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Louer son appartement en saisonnier : bon plan ou mauvaise idée ?

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Vous avez l’intention d’acquérir un appartement en centre-ville pour le louer à des touristes ? Vous faites le projet d’acheter une villa en bord de mer qui vous servira de  résidence secondaire à mettre en location quelques mois par an ? Avant de vous lancer dans un investissement locatif saisonnier, vous devez vous poser une question essentielle : celle du rendement. Combien cela peut-il vous rapporter ?
Airbnb, Abritel, Homeaway, les sites de locations saisonnières poussent comme des champignons sur la toile. Il est important de garder en tête que ce boom a poussé le gouvernement à créer certains règlements afin de mieux encadrer ce système. L’activité est-elle encore rentable pour ceux qui respectent toutes les lois et règlements ?
La location saisonnière : une vraie machine à sous ?
argent maison
Deux appartements au lieu d’un, c’est le gage d’un double loyer et de largement dépasser l’autofinancement. Investir dans une résidence secondaire peut s’avérer très bénéfique à votre porte-monnaie si vous choisissez de la mettre en location quand vous n’y séjournez pas. C’est un excellent moyen de rembourser votre crédit immobilier, payer vos charges, et ainsi de réaliser un bon investissement avec ; et à terme, la perspective de devenir propriétaire sans avoir eu à y mettre de votre poche peut devenir une réalité. La rentabilité en location saisonnière est généralement supérieure à celle d’une location nue, qu’elle soit meublée ou vide. Meilleurs Agents a calculé pour vous le taux de rentabilité à Paris, Lyon et Bordeaux. 4 mois de location saisonnière (limite légale dans ces trois villes) sont généralement équivalents à la rentabilité pour 12 mois de location classique, et même supérieur à Lyon.
La location saisonnière pendant les vacances d’été peut véritablement aider les propriétaires à faire face à leurs charges annuelles. De plus, dans ces villes où les prix immobiliers ont connu des augmentations spectaculaires ces dernières années, la location saisonnière est aussi une option intéressante pour les primo-accédants, contraints de s’endetter fortementcommente Thomas Lefebvre, directeur scientifique de Meilleurs Agents.
Au revoir les loyers impayés avec les locataires touristes…

Autres avantages, la location saisonnière éloigne le risque d’impayés de loyers, ceux-ci étant généralement versés lors de la réservation en ligne. Le risque de loyer impayé est quasi nul. C’est le principal inconvénient lorsqu’on investit dans l’immobilier, qui donc dans ce cas, s’annule. La location saisonnière présente beaucoup d’intérêts. Les loyers sont souvent supérieurs à 2/3 fois ceux de la location nue. De plus, il y a peu de chance que l’appartement soit dégradé par des occupants peu scrupuleux. Vos clients viennent en vacances ou pour le travail. Ils sont rarement là en journée.
Cependant, rien n’est parfait et certains inconvénients peuvent exister. Parmi les points négatifs, rappelons qu’une location de vacances implique des frais de gestion si vous n’êtes pas sur place pour accueillir les locataires et prendre en charge le ménage.
Mais alors concrètement ça donne quoi ? Voici le nombre de jours pour rembourser ses charges à Paris, à Lyon et à Bordeaux.


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Comme c’est le cas pour une location classique, le taux de rendement dépend de la différence entre le prix d’acquisition et les revenus en loyers que vous pouvez attendre de votre logement. La mise en location de son bien pour une quinzaine de jours permet généralement de rembourser ses charges de copropriété annuelle, dont le montant moyen varie selon les villes (1 600 € à Paris, 880€ à Lyon et 760€ à Bordeaux). Exemple : dans le quartier Chartrons/Grand-Parc à Lyon, une nuitée en location saisonnière coûte en moyenne 56€. Ainsi, il suffit de 14 nuitées pour amortir le montant des charges.
Dans les quartiers très attractifs où les prix de la location sont plus élevés, le nombre de nuits est moindre : 12 dans le quartier Champs Elysées, 11 dans le quartier Hôtel de Ville/Quinconces (Bordeaux) et même 10 dans le quartier Cordeliers/Jacobin (Lyon). 
L’ensemble de l’étude à retrouver en cliquant ici
Méthodologie : Etude réalisée par Meilleurs Agents sur la base de plus de 46 000 annonces de location saisonnière. La plateforme a établi, pour un bien de référence de 40m2 : un prix moyen par nuitée pour chaque quartier; le prix d’achat moyen ; une mensualité de crédit pour un emprunt de 100% du prix d’achat sur 20 ans à 1,5%; les charges de copropriétés moyennes pour chaque ville. La rentabilité d’une location classique est basée sur les loyers moyens dans chaque quartier. Source prix et loyers classiques : données Meilleurs Agents, mai 2019.


Gaëlle jeune quadragénaire, et réceptionniste d’un hôtel n’a pas hésité à louer son studio de 37m2 à Evian les bains, d’une valeur de 135 000 €. Cet appartement placé à 10 minutes en voiture de la Suisse attire de jeunes vacanciers.“La location saisonnière me rapporte entre 3500 et 4000 € par an, ce revenu supplémentaire me permet de payer le ravalement de façade de la résidence et mes charges. Comme je continue à payer mon crédit, cette solution me permet de mettre un peu d’argent de côté ! Depuis 2013, j’ai reçu plus de 125 couples. La nuit coûte entre 38 et 45 € en fonction des saisons. J’ai énormément de personnes qui profitent de mon studio pour visiter la Suisse comme j’ai un parking, je n’ai pas de difficultés à le louer. Je suis aux petits soins pour mes hôtes : café, thé, chocolat suisse, wi-fi, électroménager de qualité et j’accepte les animaux. Certains de mes locataires me photographient leurs chiens et me laissent les photos sur mon réfrigérateur ! Pleins de souvenirs !
appart gaelle


Les astuces pour une location saisonnière au top 
familel montagne
L’emplacement est donc primordial. Le logement doit se trouver dans une zone attractive – maison en bord de mer, appartement en centre-ville, chalet à la montagne proche des stations de ski, etc. Il doit également pouvoir être loué suffisamment de temps dans l’année pour devenir rentable.
Une bonne rentabilité en location saisonnière nécessite d’investir dans un bien immobilier qui soit à la fois bien placé, mais permettant d’en tirer des loyers élevés pendant une période suffisante pour financer son achat.
La qualité de l’accueil est également essentielle : une présence humaine à l’arrivée des locataires, de bons conseils sur les lieux à visiter et les bons plans locaux, une grande disponibilité, etc. Plus votre gestion locative sera bonne, plus les commentaires de vos locataires seront bienveillants (et on sait à quel point comptent les avis clients). Il est donc assez judicieux de louer à de nombreuses reprises afin d’augmenter le nombre de réservations et donc le nombre de commentaires. Pour maximiser ses revenus, une bonne option peut consister à alterner les différents types de locations : longue durée, bail étudiant et privilégier la location saisonnière de courte durée pour les mois les plus chers de l’année ou pour combler les trous…
Quand on veut évaluer si un investissement locatif est intéressant, que ce soit pour le louer en Airbnb ou en normal, il est important de regarder la rentabilité locative brute, et les risques qui entourent l’investissement.
La rentabilité brute sera plus élevée de manière générale dans les villes moyennes (le loyer y est plus cher proportionnellement au prix d’achat), mais le risque de ne pas louer y sera également plus important.


Les risques à observer pour ces investissements sont liés :

  • au fait de ne pas louer son bien, ou de ne pas le louer au prix du marché :
    • Amplitude de la demande locative locale , part de locataires, nombre de logements vacants et de HLM
  • à la dépréciation du marché :
    • croissance démographique, dynamisme économique et évolution du marché immobilier local

Prenons le cas d’un couple de 50 ans, avec un budget de 200 000 €, qui veut acheter un bien pour le louer. Trois exemples :

  • Studio à Paris: renta de 3,7% par an -> Risques faibles
  • T4 à Albi:  renta de 4,3% par an -> Risques Très élevés
  • 2 T2 à Melun : renta de 6,9% par an -> Risques élevés

La rentabilité est calculée avec les loyers liés à la location classique, et le prix au m² d’un appartement. On ne peut pas te donner les chiffres concernant la renta locative en AirBnB, car nous ne disposons de données qu’à Lyon, Paris, et Bordeaux. Le jeune de 25 ans est dans la même situation, même si avec un budget moins élevé, il ne pourrait pas investir dans certaines grandes villes (Paris, Bordeaux, Lyon).
L’analyse se fait au cas pas cas, car la valeur des facteurs diffère énormément en fonction de la ville: c’est pourquoi il est conseillé d’investir dans une ville que l’on connaît.
Après avoir comparé les rendements moyens dans les grandes villes entre la location classique et saisonnière, le constat est simple. En règle générale, on peut s’attendre à générer entre 1,5 à 3 fois plus de rentabilité en louant de manière ponctuelle plutôt qu’en bail traditionnel. La location saisonnière est donc plus rentable, principalement dans les grandes villes touristiques françaises. Assez logique pour le pays le plus touristique du monde, n’oublions pas que 10 des 18 villes les plus visitées en Europe, sont françaises ! A vous de louer !

Krys Mondet

Responsable éditoriale de Meilleurs Agents

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