Par
Maître Jean-Marie Moyse
Avocat à la Cour de Paris, Maître Moyse est spécialiste en droit immobilier et en droit fiscal. Il est chargé de cours en 3ème cycle, DESS immobilier d’entreprise à l’Université de Paris I et professeur à l’Ecole supérieure des professions immobilières. Maître Moyse est l’auteur de l’ouvrage de référence « Agent Immobilier » (14ème édition, Editions Delmas) qui traite des pratiques et obligations juridiques des agents immobiliers en matière de vente, achat et location.
Les vendeurs pensent souvent que consentir un grand nombre de mandats simples est plus avantageux que de consentir un mandat exclusif à une seule agence.
Le mandat simple conféré à de multiples agences présente des inconvénients juridiques majeurs.
En effet, plusieurs agents immobiliers titulaires d’un mandat simple portant sur un même bien ainsi que le mandant peuvent recueillir en même temps une offre d’achat conforme aux prix et conditions de leur mandat.
Ces agences seront alors en conflit estimant chacune être la première à avoir accompli sa mission et exigeant du mandant de signer avec son client.
Selon la jurisprudence, le mandant a le choix de l’acquéreur, c'est-à-dire qu’en cas d’offres simultanées et même à des prix différents, il demeure libre jusqu’à acceptation formelle de donner suite à telle offre plutôt qu’à telle autre. (« Agent Immobilier » édition Delmas JP n° 3201, CA Paris, 2ème ch.A, 7 janv 2004, RG n°2002/13458 ; jurisprudence qui sera réactualisée dans la 14ème édition).
Mais les acquéreurs potentiels et les agences ne l’entendent pas de la sorte.
Ces situations donnent souvent lieu à des procédures qui peuvent conduire à une immobilisation du bien pendant toute la durée de la procédure.
En effet, le vendeur peut se retrouver dans une procédure longue et coûteuse qui peut durer plusieurs années :
- Face à plusieurs acquéreurs revendiquant la propriété du bien ou des dommages et intérêts,
- Face aux agents immobiliers revendiquant leur droit à commission ou à dommages et intérêts équivalents au montant de leur commission.
En cas de revendication sur la propriété par les acquéreurs, le mandant devra attendre la fin de la procédure pour récupérer la disponibilité de son bien et enfin espérer le vendre.
Même si l’on peut comprendre les réticences du vendeur à conférer un mandat exclusif à une seule agence, le mandant doit savoir qu’en consentant des mandats simples il encourt un risque confirmé par la jurisprudence.
Il nous parait donc, sous réserve de la compétence du professionnel mandaté, plus sécurisant pour le vendeur de confier un mandat exclusif.
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