rectifier votre article ?

  • Gerard Menvussa dit :

    Certains ont vraiment du temps a perdre …

  • chazelas dit :

    Bonjour à tous,
    Belle démonstration en effet, mais c’est aussi un peu court, bien que remarquable sur le plan statistique, je serai curieux de savoir ce qu’en pensent nos agents immobiliers.
    Pour ma part avec mandat exclusif j’ai quand même plus de chance de gagner de l’argent. Je n’ai pas de raisonnement très sophistiqué, mais deux yeux sur mon compte en banque.

    • CENTURY 21 dit :

      Dans mon réseau (leader en France et aux USA), nous avons pour la France 52% de nos mandats de vente en exclusivité.
      Les chiffres dans les agences sont les suivants:
      1 mandat exclusif sur 2 est vendu en moins de 3 mois.
      1 mandat simple sur 11 est vendu en moins de 3 mois.
      Le mandat exclusif protège le vendeur des toutes discordances sur le prix, les supports et texte annonces.
      Un mandats exclusif peut contenir des clauses supplémentaires aux clauses légales, notamment:
      -Possibilité de vendre seul
      -Implication des plusieurs autres agence partageant des MExclu
      Certaines agences de mon réseau fonctionnent même en 100% exclusivité.
      Ce sont les vendeurs eux-mêmes qui demande à être en exclu dans l’agence car ils ont compris les avantages d’un tel mandat.
      En clair, si une agence vous propose un mandat simple sans essayer de vous expliquer tous les avantages du mandat exclu, fuyez car vous avez affaire à un collectionneur de mandat.
      2/ Si une agence n’arrive pas à vous faire comprendre que le mandat exclusif est surtout fait pour que vous vendiez dans les délais souhaités et au meilleurs prix possible, fuyez.
      3/ Privilégier les agences à forte notoriété nationale, professionnalisme, outils, acquéreur venant de toute la France

  • prudence dit :

    bonjour,
    l’article fait etat d’une situation idyllique ou tout le monde est bon et gentil. En fait les sommes étant importantes, elles attirent toute une série de vautours.
    Exemple je reçois un agent immobilier à qui j’allais confier mon bien en vente, meme en mandat exclusif, et tout d’un coup « pour les visites il faut vider l’appartement », et j’entend à 3 reprises malgré mon nom quelque chose comme pour vous rendre service j’ai un ami qui vous aide à débarasser. Traduction payez pour vous faire voler votre mobilier, votre vaisselle, votre electro ménager,tout ce que vous pouvez posséder
    Inutile de vous dire que pour la vente les agences en ce moment j’ai laissé tomber.
    .

  • william dit :

    Bonjour prudence,
    Vous avez vécu semble-t-il une expérience tout à fait singulière qui est heureusement assez rare. J’espère que vous avez vendu votre bien et que la vente s’est parfaitement passée. Si ce n’est pas le cas, considérez tout de même que vous avez beaucoup plus de chances de tomber sur des particuliers malhonnêtes que sur des agents indélicats. Ceci étant les agents immobiliers sont tous détenteurs (au moins théoriquement) d’une carte professionnelle délivrée par la préfecture, ils doivent l’avoir sur eux pour travailler, c’est obligatoire. Il ne faut pas hésiter à leur demander. Ceci n’exclut pas tout danger mais les agents sont de ce fait « traçable ». Pas nécessairement les particuliers. Ceci dit la majorité des particuliers sont aussi heureusement honnêtes, simplement il vaut mieux prendre quelques précautions, parce que beaucoup d’ entre eux aiment beaucoup visiter les maisons sans avoir vraiment de projet abouti ou juste sans avoir le budget et il n’est pas aisé pour un vendeur de demander ceci au téléphone à de miraculeux acquéreurs potentiels.

  • olivier dit :

    Bonjour,
    nous avons récemment effectué la visite d’un bien en direct (bouche à oreille) lequel est également proposé à la vente par une agence.
    Le contrat reliant le vendeur à l’agence est semi-exclusif, ce qui permet au vendeur de vendre son bien par ses propres moyens. Le vendeur affirme qu’une clause l’empêche de vendre son bien à un prix inférieur à celui affiché par l’agence. Ce genre de clause existe-il réellement, ne serais ce pas abusif? Merci de m’éclairer.

  • morgan dit :

    Exact « Agent »! , si on suppose que tous les biens du stock de mandats de l’agence se vendent alors il n’y a pas plus d’interet a rentrer des mandats exclusifs que des mandats partagés. Or ce n’est pas vrai, surtout dans un marché peu actif. Le mandat partagé represente obilgatoirement un risque, celui de travailler sur un bien (des charges fixes donc) qui sera vendu par un autre. Et ca, en finance, le risque ca se Remunère, et en general , c’est chere!

  • Jean-Louis dit :

    Bonsoir,
    Je vois que les avis divergent !
    Le plus important dans tout cela et c’est l’élément principal à mon sens qui a été peu évoqué reste que le mandat exclusif soit mis  » au prix du marché  » et non  » au prix du vendeur  » sinon la vente sera loin d’être effectuée !
    A titre personnel sur 60 mandats de vente, 40 sont en mandats exclusifs.
    Sur les 20 restant en mandat simple moins de 10 seront transformés en exclusivité, pour cause :
    des vendeurs peu lucide de la réalité du marché et une image de marque du bien (de l’agence aussi) qui se dégrade.
    Mandats partagés oui mais seulement sur de grosses honoraires sinon pas utile.
    Pour résumer tout cela, si l’on veut un jour en France augmenter la proportion de mandats exclusifs de vente par agence, il faudra savoir dire  » NON  » en n’ayant pas peur du point de rupture avec le vendeur tout en étant son conseiller, à l’écoute en usant d’empathie.
    Pour ma part ça fonctionne parfaitement bien !
    Vive  » l’exclu « .

  • MARTINS dit :

    Bonjour,
    Voici ma situation nous avons pris contact avec une agence immobilière . Nous avons fait une offre mais cette dernière nous a dit qu elle soumettrait notre proposition .
    l agence nous informe qu’ une personne a émise une offre plus importante ce qui est normale et que le bien est donc vendu (email de confirmation par l agence). Après quelques jours, nous remarquons que la maison est en ligne sur d’autres sites de recherches immobilières . Nous interrogeons l agence de notre découverte, elle nous répond que l’annonce va disparaître dans les prochains jours.
    C’est au cours de nos recherches quelques semaines après que nous avons remarqué que la maison est toujours en ligne et que l annonce est mise à jour en ligne le 23 novembre 2013.
    Ma questions est donc la suivante est ce qu’une agence immobilière peut arbitrairement choisir les propositions d’achat afin d’obtenir plus de commission?
    Pouvons nous prendre contact directement avec le vendeur afin d effectuer nous même notre proposition ?

  • james80 dit :

    Vous dites « Une offre d’achat au prix du mandat peut être refusée ».
    Avez-vous consulté des juristes pour dire cela ???
    Dès lors qu’un acheteur fait une offre au prix demandé et sans condition, et dès lors qu’il est le 1er à le faire, le contrat est formé et le vendeur est obligé de lui vendre le bien.

  • damulette dit :

    Je pense que la profession d’agent immobilier va disparaitre, doucement mais surement…En effet le service apporté n’a pas évolué et les particuliers ont maintenant des outils efficaces.
    ma maison est en vente, quand je vois comment sont faites les visites ça fait réfléchir. Les particularités de la maison ne sont pas connues ou mises en valeur.
    La prestation des agents immobiliers :
    visite pour prise de photos et , mise enligne sur internet, pour une commission qui va e 7000 à 11000 euros. Les seuls conseils que j’ai eu sont du style il faudrait repeindre cette pièce en blanc (merci S Plaza !)
    J’aurai aimé trouver un partenaire qui ne prenne pas une commission de ministre, et me propose un package avec vente de ma maison, proposition d’une maison à acheter dans la région que je cible, déménagement géré, enfin une évolution de la prestation qui suive l’évolution de la société !
    Bien sur les agents ont des frais et bla bla bla, mais c’est à eux de faire évoluer leur profession.
    Pour l’instant tout ce qu’il ont trouvé ce sont des partenariats de déco intérieure, un peu léger quand même .
    Cdt

  • Stéphanie dit :

    Les pseudo particulier qui se croient agent immo, on s’en passe.
    Quand on connaît pas les méthodes du métiers il vaut mieux se taire, car ça fait peur!
    Chacun sa botte de foin!

  • Stéphanie dit :

    Les nouvelles méthodes pour les particuliers font peur…
    Après ça fait des maisons en vente durant 2/3 ans, ce qui sert a rien.

  • SAMIMMOBILIER dit :

    Bonjour, quelqu’un pourrait répondre à mon problème :
    J’ai un mandat simple depuis janvier 2014 pour vendre une maison. J’ai reçu un recommandé du propriétaire le 05 novembre 2014 me dénonçant le mandat de vente (car il va donner un mandat EXCLUSIF à une agence). Etant donné le pré-avis de 15 jours et donc ayant toujours le mandat jusqu’au 20 novembre, j’ai fait visiter cette maison le 14 novembre à des acquéreurs et ils sont très intéressés…
    Ma question est : s’ils veulent acquérir ce bien, faut il obligatoirement qu’ils me fassent une offre pour ce bien avant l’échéance de mon mandat?
    S’ils font, par exemple, une offre d’achat le 30 novembre, est ce que mon offre sera valable, compte tenu que la visite a été faite lorsque j’étais encore mandaté? (Mon objectif est bien évidemment de ne pas devoir une partie de la commission à la future agence mandaté en Exclusivité et qui n’aura rien fait!!!). Merci pour vos réponses

  • josephine dit :

    J ai signé un mandat exclusif
    peu avant la fin des 3 mois, j ai du baisser le prix
    l agence m a fait signer un nouveau mandat avec engagement de 3 mois à nouveau
    est ce normal? Ou est ce le 1er mandat qui continue à courir?

  • Babel dit :

    Bonjour,
    Négociateur dans une agence depuis 12 ans sur Nice, j’ai pu vendre à 95% en Mandat exclusif, 100% de mes mandats exclusifs étaient vendus dans les 3 mois.
    Il n’y à qu’un secret, l’estimation du bien, si l’on ne pense pas qu’à la rentré de mandat et que l’on évalue correctement le bien, si l’on refuse de prendre du mandat peu qualifié (prix ne correspondant pas au produit/secteur) au lieu de faire du stock au détriment du vendeur alors on se rend compte qu’au lieu de passer des heures à prospecter on passe des heures en visites et en signature de compromis.
    1 mandat exclusif au bon prix = 1 vente = pas de perte de temps pour le vendeur = plus de CA = moins de temps en prospection.
    Pour rester neutre, j’ai tout simplement travaillé avec un expert immobilier qui réalisait l’évaluation pour mon compte à mes frais (mise en place difficile au début car mon responsable ne voulait pas diminuer la com, il à vite changé d’avis en voyant le volume que je réalisait).
    mon partenariat fonctionne bien, depuis toute l’agence s’y est mis et nous ne travaillons plus qu’en mandat exclusif ou presque, quand un vendeur vous voit payer un rapport d’expertise entre 800 à 1500€ suivant les mandats croyez moi sa confiance est acquise au vue de votre engagement et il ne cherche en général jamais à renégocier la com. Cerise sur le gâteau, le rapport si il est bien rédigé est particulièrement utile avec les acquéreurs et j’affiche valeur expertisé par un expert indépendant dans mon annonce. Bref, ce partenariat ne m’aura apporté que du bonheur.

  • Ros3fox dit :

    Bonjour,
    Parmi l’ensemble des professionnels qui liront mon commentaire : pouvez-vous m’expliquer comment l’expertise de ma maison varie de 470 à 520 K€ entre deux agences immobilières ??? Sachant que ce même bien l’avait été à 480 K€ en 2000 par un notaire expert, soit 15 ans avant ?
    Merci.
    PS : j’habite la Côte d’Azur, je doute que beaucoup de « négociateurs » soient détenteurs de la carte T.

  • yipyep dit :

    Danulette, le métier d’agent immobilier vas disparaitre !!!! Je suis effaré de lire ce genre de propos ! Je vous rappelle que l’on parle d’une profession règlementée qui ne consiste pas seulement à vendre des maisons. Je met au défi les particuliers de réaliser de la gestion de copropriétés à grande échelle, d’établir des projets de rentabilité à court terme sur des projets immobilier, ou de l’expertise amiable ou judiciaire et bien tant d’autres activités. Je pense qu’il faudrait stopper les idées qui font croire que notre métier se résume à ouvrir des portes et des volets.
    Ros3fox, vous devriez demander à un expert immobilier de réaliser une expertise et non un avis de valeur. L’expertise se base sur une moyenne établie entre le cout à la construction, le marché actuel (fichier mine), et bien d’autres éléments, alors que l’avis de valeur est fait à l’appréciation de celui qui évalue (donc non fiable).
    Concernant la carte T des négociateurs, ils n’en n’ont pas. L’agent immobilier qui les embauches leurs donne le droit d’exercer en leurs délégant leurs cartes de transactions, vous pouvez donc tomber sur n’importe qui. L’agent immobilier délégant de carte reste néamoins responsable de ses négociateurs.

  • Xavier dit :

    Mon banquier, consulté pour un prêt en vue d’un achat, me dit que ses clients qui ont confié leur bien en mandat simple ont vendu plus vite et mieux que ceux qui l’ont confié exclusif,car plus de concurrence et plusieurs fichiers qui se complètent….

  • hammouche dit :

    je trouve aberrant de croire qu ‘ un agent immo n est pas compétent . 12 heures de travail par jour voir plus , des visites jusque a 20h , des plans de financements jusqu a la signature chez le notaire . Chacun son metier , beaucoup d acqueur nous font confiance !!

  • Sinsi dit :

    Mouais ! Juste une anecdote : j’ai renoncé à louer un appartement en retirant mon dossier d’une agence, laquelle au bout de 8 jours n’avait toujours pas transmis mon dossier au proprio..
    J’ai loué en direct au proprio dont j’ai retrouvé les coordonnées. Quand je lui ai expliqué la situation il était fou .. et loin de se douter de ceui se tramait en réalité, c’est a dire la pire désinvolture, l’incompétence, en un mot de l’arnaque.
    Je pense en effet que 99% des AI sont des incapables, de fainéants ( pousser des volets dans un torrent de discours creux , je n’appelle pas ça travailler).
    J’ai par ailleurs acquis ou vendu plusieurs biens immobiliers, sur je dirais 50 AI, un seul était un vrai pro efficace et le reste, le fond de la bassine : ignorant tout du droit, de la construction, une vraie honte que ces gens.
    C’est vraiment un métier qu’on fait quand on ne sait et ne peut rien faire d’autre et qu’on dispose d’une grande bouche et d’un minuscule cerveau.

  • PIAT dit :

    Pour répondre à ROS3FOX concernant l’estimation faite de sa maison.
    Demandez donc à n’importe quel artisan de vous faire un devis, vous aurez autant de différences de prix que de devis! Les plus chers ou moins chers ne seront pas forcément les meilleurs. Tout dépend du VRAI service qui sera rendu… Plus l’agent immobilier communiquera sur votre maison, plus elle aura de chances d’être vendue! La question a poser est donc quels moyens de communication va utiliser l’agence ou agent indépendant pour vendre votre bien?
    Concernant une estimation faite par un notaire qui ne se déplacera pas pour estimer votre maison…
    La réponse est dans la question, à moins que vous n’estimiez que votre maison vaille le même prix que n’importe quelle autre maison de même surface sur votre commune…? On ne peut bien évidemment faire une estimation correcte d’un bien que l’on a pas visité, de la même façon que l’on ne peut établir un devis sur des travaux si l’on ne se déplace pas…
    Pour finir, un bien estimé quelques années auparavant ne peut valoir le mêm prix quelques années après. Le marché immobilier étant très fluctuant même en six mois…

  • schlieckau dit :

    Moi ma maison est en vente en exclusivité sa va 3 mois. Je n’est plus de visite ni de nouvelle de l’agence immobilière depuis le 29 aout 2015 que faire?

  • LUQUET dit :

    Mes enfants ont voulu visiter une maison qui leurs plaisaient vraiment,(offre exclusive) l’agent à refusé sous prétexte qu’une offre sous le prix d’achat a été faite le même jour, et donc n’avais pas encore été proposée au client, ils ont insisté en disant qu’il prendrait la maison au prix du marché, refus complet . A t’il le droit de refuser une visite et donc une vente et de faire perdre de l’argent au client . Mes enfants on contacté le vendeur et lui on proposé le prix du marché tout en passant par l’agence pour la commission, l’agent à fait aligné les premiers clients sur le prix de nos enfants et leur donne la priorité, à t’il le droit, n’y a t’il pas refus de vente , il à ajouté à mon fils , que s’il voulait la maison qu’il fasse une proposition au dessus du prix du marché pour bloqué financièrement les premiers clients , à t’il le droit de faire ces pratiques qui me paraissent douteuses . Merci de vos réponses .

  • Zadig dit :

    Bonjour LUQUET,
    Je suis Conseiller en Immobilier chez Century 21.
    Pour répondre votre question, on a tout à fait le droit de « bloquer » une maison lorsqu’il y a une offre dessus. C’est d’ailleurs tout à fait honnête vis-à-vis des acquéreurs potentiels car ce sont les premiers à avoir fait une offre.
    En revanche, peu importe le prix proposé lors de l’offre, il est mal sain de demander à surenchérir.
    Je m’explique: A la base, ce système de « blocage » est mis en place afin de traiter correctement CHAQUE offre. C’est le principe du « 1er arrivé, 1er servi »
    Peu importe le montant, chaque offre doit être traitée de la même manière. Il est inconcevable pour moi d’avoir une offre à 280 000€ sur une maison affichée à 300 000€ et de dire à mes acquéreurs « Ah bah non, désolé mais quelqu’un a fait une offre à 290 000€, la maison n’est pas pour vous à moins de… » On est pas sur eBay ou dans une salle aux enchères!!!
    Normalement,
    Une offre est émise => On bloque les visites => on propose l’offre au propriétaire => Si le propriétaire accepte, on signe et on en reste là OU le propriétaire n’est pas d’accord et dans ce cas-là il y a une CONTRE-OFFRE (le propriétaire propose son prix, c’est le jeu de la négociation)
    Si jamais acquéreurs et vendeurs ne se mettent pas d’accord sur un prix, dans ces cas-là on peut re-proposer en visite.
    Si ils se mettent d’accord, la mise en vente est terminée et on procède au compromis de vente, etc…

  • fourni dit :

    Bonjour
    Je suis dans une phase de création d agence et je rencontre des difficultés à établir une offre compétitive de rémunération. Aujourd’hui, je souhaite offrir un salaire fixe(un vrai pas d avance) plus comm. Ce qui va orienter ma recherche vers des agents expérimentés du secteur. Dans cette configuration, je peut offrir 2100€ net a un nego réalisant un CA de 6300€ ttc. Avec évidement mutuelle de qualité, tel et pc plus une enveloppe de remboursement de frais avec plafond de 300€. Le salaire fixe est de 1250€ net, puis 11% entrée et 11% sortie avec prime de 3% pour les deux soit 25% de brut en cumil au salaire fixe. Avec progression de la commission relative au C.A. Merci de m indiquer votre avis sur le sujet.
    Bien a vous.

  • Veruka_Salt dit :

    Bonjour,
    J’ai mis en vente un terrain en juillet 2015. Un acheteur s’est fait connaitre. Nous avons conclu verbalement une réservation du bien jusqu’au 1er décembre 2015.
    Nous avons échanger quelques mails, mais dans aucun d’eux il n’est mentionné un accord de prix ou une promesse ou autre. J’avais assuré au moi d’octobre que pour l’instant je lui réservais toujours le terrain. Malheureusement 2 mois plus tard, n’ayant aucune nouvelle de sa part, j’ai remis le terrain en vente et l’en ai avisé. Il m’a rappelé dans la foulée pour me dire qu’il avait rendez-vous avec sa banque le lendemain et qu’il allait faire le nécessaire. Je lui ai expliqué que j’émettais des réserves et que j’allais accepter des visites mais que je ne prendrais pas d’engagement de suite.
    Il est revenu à la charge le soir même avec un soit-disant accord de sa banque en demandant une signature de promesse d’achat.
    Je n’ai aucune confiance en ce monsieur, à savoir qu’en plus, je vends une parcelle se trouvant en 1ere ligne et que je construit sur la 2e ligne. Il s’agira donc de mes futurs voisins.
    Puis-je refuser la signature de cette promesse d’achat ?

  • Françoise dit :

    Bonjour,
    Contrairement à ce que vous pensez, dans les pays anglo-saxons, les contrats exclusifs sont extrêmement rares et on se réserve le droit de vendre directement à un acquéreur qui n’a pas été présenté par agence. Par contre, on signe des contrats avec une seule agence en contrepartie d’une commission réduite à 1.5% ou 1.75%, au lieu de 2% ou 2,25% pour des contrats multi-agences.
    Les contrats ne font qu’une ou deux pages, et non pas, comme on me l’a récemment proposé en France, 8 pages de mandat sans exclusivité, bourré de clauses visant à neutraliser la concurrence, sinon à contourner les dispositions légales, et incompréhensible au premier abord.
    On pourrait avantageusement s’inspirer de ce qui se fait à l’étranger.

  • Nico8012 dit :

    Bonjour à tous,
    N’est pas mathématicien qui veut lorsque que l’on parle de stats. Vous faites de telles erreurs dans vos démonstrations qu’un première année en math vous dirait « C’est pas fait pour toi, cherche autre chose à faire, j’ai entendu qu’agent immobilier c’était pas mal ».
    Enfin bref je me permet de mettre un commentaire car personne ne trouve qu’il n’y a pas de secret dans cet article et 10 ? Vraiment ? Il y en a 5 sur le même sujet … Anyway c’est la mode les titres racoleurs ! Bonne journée à vous.

  • PYP dit :

    Merci Nico8012 pour votre brillante analyse !
    N’étant ni mathématicien, ni agent immobilier, votre synthèse m’intéresse vivement sur la pertinence d’avoir recours, ou non, à un mandat exclusif, à l’appui des chiffres mis en avant. Pour la compréhension de chacun, merci par avance de soigner votre syntaxe.

  • Galupy dit :

    Bonjour
    pourriez-vous me dire combien de temps les agences conservent les photos des maisons vendues (celles qui ont servi à leur estimation et diffusion)? Et si je peux en demander une copie ? Merci

    • cbarbet dit :

      Bonjour,
      Les agences peuvent conserver les photos sans limite de temps. Après, chaque agence a son mode de gestion. Le propriétaire peut effectivement demander une copie des photos.
      L’équipe de MeilleursAgents

  • oglagla dit :

    Pas de mystère , si le bien est au « bon prix » il se vend et le prix s’argumente d’où l’intérêt de la post expertise ..qui sera un investissement bien amorti et difficilement contestable par l’acheteur, ensuite il a un acheteur ou il y en a pas.. tout le reste n’est que blabla.
    Les agents immobiliers prônent l’exclusivité et cela est bien normal de leurs points de vues , plus il y a d’agences en compétition plus il y a de chance de travailler pour rien…est ce vous travailleriez si vous aviez 1/5 chances de gagner et dans le cas contraire de dépenser votre temps et votre argent pour rien..c’est tout de même l’une des seules professions ou l’on rencontre ce cas de figure.

  • Cassie dit :

    Fourni : Cela me semble intéressant, c’est dans quelle région ?

  • XXXXX dit :

    oglagla,
    Un mandat exclusif permet une collaboration inter-agence, ce qui permet nécessairement d’avoir une efficacité supérieur ( Toulouse en simple : 1 agence; en exclu 176 agences).
    De plus une exclu ne signifie pas que l’agence est la seule sur le coup, cela implique qu’elle préservera le mandat même si un concurrent réalise la vente, en d’autre terme la commission est alors partagée entre les deux conseillers…. donc un exclu offre du travail réel à un plus grand nombre de conseiller et permet au vendeur de réaliser plus vite son projet (généralement).
    C’est à cause des gens qui dénigrent cette profession qui rappelons le, est dans le secteur du service, que les gens ont de moins en moins confiance en leurs conseillers. Ne perdons pas de vus que notre but n’est pas de vendre un produit mais d’accompagner un client dans un projet personnel en essayant de lui simplifier la tache.
    Dire que tout le reste n’est que blabla reviens a dire que dans une maison, les fondations ne sont pas nécessaire.
    cordialement

  • Elenji dit :

    Bonjour, je vais parler de mon expérience personnelle très fraîche (ce mois-ci donc…) : pour un bien vendu en exclusivité, j’avais fait une offre au prix, acceptée, et le temps que le dossier soit transmis au notaire, ( je reçois le mail pour les pièces à fournir etc) l’agent m’informe que les propriétaires vont finalement vendre à leur enfant, qui s’est avéré plus perturbé par la vente de la maison que prévu. Évidemment le cabinet notarial m’appelle pour confirmer l’annulation du rdv… Pourtant, ce bien était issu d’une succession ( ça n’est jamais censé été rapide…) et je ne pense pas que la consultation n’avait pas déjà été faite auparavant car c’était la personne qui nous faisait visiter la maison qui finalement a voulu la conserver… J’ai sincèrement eu l’impression d’avoir loupé un épisode à la veille de la signature chez le notaire, mais bon, j’ai passé toute la semaine à me replonger dans les petites annonces, les sites et applications immobilières, j’ai bon espoir de trouver mieux car j’avoue que j’avais fait des compromis sur plusieurs points pour bénéficier de la localisation, c’est donc peut-être un mal pour un bien…
    Merci pour cette occasion de rayer cela des cadres…

  • yellowroo dit :

    Bonjour,
    J’aurais besoin d’un conseil avisé sur le droit des mandats:
    Je suis acheteur potentiel d’une maison. J’ai eu un contact direct avec les vendeurs et ne suis pas passé par l’agence avec lesquels ils sont en mandat simple.
    Le propriétaire aimerait que la transaction éventuelle passe par l’agence pour ne pas « avoir de problème »
    Le vendeur dit que si on passe en direct, il faudrait d’abord rompre le mandat avec l’agence car sinon, le temps que le compromis soit signé (ou pas on verra la négo), si l’agence lui propose un acquéreur qui fait une offre (au prix ou supérieur à la notre) il serait obligé de l’accepter. Faute de quoi l’agence pourrait créer des problèmes et rendre notre offre caduque.
    Or le vendeur ne veut pas rompre son mandat car dans le cas ou nous ne faisons pas affaire, il se retrouve le bec dans l’eau avec aucun autre prospect en vue et devoir vendre par lui même.
    Je précise que je n’ai pas visité avec l’agence et n’ai pas signé de bon de visite etc..
    Comment convaincre le vendeur de passer en direct tout en gardant le mandat.
    Ça m’embêterait vraiment de devoir payer un bien 280 000€ par agence au lieu de 260 000 net propriétaire. Et en plus ces 20 000 supplémentaires iraient a une agence qui ne m’a servi a rien
    Merci pour vos conseils

    • MeilleursAgents dit :

      En principe, dans le cas d’un mandat simple, le propriétaire vendeur peut conclure la vente avec un acquéreur qui se présenterait directement au propriétaire sans passer par l’intermédiaire de l’agent immobilier.
      Néanmoins, le mandat de ce dernier peut prévoir que dans ce cas le vendeur sera redevable d’une somme à l’agent immobilier. Le cas échéant, le propriétaire en sera redevable.
      Il convient également d’être prudent en ce domaine et ne pas agir de mauvaise foi.
      En effet, il a été jugé que « si les parties s’entendent pour éluder les droits de l’intermédiaire, celui-ci peut demander des dommages-intérêts équivalents au montant de la commission dont il a été privé à charge par lui d’établir la fraude qu’il invoque, dès lors qu’en semblable hypothèse, il y aurait faute contractuelle du mandant et complicité de l’acquéreur, engageant sa responsabilité sur le terrain délictuel » (Cass. 1re civ., 13 mai 1998, pouvoir n° 96-15.192)
      Enfin globalement si le propriétaire préfère passer par une agence « pour ne pas avoir de problème », c’est son choix. Les intermédiaires ont un coût certes mais comme cette personne l’a bien compris, ils vous simplifient les choses.

  • Michel MÜLLER dit :

    Pourriez vous me communiquer les articles légaux sur lesquels se basent les commentaires N°6 et 7 de ces 10 « secrets »? Demande urgente car cela pourrait m’éviter des poursuites judiciaires sur le sujet!
    Remerciements anticipés.

    • MeilleursAgents dit :

      Bonjour, les voici.
      Cas n° 6 :
      Attention l’agent immobilier peut réclamer des Dommages-intérêt au vendeur dans ce cas.
      Néanmoins, le vendeur mandant reste libre à l’égard du candidat acquéreur tant qu’il n’a pas accepté l’offre d’achat.
      En effet, il est de jurisprudence constante que le mandat consenti à un agent immobilier ne permet pas à ce dernier d’engager son mandant pour l’opération envisagée à moins qu’une clause de ce mandat ne l’y autorise expressément (Cass. 1re civ., 6 mars 1996, pourvoi n° 93-19.262, Bull. civ. I, n°114 ; Cass. 3e civ., 17 juin 2009, pourvoi n° 08-13.833, Bull. civ. I, n°148).
      De sorte que la simple offre d’achat aux prix et conditions du mandat ne suffit pas à rendre la vente parfaite (sauf revirement de jurisprudence).
      Cas n° 7 :
      Au regard de la jurisprudence précédente, c’est au vendeur à qui il incombe le pouvoir de conclure la vente. A ce titre, il choisit l’acquéreur qu’il souhaite. Cette liberté de choisir les offres a d’ailleurs été rappelée par la Cour d’appel de Paris en 2004 (CA Paris, 2 ech., sect. A, 7 janv. 2004, RG n° 2002/13458)

  • xagae dit :

    Bonjour, j’ai visité deux fois une maison qui nous intéresse. L’agent immobilier connait notre budget et, avant la visite, nous a dit pouvoir négocier pour que la maison soit dans notre budget. Après la deuxième visite, nous avons estimé le prix des travaux et avons donc proposé un prix : notre budget moins les travaux, l’agent nous a dit que ce n’était pas la peine de faire une telle offre. Deux semaines après, un clerc de notaire m’appelle car je lui avais posé des questions sur cette même maison, mise en vente sur site de notaire. Je lui raconte avoir visité la maison, voulu faire une offre et la somme. La clerc de notaire me dit vouloir proposer cette offre au vendeur. Deux questions : il y a écrit « mandat exclusif » sur l’annonce web de l’agent immobilier alors que la maison est en vente sur un site de notaire, est-ce normal ? Deuxième question, ayant signé un bon de visite avec l’agent puis je faire affaire avec le clerc de notaire ? Merci par avance.

    • MeilleursAgents dit :

      Bonjour, Lorsque le vendeur consent un mandat exclusif à un agent immobilier, il s’interdit de confier la recherche d’acquéreur à un autre professionnel de l’immobilier.
      En ce qui concerne la signature d’un bon de visite, il est difficile de répondre sans connaître la teneur des mandat qui ont été conclus.
      En revanche, il est possible de rappeler quelques principes élémentaires, à savoir que :
      – le notaire ou l’agent immobilier ne peut négocier la vente d’un bien immobilier sans être titulaires d’un mandat de recherche d’acquéreur ou de vente (art. 72 du n° 72-678 du 20 juillet 1972) ;
      -le simple bon de visite ne constitue pas un mandat et de la sorte, il n’engage pas le candidat acquéreur (Cass. 1re civ., 27 avril 2004, pourvoi n° 01-13.868). Le bon de visite constitue seulement une preuve au profit du professionnel afin de démontrer qu’il a bien présenté cet acquéreur au vendeur. Son utilité est très contestable si le professionnel est seulement titulaire d’un mandat simple. En effet, dans ce cas, les honoraires ne sont dus qu’à celui par l’entremise duquel l’opération a effectivement été conclue (Cass. 1re civ.,15 février 2000, pourvoi n° 97-19.429).

  • Daniel dit :

    Le system des agences immobiliers en France est inefficace et ringard. En tant qu’acheteur il faut que je contacte plusieurs agences pour pouvoir visiter beaucoup des biens. Un agence immobilière touche le 100% des frais de la vente mais perds beaucoup de temps avec des acheteurs qui pourraient acheter des biens vendus par des autres agences.
    En Amérique du Nord depuis des décennies il y a une basse de donne de toutes les agences immobiliers ou sont répertories tous les biens en vente. En tant qu’acheteur je passe par un agent immobilier qui me représente et chaque bien à un agent vendeur qui représente le vendeur du bien. Alors en tant qu’acheteur mon agent a accès a tous les biens disponibles dans le marché et se met en contact avec l’agent du vendeur pour faire les visites. Quand une vente est conclue, la commission est partagé 50/50 entre l’agent du vendeur et l’agent de l’acheteur.
    Ce méthode est beaucoup plus efficace pour tout le monde. Je me demande quand est que la France l’adoptera.

  • minot dit :

    Bonjour, l’agence à qui j ai confié la vente de mon appartement en exclusivité accepte de prendre sur sa commission afin de satisfaire des acheteurs à mon prix demandé, j’ ai besoin de mon appartement jusqu’à fin aout, l agence me dit que cela ne va pas etre possible, j’ai cherché partour sur internet et j ai bien vu que je pouvais définir la date de signature définitive jusqu’à + ou – 18 mois. L’agence me reproche de ne pas lui en avoir parlé avant, aucune mention de date ne figure sur le mandat. Je pense etre dans mon droit, merci de votre réponse!

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